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「デュオアベニュー国立」

　フージャースアベニューの分譲戸建て「デュオアベニュー国立」を見学した。デザイン性に優れているのが特徴で、人気を呼んでいるのも当然だ。

　物件は、JR中央線国立駅から徒歩16分、国分寺市光町三丁目に位置する全13区画。建ぺい率40％、容積率80％で、1戸当たりの土地面積は121.00～130.61㎡、建物面積は95.86～99.56㎡。構造は2×4工法。施工は津田産業。建物は完成済み。

　9月から分譲されており、これまで7戸が契約済み。現在分譲中の住戸の価格は4,798万～6,398万円。住戸プランは、耐震等級や省エネ等級で最高等級を取得しているほか、壁・出隅をR状にしているのが特徴。

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　同社は、フージャースコーポレーショングループが2013年4月に持株会社フージャースホールディングスを設立したのに伴い、戸建事業を継承する子会社として設立された。見学の目的は、装いを新たにした同社がどのような戸建てを分譲するのかを見るためだった。先日、フージャースコーポレーションのマンション「デュオヒルズ府中多摩川」を取材した際、販売担当者から「デュオアベニューは新体制になってデザインを一新した。ぜひ見てほしい」とも言われていた。

　正直に書くと、現地を見るまでは半信半疑だった。同社の戸建てはこれまでいくつか見学しているが、レベルとしては〝並〟だった。他社との差別化も今一つだった。それでも売れるのは〝唯一無二〟という不動産の特性によるもので、新会社に移行しても従来とそれほど変わらないのではないかと思っていた。

　ところが、現地を見て〝これは売れる。〟〝大手と互角に戦える〟と確信した。都市型戸建てで他社の追随を許さない三井不動産レジデンシャルの物件とそん色ない出来栄えだった。

　記者は戸建てでもっとも重視するのはデザインだ。デザインを見て価格をはじき、価格に見合うデザインであるかどうかを判断する。何が素晴らしいかは写真を見ていただくほかないのだが、バットレス、3連窓、ボーダータイルなどの使い方が見事だ。施工を担当している津田産業は三井不動産レジデンシャルの物件の施工も行っているはずだ。

　販売を担当する同社マネージャー・五十川清美氏が記者の見立てを裏付けてくれた。五十川氏は「お客さまの評価でもっとも高いのが街並み。『ネットで見たらよさそうなので見に来た』というお客さまが圧倒的に多い」と話した。また、「新会社はデベロッパーの戸建てとして評価されるよう街並みから造りこむことを重視している」とも語った。八王子で全62区画の戸建てを分譲するそうだからまた見学したい。

　フージャースコーポレーションはこれまで第1次取得層をターゲットにしたマンションを供給してきたが、フージャースアベニューが大手と互角に戦える戸建てを供給して評価が得られれば、マンション事業もまた違った展開ができるのではないか。

「スカイフォレストレジデンス」完成予想図

　住友不動産は10月12日、新宿区で開発を進めている大規模複合開発「新宿スカイフォレスト」内の免震マンション「スカイフォレストレジデンス」のモデルルームを公開した。

　物件は、JR 山手線高田馬場駅から徒歩6 分、新宿区大久保三丁目に位置する26階建て全361戸の規模。41.86～81.74兵㎡。価格は未定。竣工予定は平成26 年12 月下旬。設計・施工は大林組。

　「新宿スカイフォレスト」は、JR東日本社宅跡地の約2.4haに今回分譲される「スカイフォレストレジデンス」のほか、37階建てオフィス棟（上層部賃貸住宅）、広場などが配置されるA-1 街区、生活利便施設などからなるA-3 街区で構成。

　「スカイフォレストレジデンス」は、白と黒を基調としたガラスを多用したデザインで、建物の床下を鉄筋コンクリートで固め、地表近くの地盤で建物を支える「直接基礎工法」とした上で免震構造を採用。

　住戸は1LDKから3LDKまで多用なライフスタイルに対応し、水周りの移動も可能な「カスタムオーダーマンション」システムを一部に採用。建物完成後でもプランとインテリアカラーの選択ができる住戸も設定する。天井高は約2.6ｍ。駐車場は地下方式。

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　今回のマンションで注目されるのは、用地取得から販売まで実に9年も経過していることだ。

　同社マンション事業本部東京事業所営業課営業一係主任・大屋康一郎氏は開発の経緯について次のように説明した。

　用地をJR東日本から取得したのは9年前。当初は30階建てと15階建てのマンションのみを計画していた。ところが、新宿区が建築物の高さ規制を40ｍに強化する動きが表面化（都市計画決定は平成18年）。計画の見直しが迫られた。そこで同社は周辺の地権者などの協力を得て高度地区の特例を受けられる地区計画エリアとして指定されるようにした。

　それが冒頭の計画で、オフィスタワーは150ｍ、マンションは90ｍとする緩和措置が盛られた地区計画の都市計画決定がされたのが平成22年3月。その直後、東日本大震災が起き、同社は当初の予定だった耐震構造から免震構造に変更するため設計のやり直しを行なった。

　用地取得から販売まで9年もかかったのはこのためだ。地区計画は、名称や位置、区域を定めて建築物の用途や絶対高さ、建ぺい率、容積率、意匠・デザインなどを詳細に決めて、市町村が施行する制度だ。地域の街づくりを建基法、都市計画法で担保するのに有効な手法とされる。全国の自治体が高さ規制を強化するきっかけとなった国立市の場合は、公告縦覧から議会での可決までわずか2カ月だった。

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　分譲単価について大屋氏は「決まっていない」と話したが、比較対象となるのは同社の池袋の「グランドミレーニア」や新宿・富久町の「Comfort Tower」だろう。何に価値を求めるかだが、記者は住宅地のマンションとすれば、戸山公園にも隣接している今回の「スカイフォレストレジデンス」が断然いいと思う。坪単価は350万円ぐらいになるのではないか。

　参考までに。線路を挟んだ対面には〝民活第一号マンション〟と呼ばれた今回のマンションと同じJRの社宅跡地マンション「西戸山タワーホウムズ」（576戸）がある。バブル発生の昭和61年に分譲され、来場者約6万人、申込者約2.5万人に達した空前絶後のマンションだ。真夏の炎天下、登録申し込み者が西戸山公園を何重にも取り巻き、申し込みを終えるまで数時間かかったのを覚えている。確か坪単価は260万円ぐらいではなかったか。

　三菱地所レジデンスは10月10日、リノベーションマンション分譲事業へ参入すると発表した。専任のグループを組成し、首都圏を中心に一戸もしくは一棟単位で中古マンションを買い取り、リノベーション後に分譲を行うもの。当面は年間供給100戸、売上高30億円、将来的には売上高200億円を目標とする。

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　リノベーションマンション市場が全員参加型となってきた。これまでこの市場は、売上高が234億円（2013年5月期）、年間の販売戸数が1,000戸を超える業界最大手のインテリックスや、売上高117億円（2012年11月期）のスター・マイカが知られるが、最近は三井不動産リフォーム、大京、タカラレーベン、コスモスイニシア、総合地所、長谷工リフォーム、LIXILなどリフォーム専業だけでなくマンションデベロッパー、施工会社、住設会社なども参入。

　国交省が中古住宅の流通促進に力を入れていることもあり、大手・中小が入り乱れて中古物件の取得合戦が展開されそうだ。

　
ホームスチールで生還した神村（右）を迎える安西監督