「オーベル志村城山」完成予想図

　大成有楽不動産の「オーベル志村城山」を見学した。駅から徒歩3分の高台に立地する志村坂上の〝一等地〟マンションだ。

　物件は、都営三田線志村坂上駅から徒歩3分、板橋区志村二丁目に位置する9階建て全74戸（地権者予定住戸7戸を含む）。専有面積は62.29～101.68㎡、価格は未定だが、坪単価は230万円前後になる模様。竣工予定は平成27年2月中旬。施工は大成ユーレック。販売開始予定は5月下旬。

　現地は、駅近でありながら車などほとんど通らないマンションや戸建てが建ち並ぶ閑静な住宅街の一角。敷地の近くには、江戸時代に徳川吉宗が鷹狩りの際に立ち寄り、清らかな湧水を称えたという逸話を記す石碑が建っている。北側の道路との比高は約12ｍあり、眺望もいい。

　マンションのレベルも高い。建物基壇部には自然石を配し、エントランスホールには大理石にガラス素材を貼りつけた「光壁」を採用。

　住戸設計では、天井や壁際の梁の出っ張りを解消した「壁内蔵梁工法」や逆梁ハイサッシを採用。

　モデルルームは100㎡のオーダータイプ。同社のオリジナル商品を開発していく取り組み「O-range LABO（オレンジラボ）」から生まれた「オレンジ収納」をフル装備しているほか、大理石、御影石をふんだんに用いている。キッチンシンクはユーテイリティシンクを採用。ドア把手は壁面から出っ張らないようセットバック。物干しポールをリビングに取り付けている。「スマートマンション」認定も取得している。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　販売事務所には驚いた。過去6～7年間の間に3度も訪れたことのあるところだったからだ。最初は野村不動産の、その次は三菱地所レジデンス（当時、藤和不動産）、3度目は大京のマンションだった。そして今回。同じ場所で異なる4社のマンションモデルルームを見学するのは記憶にない。

　過去に見学した3物件と比較しても今回が立地は一番いい。そこで記者がはじき出した単価は230～240万円。ほぼぴったりだった。一等地にふさわしい単価設定だ。

　毎回毎回、単価予想が的中することについて読者の方々は不思議に思うかもしれない。「嘘だろう」と訝るかもしれないが、現地取材を重ねると、単価が見えてくるのだ。単価予想が外れるようならよほど市場が激変しているか、記者の見る目がないかのどちらかだ。

　大成有楽不動産のマンションは飛躍的によくなっている。今回の見学でそれを確認することができた。「浦和」でも官庁街の一角で分譲するというので近く見学してまたレポートしたい。

完成予想CG

「G/CLASSIC 山の手PJ」モデルルーム

商品企画は女性中心リーダー高荒氏は営業統括グループ長に昇格

　タカラレーベンの新ブランド「THE LEBEN」シリーズ第一弾「G/CLASSIC 山の手PJ」を見学した。JR山手線大塚駅から徒歩11分、比高差にして約9ｍの丘の上に位置し、敷地は江戸時代中・後期の大名で、肥前国平戸藩の第9 代藩主だった松浦清（まつらきよし）氏の私邸跡地。商品企画は女性メンバーが中心の部署が担当。単価320万円は割安感があると見た。

　物件は、東京メトロ丸の内線新大塚駅から徒歩9分、JR山手線大塚駅から徒歩11分、豊島区南大塚一丁目の第1種中高層住居専用地域に位置する地下1階地上5階建て全43戸。1期（8戸）の専有面積は58.71～80.15㎡、価格は4,998万～7,898万円。坪単価は320万円。竣工予定は平成27年3月上旬。施工は大和小田急建設。設計・監理はアーバンライフ建築事務所。3月30日に1期分譲が始まる。

　モデルルームは〝非日常を〟演出しているが、玄関床は天然大理石、キッチンカウンターは御影石かフィオレストーンか無料で選択できる。食洗機、ディスポーザ、食器棚、バックカウンターも標準装備。

　商品企画を担当したのは同社第4営業部。女性7人に男性2人の女性が中心の部署だ。物件の販売も担当する同部１課課長代理・岩元里江氏は、「用地は昨年取得。野村（克也）さんが『勝ちに不思議の勝ちあり。負けに不思議の負けなし』と話されたのは、もともとは清の随筆集『甲子夜話』が出典です。２月22日からモデルルームをプレオープンしており、来場者は約300件。巣鴨駅や六義園駅はフラットなのもセールスポイントのひとつ」と話した。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　記者は、道すがらいつものように分譲単価をはじいた。320万円だった。表通りからなだらかな坂を上った。坂は長所でもあり短所だ。とりあえず坂の上まで上ってみようとのぼった。工事中のその一角だけが大きな区画のままであることからも、邸宅跡地であることがすぐわかった、。現地から周囲を眺めた。南西側は1階部分でも前面の建物の日影をほとんど受けないことが確認できた。敷地南側の法面には竹林が残っていた。これなら340万円でも行けるかもしれないと考えた。

　岩元氏から320万円くらいだと聞いて納得。腹八分目がいちばんいい。この単価なら文京区などの競合物件に負けないのではないか。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　岩元氏とは他の現場でもお会いしているが、岩元氏が所属する女性中心の部署のリーダーは高荒美香氏だ。初めてお会いしたのは3年前だが、当時は次長だった。現在は営業本部第四営業部副部長で、この４月１日には同部営業統括グループ長兼営業推進部長兼営業企画室長に昇格する。

　同社は４月１日付で現社長の村山義男氏が会長に、副社長の島田和一氏が社長にそれぞれ就任するが、島田氏は高荒氏を以前から高く買っていた。全幅の信頼を寄せているようだ。

モデルルーム

タカラレーベン　「巣鴨」で同社初の高単価マンション（2011/2/7)

花牟禮氏

大規模修繕実行委員・花牟禮幸隆氏が改修の経緯などを語る

　マンションコミュニティ研究会（代表：廣田信子氏）は3月20日、多摩市の「エステート鶴牧4・5住宅」大規模修繕実行委員・花牟禮幸隆氏を講師に招き、国土交通省の平成24年度(第2回)「住宅・建築物省CO2先導事業」にも採択された「省エネ改修」について勉強会を行なった。

　「省エネ改修」は、工事を担当した長谷工リフォームと共同で提案したもので、住みながら屋根を含む建物躯体の外側を断熱材で包み込む外断熱工法やインナーサッシを採用することなどでコンクリートの寿命を2倍（45年から90年）に延ばし、CO2排出量を23％削減できるもの。共同住宅の省エネ改修のビジネスモデルとしての展開も視野に入れたプロジェクトとして評価された。

　「エステート鶴牧4・5住宅」は、多摩市鶴牧4丁目に位置する敷地面積約49,000㎡、壁式鉄筋コンクリート造の2～5階建て全29棟356戸の団地。建物完成は昭和57年3月（築32年）。工事期間は平成25年2月～26年3月。工事費は約11.6億円。このうち補助対象部分の50％が補助金で賄われ、1戸当たりの補助額は約100万円。

　花牟禮は、平成23年7月から屋根の葺き替えを中心とする大規模修繕の検討に着手したこと、一度は予算面で外断熱を断念したこと、長谷工リフォームの提案を受けわずか10日間くらいで提案書を作成したこと、4分の3同意を得るため臨時総会の直前までマンガによるニュースなどで説明を徹底させたこと、3億5,000万円の銀行融資を取り付けたこと（金利1.25％のうち１％は都の利子補給）、反対者は25人いたことなどを話した。

◇   　　　◆　　　◇

　記者は、康和地所や明豊エンタープライズ、ナイスなどの新築マンションの取材を通じ外断熱のよさは分かっているし、同じ多摩ニュータウンには地元の建築のプロ集団が企画した「永山ハウス」もある。

　よさは分かっていたつもりだが、長谷工リフォームがこの「省エネ改修」のニュースをリリースしたときは驚いた。記者が住む団地は「エステート鶴牧4・5住宅」に近接しており、築年数も住棟構成もよく似ており、「まさかそんな大規模団地で、後付の外断熱なんかできるわけがないし、合意形成も難しい」と思っていたからだ。工事中の現場を何回か見た。外壁に断熱材を張る工事は気の遠くなるような工事に思えた。

◇   　　　◆　　　◇

　花牟禮氏の話は、そんな疑問を吹き飛ばした。目からうろこだった。高経年のマンションはどのようにして価値を維持・向上させるか、いかに合意形成を図るべきかなどを教えてくれた。

　まず、団地の価値の維持・向上。大規模修繕は定期的に行なわなければならないのは当然だが、花牟禮氏は「単なる修繕では建物の老化と入居者の高齢化により魅力は低下し、資産価値は低下するばかり。建て替えも選択肢にあると考える人はいるかもしれないが、郊外では駅近辺や、都心部と違い、余剰床を売って資金を捻出しようなどということは絶望的」「改修により建物の維持を図る場合、内外の居住環境の向上、すなわち、建物の長寿命化や、外構、住戸内温熱環境等、住環境の性能アップを計るなどして資産価値をあげ、安心して快適に住み続けられるものにしないと若年購買層に対する団地間競争に勝てない」などと話した。

　合意形成について花牟禮氏は、「10年前から機会あるごとに団地の価値向上について話し合ってきた。約10人の理事は輪番制だが、10年間となると約100人と意識の共有ができたのではないか。」「価値の維持･向上は一つの団地だけでは限界がある。団地を取り巻く周辺環境が団地の魅力を増す。特に商業は重要であり、近隣の団地とも連携し、地元のスーパーを守ろう、盛り立てようと話してきた」などと語った。

　花牟禮氏は著名な設計会社「アール・アイ・エー」の東京支社設計担当参与を務める一級建築士でもある。建築のプロとして継続して入居者と接し信頼を得てきたのがプロジェクトを成功に導いたのだろう。記者は工事が終わった住棟の居住者から「暖房なんかぜんぜん使わなくても快適」という声を聞いた。

　アール・アイ・エーが設計したマンションでは、記者は首都圏不燃建築公社・三菱地所「パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス」を思い出す。

後姿が美しい「パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス」　「マンション環境性能表示」☆３つ（2010/3/8）

完成した「千駄ヶ谷緑苑ハウス」

　築43年の旧耐震賃貸住宅（一部事務所）を耐震補強し、内外装や設備を一新するリファイニング手法を用いた分譲マンション「千駄ヶ谷緑苑ハウス」が完成し、3月22日、関係者に公開された。約140人が参加した。

　物件は、JR中央線千駄ヶ谷駅から徒歩3分、渋谷区千駄ヶ谷5丁目に位置する7階建て全17戸（事務所3／住戸13）。専有面積は30.50～86.12㎡。建設年は昭和45年（築年数43年）。事業者はハチハウス。設計・監理は青木茂建築工房（意匠設計）、金箱構造設計事務所（構造設計）。施工は山田建設。竣工は平成26年3月。

　建物は、道路を挟んだ北側に新宿御苑があり、屋上からは新宿のビル群や神宮外苑花火が眺められる好立地にありながら、旧耐震であるうえ間取り・設備の陳腐化が進んでいた。建物を建て替えずに先代から譲り受けた建物をそのまま残したいという意向を受けてハチハウスが物件を取得。

　改修にあたっては、耐震性能を向上させるため構造・計画上不要な部分を撤去して軽量化を図り、使い勝手や意匠を損なわないよう補強をバランスよく行い、北側や南側の開口部を大きく取る工夫を行っている。

　外壁は中性化対策としてタイルを使用。屋上は外断熱として緑化も図っている。防音対策としてはスラブ厚が120ミリだったため、遮音性能の高いフローリングを採用。設備計画では縦配管を共用廊下側に設置することでメンテナンス性を向上させた。

　建物の価値向上のために1,600ページに及ぶ補修個所の全数を記載した「家歴書」を作成。耐用年数は第三者機関の調査の結果、推定耐用年数は残り50年と診断された。耐震性の確保、建物の長寿命化、適法性の確保、商品競争力を確保したことなどで住宅ローンが借りられるようにもした。

　現在まで13戸が全て契約・申し込み済み。坪単価は290万円。

　設計・監理を担当した青木茂建築工房・青木茂主宰は、「リファイニングによる住宅の再生は、賃貸の再生、居ながらの再生、分譲の再生、賃貸から分譲への再生をこれまで行ってきた。金融も含めどのようなケースでも対応できるという意味で集合住宅の再生は完成した」と話した。

　ハチハウスのオーナー・岡本軍八氏は、「私は74歳。これまで50年間、不動産事業にかかわってきた。最後の仕事として社会に還元したいという思いで取り組んできた。当初予算は坪70万円と想定していたが、耐震補強費などがかさみ結果的には坪100万円になった。しかし、分譲単価は想定していた240万円から290万円に上昇しても、お客さんが商品性を評価してくれた。内覧会でみなさんびっくりしていた。〝死ぬしかない〟と思っていた建物がリファイニングによって生まれ変わり、十分採算に乗ることが実証できた。夢のチャレンジが成功した」と語った。

岡本氏（左）と青木氏

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」については、工事中の段階でも記事にしているのでそちらも参照して頂きたい。百聞は一見に如かず。青木先生のすごさが分かった。デザイン力も素晴らしい。倉庫だった１階は天井高が4ｍあったことから、ロフト付きにし、耐震性を確保しながら開口部を大きくしたこと、梁やカーテンレールの部分はライティングを施し、最上階は外廊下部分を専有化するなどの工夫を凝らしている。リフォームや今流行のリノベーションとは全く異なるものだ。

　もうひとつ驚いたことがある。岡本軍八氏が登場したことだ。岡本氏については別掲の記事を読んでいただきたい。記者は9年前、岡本氏にお会いし、記事にもしているが、すっかり忘れていた。岡本氏には失礼だが、もう過去の人だと思っていた。岡本氏自身も「浦島太郎になっちゃった」とその時話している。

　昨年取材したとき「ハチハウス」はどこかで聞いたような気がしたが、ハチハウス・青木歩実社長が軍八氏の娘さんだとは全然思わなかった。「ハチ」はロッキード事件のハチのひと刺しか連想できなかったし、青木茂氏の娘さんかと思って質問したぐらいだ。軍八の「ハチ」を社名に使うなどやはり岡本氏は只ものでなかった。

　岡本氏は、「山田建設の山田社長は長いおつきあい。どこも工事を受けてくれなかったのに意気に感じてやってくれた。近く中堅のデベロッパー向けに説明会をやる」と意気込んでいた。すっかり旬が過ぎた岡本氏がよみがえったのが何よりうれしい。リファイニングは人間再生にも応用できるのか。

　　
梁の部分をライティング処理　　　　　　　　　　　　　　　屋上の緑化

　　
窓の外は新宿御苑　　　　　　　　　　　　　　　　　倉庫だった1階部分の天井高は4ｍのロフト付き

　　
リファイニング事例のひとつ「清瀬けやきホール」のビフォー（左）とアフター（写真撮影は「イメージグラム」）

千駄ヶ谷のリファイニング建築に見学者300人（2013/11/12）

岡本軍八氏に久しぶりにお会いして（2005/３/３）

「セントラルレジデンス調布ステーションコート」完成予想図

　京王線調布駅前の再開発マンション住友不動産「セントラルレジデンス調布ステーションコート」を見学した。整備が進む駅前広場に面した一等地のマンションだ。

　物件は、京王線調布駅から徒歩２分、調布市布田４丁目に位置する１６階建て全190 戸（事業協力者住戸29 戸含む）。専有面積は41.71～82.47㎡。価格は未定。竣工予定は平成27年１月。施工は清水建設。

　マンションは、京王線の地下化に伴う市の駅前広場整備事業を中心とした街づくり方針に沿って建設されるもので、公益施設・商業・業務施設からなる複合開発。地下に市の自転車置場が設置され、3階までは業務・商業施設となる。

　建物は、北側コーナーにガラスカーテンウォールを配し、全体的に落ち着いたモノトーンの素材・色調を採用し、白い縦ラインのアクセントを入れることで端正な表情にしているのが特徴。住宅部分は4階からで、70㎡が中心、その他41㎡のコンパクトタイプや54㎡の小家族向けタイプが約4割。一部の住戸は、足元から天井近くまで設置した大型窓「ダイナミックパノラマウインドウ」を採用している。

　販売を担当する同社住宅分譲事業本部首都圏営業所主任・長嶋史和氏は、「3月1日から予約で見学を受け付けているが、毎週土日に設けた各日の予約枠18組はほぼ満席。分譲を待ち望んでいた方が多い。私がこれまで15年間担当したマンションの中でこの物件が一番立地がいい。府中？桜上水？　負けません。仙川？　予算的に難しい方は仙川を検討されると思います」と話した。

◇   　　◆　　　◇

　調布は、記者が結婚して最初に住んだ街。京王線沿線の中ではもっともポテンシャルの高い街だった。最近は伊勢丹が進出した府中に押され気味だったが、京王線の地下化にともなう整備計画の進行によって再び輝きを取り戻しつつある。線路だったところに京王電鉄が商業・業務ビルを3棟を計画しているが、現段階で詳細は不明。

　マンションでもっとも気になるのが価格だ。長嶋氏は「南向きの価格の高いところから分譲する予定で、70㎡台で6,000万円台の後半」としか話さなかったが、府中にも桜上水にも負けないということからおのずと単価は推測される。

　徒歩5分圏には大型商業施設や市役所、図書館、コンサートホールが揃っている。単身者・DINCSを含め申し込みが殺到するかもしれない。

外観

「Brillia 狛江Farm＆Garden」完成予想図

　東京建物がモデルルームをオープンした「Brillia 狛江Farm＆Garden」のモデルルームを見学した。現段階で価格は未定だが、周囲は第一種低層住居専用地域だけに人気を呼ぶ可能性は十分と見た。

　物件は、小田急小田原線狛江駅から徒歩8 分、狛江市中和泉3 丁目に位置する5階建て全39戸。専有面積は60.28～90.40㎡、価格は未定。入居予定は平成26 年11 月下旬。設計・監理はコモン・リンク一級建築士事務所。施工は南海辰村建設。

　敷地の東側は道路に面しているが、それほど交通量は多くなく、敷地南側も西側も用途地域は第一種低層住居専用地域。典型的な「狛江」の住宅街だ。

　39戸という小規模物件の特性を活かし、居住者の顔が分かる「食べられる景観」をテーマにした「コモンファーム（菜園）」や「コモンガーデン（庭園）」を設置しているのが特徴。また、バルコニーには花台とスロップシンクを設けている。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　取材した段階では価格は公表されなかったが、記者の想定内に収まるのではないかとみている。

　面白いのは、住戸プランは多くが東向きで、バルコニーに花台を設けていることだ。住戸の外廊下側に花台を設置している例はたくさんあるが、バルコニー側に設置しているのは見たことがない。しかし、バルコニーにプランターを設置するマンション居住者はたくさんいる。これは歓迎されるはずだ。

　
「コモンガーデン」（左）と「コモンファーム」

「ライオンズ練馬レジデンス」（写真提供は同業の岡本郁雄氏。ご本人は「クレジットはいらない」と仰ったが、これは礼儀。岡本氏は精力的にマンションの取材をされている方。以下同じ）

　大京は3月11日、日本初の「太陽熱戸別給湯システム」を採用したマンション「ライオンズ練馬レジデンス」が竣工したのに伴い報道陣向けに内覧会を実施した。

　「太陽熱戸別給湯システム」は、屋上で集熱された熱を利用して貯湯タンクの湯を沸かし、高効率の熱源機エコージョーズと組み合わせることでバスやキッチンなどに効率よく給湯するシステム。

　太陽光パネルのエネルギー変換効率が10～20％であるのに対し、太陽熱のエネルギー変換効率は40～60％と高く、現地は周辺に高い建物が建つ可能性が低い第一種低層住居専用地域に立地し、最大限に屋上を利用できることから同社は採用に踏み切った。　「ソーラー追い炊き」と「風呂熱回収」が行えるシステムは今回が初めて。

　システムの採用には1戸当たり約80万円のイニシャルコストが掛かっているが、このうち3分の2は経産省と東京都環境公社の補助事業で賄われている。入居者は3人家族で給湯使用量の約25％を太陽熱で賄うことができ、CO2削減量を約37％削減できるとしている。

　マンションは西武池袋線練馬駅から徒歩11分の4階建て全61戸。坪単価は247万円。残りは2戸。

屋上の太陽熱集熱パネル（左）とバルコニーに設置されている貯湯ユニット（寸法は70㎝四方、高さは2ｍくらいか）

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　なかなかいいマンションだ。「太陽光」か「太陽熱」か、記者もまだよく分からない部分もあるが、今回のシステムは触媒を屋上までポンプで揚げるのは12ｍが限度のようで、低層マンションにしか採用できないのがネックのようだ。

　61戸の戸数の割には立派な水盤とミスト散布装置があり、同社独自のパッシブデザインも採用されている。この水盤・ミスト散布・パッシブデザインは大きな威力を発揮するのではないか。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　今回の「太陽熱戸別給湯システム」は「日本初」と同社は謳っているが、「日本初」は＝「世界初」だそうだ。先日、記者発表会を行った東急不動産「ブランズ品川勝島」の「マンション戸別エネファーム」は「世界初」と謳っていた。　

　「日本初」と「世界初」は雲泥の差があるような気がするが、わが業界はこの種の「初」をここのところ連発している。「世界初」はさすがに「品川勝島」だけだが、「日本初」「業界初」「首都圏初」「○○区初」「○○エリア初」「○○駅圏初」などあげたらきりがない。しかも「初」を謳うのは設備機器だけでなく、規模や高さにも用いられるから「初」もの尽くしだ。

　だれかが「2番じゃダメなんですか」としゃべり大ひんしゅくを買ったが、1番じゃなきゃダメな場合と2番でも3番でもいいのはケースバイケースだ。日本で2番目に高い「北岳」は記者も含めてほとんどの人は知らないだろうが、知らなくたって問題はないし、北岳に怒られることはない。

　先の冬季オリンピックでわれわれは羽生結弦さんの金メダルに沸き返った。しかし、その一方で、メダルが取れなかった高梨沙羅さんや浅田真央さんにも拍手喝采したではないか。

　「初」を謳うデベロッパーは根拠を示しているので問題はないのだが、いったいその「価値」はどの程度のものなのか「見せる化」を図らないと、みんな希薄化してしまうだろう。ユーザーはそんな「初」に惹かれてマンションを購入しているとは思えないし、そもそも不動産は〝唯一無二〟の特性を備えている。その土地の魅力を最大限に引き出すのがデベロッパーの役割だ。

1階の水盤（ミスト散布機能付き）

わが国初の太陽熱を利用した「太陽熱利用戸別給湯システム」 大京「ライオンズ練馬レジデンス」に導入（2013/2/21)

「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」

　三菱地所レジデンスと鹿島建設は3月10日、「ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス」で建物内モデルルームとして使用していた３戸が3月8日に抽選分譲した結果、最高倍率14倍、平均倍率８倍で即日完売したと発表した。3戸の価格は6,688万～7,998万円。専有面積は74.39～81.61㎡。

◇   　　◆　　　◇

　モデルルームは先日行なわれた記者見学会でも公開された。抽選になるとは思ったが、3戸に対して申し込みが24件。2020年のオリンピック開催が決まったとはいえ、この倍率はすごい。同社は引き続いて分譲する隣接の「ティアロレジデンス」の単価については公表していないが、この調子だと坪300万円近くになるかもしれない。

　記者は、このマンションが分譲する前は坪単価320万円とはじき出した。それぐらい価値のあるマンションだと当時は思った(戸数が多いので300万円前後だろうとは予想したが）し、先日、完成した建物を見学してその評価は間違っていないと思う。約50平方メートルある高級ホテル並み仕様のゲストルームの宿泊費（リネン代）が3,500円というのも破格の値段だ。

　今回の即日完売にほくそ笑んでいるのは住友不動産かもしれない。「ドゥ・トゥール」は320万円くらいになるか。三菱地所レジデンスの隣接地でタワーマンションを分譲する三井不動産レジデンシャルはどういう戦略に出るか。豊洲の「ららポート」と結ぶ渡し舟は中央区や江東区、地域住民の後押しがあればひょっとしたら実現するか。都は反対する理由がない。

三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」完成（2014/3/３）

「パークタワー東雲」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルは3月7日、江東区東雲の大規模タワーマンション「パークタワー東雲」が竣工したのに伴い、報道陣向けに竣工見学会を行った。タワーマンションではほとんど前例がないと思われる躯体に「エコボイド」「ソラテラス」を設置し、上昇気流によって心地よい空気の流れを生み出す工夫を施した物件で、その良さを目の当たりにした。

　詳細は、別掲の記事を参照していただきたいが、震災後の逆風をもろともせず早期完売したマンションだ。第1期の販売開始は2012年9月。それから第4期の2013年10月までわずか1年2か月で全585戸を完売した。価格は2,978万～6,960万円（最多価格帯4,500万円）、坪単価は224万円。

　東雲エリアでは、第一弾の三菱地所レジデンス「Wコンフォート」が超割安単価だったことも手伝って記録的な売れ行きを見せたが、その他の物件は完成後も残っていたのではないか。近接するマンションなどは完成後1年以上経過しているが完売になっていない。「豊洲」より単価は安いが、生活利便施設やアクセスの差が売れ行きに出ている。

　このマンションも、先行する野村不動産の後で、震災による逆風も吹き荒れていたときに分譲開始された。普通だったら苦戦はまぬかれないところだが、商品企画が図抜けていた。「エコボイド」「ソラテラス」は業界の常識を破るものだった。隣接する「キャナルコート」には山本理顕氏、隈研吾氏、伊東豊雄氏など錚々たるメンバーが企画に参画した「ボイド」付きの賃貸があるが、タワーマンションでは初の試みだろうと思う。

　実際にこの「エコボイド」も「ソラテラス」も体験したが、キャッチボール、バスケットボール、駆けっこ、体操、ドッグレース（ラン）が建物内のオープンスペースでできるなんて信じられない。（管理規約でスポーツは禁止されるようだが）

　免震工法を採用したのは最初からそのようにしていたもので、震災によって変更したのではない。長期優良住宅認定、都の「マンション環境性能評価」制度で満点の星15個も獲得しており、最高レベルのマンションを体験した。1階の茶室は、女性記者から「ここに和服を着て入る勇気がない」という声も聞かれた。なるほど衆人〝監視〟ではそうかもしれない。ただ、同社はなかなか考えている。ボイドに面した廊下手すりの高さは一般的な1110ミリではなく、1350ミリにして眺めるときの恐怖感を軽減しているという。つまり、上からは誰が茶室に入ったかは、背の高い人しか見えないということだ。

　もう一つ、なるほどと思ったのはボイドに面した壁面はセラミックコーティングを施しており、反射によって下層階も明るくなる工夫を行っている。

茶室

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　取材の帰り際に「シガーバー（喫煙所）」が1階エントランス部分にあることに気が付き利用した。大規模だから設置したのだろうが、喫煙者にはうれしいスペースだ。関係者にそのことを話したら、このシガーバーの設置を提案したのは、見学会で商品企画について説明した同社都市開発部開発室・永田愛理氏だった。

　記者は女性だから男性だからと差別する気は全然ないが（知らず知らずのうちに色眼鏡で見ているのだろうが）、おそらく同社も男性優位の社会が形成されているはずだ。嫌煙ムードが蔓延・充満する中で、永田氏が堂々と提案できるのは、いかに顧客満足に応えるかを最優先しているからだろうと思った。本来、商品企画に女も男もない。家事労働について疎い男性に問題があるのだ。

　永田氏としばし歓談して気分よく帰ったが、そのあとの積水ハウスの決算発表会で今年2月に設置されたばかりの「ダイバーシティ推進室」室長・伊藤みどり氏とも話ができた。とてもハイな気分になった。

　　
ソラプラザヘルス（左）とソラプラザギャラリー

　　
ソラプラザヒーリング（左）とソラプラザビュー

三井不レジ「パークタワー東雲」　見どころ多い「レジデンシャルスマート」（2012/10／24）

　
「ブランズシティ品川勝島」完成予想図

　東急不動産は3月7日、国土交通省「住宅・建築物省CO2先導事業」に採択された「東急グループで取り組む省CO2推進プロジェクト」第一号マンション「ブランズシティ品川勝島」のモデルルームを3月下旬にオープンすると発表した。同日、記者発表会を行った。

　物件は、京浜急行本線鮫洲駅から徒歩11分、品川区勝島一丁目に位置する18階建て前356戸（分譲は335戸）。専有面積は71.01～90.23㎡、予定価格は4,400万円台～6,900万円台（最多価格帯5,200万円台）、坪単価は230万円。設計は日建ハウジングシステム。施工は大豊建設。竣工予定は2015年7月下旬。

　世界初のマンション向けエネファームを導入するほか、エネルギー、モビリティ、勝島の森、パッシブデザイン、防災、コミュニティの６つを“シェア”することで、省エネ・省CO２の暮らしを実現する「BRANZ SHARE DESIGN」をコンセプトとして採用しているのが特徴。東京都の「マンション環境性能評価」では満点の星15個に1つ欠ける14個を獲得している。

　発表会に臨んだ同社広報・CSR推進部長・熊沢基好氏は、「昨年からリブランディングに取り組んでおり、当社のマンションブランド〝ブランズ〟の認知度は高まってきた。今回の物件は、住環境を創造し、トータルで生活をシェアする提案を盛り込んだフラッグシップ物件として位置づけている。CSR活動としても先進的な取り組みができた」と挨拶した。

◇   　　◆　　　◇

　単価については、先ごろ行なわれた同社ループの記者懇親会で、担当役員の大滝岩男常務に「230万円ぐらいでしょ」と話したら常務は「いい線だね」と答えた。東京競馬場へは歩いて行ける。競馬場は嫌悪施設では全然ない。厩舎の匂いは風向きもあるだろうが、ここまでくれば匂わないのではないか。

　省CO2の取り組みでは、居住者の使用エネルギーやライフスタイルなどの情報を東急住生活研究所と東京都市大学が産学共同で分析・検証し、今後の商品企画などに生かしていく。また、省CO2行動を促進するため東急ストアの買い物優待を行なうほか、国が運営する排出権取引スキーム「J－クレジット」に登録・売却することで年間100万円の収入を見込む。

シェアガーデン

◇   　　◆　　　◇

　意欲的な取り組みは理解できるが、記者は「世界初のマンション向けエネファームを全戸に導入」と前面に謳っているのはいかがなものかと正直思う。

　今回のエネファームは東京ガスとパナソニックが共同開発したものだが、他のガス会社やメーカーも戸建て向けに取り組んでいる。「世界初」というのはあくまでも「マンション向け」であり、総合地所も同じタイプのものを採用するので。正確には「同時世界初」ではないか。また、この種の機器は日進月歩のはずで、同業他社がもっと優れたものを開発すれば「世界初」の価値は薄れていく。1基200万円とコストもかかるし、約2㎡のスペースを小さくするのも課題だ。

　「世界初」を強調すればするほど、他の取り組みの良さ、訴求力が薄れてくるような気がしてならない。

エネファーム

◇   　　◆　　　◇

　もう一つ。細かなことだが、モデルルーム提案について。いまマンション業界は、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産、野村不動産の4強がトップ争いを演じている。

　記者は判官贔屓だから、この4強のうちどこが抜け出すか脱落するかを注目している。各社とも必至だろう。競えあえばあうほど商品企画はよくなるだろうから、ユーザーにとっては歓迎すべきことだ。一方で、2番手グループの同社や東京建物、大京、新日鉄興和不動産、NTT都市開発などには頑張ってほしい。戸数では勝てなくていい。供給量など何の価値もない。それよりも商品企画であり、それぞれ特徴を打ち出すべきだ。

　なぜ、今回のモデルルームの提案を持ち出したかというと、造花の壁掛けが設置されていたのだが、どうして本物の観葉植物にしなかったかだ。同社はどこよりも早く壁面緑化提案（本郷、川口など）を行なっている。同社の本社の玄関や受付などには同社とグループ会社の石勝エクステリアが共同開発した素晴らしい壁面緑化のアートが掲げられている。前日（6日）の三井不動産レジデンシャルの｢武蔵小杉｣の各エレベータホールには「ミドリエ」が掛かっていた。ユーザーはこうした何でもないようなことに感動するのだ。

　さらに言えば環境・ユニバーサルデザインの取り組みだ。記者は、同社こそがもっとも早く環境共生やユニバーサルデザインに取り組んできたデベロッパーだと思う。パッシブの取り組みでも他を圧していた。熊沢氏も言った。「当社にはそのDNAが受け継がれている」と。「世界初のエネファーム」より、こちらのほうがはるかに価値がある。ランドスケープデザインは石勝ではないのか。リリースには載っていないが、建物の設計は日建ハウジングシステムだ。

販売事務所に設けられたシェアガーデン（本物の草木は無理だろうが、もっと工夫できたはず）