復興は進むが…（女川町のホームページから）　

　マスコミにも報じられているが、東日本大震災の被害を受けた太平洋岸の市町村人口が仙台都市圏を除き減り続けている。

　太平洋岸に面している岩手－宮城－福島と一部茨城県北の39市町村の今年２月と昨年同月の人口増減を調べた。全体では約252万人で、昨年比約28,000人、1.1％減少した。

　増加したのは仙台市とその周辺の3市のみ。仙台市は約4,000人が増加し、周辺3市合計では昨年比約5,800人、10.0％の増加。

　他の市町村では女川町が9.4％減少したほか、南三陸町が9.0％、大槌町が8.6％減少した。

　震災前と比較すると、全体では3.0％、約79,000人減少した。減少率が大きいのは女川町の32.3％を筆頭に、大槌町23.8％、山元町24.3％、南三陸町22.4％、陸前高田市20.5％が20％以上減少している。

3.11からもうすぐ3年　人口は震災前より2.0％、6万人減少（2014/2/6）

震災から4年、「希望」はあるのか　陸前高田に見る復興事業（2015/3/4）

「セドール笹塚」（後ろの建物が敷地分割した既存建物）

　青木茂建築工房は3月10日、東京都杉並区のリファイニングマンション「セドール笹塚」の竣工見学会をおこなった。築38年の3階建て6戸の狭小マンションで、予約見学を受け付けたところ申し込みが殺到。急きょ見学枠を増やし、予定を50名超える約250名を受け入れた。

　現地は、京王新線代田橋駅から徒歩7分、杉並区方南1丁目の環7通りと水道通りが交差する商業地。建物は昭和52年建設で、3階建て延べ床面積約200㎡の6戸の賃貸マンション。

　まず経緯だが、平成23年に公布された都の条例により環7は特定緊急輸送道路に指定され、建物は耐震改修化の対象になり、設備・間取りの陳腐化、老朽化が進行したため所有者が改修を決断してリファイニングは始まった。

　物件は既存建物の増築として存在しており、建築確認図書と検査済証がなかったため復元。所有者の希望もあり既存建物と敷地分割し、杉並区と協議を重ねて適法性を確保。

　工事は耐震診断のほか設備の更新を行い、開口部の大きい窓は遮音性を高めるために二重サッシにし、床は無垢のオーク・カバのフローリングとした。外壁はガリバリウム鋼板とすることで、躯体保護と断熱性を高めている。

　一連のリファイニングによって、耐用年数は税法上では残り12年となっていたものを今回の改修時を基準に新築並みの50年に復活させた。

青木氏（完成した建物の前で）

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　同工房は、今回のリファイニングについてＡ3の紙を8つ割り16面にしたリーフレットを作成している。小さな文字で写真、図面も付けて詳細に全体像を説明している。もらえるかどうかは分からないが、入手したい方は同工房に頼んでみてはどうか。

　さらに勉強したい方は、日経アーキテクチュアが主催する「資産価値を高める改修設計のテクニック」セミナーが3月16日に行われ、青木氏が講義するのでそちらに参加していただきたい（ただし有料）。

　記者が改めて驚いたのは参加者の数だ。同工房が見学申し込みを受け付けたのが2月24日だ。申し込み締め切りは3月2日だった。ところが、28日の段階で「参加希望者数が200名を超え、全ての各時間帯においても50名を超えました。そのため、狭小マンションであり敷地に余裕がないこと、また、近隣のみなさまへの影響と見学の際の安全上の観点から、検討の結果、受付を締め切らせていただくことにいたしました」とのメールが送られてきた。

　それでも、見学希望が絶えなかったため、同工房はもう一枠見学時間帯を設けて約250人まで受け入れた。

　敷地はわずか60坪しかない。そんな極小敷地に250人だ。ハウスメーカーもデベロッパーもこれほどの数を集めた見学会はどれだけあるだろうか。リフォームでもない建て替えでもない「リファイニング」に熱い視線が注がれている。

最上階はペントハウス付き

「再生建築学の設置を」　青木茂氏、三井不動産のセミナーで語る（2013/12/10）

リファイニング建築のすごさを見た　「千駄ヶ谷緑苑ハウス」完成（2014/3/24)

　わが国の6割の経営幹部は5年前と比べストレス増－ルクセンブルグに本社を置くリージャスの日本法人・日本リージャスがこんな調査結果を発表した。世界100カ国、2万2,000人以上の経営者や経営幹部に「働き方」についてアンケート調査したもの。

　「5年前と比べて職場でストレスを感じるようになった」と回答した割合は日本がアメリカとともに57%。他の主要国でストレスが多いのは中国78%、サウジアラビア64%、ベルギー62%。少ないのはオランダ32%、フランス・デンマーク44%、カナダ46％、イギリス48%。グローバル平均は53%。

　日本の回答者がストレスを感じる理由は「1位：人手が足りない（24%）」「2位：雇用が不安定（20%）」「3位：自身の能力不足（16%）」。ストレス解消の方法では74％の人が「いつもと異なる場所で仕事をする」と回答した。

　日本リージャスは、「メインのデスクやオフィスから離れて働くことがストレス解消に効果を発揮していることが明らかになった」としている。

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　このリリースだけではよく分からない部分も多い。「ストレス」の定義が難しく、文化や個人によっても感じ方が異なるからだ。わが国の経営者は「ストレス」をバネに「やる気」に置き換える人が多いような気がするがどうだろう。

　それにしてもベネルクス三国のベルギーとオランダとでは30ポイントもの差があるのはなぜ？　中国が突出して高いのも気になる。

「江古田三丁目地区（Ａ・Ｃ街区）」完成予想図

　積水ハウスは3月5日、都市再生機構（UR都市機構）と協働して中野区「江古田三丁目地区（Ａ・Ｃ街区）」の公務員住宅跡地で子育て世帯向け賃貸マンション、多世代向け分譲マンション、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、有料老人ホーム、保育所などを整備し、子どもを軸にした持続可能な街づくりを進めることで合意したと発表した。

　計画地は、広大な「江古田の森公園」に隣接した「江古田三丁目地区」（約4.4ha）の一角。Ａ、Ｂ、Ｃ街区のうちＡ街区（約1.7ha）は同社が14階建て分譲マンション532戸を建設し、Ｃ街区（約1.5ha）は同社がUR都市機構から一般定期借地として借り受け、賃貸マンション260戸、学生寮130室、サ高住122戸、介護付き有料老人ホーム100室を建設。このほか認可保育所、学童クラブ、コンビニ、レストラン、地域住民の活動拠点なども整備する。Ｂ街区には夜間・休日診療、病児・病後児保育機能を備えた医療法人による医療施設が建設される予定。

　今後、同社、UR都市機構、医療法人で「江古田三丁目地区まちづくり協議会」を発足させ、平成28年4月頃に着工、平成30年の竣工を目指す。

　Ａ、Ｃ街区は、UR都市機構が企画提案と価格を総合的に評価する総合評価方式で公募したもので、応募した4者の中から同社が選定された。伊藤滋・東大名誉教授が事業企画審査委員長を務めた。

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　記者がこのニュースを知ったのは、翌日の6日に行われた同社恒例の決算・事業計画説明会の会場だった。リリースが配布されていた。

　阿部俊則・代表取締役社長兼COOは駆け足で決算、事業計画について説明した後、このプロジェクトに触れた。「これは画期的なこと。当社のグループ力の成果。これからの街づくりのモデルケースにしたい」とスタッフの労をねぎらい、同時に「記事にしていたのは1社くらい。皆さんの見解が聞きたい」と、あまり報じられていないことに不満も漏らした。

　記者は、関心がないどころか「さすが積水」と提案力に喝采を送った。阿部社長が話をしている間中ずっと〝どんな街になるのか、分譲はいくらになるか〟を考えていた。他の話はほとんど聞いていなかった。この種の複合プロジェクトは都心部では似たものがあるが、準都心部では初めてではないか。地域再生・活性化のモデルケースにもなるはずで、同社が他社を大きくリードしたのは間違いない。

　さて、分譲の価格。UR都市機構の意向を考え価格は抑制するとみた。そこで「坪単価は〇〇〇万円くらいでどうですか」と聞いたら、阿部社長は「言えないが、いい線だ」と話した。記者の予想通りだったら申し込みが殺到するはずだ。隣接する江古田の森公園などと合わせると全体で10haくらいの複合タウンになる。

　
陸前高田市（岩手県の資料より）

　2011年3月11日の東日本大震災からもうすぐ4年目の春を迎える。岩手県陸前高田市は、県内でもっとも多くの多くの死者1,559人を出し、いまだに行方不明者が215人いる。死者・行方不明者の1,814人は人口の7.78％に達する。また、日本の白砂青松100選にも選ばれていた「高田松原」の砂州と約7万本の松が消滅した。「奇跡の一本松」は「希望」のシンボルとして〝全国区〟になった。

　そしていま、陸前高田市は「IPPON MATSU」を合言葉に急速に復興への街づくりを進めている。数字から過去－現在－未来へアプローチする。

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　別表は陸前高田市の震災前の平成22年と震災後の26年の数字を比較したものだ。人口は約3,000人減少し約2万人になった。市町村税も約1割減少した。その一方で、一般会計は120億円から1,293億円へ約11倍に膨れ上がった。予算規模は、人口約32万人の東京都中野区の1,206億円を上回る。

　歳出を目的別にみると、災害復旧費が約223倍、土木費が約46倍、総務費が約27倍と激増した。もちろん、増加した分はほとんど国や県からの支出・補助金による復興事業に充てられている。

　その復興の目玉でもあるのが住宅地を高台に移転し、あわせて市街地の整備を行う土地区画整理事業だ。

　市では別表のように「高田地区」と「今泉地区」合わせて約303ha、計画戸数2,120戸、事業費約1,200億円の区画整理事業が進行中だ。

　事業前の土地の評価額は約415億円で、事業後は約716億円へ約300億円、1.7倍増加する。1,200億円の事業費を投入してもそのうち900億円は回収できないという計算も成り立つ。

　復興のもう一つの目玉は防災集団移転促進事業（防集事業）だ。国費から宅地造成費、住宅建設補助金として360億円が投じられ503戸が建設されることになっている。1戸当たりに換算すると約7,200万円だ。このほか災害復興公営住宅が約300戸建設される。

　これら区画整理事業、防集事業、災害復興公営住宅による住宅建設戸数は約2,900戸。震災で蒙った全壊と半壊戸数3,341戸の86.8％が新たに建設される計算だ。

　「復興への希望の象徴となり、岩手県民だけでなく国内外の多くの人々を勇気づけてきた」（高田松原津波復興祈念公園基本構想）「奇跡の一本松」はどうなるのか。消滅した砂丘は、計画では国営追悼・祈念施設を含む約124haの県営公園として生まれ変わる。具体的な整備計画はまとまっていないが、整備費に約100億円かかると試算されている。

「奇跡の一本松」（同）

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　記者は昨年の3月、宮城県名取市に別件の取材で出かけ、閖上地区を見て、仙台空港アクセス線美田園駅前の仮設住宅に住む被災者にインタビューをした以外、3.11はまったく取材していない。

　取材もしないで、復興のための土地区画整理事業について書く資格はないのかもしれない。それでも書かざるを得ない。果たして大丈夫かと。

　かつて区画整理事業は「都市計画の母」ともてはやされた。ところが、バブル崩壊後は、高い梯子を外されたのと同じ格好で、ほとんどの事業が行き詰まった。首都圏ばかりでなく広島や岡山の悲惨な事業も取材している。死屍累々ということばがぴったりだった。「姥捨て山」と書いて怒られたことがある。

　そもそも区画整理事業は、そこに住む人を呼び込むポテンシャルがあり、土地が上昇することが前提となっている。右肩下がりでは保留地がねん出できず、金利負担だけが覆いかぶさってくる。

　しかし、「震災復興」の大義名分のためにはだれも「無謀」などと異論を挟めない。それでも、緑の木々が切り倒され、赤土がむき出しになった区画整理の無残な姿を見ている記者は「大丈夫か」と言わざるを得ない。

　陸前高田市と同じように、被災地では50カ所くらいで土地区画整理事業が進められている。「日本創成会議」が昨年、2040年までに東北４県は全市町村の８割以上が人口半減すると予測し、大騒ぎになった。立派な「街」を造れば人口は維持できるのか。国土強靭化政策は実を結ぶのか。

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　この記事を書き出したころ、発刊されたばかりの重松清氏著「希望の地図3.11から始まる物語」（幻冬舎文庫）を読んだ。現地取材をもとにしたドキュメントノベルだ。

　重松氏は巻末の「四度目の春を前に－文庫版あとがきにかえて」で、2014年暮れに取材したときの陸前高田の風景を次のように書いている。

　「2011年秋の時点では悲しいほど静かだった町に、絶えることなく工事の音が鳴り響く。自衛隊や警察の車輌が行き交うだけだった国道を、ダンプカーが土埃を舞い上げて駆け抜ける。どこも大規模な工事だった。文字どおりゼロからつくりあげているのだというのが、まざまざとわかる。

　…もしかしたら、いまの陸前高田は、『復旧』はもちろん、『復興』をも超えて、ふるさとの『創造』の段階に足を踏み入れているのかもしれない。

　…『町』の時計が前へ前へと進んでいく一方で、『ひと』の時計は行きつ戻りつを繰り返す。それを忘れるな、と自戒した。書き手として自分が言葉を尽くして伝えるべきものは、『町』と『ひと』のどちらなのか――わかっているよな、と肝に銘じた」

　重松氏はまた、「単行本版のときは見過ごしていたことに気がついた。…『目処』という言葉が、驚くほど数多く用いられていたのだ。…それは書き手として恥じ入るべき話である。…いまだに『目処』すら立たない原発事故など幾つもの事柄に、あらためてやりきれなさや憤りがつのらないか？　」と書いている。

　しかし、記者は「目処」よりも「希望」が頻繁に出てくるのに戸惑いを覚えた。タイトルからして「希望の地図」だから多いのはやむを得ないが、ざっと数えたら95個もあった。「人々の希望を背負って」「涙と希望の成人式」「希望というのは、未来があるから使える言葉なんだよ」などだ。ページ数は280ページくらいだから、3ページに1回出てくる勘定だ。

　さすがに重松氏も自らをとがめたのか。「『希望』の響きや字面が、甘くはないか。軽くはないか。とても怖い。単行本刊行からの三年間で、『希望』という言葉は、こんなにも磨り減らされ、疑われ、色褪せて、時として欺瞞や偽善や選挙活動の小道具にまで貶められたのだから。

　もしも題名に冠した『希望』に違和感を覚える方がいらっしゃったら、そして、その違和感が辛い記憶を呼び起こしてしまったり、悲しい思いを生んでしまったりしたなら、書き手として心からお詫びしたい」と書く。

　記者も「希望」に違和感を覚えた一人で、「希望」やら「平和」やら手あかにまみれ陳腐化した言葉などむやみやたらに使うものではないと思っている。

　重松氏の作品をいま一つ好きになれないのは次の一文に象徴的に表れている。「そのうえで、しかしあえて、改題は行わずに文庫化させていただく。『希望』とは未来に向けての思いである。キツい現在を踏ん張るための底力である。…『希望』はある。絶対にある」――まだ「希望はあるというものでもなく、ないというものでもない」と書いた魯迅のほうが正直だ。

「グレイプスフェリシティ戸塚」

　東京建物と日立アーバンインベストメント（旧・中央商事）は3月1日、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）共同事業第１弾「グレイプスフェリシティ戸塚」を開業した。施工は鹿島建設で、大手介護事業者ツクイが生活支援サービスを行い、日立製作所が開発した見守りシステムが採用される。

　入居者をサポートするコンシェルジュが日中常駐し、介護の必要がない人から要介護5まで入居者の要望に応じてパッケージプランが用意されている。居室は分譲仕様の全24タイプ、終身建物賃貸借契約で、入居一時金不要。

　開業に先立って26日行われた記者見学会で、東京建物シニアライフサポート・加藤久利社長は「当社のサ高住はこれで7棟目。日立アーバンインベストメントさんとはこれまでマンションの共同事業があるが、サ高住は初めて。日立さんが開発した見守りサービスを採用し、次世代型のサ高住を目指す」と話した。

　両社共同事業の第2弾「(仮称)戸塚町361計画」74戸も開発を進めている。竣工は平成27年11月。

　物件は、ＪＲ東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・横浜市営地下鉄ブルーライン戸塚駅から徒歩15分、横浜市戸塚区吉田町字上打越に位置する6階建て全97戸（ほかにデイサービス、訪問介護事業所、居宅介護支援事業所）。専用面積は19.08～62.02㎡。月額賃料は74,000円～265,000円。管理費は16,500円（浴室あり）・21,500円（浴室なし）。基本サービス費は32.400円（1人入居）・54,000円（2人入居）。食事は３食30日分で48,600円。事業主は東京建物、日立アーバンインベストメント。貸主は東京建物不動産販売。運営受託はツクイ。医療連携は福和会横浜さくらクリニック。設計・監理は日立建設設計。施工は鹿島建設。

　1月27日から入居募集を開始しており、南向きや50～60㎡台の全戸をはじめ22戸に申し込みが入っている。

モデルルーム

　
デイサーピス（左）と介護浴室

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　加藤社長はあいさつの中で「日立アーバンインベストメントさんはこれまで戸塚で1,500戸のマンション供給事例がある」と話した。記者は日立アーバンインベストメントを全然知らなかったが、1,500戸も供給していれば知らないはずはないと思った。日立系の中央商事ならよく知っている。桜並木が美しい高台で素晴らしいマンションを分譲したことがあるし、その他も取材している。

　ひょっとしたら社名を変更したのではないかと、発表会に出席していた同社不動産営業本部事業開発部部長・服部三次郎氏に聞いたらその通りだった。中央商事が2012年、現社名に社名変更したのを記者が知らなかっただけだ。

　そんなことより大事なのは施工が鹿島である点だ。記者はサ高住のことはよく知らないが、施工が鹿島というのはほとんど事例がないのではないかと思う。スーパーゼネコンも少ないはずだ。ましてやゼネコンはオリンピックやら復興やら都市の再開発などビッグプロジェクトに忙しく、利益率の低いマンションやサ高住など受注するはずがない。

　そこで、「なぜ鹿島か」とぶしつけな質問をした。服部氏は「敷地は日立系の社宅跡地で、鹿島さんには施設やマンションなどを多く手掛けていただいており、地域住民からも美しい桜並木を壊さないでという要望があったので、実績が豊富な鹿島さんにお願いした」と話した。「コストは？　」と畳み掛けたら「安くはない」と服部氏は笑って答えた。この答えで鹿島の読みも理解した。

　日立アーバンインベストメントがこれからどのような事業を展開するか注目したい。

　居室内のセンサーなどと組み合わせた日立の見守りシステムもなかなかいい。しかし、この種の技術は日進月歩。いちばんいいのは24時間365日、入居者の健康が管理できることだ。人権問題もあるが、タグを耳などに埋め込むのはどうか。

フェリシティホール（食堂）

　
「第24回全国女性建築士連絡協議会（略称：全建女）」（建築会館ホールで）

　日本建築士会連合会女性委員会（女性委員長：永井香織・日大准教授）は2月27・28日、全国から20歳代～70歳代の女性会員が集まり「第24回全国女性建築士連絡協議会（略称：全建女）」を開催した。今年のテーマは「未来へつなぐ居住環境づくり～大切にしたい暮らし方～」で、震災を経験したからこそ、女性だからこそ未来を見据えて子どもや高齢者など社会的弱者の暮らしを守り、未来を見据えた安心・安全の居住環境づくりに取り組んでいくとアピールした。赤ちゃんを抱えた参加者もいた。

　初日の27日は、日本建築士会連合会副会長・岡本森廣氏と来賓の日本女性学習財団理事長・村松泰子氏の挨拶に続いて、永井氏が「震災を経験したからこそ、将来の子どもたちの安心な居住環境づくりは私たち女性建築士の責務。未来に向けて新たなステージでの活動を行なっていこう」と呼びかけた。

　基調講演では、HITOTOWA INC代表取締役・荒昌史氏が「ネイバーフットデザイン～東日本大震災から学ぶ〝よき避難者〟を育成する防災減災～」をテーマに集合住宅でのコミュニティをどうマネジメントするか、来るべき大災害にどう備えるかなどについて話した。

　その後、秋田県、東京都の活動報告と福島・宮城・岩手の被災３県、液状化に見舞われた千葉県浦安市からそれぞれ被災地からの現状報告や取り組みが紹介された。

　２日目の28日には、８つの分科会で震災後の取り組み、歴史的建造物の再生、景観まちづくり、福祉住宅などについて報告・討論が行なわれ、「未来につなぐ居住環境づくり」「防災に対するハード・ソフト両面での取り組み強化」「震災復興に対する継続的な活動」「社会への情報発信」の４つのアピールを提言した。

　国交省と建設業関連５団体は、女性技術者・技能者を５年以内に倍増させる行動計画を打ち出している。

永井氏

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　建築士への取材はたくさん行なってきたが、全国組織のしかも女性で構成される団体の取材は初めての経験だった。「建築士」は男性も女性もない「士」の集団だから、ことさら「女性」を枕詞に付ける意味がよく分からなかった。

　なので、永井氏に「どうして女性を付けるのか」という直截的な質問をした。永井氏は待ってましたといわんばかりに、「男女雇用機会均等法（1985年制定）後入社の私も同じ意見を持っていた。女性の建築士は20年も前から、子どもを連れて会議に出たり勉強会に出席したりして、男以上に頑張って社会とつながり仕事との両立を実践してきた。『女性』を付けているのは、女性だからこそという思いが込められている」と答えた。

　「女性だからこそ」――この言葉の意味、重さを探るのが取材の主な目的になった。永井氏が記者会見で強調したのも「女性だからこそ」果たせる活動だった。

　転機になったのは東日本大震災だった。「これから先どうした活動をしたらいいか模索していたとき3.11が起きた。地域・暮らしに根付いた活動のほかに原発の課題も加わった。われわれも震災に対する支援活動をやってきたが、復興は進んではいない。20年以上も前から子どもと弱者に寄り添ってきた私たちこそもう一度足元を見つめ、震災復興の取り組みを全国に発信していく」と永井氏は強調した。

　「協議会」のテーマをこれまでの「地域」から「未来」に転換したのも、より強く社会にアピールしていこうという決意が読み取れる。永井氏は「震災の支援活動を通じて安心・安全の居住環境づくりはハードだけではサポートが難しい。コミュニティを大事にしなければならないことに気づいた」とし、「初めて建築以外の方（荒昌史氏）を講師に招いた」と、ハードもソフトも備えた知識・技能集団として職域の拡大に意欲を見せた。

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　参加者へも直接「女性だからこそ」の質問をぶつけた。生後6カ月の子どもを抱えて参加した新潟県三条市から参加したiaトキワ専務取締役・渡邊久美氏は「主にインテリア関係の仕事をしていますが、わたしのような小さい子どもがいる家のリフォームも多いですからハンディがあるとは思いません」と話した。

　愛知県から参加した人は「みんな性別は意識していないと思います。男性の建築士と異なる点を強いてあげれば、仕事に真面目に取り組むことだと思います」と語った。

三条市から参加した渡邊氏とお子さん

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　記者が「女性」という色眼鏡で観ていたこともあるのだろうが、気がついたことが二つあった。

　一つは居眠りをする人の少ないことだ。初日の会合は300人近くが参加した。集会は午後1時から5時30分まで4時間30分に及んだ。休憩は2回のみ。この間、居眠りをしている人は皆無ではなかったが、男性の会合などと比べ極端に少なかった。記者などは1時間もじっとしていられない性質なので、これにはびっくりした。

　もう一つは、永井氏もそうだったが、報告者が「あー」とか「えー」とかの機能語をあまり話さなかったことだ。千葉県浦安市の「災害に強いまち〝浦安〟をめざして」について報告した度会紀子氏は約20分間、過不足なく論理的に語りかけたのに惚れ惚れして聞き入った。

　普段から無駄を省き、あいまいさを排除し、それこそミリ単位の仕事をこなしているからだろうか。「坪」「万円」単位でしかものごとを考えられない記者は恥じ入るしかなかった。全国女性建築士連絡協議会の略称は「ゼンケンジョ（全建女）」と呼ぶそうだが、「全賢女」に置き換えられそうだ。

壁の耐力を大きくする「ロッドマン」について説明する担当者

　三井ホームは２月26日、枠組壁工法（2×4工法）では国内初の４階建て有料老人ホーム「あっとほーむ鎌倉山」の上棟現場見学会を行なった。

　建物は、鎌倉市笛田５丁目に位置する敷地面積約1,400㎡、４階建て延べ床面積約2,300㎡の耐火建築物。70室。工期は2014年10月から2015年6月の予定。運営は医療法人光陽会鎌倉ヒロ病院。

　敷地条件とコストを考慮して中廊下を敷地なりにクランクさせ、1階は食堂や浴室などの共用スペースと地域住民との交流やイベントが可能なスペースを設置。上層階と壁位置を極力抑えているのが特徴。

　１階部分の壁の端部には大きな引抜力が加わるため、同社が独自に開発した耐力が大きい「ロッドマン」を10本採用している。

　RC造は最近の資材高騰・職人不足が顕著になっており、同社では木造のよさと工期の短さ、コストの低さなどから福祉介護施設などの受注増に期待している。建築コストは一般的なRC造と比較して２割近く抑えられている模様だ。

　木造による大規模耐火建築物では、国内初の2×4工法（1階はRC）による5階建て延べ床面積約9,000㎡の特養施設の入札が近く行なわれる。国交省の先導モデルにもなっている。

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　いつも思うことだが、木造は美しい。どうしてこの木の上にボードなどの不燃材で被覆しなければならないのか。〝燃えていいのか〟と言われれば黙るしかないし、「法の定め」と言われればそれまでだ。

　平成15年の東京都消防庁「隣棟建物への延焼阻止に関する調査研究」（消防科学研究初報40号）には、建物構造別の焼損床面積について次のように書かれている。

　「木造、防火造、準耐火造、耐火造と建物の不燃化が進むにつれて、平均焼損床面積の割合が減少していく傾向が見られた」

　「平成12年度第６回東京都市街地状況調査から、特別区と多摩地区との合計東京都建物構造別比率は、木造15％、防火造57％、準耐火造13％、耐火造15％となっている」

　「出火建物及び延焼被害建物構造別比率は、木造31％、防火造54％、準耐火造5％、耐火造10％となっている」

　そしてまた、「延焼受害性、延焼加害性の双方を考慮し、その火災の綿密な延焼経路、屋根、軒裏、壁、開口部等の防火性や窓などの開口の有無等、様々な基礎データを集積していくことが望まれる」としている。

　調査研究は、木造のほうが非木造と比較して2倍の延焼被害があることを証明している。当たり前だ。

　しかし、それでも「木造住宅は日本の文化だ」と言いたい。美しいわが国の文化をコンクリやら化学製品で覆い隠さないとだめなのか。記者は理解できない。木は燃えるものだ。コンクリや鉄の土俵で木造を戦わせることに無理があるし不公平だ。どんなに頑張っても鉄やコンクリは木のような美しい表情をつくれない。

建築中の老人ホーム

「スマートコミュニティ稲毛」

11.4haにマンション771戸とクラブハウス、グラウンド

　スマートコミュニティ（千葉市稲毛区、染野正道社長）は2月25日、アクティブシニア向けの所有権付きマンションと会員制クラブハウス利用権をセットにした「スマートコミュニティ稲毛」の記者発表会＆内覧会を行なった。5年前から開発を行なっているもので、マンションは全5棟771戸の規模で、隣接する延べ床面積約34,000㎡のクラブハウスやゴルフ練習場、テニスコートなどを備えた約74,000㎡のグラウンドが利用できる。戸数は計画中も含め1,200戸くらいまで増やす計画だ。

　マンションは、JR総武線稲毛駅からバス18分徒歩2分、千葉市稲毛区長沼町に位置する敷地面積約22,000㎡、4～14階建てＡ～Ｅ棟全771戸。今回竣工したＤ棟（103戸）とＥ棟（41戸）の専有面積は28.81～76.48㎡、価格は29㎡のタイプが1,890万～、76㎡のタイプが3,830万円～。施工は鵜沢建設。50歳以上の健常者が購入条件。

　管理については、「管理者管理方式」を採用しており、同社の子会社が管理受託者となりマンション管理会社と委託契約を結んでいる。第三者管理方式に近いものだろう。

　クラブハウスは、商業施設イトーヨーカ堂をリノベーションしたもので4階建延べ床面積約34,000㎡。敷地面積約74,000㎡のグラウンド付き。レストラン、カフェ＆バーラウンジ、フィットネスルーム、音楽スタジオ、カラオケルーム、アトリエ、ダンスホール、テニス、ゴルフ練習場などが利用できる。毎日行なわれるアクティビティメニューは数十にのぼる。初期費用は入会金、私設利用権が1人入居の場合190万円、2人入居の場合285万円。月額費用はコミュニティサービス費と朝・夕の食事費込みで1人利用が84,763円、2人利用が160,002円。

　具合の悪いときは部屋まで食事の宅配を行なうほか、日常の安否確認、看護士の常駐、協力医院との連携、マンションとクラブハウスとの送迎バスなどのサービスも受けられる。

　マンションの敷地は大地主の屋敷跡地。築300年以上の屋敷などがあったという。地主がイトーヨーカ堂を誘致して事業を始め失敗、屋敷を手放さざるを得なくなり同社が取得。イトーヨーカ堂の店舗も「格安」で取得しクラブハウスにリノベーションしたという。

染野社長

　発表会に臨んだ染野社長は、「アメリカで人気になっているリタイア後の高齢者が健康なうちに入居し、終身で過ごすことができるCCRCを学んでわが国に生かそうと考えたのが事業のきっかけ。月額9万円の年金の範囲内で安心・安全の生活を楽しめるというのがコンセプト。5年前に始めたころは苦労したが、最近は順調に推移しており、会員数は600人になっている。クラブハウスの運営の損益分岐点は800戸くらいと考えており、隣接地でF棟103戸の分譲を始めるのをはじめ、G棟も計画中で、当面1,200戸くらいまで増やす。もう少し規模の小さいプロジェクトもやっていきたい。住民一人が年間200万円くらいを消費すると考えられ、1エリア1,000人として年間20億円が地元に還元でき、高齢者コストも大幅に削減できる」などと話した。

　会員の属性は女性：男性比が58：42、単身：2人比が74：26、平均年齢が71歳。前居住地は都内と千葉県が各30％、その他首都圏が40％。永住希望が多いという。要介護者は現在13人。

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　マンションとクラブハウス、グラウンドの合計敷地面積は約11.4ｈａ。そのスケールの大きさに驚いた。他に事例がなく、ましてやリーマンショック後だ。事業を始めた同社・宮本雅史会長に信用力と資金力がないとできないことだと思った。よくぞここまでやってこられたものだ。年間100戸を上回る分譲スピードは、こういった高齢者専用分譲マンションのニーズが確実にあることをうかがわせる。

　マンションは分譲当初、坪100万円くらいで始め、最近は坪130万円台で、今後は建築費の上昇の影響から坪165万円前後になるという。単価そのものは相場より高めだが、一般的な分譲マンションと単純な比較はできない。各住棟にはほとんど共用施設がなく、設備仕様も高くはないが、クラブハウスの利用権とセットで考える必要がある。今年1月に見学したフージャースコーポレーション「デュオセーヌつくばみらい」も坪170万円で販売は好調に推移している。

　85歳のご主人と84歳の奥さんが楽しそうに焼き物を楽しんでいた。図書コーナーには入居者からの寄贈による図書約6,000冊が収められていた。貸し出し簿などへの記入も必要ない。これらの価値はマンション単価で測れない。

クラブハウス内

図書コーナー

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　課題もありそうだ。入居者の高齢化に伴う重度要介護入居者の増加や死亡に伴う退去の増加だ。そうなった場合の中古市場での評価はどうなるのか。

　染野社長は「クラブハウスなどの利用権付きなどを考えれば、一般的なマンションより評価は高くなるのでは。要介護の入居者には訪問介護などのケア事業も考えている」と話したが、ビジネスモデルの完成にはもう少し時間が必要かもしれない。

　
85歳のご主人の素焼きの作品（左）とご夫婦の合作（バイオリンがご主人の焼き物の、花は84歳の奥さんの粘土の作品）

根づくかシニア向け分譲マンション　「デュオセーヌつくばみらい」（2015/1/26）

　東急リバブルは2月23日、売買仲介店舗「久が原センター」（東京都大田区）、「武蔵浦和センター」（埼玉県さいたま市）の２店舗を3月1日（日）に開設すると発表した。

　今回の出店により、今年度の売買仲介店舗新規出店数は11店舗となり、売買仲介と賃貸仲介をあわせた全国のリバブルネットワークは157カ所となる。

　新規出店は多かった昨年の12店舗に迫る勢い。出店スピードは最近の三井不動産リアルティ、住友不動産販売を上回る。