ホームデコレーション　コーディネート例

　コスモスイニシアは4月17日、同社のタウンハウスシリーズ「ザ・ロアハウス」の４棟目となる「ザ・ロアハウス杉並高井戸」（13戸）の竣工見学会を関係者向けに行った。第一種低層住居専用地域の旗竿状敷地の難点を逆手に取り、メゾネット、トリブレットなど戸建て感覚の要素を取り込み、エレベータ、共用施設、駐車場などを設置しないことで価格圧縮を図っているのが特徴で、圧倒的な価格の安さで残り2戸と好調な売れ行きを見せている。

　物件は、京王井の頭線高井戸駅から徒歩9分、杉並区高井戸西三丁目に位置する敷地面積約643㎡、延べ床面積約968㎡の地下1階地上2階建て全13戸。専有面積は69.00〜90.20㎡、価格は4,298万〜5,878万円。坪単価は223万円。竣工は平成26年3月。事業主は同社のほか明豊エンタープライズ。

　現地は戸建てや低層集合住宅が立ち並ぶ一角。前面道路の幅員は約5.4ｍ、敷地延長部分は間口約3ｍ、長さ約20ｍの典型的な旗竿状敷地。従前は駐車場で、車の出入りにも困っていたという敷地だ。

ファミリーメゾネット リビング

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　　プランが多彩だ。地下と1階のメゾネットのほか、その上階は70㎡台の3LDKとし、北側の斜線制限がある部分は地階と1階と2階のトリプレット（90㎡）にするなどの工夫を行っている。

　地階と1階のメゾネットタイプの階段は木製。コンクリと木を混交させる施工が難しいが、木の温かみを演出するためにこだわったという。2階のフラットタイプの床は突板仕様。

　このほか、屋上やバルコニーの緑化・演出を手掛ける東邦レオによる屋上テラスのスタイリングサービス「スカイテラスコーディネート」も提供している。

　今回、新たなサービス「ホームデコレーション」を導入したのも特徴だ。好みのレイアウト、クロス、小物などについて専門のインテリアデザイナーがコーディネートを提案。一定の額までは販売価格にリフォーム費用として含まれている。

床は突板、階段は木製

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　同社の「ザ・ロアハウス」は、こうした人気の高い住宅地の第一種低層住居専用地域で、敷地形状に難点があるのが共通点。一般的にはデベロッパーがマンションや戸建ての商品化をためらう土地だ。

　同社は、逆にそこに着目した。同業他社との競合もないことから用地費を低く抑えられるうえ、エレベータ、共用施設、駐車場などを設けないことでレンタブル比を高めることで、相場よりかなり低い価格で分譲できるメリットがある。販売経費を削減するため販売事務所も設置していない。今回の物件も、仮に一定規模以上の低層マンションが建つとすれば、間違いなく坪単価は300万円台の半ばはするエリアだ。3割くらい安いのではないかと思われる。

　同社担当者によると、同じようなタウンハウスをスチールハウスで展開するリムテラスや、低層メゾネットを展開するオープンハウスともほとんど競合しないという。

敷地延長部分は自然石を敷き詰め邸宅のアプローチ仕立て

屋上テラス

外観

「武蔵浦和SKY&GARDEN」完成予想図

　新日鉄興和不動産（事業比率50％）、三菱商事（同30％）、三菱地所レジデンス（同20％）の3社が5月に分譲する「武蔵浦和SKY&GARDEN」を見学した。埼玉県下の駅近で「最高層・最大級」を謳い文句にユーザーの購買意欲を掻き立てているタワーマンションだ。

　物件は、JR埼京線・武蔵野線武蔵浦和駅から徒歩3分、さいたま市南区沼影1丁目に位置する13階建てＡ棟、14階建てＢ棟、32階建てＣ棟、14階建てＤ棟、14階建てＥ棟からなる全776戸（Ｅ棟160戸はコスモスイニシア分譲・非分譲住戸15戸含む）。専有面積は58.55～97.90㎡、第1期（戸数未定）の予定価格は4,100万円台〜7,600万円台（最多価格帯4,600万円台）、坪単価は220～230万円になる模様。竣工予定は2016年2月下旬。施工は清水建設。設計・監理は久米設計。販売代理は三菱地所レジデンス、長谷工アーベスト。

　総開発面積約30haの武蔵浦和駅周辺の全体で9つある再開発プロジェクトの最南端に位置する第3街区の開発。約19,000㎡の敷地を生かし、独立型のコミュニティ棟を中心とした23もの多彩な共用施設、まちの賑わいを創出する商業施設、オフィス棟、駐車場・駐輪場、約7,500㎡の広大な庭園から構成される。

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　再開発の準備組合が発足したのが昭和63年というから、実に25年掛けてようやく分譲にこぎつけた案件だ。当初計画は、リクルートコスモス（現コスモスイニシア）が、当時としてはわが国最高峰の55階建て大京「エルザタワー55」を上回る61階建てからスタート。その後、バブル崩壊にリーマン・ショックに見舞われ、都市計画も数回にわたって変更され、事業者も変更され、今回の3社になった。

　その紆余曲折はともかく、記者の最大の関心事は、3年前に分譲され圧倒的な人気になった28階建て野村不動産「プラウドタワー武蔵浦和マークス」（309戸のうち分譲は280戸）の坪単価225万円を上回るのか下回るのかだ。現段階では微妙のようだが、同じくらいに落ち着くのではないかとみている。

オアシスガーデン

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　取材は、一般のお客さんでごった返していた4月12日（土）だった。昔は土曜・日曜の現地見学をデベロッパーは認めていたが、ここ20年くらいは「お客さん」優先で見学することはほとんどできなくなっていた。今回は幹事会社の新日鉄興和不動産の計らいで土曜取材となった。

　対応してもらったのは、長谷工アーベスト受託販売第三部門販売二部販売第1チーム上席プロジェクトマネージャー・照井学氏だった。

　照井氏とは初めてお会いしたのだが、ほんの1、2分間で、照井氏がプロ中のプロ、これぞ営業マンであることを観取した。その場面はこうだ。

　シアターは、この物件が埼玉の最高峰で最大級の物件であるということを強烈に印象づける、まるで映画の予告編のような迫力のあるものだった。そのなかで「おやっ」と思うナレーションが2つあった。1つは「大宮、浦和をしのぐ」というもので、もう1つは「武蔵野線と埼京線が交差する唯一無二」という文句だった。

　どこが大宮や浦和をしのぐのか聞き忘れたのだが、これは未だに謎。地価公示ではないはずだし、ひょっとしたら池袋、新宿方面への近さのことだろうかと調べてみたら、なんと浦和より武蔵浦和の方が東京にわずか2～3分だが早くつける。これは嘘ではなかった。

　もう一つ。路線が交差するのだから線路が蛇行しているのならともかく「唯一無二」なのは当たり前ではないか。記者は「唯一無二」の見出しを付けたマンションがひとつだけある。それは三菱地所レジデンスの「ザ･パークハウス千鳥ヶ淵」だ。これは、皇居を見下ろせるマンションは他にないからそうした。

　この話を照井氏にした。驚いたのはここからだ。照井氏は「確かに。武蔵野線と交差する駅は18駅ある」とほとんど瞬時に答えた。そして、順々にその駅名を口にした「西船橋から東松戸－新八柱－南流山－南越谷－東川口－南浦和－武蔵浦和－北朝霞－新秋津－西国分寺－府中本町…」

　あとで確かめたら18駅ではなく12駅だった。照井氏は南武線も含めたのではないか⇒と書いたら、同業の記者から「徒歩連絡も含めると18路線が正解」との連絡をもらった。これはすごい。現地に足を運ぶこともそうだろうし、マーケットを熟知していないとできないことだ。かつて、アンビシャスの安倍徹夫社長が首都圏のマンション供給エリアの全駅を諳んじたのをこの耳で聞いたことがあるが、それ以来の驚きだった。照井氏は「うちは販売会社ですが、長谷工コーポが土地を仕入れたら、都合を付けて極力現場を見るようにしています」と話した。にもかかわらずメタボなのはよく分からないが、激務の反動かハードワークに釣り合うように酒やカロリーを多く摂るからだろうと納得した。

　これも後で聞いたのだが、4月1日付人事異動で受託販売第三部門担当の執行役員から受託販売第二部門担当執行役員に就任した遊佐康人氏によれば、照井氏は「私の右腕。遊佐軍団の一番若い次長職」だという。記者は全然覚えがないが、遊佐氏は以前、照井氏を記者に引き合わせてくれたことがあるという。

　長谷工コーポの施工でもないのに、販売会社を選ぶコンペで同社が選ばれたのは、照井氏のようなプロが揃っているということだろうと合点した。70㎡でも4LDKの機能を持たせたモデルルーム提案も同社が行ったものだという。照井氏の説明は並みの営業マンより数段勝っていた。

オアシスコート

全戸ワイドスパンがいい　野村不動産「プラウドタワー武蔵浦和マークス」(2011/9/27)

「ザ・タワー横須賀中央」完成予想図

　京浜急行（事業比率50％）と大和ハウス工業（同）の駅近再開発タワーマンション「ザ・タワー横須賀中央」を見学した。横須賀市は昨年の人口流出が全国トップと報じられるなど人口減少に歯止めがかからないが、果たしてこのマンションが地域活性化の起爆剤になるか。出だしは絶好調だ。

　物件は、京浜急行線横須賀中央駅から徒歩３分、横須賀市大滝町２丁目に位置する38階建て全297戸（（販売戸数253戸、事業協力者戸数44戸）。専有面積は44.72～124.97㎡、先に即日完売した1期の最多価格帯は4,200万円台。坪単価は190万円。竣工予定は平成27年11月中旬。施工は淺沼組。販売代理は三井不動産レジデンシャル、京急不動産。

　現地は駅前の市街地のど真ん中。もっとも賑やかな一角に建つ。スーパー西友などがあったところだ。4階までが商業施設で、住戸は6階以上。標準階1フロア12戸構成。15～16階以上は北東に猿島、南東に馬堀海岸、北西に横須賀基地などの海岸が見渡せ、南西側には富士山が見える。最上階の124㎡のプレミアム住戸は1億2,900万円。

　第1期分譲として150戸が3月9日に登録申し込みが締め切られ、最高4倍、平均1.3倍で即日完売。引き続き2期として70戸が3月末に分譲され、おおよそ50戸が売れている。未供給は価格が低いところが中心の33戸のみ。早期完売が期待される。

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　横須賀中央を訪ねるのは、平成20年に見た双日・三交不・長谷工3社JVの「ザ・コーストよこすか海辺ニュータウン」（249戸、坪単価176万円）以来、6年振りだ。その時も感じたのだが、ずいぶんさびれているという印象を受けた。それより3年前、「横須賀プリンスホテル」も身売りされていた。

　市は平成20年、横須賀中央駅を中心とする26haの「横須賀中央エリア」を活性化させるプランを発表。老朽化した建物の建て替えや土地の高度利用を図り、街の活性化を図ってきた。

　今回のマンションはその第一弾だ。昨年、旧横須賀プリンスで行われた事業発表会には市長も参加して500人が集まった。失敗は許されないプロジェクトだ。最初に躓けば、第2弾、第3弾が打ちだせないからだ。

　坪単価190万円というのは立地条件を考えれば安いような気がするが、トップランナーとして勢いをつけようという狙いがあったのだろう。この低めの単価設定は納得できる。最上階住戸の億ションをはじめ、1フロア10戸をまとめて購入したいという人もいたというから、この物件を待ち望んでいた地元の富裕層も多いのだろうと思った。デベロッパーは地域のポテンシャルを引き上げる役割も担っている。販売会社も含め両社の好発進に拍手を送りたい。

　ただ、このマンションが早期完売したとしても、引き続くマンションが好調理に売れるかどうかは記者も自信がない。

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　今年1月、総務省は昨年の全国市町村の人口動態をまとめ発表したが、横須賀市は転出超過が前年比599人増の1,772人でワーストとなった。労働人口の流出がとまらない。平成5年のピークには約44万人だったのが、直近では41万人を割り込んでいる。

　今回のマンションの契約者も約7割が市民だという。つまり、地元や他の市内エリアから移り住むだけで、人口増加にはつながらない。横浜方面など市街からどれだけ呼び込むことができるかが課題となりそうだ。

眺望

「レーベンザTSUKUBA」(右が現場。億ションに見えるマンションが「エスペリア竹園」230戸。坪120万円で人気になった）

　タカラレーベンが分譲中の「レーベンザTSUKUBA」を見学した。つくばエクスプレス線つくば駅から徒歩8分の一等地に建つ全322戸で、昨秋の分譲開始以来すでに3分の2が売れている。同社の記念碑的なマンションになる。

　物件は、つくば駅から徒歩8分、つくば市竹園1丁目に位置する15階建て３棟全322戸の規模。専有面積は75.34～100.47㎡、近く分譲する2期３次の価格は3,200万円台～5,600万円台（最多価格帯3,800万円台・4,200万円台）、坪単価は160万円。竣工予定は平成27年8月末。施工は多田建設。

完成予想図

　現地は、敷地の南西側に大清水公園、イベントホールの「つくばカビオ」、北側に中央警察署、UR都市機構、市立ノバホールなどの公園・施設があり、西武デパートも近接。UR都市機構が所有していた土地で、一時は市役所の建設が予定されていたということからも一等地であることが分かる。敷地に隣接して商業施設も併設される。

　プランがゆったりしていていい。100㎡タイプも多く、間口は8.0～8.5ｍ。75㎡タイプでも間口は約6.2ｍ確保されている。「太陽光発電全量売電」と「電力一括購入サービス」などの組み合わせで、電力消費量の抑制を図る。ディスポーザー、食洗機、「たからの水」を標準装備。

大清水公園から臨む現地

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　別掲の記事も参照していただきたいが、つくばではTXの開業を前後して雨後のタケノコのようにマンションが林立した。当初の坪単価は110～120万円ぐらいで、飛ぶように売れた。年間1,000戸くらいのペースで供給された。

　ところが、2008年のリーマン・ショックで市場は激変。マンションは墓石と化した。値下げ競争が激化し、坪単価にして100万円かそれ以下で処分された物件も少なくなかった。

　今回の坪単価は160万円とかなり強気な設定だが、この立地条件なら納得だ。半年で200戸以上売れているのも理解できる。よほどのことがない限り、南西側の眺望は確保されるはずだ。住むならやはり「竹園」だと思う。

　もう一つ、なぜこの一等地のマンションがよく売れるかの理由が分かったような気がした。それは、国がつくば市内の公務員宿舎約2,500戸を処分する決定を昨年下したというのだ。こんご、どうなるかは分からないが、公務員宿舎がなくなった後の職員住宅の受け皿としてこのマンションが最高だと記者も思う。

　同社は駅近でもう1物件200戸強を分譲するし、やはりつくばで供給実績が豊富なフージャースコーポレーションの「建設予定」の看板が立っていた。公務員宿舎の受け皿としてつくばがまた脚光を浴びるのだろうか。

モデルルーム

筑波研究学園と多摩ニュータウン　似ているのか似ていないのか（2014/4/12)

正念場迎えたつくば市内のマンション（2008/2/20)

「オーベル浦和レジデンス」完成予想図

　大成有楽不動産は4月10日、埼玉県庁やさいたま市役所など多くの行政機能が集積する官庁エリアの閑静な住宅街に位置する希少性の高い「オーベル浦和レジデンス」（全119戸、販売対象105戸・非分譲14戸））の第１期92戸・第１期２次７戸の合計99戸が連続して即日完売したと発表した。

　物件は、ＪＲ京浜東北線・高崎線・宇都宮線・湘南新宿ライン浦和駅から徒歩12分、さいたま市浦和区仲町３丁目に位置する14階建て。専有面積は72.89～90.19㎡。坪単価は230万円弱。竣工予定は2015年２月下旬。設計・施工・監理は大成建設。

　1期・1期2次の価格は4,250万～7,090万円（最多価格帯4,600万円台・5,390万円）。1期の登録期間は３月15日～３月21日。最高7倍、平均1.46倍。1期2次の登録日は３月30日。最高５倍、平均1.85倍。総来場者は約380件。契約者の29％が浦和区居住者で、他では川口市８％、南区４％、東京都北区４％など。年齢は30歳代が62％、40歳代が15％。家族構成は夫婦・子どもが62％、夫婦が34％。居住形態は賃貸が64％、社宅が22％。

　契約者の主な評価ポイントは、交通利便性の高さ、官庁エリアの一画にある閑静な住宅街、レベルの高い基本性能、オーベルオリジナル商品「オレンジキッチン」「オレンジ収納」などの設備仕様。

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　このマンションが人気になっていることは同社広報から聞いており、取材を申し込んだ結果、4月11日が取材日に決まっていた。その前日、即日完売のニュースが飛び込んできた。戸数の多さに驚いた。

　浦和駅圏ではここ数年、かなりのマンションが供給されているが、即日完売したのは、今回のマンションに近接する2009年分譲の野村不動産「プラウド浦和仲町マークス」（全54戸）の1期35戸しかしらない。坪単価は224万円だった。それ以来の即完物件だが、戸数は3倍近くある。これはすごい数字だ。

　記者は2週間前の「オーベル志村城山」の記事の中で「大成有楽不動産のマンションは飛躍的によくなっている」と書いた。それが証明されたようでもあり嬉しい。

　嬉しいのは即完したこと以外にもう一つの理由がある。坪単価だ。現地は個人の邸宅跡地。単価予想としては240万円くらいではないかと読んだが、それより10万円くらい低かった。記者は富裕層向けのマンションはどんどん高値追及してもいいと思っている。設備仕様もあげてお金持ちの心をくすぐる戦法を支持する。

　しかし、サラリーマン向けのマンションは極力価格を抑え、買いやすくしてほしいと願っている。野村不動産の物件より若干高いだけに抑えたのは大正解。腹八分目だ。スラブ厚は260～300ミリ、戸境壁は250ミリそれぞれ確保し、設備仕様は決して高いとはいえないが、それでもディスポーザー、食洗機、ミストサウナは標準装備。物干しポールなどきめ細かな商品企画もいい。

現地近くの空き地で摘んできた野草（春先の取材はこうした楽しみもある。草花はハナニラ、タンポポ、ヒメオドリコソウ、ホトケノザ。喫茶店のコップに入れて楽しみ、帰るときは水で濡らしたティッシュにくるんで会社に持ち帰りまた楽しむ）

　
「クリオレジダンス横浜新杉田ハマシップ」完成予想図

　明和地所が４月下旬に分譲する「クリオレジダンス横浜新杉田ハマシップ」を見学した。JR根岸線・シーサイドライン新杉田駅前の商住一体再開発で、「都市計画提案制度」の適用を受けた横浜市初のマンションだ。

　物件は、JR京浜東北線・根岸線新杉田駅から徒歩3分、シーサイドライン新杉田駅から徒歩2分、京浜急行本線杉田駅から徒歩8分、横浜市磯子区新杉田町に位置する15階建て全176戸の規模。専有面積は55.73～100.32㎡、価格は未定だが、坪単価は193万円の予定。竣工予定は平成27年３月下旬。設計・施工は三井住友建設。都市計画提案・デザインはアール・アイ・エー。

　現地は、根岸線とシーサイドライン新杉田駅前のバスターミナルに隣接。周辺には平成16年に竣工した横浜市住宅供給公社の30階建て全308戸の「ヨコハマ・シーナリータワー」くらいしかマンションはなく、ほとんど空白区といえるエリア。

　最大の特徴は「都市計画提案制度」を利用した横浜市初の物件であること。都市計画提案制度とは、一定規模以上の土地について、土地所有者の３分の２以上の同意があれば、都市計画の決定や変更の提案ができる都市計画制度のこと。同社は、東芝の研修所などだった一帯を平成17年に取得。用途地域は工場専用地域だったが、市は同社の提案を受け近隣商業地域に変更した。

　マンション棟の隣接地には４階建ての商業棟が建設されるのも大きな特徴の一つで、商業棟には保育所、飲食店舗、医療施設、事務所などが予定されており、屋上には緑の展望デッキとして開放される。津波災害発生時には避難場所として提供される。

　マンションの最上階の９戸はグレードの高いプレミアム住戸として分譲される。同社の大規模マンション「クリオレジダンス」シリーズは2012年に竣工した「クリオレジダンス玉川上水」以来10棟目くらい。

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　同社は今年で創業29周年だそうだが、記者は創業時からずっとマンションを取材してきた。フラッグシップである「クリオレミントン」はもちろん、今回の「クリオレジダンス」も何件かは見学してきた。

　「クリオレミントン」は、ディスポーザーを標準装備した業界初のマンション「三鷹」をはじめ、100㎡住宅、低床バスの積極採用など、業界の最先端の商品企画を提案してきた。「クリオレジダンス」では、横浜市内の駅前再開発タワーマンションなども手がけてきた。ところが最近は、「玉川上水」を最後に供給が途絶えていた。

　今回の物件は、同社も相当の力が入っていると見た。デザインに著名なアール・アイ・エーを起用したことにもそれが現れている。坪単価は200万円は突破しないだろうと見ていたので、リーズナブルなものではないか。ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ミストサウナが標準装備。プレミアム住戸はオプション仕様通りだと1,000万円くらいしそうだが、思い切った提案はどんどんやるべきだ。

　面白いのは商業棟だ。商住の一体開発だが、マンションと商業棟の管理組合はそれぞれ設立し、さらに全体としての組合も設立するという。商業棟の所有権は同社が現段階では保有している。

四季の小路

15階相当部分からの眺め

「世田谷千歳台ガーデン＆レジデンス」完成予想図

　京阪電鉄不動産・日本土地建物「世田谷千歳台ガーデン＆レジデンス」を見学した。駅から徒歩9分の5階建て中層マンション。価格は未定だが、単価設定が悩ましい。

　物件は、小田急線祖師ヶ谷大蔵駅から徒歩9分、世田谷区千歳台1丁目に位置する5階建て全102戸。専有面積は62.47～86.65㎡、価格は未定。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は平成27年3月上旬。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地はNTT社宅跡地で、指定容積率が200％の第一種中高層専用地域だが、前面道路の幅員が4ｍのため160％となり中層の5階建てとなった。建物はロの字型で南向きが76％。

　植栽計画に力を入れているのが特徴のひとつで、前面道路を6ｍ幅に拡張し、既存樹を含む約3,000本の樹木・草花を施している。都のマンション環境性能評価制度で満点の星15個に1個欠ける14個（建物の長寿命化が星2つ）を獲得している。

　3月の3連休からモデルルームを予約制でオープンしており、これまで約150件の来場がある。ゴールデンウィークまでは全て予約で満席だという。

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　ランドスケープデザインがいい。先日見学した第一種低層住居専用地域の4層マンション、三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス上鷺宮」は敷地面積が約18,000㎡で、中・高木の植栽計画は約2,400本だった。こちらは敷地面積が約4,800㎡で、草花を含めた植栽計画は約3,000本。敷地西側の道路拡幅と提供公園の緑が見事だ。中庭にはプライベートガーデンも配している。

　価格予想が悩ましい。先の「上鷺宮」は坪単価が280万円で、記者は予想を外した。久々に予想を外したためやや自信が揺らいでいるのだが、ここはアッパーで270万円ではないか。建築費が上昇しているので難しいだろうが、早期完売を目指すなら260万円と読んだがどうだろう。

　沿線は異なるが、京王線の同じ長谷工コーポ施工の野村不動産「仙川」は270万円していないはずだ。

「中村孝明貴賓館」を背景に街びらきイベント

　「BrilliaCity横浜磯子」の管理組合の下部組織「磯子タウンマネジメント倶楽部」は4月5日、街びらきのイベントとして「磯子ペニンシュラマルシェ」を行った。地産地消をテーマに磯子や三浦半島で採れた食材や加工品などを販売する18店が出店。居住者や地域住民など約2,000名が集まり、キックオフイベントを祝った。

　「磯子タウンマネジメント倶楽部」は、「BrilliaCity横浜磯子」（全1,230戸）のマンション管理組合からタウンマネジメント業務を受託・運営する会社で、管理組合の下部組織として発足した。運営費は、管理費とは別に毎月1,000円の業務委託費として組合員から徴収するほか、イベントなどの売り上げなどを充当する。

　マンション管理組合理事長は、「マルシェは、地域コミュニティの向上、地域との交流をテーマに実施するもので、今後も継続してやっていきたい。街と地域の発展の一助になり、気持ちがいい親しまれるものとして定着させたい」と話した。理事長は都内出身、奥さんが横須賀市出身。子どもが誕生したことがきっかけでこのマンションの購入を決断。初代理事長として自ら手をあげたという。

　このほか、磯子区長や町内会・商店街の代表なども駆け付け、「ここは磯子プリンスホテルとして区民にとってはなつかしいところ」「人が増えないと街は発展しない」「磯子はシャッター通りになっているが、マンションの完成によって活性化されることに期待したい」「磯子地区は高齢化が進んでいるが、ものすごく若返った」などと話した。

　タウンマネジメント手法によるコミュニティ支援活動は最近増えており、よく知られる事例としては「Fujisawa SST（サスティナブル・スマートタウン）」のタウンサービスがある。コミッティ会員は会費(12,760円／月)を負担し、タウンマネジメント会社はFujisawa SSTコミッティ（住民自治会）に様々な支援やサービスの提供を行う。

「Brillia City横浜磯子」竣工　料理の鉄人「中村孝明貴賓館」も併設（2014/2/25)

「ザ・パークハウス上鷺宮」完成予想図　

　三菱地所レジデンスは4月4日、都内23区では過去最大級の第一種低層住居専用地域に位置する低層マンション「ザ・パークハウス上鷺宮」モデルルーム内覧会を行った。全261戸で、坪単価280万円。西武線では久々の高額マンションになる。

　物件は、西武池袋線富士見台から徒歩4分、中野区上鷺宮３丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率80％）に位置する地下1階地上3階建て（4層）全3棟261戸の規模。専有面積は62.75～108.00㎡、価格は未定だが、坪単価は280万円。完成予定は平成27年2月中旬。設計は三菱地所設計。施工は東亜建設工業。販売開始は5月上旬。

　敷地は元東京海上火災の社宅跡地。敷地面積は約18,000㎡、記録がある1997年以降では23区内で最大規模。

　敷地内には約800㎡のプライベートガーデンやライブラリーラウンジ、ゲストルーム、パーティルーム、キッズルームを設け、パン・カフェサービスも行う。建物は、街路に面した外階段をタイルと木彫ルーバーの2つの異なる素材を用いることで、建物全体が街並みとなるよう工夫している。天井高は各棟とも2,450～2,480ミリ。

　住戸プランは60㎡台から70㎡台、80㎡台、100㎡台をバランスよく配し、地下1階住戸には約8.3畳大の離れ付きも7戸設けている。

　挨拶した同社城西事業部長・吉田重郎氏は、「昨年10月に物件ホームページを立ち上げてから問い合わせは約3,000件、2月5日からの事前案内会には約700組の来場がある。第一種低層の住環境、駅4分の利便性のほか、ランドスケープデザイン、共用施設なども高い評価を得ている」と話した。

グランドエントランス

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　単価予想は完全に外れた。当初は坪270～280万円も考えた。ところが、西武線のひばりが丘や石神井公園の物件単価と売れ行きなどを考えると、どうもこの沿線はグロス6,000万円の壁があるような気がしてならないし、22～23坪だと坪270万円あたりに落ち着くのではないかと結論づけた。

　西武線を見くびっていた。読みが甘かった。西武線と副都心線・東横線の相互乗り入れ効果を過小評価してしまった。西武ライオンズファンとしても忸怩たる思いだ。恥じ入るばかりだ。

　モデルルームはよくできている。玄関の床は大理石、キッチン、洗面のカウンター天板は御影石（シーザーストーンもあり）。食洗機も標準装備。バルコニー手すりとサイクルポート付き住戸には、貼る角度を変えたオリジナルのロートアルミを採用している。

　　
パブリックガーデン（左）とプライベートガーデン

「ヴィークスクエア船橋高根台」完成予想図

　消費税が８％に引き上げられた４月１日、清水総合開発が分譲中の「ヴィークスクエア船橋高根台」を見学した。第一次取得層にとっては何とか取得できる希望の星、最後の砦のような存在だ。

　物件は、新京成線高根公団駅から徒歩10分、船橋市高根台3丁目に位置する７階建て全262戸。現在分譲中の住戸の専有面積は67.27～82.46㎡、価格は2,428万～3,278万円、坪単価は120万円前後。竣工予定は平成27年3月中旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

　物件が位置する「高根台団地」は、昭和30年代にUR都市機構（当時日本住宅公団）によって開発された施行面積約73ha。計画戸数約5,000戸の千葉県内でも屈指の大規模団地で、建物が老朽化したのに伴い建て替え・再生事業が進行中だ。

　住宅の建て替えのほか、民間によるマンションや戸建て分譲のほか、商業施設、病院、高齢者支援施設、保育園・幼稚園、公園などが整備されることになっている。

　これまで民間マンションとしては、清水総合開発「ヴィークステージ船橋高根台」（130戸）が今年1月に竣工、すべて完売。戸建てとしては野村不動産「プラウドシーズン船橋高根台」（62戸）も残りはほとんどない。

　「ヴィークスクエア船橋高根台」の建物は南向きが中心に東向きと西向きの4棟構成。専有面積は平均74㎡で、設備仕様としてはディスポーザが標準装備。全戸平置き駐車場付きで、料金は無料。

　3月中旬から分譲開始されており、供給された140戸のうち半分の約70戸が契約済みだ。

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　都心から測れば近いとは言い難い。乗り換え時間などを入れれば1時間半くらいかかる。しかし、圧倒的な価格の安さがある。坪120万円でこれから建てられるマンションなど首都圏はおろか地方圏でも難しいのではないか。一次取得層にとっては最後の砦のような存在だ。

　現地販売担当者によると、「ヴィークステージ船橋高根台」は4か月くらいで完売となったそうで、坪単価は115万円くらいとか。今回は消費増税率3％を上回る4.3％の上昇だ。これでも長谷工コーポだから低く抑えられたと記者は見ている。

　今後のマンション用地としては「ヴィークスクエア船橋高根台」の隣接地約6,600㎡の入札が予定されているほか、さらに数百戸分に当たる用地が分譲されるようだ。戸建て用地としてはポラスグループが約130戸を分譲する予定。駅前の5,000㎡弱は商業施設用地となる。

現地（左側がマンション敷地。街路樹はユリノキと思われる）