「グランフォーラム石神井公園」

　コスモスイニシアが12月中旬に分譲する戸建て「グランフォーラム石神井公園」を見学した。石神井公園駅から徒歩5分の高台・風致地区に位置する全8戸で、うち4戸は1億円を超えるが価格に見合う価値のある物件だ。ゆったり敷地を取り、メーターモジュールの廊下・階段、天井高3.2～3.8ｍの2階リビング、全居室床暖房を採用するなど商品企画が優れている。

　物件は、西武池袋線石神井公園駅から徒歩9分、練馬区下石神井三丁目の第1種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率100％）に位置する全8戸。敷地面積は114.01～180.00㎡、建物面積は96.47～132.90㎡、価格は9,000万円台から1億3,000万円台。竣工時期は平成28年9月下旬～12月下旬。施工は西武建設。構造・工法は木造（在来）・2階建。

　現地は邸宅跡地で、隣接地も従前の土地所有者の自然林が広がっている高台立地。駅から現地までのアクセスは2通りあり、駅からフラットなほぼまっすぐな道を通っていくのが一つ、もう一つはなだらかな坂を下って石神井公園・石神井池を見ながら高さ4メートルくらいの坂を上っていく方法だ。

　配棟計画は、電線を地中化、全8棟のうち7棟の道路は透水性のインターロッキング舗装の私道とし、コモン的な空間を確保している。また、高台立地を生かし、2号棟と3号棟は石神井公園側から約4ｍの専用階段を上っていけるようにしているのが特徴だ。

　商品企画では、2号棟と3号棟は玄関（親子ドア）をゆったり取り、廊下・階段はメーターモジュールを採用。床は大理石、壁はタイルを多用。玄関収納カウンター、キッチンカウンターなどはフィオレストーンを採用。全棟2階リビングで、全居室に床暖房を設置。セミオーダー型のデコレーションサービスも受けられる。

5号棟リビング

5号棟リビング

1号棟玄関

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　間違いなく価格に見合う価値のある戸建てだと思う。立地、ランドスケープデザインがいい。背後の自然林からは小鳥のさえずりが聞こえ、四季の移ろいを感じさせてくれるはずだし、近くを流れる石神井川沿いの「桜並木は上野のサクラに負けない」と地元居住者は言う。7棟が共有する私道部分はコモンスペースとしての役割を果たす。電線地中化もいい。

　なによりうれしいのは、2号棟、3号棟のみだが、玄関が広く、廊下、階段がメーターモジュールになっていたことだ。メーターモジュールは20年前くらいに流行り、都市型戸建てでもどんどん採用されたが、その後、ほとんど姿を消した。尺モジュールと比較すればその良さがわかるはずだ。これからもどんどん挑戦してほしい。

　全室に床暖房もいいが、やるならキッチンもそうしてほしかった。洗面室も同社のマンションと同じタイプで優れている。床材・面材に大理石やフィオレストーンを多用してグレード感を演出しているのもユーザーには評価されるはずだ。

隣接地の〝借景〟

3号棟専用階段から見た借景

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　問題は、この物件特性・良さをどうアピールするかだ。〝コスモスイニシア〟も〝グランフォーラム〟もこのエリアではマイナーだ。ありきたりの広告では埋没してしまうのは必至だ。間違っても「丘に住まう」「静謐の丘に」などの手垢にまみれたコピーを使ってはならない、と思いパンフレットを見たら「森を抱く丘邸。」とあった。これも五十歩百歩ではないか。

　記者なら西部エリアの主だった戸建てを地図上に落としこんだチラシを作り、「どこにも負けません」と謳う。不動産公取協から根拠を示せと言われるから「メーターモジュールの廊下・階段」「リビング天井高3.2～3.8ｍ」とする。同業からは反発されるが、価格の安さを競う市場から質で勝負市場へ変換するためには思い切った比較広告は有効ではないか。

石神井公園

「アリオンテラス瑞江」（ZEHを導入した住棟）

　大京の分譲戸建て「アリオンテラス瑞江」全6棟が11月26日にモデルハウスを公開する前に全戸完売となった。

　物件は、都営新宿線瑞江駅から徒歩5分、江戸川区瑞江駅西部土地区画整理事業地区内68街区西二の第一種住居地域（建蔽率60％、容積率100％、高さ規制16ｍ）に位置する全6棟。敷地面積は100.00～111.00㎡、建物面積は96.56～146.29㎡、価格は5,500万円台～6,800万円台。構造・規模は木造2階建て・木造3階建て、２×４工法。竣工予定は2016年12月20日。設計・施工はイトーピアホーム。

　現地は、30.4haの土地区画整理事業地内にあり、道路を挟んだ南側に公園、東側に自動車教習所がある低層住宅や中層マンションが建ち並ぶ一角。

　6棟のうち南東角地に位置する1棟については同社の戸建てシリーズでは初のZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）を導入しているほか、天井高約1.7ｍ、パッシブデザインの採用などを行っている。

窓からの借景

3戸分を連ねた駐車スペース

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　同社が「アリオンテラス瑞江」を12月中旬に販売開始するとニュースリリースしたのは10月6日だった。

　それまでに見学しようと同社に取材を申し込んだら、モデルハウスを11月26日（土）にオープンするのでそれ以降にしてほしいということから、見学は11月28日になった。

　ところが、同社販売受託室担当課長プロジェクトリーダー・山本弘毅氏によると、「現地の環境の良さを熟知されている方も多く、足場が外れたあたりから問い合わせ・資料請求が増え、約100件にのぼった。モデルハウスの完成を待つまでもなく完売した」というのだ。

　この物件の近くにはポラスがわずか1週間で完売した全7棟の「ザ・マインドスクェア瑞江」があるのだが、ポラスの物件もモデルハウスが完成する前に完売となっている。

　ともに戸数は少ないが、〝駅近〟で住環境が整備され、しかも土地面積が30坪確保されている戸建てに対するニーズが極めて高いことを証明した。マンションと比較して割安感があるのは確かだ。

　大京の販売受託室は戸建て事業も担当しており、山本氏は「積極的に用地を取得している。これまでは年間で数十棟だったが、今後は３ケタに乗せたい。次は『原木中山』。『鷺宮』も建築確認がおりた」と話していた。

エントランス

公園から見た現地

地域に根を張る　ポラス中央住宅が城東エリアで伸ばせるわけ（2016/10/28）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が11月10日、首都圏の10月度の不動産流通市場動向をまとめ発表した。

　中古マンションの成約件数は3,339件で前年同月比16.1％増加、㎡単価は48.58万円（坪160万円）で同6.1％上昇、成約価格は3,136万円で同6.4％上昇、専有面積は64.56㎡で同0.3％増加した。

　成約件数、㎡単価、成約価格とも2013年1月から46カ月連続で前年同月を上回った。専有面積は15年4月以来18カ月ぶりに前年同月を上回った。

　中古戸建ての成約件数は1,151件で同8.0％増加、成約価格は3,060万円で同2.5％上昇、土地面積は153.73㎡で同4.0％増加、建物面積は105.16㎡で同0.7％増加した。

「グランフォーラム光が丘公園」

　コスモスイニシアが分譲中の戸建て「グランフォーラム光が丘公園」を見学した。23区屈指の「光が丘公園」に近接し、電線の地中化、インターロッキング舗装のU字型開発道路などで〝街〟をつくり、パーク・コーポレーションの空間デザインブランド「パーカーズ」とコラボした花と緑の提案がいい。

　物件は、東京メトロ有楽町線成増駅から徒歩10分、都営大江戸線光が丘駅から徒歩18分、練馬区旭町二丁目に位置する全16区画。土地面積は100.00～110.06㎡、建物面積は87.77～105.83㎡、価格は7,000万円台の後半から9,000万円台。建物は竣工済み。施工は西武建設。構造・工法は木造（枠組壁）・2階建て。売主は同社のほか大栄不動産。

　現地は、第一種低層住居専用地域・第1種中高層住居専用地域に位置する建蔽率50～60％、容積率100～125.04％の駐車場跡地。大手デベロッパーとの競合した末、大栄不動産が取得。コスモスイニシアと共同で分譲することになったもの。

　敷地は整形の長方形で、中央にU字型の幅員5ｍの開発道路（私道）を設置して全16区画が8区画ずつシンメトリーになるように配置。道路は周辺道路と同じようなアスファルトにすれば公道になったが、美しい街並みを形成するよう私道とし、ヘリンボーンのインターロッキング舗装とした。電線も地中化した。

　住戸プランは、全て2階リビング型にして、近接する光が丘公園の緑が見えるようにしたほか、パーク・コーポレーションとコラボして花や緑をふんだんに屋外屋内に提案しているのが特徴。

　7月から分譲を開始してから7割が分譲済み。販売を担当するコスモスイニシア分譲事業部分譲一部1課課長・矢島広信氏は、「成増駅圏で供給されているマンションは駅から少しあっても坪250～260万円。豊島区内の第一種低層住居専用地域での戸建て分譲はほとんど皆無。しかも光が丘公園に近接。得難い立地なので、電線の地中化、インターロッキング舗装で街をつくり、パーク・コーポレーションとのコラボした商品をお客さんに見ていただくよう竣工売りにした。今週末にはドローンで撮影した動画もホームページで公開する」と話している。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　〝グランフォームラム〟は、同社がここ数年力を入れている好立地の戸建てブランドで、今回初めて見学した。

　成増駅圏の戸建て分譲は、5年前に東京建物「Brillia Terrace 成増」（19区画）を見学して以来だが、東建の物件は容積率が200％のエリアで、今回のような第一種低層住居専用地域でしかも「光が丘公園」に近接するという物件はほとんど皆無だろうと思う。大手と競合したのも当然だろう。

　立地は申し分ない。記者は光が丘駅から歩いて見に行ったのだが、ほぼまっすぐ。イチヨウ並木が美しく、ケヤキ、ユリノキの大木などが植わっており、体操をする人、楽器を奏でる人、ジョギングをする人、ベンチに座っているお年寄り夫婦、森の中で遊ぶ子どもたち…こんなゆったりした生活がおくれるのが本来の姿ではないかと考えながら約20分、現地に着いた。

　その帰り道。同社にビニール袋と手袋をもらって銀杏をいっぱい拾って持ち帰った。イベント広場では大島のクサヤを焼いて売っていたが、さすがに仕事中だと酒とクサヤの香りの誘惑に負けずに帰ってきた。

　プランもいい。グリーンデコレーションサービスでは2階に100万円以上もするつくばいが提案されていたのにびっくりしたが、購入されたお客さんもいるそうだ。スロップシンクも設置されていた。天井高は約3.8ｍ。

　デザインが秀逸なのはマンションだけでないことを今回の取材で確認できた。石神井公園では1億円以上の物件を供給するというから見学する。

モデルハウス グリーンデコレーションサービス

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　物件と関係ないが、同社の戸建ての販売部署はモデルハウスの定休日をこれまでの火・水、あるいは水・木を火・水・木の3日間にするようにしていると聞いた。火曜日はモデルハウスに出社はするのだが、勉強会や土地の見学などに充てるのだという。

　これは大賛成。土曜日、日曜日は忙しくなるのだから、平日はリフレッシュしたほうがいい。矢島氏も「身体も心もリフレッシュできていい」と話していた。火・水・木が定休日になると記者などは見学する日がそれだけ限られるので大変だが、休めるときは休んだほうがいい。同社が平日3連休のトップランナーになるか。

　
光が丘駅前のイチョウ並木（左）光が丘公園

　プレハブ建築協会（プレ協）が10月30日、「住生活向上推進プラン（2011～2015年度）の総括と、総括を踏まえた「住生活向上推進プラン2020」を発表した。また、「環境行動計画エコアクション2020」の2015年度実績報告と、2016年度改訂版を発表した。

　「住生活向上推進プラン」ではこれまでの成果を踏まえ、「住生活向上推進プラン2020」ではより各施策の進捗状況が把握できるように「成果把握指数」を設定。工業化住宅の先導性・優位性がアピールできるような水準を目指す。

　例えば、戸建て住宅の住宅性能表示取得率は65％（2015年）から80％（2020年）へ、入居アンケート総合満足度は70％から80％へ、ZEH供給率は15.7％から70％へ、居住段階CO2排出量削減率は30.9％から60％へそれぞれ引き上げる。

　「環境行動計画エコアクション」では、今年発表された「住生活基本計画」で「住宅ストックビジネスの活性化」「健康増進住宅の推進」が掲げられたことから行動計画を見直し、社会課題により積極的に取り組んでいくとしている。

　具体的には、家庭部門の長期的なCO2削減に向けZEH供給率を70％以上、ストック住宅におけるCO2削減貢献量を2015年比1.25倍以上、森林生態系の保全に配慮した木材利用を徹底するとしている。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　プレ協の一連の取り組みは間違いなく「工業化住宅の先導性・優位性」を示していると思う。

　しかし、プレハブ住宅の全住宅に占める着工割合は平成27年で15.8％だ。ここ数年は15％前後で推移している。このシェアが高いのか低いのか、記者は判断材料を持たないが、圧倒的な多数派の軸組工法も含めてCO2削減など社会的課題により積極的に取り組まなければならないのはいうまでもない。

　ここでは記者の取材フィールドである分譲戸建てについて考えてみたい。

　まず、〝玉石混交〟といわれる分譲戸建て市場でプレハブ住宅はどのような位置を占めるのかについて。プレ協が配布した資料には「会員各社が（2015年度に）新規供給した建売分譲住宅4,758戸（前年比237戸）のうち、緑化に配慮した住宅は1,572戸（前年比541戸減）となり、供給率は33.0％（前年比13.7ポイント減）であった」とある。

　会員会社とは旭化成ホームズ、サンヨーホームズ、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、パナホーム、ミサワホーム、ヤマダ・エス・バイ・エル、レスコホームの10社だ。建売分譲戸数には軸組工法や2×4工法は含まれないが、仮に含めても7,000戸くらいだと思われる。

　国交省のデータによると2015年度の分譲戸建ての着工戸数は126,235戸となっている。着工戸数＝供給戸数ではないが、近似値としては3.8～5.5％くらいだ。わが国を代表する、あるいは世界的な戸建てメーカーの建売分譲住宅のシェアが極めて低いことがわかる。

　他の軸組工法や2×4工法を多く手掛けるポラス、三井不動産レジデンシャル、ナイス、野村不動産、住友不動産、ケイアイスター不動産などを含めてもせいぜい1万数千戸くらいだ。

　その一方で、グループ6社で年間約4万戸（1日に約100戸）の建売住宅を販売する軸組工法が中心の飯田グループホールディングスが存在する。シェアは約31.7％で、トヨタが国内の自動車業界の売上高シェアが約40％だから、飯田グループの強さがわかるはずだ。つまり、ひとことで言えば、〝1強多弱〟の様相を呈しているのが建売住宅市場だ。

　数を競う時代ではないから、この数値はさほど問題ではない。問題は質だが、これが杳としてわからない。

　建築基準法に違反していないはずだが、昔のいわゆる〝ミニ開発〟の十中八九は違法建築だったし、10数年前までは検査済証の交付を受けていない建築物（建売住宅とは限らない）は過半に達していた。

　最近は、建基法の適用厳格化、住宅性能表示制度などでずいぶん改善されてきているが、それでも質を測るモノサシはあるようでない。

　住宅性能表示制度もそうだ。この制度は設計段階と建設段階に分かれており、しかも任意なので普及率はここ数年20％に満たない数値で推移している。記者は平成12年に発足した当時からこの制度を、やや乱暴な言い方だが〝劣悪なものを含めてお墨付きを与えるもの〟として疑問視していたが、住宅の基本的な質である広さや間取り、使い勝手などは全く考慮されていない。「設計」と「建設」の2段階に分かれているのは、「設計」だけでは「安心」できないとも受け取れる。

　このほか、質を測るモノサシは長期優良住宅やCASBEE戸建、環境性能表示、環境共生住宅認定などもあり、それぞれ法律に齟齬はないと言われるが、消費者にとってとても分かりづらい。最近はインスペクションもある。

　全てではないが、これらの制度に係る費用は基本的には価格に反映される。各制度を見直し、あるいは統合してわかりやすい制度にしてほしい。先導的なものについては単なる〝お墨付き〟ではなく、より分かりやすいインセンティブを与えるべきだ。

「セブンデイズヴィラ」

　ミサワホームとトヨタホームが11月中旬に分譲する千葉ニュータウン内の全77区画の戸建て「セブンデイズヴィラ」を見学した。数多くの女性誌を手掛けている小学館の「女性インサイト研究所」とコラボし、〝あったらいいな〟を叶える街づくりを目指すという。

　物件は、北総線印西牧の原駅から徒歩9分、千葉県印西市牧の原6丁目に位置する全77区画。土地面積は171.30～277.10㎡、建物面積107.64～129.59㎡、価格は未定だが、4,000万円台前後が中心になる模様。構造はミサワホーム（39区画）が木造2階建（木質系パネル構造）、トヨタホーム（38区画）が軽量鉄骨造2階建て。建物は平成28年9月に竣工済みほか。

　現地は、小公園に面しており、大きな牧の原公園や里山にも近接している住宅街。街区は公園に面した「パークコリドー」「サウスコリドー」「センター・エリア」「サニーサイド」の4街区に分かれている。

　〝あったらいいな〟を叶えるため、スカイバルコニーと一体利用できる2階ホワイエ、半屋外ガーデンテラス、幅広キッチンカウンター、回遊式リビングダイニングキッチン、ミセスコーナー、DENなど多彩なプランを提案しているのが特徴。

エントランス

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　この物件については、先日書いた大和地所レジデンスの「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」の記事と一緒に読んでいただきたい。子育て環境からいったら、これほど恵まれた立地はない。しかも土地が50坪あり、建物も100㎡以上で4,000万円台の前半という価格帯は魅力があると思うが、問題はやはり都心へのアクセスか。

　UR都市機構には、今後、千葉ニュータウン中央や印西牧の原でどの程度の戸建て用地が供給されるのか問い合わせている。近くわかるはずだ。1,000区画はあると思うがどうだろう。この価格なら飛ぶように売れる時代に戻ることはないのだろうか。通勤・通学・保育園の送り迎えなどの利便性が最優先されて、都心部の寸詰まりのマンションやマッチ箱のような戸建てに住まざるを得ない世の中は狂っているといったら言い過ぎか。

　モデルハウスはミサワホームのしか見学しなかったが、なかなかよくできていた。LDKは22畳大で、それぞれが回遊できるようなプランニングになっていた。2階のホワイエはスカイバルコニーと一体利用できるようになっており、セカンドリビングの役割を果たすようになっていた。

隣接公園

大和地所レジデンス 千葉NT中央でユーロデザインの戸建て全275区画分譲へ（2016/11/2）

「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」

　大和地所レジデンスが11月5日、ユーロデザインを採用した大規模分譲戸建て「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」のモデルハウスをオープンする。UR都市機構から２年前に用地を取得、造成を行った全275区画の住宅地で、１社単独としては千葉ニュータウン最大級。１棟１棟すべてプランが異なるユーロデザインにユーザーがどのような反応を見せるか。

　物件は、北総線・成田スカイアクセス線千葉ニュータウン中央駅から徒歩10分、印西市武西学園台3丁目に位置する開発面積約62,000㎡、予定区画はⅠ街区137区画、Ⅱ街区138区画の合計275区画。施工は東急建設、細田工務店、エステーホーム。構造・工法は木造2階建・枠組壁工法。I街区の第1期1次の土地面積は170.10²〜172.38㎡、建物面積107.22～116.21㎡、価格は未定だが、4,000万円台が中心になる模様だ。先行着工20棟の竣工は2016年9月下旬～2016年12月中旬を予定。Ⅱ街区の着工は2018年の予定。

　特徴は、同社のマンションブランド〝ヴェレーナ〟同様、南仏のユーロデザインをモチーフにしたデザインを採用。敷地入り口にユーロゲートを設置、幅員6メートルのメインストリートの街路樹にパームツリーを採用するほか、インターロッキング舗装を施し、コミュニティをサポートする共用棟（カーサユニオン）も設置する。敷地に隣接して公園も整備される。

　先行して着工した20区画の住戸プランは、15区画に「勝手口」「サブエントランス」「ミセスコーナー・テラス」が設けられている。このほか、マルチカウンター付き、2層吹き抜け付き、サンルーム+ギャラリーサロン付き、シェアホール付き、インナーガレージ付きなど1棟1棟すべてに特徴を持たせている。

ホワイエ

ミセステラス

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　同社の分譲戸建てを見学するのは初めてだったが、この10年間で約300戸を供給しているという。今回の規模は過去10年間の規模に迫るだけに力が入っていることがストレートに伝わってきた。

　外観は予想通りユーロスタイル。ライムストーン調の外壁、ボーダー、レンガ調の門柱、アール状デザイン、スペイン風瓦、ロートアイアン調門扉などを多用している。カラーリングなどはポラス、野村不動産などの戸建てに近いものがある。

　見学する人はびっくりするかもしれないが、千葉ニュータウンにはこのような南仏、南欧をモチーフにした商業施設も多い。ニュータウン居住者は違和感を抱かないかもしれない。

石積み（熊野の石だそうだ）

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　印西市とUR都市機構（土地所有者は民間かも知れないが）には注文もある。駅から現地までには中高層のマンションも多いのだが、空き地も相当ある。その空き地は子どもの背丈ほどもある雑草が生い茂り、街路樹の植え込みも雑草だらけだった。

　印西市は、東洋経済新報社の「住みよさランキング」で5年連続1位だそうだが、駅前の一等地に空き地が目立ち、雑草が生い茂る光景はとても住みよい街とは思えない。

　市もURも沿道の植え込みや空き地の管理くらいきちんとやってほしい。千葉ニュータウンのマンション分譲や戸建て分譲が始まったころは、空き地には印西市の市花であるコスモスが植えられ、楽しませてくれた。20年くらい前だろうか、滝野地区の戸建て分譲が開始されたころはお客さんが殺到し100戸、200戸規模で即日完売した。

　この20年間に、住みよさより生活利便性が最優先される時代に劇的に変わったこともあるが、「住みよさランキング」全国トップの一等地の戸建ての土地面積が50坪あり、建物も100㎡以上あって4,000万円台とは…市とURとデベロッパーが力を合わせて千葉ニュータウンの活性化に取り組んでほしい。

立派なクスノキの街路樹

駅から2～３分の空き地（所有者はURか。昔は空きにはコスモスの花が咲き乱れていた）

子どもの背丈ほどもある雑草

歩道の植え込み

分譲戸建てから「勝手口」が消える わが国の文化の崩壊ここにも（2016/10/31）

「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」ミセステラス

　先日、全体で275区画もある大和地所レジデンスの分譲戸建て「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」の記者発表会があった。この記事は改めて書くが、同社が先行して着工したⅠ街区20戸の図面集とにらめっこしていて気が付いたことがある。そのことから先に書く。

　図面集に描かれた間取り図のうち実に15戸に「勝手口」「ミセステラス・コーナー」「サブエントランス」が付いていた。戸建てに勝手口が付いているのは当たり前と思われる読者の方も多いかもしれないが、現状はそうではない。分譲戸建ての見学は昔と比べ5分の1くらいに減っているが、勝手口付きというのはむしろ少数派ではないかと思い、各社に聞いてみた。

　やはりそうだった。ハウスメーカートップの積水ハウスは「勝手口を設けることを基本としているが、東京など都市圏では土地の制約もあり難しくなっている」（広報）ようで、分譲戸建ての老舗で他社物件の施工も多い細田工務店は、「商品企画に対するお客さまの声を収集するためにアンケートを行っているが、そもそも『勝手口』に関する質問項目がない。付いていないことに対する不満の声もない」（営業統括部）という答えが返ってきた。

　また、グループ６社で分譲戸建てを年間４万戸も供給する飯田グループホールディングスも「ニーズのある地方はともかく、都市圏では少なくともここ5年、勝手口は標準化していない」（グループ事業統括部）という。

　各社の話を総合すると、土地面積に制約が多い東京都などの分譲戸建てでは勝手口はほとんど姿を消し、土地面積が広い郊外部ではかろうじて残っているところもあると判断できる。しかし、勝手口が付いていないことによる販売への影響はとくに感じられないという印象も受けた。

　おそらく、他のデベロッパーやハウスメーカーも同じ答えだろう。いつのころから勝手口付きが消えたか、断定的なことは言えないが、やはりバブル崩壊後だろうと思う。分譲戸建てに住む20歳代の女性は「勝手口って何？　」と話した。

「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」土間付き玄関

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　昭和50年代後半のマンション不況のときには、日本ランディッなどが戸建ての良さを取り込むため「勝手口付き」「ライトコート付き」マンションを分譲し人気になった。

その後も玄関スペース部分に〝土間〟や〝インナーバルコニー〟を設置するところも現れた。つい先日見学したコスモスイニシアの「渋谷笹塚」の物件では、玄関を入ってすぐに〝Wリビング〟が設置されていた。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　いうまでもないことだが、勝手口はゴミの出し口や御用聞き用として利用されていたばかりでなく、家事労働の場としての土間との一体利用や、近所の人たちのコミュニティの場としても機能していた。

　マンションデベロッパーが勝手口や土間に注目するのに、戸建てはなぜ逆行しているのか。前述したように土地の制約があるためとはいえ、その機能を戸建ては果たさなくなってきたということを考えないといけない。

　勝手口付きの戸建てに住む60歳代後半の会社員は「勝手口はもちろんあったほうが便利。住宅に表玄関、裏玄関がなくなり、晴れ着などの言葉が使われなくなったように〝ハレとケ〟の文化がなくなったからではないか」と話したが、記者もその通りだと思う。

　考えてみると、これはわが国の文化が崩壊しつつあることを象徴的に表している現象で、さらに考えれば、表も裏も、白も黒も、右も左も、正も邪も判然としない社会になってきているのではないか。〝一億総活躍〟などとオブラートにくるまれたか、色眼鏡をかけられたせいで何だか世の中が白内障的な症状を呈しているような気がしてならない。

　大和地所レジデンスの設計担当者は「キッチンに付けた勝手口は（出入り口）は主にゴミ出し用、サブエントランスは玄関と反対側の道路面にある車庫から室内への動線確保、ミセステラスは勝手口を設けており、近所の方とのコミュニケーションの場としても活用可能と考えた」と、その設置意図について語った。

　ならば、その企画意図をしっかり伝えないと、ユーザーには届かない。魂を込めれば、この戸建て団地から「勝手口」の復権を望む声が湧き上がるかもしれない。

◇　　　　　　◆　　　　　◇

　この記事を読んだ読者の方から次のような意見があった。なかなか示唆に富むものがあるので紹介する。

　「勝手口の是非について生れする必要がある。業者としては、狭い敷地に勝手口を設置するのは技術的に難しいし、コストの問題もある。狭小敷地では、お互いの見合いがないように窓の位置を工夫しているのが現状で、勝手口を付けたばかりに、お互いが見合いするようなプランはむしろマイナスになる場合もある。

　お客さんの側からすれば、わざわざゴミ出し口としての勝手口ならなくてもいいし、それよりものが置けるスペースがほしいと考えるかもしれない。

　昔のような井戸端会議のようなコミュニティはなかなか育たない。文化の崩壊は住宅だけのせいではない」と。

　なるほど。断っておくが、記者は「勝手口」をゴミ出し口としてとらえているのではなく、家族や地域の様々な問題を語り合えるコモンスペース的なコミュニティの場として考えている。そのような仕掛けをデベロッパーはつくるべきだし、そうすれば孤独死、自死、いじめ、DV、窃盗などは劇的に減少すると考えるがどうだろう。

「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」
 

「ザ・マインドスクェア瑞江」

　先日、ポラスグループ中央住宅マインドスクェア事業部東京東事業所が城東エリアに進出して10年を迎え、戸建て販売戸数がトータルで1,000戸になる記事を書いたが、今回はその続き。ほぼ1週間で完売した「ザ・マインドスクェア瑞江」を紹介する。

　物件は、東京都江戸川区瑞江4丁目の区画整理事業地内に位置する全7戸。土地面積は107～110㎡、建物面積は93.25～101.73㎡、価格は6,390万～7,500万円。構造は2×4工法2階建て。モデルハウス1棟は完成済みで、他は平成29年2月完成予定。

　現地は、表通りから一歩入った戸建てや中層のビルが建ち並ぶ第一種住居地域と近隣商業地域。敷地は3方が6ｍ道路に囲まれた社宅跡地。

　建物は、パリ郊外の街並みをモチーフに、カースペースやアプローチに天然石の敷石を配し、サイクルスペースも設置。住戸プランは1階天井高2.7ｍ、サッシ高2.2ｍ、吹き抜けリビング・ダイニング、1階床は挽き板、食洗機、ユーティリティシンク、オリジナルの木製PCカウンター、小屋裏収納など（一部除く）。

　お盆明けに建設を知らせる看板を掲示したところ、問い合わせが150件に達したため、同社はモデルハウスの完成を待って10月半ばに販売する予定だったのを早め、9月末から受け付けたところ、ほぼ1週間で完売となった。

キッチン・ダイニング

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　「瑞江」はどのような街であるかを少しは知っているが、分譲現場は全然知らなかった。観たとたん〝これなら何もしなくてもすぐ売れる〟と記者でもわかった。区画整理されたエリアだけに、駅近でもよく整備されており、隣接地には立派な戸建てや見事なパームが植えられた賃貸住宅らしきものもあった。

　いつものように、マンションにしたらいくらになるか坪単価をはじいた。最低でも250万円で、300万円近くすると判断した。

　つまり、マンションなら7,000～8,000万円するのに、戸建てで7,000万円前後なのだから売れて当然と判断したのだが、改めて同社の目利き力の確かさを思い知らされた。

　前回の「ヴィル・ボワール森下」と同様、「ザ・マインドスクェア瑞江」のモデルハスの現場で、中央住宅マインドスクェア事業部東京東事業所所長・南部好克氏と話し合ったのだが、南部氏が興味深いことを話したので紹介する。

　読者の皆さんは東京都の区市町村別主要10か国外国人人口データをご存じか。確か昨年か一昨年あたりだったと思うが、港区でも中国人がアメリカ人を上回り、現在は中国人が23区すべてでトップになっている。

　面白いのは江戸川区で、ここも中国人が圧倒的に多いのだが、インド人が韓国人についで第3位の3,126人に上っている。区部全体のインド人居住者は9,458人だから、実に33.2％の人が江戸川区に住んでいることになる。隣の江東区の1,788人と合わせ52.0％を占める。

　〝なぜなのか〟その理由を南部氏が話した。

　南部氏が懇意にしており、「紹介を通じて何件も成約させていただいている」インド人の方によれば、インド人コミュニティの名士ともいうべき方が〝荒川はインドのガンジス川に似ている〟と話したのがきっかけだそうだ。

　その話を聞いて記者も納得した。荒川のどこがガンジス川に似ているのかさっぱりわからないが、インドにとってガンジス川は文明発祥の地で、聖地であることくらい記者も分かる。日本の富士山のような存在か。室生犀星の「ふるさとは遠きにありて思ふものそして悲しくうたふもの」はインド人も同じなのだろう。

　もうこれ以上書かないが、地域密着とはこういうことを言うのだろう。インド人コミュニティに溶け込み、口コミで成約を伸ばせるのは南部氏の人徳か。今回の物件も、以前に分譲した「瑞江」の物件の購入を検討した人が多く、また、モデルハウスをみて「篠崎」の物件を購入した人が3人いるという。「城東エリアで年間300棟」という目標は南部氏にとって越えられない壁ではないように思えてくる。

リビング

ポラスグループ 城東エリア進出10年 戸建て年間100棟、トータル1,000棟達成へ（2016/10/20）

「ヴィル・ボワール森下」

　ポラスグループの中央住宅マインドスクェア事業部の城東エリアの戸建て分譲が好調だ。都営新宿線瑞江駅から徒歩4分の7棟現場の「ザ・マインドスクェア瑞江」が9月末にモデルハウスをオープンしてからわずか1週間で完売し、同線菊川駅から徒歩3分の狭小敷地の全3棟「ヴィル・ボワール森下」も残り1棟。

　同事業部が東京に進出してから10年、城東と一部の千葉も含めると年間コンスタントに100～150棟を供給してきており、今年度中に1,000棟を達成するという。「目標は年間300棟」を掲げる東京東事業所所長・南部好克氏に話を聞いた。

周辺の街並み（右端が同社の戸建て）

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　「ヴィル・ボワール森下」は都営新宿線菊川駅から徒歩3分、江東区森下3丁目の準工地域にあった。現在分譲中の1棟の敷地面積は46.49㎡、建物面積は79.57㎡、価格は6,500万円。構造は木造2×4工法3階建て。建物は平成28年6月完成済。他の7,500万円と6,500万円の住戸は契約済みだ。

　ポラスグループの分譲戸建ては数え切れないほど見学してきた。「蔵のある街」プロジェクトがその典型例であるように、数棟の小規模でも〝街づくり〟にこだわるのが大きな特徴の一つだ。

　ところが、この「森下」は全くそうではなかった。狭小敷地の3階建てだ。工法が2×4だからだろうか、外観はモノトーンの角張った住宅だ。玄関を入ってすぐ2階に上がったのだが、ステップは13段しかなかった。これもポラスの住宅ではない。ポラスは1階の天井高を2.7ｍ確保することを標準としており、階段のステップも15段が普通だ。

　〝これはポラスの住宅じゃない〟と思ったのだが、2階に上って企画意図を瞬時に理解した。不特定多数の万人向けの戸建てなど全然企図していないことが分かった。写真を見ていただければお分かりだろうが、造り手の強烈なメッセージが込められている。青のタイルを貼ったキッチン、モザイク模様のローテーブル、アンティーク調の家具、カフェに掲げられている黒板のようなタペストリーなどだ。

　これら家具調度品は好みによって変えられるものだが、記者が感心したのは1ｍ以上ありそうな背の高いカウンターだった。リビングとダイニングをつなぐようで分ける発想が面白い。

　〝木のポラス〟もしっかり盛り込んでいる。床にはブラックチェリーの銘木挽き板が採用されていた。

ダイニング

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　中央住宅マインドスクェア事業部東京東事業所所長・南部好克氏はモデルハウスの椅子に座り、問わず語りに話し出した。

　「土地は14坪（46㎡）しかない。設計はどうしてもワンパターンになってしまう。立地からすれば何もしなくても売れることが分かっていた。従前の建物を解体する段階で『そのまま売ってくれ。言い値で買う』という業者さんも現われた。建てて売るより利益率が高いほどの条件だった。そこで考えた。間取りはどうしようもない、ペンシルハウスしかできない、街並みもつくれない。〝街並みをつくる〟をテーマにしてきたポラスグループとしていったい何をしたらいいのかと。原点が問われた。

　行き着いたのはこの深川界隈をひたすら歩くことだった。歩いて、歩いて深川の歴史を学び、イメージをつくり上げた。昨年出来たばかりの話題にもなった日本進出一号店の『ブルーボトルコーヒー』がヒントになった。そこにあるスペックでなくエモーショナルな部分に刺激を受けた。2006年に研修でニューヨークに行った時のことを思い出した。古い倉庫などをリノベしたアパートメントがたくさんあった。当時のアルバムを引っ張り出し、単品でもコストをかけ、この深川に馴染む、分譲らしくない注文住宅のような突出した価値のあるものをつくらなくちゃいけないことを発見した」

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　この南部氏の〝独白〟にヒントがある。モノづくりにこだわる商品づくりがユーザーに評価されているのだ。南部氏は、近い将来、年間300棟の販売を目指すという。城東エリアでの同社の供給シェアは現段階では微々たるものだが、年間300棟となると他を圧することになる。今後の展開が興味深い。

リビング