東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は8月10日、首都圏の2026年7月の不動産流通市場動向をまと発表。中古マンションの成約件数は3,638件（前年同月比8.6％減）で、4か月連続で減少。成約坪単価は277.76万円（同1.5％減）で、3か月連続で下落。成約価格は5,267万円（同0.7％減）で、3か月連続で下落。専有面積は62.57㎡（同0.9％増）で、2か月連続で拡大。在庫件数は47,151件（同5.5％増）で、5か月連続で増加した。

中古戸建て住宅の成約件数は1,738件（同1.9％減）で、4か月ぶりに減少。成約価格は3,933万円（同0.6％増）で、7か月連続で上昇。土地面積は143.96㎡（同4.7％減）で、3か月ぶりに縮小。建物面積は102.74㎡（同1.6％減）で、3か月連続で縮小。在庫件数は23,197件（同1.2％減）で、6か月連続で減少した。

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首都圏中古マンション市場を牽引している都心3区（千代田区・中央区・港区）の成約状況を東日本レインズデータから転載した。

他のエリアと全然異なるのは、坪単価や成約価格もそうだが、築年数が2026年7月は20.71年で、首都圏平均の27.70年より7年も短いことだ。その理由は詳細な分析が必要だろうが、多分、富裕層、投資家が利益を確保するために早め早めに売却しているからだろうと思われる。

築20年といえば、2006年に竣工した物件だ。当時の首都圏の平均坪単価は180万円くらいで、2005年分譲の鹿島建設「虎ノ門タワーズ レジデンス」（267戸）の坪単価は500万円超だった。設備仕様レベルがケタ違いで、当時の記者の記事には「玄関などの床は欧米の邸宅で用いられるというトラバーチン。デザイン壁としてアオギリ科のアユースやウォールナット（クルミ）の練り付け材を採用。居室は天然ウールカーペットやフローリング、キッチンハウス社製・ジーマチック社製のオリジナルキッチン、面材はバーチ材、浴槽はホーロー製…」とある。

このほか2006年分譲では東京建物・東急不動産「代官山プレステージ」（128戸）、住友商事・三菱地所「クラッシィハウス高輪」（39戸）なども坪単価は500万円前後だった。

ネットで今の中古価格を調べたら、「虎ノ門タワーズ」の売値は38,800万円（82.35㎡）だから、坪単価は1,555万円。約3倍の値上がりだ。

成約件数が今年に入って減少気味なのは、市場動向を見極めようということだろう。 

最近の流行に対するアンチテーゼ　鹿島「虎ノ門タワーズ レジデンス」 （2005/11/28）

  首都圏中古マンション基本テータ.pdf

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は8月6日、2025年度の首都圏住宅・土地売買マーケットデータをまとめ発表した。中古マンションの成約件数は、前年度より1万戸近く上回る49,314戸となり過去最多、坪単価は279.3万円、成約価格は5,322万円となり、いずれも過去最高となった。専有面積は62.88㎡で、データを公表している1992年以降で4番目に低い水準となり、築年数は26.81年で前年度の25.26年を上回る築古記録を更新した。

　成約件数49,314戸は前年度比24.1％増。不動産経済研究所調査による2025年度の首都圏マンション供給戸数21,962戸の約2.2倍となった。（2025年度の首都圏マンション着工戸数は53,599戸＝着工戸数に占める供給戸数比率は41.0％）

　成約坪単価279.3万円は前年度比8.0％増。不動研調査による2017年の首都圏新築マンションの坪単価283.5万円に迫っている。

成約価格5,322万円は、前年度比7.8％上昇。2013年の2,614万円の2倍超となった。

　専有面積62.88㎡は前年度比0.39㎡（1.29坪）縮小。1997年度の62.23㎡、1992年度の62.79㎡、1998年度の62.87㎡に次ぐ〝狭さ〟となった。（2025年の首都圏新築マンションの平均専有面積は65.96㎡）

　築年数26.81年は前年度比1.53年拡大。30年前の1995年度の13.79年のほぼ倍となった。

　エリア別では、東京都は成約件数26,277戸（前年度比22.4％増）、成約坪単価 393.03万円（同12.1％増）、成約価格6,967万円（同11.1%増）、専有面積58.50㎡（同0.9％減）、築年数25.67年（前年は24.27年）。

　東京都区部は、成約件数1,723戸（同22.5%増）、成約坪単価443.98万円（同13.2％増）、成約価格7,642万円（同12.3％増）、専有面積56.80㎡（同0.7％減）、築年数25.27年（同24.05年）。

　神奈川県は、成約件数11,862戸（同29.3％増）、成約坪単価195.59万円（同2.8％増）、成約価格3,920万円（同2.1％増）、専有面積66.14㎡（同0.7％減）、築年数27.50年（同25.78年）。

　埼玉県は、成約件数5,763戸（同30.9％増）、成約坪単価145.37万円（同1.9％増）、成約価格2,977万円（同1.9％増）、専有面積67.58㎡（同0.03％減）、築年数27.97年（同26.23年）。

　千葉県は、成約件数5,412戸（同15.4％増）、成約坪単価133.02万円（同0.4％増）、成約価格2,904万円（同0.4％増）、専有面積72.04㎡（同0.02％増）、築年数29.60年（同28.01年）。

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　このデータをどう読むか。記者は、このところの建築費の異常な上昇を主因とする新築マンションの基本性能・設備仕様の退行が著しい現状を考えると、供給サイドも消費者も、もはや新築、中古（この呼称は「既存」も含めて改めるべき）としてカテゴリーを分ける意味はなくなったと思う。

　今の新築マンションが築古マンションより優れているのは断熱、省エネ機能くらいで、居住環境として重要な広さ（狭さを解消する工夫はできるが）、天井・サッシ高、床仕上げ、その他スロップシンクなどの設備は10年位前のマンションの方が優れているはずだ。

　買取再販会社は、断熱・省エネ改修を行えば、築古でも新築に負けない価格設定は可能だろうし、物件検索サイトも新築、中古の壁を取り払い、トータルな居住水準で物件の良しあしを判断できるようにすべきではないか。

完成予想CGパース（左上：外観、右上：外観、左下：プライベートミーティングルーム、右下：プール）

　リストグループのリストインターナショナルリアルティ タイランド（LIRタイオフィス）は7月28日、タイ・バンコクで開発予定の「SLS Residences Bangkok Sukhumvit 24（エスエルエスレジデンス バンコク スクンビット24、以下同物件）」の日本での販売を2026 年8月2日から開始すると発表した。

　同物件はタイの不動産開発リーディングカンパニーであるPre-Built Public Company Limitedとブランデッドレジデンスや高級ホテルの開発に特化したValanti Group Co., Ltd.の合弁会社であるElysian Park Co., Ltd.と世界有数のホスピタリティ企業であるEnnismore European Holdings Limited（Ennismore）が協力して開発を手掛けている、SLSブランデッドレジデンス。

　同物件の販売を行うLIRタイオフィスは2018年に高級不動産仲介ブランド「サザビーズ インターナショナル リアルティ®」のタイ国内独占営業権を取得。タイ国内での高級不動産の販売実績が評価され、今回、同物件を日本で初めて取り扱うことになった。

　SLSは、世界各国でホテル、レジデンス、レストラン、ナイトライフを展開するライフスタイル・ホスピタリティブランドで、同物件はアジア太平洋地域（APAC）初のSLSブランドレジデンスとなる。

　現地は、日本人に人気の高いバンコク中心部・Sukhumvit24立地。最寄り駅であるBTS「プロンポン」駅には駅直結で大型商業施設が2つあり、日本人に馴染みのある飲食店や物販店が多く入居している。36階建て、全78戸で1フロア1～4戸の計画のため、バンコクの中心地にありながらプライバシー性に配慮された設計となっている。

　LIR タイオフィス ジェネラルマネージャー・武居浩平氏は、「立地・ブランド・戸数のいずれにおいても非常に希少性の高いプロジェクトです。SLSは、従来型のラグジュアリーにとどまらず、デザイン、食、社交性、体験価値を融合させたライフスタイルブランド。日本のお客様にとっても、居住用・投資用の双方で非常に魅力的な選択肢になると考えております」とコメントしている。

　物件は、BTS「Phrom Phong（プロンポン）」駅から徒歩10分、敷地面積は約2,788㎡、鉄筋コンクリート地上36階・地下6階建て全78戸。間取りは1BR：68㎡／2BR：90㎡・108㎡・130㎡／3BR：198㎡／Simplex PH：411㎡／DuplexPH：357㎡、価格は2,100万～2億5,100万THB（（約1億143万～12億1,233万円）。竣工予定は2030年6月。

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　上段はプレス・リリースをほぼそのままコピペしたものだ。坪単価をはじいたら約492万円～約1,121万円。高いのか安いのかさっぱりわからないが、東京でいえば世田谷区などの準都心部の価格帯だ。

　それにしても、36階建てでどうして78戸なのか。中層階までは1フロア3～4戸、それ以上は1フロア1～2戸が多いのだろうか。

「ザ・パーククロス西新宿5丁目」 

三菱地所グループのフレキシブルリビング運営会社Hmlet Japanは7月23日、三菱地所が開発した賃貸マンション「ザ・パーククロス西新宿5丁目」に8月3日に開業する「Hmlet」のフラッグシップとなる「Hmlet新宿中央公園」（49室）と、もう一つのプレキシブル事業「Blueground Japan」（11室）のメディア向け内覧会を開催した。

「ザ・パーククロス西新宿5丁目」は、都営大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩2分、新宿区西新宿5丁目に位置する5階建て全60室。1～4階の49室が「Hmlet新宿中央公園」、5階の11室が「Blueground」住戸。専用面積は43.72～109.30㎡、月額賃料は38万円～（48㎡）、55.5万円～（70㎡）、68.6万円～（86㎡）、120万円～（109㎡）。直床、食洗機付き（一部）、リビング天井高は2500ミリ、土足・喫煙不可。

物件は2023年から約3年間、Hmlet Japanのデザイン・チームが設計の段階から商品企画に関わってきたフラッグシップ物件。家具・家電・高速Wi-Fi・水道光熱費込み、オンライン契約に対応。1階には入居者同士の交流を促すラウンジスペース（127㎡）を設置。海外駐在員やデジタルノマド、スタートアップ勤務者などをターゲットに、1か月単位での契約が可能で、家賃はダイナミックプライシング（変動価格設定）。入居者は欧米を中心に外国籍が約9割。「Blueground」は世界48都市で18,000室を運営している（2024年現在）。

FL Japan HoldingsとHmlet Japanの代表取締役・佐々木謙一氏は、「三菱地所グループのシナジー効果を発揮し、国内外で10年後には3.5万室（現在は約3,000室）に拡大する」と語った。

FL Japan Holdings（エフエルジャパンホールディングス）は2023年11月、フレキシブルリビング事業の更なる拡大を目指し、HmletとBluegroundの両ブランドを効率的に運営するため、三菱地所の子会社として設立。代表取締役は佐々木謙一氏。

Hmlet Japan（ハムレットジャパン）は2019年10月、三菱地所とHmlet Pte.Ltd.（現 Habyt GmbH）がフレキシブルリビングの運営会社として設立。2026年4月、FL Japan HoldingsはシンガポールのHabyt Pte. Ltd 社を買収したことにより、シンガポール・香港に進出を果たした。代表取締役は佐々木謙一氏。

Blueground Japan（ブルーグラウンドジャパン）は、2013年にギリシャで創業したプロップテック企業 Blueground Holdings Ltd.（現在 はニューヨークに本社）から日本国内における独占的ライセンスを得て、2023年12月にFL Japan Holdingsが設立。代表取締役は中村茂利氏。

ラウンジ

佐々木氏

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　現地は駅から徒歩2分だからすぐ見つかるだろうと高を括くっていたのが間違いだった。案内図をコピーしなかったため、駅から逆方向に10分以上歩いたため、佐々木氏の説明はほとんど聞けなかった（このようなミスを頻繁に起こす。まともにたどり着くのは10件のうち3件くらい。〝取材介護人〟が必要）。

　しかし、「Hmlet」も「Blueground」もこれまで何回か取材しているので概要は分かっているつもりだ。日本人の利用客は約10％というのはよくわかる。外国人はよくわからないが、わが国は〝モノ〟を利用するという文化は定着しておらず、キャリーバッグ一つで住宅を転々とする人はまずいない。家財道具を移動させるためには、単身者でも軽トラック（昔は荷車）が必要だ。

　坪賃料（2万円台半ば）は高いような気がしないわけではないが、10年前の円相場は100円くらいだったから、当時を知る外国人にとっては〝割安〟に感じているはずだ。ホテルやサービスアパートメント、アパートメントホテル、ウィークリーマンションなどと比較しても価格的競争力はある。10年後の日本のインバウンドは人口の約半分6,000万人、消費額15兆円と予想されている。この種の施設が〝空白区〟を独走する。

　記者は、100年も200年も昔の商習慣にしがみついているわが国の賃貸会社・オーナーの未来は暗いと予想している。 AIに聞いた。「礼金」は、「room charge」と訳すのかと思ったら、「key money」と訳すそうだ。

〝タイパ〟重視する層に訴求 3駅10路線が利用可 三菱地所レジ賃貸「日本橋茅場町」（2026/2/4）

ハード・ソフトの価値高い 三菱地所レジ 家具・家電付きCo-Living「Hmlet 池袋」（2024/12/20）

フレキシブル住宅市場 現在3～4％⇒2030年には15％へ 三菱地所イベント（2024/10/4）

家具付きマンション 運営会社Blueground Japan社長は野球部の横手氏 三菱地所（2024/10/1）

わが国賃貸市場の後進性衝く 家具付き「Weave Place」 浅草など都内7物目オープン（2024/3/4）

「TOKYO LINK WITH TOWN PROJECT(プロジェクト)」 

長谷工不動産とURリンケージが分譲中のマンション「TOKYO LINK WITH TOWN PROJECT(プロジェクト)」を見学した。今年5月から販売を開始しており、これまでに85戸以上を成約するなど、好調なスタートを切っている。坪単価250万円は建て替えマンションであるために低く抑えられているためで、竣工済みマンションを除けば、現在都内で分譲されているマンションの最安値だと思われる。

物件は、西武多摩湖線八坂駅から徒歩5分、拝島線萩山駅から徒歩10分、小平市小川東町二丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率180％）に位置する敷地面積約24,624㎡、8階建て全575戸（非分譲119戸含む）。先着順で分譲中の住戸（45戸）の専有面積は53.92～83.20㎡、価格は4,028万～7,308万円（最多価格帯4,700万円台）、坪単価は250万円。竣工予定は2027年10月。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

現地は、1971年に竣工した日本住宅公団（現・UR都市機構）「小川住宅」（230戸）。「マンションの再生等の円滑化に関する法律」の認可を受けて建て替えられるもの。建物は南向き中心の全7棟構成。

主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、直床、リビング天井高2450～2500ミリ、ティスポーザー、食洗機、長谷工オリジナル仕様「U's-Style（ユーズスタイル）」、「UGOCLO Plus（ウゴクロ ﾌﾟﾗｽ）」（89戸）など。共用施設はキッズルーム、スタディルーム、ゲストルーム、パーティルーム、多目的ルームなど。

昨年5月からホームページを開設し、これまでの反響数は約1,500件。モデルルーム来場者は約350組。地元中心に広域から集客できているという。5月から契約を開始しており、これまでに85戸以上を成約している。

好調な要因として、長谷工不動産の担当者は、圧倒的な価格の安さとともに、顧客の〝あったらいいな〟を商品企画に取り込んだ長谷工のオリジナル仕様「U's-Style（ユーズスタイル）」を標準装備し、可動式収納「UGOCLO Plus（ウゴクロ ﾌﾟﾗｽ）」を提案していることを上げている。

　
模型（左は八坂駅方向から、右は萩山方向から）

モデルルーム（手前が主寝室、奥が多目的ルーム提案）

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　事前によく確認しなかったため、販売事務所を間違え、東レ建設など5社JVの「Grace Garden 小平小川東」（628戸）を訪れてしまった。間違えたのは、双方は接しており、ほぼ同じ規模で、施工も同じ長谷工コーポレーション、販売代理も同じ長谷工アーベストだったためだ。

　「Grace Garden」の販売事務所に着いたときすぐ間違ったのに気が付き、販売担当の方から「東京リンクウィズタウンプロジェクト」の場所を教えていただき、事なきを得たのだが約束の時間に30分以上遅れてしまった。申し訳ないと謝るほかない。　

　「東京リンクウィズタウン」の約83㎡のモデルルームは、主寝室に隣接して多目的に利用できるルームと趣味部屋を提案しているのがとてもいい。購入検討者が「モデルルームと一緒の仕様にしたい」という声があるというのも納得だ。

　ご本人の了解を得られたので、「融通無碍」氏の2026年7月19日付ブログコラム「マンション1戸300億円」をそのまま以下に転載する。 

1戸当たりのマンションが300億円と聞き、腰を抜かさんばかりに驚いた。 

オイオイそれって本当の話なのかよ？

友人と出前の弁当を食っている時、思わず箸を止め、真顔で友人の顔を見た。

何でも友人曰く、先日ある友達とそのマンションの居住者と3人で東京タワー近くのレストランで食事後、「うちに来ませんか」と友人ともども招待されたとか。

レストランを出たら車が待っていた。

タクシーなんかではないという。

待っていたのはお抱え運転手付きの「ベントレー」。

ベントレーと言えば、あのロールスロイスともども英国の超・超・超高級車の代名詞でもある。

友人曰く、その車で４～５、６分だったかな…。

そのマンションに着いたと思ったら、住戸専用のエレベーターだった。

着いた先は55階だったか56階の住宅にピタリ、ノンストップで到着。

「ほら、あそこに東京タワーが…」「空港が、ほら、あそこに羽田が眼下に見えるでしょ」

マンションから夜の大東京、大都会の夜景を３６０度俯瞰を堪能したとか

友人曰く「雲の上にいた気分だった」

ボクはこの話に思わず好奇心がむらむらと湧いてきた。

そこで、友人に聞いた

そのマンションの名前一体何て言うの？…

カバンから急いでメモ用紙を引っ張り出し、今まで右手に持っていた箸を放り出し、すらすらとメモが書けるシャープペン・ＰＲＥＳＳＭＡＮ 0･9を筆箱から取り出して、友人が発する次の言葉を待った。

「アマンレジデンス東京」

「そう言っていた」

「何でも53階から上が住宅で、住宅は全部専用のエレベーターが付いているらしい」

え、そんなマンションあるの…

まるで、あの、あの、ほら、アメリカの映画であったじゃん…

え…と、何だったけな、出てこない、ほら大口の女、美人の女…

映画音楽がものすごくテンポのいい曲で、ニューヨーク5番街で好きな洋服を買っていくたびに、女が素敵に大変身する、あの映画…

思い出さない？映画の題名…

ボクはここまで題名が出ているんだが、それが出てこない

友人もこの映画を観ていたようで、そう、そう、あの映画と同じだった。

エレベーターが止まったらそこはペントハウスだった。そう証言した。

結局、友人と弁当そっちのけで話していたが、映画の題名は終ぞ思い出せず仕舞いだった。

それが友人と別れた後、グリーン車のシートに身を沈めて、頭の中であのテンポのいい曲を反芻しているうちに、あ、そうだ「プリティウーマン」だったとようやく題名を思い出した。

その後はネットで検索し、出演者はリチャード・ギアとジュリア・ロバーツと言うことが分かった。

そのリチャード・ギア扮する青年実業家がニューヨークで定宿としているホテルが最上階のペントハウスだった。

この映画ではエレベーターは宿泊客と一緒だが、「アマンレジデンス東京」は各住戸ごとに専用のエレベーターが付いているとか。

53階～64階まで90戸近い住宅があるそうだが、設計上、一体どうやればそれが可能になるのか、ボクのように庶民的な団地、日本住宅公団（現在のＵＲ）が供給してきた団地、超高層住宅を取材してきた記者には全戸専用エレベーター付き住宅なんて、想像外も想像外でイメージが沸かない。

さて、この話を聞いてちょうど１週間後の今日（7月19日）、都内に出たついでに用が済んだ後、築地から地下鉄日比谷線で六本木に出て、例の「アマンレジデンス東京」を一目見たくなり、現場に急行した。

こういう時は「時は金なり」だ。

炎天下歩いて熱中症にでもなったら目も当てられないので、六本木交差点でタクシーを拾った。

住所も事前に調べおいていたので、タクシー運転手さんに告げると、「その住所はナビには出てこない」と言う。

ただし「超お金持ちが住んでいるあのマンションのことですね」と言ってくれたので、当然知っているようで、運良くワンメーター500円で現場に案内してくれた。

これが超高層「アマンレジデンス東京」。

とにかくこの地域の全体像を掴まないと話にならないと考え、取材と同様で、インホメーションセンターをまず探した。

あった、あった。 

ここでいただいた資料によると、300億円するマンション名は「アマンレジデンス東京」だが、タワーの正式名は「森ＪＰタワー」。

この「森ＪＰタワー」は64階建てだが、住戸は53～64階。それ以外の構成はＢ１～４階までが商業施設、５階～52階までがオフィスとなっていた。

この「森ＪＰタワー」を核に麻布台ヒルズは広大な敷地に、商業施設やホテル、オフィス併設の住宅棟が合計４棟も林立していた。

この日いただいた資料によると事業名称は「虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業」で、事業者は「虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合」、事業手法は「市街地再開発事業」となっていた。

区域面積は約8.1ha、敷地面積は約６万3900㎡、延床面積は約86万1700㎡、主要用途は事務所、住宅、店舗、ホテル、文化施設、インターナショナルスクール、診療所等。駐車場は1874台、

事業費約6400億円、組合数273名（2023年5月時点）

着工2019年8月5日、開業2023年11月24日――とあった。

いずれにしても昭和の時代はこういった大規模再開発は住宅公団の専売特許だったが、時代は平成、令和に入り、民間でもこんな大きなスケールの再開発ができるようになった。

時代が変わった証拠だと痛感した。

それはそれとして冒頭の１戸当たり300億円のマンションだが、ボクは友人を招待した人の名前を聞いたが、ここではそれは伏せる。

またこの300億円のマンションに今実際に誰が住んでいるのか数名だが聞いたが、これも公表することは控える。

でも1戸300億円については、この１週間いろいろ調べたところ、これはまじで本当のようだ。

実際、このマンションを購入した人から友人がその額を聞いたのだから、間違いないと思う。

それと53階～64階までの全部が300億円前後で売買されているわけではないことも分かった。

このマンションの住戸数や住宅専用面積（㎡数）は一切市場には正式公表されていない。

しかしネット検索すると平均は300㎡前後で、高層階に行けば行くほど広くなり、400㎡、500㎡、600㎡、700㎡となり、最上階付近は1000㎡～1500㎡らしい。

するとペントハウスが300億円とすれば、このマンションの平均的住宅は90億円前後か。

それにしても凄い額の一言だ。 

そのうえ、このマンション購入者の特権として、居住者専用のラウンジやバーがあり、専属シェフが料理を提供する空間もあり、大型プールもあるなど、超高級ホテル並みサービスが享受できるらしい。

友人は実際にこのマンションに招待されたが、そこまでは見なかった。

でも至福の時を過ごしたと言っているのだから、世の中には桁違なマンション、想像を絶するマンションがあるーそれだけは確かなことだ。

ボクは今日酷暑の中、白昼夢の世界に耽っていた。

この一帯をうろうろと相当長い時間かけて散策していたが、高いビルを見上げるたびに、頭はクラクラ、空想、幻想、白昼の幻が頭の中を彷徨い、まるで迷路を歩いているような気分になった。

どのくらい歩いたんだろう。

気が付いたら地下鉄六本木駅の改札口に立っていた。

ブログはこちらhttp://kamakura-photo-press.cocolog-nifty.com/blog/

「御苑コーポビアネーズ」 

伊藤忠都市開発は7月16日、新宿区の認可を受けた「御苑コーポビアネーズマンション敷地売却事業」の敷地売却組合から5月12日に土地建物を取得し、「マンション敷地売却制度」を活用した、新宿区で初となる容積率緩和の特例を活用した建て替え事業とすると発表した。

「御苑コーポビアネーズ」は、東京メトロ丸ノ内線新宿御苑前駅から徒歩3分に位置する7階建て26戸（店舗2区画含む）の分譲マンションとして1970年に竣工。2013 年頃にマンション建て替えの検討が始まったが、その後の建築費動向の様子見期間などがあり一時議論は停滞していたが、組合運営の負担減や評価の最大化を目指し「マンション敷地売却制度」を活用することを決めた。同社は2023年に管理組合から敷地売却事業の検討推進を目的とする事業協力者に選定された。

事業は、「新宿区マンション建替法容積率許可」を取得し、都市計画上の指定容積率600％（道路要件から約480％）を約595％に割り増すことが可能になった。建て替え後は、地上15階建て、総戸数31戸の分譲マンションとして2029年4月の竣工を予定している。

　首都圏中古マンション市場動向

東日本レインズ公表データから

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は7月10日、令和8年6月の首都圏中古住宅市場動向の概況を発表。中古マンションの成約件数は前年同月比1.3％減の4,241件となり、3か月連続で減少、成約坪単価は同0.8％減の272.7万円となり、2か月連続でマイナスとなった。成約価格は同0.02％減の5,208万円となり、2か月連続で下落した。専有面積は同0.8％増の63.02㎡となった。在庫件数は同3.5％増の45,995件となり、4か月連続の増加。

　都県別にみると、成約件数は東京都区部が同12.8％減の1,716件となり、6か月連続で減少。多摩は同7.4%増の420件で、3か月連続で増加、横浜･川崎市は同6.9％増の746件、神奈川県他は同7.2％増の327件となり、双方とも20か月連続で増加、埼玉県は同2.9％増の524件となり、21か月連続で増加、千葉県は同19.0％増の508件となり、5か月連続で増加した。

　成約単価は、東京都区部は同1.5％増の432.8万円/坪となり、74か月連続で上昇、多摩は同5.5％増の193.8万円/坪となり、11か月連続で上昇、横浜・川崎市は同7.8％増の222.7万円/坪となり、12か月連続で上昇、神奈川県他は同5.5％増の145.4万円/坪となり、6か月連続で上昇、埼玉県は同6.1％増の151.7万円となり、6か月連続で上昇、千葉県は同20.5％増の145.4万円/坪となり、5か月連続で上昇した。

　中古戸建の成約件数は前年同月比3.9％増の2,019件となり、3か月連続の増加、成約価格は同1.7％増の4,006万円となり6か月連続の上昇、土地面積は145.20㎡、建物面積は102.73㎡。在庫件数は同1.9％減の22,893件となり、5か月連続で減少した。

首都圏中古戸建て市場動向

東日本レインズ公表テータから
 

「パークコート御茶ノ水 ザ タワー」

　三井不動産レジデンシャルは7月7日、日本サッカー協会（JFA）本部ビル跡地に建設中の「パークコート御茶ノ水 ザ タワー」のレジデンシャルサロン メディア内覧会を行った。現地は、御茶ノ水駅と本郷三丁目駅のほぼ中間地点に位置し、公開空地を設けることで総合設計制度の適用を受けており、内外観とも優美なデザインが特徴。坪単価は1,200～1,250万円と見たが…それほど的を外していないはずだ。

　現地は、日本サッカー協会（JFA）が2003年～2023年まで本部ビルとしていた土地と建物を同社が取得し、タワーマンションとして建設しているもの。他に地権者はいないことから、店舗など商業施設を一つも設けていない。一方で、レガシーとして、現地にあったモニュメントの再設置・サッカーをモチーフにしたアート設置や展示を計画している。

　設計・デザイン監修は、同社の「パークコート赤坂檜町ザ タワー」や「パークコート千代田富士見ザ タワー」などを手掛けた日建設計。外観は、ガラス基調の優美なデザインが特徴で、共用施設としてラウンジ、ゲストルーム、パーティラウンジ、ゴルフラウンジ、主に小学生～10代の子どもを対象としたティーンスペースなどを設ける。また、共働き世帯の入居を想定した家事代行、館内物流サービス、各種備品貸し出しサービスなどを行う。

　物件は、JR・丸ノ内線御茶ノ水駅から徒歩7分、大江戸線/丸ノ内線本郷三丁目駅から徒歩8分、文京区本郷３丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率600％）に位置する敷地面積約2,901㎡、地下3階・地上23階建て延床面積約31,931㎡の全全267戸（一般販売対象戸数264戸）。専有面積55.06～138.97㎡、予定価格は18,000万円台～80,000万円台（最多価格帯33,000万円台）。竣工予定は2028年1月下旬。設計・監理は日建設計。施工は東急建設。販売開始は10月下旬。これまでのエントリー数は約3,500件。

　モデルルーム（100㎡）は南西角住戸で、2～21階まで20戸（15階の予定価格は42,000万円）。デザインはオーストラリア人のデザイナーを起用。天井高は2650ミリ（他の標準階は2500ミリ、最上階は2800ミリ）。カラーリングは白が基調で、アール形状を多用しているのが特徴。

エントランス

TEEN SPACE

100㎡モデルルーム

100㎡モデルルーム洗面室

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　御茶ノ水駅から現地までは東京科学大学（旧・東京医科歯科大学）と順天堂大学病院の敷地が続き、商業地域であるにも関わらず、周辺に商店街などはなく（由緒ある壱岐坂が近くにあるが）、ビルやマンションなどが建ち並んでいる。〝サッカー通り〟の表示はあるが、サッカーにつながるオブジェなど一つもない。

　なので、現地を見るまでは坪単価1,300万円とはじいていたのだが、アクセス、周囲の環境などを加味して、単価は坪1,200～1,250万円に下方修正した。

　そして、レジデンシャルサロンでのメディア内覧会で担当者から説明を聞き、モデルルームを見学して、下方修正したのは正解だと確信した。敷地面積約2,901㎡のうち公開空地面積を約1,552㎡確保していることで、容積率と高さ規制の緩和（容積率は80％⇒100％か、高さ規制は60m⇒78m）を受けているのは強調材料ではあるが、小生の予想はそれほど的を外していないと思う。

　好き嫌いがあるので何とも言えないが、アール形状を多用したモデルルームは同社の「パークコート青山 ザ・タワー」を彷彿とさせる。女性には受けるはずだ。

現地（北東から）

非日常の極み三井不レジ「パークコート青山ザタワー」は坪単価950万円（2016/10/18）

新国立競技場だけでない三井レジ「赤坂檜町」も隈氏デザイン監修圧倒的人気（2015/12/22）

江戸の「粋」と西洋の「エスプリ」を融合 三井不レジ「千代田富士見」（2012/11/5）

伊藤忠都市開発「クレヴィア御茶ノ水」販売開始　好調スタート（2016/12/6）

「nears五反田」

　コスモスイニシアは7月2日、賃貸マンションとシェアハウスのそれぞれの良さを生かしたハイブリッド（弱点をカバーした）シェアレジデンス〝nears（ニアーズ）〟シリーズ第3弾「nears五反田」（59戸）、第4弾「「nears赤羽」（96戸）のメディア向け先行内覧会を開催した。野村不動産も同様の〝コリビング〟事業に力を入れており、新しい市場が形成される可能性が高い。

　「五反田」は、JR五反田駅から徒歩7分、品川区西五反田7丁目の商業地域に位置する敷地面積約584㎡、木造・4階建て延床面積約1,317㎡の全59戸。居室面積は14.4㎡（56戸）・16.6㎡（3戸）。賃料は131,000円／月～、共益費は25,000円／月～、初期費用は153,900円〜、礼金：総賃料0.5か月分、鍵発行手数料9,900円、退去時クリーニング費66,000円。設計・施工は住友林業。運営はコスモスイニシア。

　商業地域で求められる「耐火建築物」要件（4階建てまでは1時間耐火）を満たしており、地元・五反田のアーティストを起用した内装・オブジェなどが多用されている。

　「赤羽」は、JR赤羽駅から徒歩2分、北区赤羽南1丁目の商業地域に位置する敷地面積約294㎡、鉄筋コンクリート造11階建て延床面積約1,795㎡の全96戸。居室面積は11.21～25.05㎡。賃料（12.21㎡）は123,000円／月～、共益費25,000円（管理・サービス/水道光熱費/Wi-Fi利用料含む）、初期費用0円、礼金0円、鍵発行手数料0円、退去時クリーニング費0円（0円は2年契約に限る）。運営はコスモスイニシア。

　この日（7月7日）配布された資料によると、「川崎」の入居者の年齢は20代、30代を中心に平均35歳で、男女比はほぼ半々、従前の住まいは賃貸・マンションが32％、持家・家族所有が29％、賃貸・アパートが17％、持家・自己所有が8、シェアハウスが3％となっている。

ラウンジ

ラウンジ

廊下

居室

居室

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　「赤羽」は他の取材と重なり、記者は見学していないが、独身のとき近くに数年住んでいた。もちろん風呂はなくトイレは共用。隣人の生活音は筒抜け（逆もそうか）だったのには辟易したが、2畳大のベランダで酒を飲みタバコを吸った。隣は寿司屋で、大好きなシャコの握りは100円くらいだったか。いい街だ。

　〝nears（ニアーズ）〟の見学は今回で3回目。2021年竣工の「川崎」（69戸）、2026年竣工の「白楽」（63戸）や、野村不動産の〝コリビング賃貸〟「TOMORE（トモア）品川中延」（135戸）の記事と一緒に読んでいただきたい。

　この種の居住形態は小生もすんなりと理解できる。一般的な賃貸マンション・アパートからすれば坪賃料はものすごく高いと思うが、何といっても、一般的な中小規模マンションにも賃貸マンションにもない、広い多目的に利用できるラウンジがあるのがいい。「五反田」は117㎡（35坪）もある。戸数で割ると1戸当たり約2㎡だが、使い方によっては117㎡を独り占めしたような気分にもなれるはずだ。

　入居者同士の緩やかなコミュニケーションができるのもいい。同社はその支援サービスとして月2回、金曜の夜・日曜の朝にFreeアルコール・ノンアルコールドリンクサービスやFreeモーニングを実施する。同性、異性の友だちができるかもしれない。

　　
サインは刺繍（左）と地元アーティストによるオブジェ

現地

コスモスイニシアシェアレジデンス事業に拍車第２弾「nears(ニアーズ)白楽」完成（2026/2/7）

〝タイパ〟重視する層に訴求 3駅10路線が利用可三菱地所レジ賃貸「日本橋茅場町」（2026/2/5)

溢れる観葉植物リビング－バルコニーフラット化コスモスイニシア「武蔵小杉」（2026/2/3）

〝めっちゃいい〟デザインコスモスイニシアレンタルオフィス「MID POINT川崎」（2021/11/11）

〝めっちゃ珍しい〟コスモスイニシアシェアレジデンス「nears(二アーズ)川崎」（2021/11/11）

一人暮らし環境を劇的に変える野村不「コリビング賃貸」第一弾「品川中延」（2025/2/19）

ミレニアル＆Z世代の心つかむか三井不レジ単身女性向けリノベ賃貸「KORAKUEN」（2024/3/8）

三井不レジシェアリング型賃貸マンション「SOCO HAUS（ソコハウス）」開発（2023/8/28）

 「1人10色使える」ミレニアル世代のニーズに対応三井不レジの賃貸「門前仲町」（2022/8/23）