「シティテラス小金井公園」完成予想図

　住友不動産は7月9日、小金井市の小金井公園に近接するマンション「シティテラス小金井公園」（総戸数922戸）のモデルルームをオープンした。

　約80haの広大な「小金井公園」に近接。敷地面積は30,000㎡超で、東京都市部最大クラスの全922戸の大規模プロジェクト。専用シャトルバスを運行し、JR中央線武蔵小金井駅へ直通7分でつなぐ。

　物件は、JR中央本線武蔵小金井駅からバス6分徒歩4分、または西武鉄道新宿線花小金井駅から徒歩8分、小平市花小金井南町一丁目に位置する８階建て。専有面積は63.71～88.51㎡、中心価格は4,200万円台（70.79㎡）。竣工予定は 平成30年1月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。

シャトルバス

「ザ・ガーデンズ東京王子」完成予想図

　三井不動産レジデンシャル（事業比率30％）・近鉄不動産（同20％）・大和ハウス工業（同20）・三菱地所レジデンス（同20％）・長谷工コーポレーション（同10％）の5社JVマンション「ザ・ガーデンズ東京王子」を見学した。東十条駅から徒歩5分、日本製紙王子倉庫跡地を中心とする総開発面積約43,000㎡で計画されている商住複合開発で、マンションは北区最大級の3棟全864戸。ユーザーがどのような反応を見せるか注目される。

　物件は、JR京浜東北線東十条駅から徒歩5分・東京メトロ南北線王子神谷駅から徒歩6分、北区王子五丁目に位置する敷地面積約32,000、11～18階建て全3棟総戸数864戸の規模。専有面積は65.07～85.09㎡、価格は未定。設計・施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は平成30年2月下旬～9月下旬。

　最大の特徴は、東十条駅から徒歩5分の駅近の総開発面積約43,000㎡という大規模な商住複合開発であることだ。マンション敷地内には保育施設が併設されるほか、敷地地には賃貸マンション、サ高住、大型商業施設が建設される。外周約1.1キロは遊歩道として整備され、北区景観百選に選ばれている既存樹のサクラ約300本も「さくらプロムナード」も残される。メインゲート「ガーデンズゲート」は地域にも開かれた通路となる。

　建物はＬ字型の3棟構成で、2つの大きなガーデンが設置され、共用部分には和紙作家・堀木エリ子氏による巨大な手すき和紙を採用する。

　基本性能・設備仕様では、両面アウトフレーム、食洗機、突板フローリング、玄関窓、連窓ハイサッシ、リビング天井高2.5～2.6ｍなど。

　販売代理の1社、長谷工アーベスト東京支社 受託販売部門プロジェクトマネージャー・小野毅氏は、「反響はすごくいい。2路線が利用できる駅近物件、敷地が広く戸数が多い、商業施設が併設される、駐車場の設置率約50％などが評価されている。5月21日からの事前案内会はすべて満席。1週間で約150組の来場者がある。来場者の約4割が地元、足立区と川口市のそれぞれ10％が続き、その他の広域からも集客ができている。竣工までには完売できる」と話した。分譲開始は8月下旬。

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　まず、価格。ズバリ坪単価は260～265万円と見た。最初の頃は270万円もあると見ていたが、野村不動産の「プラウドシティ大田六郷」が坪250万円で販売開始された時点で、この「東京王子」も低めに価格設定されるだろうと読んだ。

　小野氏によると「現時点で競合はない」と話すが、第1次取得層にとって坪単価250万円の壁は厚いと見ている。いかに住宅ローン金利が低いとはいえ、借金をすることに変わりはない。グロスで6,000万円を超えてくるとユーザーは二の足を踏むと見ている。

　価格が高いか安いかは市場、ユーザーが判断することだが、23区内の駅に近い物件がことごとく坪300万円を超えてきている現状を考えれば、このマンションもあるいは〝安い〟と判断されるのか。

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　シアターがなかなか面白い。小野氏は「パノラマシアター」と説明したが、画面は180°展開され、しかも足元から映像が映し出されるので、空を飛ぶ大きな観覧車に乗っているような気分にさせられる。記者は〝ムービングシアター〟と名付けた。

　模型は65分の1。外周は約1.1キロメートルだから、模型を1周するだけでも約17メートルもある。接客スペースも個室なのがいい。

マンション南北戦争勃発　「南」の野村に座布団3枚！「プラウドシティ大田六郷」は坪250万円（2016/5/24）

「プラウド六本木」完成予想図

　野村不動産は7月5日、港区六本木4丁目の「プラウド六本木」の第１期17戸(23,200万円～104,000万円、坪単価900万円)のうち16戸が成約したと発表した。

　都営大江戸線・東京メトロ日比谷線六本木駅から徒歩４分、港区六本木の中心から奥まった高台に立地。5階建て全35戸。

　ニュースリリースによると、ピロティーは、外部との結界性の役割を持たせる設計。その奥に光のゲートエントランスを設置。外壁には重厚感と落ち着いた佇まいを感じさせる世界各地から吟味した3種の天然石を採用。

　ラウンジ・共用廊下には、国宝である奈良の宝蔵院やその他美術館、教会など多くの実績を持つ昭和洋樽製作所による無垢材の寄木仕上げフローリングを採用。双方向エレベーターを採用し、１基で1～3戸に対応。

　住戸は最高318.71㎡、全戸100 ㎡超、平均専有143.25㎡、天井高約2,700ミリ。将来の間取り変更が容易なスケルトンインフィル設計とオーダーメイドシステム導入。窓フレームが床面から見えない隠し框構造で内外をすっきりとつなぐテラスウィンドウを採用。「ジャクソン」のバスタブ、ドイツ製「ドンブラハ」の洗面水洗、「ビレロイ＆ボッホ」の洗面ボウルなどを採用。

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　この物件については取材を希望していたのだが、第１期についてはプラウド会員などを中心としたクローズの販売だったため、「見学は結構だが、記事にするのは差し控えていただきたい」と言われていたのでまだ見ていない。

　第１期が終了したので、近いうちに見学してレポートしたい。坪単価900万円というのは納得の価格だ。

　
「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」

　三菱地所レジデンスは7月5日、2015年度の「ザ・パークハウス オブ ザ イヤー」に「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」を選んだと発表した。

　「ザ・パークハウス オブ ザ イヤー」は、「ザ・パークハウス」を代表する物件として、各年度で最もブランド認知やブランドイメージ向上に寄与し、優れた商品企画により話題を集めた物件を選定するもの。

　「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」は、京都御所に近く鴨川に面した希少の立地であることから分譲の前から話題を集め、「西日本最高価格となる7億円超の販売住戸」を含む第1期26戸が即日完売するなど、「『ザ・パークハウス』ブランドを広く世に広めることに貢献するとともに、当社が強みとする高額物件の更なるイメージ向上に寄与した」というのが選定理由。

　2013年度は「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」、2014年度は「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」が選ばれている。

三菱地所レジ 「京都鴨川御所東」 坪単価はいくらになるか（2015/10/8)

メダカ放流会

　大京と近鉄不動産が分譲した「ライオンズ港北ニュータウンローレルコート」(地上7階建て、総戸数221戸、2015年8月竣工)で管理組合が主体となった「ビオトープ・ふれあいの森生態系イベント」が5月に行われ、その模様が発表された。

　イベントは、入居後初めて開催されたもので、入居者がマンションの緑と水に愛着を持ち、豊かな自然を大切に育み続けられ、ビオトープやふれあいの森が入居者間の交流の場となり、良好なコミュニティが形成されることを願って企画されたもの。

　開催当日は、入居者の半数近い300名超が参加し、メダカ放流会、グリーンカーテン講座などを楽しんだ。

　管理組合理事長・小泉周氏は、「ビオトープは、当マンションの誇るべき特徴の一つ。まだ1年足らずですが、すでに野鳥が飛来するなどしており、子供たちにとっても自然と触れ合う素敵な遊び場となっています。マンションの敷地の中で自然と共生するということはチャレンジングでもありますが、今回のメダカの放流をはじめ今後もイベントを企画し、子供からご年配の方まで、住民の皆さんに愛されるビオトープに育てていければと思っています」と話している。

　大京の建設管理部 担当部長・中山雄生氏は、「自然環境と向きあっていくことは持続可能な社会づくりにつながる。こうした取り組みを継続したい」話した。

　参加者の一人は、「子供と一緒に参加したのですが、ヤゴを実際に見たのは私自身も初めて。このような自然がマンション内にあると、日常的に自然と触れ合うことができ、子供たちの環境教育にいいのはもちろんですが、大人にとっても新しい発見があり、一緒に学ぶことができ、とても気に入っています」感想を述べた。

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　このマンションは昨年夏、完成したときに取材している。ランドスケープデザイン、環境共生の取り組みが素晴らしい。イベントに入居者の半数近い300名超が参加したというのも驚きだ。

パッシブとスマートを融合した大京「港北ニュータウン」完成（2015/8/21）

「ライオンズ関町北グランヒルズ」

　大京が2009年から積極的に取り組んでいるパッシブデザインの最新の第4世代マンションの一つ「ライオンズ関町北グランヒルズ」を見学した。従来の換気機能付き玄関ドアには新たに花粉やPM2.5に対応できる専用フィルターを採用しているほか、150Ø×2を標準装備。産学連携による様々な実証実験の結果、見える化・数値化も一段と進化している。

　物件は、西武新宿線武蔵関駅から徒歩6分、練馬区関町北二丁目の第一種中高層住居専用地域に位置する5階建て全42戸。第3期2次（戸数未定）の専有面積は64.67～72.42㎡、坪単価は285万円。これまで約7割が契約済み。第3期2次の分譲予定は7月上旬。竣工は平成28年3月18日。設計は安宅設計。施工はノバック。

　現地は、戸建てや中低層のマンション・アパートなどが建ち並ぶ閑静な住宅街の一角。敷地は3方道路の南北に細長い形状で、建物は東側道路から約7ｍセットバックさせ、その間は緑地や専用駐車場、専用テラスに充てている。

　外壁は上質感のある自然石を採用しているほか、陰影の深い山型タイルを使用。

　商品企画は、同社が2009年から取り組んでいるパッシブデザインをフル装備。換気機能付き玄関ドアには花粉やPM2.5に対応できる専用フィルターを初採用。バルコニー側には150Ø×2を標準装備。このほか、通気ルーバー付きドア、換気ストッパー付きサッシ、グリーンカーテン用のフックなども採用している。

　設備仕様では、二重床・二重天井、リビング・居室天井高2.55ｍ、ディスポーザー、食洗機、御影石のカウンタートップなど。

　日大やLIXILなどとの産学連携による様々な実証実験の結果、見える化・数値化も一段と進化しており、①グリーンカーテンによる納涼効果は最大で10°C②グリーンカーテンにより紫外線は100％カット③エアコンを使用せずに室温は28°C以下④電気代使用料最大12％削減－などの実証結果が得られている。

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　ゴミ置き場のことから書く。記者はマンションの記事ばかり書いているが、悲しいかな、ゴミ置き場のことは全くといっていいくらい知らない。同社の担当者に案内されて、いかに同社と管理会社の大京アステージが連携して顧客満足に応える取り組みを行っているかを知った。

　他社も行っているかどうかわからないが、ゴミ置き場には脱臭装置がついており、蛇口もあった。ゴミを分別する大きな棚というか台もあった。

　管理人がゴミの仕分けに忙殺されて、日常の管理業務ができなくなることを避けるために、ゴミ置き場も各自治体のごみ収集体制に合わせてしっかり設計するのだという。管理の室を向上させる一環だということだった。

　共用部分には、非常時のことも考慮してトイレを設置することを同社は標準にしていることも聞いた。これも知らなかった。

　次に単価だが、坪300万円はないと思ったが、その通りだった。しかし、これから分譲される物件は限りなく300万円に近付くはずだ。

　パッシブデザインについては、みんな分かっているつもりでも実はあまりよく分かっていないはずだ。地味な取り組みだが、じわじわと浸透していくに違いない。

「ライオンズ小岩グランテラス」完成予想図

　大京が7月下旬に分譲する「ライオンズ小岩グランテラス」を見学した。小岩駅から商店街を抜けて徒歩11分。自家発電機に頼らなくても万が一の停電時に太陽光発電と蓄電池で3日間以上の電力を供給する日本初の「ライオンズセーフティアクション」を標準装備し、樹齢600年以上の枝ぶりが見事なことから国の天然記念物に指定されている善養寺の〝日本一の名松〟も近くにある。〝日本初〟と〝日本一〟の両方が揃った稀有なマンションだ。進化した「L'KITCHEN」も見られる。

　物件は、JR中央・総武線小岩駅から徒歩11分、江戸川区東小岩４丁目に位置する14階建て全51戸。専有面積は65.25～84.37㎡、価格は未定だが坪単価は230万円になる模様。竣工予定は平成29年3月21日。設計・施工は穴吹工務店。

　現地は、昔ながらの商店も多い昭和通り商店街を抜けて、すぐの近隣商業と第一種住居地域にまたがるエリアに立地。住棟は南東向きで、建物から南面側道路まで約37メートルの駐車場スペースなどがあり、その先は低層の住宅街が広がっている。1フロア４戸構成。

　商品企画は、自家発電機に頼らなくても万が一の停電時に太陽光発電と蓄電池で3日間以上の電力を供給する日本初の「ライオンズセーフティアクション」が採用されているほか、進化型の「L'KITCHEN」と「ライオンズプラスエコ」が標準装備。

「ハンドエリアボックス」付きキッチン

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　非常時の３日間電力供給は、大規模タワーマンションなどでは常識となりつつあるが、大規模な設備も必要でメンテ費用もかかる。しかし、同社が初採用したシステムはそれほどスペースを必要とせず、コストも抑えられるのが大きな特徴だ。

　進化型の「L'KITCHEN」がなかなかいい。写真のように同社が開発した「ハンドエリアボックス」はマグネット付きで調理・洗剤などがコンパクトに収納できるようになっている。

　もう一つは、これも業界初というユーティリティイシンクだ。ユーティリティシンクそのものは最近の流行りで、記者もたくさん見ている。なので、販売担当の女性が「カボチャが切りやすく…」などと話しているのを「何をいまさら」と聞き流していた。

　しかし、ここで同社建設管理部担当部長兼商品開発課長・中山雄生氏が講釈をたれだして唸ってしまった。従来のユーティリティシンクはミドルスペースに水切りがついてはいるが、ここで固いものを調理することはできない。ところが、今回のシンクは同社が独自に開発したもので、まな板が置けるようになっていて、カボチャなどの固いものも切れるのだという。確かにカウンタートップで切るよりその下のほうが力を加えないで切れる。これは理に適っているスグレモノだ。魚をさばいたり肉料理をしたりするときは重宝するはずだ。その良さは調理した者でないとわからない。

　中山氏によると、これから洗面室も進化型を登場させるという。

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　同社の本店営業一部担当課長・神立浩之氏に案内してもらって現地まで歩いた。神立氏によると「都のデータによると小岩は錦糸町と同じくらい商店が多い」そうで、これには驚いたが、それよりもインターロッキング舗装の両側には、（焼き鳥屋が多いのはしっかり確認しなかったが）何と畳屋、銭湯、自転車屋に、結納品を扱っている店まであった。店先には今が満開のアジサイもたくさん植わっていた。こんな光景は湾岸にももちろん都心にはない。

　単価は、このところの地価・建築費の上昇で坪250万円もあると見ていたが、施工が同社グループの穴吹工務店ということもあるのだろう。230万円は割安だ。女性の販売担当者は船橋だそうだが、船橋の駅近より安いのではないか。

　こんな話をわいわいがやがや話していたのだが、もう一つ、最後になって、このマンションは日本一の稀有なマンションではないかと思うようになった。樹齢600年以上の枝ぶりが見事なことから国の天然記念物に指定されている善養寺の〝日本一の名松〟影向の松が徒歩10分圏にあるそうだ。〝日本初〟と〝日本一〟が両方揃ったマンションなどあっただろうか。　

善養寺の〝日本一の名松〟影向の松

善養寺

山根理事長

　マンション管理業協会・山根弘美理事長が6月7日、通常総会後の懇親会の席上で、管理会社の現場担当者が日常的に行っている無償業務について「わかりやすい品質基準があっていい」と一歩踏み込んだ発言を行った。

　冒頭、挨拶に立った山根弘美理事長（大和ライフネクスト会長）は、先の熊本地震について触れ、「私も現地に何度か入りましたが、熊本の皆さんは、そろって『まさか、熊本で…』と思われていた」「マンション防災力強化は、マンション住民、また我々業界の新しい重要な使命の一つになる」と語った。

　また、今年3月に改正された標準管理規約については、「標準管理規約の上位概念である適正化指針には『マンションにおけるコミュニティ形成は重要であり、管理組合においても区分所有法に則り良好なコミュニティ形成に積極的に取り組むことが望ましい』という文言が明記された。協会としましては、今後、講習会、研修会を通し、この改正主旨を正しく伝え、お客様や現場に誤解混乱が生じないようにしっかりと啓発活動を展開していく」と話した。

　平成28年度事業計画については、管理委託契約では明記されていない無償業務の提供について踏み込み、「9割を超える会員社が、委託契約範囲外の業務を無償で提供している。それが社員の、引いては経営上のかなりの負担となってきている」とし、「曖昧な無償サービスで、プロが育つでしょうか？　懸念されるのは、単純な価格競争とサービスの品質劣化です。このツケは、最終的にはお客様に回ってきます。もっとわかり易い品質基準が生まれてこそ、この業界の未来はある。難題ですが、これに取り組みます」と述べた。

山根理事長と石井国交相らが記念写真（第一ホテル東京で）

　三井不動産レジデンシャルは6月7日、分譲マンション事業における杭施工不良に関する再発防止策を発表した。

　横浜市都筑区で分譲したマンションで杭の一部に不具合が判明したことを踏まえ、売主としての責任を果たし、お客様からの信頼を回復するため、同社単独事業の分譲マンションでの杭施工に関する再発防止策を実施するもの。

　具体的には、売主責任を果たすため「施工者が適切に施工し管理すること」「監理者が施工者の施工状況・管理状況を適時確認すること」が確実に実施され、万一不具合が発生した場合でも早期発見し対応できるように、施工者および監理者の現場立会の強化を求めるとともに、第三者による施工状況の立会確認も新たに実施する。

　また、施工過程を把握できる施工記録が適切に作成、保存されるように施工者および監理者による確認の強化も求めていく。

　同社は6月30日を期限に、都筑区のマンションの施工不具合について建基法に基づく報告を横浜市に提出することになっている。

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　「第三者による立ち合い確認」を実施することに驚いた。再発防止に施工者や監理者が適正に施工、監理するのは当然だが、第三者が立ち合い確認をするというようなことは聞いたことがない。同社がマンション施工の「安心・安全」の取り組みに大きく前進したのは間違いない。同業他社に波及するのは必至だ。

　この第三者はその物件の施工監理に関わる監理者ではないが、同社では性能評価機関を考えているようだ。いま話題になっている「第三者」とは全然異なるのはいうまでもない。

「グランコスモ武蔵浦和」

　コスモスイニシアは6月7日、アクティブシニア向け第1弾分譲マンション「グランコスモ武蔵浦和」が竣工したのに伴うマスコミ向けの見学会を行った。武蔵浦和駅前の複合再開発「武蔵浦和SKY＆GARDEN」（全776戸）の一角にあり、全160戸のうち120戸が契約済み。分譲単価がファミリー向けより約16％高いにも関わらず、大浴場・レストラン付き、共用施設の充実、24時間見守り・コミュニティ支援サービスなどが支持された。同社は今後も積極的に展開していく。

　物件は、JR埼京線・武蔵野線武蔵浦和駅から徒歩4分の13階建て全160戸。専有面積は44.00～73.54㎡。現在分譲中の住戸（28戸）の価格は3,398万～5,938万円。坪単価は255万円。設計は久米設計一級建築士事務所。施工は清水建設。

　見学会で事業説明した同社執行役員でコスモスライフサポート社長・藤岡英樹氏は、「1LDKと2LDKの比率を60：40％にしたが、契約者も1人入居が59％、夫婦2人とその他で41％となるなど想定通り。夫婦の場合は、契約を渋る男性を奥さんが説き伏せて契約するケースが目立った。現在、大和ハウスを中心に10数件の複合案件の引き合いがあり、積極的に展開していく」と語った。

エントランスホール

大浴場（左）とレストラン

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　所有権付きのアクティブシニア向けマンションは、首都圏ではフージャースコーポレーションやダイヤモンド地所が展開中だが、これらはどちらかといえば郊外型で、今回の同社の物件は利便性が高いエリアでの分譲であるため、同業からの関心も高かった。

　新日鉄興和不動産などのファミリー向け616戸（非分譲15戸含む）の坪単価は220万円（西向きは210万円）であるのに対し、アクティブシニア向けは西向きで255万円とかなりの単価差があったが、売れ行きは前者が520件超（3月末）に対して後者は120件。単価の高いのは全くハンディにならなかった。　

　しかも、管理費・修繕積立金、サービス費の合計が52,500円～73,000円（1人入居）かかるにも関わらず、現金購入が約8割に達するなど、資金的に余裕のある人の購入が目立った。購入者の現居住地もさいたま市と埼玉県が60％であるのに対し、東京都が20％、神奈川・千葉県が10％、その他が10％に上るなど広域からの購入も多い。

　ただ、隣のファミリー向けとの親子近居は数件にとどまっており、新日鉄側とコスモスイニシアが当初から連携して販売していたらまた違った結果が出たと思われる。

　売れ行きが好調に推移し、またフージャースの「柏の葉」もファミリー向けより坪30万円近く高いにもかかわらず好調な売れ行きを見せており、参入機会をうかがっているデベロッパーを勇気づけるかもしれない。有料老人ホーム、サ高住などとともにユーザーの選択肢が増えることはいいことだ。

ラウンジ

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　開業したレストランのメニューの安さにびっくりした。セルフサービスだがカツドンが350円、かけそばが210円、カレーが330円、コーヒーが100円（このコーヒーはおいしかった）、ビールが280円。廊下にある自販機のVolvicは90円だった。

　各フロアに設けられていたラウンジの広さは全体で住戸10戸分もあった。麻雀室では男性1組に対して、女性2組が楽しそうにゆっくりと牌を並べていた。大浴場は旅館並みで、これを利用すれば、風呂代として月額1万円はかかるという自宅の電気・ガス・水道代を浮かせると思った。自宅の風呂に入らなければ掃除もしなくて済む。

麻雀室

「ららぽーと」に隣接　シニア向け「デュオセーヌ柏の葉キャンパス」坪単価230万円でも人気（2016/5/2）