「Brillia ist 洗足池の杜」

　東京建物と三井ホームは3月2日、東京建物初の木造賃貸マンション「Brillia ist 洗足池の杜」が完成したのに伴うメディア向け内覧会を実施した。東建グループが重要マテリアルティの一つとして掲げる「脱炭素社会の実現」に、三井ホームが推進する木造建築技術「MOCX」がマッチして実現したもの。規模がそれほど大きくないため、CO2削減量、木材使用量は三井ホームがこれまで手掛けてきた木造マンションなどには及ばないが、建物全体の木造・木質化率では互角かそれ以上と見た。

　内覧会で東京建物住宅賃貸事業部主任・佐々木亮将氏は、木造賃貸マンションを取り組むのは、同社グループが掲げる重要なマテリアルティの一つである「脱炭素社会の実現」に寄与するためで、構造材はもちろん共用部のアプローチ、フェンス、エントランスなどに天然木材をふんだんに用い、1階と3階住戸の一部の壁・天井、床、キッチン・洗面収納の面材に天然木建材を採用したと話した。

　また、三井ホーム施設・賃貸設計部グループ長・奈留隆善氏は、同社の木造マンション第一号の木造マンション第一号「MOCXION（モクシオン）稲城」をはじめこれまで手掛けてきた木造賃貸や学生マンションに採用した木造建築技術「MOCX」の知見が存分に発揮されていると語った。

　物件は、東急池上線洗足池駅から徒歩5分、石川台駅から徒歩4分、大田区東雪谷一丁目の商業系と住居系用途にまたがる敷地面積約1,117㎡、木造枠組壁工法、一部RC造・5階建て延床面積約2,073㎡、総戸数42戸。専用面積は28.26～50.14㎡、月額賃料は1DK（28㎡）が15.6万～16.3万円、1LDK（30～40㎡）が17.8万～18.5万円、2LDK（40～50㎡）が22.0万～25.6万円。木質化住戸の賃料は一般住戸より3,000～7,000円高く設定。事業主は東京建物。設計・監理・施工は三井ホーム。竣工予定は2026年3月10日。

　物件の構造材および内外装仕上げ材における木材使用量は503.02㎥で、同規模のRC造物件と比較したCO2削減量は309t-CO2、炭素固定量は538t-CO2。36～40年生のスギ約1,769本分の炭素貯蔵量に相当する。ZEH-M Orientedを取得している。

　2月27日からリーシングを開始し、2月末で10％に申し込みが入っている。

木質化住戸（床はクルミ）

木質化住戸（天井はオーク）

木質化住戸（収納扉はセン）

エントランス

ラウンジ（外のフェンスも木とか）

内廊下

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　この物件については、三井ホームが昨年8月に構造現場内覧会を実施したのを取材しているので、そちらの記事を参照していただきたい。竣工建物は、これまでと同様、木造「現し」は期待できないだろうと思っていたのだが、エントランスに入って目を疑った。一見して、壁や天井、床、造作材などはケミカル製品でないことが分かった。「稲城」以上かとも思った。

　耐火・防火基準（道路側の5階部分は2時間耐火、3階建て部分は1時間耐火）やコストを考えてだろう、すべての住戸ではなかったが、1階の木質化住戸の床はクルミ、キッチン・洗面収納扉はセン、天井はオーク、バルコニーの軒天はトドマツだった。このほか住戸サインなど細部にウォールナット、ブラックチェリーなどの木が採用されていた。木材使用量はともかく、賃貸マンションでここまで木造・木質化を図った物件は見たことがない。この前見学した福島市の「桜の聖母学院中学校新校舎」も美しかったが、やはり木は美しい。

現地（西側から写す）

エントランス

サイン

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　実は、この記事は昨夜までにほとんど書き上げていた。今朝（3月4日）、ホームページにアップしようと思ったら、保存するのを忘れたためか予定記事は消えていた。

　仕方がないので、午前中の旭化成ホームズの賃貸木造長屋「横浜青葉モデル」（これまた素晴らしい）の取材を終え、スマホを開いたら、頼みもしないのにだしぬけに「木造マンションは儲かるのか？　」の見出しの記事が目に飛び込んできた。この「洗足池の杜」に関する女性記者の署名入り記事だった。仕方なしにスクロールしてざっと読んだ。「？」が付いていることでも分かるように、メディアがよく使う常套手段の手垢のついた見出しだ。失礼だが、中身も〝素人〟が書いたものだとすぐ分かった。

　いちいち他人の記事にコメントするのもどうかと思うが、貴女がメディアで生きていこうとするなら、老婆（爺はないのか）心ながら、一言申し上げる。気を悪くしないで頂きたい。美しく生きてほしいからだ。

　ビジネスは〝儲かるかどうか〟はとても大事なことだが、記者はそれだけでは不十分で冷静な目でモノを見る目が必要だ。貴女だけでなく、メディアの多くは、木造と鉄やコンクリと比較して〝コスト〟を訪ねる。いい加減この種の問いはやめようではないか。〝損得〟以外に人間として考えないといけないことがある。

　この前も紹介したスーザン・ジョージ「これは誰の危機か、未来は誰のものか」（岩波書店）から少し引用する。「二酸化炭素は大規模な汚染源であり、現在のレベルでは人間も他の生き物も生命が脅かされる。温室効果ガスの排出には課税し、再生可能エネルギー源は非課税にし、むしろ補助金を出すことによって、温室効果ガスを削減する」ことは喫緊の課題だ。

　小生もそうだが、貴女もまた年間にして体重の数倍のCO2を吐き出している。われわれも自然の一部でしかない（そればかりか、小生などは毒を垂れ流しているという自覚はある）。

　罪の意識があるので、取材だろうが何だろうが、街を歩くときは街路樹や雑草と会話している。実に楽しい。もう一つ付け加えるなら、河馬かトドのような男には全く興味はないが、女性は若くてもお年寄りでもとても美しいと思う。今日も、街路樹の名前を知りたくて、あざみ野の住宅街で80歳くらいの女性に「お嬢さん？　この木の名前は何ですか」と声を掛けた。その女性の方も木の名前を知らなかったが、とても美しい方だった。

　先日は春一番が吹いたではないか。沈丁花は満開だ。今日あたりは啓蟄か。貴女も週末は山でも川でも海でもいい、散歩してはどうか。自然の素晴らしさが分かるし、いかに我々も自然も危機的な状況にあることも知ることができる。

　スーザン・ジョージ氏の結びの言葉を紹介する。

　「私は理性、分別、可能性の世界の方がいい。自分が何かを書いたり、考えを伝えてだれかに届けられると考えたい。自分にも何かができ、他の人に行動を促す契機になれるかもしれない。取るに足りなくても決定的に重要な一粒の砂になり、より安全で環境に優しくて公正で、人間的で文化的な形に、システムをリセットさせられるかもしれない。

　その一粒の砂はあなたかもしれない」

木造「現し」を多用三井ホームが設計・施工「桜の聖母学院中学校新校舎落成式」（2026/2/22）

木造賃貸＆ZEH-M 満足度は98％三井ホーム「稲城」入居者アンケート（2022/12/3）

三井ホーム＆東京建物木造マンション「（仮称）洗足池」構造現場内覧会に800人（2025/8/30）

「ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス」

　三菱地所レジデンスは3月3日、東京都北区と都市再生機構（UR）による「赤羽台ゲートウェイ計画」に基づく公募により選定された「ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス」のメディア向けモデルルーム内覧会を開催した。標高20ｍ（駅からの比高差約10m）の高台に立地することから、エントランス部分にエスカレータを設け、敷地内に予定されている店舗利用を含め、街に開かれた駅西口のランドマークを目指す。坪単価は750万円と予想した。

　物件は、JR赤羽駅西口から徒歩4分、北区赤羽台1丁目の第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域・商業地域（建ぺい率60％、容積率300％に位置する敷地面積約13,759㎡、29階建て全550戸（他に生活利便施設5区画、公共自転車置場1区画）。専有面積は31.33～137.83㎡、価格は未定だが、タワー棟の58㎡で11,000万円台（坪526万円）～、69㎡で15,000万円台（坪717万円）～、坪単価は非公表（記者は750万円と予想）。竣工予定は2028年10月中旬。売主は同社（事業比率50％）のほか住友商事（非公表）、近鉄不動産（非公表）。設計・施工は前田建設工業。第1期の販売開始は2026年5月中旬。

　現地は、区立小学校やURの賃貸住宅が建っていた高台で、区とURの事業コンペに選ばれて建設するもの。比高差が約10mあるため、29階建てタワー棟（430戸）と5階建てレジデンス棟（120戸）の間のアプローチ・エントランス部分にエスカレータを設置し、敷地内に予定されている5区画の店舗、駐輪場（400台収容）も含めて第三者の利用を可能にする。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M　Oriented認定、リビング天井高2450～2700ミリ、深型食洗機（一部）、シーザーストーンキッチン天板、ソフトクローズ機能付き開き戸（トイレ・洗面除く）など。共用施設として宅配ロッカー、ゲストルーム（2室）、スカイラウンジ、ランドリージなど。

　内覧会で同社常務執行役員・岡橋志郎氏は、「当社は『一生ものに、住む。』を理念に掲げており、長期的な目線で判断していただくよう計画した。駅近の立地、利便性、商品企画に満足いただけるはず」と語った。

　同社第一開発部グループマネージャー・堀池悟氏は「利便施設として5区画約1,500㎡と収約400台収容できる自転車置き場を設置し、地域に開かれた街づくりを目指す。プランバリエーションも95タイプ用意し、多様なニーズに応える」と話した。

　また、同社販売一部統括・森俊輔氏は「エントリーを開始してから4か月で反響は約7,000件。1月から開始した先行モデルルーム来場者は1,000件。予約が取れない状況。30～40代の買い替え層が中心で、北区居住者が約20％でもっとも多いが、中央区民も10％に達している。湾岸エリアを回遊している人が目立つ。このほか都内、埼玉、千葉、神奈川など広域的に集客できている。モデルルームは今週末にオープンする。第1期販売は5月中旬、タワー棟から開始する。レジデンス棟は未定」と語った。

スカイラウンジ（左）とコミュニティ棟

外観（左）とエントランスホール

左から森氏、堀池氏、岡橋氏

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　記者は独身の頃、赤羽に住んでいた。東口の〝せんべろ〟はよく利用した。西口には当時、映画館や古本屋くらいしかなかったが、その後再開発により駅前の商業施設が整備され、東口とそん色ない街になった。

　いま、東口では野村不動産の床空調システム「床快full」を装備した32階建て複合「プラウドタワー赤羽」325戸のエントリーも始まった。単価は〝プラウド〟のほうが高くなると思う。〝一生ものに、住む〟（三菱地所レジデンス）か〝一生に三度〟（野村不動産）か、検討者にとって悩ましい選択だ。賑わいは東口だが、住むなら西口だと記者は思うが…。

　これは不確かなのだが、同社担当者と同業の記者が話し合っていたのを小耳にはさんだ。137㎡の最高に素晴らしいモデルルームは5億円台（坪1,200万円台）とか。これが事実なら、ものすごく安い（小生は8億円と予想した）。大和ハウス「船橋」の134㎡の価格は72,900万円（坪1,795万円、キャンセルとなった模様）だ。皆さん、比較していただきたい。

　それにしても、2010年に分譲された野村不動産「プラウドシティ」の坪単価は265万円で、当時としては高かったが圧倒的な人気を呼んだ。あれから16年、単価は3倍近くに跳ね上がっている。三菱地所レジデンスが2021年に分譲した「ザ・パークハウス 赤羽フロント」（70戸）と比べても2倍近い。

　
模型 南側タワー棟（左）と東側レジデンス棟

137㎡モデルルーム（リビング天井高は2700ミリ）

タワー棟標準階のモデルルーム（リビング天井高2600ミリ）

接客ブース

エリアの最高値更新へ三菱地所レジコンパクト＆ファミリー「赤羽」（2021/9/17）

赤羽の一等地　野村不動産「プラウドシティ赤羽」（2010/10/14）

「K HOUSE 大宮」 

ケイアイスター不動産は3月2日、マンション「K HOUSE 大宮」のメディア向け見学会を行った。リクルートの「住みたい街（駅）ランキング」で14年連続埼玉県1位（2025年2位）の大宮駅東口から徒歩8分、全住戸角住戸で敷地北側は小学校に隣接。専有面積を圧縮し、単身・DINKSにターゲットを絞り込んでいるのが特徴。

物件は、大宮駅から徒歩8分、さいたま市大宮区仲町三丁目の商業地域（建ぺい率80%、容積率400％）に位置する敷地面積約619㎡、13階建て全45戸。専有面積は43.01～55.89㎡、価格は未定だが5,400万円台から、坪単価は540万円を予定。竣工予定は2027年8月31日。設計・監理は西尾建築設計。施工は新日本建設。管理は新日本コミュニティー。販売代理はシティインデックス。販売開始は3月中旬。

現地は、商住混在エリアの一角で、敷地北側は小学校。氷川参道に近接（徒歩2分）。建物は内廊下方式を採用し、1フロア4戸構成、全戸角住戸タイプで、40㎡台が43戸、55㎡台が2戸。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機、ウルトラファインバブルなど。

同社グループのケイアイスタービルド営業部マンション課参事・福田伸矢氏は「グロスを抑えた。坪単価700万円の『浦和』には負けない。2年前、マンション課を設置した。3年後には売上高300億円を目指す」と、同社広報部部長・堀込勇介氏は「（RBA野球の同社エースで取締役常務執行役員Co-CSO・浅見匡紀氏）浅見？　元気。毎日10キロ走って出社している」とそれぞれ語った。

モデルルーム

現地（敷地南側から写す）

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　人それぞれで、何を重視するかで街の評価は異なるが、街の賑わいを重視すれば、「住みたい街（駅）ランキング」で「横浜」に次ぎ首都圏2位に「大宮」がランクインしているのは納得する。都心部の主要ターミナル駅と横浜には負けるが、他には負けない。大宮駅グランドセントラルステーション化構想など再開発計画がいくつもあり、今後の発展がさらに期待される。

　取材の帰り、駅に近い飲食店でビールとわが三重県の瀧自慢、ザ・マッカラン12年ものを飲んだ。雑多な街も魅力の一つだ。

　同社がマンション事業に本格参入するのは大賛成。市場縮小が続く中で、後発が消費者の評価を受けるためには徹底した差別化が必要だと思う。浅見さんも頑張れ。

申し分ない住環境 平均専有面積85㎡ ケイアイスター不動産「仲町台」（2025/10/24）

タウン快勝 投げて打って松原 サイクル安打5打点 ケイアイスター浅見の1打点のみ（2025/10/9）

〝不惑超え〟エース 本業も率先垂範 好調ケイアイスター・浅見匡紀氏（41）に聞く（2020/7/7）

「LUXENA+ PAWS藤沢（パウズフジサワ）」 

　タカラレーベンは2月25日、同社のコンセプトに特化した賃貸マンションシリーズ「LUXENA+(ラグゼナプラス）」の第二弾「LUXENA+ PAWS藤沢（パウズフジサワ）」のメデイア向け見学会を行った。全41戸の大半を60㎡以上とし、ドッグラン、トリミングルームを共用部に設置するなど、大型犬の飼育も可能な商品企画に特化しているのが特徴。賃料設定は高めだが、約4割が契約済み。

　「LUXENA+ PAWS藤沢」は、一般的な「ペット飼育可」の賃貸ではなく、良質な暮らしを提供する「LUXENA」で、「高級賃貸×ペットフレンドリー」をテーマにしたコンセプト型賃貸マンション。

共用施設には天然芝の100㎡超の天然芝ドッグランやウルトラナノバブルのシャワー付きドッグバス、箱型乾燥機も装備したトリミングルームを備え、各住戸にはペットに配慮したフローリングや腰壁クロス、ナノイー発生器を採用しており、獣医師などの専門家による24時間電話相談（アニコム24）サービスにも対応している。ファミリータイプでは大型犬を含め最大4匹まで飼育可。

主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、食洗機（ファミリータイプのみ）、バックカウンター・収納、二重サッシ（敷地南側はJRの線路）、バリアフリー玄関（框の小上がりなし）、ワイドスパンなど。

坪賃料は、周辺相場より2割くらい高い11,700円だが、30～40代のファミリーを中心に約4割が契約済み。ペット飼育者は約半分。

物件は、JR・小田急線藤沢駅から徒歩12分、藤沢市弥勒寺一丁目の第一種住居地域に位置する7階建て全41戸。専用面積は35.18～66.04㎡。坪賃料は11,000円。設計・監理はDAN都市デザイン。施工は新都市建設。竣工は2026年1月27日。

4.8]畳大の「Multi Room」

玄関もバリアフリー

トリミングルーム

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　約62㎡のモデルルームを見学して驚いた。玄関を入ってすぐ隣にタイル張りの約4.8畳大のMulti Roomが目に飛び込んできた。大型犬の〝個室〟利用を想定したものだった。2つの居室の広さは4.5畳大と4.0畳大だから、それより広い。

　この住戸だけでなく、他の住戸とも玄関と上がり框はバリアフリーになっていた。理由を聞いたら、小型犬などは框につまずいて怪我をすることもあるそうだ（本当だろうか）。

　間口の広さは分からないが、Cタイプは7200ミリある。床暖房や「たからの水」などは装備されていないが、居住性能は高い。家賃は高いような気もするが、仮に、これが分譲マンションだったら坪300万円以上はする。利回り6％として坪18万円だ。分譲も賃貸もどんどん高くなっている。

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　取材後、以前にも紹介したことがあるが、写真が抜群に美しく、記事もとても面白い、小生より一つ年上の写真家で「ココログ」のブロガー「融通無碍」氏と藤沢駅の超人気店という「古久家」で歓談した。URLを添付する。〝お気に入り〟に登録することをお勧めする。 

融通無碍 

タカラレーベン「ミライ人間洗濯機」お披露目イベントに35社54人メディア殺到（2026/1/22）

時は春、すべて〝外〟は音もなし 全戸防音ルーム付き タカラレーベン「南千住」（2025/4/8）

「イノバス不動前」

　オープンハウス・ディベロップメントが分譲中の「イノバス不動前」（建設中）を見学した。同社が謳う〝便利地、好立地〟を生かした1LDK～3LDK+SRまで多彩なプランが特徴で、マンションブランドを〝イノバス〟にリブランディングした第1号物件。不動産情報サイト「LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）」の「2025年度 新築マンション人気ランキング」で全国1位に選出されたという。

　物件は、東急目黒線不動前駅から徒歩3分、品川区西五反田四丁目の近隣商業地域（建ぺい率80％、容積率300％）・第一種住居地域（同60％、同200％）・商業地域（同80％、同500％）に位置する敷地面積約3,331㎡、9階建て延床面積約12,160㎡。先着順で分譲中の住戸（3戸）の価格は12,998万～34,798万円、専有面積は64.35～105.43㎡。竣工予定は2026年8月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

　現地は、桜並木が美しいかむろ坂沿い。従前は駐車場。住戸プランは神室通りに面した南東向きと、北西向きが半々。全体では、専有面積は約35㎡から150㎡台、間取りは1LDKからファミリータイプの3LDK+SRまで64タイプの多彩なプランを揃えているのが特徴。2024年11月から販売を開始しており、これまで7割を成約済み。モデルルーム来場は約1700組超。

モデルルーム（コンセプトルーム）

現地

　
中村氏（左）と吉村氏（BLUE FRONT SHIBAURAで）

　野村不動産は2月19日、報道機関向け住宅事業スモールミーティングを開催し、同社取締役専務執行役員住宅事業本部長・中村治彦氏と、同社取締役専務執行役員住宅事業副本部長・吉村哲己氏が分譲マンション市場を中心に、分譲戸建て、リノベーションマンション、賃貸住宅、サービス付き高齢者向け住宅など、顧客ニーズを取り込み、住宅事業の〝深化〟と〝進化〟を進めると語った。

　まず、同社は2024年のマンション供給戸数は3,584戸と全国1位の供給実績（不動産経済研究所調べ）があり、過去10年間においても、継続的にTOP３以内を維持し続けていると説明。マンション業界を取り巻く環境としては、建築費指数（工事価格）は2015年基準に対して38％上昇、労務単価は働き方改革や労働者不足の影響を受け、今後も上昇基調見込み（2015年比で49％上昇）、用地の仕入れ環境においても、各社厳しい状況が継続しているとした。

　東京都の人口・世帯数は予想を上回り、厚い需要基盤を形成しており、2023年以降、東京都の賃上げ率は大幅に上昇。勤労者世帯の世帯年収は増加傾向にあり、住宅ローン金利は利上げの動きが見られるものの、依然低金利である状況は変わらず、「消費者の住宅取得意識の旺盛さ」が継続すると見ている。

　マーケットのトレンドとしては、2013年をピークに供給戸数は減少、2025年は21,962戸となり、首都圏平均価格は9,182万円、坪単価460万円と上昇が継続。価格高騰が継続するマーケット下ではあるものの、供給戸数減少により需要が維持されている状態にある一方で、初月契約率は直近では好調ラインである70％を下回っており、エリアや物件ごとに好不調が出始めており、濃淡がより鮮明になっていると指摘した。

　エリア別では、23区の平均価格は1.3億円台、都心６区は1.9億円台と首都圏平均を大きく上回っており、千代田区・港区・渋谷区では2億円超が3割以上を占め、異なる価格感のマーケットを形成。新築マンション価格の上昇に伴い、リノベーションや間数・広さが確保できる都市型戸建のニーズの高まりも見られるとしている。

　定借マーケットについては、取得の難化、価格高騰を背景に都市部を中心に定期借地権物件の増加が見込まれ、2025年は供給戸数1,500戸と前年の2.7倍になると予想。

　中古マーケットについては、新築マンションの価格高騰から中古ニーズも拡大、成約数・価格ともに伸びており、都心部は売出価格が成約価格を大きく上回り、強気の売り出しが続く売り手市場を形成。成約価格は首都圏平均で164％・23区では181％と高いリセールバリュー、売却・購入の両面で活発な状況を呈していると説明した。

　賃貸マーケットは、成約件数は年々増加傾向で、平均賃料も全タイプで上昇と好調なマーケットを形成、ストック全体の入れ替え時賃料（賃料変動率）も上昇が継続しており、広めの間取りほど変動率は高いとしている。

　顧客動向については、同社が行った首都圏居住者2,982件を対象にしたアンケート調査結果を報告。年収は、単身者は1,000万円以上が62.1％、世帯は1,200万円以上が68.8％、83.3％が共働き世帯で、テレワーク実施率は51.7％。

　顧客の趣向サマリとして、①8割弱の人は住宅購入マインドが高いと回答（昨対比2.5pt低下）、特に予算１億円以上顧客の意欲が高く、全体の数字を大きく押し上げている②都心志向が継続しており、現在のエリアよりも都市の内側に入ろうとする動きが強い。一方、都心6区居住者は城西エリアへの流出もみられる③面積帯では70～80㎡希望が継続してボリュームゾーンで、昨年同様の傾向。駅近ニーズが前年よりもやや強まっている④予算を上げてでも得たい間取りや生活動線の良さ、日当たり・方位など条件上位は継続。「共用部の充実・仕様」を求める層は6割が1,000万円以上かけてもいいと回答⑤収納スペースや水回り設備（食洗機・浴室乾燥機等）は継続してニーズが高い⑥世帯年収1,500万円以上の割合が約半数と過去最多。予算も1億円以上で3割強。金利は上昇すると考える層が約8割だが、購入時期に影響がないとの回答も約8割となっている。

　また、昨年の傾向同様に「都心6区」に対する流入が多く、特に城東エリアは流出者の半数を占めており最大となっており、都心6区内の居住者においても8割近くが同エリア内で検討しており、需要の底堅さがうかがえるとしている。

　顧客動向トピックス・マイホームの概念変化として、購入目的は自己居住用の実需が中心であるが、永住予定は2割程度にとどまり、1次取得、2次取得層の共に購入前から将来の住み替えを前提に家探しをしているなど 「一生に一度の買い物」から「一生に三度の買い物」を志向する人が多いとしている。

　購入意欲に影響を与える要素としてライフイベントなどの実需に加え、「資産性」「値上がり期待」などが年々増加しており、給与以外に副収入がある人は5割に上り、日ごろから資産形成や投資的志向も強く、「住むためのマイホーム」から「住みながら資産となるマイホーム」という認識に推移しているとしている。

　同社物件への反応者は、2次取得層は過半を超え53％と年々増加にあり、売却意向は6割、うち売却益の見込みがあると回答した人は９割に上っている。同社物件の購入を検討している人のうち、3,000万円以上の利益予定の人が約5割、都心6区居住者、予算～2億円未満では5,000万円以上の利益予定の人が約5割を占めている。

　今後の首都圏マンション市場は、人口・世帯数の厚い需要基盤に支えられ、堅調を維持し、物件価格の上昇に対し、年収倍率は微増で維持し、持家志向・資金計画ともに底堅く、また優良なストックも多く存在する年、今後も安定的な供給を目指していくと締めくくった。

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　昨年の12月3日、三菱地所レジデンスはメディア向け懇談会を開催し、同社代表取締役社長・宮島正治氏（2026年4月1日付で三菱地所代表執行役執行役専務に就任予定）が約40分間、マンション事業について熱弁をふるったが、この日の中村氏と吉村氏の話も、予想はしていたがすさまじかった。

　高額分譲マンションの用地ストックは6,000億円を超えているという、その代表的物件である「愛宕地区第一種市街地再開発事業F地区」「西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業A街区」について具体的な話が出るのではないかと思ったが、出なかったのは残念だった。

　「一生に一度の買い物」から「一生に三度の買い物」志向が強まっているのは分からないでもないが、宮島氏は今年の年頭所感で「2026年は、マンションの付加価値がより一層重視されると考えている。『ザ・パークハウス』のコアバリューは『一生ものに、住む。』」としていた。どちらも正解なのだろうが、微妙な差があるのが面白い。両社に亀裂は入らないだろう。

2025年末の完成在庫率〝最悪〟の16％マクロデータでは見えないマンション市場（2026/2/23）

首都圏最大1,100坪マンションギャラリー野村不「芝浦」「新宿」と同じあふれる緑（2026/2/19）

「葉山に住みたい」「湯沢買った」「誰も本音はかない」三菱地所レジ宮島社長（2025/12/5）

  首都圏マンション着工・供給・最古の推移.pdf  

2025年 東京の供給は着工の半分以下 千葉は着工上回る〝怪〟　

野村不動産は先日（2月19日）、報道機関向け住宅事業スモールミーティング＆「プラウドギャラリー芝浦」見学会を行った。マンションギャラリーの記事は紹介したが、スモールミーティング関する記事を紹介する前に、業界関係者も意外と分かっていない基礎データについて書く。

まず、着工戸数と供給戸数の乖離について。この問題については、これまで何度も書いてきたので、そちらの記事を参照していただきたい。要は、不動産経済研究所が発表する供給戸数は着工戸数の半分に過ぎないということであり、残りの消えたマンションはどこに行ったを探る必要があるということだ。

2025年はどうか。着工戸数40,305に対し、供給戸数21,962戸で捕捉率（カバー率）は54.5％だ。都県別では、東京都の着工戸数24,238戸に対し供給戸数は10,316戸でカバー率は42.6％、神奈川県は着工9,070戸に対して供給は4,918戸でカバー率は54.2％、埼玉県は着工4,416戸に対して供給は3,153戸でカバー率は71.4％、千葉県は着工2,581戸に対して供給は3,078戸でカバー率は119.3％となっている。

千葉県のカバー率が100％超なのは、2025年前に着工された物件が供給されたためで、カバー率は東京、神奈川が高く、埼玉、千葉が低いのは、30㎡未満の動向、インナー販売、再開発・建て替えなど地権者住戸に割り当てられるマンションが多いか少ないかを示している。マクロデータだけでは正確な市場を把握できないということだ。 

完成在庫率〝最悪〟の16.7％ それでも好調市場の〝謎〟 

完成在庫について。2025年12月末の完成在庫は3,678戸で、供給戸数に対する完成在庫率は16.7％となっている。この数値をどう見るかだが、リーマン・ショック後の最悪市場だった2009年の完成在庫は約4,800戸（推計）で、完成在庫率は13.2％だった。それを上回っている。数値だけなら〝最悪〟の市場だ。

記者は適正在庫率（顧客の多様なニーズに応えられる）は年間供給量の1か月分（8.3％）と見ているので、10％超は危険ラインだ。銀行の貸出金利が低いからいいようなものの、販売が長期化すれば経費も掛かるし、管理・維持費も負担になる。間違いなく収益を圧迫する。

それでも、大手デベロッパーの直近の決算は軒並み絶好調で、粗利益率は20％どころか30％超えも少なくない。完成在庫は激減している。

この不可解な数値をどう読むかだが、前述したように、着工戸数と供給戸数の間にはかなり隔たりがあることに注目しなければならない。市場構造が激変しているのだ。完成在庫率は供給戸数に対してではなく、着工戸数に対する割合で見る必要もあるということだ。それで計算すると2025年の完成在庫率は9.1％だ。適正在庫率よりは高いが、2009年の12.0％を下回っている。

今後、完成在庫率がどうなるか読めない部分も多いが、金利動向、市場動向次第で収益に大きな影響を与えるので注視する必要がありそうだ。とくに郊外部は商品企画力が問われることになると見ている。 

首都圏最大1,100坪マンションギャラリー 野村不「芝浦」「新宿」と同じ あふれる緑（2026/2/19）

令和6年度首都圏マンション 着工に対する不動研の戸数カバー率41.5％（2025/5/1）

全て疑ってかかれ メディア・リテラシーの基本原則を忘れていないか（2022/12/5）

　
「デュオセーヌ千葉蘇我」

　フージャースコーポレーションは2月20日、分譲中のシニア向けマンション「デュオセーヌ千葉蘇我」が竣工したのに伴う関係者・メディア向けお披露目会を開催した。シリーズ15棟目となる物件で、すでに約6割強の成約があり、隣接する一体開発した同社のファミリー向けマンション「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」（263戸）も9割弱が成約している。

　物件は、JR蘇我駅から徒歩12分、千葉市中央区宮崎一丁目の第一種住居専用地域に位置する敷地面積約4,955.21㎡、7階建て延床面積約11,374㎡の全144戸。現在分譲中の専有面積は50.37～63.73㎡、価格は3,490万～6,500万円。坪単価は250万円。レンタブル比率は約85％。竣工予定は2026年2月中旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

　1階にレストラン、プレイラウンジ、多目的室、カラオケルーム、温泉大浴場（人口）などを設けているほか、無料シャトルバス、見守りサポート、健康サポート、介護サポートなどのサービスが受けられる。建物内に介護事務所が併設される予定。

　これまで約6割強が成約しており、入居予定者の年代は50歳代から90歳代まで（平均71歳）と幅広く、夫婦入居は約4割。約４割がリバースモーゲージを利用している。

　同社はこの種のシニア向け所有権付きマンションの草分け的な存在。入居制限が40歳以上という制限はあるが、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）と異なり、所有権付きであるため住宅ローンが利用でき、売却も自由なのが特徴。

内観

ラウンジ

レストラン

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　モデルルームを見学したとき、同社社員ではなさそうな若い女性2人がいたので声を掛けた。広告代理店に勤める新卒だった。そのうちの一人は「めっちゃ住みたくなった」と話した。何がいいかと尋ねたら「廊下が広い（メーターモジュール）。私は両手に荷物を抱えて横歩きしている。引き戸が多くて、使いやすさそう」と答えた。ご両親は50歳代で、十数年前に購入した川崎市内の戸建て（豪邸ではなさそう）に住んでいるのだそうだ。

　みなさん、いかがか。記者は40年も昔からユニバーサルデザインを採用すべきと書いてきた。廊下・階段幅をメーターモジュール化しているハウスメーカー・デベロッパーは数えるほどしかない。年寄りだって若い人だって廊下幅が広いほうがいいに決まっている。〝コスバ〟だか〝タイパ〟だか〝メンパ〟だか知らないが、これからの住宅はメーターモジュールが当たり前になるはずだ。

　同社の営業担当者からも面白い話を聞いた。話題は「デュオセーヌ東京ジャイアンツタウン」に及び、小生が「あれはジャイアンツファンにはたまらない」と話したら、「確かに。広めを希望される方が多いと聞いている。単価も300万円台半ばで価格も安い。すでに50戸くらいが売れているのではないか。顧客を『ジャイアンツタウン』に奪われている」と答えた。

　単価について。記者は「ジャイアンツタウン」の坪単価を320～350万円と予想したが、そんなに外れていないようだ。今回の「蘇我」も共用部分の価値を考えあわせれば〝めっちゃ安い〟。土地を安く仕入れることができて、資材が暴騰する前に着工したからこれだけの単価に抑えられた。今なら坪300万円でも無理なはずだ。

　同社に注文もある。〝シニア向け〟もいいが、今回のように親子が近居できる、あるいは臨居できる、さらには若いファミリー層向けと混在するマンションを開発すべきだと思う。小生は、じいさんばあさんだけの共同住宅には住みたくない。若い人も年寄りも、お金持ちも貧乏人もあらゆる階層・階級の人が住むのが街だ。記者は、これだけ価格が上昇しているのだから、専有圧縮を図って価格を抑え、その代わり共同利用できる設備を備えれば、Z世代に大うけすると考えている。

　ものはついでだ。メディアに一言。記者は、お呼びがかかる現場取材をすべて受け入れている。得意分野だとか企業の大小で差別など一切しない。だから、公平にモノが見えていると思う。マンションのモデルルームを見て瞬時に坪単価をはじき出せるのはそのお陰だ。

　しかし、小生のように楽しい取材をしている記者は圧倒的に少ないと断言できる。吉永小百合さんがゲストとして招かれた三井不動産の「パークウェルステイト西麻布」の発表会には約100人の報道陣が集まったのは別格としても、大手デベロッパー・ハウスメーカーの発表会・見学会に数十人が出席するのに、そうでないと激減する。要するに上っ面をなでることしかしない。現場取材より重視しなければならない仕事はあるのか。拝金主義、事大主義は感極まった。

外構

左が「デュオセーヌ千葉蘇我」、右が「デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ」

垂涎の的巨人2軍戦がタダで観戦可フージャースコーポ「東京ジャイアンツ」（2025/10/16）

フージャースシニア向け分譲 10年間で15棟約2800戸「さいたまサウス」見学会（2025/3/15）

. ファミリーとシニア向け一体開発フージャース「蘇我」「オハナ」と合わせ500戸超（2024/6/21）

他に比肩するものなし三井不レジシニア向け「パークウェルステイト西麻布」開業へ（2024/7/30）

ファミリーとシニア向け一体開発フージャース「蘇我」（2024/6/21）

フージャースHD シニア向け「デュオセーヌ豊田」竣工半分強が契約済み（2019/8/7）

フージャースシニア向け「ちはら台駅前」入居前に6割が契約・申し込み済み（2018/1/22）

高級住宅街の一角にシニア向けフージャース他「デュオセーヌ緑山」（2016/10/11）

根づくかシニア向け分譲マンション年間500戸の市場へ（2015/1/26）
 

「プラウドギャラリー芝浦」エントランス（グリーンは本物）

　野村不動産は2月19日、本社ビルのある「BLUE FRONT SHIBAURA TOWER S」8階に、同社最大の新築分譲マンション販売拠点「プラウドギャラリー芝浦」を開業すると発表。同日、メディア向けに公開した。

　広さは約1,100坪（3,630㎡）の大規模販売拠点で、同社の「プラウドギャラリー新宿」の約1,320㎡はもちろん、これまでの首都圏最大級の住友不動産「総合マンションギャラリー新宿館」の約1,700㎡をはるかに上回る規模。フロアデザインはFLOOATが担当している。観葉植物をふんだんに設置し、リラックスできる空間演出を行っているのは「新宿」と同様。

　分譲マンションのコンセプトルーム、各種デジタルコンテンツのほかインテリアの提案も可能な「インテリアサロン」を設置。グループ会社の野村不動産ソリューションズと連携し、物件の売却サポートもスムーズに行う体制を整えている。

　ウェルカムラウンジでは、「Tourism」をコンセプトに４面LEDを活用し、同社の住宅事業以外の取り組みも紹介する。2027年までに累計10物件以上の新築分譲マンションを取り扱う予定。

ウェルカムラウンジの4面LED

接遇エントランス

　
おもてなしの生花

接客個室

接客個室

90㎡台のコンセプトルーム

「インテリアサロン」

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　全フロア約1,100坪のうち約300坪は「OWNERS SALON」に当てられているのだが、約800坪の「GUEST SALON」が最高に素晴らしい。あれやこれや書かない。写真を観ていただきたい。

　コンセプトルームは70㎡台と90㎡台の2タイプ。70㎡台は坪数百万円円から1,000万円以下の標準的な仕様で、一方の90㎡台は坪1,000万円から2,000万円くらいのレベルだと思った。明らかに仕様が異なる。天井高は前者が2470ミリ、後者が2600ミリ。天井高はマンションの質を測る分かりやすいものさしの一つだ。記者は必ず確認する。

　ただ、今年分譲予定の同社の目玉物件の一つ「愛宕地区第一種市街地再開発事業」は坪2,500万円とはじいているのだが、コンセプトルームの仕様では物足りないと思ったので担当者に聞いたら、「愛宕」は別にモデルルームを設置するとのことだった。つまり、「愛宕」は今回公開する90㎡台のコンセプトルームよりさらにグレードを上げることが分かった－これで坪2,500万円予想は現実味を増したと記者は勝手に思っているのだが…皆さんの予想はどうか。

あふれる本物の緑デジタル技術駆使した仕掛けも阪急阪神不新宿に常設モデル（2025/4/17）

. 徒歩10圏内で9駅13路線が利用可能パークビュー売り積水ハウス「御徒町公園（2025/２／２２）

まるで植物園五感で体験できる野村不動産マンション総合ギャラリー「新宿」（2023/2/21）

 
左から和泉氏、太田氏、榎戸氏（GINZA SIX オープンハウス「INNOVACIA（イノベシア）サロンで）

オープンハウスグループのオープンハウス・ディベロップメントは２月18日、Afternoon Tea LIVING（アフタヌーンティー・ラウンジ）」と共同で行った「ひとりの時間（ME TIME）」に関するアンケート調査結果を発表した。両社の「お客様の声を大切にする」共通理念に基づき、より快適で魅力的な住まいと暮らしのあり方を追求し、今後の商品開発や新たな価値創造につなげるのが目的。

　調査は、2025年9月から11月末まで全国のアフタヌーンティーのメンバーズ会員と、オープンハウス・ディベロップメントのマンションを購入した世帯の男女5,008人（マンション購入者103人）が対象。メンバーズ会員は女性が87％を占め、40~50代が約60％。オープンハウスのマンション購入者は1~2人居住が74％で、年代は30~40代が約60％。

　調査結果についてオープンハウスグループコミュニケーションデザイン本部広報PR G係長・和泉華乃子氏は次のように報告した。

　「直近一週間で、ほっと一息する時間はありましたか？　」の問いには、「ある」と「どちらかというとある」と答えた人は78.4％で、「直近一週間で、オンオフは切り替えられていましたか？ 」では74.5％が肯定的な回答をし、「ME TIMEを確保することは大切だと思いますか？　」についてはほとんど「そう思う」と回答した。

　ME TIMEを1日どれくらい確保できているかの問いでは、「30分未満」が15.7％、「30分～1時間」が30.6％、「1時間～2時間」が28.4％、「2時間以上」が45.2％だった。ME TIMEを1日にどれくらい確保したいかの質問には、「1時間～2時間」が33.0％、「2時間～3時間」が30.5％、「3時間以上」が27.0％だった。

ME TIMEの目的については。「リラックス」が40.4％、「リフレッシュ」が30.5％で、休息、創作活動、自己成長などが続いている。

ME TIMEを確保する際に困る要素としては、「家族や同居人がいることで物理的にひとりになれない」人は66.0％、「家事や残業など日々の作業で物理的に時間が取れない」人は79.1％だった。

家のどんな空間でME TIMEを過ごしているかの質問では、「リビング」がもっとも多く46.6％、「自分の部屋」が26.5％、「寝室」11.2％、「おふろ場」7.1％などと続いた。ME TIMEを過ごしたいと思う空間もME TIMEを過ごしている空間とほぼ同じだった。ME TIMEに利用している雑貨はマグカップ、紅茶、クッション、アロマや香りなど。

和泉氏は、総括として時間不足以上に「空間不足」の現状があり、令和の住まいトレンドは「癒し消費」「個室への回帰」「心のシェルター」だと語った。

続いてオープンハウス・ディベロップメントマンション開発事業部首都圏建築部オーダーシステムG課長代理・太田紗生氏は、同社のオーダーシステム、アップグレード対応、間取り変更などについて説明した。

Afternoon Tea LIVINGブランド戦略部コミュニケーション課・榎戸胡桃氏は、同社のマグカップやティーフォーワン、フレグランス、アロマ商品、お菓子などを紹介し、お土産としてプレゼントした。

紹介されたAfternoon Teaの商品

「INNOVACIA（イノベシア）サロン」エントランス 

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同社の取材案内の冒頭には「令和は『タイパ』や『コスパ』に続く『メンパ』を重視した○○消費！？　」とあった。タイパやコスパは、わが国でいえば、バブル崩壊後に生まれ育ったZ世代（〝失われた35年〟世代）が、時間や費用を重視して合理的に生きようとする考え方なのだろうが、〝メンパ〟はさっぱりわからなかった。「メンタルパフォーマンス」を重視する最近のトレンドのようだ。

会場で配布された資料には「ME  TIMEアンケート調査」が大書きされていた。記者は担当者に「MY  TIMEじゃないの」と聞いたら、「ME」に誤りはないと。つまり、「I my me」の「me」（目的格）に関するアンケート調査ということだった。

それからずっと「my」と「me」の違い、「個」と「孤」を考えながら、3氏の話を聞いた。調査対象者の詳しい属性は公表されなかったが、圧倒的多数は女性のはずだ（その後、提供された回答者データによると女性の回答者が9割くらいに達していそうだ）。

衝撃を受けたのは、「直近一週間で、ほっと一息する時間はありましたか？　」の問いに、何と「どちらかというとない」と答えた人は860人（17.2％）で、「ない」の220人（4.4％）を合わせ21.6％もあったことだ（この前の衆院選の無所属を含めた全野党の議員占有率は24％）。そしてまた、「ME  TIME」を確保できないのは「家事や残業など日々の作業で物理的に時間が取れない」と答えた人が約45％を占めたことだ。

あとの質問の答えは上段の通り。「個」とは、人間も自然もその独自性が尊重されるべきという意味が含まれており、「孤」とは、飲食店で〝おひとり様？　〟と聞かれることもあるが、記者も読んだ上野千鶴子氏の著書「おひとりさまの老後」（文春文庫）の一人ぽっちの世界のことだと思っていた。

いずれにしろ、今回のアンケート調査は「個」と「弧」を考える貴重な資料になる。先に書いたパナソニックホームズのアンケート調査記事と一緒に読んでいただきたい。小生がこの記事を書いている傍で、かみさんは資料を見ながら「私と一緒」と嫌味な一言を発した。

返す言葉などない。悪いのは小生だ。だが、しかし、ものは考えようだ。人間も動植物も環境に適応して生きてきた。「ME  TIME」の場所をリビングや自分の部屋と答えた人が大多数を占めてはいるが、「おふろ場」（３５８人）「寝室」（561人）「ダイニング」（174人）「キッチン」（77人）「トイレ」（30人）「その他」（63人）と多岐に分かれている。ここにヒントが隠されている。時間と場所より大事なのは心の居場所だ。とにかく自立することだ。小生などは、大げさに言えば365日、24時間「自由」だ。

「Afternoon Tea」といえば、デベロッパーでは三菱地所だ。30年くらい前か、アッパーミドルをターゲットにしたどこかのマンションでコラボし、モデルルームを設けた。女性を意識したおしゃれな設えだったのを覚えている。〝便立地、好立地〟のオープンハウスとの相性は分からないが、どんどんやるべきだ。

〝亀は万年〟（高円寺の中華料理店で。親子か夫婦か知らないが、冬季はこのようにして冬眠状態に入るのだそうだ。長生きの秘訣だ。ヒトも亀も地球環境を守らないと万年は生きられないだろう） 

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