「ブランズ横浜」完成予想図

　東急不動産（事業比率50％）と東神開発（同）が4月下旬に分譲する「ブランズ横浜」を見学した。横浜市民なら「ああ、あそこか」とすぐわかる横浜駅から徒歩6分の〝一等地〟に立地し、アッパーミドル・富裕層から圧倒的な支持を受ける可能性が高い。先にオープンした「東急プラザ銀座」同様、〝大人〟向きのマンションだ。

　物件は、JR東海道本線横浜駅から徒歩6分（横浜市営地下鉄ブルーライン横浜駅から徒歩4分）、横浜市西区北幸二丁目に位置する17階建て全210戸。専有面積は41.23～178.75㎡、価格は未定だが、坪単価は410万円くらいになる模様だ。竣工予定は平成30年1月中旬。施工は西松建設。建築デザインはNAP建築設計事務所。販売代理は東急リバブル。

　現地は商業地域だが、市の商住共存地区として指定されているエリアの一角。駅周辺は住宅が禁止されている「業務・商業専用地区」なので、徒歩6分圏内にこれほどの大規模マンションが建設されるのは過去47年にさかのぼってもないという希少立地だ。敷地は高島屋が業務用に使用していた敷地跡地。

　建物は、ガラスウォールと低層部のリズミカルな回廊と3階屋上の庭園、基壇部のレンガのデザインが印象的な外観で、建物を東側に寄せることで、北西側の2階から4階までは緑の空間とし、白いデザインの回廊で結ぶ。

　1階から3階まではホール・商業などの施設となり、住戸部分は4階以上。1フロア16戸（最上階は7戸）。40～50㎡台のコンパクトも47戸あるが、メインは80㎡以上のファミリータイブ。

　設備仕様は、キッチン・洗面・手洗いカウンタートツプは御影石、バックカウンター・吊戸棚、食洗機、ミストサウナなどが標準装備。最上階の7戸はプレミアム仕様で、黒檀などの天然木の突板をふんだんに用いている。

　3月からモデルルームをプレオープンしており、来場者は約900件に上っている。販売担当の荒井優亨チーフは、「平日の来場も多く、第1期は4割くらい供給できそう。最上階の住戸も4戸に希望が入っており、3戸も検討されている方がいる」と、早期完売に手ごたえを感じていた。

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　同社が昨年分譲した「ブランズタワー みなとみらい」（228戸）もよかったが、今回の「横浜」がまた素晴らしい。好みもあり比較は難しいが、記者は「みなとみらい」があまり好きではないので、こちらのほうが断然いい。

　設備仕様は同じくらいだろうが、「横浜」は「大人」をターゲットにしており、デザインも落ち着いている。

　単価も納得だ。「みなとみらい」は最終的に坪420万円くらいになったようだが、「横浜」のほうが高くなっても不思議ではない。40㎡台のコンパクトも人気になるのは必至だが、荒井氏が話したように、価格の高い住戸中心に購入希望が多いということからもこのマンションのステータス性がうかがわれる。

　先に第1期160戸が即日完売した横浜市住宅供給公社「横浜MIDベース タワー」同様、第1期の即日完売は間違いないとみた。果たして戸数は何戸になるか。

オーナーズラウンジ　

東急不「東急プラザ銀座」3月31日開業　ターゲットは玄人の「大人」（2016/3/28）

プラン・設備がいい 坪400万円は納得 東急不動産「みなとみらい」（2015/5/13）

今度は横浜のど真ん中　人気必至の横浜公社「横浜MIDベース タワー」（2016/1/28）

「イニシア草加高砂」完成予想図

　昨日（4月4日）紹介した三菱地所レジデンスの「ザ･パークハウス草加」に続いて、コスモスイニシアが登録申し込みを開始した「イニシア草加高砂」を紹介する。坪単価は200万円を突破し草加駅圏の最高値になりそうだが、なかなかいい商品企画だ。モデルルームの出来が出色だ。

　物件は、東武伊勢崎線草加駅から徒歩6分（ヴァリエ改札口から徒歩5分）、埼玉県草加市高砂二丁目に位置する13階建て全47戸。第1期1次（24戸）の専有面積は70.76m2・76.00㎡、価格は3,998万～4,998万円（最多価格帯4,100万円台・4,300万円台）。抽選は4月9日。竣工予定は平成28年12月下旬。施工は田中工務店。

　現地は、かつて住友不動産が分譲したマンションの隣接地。商業地域だが、南側は幅員12ｍの道路があり、その先は小公園、寺と墓、戸建てなどで将来的に高い建物が建たない可能性が大きい。

　住戸は1フロア4戸で、角住戸とその反転タイプの76㎡と、中住戸とその反転タイプの70㎡の2通り。洋室引き戸、食洗機、ミストサウナ、二重床・二重天井、収納率13％確保などが特徴。洗面室のモザイクタイルも標準装備。

　同社分譲事業部分譲二部プロジェクトマネージャー・岡端知子氏は、「ちょいシリーズなど『草加』だけの空間づくり、取り組みが評価されており、登録も価格が高いほうから入っている」と、第1期1次の販売に自信を見せている。

玄関

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　昨日は草加についていろいろ書いたので、そちらを参照していただくとして、今回は商品企画について紹介する。

　販売事務所は本物の白樺を設置し、床は人工芝を敷き詰め、気安く入れるようにしているのが特徴で、76㎡のモデルルームがいい。角住戸の良さを最大限引き出すように、玄関は2方向に大きな窓を取り、廊下幅は1400ミリ（一部は下部収納）もある。一般ユーザーが物件選好で重視するもののうち玄関・ホールは大きな位置を占めている。その点で、このマンションは非常によくできている。来場者の評価が高いのも当然だろう。

　もう一つ、それぞれが細かいことだが、〝あったらいいな〟というものをたくさん採用している。リビングの物干しポール、ちょい飾りピット、ちょいかけフック、バルコニーのグリーンカーテンフックなどだ。

　来場者にモデルルームを見た感想を書いてもらう「出口アンケート」を取っており、モデルルームと間取りの評価が高く、同社が現在分譲中の全マンション（地方を含め20物件くらいか）の中でトップだそうだ。

　記者はこの10数年の間に供給されたほとんどの物件を見学しているが、確かに今回のモデルルーム間取りプランは出色の出来だと思う。4,000万円の壁を突破できるのではないか。

洗面室

駅から徒歩5分、南向きで坪190万円台 三菱地所レジ「ザ･パークハウス草加」（2016/4/4）

「ザ･パークハウス草加」完成予想図

　三菱地所レジデンスの「ザ･パークハウス草加」とコスモスイニシアの「イニシア草加高砂」を見学した。まず、三菱地所レジデンスの「草加」から。

　物件は、東武スカイツリーライン草加駅から徒歩5分、埼玉県草加市住吉１丁目に位置する15階建て全60戸。専有面積は65.34～97.15㎡、現在分譲中（14戸）の価格は3,528万～4,898万円。坪単価は190万円台の前半。竣工予定は2017年2月下旬。施工は川口土木建築工業。

　現地は商業地域立地だが、現在は敷地南側に高い建物は建っておらず、全戸南向き。

　住戸プランは、二重床・二重天井、ディススポーザ、食洗機、ミストサウナが標準装備。

　昨年末から分譲が始まっており、現在、約6割が分譲済み。販売担当者は「マーケットエリアが草加市中心ではあるが、計画通りの進捗」と話している。

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　一般の読者の方は「草加」といえば「草加せんべい」くらいしか思いつかないだろうが、東武伊勢崎線（スカイツリーラインは愛称）を熟知している記者は、もちろん草加をよく知っているし、ポテンシャルが高いのに他の私鉄沿線に割り負けしていると思っている。

　どこがいいかといえば、交通便がいいことだ。日比谷線、半蔵門線と相互乗り入れしており、都心へ一直線、大手町駅まで26分だ。

　大手町まで26分といえば、同社がこれから分譲する「ザ･パークハウス中野」とほぼ同じだ。「中野」は坪単価500万円近くするはずだが、「草加」はその4割だ。

　急行で2駅手前の北千住の駅近の坪単価は350万円くらいするはずだし、都内と接しているという意味で同じ位置圏にある「川口」だって、坪単価は200万円をはるかに突破する。千葉県の市川だって同じだ。

　複々線であることから電車の遅延も極めて少ないのも同線の特徴だ。ここで遅延について少し触れよう。

　遅延とは5分以上のことで、国交省の平成25年11月のデータによれば、首都圏全51路線で平日20日間に最も多く遅延証明書を発行したのは半蔵門線で20回、次いで千代田線19回、山手線18回がワースト3で、13回以上が16路線ある。これらすべてがJR、東京メトロ、都営だ。他の民鉄では田園都市線が11回で多く、西武池袋線、東武東上線が9回、西武新宿線、京王線が8回となっている。、東武伊勢崎線は小田急線と同じ7回だ。小田急線も複々線がかなり進んでいる線だ。

　これより少ないのは、京急線（品川～横浜）で2回、相鉄線も3回しかない。京急線が少ないのは昔からで、JRや東急線などと競合が激しく、遅延を少なくすることで差別化を図っているということを聞いた。早く着きすぎて国交省からおしかりを受けたというのも事実のようだ。

　サラリーマンにとって、遅延証明書を受け取り会社に提出するのはつらいものだ。ストレスにもなる。伊勢崎線はそれがないだけでも素晴らしいではないか。デベロッパーはどうしてこのようなデータを利用して、東武伊勢崎線をアピールしないのか。

　生活利便施設が劣っているかといえばそうでもない。イトーヨーカ堂、丸井、ダイエー、西友がある。飲み屋は新越谷に数の上では圧倒的に劣るが、質的には負けないと思う。

　記者はかつて、一定の額以上になると途端に売れなくなることから〝魔の伊勢崎線〟と見出しにつけたことがあるが、東武鉄道も行政も民間も一緒になってエリアのイメージアップを図るべきだ。

　そこで、行政には注文もつけたい。駅周辺には立派なケヤキの街路樹が植わっているが、どうして2～3階建ての建物と同じくらいの高さで強剪定するのか。全く理解できない。常緑樹も少ない。街路樹と街のポテンシャルは間違いなく相関関係がある。街路樹が貧しいのは行政の心が貧しいからだ。

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　久しぶりに駅前の「魚河岸料理 夢や」で昼食（昼食は初めてだが）を取った。魚のアラの味噌汁がついて握りずし8カンで750円（消費税込み）だった。回転寿司より安い。酒のつまみも豊富で、ないものがないくらいたくさんある。

エントランス

　
「シティタワー国分寺ザ・ツイン」完成予想図

　住友不動産が分譲中の「シティタワー国分寺ザ・ツイン　ウエスト」を見学した。JR国分寺駅直結の国分寺市が施行者になっている住・商・官一体型の市街地再開発事業の建物の保留床を同社が取得して分譲するもので、第1期70戸が即日完売したと同社が発表したマンションだ。

　物件は、JR中央本線国分寺駅から徒歩1分、国分寺市本町三丁目・二丁目に位置する36階建て「ウエスト」棟300戸と35階建て「イースト」棟284戸（地権者住戸30戸含む）の2棟合計584戸の規模。竣工予定は平成30年1月下旬（イースト）・2月下旬（ウエスト）。設計・施工は竹中工務店。

　今回分譲されているのは「ウエスト」で、専有面積は48.33～100.03㎡、第1期70戸の価格は7,400万～12,800万円台（専有面積56.99～80.03㎡）、坪単価は457万円。2期は5月分譲予定で、詳細は未定。

　最大の特徴は、国分寺市が施行する約2.1haの駅直結の「国分寺駅北口地区第一種市街地再開発事業」のシンボルともなるツインタワーマンションということだ。ウエスト棟の地階から4階までが店舗で、1～4Fには三越伊勢丹グループが出店することが決まっている。5階は公共公益施設。住戸部分は6階以上となる。建物は制振構造、柱や梁が出にくい「スーパーフレックスチューブ工法」を採用。

　モデルルーム（80㎡）は南西角の住戸。リビング手天井高2550ミリ、キッチンカウンタートップは御影石、ミストサウナが標準装備。ガラス手すりのバルコニーは奥行き1.9ｍ。西方には富士山が展望できる。

　第1期の登録者の属性は、年齢が50歳台（約27％）、40歳台（約23％）、60歳台（約23％）、世帯人数は2人（約45％）、1人（約23％）、職業は会社役員（約24％）、医師・弁護士（約16％）、居住地は国分寺市（約49％）、小平市（約17％）。

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　再開発計画は総じてそうだが、ここも昭和50年代の半ばに再開発計画が発表されてから30数年が経過している。それだけに地元の関係者にとっては待ちに待った事業だ。駅前には広場も整備される計画で、商業施設が集積する駅南側と駅上施設がつながることになる。

　記者はずっと以前からいくらになるのだろうと思っていたが、今回分譲された第1期70戸はウエスト棟の上層階が中心で、坪単価457万円というのは納得だ。今後分譲される低層階はもう少し安くなるはずだが、販売担当者も「中央線で駅直結の立地、施設などを考えると価格はストライクソーン」と話していた。

　もう一つの魅力は「緑」と「学」だ。「緑」では国分寺崖線がすく近くに走っている。国分寺崖線を歩くと空気が違うのがわかる。「学」では東経大、早実、さらには国立の一橋大などもある。アッパーミドル・富裕層が住みたくなるのは十分わかる。

　同じ国分寺駅圏では三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 国分寺緑邸」（82戸）と野村不動産「プラウド国分寺」（125戸）が分譲中だ。単価が全然異なるので競合はしないだろうが、それでも単価水準が高いことに変わりはない。中央線の駅近マンションの取得は普通のサラリーマンにとっては絶望的になってきた。

モデルルーム

20haの森が借景 水琴窟も設置 三菱地所レジ「ザ・パークハウス 国分寺緑邸」（2016/1/29）

「ザ・パークハウス 新宿御苑」完成予想図

　三菱地所レジデンスが4月下旬に分譲する「ザ・パークハウス 新宿御苑」を見学した。新宿御苑前駅から徒歩1分で、敷地南側の道路を挟んで新宿御苑に隣接する希少物件だ。

　物件は、東京メトロ丸ノ内線新宿御苑前駅から徒歩1分、新宿区新宿２丁目に位置する14階建て全52戸。専有面積は55.46～100.63㎡、予定価格は6,000万円台～26,000万円台(1000万円単位)。竣工予定は平成29年9月上旬。施工は日本国土開発。

　現地は新宿御苑駅すぐで、目の前が新宿御苑。建物はコの字型で、東南角住戸（100㎡）、南西角住戸（80㎡）、北西角住戸（55㎡）、北東角住戸（75㎡）の1フロア4戸構成。新宿御苑が見下ろせる東南角住戸と南西角住戸は御苑の景観を重視して南側の窓はFIXであるのが特徴。11階以上の住戸の天井高は2800ミリ。それ以下の住戸は2600ミリ。

　これまで約300件の来場予約が入っており、向こう１カ月先まですべて満席。

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　新宿御苑に隣接・近接するマンションでは、野村不動産の「プラウド新宿御苑エンパイア」（93戸）と「ヒルズ新宿御苑」（46戸）が思い出される。双方とも人気になった。

　今回のマンションは、野村不動産が建設を予定している駅直結の「プレミアム・ミッドサイズ・オフィス（PMO）」に隣接。駅出入り口からエントランスまで数十秒だろう。

　単価は南側と北側では当然のことながらかなり開きがあり、平均単価では価値が測れないマンションだ。東南角住戸は坪500万円をはるかに突破し、600万円くらいが平均になるのではないか。

　南側をFIX窓にしたのは「景観を重視したため」ということらしい。サッシは床から15㎝上げている。設備仕様はもちろん億ション仕様だ。

　それにしても昨年末から〝パーク・ビュー〟のマンションをたくさん見学してきた。野村不動産「木場公園」、三井不動産レジデンシャル「赤坂檜町」、住友不動産「四谷」、三菱地所レジデンス「国分寺」だ。

〝民設民営〟の公園内マンションもあっていいはずだが…。

モデルルーム

「プレミスト白金台」完成予想図

　「地価公示日本一」の「プレミスト六番町」の陰に隠れてしまいそうだが、大和ハウス工業「プレミスト白金台」もまたなかなか意欲的な物件だ。

　物件は、東京メトロ南北線白金台駅から徒歩1分、港区白金台三丁目に位置する12階建て全33戸（非分譲住戸3戸含む）。普通借地権分譲で、専有面積は75.24～90.24㎡、価格は未定だが坪単価は600万円～700万円。竣工予定は平成29年3月上旬。施工はフジタ。販売代理は三井不動産レジデンシャル。デザイン監修は内井昭蔵建築設計事務所のアソシエイトであった向井裕氏と宮澤俊一氏のデザイン・ファーム合同会社。

　現地は、敷地南側に位置する345年の歴史を持つ土地所有者の瑞聖寺に隣接。眼下に瑞聖寺の緑が眺められる。

　建物は1フロア3戸構成で、プランは中住戸の75㎡と角住戸の90㎡のプランからもわかるようにシンメトリーなのが特徴。目黒通りに面した北側は、植栽ユニットを積み上げ、緑と調和する深みのあるせっき質タイルを採用。さらに建物のセンタラインとバルコニー手すりは樹木をモチーフにしたアルキャスト（鋳物パネル）で演出している。

　内外装は、近接する旧朝香宮邸（東京都庭園美術館）のアール・デコ建築様式を取り込んでいるのが大きな特徴。エントランス・ホールには高度な技術が必要で、できる職人がほとんどいないという左官仕上げの版築壁を採用。エントランス床には那須野石や樹齢70年のエノキのベンチアートを配置。専有部分もアール・デコの様式をふんだんに用いている。

部屋からの眺望

「地価公示日本一」六番町にフェルメールを見た　大和ハウスが億ション（2016/3/14)

　国土交通省が「マンション標準管理規約」を改正したことは既報の通りだが、先日（3月17日）行われたマンション管理業協会の記者懇親会で「議決権割合」について質問が飛んだ。「価値が低い人に（議決権を）合わせるのはかえって不公平。タワーマンションをたくさん分譲している三井さんはどうですか」という質問もあった。

　これに対して、岩田龍郎副理事（三井不動産レジデンシャルサービス会長、三井不動産レジデンシャルサービス会長）は「お客さまがどう考えられるか。もう少し検討しないといけない」と導入に否定的な考えを示した。

　規約改正では、第46条の③に新築物件における選択肢として、総会の議決権（及び譲渡契約時の敷地の持ち分割合）について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる旨の解説を追加した。その解説として「この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地（階数・方角等）等を考慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、住戸内の内装や備付けの設備等住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意する。また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものではなく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角（眺望、日照等）などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすような事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則として行わないものとする」としている。

　この問題については、昨年も記事にしたが、「価値割合」に応じて議決権を設定することは選択肢としてはあるかもしれないが、価値基準もあいまいで、仮に導入すればコミュニティの崩壊にもつながりかねないもはらむ。推進派の危険な思想が見え隠れする。もう一度、警鐘を鳴らす意味で書く。

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　前回でも価値割合による議決権について具体例をあげて書いたが、もう一度、具体例をあげて説明する。

　昨年、三井不動産レジデンシャルが分譲して圧倒的な人気で完売した「パークコート赤坂檜町ザ タワー」の価格は1億4,920万～15億円で、専有面積は57.61～203.96㎡だった。最低価格と最高価格を価格差にすると1：10で、専有面積比率だと1：3.5となる。

　さて、ここで何を基準に価値割合を導けばいいか。国交省は単なる専有面積割合ではく、設備機器のグレードは含まないというから、価値割合は1：10でも1：3.5倍でもない。

　もうこの先は分からないのだが、階数による価値の差について考えてみよう。一般的なタワーマンションは階数が高いほど価格は高いが、これが普遍の原理かといえばそうではない。都心部などでは超高層マンションなどお互いが〝お見合い〟するケースが少なくなく、階数が高いほうが将来にわたって眺望・日照などが確保される可能性が高い。

　しかし、用途地域、地区計画（これも未来永劫ではないが）などによって、敷地前面に高い建物が建たないと想定される場合や、価格を高くすると売れないという市場のニーズを考慮して低層階も高層階も価格差をあまり設けないケースもある。眺望・日照の価値は個別性が高く測るのが極めて難しいということだ。

　海が好きな人は海が見えることに価値を見いだすし、山が好きな人は北向きでも山側を選ぶかもしれない。西陽が嫌いな人は東向きを選ぶかもしれない。需要者ニーズは千差万別だ。だからデベロッパーも値付けに苦労するのだ。

　設備仕様は、価値判断に加えないというのは分からないではないが、マンションの価値はまさにこれにある。ケミカル製品の壁や床材と比べ無垢の建具・壁・床がいいのはいうまでもない。デベロッパーはここに付加価値を付ける。商品企画・販売担当者の腕の見せどころだ。この価値を無視してマンションの価値は果たして測れるのか。

　眺望などの事後変化を考慮しないというのもわからない。事後変化によって眺望・日照阻害がないことがマンションの資産性を高める。事後変化を考慮しなければ、マンションの価格など決められないし、ユーザーはこの事後変化を物件選考の際に重きを置くべきだ。

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　これまで書いたように、価値割合の導入は極めて難しいことが分かったはずだか、仮に1：７くらいで採用するとしよう。管理費もその価値割合に応じて差を設けたとしよう。

　そうなった場合、ゲストルームの申し込みはどうなるのか。高額住戸居住者は「管理費を多く払っているのだから、共用部分の使用・利用も差をつけるべきで、ゲストルームを優先的に使わせろ」というかもしれない。

　そんな事態にはならないだろうが、先の「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」（座長：福井秀夫・政策研究大学院大学教授）で価値割合を主張された方はそのようなことが理に適っていると考えている人だ。このような「経済価値」を重視する動きをネオリベラリズムと呼ぶ。組合は四分五裂、コミュニティは崩壊し、低層階に住む人は高層階に住む人を妬み、高層階の住人は下層階の居住者を蔑む風潮がマンションを支配する。合意形成は絵に描いた餅－というより「価値」の高い住戸に住む人に権力を集中させようという考えだ。

問題はらむ議決権割合に価値割合の導入 マンション管理検討会（2015/4/7）

「BrilliaTower上野池之端」完成予想図

　東京建物は３月19日、東天紅本店跡地のタワーマンション「BrilliaTower上野池之端」のモデルルームをオープンする。資料請求はこれまでに4,000件を突破しており、来場予約も900件を超えている。眼下に不忍池、上野公園が広がる立地にユーザーがどのような反応を見せるか。価格は未定だが、坪450万円くらいと見られ、かなり抑制気味だ。

　物件は、東京メトロ千代田線湯島駅から徒歩4分、JR山手線上野駅から徒歩10分、台東区池之端一丁目に位置する総戸数361戸（うち35戸は非分譲）。専有面積は41.21～127.96㎡、価格は未定だが、不忍池・上野公園が見下ろせる東側住戸は70㎡前後で約1億円。坪単価は450万円程度だと思われる。竣工予定は平成31年3月末。設計・施工・監理は三井住友建設。分譲開始は6月上旬。

　現地は、敷地東側の不忍通りを挟んで不忍池、上野公園とつながっている東天紅本店跡地。旧岩崎邸、東大本郷キャンパスもすぐ近く。東天紅は敷地南側にあったゴルフ練習場に新館を建築、昨年オープン済み。

　建物は、都の総合設計制度の適用を受け、指定容積率600％から865％へ容積緩和を受けている。制振構造を採用。

　住戸は3階以上で、標準階は1フロア11戸。上層2層は6戸。リビング天井高2800ミリの142㎡のプレミア住戸の価格は2億円台の後半になる模様。

　ファサードデザインは日建ハウジングシステム、共用部分デザインは乃村工藝社。コンセプトは周囲に点在する歴史・文化施設との調和。格子、障子などの伝統的なデザインを多用している。

　15日に行われた記者見学会で、同社プロジェクト開発部長・田代雅実氏は、「旧東天紅本館の建て替え事業の一環で、歴史・文化・伝統が肌で感じられる地に制振構造を採用。2層吹き抜けのラウンジ、東天紅のケータリング、デリバリーのほか、居住者は会員価格で利用できるサービスも付加する。品格を備えたランドマークにする」と語った。

スカイラウンジ

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　目が飛び出る、白黒するくらいの価格を「「BrilliaTower目黒」で付けた後だけに、今度は湯島・上野の一等地でどのような価格を設定するのか注目したが、「単価は未定」と関係者は口を閉ざした。

　何とか堅い口をこじ開けようとあの手この手のからめ手で攻め、東向きは坪470万円くらいになることを聞き出した。北側や西側の低層階のコンパクトタイプは300万円台の後半もありそうだ。全体的にはかなり抑制した単価設定になるのではないかと思われる。やはり「目黒」と「湯島」とはブランド力が違うということか。記者は不忍池が大好きだ。木陰で蓮の花を眺めていると飽きない。

　モデルルームは、次の取材も入っており、同社もセットした時間が20分くらいしかなかったのが残念。3タイプあり、61㎡は辻昌克氏、83㎡は鈴木ふじゑ氏、127㎡は宮里貴司氏がデザイン。127㎡ではグレイッシュ・ダークブラウンの突板パネルや小上がりのタタミコーナー、玄関ホールの坪庭が目を引いた。

オーナーズスイート

ガーデンスクエア

モリモト「文京本郷台」 デザインは「本郷弓町」と同じ今井氏＆鬼倉氏（2015/12/1）

不忍池に隣接した三井不ＲＤ「パークタワー上野池之端」（2009/10/30）

「プレミスト六番町」完成予想図

　大和ハウス工業が近く分譲開始する「プレミスト六番町」と「プレミスト白金台」を見学した。前者は坪単価800万円以上、後者は700万円（借地権付き）近くになると予想され、同社のマンションでは最高単価1位、2位になるが、価格だけでなく品質の上でも間違いなく新しい歴史を刻む物件になると見た。

　まず「プレミスト六番町」から。物件は、中央本線四ツ谷駅から徒歩5分、千代田区六番町に位置する地下１階地上16階建て全46戸（非分譲2戸含む）。専有面積は54.45～144.72㎡。価格は未定だが、坪単価は800万円を突破する模様。竣工予定は平成29年8月下旬。設計・施工・監理は三井住友建設。デザイン監修はミサワアソシエイツ（三沢亮一氏）。販売代理は三井不動産レジデンシャル。

　現地は、駅を降りてすぐの外濠公園－雙葉学園を通って徒歩5分。敷地南側は千代田区立番町小学校。敷地北側は幅員約14ｍの道路と東京中華学校の敷地と外濠公園に続く。南北に眺望が開けている住宅・ビル街の一角。現地から60ｍの地点に平成27年度の「地価公示日本一」の「六番町」がある。

　建物は、千代田区の総合設計制度の適用を受け容積規制の緩和を受けている。周辺の建築物と調和するように西洋建築の美を象徴するシンメトリーの外観と石造りの重厚なデザインが特徴。分譲住戸は3階以上で、1フロア2～4戸。キッチン、洗面扉、フローリングは突板。

　販売を担当する同社東京本店マンション事業部営業部第一課 販売事務所長・金城智杓氏は、「今年の地価公示で日本一になった六番町にふさわしいマンションを造ろうと考えた。モデルルームをオープンしたばかりだが、4億4,000万円台から4億8,000万円台の4戸全てを含み、すでに半数以上の要望が入っている」と早期完売に自信を見せている。

 
リビング（左）とドレッシングルーム

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　同社の高額マンションの最高峰は後にも先にも2005年に分譲した「ディーグランセ南青山ハイヴァリー」しかないと思っていた。建築家・新居千秋氏が設計・監理を担当した。

　先日行なわれた同社の記者懇親会で同社常務執行役員 マンション事業推進部統括部長・高井基次氏から「六番町」と「白金台」の見学を勧められたときも半信半疑で聞いていた。〝三井や三菱レベルには程遠いだろう〟と。

　ところが、「六番町」の販売サロンに入ってすぐ〝ひょっとすると本気で億ションを考えているのかも〟と感じた。富裕層をもてなす雰囲気が漂っていた。

　そして、物件の説明を聞くうちに本気度がひしひしと伝わり、実際にモデルルームを見て、これは本物だと実感した。「地価公示日本一」にふさわしいレベルの高いマンションだ。販売代理として名を連ねる三井不動産レジデンシャルの「パークマンション」クラスに近い。同社のマンション事業に新しい歴史を刻む物件だと思う。

　とにかく美しい。それはシンメトリーの北側外観デザインに端的に表現されている。二層を一つにした連窓と縦横のマリオン・格子窓を東西両端の大判石張りの外壁がきりりと引き締めている。エントランスは2層吹き抜け。ラウンジ正面には石とガラスのカスケード（オブジェ）が設置されている。

　そして、なにより美しいのが2ボウルのパウダールームだ。入ったとたん、得も言われぬ光彩を放つブルーの収納に記者は射すくめられた。三沢氏が直々に選んだカラーだそうで、まさにあのフェルメールの「真珠の耳飾りの少女」のブルーだと記者は見た。

　設備仕様レベルも高い。玄関ドアはオークの白目止め突板鏡面仕上げ。玄関横の壁はハンマートーン仕上げ。エントランスホールの壁は1㎡当たり8万円もするというイタリア製のタイル、階高は3210～3410ミリ、天井高は下層階で約2650ミリ、上層階は約2800ミリ。

　　
テラス・デザインウォール（左）と共用部分

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　金城氏について紹介したい。記者が初めて金城氏に会ったのは8年前。金城氏が28歳のときだった。デザインが最高に素晴らしかった「プレミスト浜町」を担当されていた。ほとばしる熱気・情熱に「こういう人が大和ハウスのマンション事業を支えるのだろう」と確信した。

　その翌年、やはり人気になった「神楽坂」でばったり出会った。金城氏はその後、坪単価550万円の「プレミスト南青山」（84戸）、坪単価552万円の「プレミスト九段」（47戸）を担当。いずれも早期完売に導いた。金城氏はいわば同社のヒットメーカーだ。

　金城氏は、「『南青山』『九段』があるからこそ今回の『六番町』がある。利益重視よりお客さま重視」と殊勝なコメントを残した。

　樋口会長！ どんなに腰が痛くとも、這ってでもこのマンションを見るべきです。売上げ3兆円企業にふさわしい本物の億ションです。

エントランス

後姿が美しい 大和ハウス工業「プレミスト神楽坂」（2011/11/28）

大和ハウス「プレミスト日本橋浜町リデアル」（2010/3/3）

大和ハウスが青山で驚嘆の億ション（2005/4/20）

「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルの売れ行き好調マンション「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」を見学した。昨年12月に分譲開始された全92戸（分譲は89戸）の規模だが、この週末には残り38戸が一挙に分譲され、完売になる可能性が高い。最近激減している総合設計制度の適用も受けており、坪単価600万円も割安感がある。

　物件は、都営新宿線市ヶ谷駅から徒歩４分、東京メトロ有楽町線・南北線市ヶ谷駅から徒歩６分、ＪＲ中央線・総武線市ヶ谷駅から徒歩７分、千代田区三番町に位置する18階建て全92戸（事業協力者住戸３戸含む）。最終期（38戸）の専有面積は53.94～86.22㎡、価格は8,090万～17,400万円（最多価格帯9,000万円台）、坪単価は600万円。入居予定は平成29年12月上旬。設計・施工・監理は錢高組。最終期の抽選は３月12日（土）午後３時。

　現地は、物件名に〝ヒルトップ〟と名付けられているように南側の土地が低くなっており、そこに九段小学校と、敷地南側には東郷元帥記念公園がある。千代田区の総合設計制度の認定を受け、地区計画の高さ規制50ｍより10ｍ高い容積緩和を受けている。制度iに適合するように専有面積を50㎡以上とし、４方に公開空地を設け、防災性能を高めているのが大きな特徴。

　建物は、足元から最上階まで縦のルーバーを配し、和テイストの格子を多用。外構部には庵治石や本小松石を使用し、エントランスにはオリーブグリーン、バニラ・ホワイトなどの自然石を採用している。

　住戸プランはワイドスパンが特徴で、ホール・廊下幅を1ｍ～1.3ｍくらい確保しているタイプも多い。天井高は基本タイプが2600ミリ。

　モデルルームには、「バニラ・ホワイト」（白御影石）「タイブオブ・アジャックス」（ギリシャ産）「オバンコール」（高級家具材）などの天然石・突板がふんだんに用いられている。

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　分譲開始からわずか3カ月少しで完売になる勢いがすべてを物語っている。設備仕様レベルが高いのは言うまでもない。その割には坪単価が安い（というより他が高いのか）。同じ番町エリアや周辺物件の分譲単価はこの物件よりことごとく高い。同業他社にしてみれば、このマンションが早く売れてしまったほうが、売りやすいということだろう。それとも同社は割安感をアピールすることで、他社に傾きかけている流れを一挙に引き戻そうとする戦略か。

　明日は、同社が販売代理となっている大和ハウス工業「プレミスト六番町」と「プレミスト白金台」を見学する。大和ハウス常務執行役員 マンション事業推進部統括部長・高井基次氏が自画自賛した物件で、今回の「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」の販売担当者も「『六番町』のモデルルームを見ましたが、天然石をたくさん採用しておりものすごい」と話している。

　記者が気になっている英国大使館から返還予定の一部敷地（約7,000㎡）はマンションなら坪1,000万円をはるかに突破すると見ていたが、国民公園皇居外苑の一部となることが決まっている。

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　この物件は都の総合設計制度の適用によって緩和措置を受けていることを書いた。ここで総合設計制度について一言。

　都は平成22年に総合設計制度を大幅に改正した。「環境先進都市東京」を目指すため、単に公開空地を確保するだけでなく、空地の質、住宅性能や建築物の環境性能をより重視することを求めた。

　当時、デベロッパーからは規制が厳しすぎ、容積緩和を受けて建物を上に伸ばすメリットがなくなったという声が多く寄せられた。

　この声が的を射ているかどうかわからないが、その後、制度適用建築物は大幅に減少している。改正前の平成20年は改正を前にした駆け込みもあるが、30件に上っていた。改正後の平成22年には10件に激減し、23年8件、24年5件、25年4件、26年10件、27年6件と10件以下で推移している。この４年間で許可された25件のうち住宅は9件しかない。年間に2件くらいだ。

　記者は以前にも「権利者が基準法を選択したほうがいいと判断される要綱改正は、良好な街づくり、住宅供給を促進するという制度の趣旨からしていかがなものか。角を矯めて牛を殺すことにならないか」と指摘した。超えられないハードルでは制度そのものの意味がない。基準の強化は、ハードルを潜り抜ける、劣悪とは言わないまでも、環境にも人にも優しくない建築物が増えることを容認することにならないか。

　ただ、これには反論もあるかもしれない。制度の対象となる土地（10,000㎡以上）が少なくなってきていることとか、総合設計制度を使うより地区計画制度などを選択したほうが良質なものが建てられるケースもあるという考えだ。これはこれで説得力もある。これ以上は深入りしないことにする。弾力的な運用はできないものか。

　ともあれ、このマンションは厳しい条件をクリアしているのだから、それだけ質は高いといえる。

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