平口衆院議員

　「宅地建物取引主任者」（宅建主任者）を「宅地建物取引士」（宅建取引士）へ名称変更することを主な内容とする「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」が6月3日、衆議院本会議で可決された。国会での審議はほとんど行なわれていないが、参議院での審議を経て成立する見通しとなった。

　こ日行なわれたマンション管理業協会の総会後の懇親会に来賓として出席した法案提出の立役者、自民党の平口洋・法務大臣政務官は、「名は体を表す。宅建主任者は一般の従業員から独立したベルの高い仕事をしている。『士』としてきちっと責任を果すよう資質の向上も求めた。より一層の消費者保護を図らないといけない」と語った。

◇   　　◆　　　◇

　恒例の懇親会の取材をほぼ終え、酒も少し入り、そろそろ退散しようかと思ったときだった。司会者が「国土交通部会…」と国会議員を紹介した。この言葉が記者のうろんな頭を刺激した。宅建主任者の呼称変更のことがピンと来た。すぐ取材モードに切り替え、国会議員の先生方に片っ端からコメントを取ろうと決めた。

　議員バッジを確認して最初に聞いたのは佐藤英道・衆院議員と河野義博・参院議員だった。失礼ながらどこの会派のどのような方かは全然知らなかった。公明党の方だった。

　佐藤議員は、「応援のコメント。主任者の業務はこれまで以上に複雑、高度化していく。『士』として責任を持って業務に励んでほしい」と語った。側にいた河野議員は「100点満点のコメント」と佐藤議員を褒め、自らは「私は99年だったか、銀行マンのとき宅建資格を取得した元商社マン。全力で応援する。これって200点の回答」と手放しで改正案を支持した。

　河野議員に「あの人が詳しい」と紹介されたのが冒頭の平口議員だ。平口議員は「毛利くん（太田国交相の代理として挨拶した毛利信二土地・建設産業局長）らと一緒になって円滑法の法案を作ったんだ」と国交省出身であることを明らかにした。

　頂いた名刺の裏に広島事務所が書かれていたので、「先生、広島は自民党の牙城じゃないですか。何期目ですか」と聞いたら、「いや、そうじゃない。2期目だが、2回落ちている。民主党に負けた。選挙は難しい」と話した。

　記者はいつものへそ曲がり根性をむき出しにしてさらに突っ込んだ。〝名は体を表す〟という言葉の信憑性が疑問だったので、「先生、先生も相当メタボではないですか」と質問した。「うん、いま80キロ。60キロに落とす」（先生）「先生、それって公約ですか」（記者）「うん、検討する」（先生）と、最後は言葉を濁した。

　記者の口車に乗って「80キロの体重を60キロに落とす」などといくら頑張ってもできないことを口走るから民主党に足元をすくわれるのではないかと思った。平口先生には「口は災いの元」の言葉をお贈りしたい。

　ついでだが、懇親会には海江田万里・民主党代表も挨拶し、リバースモーゲージについて力説された。これはこれで重要な問題だが、管理協の会場で話すことではない。ピントがずれている。自民党や公明党のようにマンションについてもっと勉強すべき。再浮上はきわめて難しいと見た。平口先生は失言さえ気をつければ当分安泰だろう。

　山根弘美・マンション管理業協会理事長にも「士」について聞いたら、山根理事長は「僕は宅建もマンション管理士もビルクリーニング技能士も持っている。管理業務主任者も『士』にしてほしい」と話した。山根理事長は「牧師」の資格も持っている。ヘブライ語を話せるのはこのためだ。

佐藤議員（左）と河野議員

「加速度的に進む2つの高齢化に対応」山根理事長　マンション管理協が総会（2014/6/4）

「パピプペポ」野村不動産パートナーズ関敏昭社長新社名秘話を語る(2014/6/4)

宅建主任者を宅建取引士に昇格させる意味が全く分からない（20147/4/30)

「オーベル若葉台ヒルズ」完成予想図

　多摩ニュータウンの2つの注目物件、大成有楽不動産「オーベル若葉台ヒルズ」と三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス多摩センター」を見学した。価格がどんどん上昇する中で双方とも極めて割安感がある。まずは「若葉台」から。

　物件は、京王相模原線若葉台駅から徒歩5分、稲城市若葉台二丁目に位置する5階建て全115戸の規模。専有面積は78.60～m100.99㎡、価格は未定だが坪単価は170万円強になる模様。竣工予定は平成27年3月上旬。施工は不二建設。販売代理は大成有楽不動産販売。

　現地は、若葉台駅からフラットなアプローチの南東傾斜の高台最前席。駅周辺の開発はほぼ終了しており、このマンションが新築としては最後になる可能性が高い。

　住戸プランは平均90㎡超、100㎡以上が34戸というのが最大の特徴だが、この広さだからこそできる提案が随所に見られる。約4.6畳大の大型マルチクロークをはじめ約13.1％の収納率がそうだし、リビングに面したバルコニーの一部はほぼ2.5ｍ四方のリビングの延長として多目的に利用できるスペースの提案が行われている。浴室は1620サイズ、LDは約20畳大、主寝室は7畳大だ。玄関収納はどんどん進化する同社オリジナル。

　もう一つ。これまで見たことがないパッシブデザインが施されていた。玄関ドアは表から見ると普通のドアだが、内側の下部には自然換気口が設けられていた。ドアの最下部から空気を取り込めるようにしているものだった。

　これだけではない。リビングドアはデザイン処理された通気口が設置されていた。さらに、バルコニーのサッシはサブロック付きでバルコニー－リビングドア－玄関に風が流れるようになっていた。外出時に開けっ放しにしなくても自然換気ができる〝スグレモノ〟だ。

　内装の提案としては、自然石をスライスして壁に貼り付けたものが提案されていた。オプションで50～60万円だそうだが、これがまたいい。

　販売は7月下旬。販売を担当する大成有楽不動産販売・輿水光樹氏は、「問い合わせは約600件。2週前からの事前案内会への来場者は100組弱。オリジナル収納、自然換気システム、広々としたキッチン、マルチクローク、多目的に利用できるバルコニー提案などが好評」と話していた。

　大成有楽不動産のマンションの商品企画は劇的に変わったが、このマンションも人気は必至と見た。

玄関ドア　室内側

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　若葉台でこれまで分譲されたマンションは全て見学している。いずれもUR都市機構が土地を売却したもので、売買契約の条件として戸数（面積）規制があるため、居住面積が広いものばかりだ。

　これはこれで結構だが、少子高齢化が加速度的に進んでいる現状を考えれば、プラン提案はデベロッパーの自由裁量に任せるべきだ。20年も30年も一度決めた約束事を墨守するから存在意義が問われるのだ。今回も40㎡くらいの単身者向けを盛り込んでいたら飛ぶように売れたはずだ。単価は極めて割安感があるが、すべて広い分だけ価格は普通のサラリーマンの取得限界にある。

　高さ規制も取り払うか緩和すべきだ。今回のマンションもリビングの天井高は2450ミリだったが、これは建物の高さが15ｍまでに規制されているためだ。せめて居住性の高い建物についてはあと1ｍでも規制を緩和していたらもっと豊かな居住空間が確保されていたはずだ。

　若葉台がどのような街であるかは省略するが、駅周辺の街づくりはほぼ終了した。空き地になっているところもテレビ朝日などにすべて売却済みだという。わが街、多摩センターには総合力で劣るが多摩エリアではもっとも活気のある街だろう。

　稲城市の人口増加率は東京都市部でトップだ（多摩市は19位）。マンションが位置する「若葉台2丁目」の平均年齢は36.7歳で、稲城市全体でも41.4歳（東京都の平均は43.8歳、多摩市は44.0歳）と若い。公園、運動場などが占める割合も多摩市を上回るトップだ。

　とても学校とは思えないデザインの若葉台小・稲城第六中学校が人気なのも理解できる。後ほど書く三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス多摩センター」とはもちろん単価差（多摩センターは200万円を突破する）はあるが、グロスは似たようなものになる。子育てファミリーにとっては悩ましい選択だ。

　
リビングドア（左）とバルコニー側のサッシ

「ライオンズタワー柏」完成予想図　

 大京は5月30日、柏駅東口の再開発タワーマンション「ライオンズタワー柏」の第1期分譲を6月14日から登録開始すると発表した。駅から徒歩3分の商・公・住の免震複合物件で、施工は竹中工務店。坪単価は230万円だが、子育てファミリーから高齢者まで各層の支持を集めており、圧倒的な人気を呼びそうだ。

　物件は、JR柏駅から徒歩3分、柏市柏１丁目に位置する27階建て全265戸（非分譲住戸26戸含む）。専有面積は40.05～90.64㎡、価格は2,700万円台～7,800万円台、坪単価は230万円。竣工予定は平成28年4月28日。設計・施工は竹中工務店。

　現地は、柏駅東口の繁華街の中心地。再開発タワーマンションとしては大和ハウスが6年前に分譲した29階建て190戸のタワーマンションに次いで2棟目。地権者は23名。構想から25年のプロジェクトで、同社は平成23年8月の事業コンペで当選、参加組合員として開発を進めてきた。容積率は400％から600％の緩和措置を受けている。

　建物は中間層免震工法を採用。斜めスラブにすることで遮音性能を高め、すっきりとした居住空間を実現した。基壇部はアルミプレート、コンクリートなどから構成し、中間層はベージュとガラス、上層部は白の縦マリオンと水平ラインを強調した3層構成のデザイン。1～2階が商業施設、3階が公共施設、住居は4階以上。

　発表会に臨んだ同社執行役員本店長・世利幸仁氏は、「当社の再開発案件としては27件目だが、創業50周年の年でもあり、記念の物件でもある。竹中さんとは『エルザタワー』など久々のお付きあいだが、竹中さんは免震実績ではナンバー1。もっとも優れていると思っている」と語った。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　千葉市を上回る千葉県でもっとも住宅地として人気が高い柏駅近のこのマンションがいったいいくらの単価になるのかずっと注目していた。230万円というのはどんぴしゃりだった。240万円でも売れるかもしれないが、建築費が上昇しているからと言って安易にあげるべきではない。低めに抑えることこそが、同社が掲げる〝顧客第一主義〟だ。10万円分はお客さんへの還元だ。

　価格設定がリーズナブルだからこそユーザーに支持される。これまで来場者は約360件だが、年代ではもっとも多い30歳代の28％についで60歳代が22％に達しているのもよく理解できる。柏市はポテンシャルの高い地域だ。周辺の一戸建てに住んでいる人が子供世帯に譲ったり、あるいは買い増ししたりするケースが多いと見た。

　同社は第1期として80～90戸を予定しているようだが、価格が高い上層階には購入希望がほとんど入っており、即日完売の可能性もあるとみた。ネックは、どこの商業地でもそうだが周辺の商業施設がかなりうるさく汚いことだ。

　デザインでは基壇部の緑をモチーフにしたアルミのプレートが気に入った。設備仕様は普通だ。

「オハナ八王子オークコート」完成予想図

　野村不動産の第一次取得層向けのマンションブランド〝オハナ〟の11番目の物件「オハナ八王子オークコート」を見学した。JR八王子駅から徒歩10分の全346戸で、坪単価は147万円。5月16日に第1期として130戸を分譲、上々のスタートを切った。

　物件は、中央線八王子駅から徒歩10分、八王子市子安町1丁目に位置する14階建て全346戸。専有面積は65.84～83.83㎡、第1期2次（戸数未定）の価格は2,600万円台～3,900万円台(最多価格帯3,200万円台)、坪単価は147万円。竣工予定は平成27年7月中旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は野村不動産アーバンネット、長谷工アーベスト。

　現地は、大手企業のオフィスビル跡地。既存樹のケヤキやサクラなども残している。隣接してフージャースアベニューが分譲戸建てを建設中。

　建物は東南向きと南西向きのＴ字型で、間口5800ミリ、6000ミリ、6150ミリ、6300ミリ、6450ミリのファミリー向けが中心。設備仕様などはこれまで分譲してきた〝オハナ〟とほとんど同じ。

　販売担当者は、「第1期終了後も1週間で来場者は約40組。コンスタントに集客できている。3,000万円前後の価格が評価されている」と話している。

現地

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　この物件の情報は以前から聞いていたが、いったい価格がいくらになるのか注目していた。建築費の上昇で〝オハナ〟は供給できなくなるのではとも思っていた。その疑問を5月15日に行われた不動産協会の総会後に行われた懇親会で、同社中井加明三社長にぶつけてみた。中井社長は「そんなことはない。エリアにおける割安感は必ず出る。今後2年間は、いやずっと大丈夫」と話し、この「八王子」は「坪単価150万円を切る。これはいい」と自信満々だった。

　確かに坪150万円切るのは安いと思った。近隣物件と比べると設備仕様は異なるだろうが、単なる単価比較からすれば2割近く安い。これから新規に供給される物件はどんどん価格が上がってくるだろうから、間違いなく割安感がある。

　〝オハナ〟だからゲストルームなどはなく、設備仕様は〝プラウド〟より劣るが、かといって劣悪ではない。植栽計画もしっかり行っている。水準以上のマンションだと思う。このレベルのマンションが供給できるというのであれば、〝オハナ〟は健在だ。

　ただ、坪150万円という単価は住戸面積20坪として3,000万円だ。第1次取得層向けの取得限界に近い。この150万円を上回ってくるようだとどうかという懸念もある。

　〝オハナ〟はこれから分譲する「鶴間」（307戸）を含め12物件、戸数は2,726戸となる。これまで供給されたものは一部を除き竣工前に完売となっている。

完成予想図