野村不〝オハナ〟好調 「草加谷塚」１カ月で78戸申込
野村不動産〝オハナ〟好調続く
「草加谷塚」は１カ月で78戸申し込み 単価は超割安の129万円
「オハナ草加谷塚」完成予想図
野村不動産の第一次取得層向けマンションブランド〝オハナ〟の第5弾「オハナ草加谷塚」を見学した。3月に分譲した1期88戸のうち74戸に申し込みが入るなど、厳しい市況の東武伊勢崎線沿線では驚異的な売れ行きを見せている。
物件は、東武伊勢崎線（東武スカイツリーライン）谷塚駅から徒歩7分、草加市谷塚町字谷際に位置する9階建て全127戸の規模。第2期（戸数未定）の専有面積は66.13～75.53㎡、予定価格は2,200万円台～3,000万円台（最多価格帯2,800万円台）、坪単価は129万円。竣工予定は平成26年1月上旬。施工は長谷工コーポレーション。
現地は、急行停車駅の草加駅から徒歩17分の表示で、歩こうと思えば歩けないことはないが、やはり最寄り駅は各駅停車駅の谷塚だろう。駅からのアクセスはあまり車が通らない住宅街を抜けたところで、道路を挟んだ南側は地区計画により中層建築物以下に抑えられている。現状は戸建てなどが建ち並んでいる。
最大の特徴は価格の安さ。冒頭にも書いたが、坪単価は129万円だ。業界関係者ならこの単価がいかに安いかがお分かりだろう。記者は数カ月前に130万円ぐらいで分譲されることを知りびっくりしたほどだ。今後分譲されるマンションなら土地代がただでもできない〝超〟を付けたいぐらいの割安単価だ。
どうしてこれほど安い単価で分譲したのかは分からないが、地元の人以外ほとんど知られていない谷塚駅圏で早期完売しようとしてはじき出したのだろう。野村＋長谷工だからできる単価設定でもある。
この〝超〟が付くほどの割安単価であるにもかかわらず、若干残したのも高単価・高グロス価格になると売れ行きがバッタリ止まるこの沿線の特殊性を物語っている。それでももモデルルームをオープンしてまだ 1 カ月しか経過していないのにこの数字は驚異的だ。同沿線のマンションの売れ行きとしては東武鉄道「ソライエ草加松原」を上回るスピードだ。設備・仕様も沿線のマンションと比べればむしろ水準以上だ。南向きのスパンはほとんどが6300ミリ以上。
申込者はもちろん地元中心のファミリーだが、戸建てからの買い替え、買い増しもあるという。賃貸の相場は70㎡で11万円ぐらいというから投資需要も見込める｡これほど充実した賃貸マンションなどないはずだ｡
〝オハナ〟の定番のシンク下（収納スペースはないが､ゴミ箱と子ども用の脚立がある。ニースペースにもなる）
大成有楽不 牟礼団地再生「吉祥寺」3カ月で109戸完売
大成有楽不「オーベルグランディオ吉祥寺」 ３カ月で106戸完売
「オーベルグランディオ吉祥寺」完成予想図
大成有楽不動産は4月4日、三鷹市のマンション「オーベルグランディオ吉祥寺」が3月9日の販売開始から４週間で109戸を売り出し106件の申し込みがあったと発表した。1月5日の事前案内会開始から約3カ月で来場者は約800組に達した。
同マンションは「牟礼団地総合再生プロジェクト」の分譲マンション第１号。都市再生機構（UR）がプロデュースする総開発面積約41,000㎡の一角。
物件は、ＪＲ中央線・総武線、京王井の頭線吉祥寺駅からバス13分、バス停徒歩１分、三鷹市牟礼6丁目に位置する8階建て全177戸（販売対象外46戸含む）。109戸の専有面積は35.87～87.65㎡、価格は1,870万～5,180万円。申し込み倍率は最高5倍、平均1.4倍。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2014年1月下旬。
進化するポラスの建売り「ボゥ・ヴィラージュ武蔵浦和」
進化するポラスの建売り「ボゥ・ヴィラージュ」
第８弾は「武蔵浦和」で45戸
「ボゥ・ヴィラージュ武蔵浦和」の街並み
進化するポラスの南欧風２×４の建売住宅〝ボゥ・ヴィラージュ（美しい村）〟－ポラスグループで２×４工法の戸建分譲事業を展開する中央住宅マインドスクエア事業部は4月4日、シリーズ８物件目で、埼玉県・武蔵浦和駅徒歩圏では最大級の規模の「ボゥ・ヴィラージュ武蔵浦和」（45戸）の記者見学会を行い、１期23戸を4月6日から販売すると発表した。南欧風の外観デザイン、天井高2.7ｍ、ユニバーサルデザインの仕様などは従来どおりだが、世界初・業界初のカーボンナノチューブ（CNT）キャパシタを搭載したハイブリッド型家庭用蓄電池を一部住戸に採用したほか、造成中の土砂の飛散を防ぐとともに雑草が生えるのを防ぐシートを敷地全面に敷くなど地域との親和性にも配慮している。
物件は、JR埼京線・武蔵野線武蔵浦和駅から徒歩17分、さいたま市南区辻４丁目に位置する全45戸の建売住宅団地。敷地面積は100.09～125.89㎡、建物面積は93.26～105.67㎡、価格は未定だが4,000万円台の前半から6,000万円台の前半で、最多価格帯は5,000万円前後になる模様。建物は２×４工法２階建て。
〝ボゥ・ヴィラージュ〟はフランス語で「美しい村」という意味で、同社がフランスの美しい街並みをモチーフにして2007年に第一弾「浦和美園」を分譲して以来、今回が8物件目。フランス国内でもっとも美しい村として知られるリュベロン地方を同社スタッフが視察し、素焼き瓦の淡いベージュや外壁の鮮やかな赤い土壁、アーチ、石畳、アール状の屋根などをモチーフにしたのが特徴。
また、電気自動車やハイブリット車充電用の200V屋外コンセントを全棟に標準装備したほか、ポラス暮し科学研究所とスペースリンクが共同開発したカーボンナノチューブ（ CNT ）キャパシタを搭載した9.5kWhのハイブリッド型大容量蓄電池を12棟に標準装備した。電気料金が安い夜間に充電することで日常の電気料金を低減できるほか、非常時には３日間の電力供給が可能で、通常の鉛蓄電池の３倍以上の期待寿命15～20年を可能にし、発火の危険性もなく、資源リサイクルも可能。大きさも70立方センチメートルと小型化も図っており、リチウムイオン電池より安全で小型化を実現したのが特徴。同事業部では今後の建売住宅にも積極的に採用していくという。
さらに、地域住民との親和性に配慮して、工事中の土砂が飛散したり雑草が生い茂るのを防ぐために敷地全面に白いシートを敷くなどの工夫も行っている。
見学会に臨んだ同社取締役事業部長・金児正治氏は、「進化する〝ボゥ・ヴィラージュ〟を見ていただきたい。すでに期待以上の147件の問い合わせがあり、都内からの問い合わせも予想外の15％にのぼっている。6月末までには完売したい」と早期完売に自信を見せた。
モデルハウス
◇ ◆ ◇
反響がいいためか金児氏は（いつもそうだが）より一層多弁だった。最近の市況について語ったのが面白いので以下に紹介する。
「ウェブでの反響が最近激増しているが、現場への来場者はそれほどでもない。これは、先行きの景気を先取りする動きだと思うが、実際のサラリーマンの給与が上がっていないということの現われだと思う。特徴的なのは、購買層の親の動きだ。バブルやリーマン・ショックを経験されている親御さんは〝今が底〟を肌で感じていらっしゃるようで、1,000万円から1,500万円ぐらい援助する方が増えている。決断が早いのも特徴だ。肝心の購入者はボーナズが上がって動き出すと読んでおり、当社も6月から9月を販売のピークに持っていく。近いうちに〝ミニミニ〟の建売住宅を都内で供給する」
モデルハウス
◇ ◆ ◇
これまで「ボゥ・ヴィラージュ」は結構見学してきたので詳細は省略するが、天井高を2.7mも確保しているのは同社だけだろうし、リビングドアは幅1.1mの親子ドアを採用。階段のステップは15段。柱などの角は巾木も含めてアール状にしている。随所にニッチ、物入れを設けているのが特徴だ｡
金児氏が「進化している」と語った部分で記者が感心したのは土砂が吹き飛び雑草が生い茂るのを防ぐシートを張ったことだ。マンション現場などでは高い工事用フェンスを張るのが普通だが、なかなかこれが見苦しい。シートとはよく考えたものだ。ポラスが埼玉県で圧倒的な人気なのは、こうした地域との親和性に取り組んでいるからだろう。
もう一つ、面白いのは、食器棚との無料セレクトだが、クリナップの「アラエール」という自動洗浄機能付きレンジフードを採用していることだ。給湯トレイにお湯（40～45℃）を入れて本体にセットし、洗浄ボタンを押すとファンフィルターに集めた油汚れを自動洗浄してくれるものだ。月1回の洗浄で約10年間ファンフィルターを取り外さずにお掃除が可能とのことだ。
レンジフードの掃除を経験した人なら、これがいかにありがたい商品かが分かる。年に1回、業者に頼むと1万円ぐらいかかるのではないか。果たして購入者はどちらを選ぶか。記者は有償でもいいから両方を選ぶとみた。
最後に価格。記者も早期完売間違いなしと読んだ。駅前のタワーマンションの坪単価は225万円。30坪で6,750万円だ。マンションと単純比較はできないが、記者は6,000万円を超えてくると販売は容易でないと読んだが、6,000万円を突破するのはモデルハウスぐらいだろう。駅までやや距離があるが、線路伝いに桜並木の遊歩道があるのもいい。
 シートを敷いた現場 |
 ハイブリッド型大容量蓄電池 |
建替えに法の壁と市場価格との乖離 旭化成不レジ
建て替え阻む法の壁と市場価格との乖離拡大
旭化成不レジ 第２回高経年マンション問題 メディア懇談会
建替えられる「調布富士見町住宅」
旭化成不動産レジデンスは4月2日、第2回高経年マンション再生問題メディア懇談会を行い、同社が手掛ける建て替えマンションとしては16件目で、事業協力者となっている調布市の「調布富士見町住宅」の事例を基に建て替えの問題点などについて説明した。懇談会には団地建替組合の理事長・今井裕隆氏と同副理事長・多田陽子氏も出席し、建て替えにいたった経緯などについて話した。また、同社の「同潤会江戸川」「国領」「諏訪町住宅」などこれまでの代表的な団地建て替えに携わったNPO法人マンション再生ナビ事務局長・関根定利氏も団地建て替えの課題について講義した。
向田氏（左）と大木氏
◇ ◆ ◇
「調布富士見町住宅」は京王線調布駅から徒歩10数分、東京都住宅公社が昭和41年に竣工した敷地面積約12,000㎡、延床面積約10,000㎡の5階建て全176戸。専有面積は約50㎡。平成20年に建替え推進決議、事業協力者の決定などを決議。一団地規制の廃止、公道の付け替えなどに手間取りながらも23年一括建替えを決議。25年4月に解体工事に着手する。
建替え後は延床面積約35,000㎡（建ぺい率50％、容積率200％、高さ制限25ｍ）の6階建て・8階建て全331戸となる。専有面積は57.31～94.64㎡。還元率は1.16倍。竣工予定は27年春。
建替えに至ったのは、建物が老朽化して漏水事故が絶えず、旧耐震であることの不安、5階建てでエレベータなし、間取り・設備の陳腐化などで、ほぼ全員が建替えに合意したという。
多田氏（左）と今井氏
一団地規制の廃止を得ると同時に、敷地北側の駐車場と2棟の建物敷地の間にあった道路を付け替えないと建て替えが困難であることから、建物を2棟にしてその中央に道路を付け替えることで最終的な計画がまとまった。建替え後の建物は雁行させることで光と風を取り込む設計となっているのが特徴。
懇談会で挨拶した同社マンション建替え研究所長・向田慎二氏は「今回の懇談会は、皆さんに団地建替えの実態を見ていただくのと、昭和40年代の団地型マンションはそもそも建て替えを想定していないところに問題がある｣と指摘。同主任研究員・大木祐悟氏は「建て替えを想定していない昭和30年代から40年代の団地型マンションは、法改正を含めた抜本的な改革が必要」と語った。
また、関根氏はNPOを立ち上げた7年前から年間30～40件の建て替え相談を行っている経験をもとに、「修繕・改修を行う場合でも再生の負担が大きく、建替える場合もよほど立地に恵まれた都心部などはともかく、建築費だけでも坪100万円はかかる現状を考えると、郊外団地では容積を余していたとしても分譲価格と折り合わないケースが多い」などと厳しさを増す建て替えの現状について話した。再生を円滑に進めるためには「結論を急がず、きちんと手順を踏み、全員が参加できる環境づくりが大切。そのためには高齢者が孤立しないようなコミュニティの再構築が必須」と強調した。
関根氏
◇ ◆ ◇
現段階で分譲単価を予測するのは難しいが､調布駅周辺は駅と線路の地下化で街並みが一変すること、駅からやや距離があることなどを考慮すると市場価格はアッパーで240万円とみた。230万円台に落ち着けば早期完売するのではないか。
若い記者はびっくりしていたが､われわれの年代は下のような浴槽は別に驚くことではない。昭和30年代、40年代はこのようなものが普通だった｡いかに間取り・設備が陳腐化しているかの証左だ。こうした地道な同社の懇親会が記者を育て、法を動かし、ユーザーに〝建替えの旭化成〟を浸透させる。
従前の浴槽（またぎ部分は50ｃｍぐらいあった）
震災から2年 大京「仙台」即完 マンション着工73％増
震災前2年間と比べ住宅着工は29％、マンション73％増
「ライオンズ仙台レジデンス」完成予想図
大京が2月に東日本大震災後初めて東北エリアで分譲したマンション「ライオンズ仙台レジデンス」108戸が最高4倍、平均1.2倍で即日完売し業界でも話題になった。仙台駅東口から徒歩7分の区画整理事業地のほぼ中央に位置し、大林組の最新の技術である2棟連結免震構造を採用したほか、専有面積62.18～91.34㎡で2,290万～5,090万円（最多価格帯3,000万円台）というリーズナブルな価格設定が人気の要因だ。同社はこれまで仙台市内で195棟のマンションを分譲しており、市場を熟知しているのも好調な売れ行きとなった。
建築中の 「ライオンズ仙台レジデンス」
◇ ◆ ◇
この大京のマンションが象徴するように、被災した東北3県のマンションや分譲戸建て、持家が震災後大幅に伸びている。
東日本大震災の被災3県（岩手、宮城、福島）の平成23年3月から25年2月までの2年間の住宅着工戸数は67,727戸（前年同期比25.6％増）となっており、内訳は持家が36,417戸（同22.3％増）、貸家が22,143戸（同30.9％増）、分譲住宅が8,451戸（同23.4％増）と大幅に伸びている。分譲住宅の内訳はマンションが2,729戸、一戸建てが5.722戸。
震災復興に向け確実に戸数を伸ばしていることが分かるが、震災後2年間と震災前2年間（平成21年4月～23年3月）とではどうなっているのか調べてみた。震災前2年間と比べると住宅着工総数は29.1％増、持家は34.3％増、貸家は16.8％増、分譲住宅は41.4％増となっている。分譲の内訳のマンションは72.7％増、一戸建ては31.3％増。つまりマンションの伸びが突出しており、持家や分譲戸建ても大幅に伸びていることが分かる。貸家は震災復興の2年間に大幅に伸びてはいるが、震災前と比べるとそれほどでもないことが分かる。
今後どうなるかだが、宮城県では持家が昨年12月から3カ月連続して前年同月比で下回っており、岩手、福島も伸び率は鈍化傾向を示している。その一方で、マンションや戸建ても伸び率は鈍化しているが、まだまだ高い水準で推移しており、今後も相当の勢いで伸びるものと思われる。
積水ハウス「スマートコモンシティ明石台」
日本綜合地所 4月1日から設立20周年キャンペーン
日本綜合地所は4月1日から9月30日まで「設立20周年キャンペーン｣行う。期間中、予約の上モデルルームに来場した人にもれなく商品券2,000円分をプレゼントするほか、抽選で毎月20名合計120名に家電などをプレゼントする。
キャンペーンサイトは http://www.ns-jisho.co.jp/anniversary/
