「ピアース旗の台」完成予想図

　モリモトが3月末に分譲するコンパクトマンション「ピアース旗の台」の現地を見た。駅から3分、ワイドスパンが特徴。価格は全く見当がつかない。皆さん、考えていただきたい。

　物件は、東急大井町線・池上線旗の台駅から徒歩3分、品川区旗の台二丁目の商業地域・第一種中高層住居専用地域に位置する敷地約384㎡、11階建て全48戸。専有面積は20.91～53.71㎡、価格は未定。完成予定は2020年2月中旬。設計・監理はスペーステック一級建築士事務所。デザイン監修は南條設計室。施工は小川建設。

　現地は、駅北口から商店街を通って、中原街道との交差点を左に曲がった角地。敷地南側は3階建てくらいまでの一戸建てや共同住宅・ビルが建ち並んでいる。建物は1フロア3～5戸。アウトフレーム、内廊下、最大約10.6ｍのワイドスパンが特徴。

35㎡のプラン（中住戸でもスパンは約5.1ｍ）

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　この前、みかんの値段をかみさんに問われ「20～30円」と答えたら「ボーっと生きてんじゃねーよ！」と怒られた。

　まあ、みかんの値段が分からなくても大勢に影響はない。しかし、マンション記者が現地を見てモデルルームを見て価格が分からなければおしまいだ。だから、「価格は未定」でもいつも単価予想をする。

　だが、しかし、このマンションの値段は予想がつかない。決定的（と記者は思う）な難点があるからだ。これまで〝ピアース〟はたくさん見てきたが、敷地面積が100坪強という規模はほとんど前例がないのではないか。北側の中原街道に面しているのもマイナス要因だ。高速に面し、坪単価300万円台の前半だった「ピアース初台」が売れたのには驚いたが、敷地はもっと広かった。

　プラス要因はある。さすがモリモト。スパンは30㎡でも約5.1ｍ、35㎡で約6.0ｍ、53㎡は約8.6ｍ確保していることだ。これは他社も真似ができない。

　デザイン監修に南條設計室・南條洋雄氏を起用しているのもプラス要因。狭小敷地のマンションに著名な建築家を起用するデベロッパーなどまずいない。南條氏はパンフレットで「周辺と調和するのではなく、この地の新たなシンボルとなるようなスタイリッシュかつ主張的なファサードを目指します」と書いている。

　さらにもう一つ、昨日書いた「木になるリニューアル」駅舎はマンションの坪単価に換算して1万円の価値はあるのではないか。

　さて、価格。コンパクト事業担当の方々にお聞きしたい。いったいいくらなら売れるか、みなさんはいくらに設定するか。

　近隣には事例がないと思うが、坪単価320万円くらいの三菱地所レジデンス「ザ・プレミアスカイ品川中延」、坪単価352万円の旭化成不動産レジデンス「アトラス品川中延」はよく売れた。地所レジの「不動前」はいくらなのか。

　他のコンパクトでは、立地に恵まれ、高額以外は瞬く間に売れた三井不動産レジデンシャルの「幡ヶ谷」は坪単価400万円だった。

　ヒントを一つ。モリモトの関係者は「うちはどこと戦っても負けない（商品企画だけでなく価格もという意味か）」と豪語していることだ。先月書いた「72㎡より64㎡のほうが有効面積は広い〟ワイドスパンで差別化 モリモト『高津』（2019/1/28）」の記事と合わせて読んで頂きたい。

「東池袋四丁目２番街区地区第一種市街地再開発事業」完成予想図

　野村不動産は2月19日、特定業務代行者として参画している「東池袋四丁目２番街区地区第一種市街地再開発事業」の工事を2月12日付け着工したと発表した。

　建設地は、東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩1分の敷地面積約2,665㎡。建物は36階建て延べ面積約31,192㎡全248戸。竣工予定は2022年3月。事業コンサルタントは日建設計。設計・監理は日建設計・日建ハウジングシステム。施工は前田建設工業。

　同事業は、2012年10月に準備組合設立、2017年3月に都市計画決定、2017年10月に再開発組合の設立認可を受け、今回着工したもの。木造住宅が密集し細分化された地区内の宅地を共同化し高度利用することによって、地区全体の不燃化を促進し、建物の1～３階部分に店舗、子育て支援施設などを整備する。

　現地は、豊島区新庁舎の東側エリアに位置。同社が参画している「東池袋五丁目地区第一種市街地再開発事業」（「プラウドタワー東池袋」）にも近接。

「ブランズタワー豊洲」完成予想図

　東急不動産（事業比率55％）、ＮＩＰＰＯ（同25％）、大成有楽不動産（同15％）、ＪＲ西日本プロパティーズ（同5％）は2月18日、江東区豊洲五丁目で開発を進めている「豊洲地区１－１街区開発計画」のタワーマンション「ブランズタワー豊洲」に関する事業説明会を行った。メディアの関心が高いのか、40名を超える記者が駆け付けた。

　物件は、東京メトロ有楽町線・ゆりかもめ豊洲駅から徒歩4分、江東区豊洲五丁目に位置する48階建て全1,152戸。専有面積は43.41～219.44㎡、価格は未定で、3LDKで8,000万円台の予定。竣工予定は2022年10月。施工は熊谷組。販売開始は今年10月上旬。6月にモデルルームをオープンする。

　現地は、約2.4haの東京ガスの元所有地で、2014年に東急不動産が取得。その後、冒頭の3社と共同で開発することとなった。敷地内には、マンションのほか生活利便施設、保育所が設置される。また、敷地の一部は江東区に小学校用地として譲渡されている。

　計画では、敷地に隣接する「東電堀」の水辺資産を取り込んだ約7,950㎡のプロムナードを整備。また、地域の継続的賑わいや活性化・価値向上に貢献するためエリアマネジメント手法を採用し、事業主がサポートする管理組合が主体の一般社団法人を設立する。財源には区分所有者からの会費とテナントへの賃貸料を充当する。

　説明会で東急不動産執行役員住宅事業ユニット首都圏住宅事業本部本部長・大谷宗徳氏は、「戸数は当社としては過去最大級。都心で『タワー』とつけるのも初めて。今秋より販売を始めるが、海に面した立地、敷地計画、利便性からいっても競合に負けない。即日完売を目指す」と語った。

　記者団の価格についての質問に、同部マンション開発第二部統括部長・武田敬氏は、「現段階では、3LDKで8,000万円台とまでしか公表できない。『月島』（三井レジ）がベンチマークになる。あと半年あるのでよく精査したい」と語るにとどめた。

空撮

プロムナード

左から大成有楽不動産マンション事業本部長・糺幸男氏、大谷氏、ＮＩＰＰＯ執行役員 開発事業部長・真田昭彦氏、ＪＲ西日本プロパティーズ執行役員不動産開発部長・前久司氏

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　「晴海シビックセンター」に設けられた事業説明会場に入ったとたん、報道陣の数の多さにびっくりした。大谷氏も「これだけたくさんの方が集まるとは予想していなかった」と切り出したほどだ。どれだけ多いか説明しないと分からないので、少し書く。

　昨年10月に行われた「HARUMI FLAG」説明会に参加した記者は約100名だった。ここには数では負けるが、事業主の数は「「HARUMI FLAG」は11社だ。今回は4社だから、1社あたりの数では「豊洲」の勝ちだ。

　今年に入って三菱地所レジデンスが立て続けに行った「本厚木」「高輪」「北千住」の記者見学会の参加者も多くて20数名だった。吉田社長、隈研吾氏も出席した画期的な「CLT」発表会だって40名はいなかったような気がする。

　過去にさかのぼったらどうか。記憶は定かでないが、あるいは6年前の三井不動産レジデンシャル「千代田富士見」と東京建物ほか「池袋」、5年前の東京建物「目黒」などが上回っていたかどうか。住友不動産が10年くらい前に行った見学会には50名集まったのは知っている。広報責任者が「うちは動員力があるんだ」と豪語したからだ。

　よって、記者の記憶に間違いがなければ、今回は10年ぶりの記者動員力ということになる。間違っていたら謝るほかない。

　しかし、皆さん、昔はもっとすごかった。17年前の8社JV「東京ツインパークス」は100名集まった。1社当たり12.5名だからこれが近年の記録かもしれない。

　馬鹿なことと思うかもしれないが、それだれ最近のデベロッパーのマンション記者見学会への動員力は落ちているし、メディアの〝見る目〟はどんどん退化・劣化している。

　なので、今回、これだけたくさんの記者を集めた関係者に拍手喝采したい。同社の「四番町」も「一番町」もこれほど集まらなかったはずだ。

説明会場（晴海シビックセンター）

建設現地（向こうの高層マンションは晴海）

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　ここからが本題。いちばん知りたかったこと、聞きたかったことだ。商品企画と価格だ。

　記者は、三井不動産レジデンシャルの「MID TOWER GRAND」記者見学会のとき、次のように書いた。

　「『豊洲』は中央区でなく江東区だが、ポテンシャルは負けていないと思う。『月島』が434万円なら400万円超はありうるような気がするがどうだろう。『月島』は制振で『豊洲』は免震。規模もはるかに大きい。チャレンジしてほしいが、戸数が1,230戸（本日発表は1,152戸）もあるのでそんな勇気があるかどうか」

　残念ながら今回は詳細な商品企画は明らかにされなかったし、価格も武田氏は「3LDKで8,000万円台。ベンチマークは『月島』」としか話さなかった。モデルルーム公開の記者見学会を行うそうだからそこまで待とう。

　同業の記者の方にも一言。こんなにたくさん集まったのは嬉しいのだが、最近の各社のマンション見学会に集まる記者の数から判断して、半数くらいの方は普段現場を見ていないのではないか。記者は現場を見ないジャーナリズムを信じない。自分の視点を持たないか、持とうとしないと言ったら言い過ぎか。これをきっかけに、是非とも周辺の湾岸マンションを取材して記事にしていただきたい。自らが情報発信者にならないとだめだ（していたらごめんなさい。小生は他の媒体はあまり読まない）。

　言い忘れたことが一つ。現場の囲いに「愛が、長続きするタワー。」と大書きされていた－これにいたく興味をそそられた。エリアマネジメントのことだろうが、愛が長続きするタワーマンションなんて想像もつかない。これだ、愛だ。昨年、大和ハウスの正月のTVCM「物流に愛《AI》を。」が最高に面白かった。みんな「愛」に飢えている。ここに切り込めば大ヒットするのではないか。間違っても「HARUMI」などと価格競争すべきではない。

工事現場の囲い

左側がマンション建設地。手前が公園、その奥が東電堀

聞きたいことは不明 オリ・パラ選手村の街の名称「HARUMI FLAG」来春分譲（2018/10/31）

三井レジ 「月島」再開発タワー「MID TOWER GRAND」第1期189戸 坪単価434万円（2018/7/17）

分譲では初か オーバル型の中庭がいい20数年前の〝アート〟蘇る 野村不「東雲」（2018/11/15）

好スタート 第1期は330戸 住友不「シティタワーズ東京ベイ」 プラン秀（2017/8/17）

大和ハウスの新TVCM 「物流×AI」が最高に面白い（2018/1/5）

2年で690戸ほぼ完売 三井不動産レジ「パークホームズ豊洲 ザ レジデンス」竣工（2017/2/21）

体験イメージ

　住友不動産は2月15日、2011年10月から展開してきた同社が販売する全てのマンション物件情報を提供する「総合マンションギャラリー」を、まだ具体的な検討物件を決めていない顧客のニーズにも応えるため、「新宿館」の2月16日（土）を皮切りに「池袋館」「秋葉原館」を順次リニューアルすると発表した。

　同社は2011年10月、都心ターミナルの「新宿」「渋谷」「池袋」「秋葉原」「田町」に「総合マンションギャラリー」をオープンし、その後、横浜、大阪、名古屋にも開設し、現在9店舗まで拡大している。

　ギャラリーでは、ネットと異なり環境・間取り・設備・インテリアがリアルに体感できることから支持を集め、首都圏7館では年間約15,000件の来場がある。このうち具体的な希望物件を特定していない人が約3,000件にのぼることから、これらの顧客に幅広い物件情報や不動産購入に関する知識などを提供するギャラリーへと衣替えする。

　リニューアルに際しては、効率的な物件探しを求める共働き世帯の増加や検討エリアの拡大傾向がみられることから、近郊・郊外のコンセプトルームを新規導入する。これによって、物件非特定の顧客を年間3,000件から5,000件に増やす。

「新宿館」エントランス・ラウンジ

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　同社は一昨年、全国で7,177戸のマンションを発売するなど4年連続で供給ランキング首位の座を占め、2018年もトップは確実と見られている。業績も絶好調で、他社のように完成完売を目指さなくとも利益を確保できている。これも向こう5年間約3万戸分の用地の仕入れができており、市況に応じて供給を早めたり遅らせたり自在に調整できる強みがある。

　しかも、ギャラリーは全９館のうち自社ビルが５館なので維持費も低く抑えられているはずで、他社ではまず真似ることができない芸当だ。報道陣に公開した「新宿館」は約1,700㎡もある。希望を言えばきりがないが、コンセプトルームの設備仕様は水準以上だと思う。

　具体的な検討物件を特定していない顧客向け情報を拡充するのも大賛成。個人的には、会員制にしてカードキーで出入りを自由にし、不動産にかんする書籍、雑誌が自由に読め、コーヒーなども飲める空間も設けてほしい（長谷工コーポレーションの多摩センターの研究所はマンションの歴史が学べる）。「住まいクラブ」を充実させて、三菱地所レジデンスクラブ（会員数約60万世帯）のようなワンストップ対応体制も整えてはどうか。100万世帯になるのではないか。

報道陣に公開された新しいコンセプトルーム（カーテンで隠れているが天井までのハイサッシが特徴）

住友不 トップシェア狙う 名古屋に初の「総合マンションギャラリー」 「葵」分譲へ（2019/2/9）

「クリオライフスタイルサロン名古屋」

明和地所が1月に開設した名古屋市のマンション販売拠点「クリオライフスタイルサロン名古屋」を見学した。

サロンは名古屋の商業の中心地・栄に位置し、1階にグッチの店舗が入居するRICCO栄ビル4階。全体で約100坪の広さで、明るくて軽やかなアースカラーのカラーリングが特徴。モデルルームは約80㎡のファミリータイプと約36㎡のコンパクトタイプの2つ。

　80㎡のモデルルームは、インテリアショップACTUS(アクタス)がコーディネートしたもので、約8ｍスパンの2LDK。主な設備仕様はフィオレストーンキッチン天板、食洗機、二重床・二重天井、天井高2500ミリ、16×20の浴室などドアの把手を壁面までセットバックしている。

接客ブース

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　サロンに入ったとたん、同社の横浜、銀座の常設販売拠点を上回ったと感じた。全体は淡いグリーンやベージュが基調で、壁には木目調の縦格子パネルが張られており、天井は今流行りのネイキッド。陰影を巧みに利用した照明計画も目立った。

名古屋圏の市場が分からないので評価しづらいのだが、首都圏の仕様レベルと比較してもそん色ない。

同社は名古屋では後発だ。他社との差別化をどう図るのかに興味があった。サロン、モデルルームは十分戦えるとみた。あとは目利き力、物件次第だ。

モデルルーム

「シティタワー葵」完成予想図

住友不動産は2月8日、東海圏初のマンション総合展示場「総合マンションギャラリー」を報道陣に公開し、地下鉄栄駅徒歩圏内で最大級のタワーマンション「シティタワー葵」の概要を説明した。

ギャラリーは、名古屋市営地下鉄東山線・名城線・名港線栄駅から徒歩３分、名古屋市中区新栄２丁目10番地、NTT栄ビル１階（西館）に設置。対面のサンシティビル15階に設けるモデルルームなどとあわせ広さは約760㎡。2月9日にオープンする。

2011年から首都圏で、2014年から関西圏でそれぞれ展開している「総合マンションギャラリー」は今回で9館目となる。

「シティタワー葵」は、名古屋市営地下鉄東山線新栄町駅から徒歩4分・同桜通線高岳駅から徒歩6分、名古屋市東区葵一丁目に位置する敷地面積約4,598㎡、延床面積約33,896㎡の20階建て全354戸。専有面積は58.87～88.68㎡。価格は未定。設計・施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2020年10月下旬。モデルルームオープンは3月2日。

主な特徴は、①栄駅徒歩圏内最大級のタワーマンション②尾張徳川家御下屋敷跡③総合設計制度適用④総戸数の約８割となる駐車場284台分確保⑤２つのゲストルームなど多彩な共用施設⑥ガラスカーテンウォールの外観－など。

東海支店長・竹田晃氏は、「名古屋のGDPは大阪を抜き2位。人口も増加しており、リニアがトリガーとなり経済・社会構造も劇的に変化する。名古屋市も人口増に備えるべく規制緩和も含めて都市計画を進めており、他都市に負けないけん引力となっている。市のマンション市場規模は年間3,000戸くらいでシュリンクしているが、当社は年間300～400戸くらいの良質なマンションをコンスタントに供給し、トップシェアを狙う」と話した。

また、総合マンションギャラリー栄館館長・康本裕次氏は「まだ具体的にマンション購入を決めていない、絞り込めていないお客さまに対してワンストップで様々な提案を行えるようにする。『葵』はフラッグシップとなる物件」と語った。

春の庭

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　三重県出身の記者は、竹田氏と康本氏から名古屋弁が発せられることに期待し、ずっと二人の口ばかりを見つめていた。昔の東海圏は地域意識が強く、よそ者を受け入れない風土があった。電力は中部電力というのは当然だが、新聞は中日新聞と中日スポーツ（記者の小さい頃は伊勢新聞）、銀行は東海銀行（百五銀行）、デパートは松坂屋（三重は三交デパート）が圧倒的なシェアを誇っていた。よそ者の住友はそんな風土を取り込み、言葉でもって慰撫するであろうと読んだからだ。

　しかし、待てど暮らせど、二人から名古屋弁の名の字も発せられず、香りすらも漂わなかった。質問した報道陣もみんな東京弁を使った。

　たまらず記者は「名古屋弁で話してもらえへんか」（これ名古屋弁じゃなく伊勢の言葉）と注文したが、「わたしは山形出身。名古屋弁は難しい」（竹田氏）「わたしも関西」（康本氏）とつれない返事。

　それにしても、どうして名古屋圏のマンションは、東京や大阪資本に牛耳られているのか。トップシェアは野村不動産だそうで、大阪のプレサンスコーポレーションが第一次取得層向けでリードしているとか。「葵」もトヨタのディーラー跡地というではないか。名鉄不動産、三交不動産はどうした。どえりゃあ、負けてるとちゃうんか〟。

　取材後、名古屋弁を仕入れた。「カギをかう」（掛ける）「けった」（自転車）「ほかす」（捨てる）…。同業の記者から聞いたのだが、関西圏ではオプションは「まけときなはれ」、つまりタダにしろといわれるのだそうだ。

「コンセプトルーム」イメージ図

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　価格、設備仕様などはモデルルームがオープンされていないし、名古屋の市場が全く分からないので書きようがないが、キッチン天板は御影石、直床で天井高は2500ミリ、複層ペアガラスなどになるという。

　総合設計制度の認定（容積率400％⇒560％）を受けているのは評価できる。昨年見学した坪350万円の積水ハウス「御園座タワー」がそうだという。その近くで近鉄不動産が定借のマンションを坪260万円くらいで分譲するそうだ。「葵」の坪単価は300万円を超えないと見るのは同業の記者の弁。

和の格式と伝統の継承を 隈研吾氏監修の御園座タワー完成 積水ハウス・御園座（2018/1/8）

「クリオ練馬ガーデンマークス」完成予想図

　明和地所が分譲開始した「クリオ練馬ガーデンマークス」28戸と「クリオ練馬北町」60戸を見学した。それぞれ地域特性を生かした商品企画で、好調なスタートを切った。

　「練馬」は、西武池袋線練馬駅北口から徒歩7分、練馬区桜台４丁目の第一種中高層住居専用地域に位置する6階建て全28戸。専有面積は45.04～90.33㎡。坪単価は300万円台の前半。入居予定は2020年4月上旬。竣工予定は2020年3月下旬。設計はいしばし設計。施工は岩田地崎建設。

　「練馬北町」は、東武東上線東武練馬駅から徒歩6分、練馬区北町１丁目の近隣商業・準工業に位置する10階建て全60戸。専有面積は54.75～71.90㎡。坪単価は280万円前後。竣工予定は2020年3月下旬。設計はオームラ建築設計。施工は岩田地崎建設。

　前者は、1995年以降わずか4物件しか供給がなく、住居系に限れば２物件しか事例がない駅北口の物件。周囲はほとんどが戸建て。

　住環境のよさに加え、多くの住戸が7.6ｍのワイドスパンであることから人気になっており、1月26日の第1期8戸が即日完売した。

　後者は、立地は近商・準工だが、北側道路に面した一部住戸を除き、日照・眺望条件は悪くない。価格も軒並み坪単価300万円を超えてきている西武池袋線の物件と比較し抑制気味だ。1月26日の第1期9戸が即日完売した。

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　「練馬」は、敷地は高さ規制60ｍの東南角地。住戸は東向きと南向きが半々。よくぞこれほど恵まれた土地（元邸宅）を仕入れられたものだ。仕入れ担当者に〝あっぱれ〟を献上したい。

　プランがまたいい。ほとんどの住戸が全室採光で、間口は7ｍ以上。売れるのは当然だ。

　「練馬北町」は、現地を見たとき完売まで時間がかかると思ったが、日照にやや難のある東向き住戸は専用庭付きとし、地域特性を考慮したグロス抑制型中心なのに納得もした。

「クリオ練馬ガーデンマークス」の現地（手前が南側）

「クリオ練馬北町」の現地（手前が北側）
 

「レーベン本厚木THE MASTERS TOWER」完成予想図

　三菱地所レジデンス、総合地所、大和ハウス工業に続いて今回が最後のタカラレーベン「レーベン本厚木THE MASTERS TOWER」を紹介する。他社物件にはない1LDK・2LDKの住戸が約4割あるのが特徴だ。北東向きだが、このプランは競合がないだけに圧勝か。単価もそれほど高くないと見た。

　物件は、小田急小田原線本厚木駅北口から徒歩4分、厚木市中町四丁目に位置する19階建て全134戸。専有面積は34.14～115.54㎡、予定価格は1,900万円台～8,900万円台（最多価格帯4,300万円台）。竣工予定は2020年8月末。設計・監理は三輪設計。施工は大末建設。デザイン監修はウイ・アンド・エフヴィジョンの石倉雅俊氏。インテリアデザインはM-nessの遠坂麻理子氏。販売開始は2月下旬。

　現地は、前回書いた大和ハウス工業のマンションの隣接地。同じ並びなので日影の影響は受けない。

　建物はメインの南東向き62・65・68・71・78㎡がそれぞれ1スパンの80戸と、82～115㎡のプレミアム住戸6戸、北東向きの34・40・58㎡の1LDK～2LDKが48戸の構成。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2500ミリ（10階まで）～2600ミリ（11階以上）、たからの水など。

　販売担当者は「モデルルームを公開したのはうちが一番遅く、1月の初めから。それでも来場は先週末まで120組。プレミアムもお客さまが付いている。大和ハウスさんはもっと高くなると思っていましたが…当社の価格はこれから決めます」と話していた。

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　坪単価はまだ決めていないようだが、最低価格は34㎡の1LDKで1,900万円台というから単価は200万円を切りそうだ。他社物件にはこのタイプがないから圧勝か。プレミアム住戸も最高で8,900万円台というからMAXでも坪260万円か。

　大和ハウスと同じ南東向きの80戸の競合は避けられない。価格を決めるのは市場だから、競合はお客さんに有利に働く。単価は意外と高くならないとみた。

食洗器はオプション。記者は共働きファミリーには必須アイテムだと考えるが、同社の調査では意外と使わないユーザーが多いとか。

モデルルーム

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　3物件を見学し終えたのが17:00前。朝から何も食べていなかったので、駅前の洋食レストランに入った。ビールと店頭に飾られていた写真のカキフライ5個を頼もうとしたら「単品のカキフライは1個からでも大丈夫です」と言われた。それで3個だけ頼み、タバコを吸うために店を出た。

　戻ると、椅子の背もたれに掛けておいたくたびれたコートに布ナプキンが被せられていた。これに感動した。ナプキンは絹製だった。

　しかも、女性スタッフがまた美しい。まるで白磁のような色白の楚々とした姿に、久米の仙人が神通力を失ったように記者は色（これは「いろ」）を失った。

　このおもてなしに、わが多摩センターはマンション単価で敵わないのは当然で、何もかも完全に負けたと思った。そんな店は京王プラザホテルしかないし、京王プラザも最近は若い女性スタッフがめっきり少なくなった。以前は心臓が止まるくらい素晴らしくきれいな女性がいた。

　あとで調べ驚いた。厚木市の人口は約22.4万人だが、男性が約11.6万人なのに対し、女性は10.8万人と男性が上回っていたことだ。都県別では神奈川県や埼玉県、愛知県などでは男性の比率が高いことは知っていたが、これは生産人口が多いということか。

　わが多摩市の人口は約14.8万人で、うち男性は7.3万人、女性は7.6万人と女性が多い。多分お年寄りの。これから多摩ニュータウン再生シンポの取材だ。

お客さまの評価高い〟 プレミスト・大和 激化する本厚木のマンション販売戦 中（2019/2/1）

〝先行逃げ切りだ〟 絶好調スタート ルネ総合 激化する本厚木のマンション販売戦 上（2019/2/1）

地元富裕層を中心に人気 坪単価260万円の三菱地所レジ「本厚木タワー」（2019/1/16）

「プレミスト本厚木」完成予想図

　「ルネ本厚木」に続いて大和ハウス工業が2月2日にモデルルームをオープンする「プレミスト本厚木」を紹介する。緑をふんだんに配置し、プッシュプルドア、IH、引き戸の多用など細かな点にも工夫を凝らしている商品企画が特徴だ。

　物件は、小田急電鉄小田原線本厚木駅から徒歩4分、厚木市中町4丁目に位置する19階建て全144戸。専有面積は65.17～85.20㎡、価格は未定だが、坪単価は210～220万円くらいになる模様。竣工予定は2020年11月中旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。販売開始は3月中旬予定。

　現地は、旧イトーヨーカ堂本厚木店跡地で、三方道路の角地。全体で約3,971㎡だったうちの約56％を同社が地主から取得。残りの別の地主が所有していた約1,737㎡をタカラレーベンが取得した。

　建物は東南向きで、青山フラワーマーケットの空間デザイン部「parkERs」を起用し、外周のフロントガーデンやガーデンラウンジ、インナーガーデンなどに本物の緑を配し、癒しを演出する。

　主な基本性能・設備仕様は、IHクッキングヒーター、ディスポーザー、ソフトクローズ機能付き引き戸全室採用、プッシュプルドア、スロップシンクなど。

　販売責任者の東京本店マンション事業部・東本剛氏は、「大激戦だが、各物件がよく色分け（住み分け）されている。当社はDINKSや共働きファミリー、アクティブシニア層にターゲットを置き、本物の緑を共用部分に多用するなどほっとできる空間を提案する。事前案内会では、お客さまから『大和さんのがいちばんいい』という言葉をたくさん頂戴している」と話した。

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　東本氏は、本厚木駅圏の販売合戦について「戦国時代」と称し、「お客さまからしっかりヒアリングし、その方のライフスタイルに最適な物件を勧める。当社の物件もよく説明はするが、お金持ちには地所さんを、ファミリーには総合地所さんをといった具合に」と語った。

　普通なら他社の欠点をあげつらい、自社物件の優位性をアピールするはずだが、東本氏はそんな各社が消耗するような売り方はしないと明言した。久々に本物の営業マンに出会ったような清々しい心地がした。また別の販売現場でお会いしたい。

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　マンションギャラリーに入ったとたん、雲の上に上ったようなハイな気分になった。長い間〝フェイクをやめよ〟と言い続けてきたことが報われ、同じ考えの人もいるのだと思うと嬉しさがこみ上げてきた。

　写真を見ていただきたい。何と天井からポトスが吊り下げられているではないか。他の接遇スペースやモデルルームもすべてほんものの観葉植物が飾られていた。

　もう多くを語らない。一昨年の同社グループのコスモスイニシアの戸建て「練馬田柄」、昨年4月のマンションモデルルームの記事、今年1月の同社の3階建てモデルハウス「森が家」の記事を読んでいただきたい。

　添付するポトスの写真は、記者の机の上に置いているものだ。業者の方がオフィスの観葉植物を剪定しに来たとき、枝が伸びたポトスを切っていたのをもらったものだ。つまりただ。もう10カ月くらい経過する。水遣りは2週間に一度くらいで十分。肥料もいらない。根腐れも起こさない。

販売事務所に吊り下げられていたポトス

記者の机の上のポトス

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　アマゾンのスマートスピーカー「アレクサ」を全戸に導入するのも特徴の一つだ。「OK Google」でもそうしたのだが、「アレクサ　あなたはいくつ？　男？　女？　」と聞いたら「分かりません」だった。また、「このマンションは売れますか？　」と尋ねたら「難しくて答えられません」と返事した。

　家電操作は得意かもしれないが、自分の性別、年齢が分からず、主人（大和ハウス）の売るマンションの販売予測もできないようじゃ大したことないね。

ガーデンラウンジ

〝先行逃げ切りだ〟 絶好調スタート ルネ総合 激化する本厚木のマンション販売戦 上（2019/2/1）

大和ハウス 都市ストレスを解放する3階建て木造モデル「森が家」販売（2019/1/18）

パーク・コーポとコラボ 空間デザイン秀逸 コスモスイニシアの戸建て「練馬田柄」（2017/11/7）

1週間に5件 全て売れ行き好調 マンション・戸建ての販売現場に本物の生花・観葉植物（2018/4/19）

　
「ルネ本厚木」完成予想図

　〝マンション相模川の乱〟に突入－神奈川県央の中核都市・厚木市の小田急線本厚木駅圏で激しいマンション販売合戦が展開されている。昨年末にファミリー向け総合地所他「ルネ本厚木」222戸が第1期100戸完売の狼煙を挙げると、年初には〝駅近〟の三菱地所レジデンス他「ザ･パークハウス本厚木タワー」163戸が富裕層のプライドをくすぐる戦法で応戦。すると大和ハウス工業「プレミスト本厚木」144戸が〝癒し〟を旗幟に掲げ、DINKS、DEWKS層の心を揺さぶる作戦で参戦。さらにまた、大和と隣り合う中堅の雄・タカラレーベンは「レーベン本厚木THE TOWER of PEAKS」134戸を投入。1L・2Lの需要を独り占めしようと企図する。このほか戸建てトップの一建設も43戸を分譲する予定で、その数トータルで約700戸。

　相模川向こうの海老名駅圏でも約2,000戸のマンション販売が佳境に入っており、市場は何やら相模川を挟んだ陣取り合戦の様相を呈している。

　関係者は、厚木市は日産、ソニー、日立、NTTなどの研究所が多く、財政も健全で自立型の市場を形成し、ここ4～5年間はマンションの供給が途絶えていることからマグマは溜まっていると楽観視するが、相模川向こうの海老名市からの需要は見込み薄で、年間150～200戸が販売の限度という見方では一致しており、どこも自陣の引き締めに懸命で、他社の動向に神経をとがらせている。

　いったいどこが抜け出すか、割を食うのはどこか、それとも血を血で洗う乱戦となり最悪の共倒れになるのか。ここは高みの見物－おっと、これは失礼。みんながwin－winのハッピーな結果になることを祈りつつ、昨日（31日）見学した「ルネ本厚木」「プレミスト本厚木」「レーベン本厚木」の順に、見たまま聞いたままを紹介する。提灯持ちにはならないが、火に油を注ぐような記事にはしないつもりだが…。　　　　　

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　「うちは先行逃げ切り」－この日、メディア向けに「ルネ本厚木」の見学会を行った総合地所の広報担当者が本音ともとれる冗談を放った。そして販売責任者も控えめではあったが「腕」とつぶやいた。この二人の言葉に物件の特性、自信のほどが全て示されている。

　物件は、小田急電鉄小田原線本厚木駅から徒歩6分、厚木市田村町に位置する15階建て全222戸。第2期の専有面積は60.99〜82.27㎡、価格は3,538万～4,968万円（最多価格帯3,900万円台）。坪単価は195万円。竣工予定は2020年2月。設計・施工は長谷工コーポレーション。売主は同社（事業比率50％）のほか東急不動産（同30％）・西日本鉄道（同20）の3社。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地の用途地域は容積率400％の商業地域。敷地は旧イトーヨーカ堂厚木店の駐車場だったところで、イトーヨーカ堂が閉店し、この駐車場に新たな店舗を建設する際に長谷工コーポレーションが敷地の一部を譲り受けて、同社グループの総合地所などがマンションを建設することになったもの。幅員約3.6ｍの道路（建設工事に伴い約6ｍに拡幅）を挟んだ南側は住居系用途。土地は戸建てなどに細分化されているため、高い建物が建つ可能性は少ない。敷地北側の隣接地は4層のイトーヨーカ堂の店舗が今春開業する。

　分譲開始は昨年11月。第1期100戸を完売したのをはじめ、これまでに供給した133戸のうち120戸が成約済みと絶好調。

　来場・成約とも約70％が厚木市内居住者。成約者の年齢層は30歳代が36％（来場は33％）、40歳代30％（同24％）、60歳代～18％（同23％）。年収帯は400万円台19％（同15％）、600万円台15％（同15％）、500万円台11％（同13％）。

　建物は東西軸に細長い全戸南向き。子育てファミリー層をメインターゲットにしており、共用施設には「育てるレジデンス」の意を込めた〝イクレジ〟として「知・食・読・音・色・遊・木・眠」の8つの要素からなる「八育」を盛り込む。

　また、イトーヨーカ堂と提携し、電子マネー「nanaco」の機能が付いた居住者限定カードを採用。様々な特典が受けられるようにしている。

　主な基本性能・設備仕様は、パッシブデザインの玄関ドア脇の窓、キッチンバックカウンター、扁平梁と連窓の2.15ｍハイサッシ、4本の柱全てアウトフレーム、可変間仕切りシステム「ウゴクロ」が2スパン（28戸）、ディスポーザー、食洗機など。

キッズスペース

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　いつものことながら、微に入り細をうがつ説明資料を配布する総合地所の見学会に頭が下がる。今回は特に「用地取得額　非公開」とあったのに記者は敏感に反応した。これは間違いなく〝格安〟で取得できたのだと読んだ。

　スーパーの適正床面積は分からないが、イトーヨーカ堂は南側にマンションが建ったほうがコストを下げられ、事業採算もアップすると考えたのではないか。

　好調なスタートを切ったのもよくわかる。郊外型で外廊下側もアウトフレームにしているのは最近では極めて珍しい。スパンも全体的に広めで、角住戸はコーナーサッシ付きだった。

　「全戸南向き」も説得力がある。関係者から住宅地図を見せられたが、ほぼ全域が京都の町家のように東西軸が短く南北に長い区画割になっていた。つまり、これまで建設されたマンションは南向きが極めて少ないことを見ただけで分かるようにしていた。ここにも「腕」が隠されている。

　気になったのは、60歳以上の来場者比率は23％を占めながら、成約比率では18％に下がり、年収700万円以上の来場比率も12％だったのが、成約比率では11％未満になっていることだ。子育てファミリー層だけでなく、多様なニーズに応えるプランも盛り込んでもよかったのではないか。

　先行逃げ切りといっても、競馬に例えれば向こう正面、山なら五合目だ。勝負は4コーナー、八合目を回ったあたりだろう。そこでまた鞭を揮えるか。

パーティ イメージ図

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　これはおまけ。どうでもいいことも。1つ目。77㎡のモデルルームはよくできていた。しかし、リビングのほぼ中央にフェイクであることが明らかな観葉植物が置かれていた。これは何度も書いてきた。本物とフェイクを並べたら、みんなフェイクに見える。いかがか。

　2つ目。玄関を入ってシューズインクロークを開けたら鳥の声が聞こえた。ウグイスでもホトトギスでもヒバリでもなかった。スズメではなかったか。マイクが仕込まれていた。寝室は麝香の香りがするかと予想したが、無音無臭だった。吉永小百合さんのシカの〝フン フン フン〟でも流したらどうか。

　3つ目。若い女性担当者が「八育」の説明をした。他の7つは全て音読みだったのに、「色育」だけは「いろいく」と湯桶読みした。記者はうろたえ恥ずかしくなった。周りの同業記者から「そんなに過剰反応するのはあなただけ」とたしなめられた。そうかなあ。

建設現場（右がイトーヨーカ堂）

地元富裕層を中心に人気 坪単価260万円の三菱地所レジ「本厚木タワー」（2019/1/16）