黒住昌昭氏

　昨年8月、財団法人住宅管理協会が担っていたUR賃貸住宅の管理業務を引き継いで設立された株式会社URコミュニティの社長に、前マンション管理業協会理事長で大京アステージ会長だった黒住昌昭氏（72）が就任して10カ月が経過した。今から2年前、「70歳になったら仕事を辞める。男の美学だ」と宣言して理事長職も会長職も退いた黒住氏がどうして舌の根も乾かないうちに新会社の社長に就任したのか－黒住氏にインタビューした。

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　－「男の美学」と宣言し全て辞められてから1年でどうして社長に就任されたのか

　「そう言われるだろうと予測していた。13兆円の借金を抱えるURが新会社の社長に官僚OBを据える訳にはいかないということで〝トップはあいつだ〟と私にお鉢がまわってきたのだろうが、受けた以上、老骨に鞭打ってお役に立とうと決めた。ドラスティックには進めないだろうが、この8カ月間でじわじわと分かってきた。真っ先に手をつけたのが会議。エンドレスの会議は禁止した。定時にスパッとやめると、出席者全員がそれ以降の時間に予定が入れられる」

　「全国にある70数万戸に住んでいらっしゃる居住者の皆さんはお客さん。滞納者も同じ。これまでは無駄もあったし、お客さん目線が欠けていた。しかし、社員のレベルはみんな高い。このよさを生かし〝住まう〟楽しさをお客さんと一緒になって考えていきたい。孤独死などは何とかしてなくしたい」

　「独法改革で随意契約はダメになったが、全て競争入札制にして〝安かろう悪かろう〟でいいのかという問題がある。入居者も不幸になる。一定の質を保つためにも継続性が必要だ」

　（記者は「男の美学」も立派だが、絶対にみこしを担ぐ人や集団が現れるだろうとみていた）

　－山根弘美氏の理事長抜擢は見事だった

　「山根さんにバトンタッチすることは退任する2年半くらい前から考えていた。私など現場を全然知らないが、山根さんは現場のたたき上げ。樋口さん（大和ハウスの樋口会長）はさすがだし、山根さんもすごい。最初は固辞されたが、最後は他の理事の方も含め了承してもらった。俺の目に狂いはなかったと、少しは自負している」

　－辞めてから何をされていたか

　「青山のNHK文化センターに1年通い、中高年の女性ばかりの中で水彩画を習った。私はもともと画が好きで中学のとき総理大臣賞を受賞した。種を明かすと、私は色弱で、色使いが普通と違う。それが評価されたのだろう。銀行（三和）の面接でも、面接の担当者から『当行は色弱者を採用しないんだよ。まあ、しかし、せっかくだからこれが判別できるか試してみよ』と伝票を渡された。私は伝票に記号が付いているのが分かったので、それで仕分けした。その担当者は『完璧じゃないか』と採用を決めてくれた。その後、三和は色弱の基準を撤回した。赤か青か白か黒かの色分けでなく、○△□などの記号でものごとを判別できるようにすれば色弱者が救われる」

　（全国に色覚異常は300万人とか。ユニバーサルデザインの視点からも考えないといけない。絵の話もよく分かる。記者も小さい頃から絵が好きで自分がいちばん上手と思っていた。中学のとき、同級生の色使いに絶句したことがある。えもいわれぬ紅葉が描かれていた。かなわないと思った。あとで彼が色弱だったのを知ったのだが、子供心にも既成概念でしかものごとを考えられぬ自分を恥じた）

　「いま凝っているのは料理。これまで料理などやったことがまったくないが、5、6年前、樋口恵子さんが、大学の会報誌「学士会報」（黒住氏も樋口氏も東大卒）だったか、〝男子厨房に入らずなどと気取って料理をしない人は無能〟などと書かれたのにムカッときて、それから見返してやろうと覚えた。いまでは女房も子どもも孫も美味しいと褒めてくれる。女房に言わせると、レシピ通りにやるからだと」

　（奥さんの言い草は記者もよく分かる。「私のように目分量でやってみなさいよ」という挑発だ。これが難しい。油の温度など何度試しても分からなかった。いつも温度計を差し込んでタイムを計ってから揚げをつくった）

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　記者は黒住氏の話を聞きながら「メザシの土光さん」と呼ばれた故・土光敏夫氏と京セラ名誉会長の稲盛和夫氏を重ねあわせた。土光氏がIHIの社長を退いたあと、東芝の再建を請われて昭和40年に社長に就任したのは69歳のときだ。その後、土光氏は経団連会長、第二臨調会長に就任するが、第二臨調会長は85歳で就任している。

　稲盛氏が2010年1月に日本航空の会長に就任したのは78歳のときだ。記者は「腐っている日航を再建することなど不可能。失敗したら名誉に傷が付く」と心配したが、稲盛氏は見事に再建をやってのけた。

　東芝や日航と同様、現在のURも試練に立たされている。約14兆円の賃貸住宅などの資産を保有する一方で13兆円もの借金を抱えており、独立行政法人改革論議の渦中にある。

　膨大な借金は放漫経営の結果として批判されるのは否めないが、国の住宅政策に沿って良質な住宅供給や都市の再生・活性化に果してきた役割は大きい。優れた技術・ノウハウをどう次代に継承していくのかも問われる。77万戸の賃貸住宅居住者の生活もかかっている。役割は終わったと切り捨てるわけにはいかないはずだ。

　黒住氏は72歳だ。数年前、「死ぬかと思った」（黒住氏）大病を患っているが、2カ月で現場に復帰した。この日の黒住氏は管理協理事長を務めていたころと同じだった。

　この話を黒住氏にしたら「滅相もない」と否定されたが、黒住氏が三和銀行時代に渡邊忠雄会長の秘書を務めたとき、渡辺氏も72歳のときだったと話した。

　帰り際に見せてもらったのだが、黒住氏の机の上にはこの5カ月間で北は北海道から南は福岡まで全国に27カ所ある「住まいセンター」を回った分厚いファイルが置かれていた。ファイルにはびっしりとメモが書かれていた。

　「事前に連絡すると、かえって気を遣わせるし、業務に支障が出てはいけないので自分で場所を確認し、秘書にも告げず出かける。私の顔など知らない受付の女性は『どちら様ですか』と尋ねてくる」そうだ。

　現場を大事にするのは土光氏もそうだった。地方の工場を訪ねるときは秘書をつけず一人で夜行電車に乗り夜行電車で帰るのが習慣だったという。徹底した現場主義を貫いた。土光氏や稲盛氏と黒住氏を重ねあわせて考えたのは間違いでないと思う。URの進むべき方向性を示してくれると確信している。

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　記者の独断と偏見だが、黒住昌昭氏について少し紹介する。

　平成9年6月、バブル崩壊後苦境に陥っていた大京を再建するため当時のメインバンク三和銀行から副頭取を務めた長谷川正治氏と、翌年には当時常務だった黒住昌昭氏が送り込まれた。長谷川氏は大京の社長に、黒住氏は大京管理の社長にそれぞれ就任した。

　長谷川氏は社長就任会見で「早く、早く。早く」を三連発したように、矢継ぎ早に思いきった改革を断行した。完成在庫が山積していたのを逆手にとって「完成販売」なる妙案を打ち出したのもそのひとつだ。一方の黒住氏は地味な管理会社ということもあって表舞台には登場しなかった。しかし、記者は長谷川氏が再建のメドをつけたら後任社長には黒住氏が就任するのだろうとみていた。

　2人の考え方、経営手法にも興味をそそられた。例えて言うなら長谷川氏は名刀政宗だ。切れ味鋭い太刀を真っ向から振り下ろす、柔道に例えるなら背負い投げで相手を畳に叩きつける一本勝ちにこだわる方だった。それまでの不動産業界のトップにはほとんどないタイプの登場だった。

　黒住氏の性格は長谷川氏とは間逆、見事な対象をなした。日本刀ではなくのこぎりだ。歩みは緩やかだが、ギコギコとじっくり時間をかけ確実に大木を倒す樵のような人だと思った。柔道なら一本背負いではなく、寝技に持ち込み、相手を弱らせるか、あるいは〝もう止めよう〟と耳元で囁き、相手に決定的なダメージを与えない寝業師だとみていた。

　その後の経緯は省くが、記者の予測は外れた。平成16年5月。若返りを理由に同社の幹部はほとんど退任し、長谷川社長も健康を理由に退任した。新しい社長には三和銀行出身の山﨑治平氏が就任した。黒住氏はそのまま大京管理の会長にとどまった。

　それから10年。同社は、競争が激しくリスクも多い単品事業のマンション販売の経営からマンション管理を含めた「住生活総合サービス業」へと脱皮を図ってきた。成果を挙げているのは周知の事実だ。

　URコミュニティがどのような路線をこれから歩むのか。そのヒントは今回のインタビューにあると思う。

「アパホテル<半蔵門平河町>」

　アパグループは6月23日、2010年4月～2015年3月の中期5カ年計画「SUMMIT5・頂上戦略」に基づく20棟目のホテル「アパホテル<半蔵門平河町>」を開業した。

　同計画では、都心3区（千代田・港・中央）を中心に都心部でホテルの客室数10,000室を目指しており、現在まで33棟7,840室を開発（設計・建設中含む）。今回のホテルは20棟目で、東京メトロ半蔵門線半蔵門駅から徒歩3分、客室数は231室。

　山形県が所有する土地をグループ会社のアパホームが賃借し、アパホテルが入居・運営を行なう。山形県民が宿泊する場合は、通常料金の2分の1から3分の1の料金で宿泊できる優待も行なう。

　開業記者発表会に臨んだ同グループ・元谷外志雄代表は、「当初の頂上戦略の目標は7,500室だったが、上方修正して10,000室にした。来年3月までに何とか達成したい。土地も建築費も上昇しており、当社の投資基準に沿わなくなってきたので、今後は脱土地戦略を推し進める。今回は山形県のコンペに当選したもので、脱土地戦略のモデルケースにしたい。巣鴨駅前の都有地や両国のホテルもコンペで当選したもの。幸い内外の需要が旺盛で、都心のホテルは100％稼動が続いている」と語った。

　また、アパホテル・元谷芙美子社長は、「都心の一等地で開業でき感無量。コンペの面接では泡沫候補にされるのではと思ったが、日本一の企画のアパのビジネスモデルが認められた。3件も続けてコンペに勝ち抜くことができた」と話した。

　毎日24室は山形県民優先宿泊が可能。県民からすでに300件の予約が入っているという。

　記者会見での質疑応答は指名制で産経新聞しか指名されなかった。

元谷アパホテル社長（左）と元谷アパグループ代表

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　記者発表会のあとで行なわれたテープカット、披露宴には同社関係者ら多数が参加。来賓として挨拶した原田義昭衆院議員は元谷代表が主宰する「勝兵塾」の特待生としてアパグループを褒め、上野ひろし衆院議員は「一泊したが素晴らしい」と「素晴らしい」を数回繰り返し、浜田和幸衆院議員も「体験宿泊したが、ベッドもアメニティも素晴らしい。ビジネスホテルの枠を超え、シティホテル並みになった。議員のオアシスになる」と絶賛した。

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　上野議員や浜田議員が体験宿泊した部屋は分からないが、23㎡のデラックスツインは1泊50,000円から。11㎡のシングルは18,000円から。ホテル関係者によるとアパのシングルは9㎡からあるそうで、このホテルは広めということだ。記者は一度も宿泊したことがない。

23㎡のデラックスツイン

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　元谷芙美子社長は今日も帽子姿で登場。馬鹿を承知で「社長、いったい帽子はいくつお持ちですか」と質問したら、間髪を入れず「230個」と返ってきた。（社長の帽子の数は女性なら誰もが知っている旧聞であることを記者は知らなかった。家に帰って「あなた馬鹿ね。みんな知ってるわよ」とまた馬鹿にされた）

アパ 頂上戦略を軌道修正 坪800万円超えで単価トップ目指す（2014/6/24)

実験棟

　積水ハウスと東芝、ホンダの3社は先日、モビリティを含めたCO2排出量をゼロにする2020年の暮らしを想定したスマートハウスの実験棟の見学会を行った。

　さいたま市に建設したもので、実際に居住できる二世帯住宅になっており、昼間外出している子世帯の太陽光発電の余剰電力を親世帯に供給し、各世帯で生み出した電気やお湯の世帯間での相互融通が可能となっている。また、ケーブルを接続せずに充電できる電気自動車への非接触充電、創エネと省エネ、歩行アシスト・UNI－CUB（ユニカブ）などの取り組みが公開された。

壁面緑化

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　積水ハウスの取り組みはよく理解できた。もともと同社はユニバーサルデザインや省エネ・創エネに他社に先駆け取り組んでおり、ホンダの歩行アシスト・UNI－CUBが利用しやすいよう自動開閉ドアや完全バリアフリー、シャッター・窓の自動開閉、屋上緑化、壁面緑化、階段幅1.2ｍ、16段ステップなどは一部の富裕層向けだろうが2020年までに間違いなく普及するものだと思う。

　ホンダのUNI－CUBも試乗したが、これがなかなかいい。バランスを取るのが最初は難しいが、慣れれば容易に移動できる。「開けゴマ」と呼ばなくてもセンサーが作動してドアを開閉してくれる。現段階では外で乗ることはできないそうだが、やがてUNI－CUBのような乗り物専用レーンが公道に設けられるかもしれない。機器の重さは約25キロ。物などを持って動くのは難しいとのことで、このあたりが改善点だろう。値段がいくらになるかは公表されなかった。

　マンションも鍵なしで帰宅しても玄関で「ただいま」と呼びかけるだけで開くようになる日が来るのは近い。酔っぱらって帰ろうものなら、水をぶっかけられることもありそうだ。

　非接触充電器は、記者はまったく自動車のことが分からないので便利だとは思ったが訳が分からなかった。運転手がいないのに車が勝手に動くのにも面食らった。

　ついでに最近車を乗らない若者が増えていることについてホンダ企画室第1ブロック主任研究員・瀧澤敏明氏に聞いた。瀧澤氏は「食も含めた車文化に食傷気味。今までのようなモビリティではこれからはどんどん乗る人は少なくなるだろう」と話した。

　東芝の取り組みもよく分かる。コミュニティ管理、家庭内機器制御は日進月歩。どんどん進化するだろう。機器を設置するスペースをどう省くかが課題のように思う。

　　
ガスエンジンコージェネレーションなどの機器ユニット

歩行アシスト・UNI－CUB（ユニカブ）

運転手がいないのに車庫に収まるEV車

　
「ソライエ清水公園アーバンパークタウン」街びらきフォトセッション

　東武鉄道は6月13日、千葉県野田市で開発を進めている土地区画整理事業地内の大規模開発「ソライエ清水公園アーバンパークタウン」の街びらきを行った。野田市長・根本崇氏、同社専務取締役・竹田全吾氏ら関係者が参加して、ちびっこ鉄道制服着用体験、「烈車戦隊トッキュウジャー」ショー、地元中学校吹奏楽部による演奏会、工房スタッフが教える壁張り体験、地元店舗による飲食などの物販販売など盛り沢山のイベントが行われた。約1,100人が集まった。

　同開発は戸建て住宅を中心とした約500区画（約9.1ha）の規模で、「自然を感じる暮らし」「自分らしい暮らし」「コミュニティでつながる暮らし」がコンセプト。

　区画整理事業は、施行面積が約28.1ha、施行期間は平成4年から同19年。総事業費は127億円。同社は平成5年から業務代行を受けて造成工事を進めており、約500区画（約9.1ha）の土地を保有。沿線のイメージアップ、活性化の取り組みの一環として魅力ある街づくりを進める。

　「ソライエ清水公園アーバンパークタウン」は、大宮と船橋を結ぶ東武野田線（愛称：東武アーバンパークライン）清水公園駅前に位置し、駅前にはコミュニティを図る約4,500㎡の「そらいえひろば」を設置したほか、「みんなのカフェ」「えほんの図書館」「まちのコンシェルジュ」機能を備える。戸建て分譲の1期（28棟）の土地面積は150.43～178.37㎡、建物面積91.91～99.98㎡、最多価格帯は3,000万円台の前半を予定。販売開始は7月中旬。パッシブデザイン、ハンドメイドの手法を盛り込んでいるのが特徴。

　まちびらきで挨拶した同社・竹田専務は、「『都市とつながる、こころのふるさと』のキャッチコピーには、この街が末永く『こころのふるさと』でありたいという私たちの思いが込められています。この街づくりを通して、沿線地域の今後のますますの発展に少しでも寄与することが出来れば幸い」と語った。

街びらき会場になった駅前の広場

挨拶する竹田氏

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　同社の大規模開発は「つきのわ」以来10年ぶりだが、いかにも鉄道会社らしい街づくりだ。駅前に様々な施設を整備したのもそうだが、戸建ての商品企画は10年後、20年後を見据えた「ハンドメイドでつくりあげていく」街だ。環境共生がテーマになっており、デザイン監修には「チームネット」代表・甲斐徹郎氏を起用。パッシブデザイン手法を全面的に採用している。

　甲斐氏からプロデュースハウスを案内してもらったのは午後2時30分過ぎだった。甲斐氏は次のように話した。

　「室内の温度は周囲の表面温度に大きく影響されます。いま地表の温度は45度です。建物西側のアプローチデッキの表面は30度です。芝生や樹木、スダレなどのバッファがあるから温度が下がるのです。今朝の室内の壁の表面温度は21度でした。昨夜、部屋の窓を開け放して冷気を取り込んだ結果です。そして、今の室内の温度は26.2度。外気温は28.3度です。かなり人の出入りがあったことを考慮すると、かなり効果があることが分かります。樹木が生長すればもっと数値はよくなるはず」

　体感温度は湿度にもよるが、この26.3度というのはエアコンなしでも過ごせる温度だろう。植栽やウッドデッキ、スダレ、さらには２階の階段室の上部に設けられた熱を逃がす高窓が効果てきめんであることを証明した。

　この種のパッシブデザインの手法は以前から取り組まれてきたが、最近は高気密、高断熱のアクティブデザイン手法に押され気味だった。その流れを劇的に変えたのが東日本大震災だ。今後もパッシブデザインの取り組みが盛んになるのは間違いないし、同社の今回の提案もその流れに沿ったものだ。

　ここで強調したいのは、甲斐氏こそ環境共生が叫ばれだした20年くらい前からずっとその必要性を主張してきた人だということだ。記者は15年前、甲斐氏らが中心になって完成させた「経堂の杜」を見学して、その豊かな外構に驚愕した。たしか、外壁にせせらぎを設けたのではなかったか。この外壁にせせらぎを設置する建物としては、隈研吾氏が設計・デザインを監修した豊島区の「Brilliaタワー池袋」にも採用されている。

　もう一つ、購入者が好みでエコな壁紙を貼ることができるのも大きな特徴だ。ハンドメイドコーディネーター・坂田夏水氏が監修した簡単でエコな壁紙を玄関と主寝室の2カ所に自分で張ることができる。駅前の工房で張り方などが学べるようになっている。

「ものづくり工房」（壁紙張り体験ができるコーナー）

甲斐氏（左）と坂田氏

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　同社が今回分譲する清水公園駅の一駅大宮寄りの七光台駅圏ではポラスが圧倒的人気を呼んだ「パレットコート七光台」がある。七光台のようなスピードで売れるかどうかは分からないが、同社は「ハンドメイドで作り上げていく」とコンセプトに掲げているように、販売スピードをあげるよりじっくりと年間40～50戸を販売していく戦略だろうと思う。

　パッシブデザインの街は年を経るごとに価値が高まっていくし、スローライフな生き方を希望するユーザーに訴求する売り方をするのではないか。数えてはいないが、各住戸の敷地には10本くらいの中木の若木が植えられていた。成木になるには10年掛かるのではないか。

　ひとつ、地元の野田市にいいたい。第1期分譲の街区に面した道路の街路樹にはクスが植えられていた。その樹形の悪さにびっくりした。まだ成木ではないが、将来が思いやられる。クスはこんもりとした見事な樹形に生長するが、ここの街路樹はチュッパチャプスの飴玉そのものだった。まったく思想がない。

　　
コンセプトハウス

モデルハウス

全国大会にも出場するという地元の中学校吹奏楽部の演奏

三井不動産レジ・大和ハウス工業　「アユモシティ」街びらきに2000人（2013/7/19）

街路樹が泣いている(8)　奇形ばかり海浜幕張・電柱そのもの府中街道の街路樹（2012/6/12）

全１９１戸が５カ月で完売した「パレットコート七光台」（2005/2/4）

味戸社長

　住宅分譲、不動産仲介、高齢者向け住宅の3本の事業を柱とするスミカ・味戸吉春氏に話を聞く機会があった。味戸社長はプロ野球の巨人ファンだが、事業については、リーマン・ショックを契機に「一歩足打法はやめようと決めた。それまではマンション事業が売り上げの90％を占めていたが、分譲事業は景気の変動に翻弄されるだけ。他の事業を伸ばし安定的に成長できる企業にする」と、興味深い話をした。

　まず同社の紹介。会社設立はバブル崩壊直後の平成3年3月。当初は仲介業からスタートしたが、平成10年に戸建てブランド「ソアヴィータ」の分譲を開始し、同12年には自社マンションブランド「カーサフェリス」でマンション事業に参入。同23年には高齢者向け住宅の開発・サブリース・運営を行う「スミカフルール・ケア」を設立。リーマン前は売上100億を超えたが、単体の平成26年3月期の売上高は42億円の予想。

　味戸社長は次のように話した。「リーマン・ショック前にはマンション分譲が9割でした。しかし、一本足打法では景気の流れについていけない。他の事業を伸ばして、マンションは体力以上にやらないことを決めました。今は年間2棟まで。戸建ては年間100戸が目標。自前で建設部門を持ち、城南を中心に建築条件付き土地分譲を展開しています。仲介は年間200件。うち3割が紹介、リピーターです。高齢者向けはこれから柱の一つにしたい」

　そして強調したのが経営理念についてだ。「社員、お客さま、取引業者、株主、地域の皆さんのために夢と感動を提供したいし、さらに地球環境にも貢献したい。経営理念に沿った事業を展開しているのが私どもの強みです」

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　味戸社長は福島県須賀川市出身の52歳。「福島は巨人しか放映されませんからジャイアンツファン」と語った。その味戸社長があえて王貞治氏の「一本足打法はやめた」というのは賢明な選択だ。

　記者はリーマン・ショック後にバタバタと中堅デベロッパーが破たんしたのを見てきた。10社や20社では済まないはずだ。多くは供給が止まれば即破たんするマンションデベロッパーだったし、不動産流動化なる〝虚業〟にうつつを抜かした企業だった。単品ビジネスの〝一本足打法〟は血のにじむような努力と並はずれた信念がないと通用しないと思う。

　その点、不動産流通業は手堅い事業だと思うし、これからは高齢者向け住宅事業も競争は激しいが有望だと思う。味戸社長がいうように、マンション事業は大手の寡占化が進む一方で、よほど商品企画を練らないと戦っていけない。

　同社の戸建て事業については知らないが、「大崎の12棟現場は2週間で土地の段階で完売しました。今秋には完成しますので、ぜひ見ていただきたい。グッドデザイン賞も狙います」と味戸社長が仰った。ぜひ見学してレポートしたい

　
マンション管理業協会の懇親会で挨拶する関社長

　今年4月1日に野村リビングサポートと野村ビルマネジメントを統合し、新会社「野村不動産パートナーズ」の社長に就任した関敏昭氏（前野村リビングサポート社長）が、6月3日に行われたマンション管理業協会の総会後の懇親会で新社名誕生の秘話を明かした。

　「新社名は少しこだわった。パピプペポです、パピプペポ。うちの新社名、知ってますか？　そうパートナーズ。マンションもビルもブランドはパピプペポが多い。他社のことは言わない。他社批判は絶対にしない。業界標準は何の価値もない。私がいつも見ているのはお客さまのことだけ」

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　記者は2006年～2007年、大手のマンションブランドが全て「ハ行」であることに注目して記事にしたことがある。そのブランドとは次の通り。

・三井不動産「パークホームズ」
・三菱地所「パークハウス」
・野村不動産「プラウド」
・東京建物「ブリリア」
・東急不動産「ブランズ」
・藤和不動産「ベリスタ」

　関社長はどうして破裂音にこだわったのか聞かなかった。「プラダ」「ピエールカルダン」もあるが「ブルガリ」も「ビトン」もあるではないか。

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　関社長がマンション管理業協会の副理事に就任したのが昨年5月。この日は、副理事長として懇親会の席上で乾杯の音頭を取った。「私たちの業界は社会から期待され、要請も高まっているが、その一方で、年々日々、厳しい視線にもさらされている。雇用の問題や新しいビジネスモデルの構築など、社会から信頼されるよう努力を惜しまない」と簡単明瞭、完璧に初めての挨拶をこなした。

　「挨拶？　どうだった。緊張した」と、立派な体躯に似合わない繊細な一面も見せた。「士」について関社長は「ぼくも宅建もマンション管理士の資格も持っています。管理士は第1回目の試験で1発合格した」とコメントした。

　平成13年度の第1回目のマンション管理士の試験では、記者は苦い経験がある。宅建主任者と異なり「士」を冠するのだから不動産鑑定士並みの難易度にすべきと主張、合格点は42点くらいと記事にしたところ、「厳しすぎる」とお叱りの電話が朝から殺到した。結局、40点以上だと数百人くらいしか合格しないことになり、合格点は38点（合格率7.4％）に落ち着き、約7,200人が合格した。

「加速度的に進む2つの高齢化に対応」山根理事長　マンション管理協が総会（2014/6/4）

宅建取引士への名称変更立役者の平口議員は体重80キロ「名は体を表す」（2014/6/3）

藤和不動産も「ハ行」　マンション「ハ（覇）権」争い激化（2007/6/5）

大手５社マンションブランドなぜか「ハ行」で一致（2006/3/14）

中小ビルリノベーション事業第一号物件（神田岩本町）

三菱地所レジデンス　中小ビルリノベーション賃貸事業に進出

　三菱地所レジデンスは5月30日、中小ビルリノベーション事業に進出すると発表。同日、第一号物件の千代田区岩本町にある築40年の内覧会を行った。約15万円／坪（総額約1,500万円）の耐震補強・リノベーション費用で賃料は従前より50％アップでき、ほぼ満室稼働する。

　同事業は、築年数の経過などで競争力が低下し、継続的な運営が困難な中小事務所ビルを一括賃借、耐震補強工事を含むリノベーション工事を行い、バリューアップを通じて再生・転貸するもの。10年後にはオーナーに返還する。今後3年間で15棟、5年間で30棟の事業規模を目指している。千代田区神田小川町の第2号物件もリノベーションが完了し、順調にリーシングが進んでいるという。

　リノベーションにあたっては、同社の子会社メックecoライフとオープン・エー（東京Ｒ不動産）と企画・連携し、リノベーション物件のニーズを的確にとらえ、飲食・物販・住居・オフィスなどの多様な用途に改修する。

　環境負荷が大きいスクラップ＆ビルドに頼らない既存ストックの有効活用につながり、資金面で改修できず競争力を失った中小ビルをバリューアップすることは、社会的意義も大きいとしている。

　内覧会で同社リノベーション事業部資産活用室資産活用グループ・明嵐（めあらし）二朗氏は、「当社の『大・丸・有』エリアとシナジー効果が期待できる神田エリアを中心に展開していく。神田は食・住・商が混在する一方で、後背地などは土地の細分化も進み、大型の再開発が困難な地域。これらを再生・支援する意義は大きい」と語った。

　第一号物件のビルは、築40年の敷地面積約73㎡、延床面積約387㎡の7階建ての物販・オフィスビル。1、2階に耐震補強を施したうえ、1戸については住居兼SOHOに改修した。改修費は約1,500万円（15万円／坪）。賃料は約1.2万円で、従前より50％増の設定。転貸するのは1～6階で、すでに1～5階は入居者が決まっているという。

　同社は、昨年10月、リノベーションマンション事業に進出。今年4月には体制を強化のため「リノベーション事業部」を新設。年間100戸、売上高30億円を目指している。

住居兼SOHO

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　リノベーションについてはよく分からないが、古いビルやマンションの耐震改修は喫緊の課題だと思う。しかし、所有者の高齢化が進み、資金難から進まないのが現状だ。その費用を同社が負担するというのは、オーナーにとっても決断しやすいのではないか。

　今回のリノベーションビルは、耐震壁以外はそれほど設備仕様にはお金を掛けていないようだ。床はコンクリートのままで、天井高を2.5ｍから2.8ｍにして、配線などは天井にむき出しで設置するようだ。窓も単板ガラスのままだった。

　1戸だけ住居兼SOHOになっていたが、複数の住戸にコンバージョンするためには2方向に避難箇所を設置するよう求めている建築基準法がネックになったためだという。階段など1カ所しか避難箇所がない古いビルを住宅用にコンバージョンするのは難しいようだ。

明嵐氏

　三井不動産が1億株の新株発行と野村證券を割当先とする第三者割当による新株発行1,000万の合計1億1,000万株を発行し、概算3,245億円の資金を調達するというニュースが飛び込んできた。

　調達する資金は、同社が開発を進めている日本橋・八重洲エリア、日比谷エリアや「飯田橋グラン・ブルーム」、「（仮称）ららぽーと富士見」、「柏の葉キャンパスシティ148駅前街区」などのオフィス・商業施設のほか、物流、賃貸、ホテル・リゾートなどの平成27年3月期の設備資金計画3,760億円の一部に充当する。

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　現段階で同社の各事業の業績は絶好調。前期末のオフィス空室率は3.5％（連結）と低い水準で、分譲住宅の完成在庫は235戸と3.1％しかなく、今期計上予定戸数5,900戸のうち約5,200戸を契約済みだ。懸念される建築費の上昇も「すでに今期分についてはほとんど発注済み。発注の平準化も進み、一部は価格に転嫁できる」としている。

　同社は今期売上高1兆5,400億円（前期比1.6％増）、営業利益1,830億円（同6.0％増）、当期純利益900億円（同17.1％増）といずれも過去最高を予測している。

　今回の新株発行と第三者割当増資によって同社の発行済み株式数は約8.8億株から約9.9億株へ12.5％も増加する。増資による利益希薄化による株価の下落も懸念されるが、現在の株価は3,100円くらいで推移している。上場来最高値は2007年5月10日の4,000円。前期末の有利子負債は約2兆円で、前々期末より約800億円減らしている。

新たに開設する「ヘーベルROOMS 新宿」

　旭化成不動産レジデンスは5月26日、旭化成ホームズの賃貸仲介ブランド「ヘーベルROOMS」の直営アンテナショップ「ヘーベルROOMS 新宿」を6月4日にオープンすると発表した。

　「ヘーベルROOMS」は、旭化成ホームズが供給する賃貸住宅「へーベルメゾン」など賃貸住宅の入居者募集強化と入居者サービスの向上を目指すもので、昨年1月に立ち上げた賃貸住宅入居者募集代理店ネットワークのブランド。

　今回、アンテナショップを開設するのは、直接入居者募集を行うことで入居希望者のニーズを直接把握するとともに、実際の募集活動を通じて独自のサービスやノウハウの開発をおこない、代理店ネットワークにその成果をフィードバックするため。

　ブランド力向上のため、昨年度に引き続き旭化成キャンペーンモデルの久慈暁子さんを採用したポスターなどで広告宣伝活動を行っていく。

　アンテナショップは、同社が管理する首都圏のヘーベルメゾン約4.8万戸（常時紹介できるのはうち約1,500戸）を紹介するほか、「プライベートブース」を設け、希望に応じて女性が対応する。定休日なし。仲介経験の豊富な「ニチワ」と店舗スペースをシェアする。店舗はJR新宿駅から徒歩2分、渋谷区代々木2-11-17 ラウンドクロス新宿9階。

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 　同社の賃貸部門の業績はこのところ飛躍的に伸びている。管理戸数は2008年が約36,000戸だったのに対し2014年度は約64,000に達する見込みで、売上高は334億円が608億円に大幅に増加。空室率は4.0％から3.6％へと減少している。同社は2020年までに売上高1,000億円、管理戸数100,000戸を目指す。

　記者は賃貸住宅の管理についてはよく分からないが、同社の「へーベルメゾン」や旭化成不動産レジデンスの分譲マンション「アトラス」の賃貸に特化した管理事業では業界トップクラスのようだ。一般的な賃貸マンションやアパートなどと比べ耐震性や遮音性、その他の基本性能が高いからこそ空室率が3.6％という低い水準を維持できている要因だろうということは容易に想像できる。

　ただ、私見を言わせていただければ、大手流通業界もそうであるように、これからはグループの総合力が問われる時代だ。たんに賃貸だけでなく中古の売買から、個人住宅の受注、建て替え・リフォーム、不動産投資・資産管理などワンストップで消費者のニーズに応えていくことがグループ全体の業績アップにつながっていくと思う。「へーベル」は首都圏に限っていえば圧倒的なブランド力があるはずだ。

　発表会に臨んだ同社副社長賃貸営業本部長・池谷義明氏も「近い将来はワンストップで対応できるような店舗展開も考えたい」と話した。

「19歳、大学2年です。1年間たくさんPRしていきますのでよろしくお願いいたします」久慈さん（青山学院の2年生。久慈さんの左右には池谷氏のほか同社の担当者も並んでいたので、撮ったのだがピンボケで使いものにならず。同社広報そのことをに話したら、痛いところをつかれた。「最初から撮るつもりなかったんでしょ」当たり！）

廣岡社長

　フージャースホールディングスは5月21日、2014年3月期決算説明会を開き、廣岡哲也社長は、急速に進む少子高齢化や都市の成熟化など時代の変化を見据え、安定的な収益構造を構築するため事業戦略を大幅に転換していくことを明らかにした。3月期では72.5％の事業ポートフォリオ構成比を占める首都圏マンション事業を2017年3月期には20.0％に抑制し、地方・再開発を20.0％に、シニアマンションを20.0％に、分譲戸建てを20.0％に、中古再販・リノベーションを5.0％にそれぞれ引き上げる。

　今後の事業展開について廣岡社長は、「首都圏の一次取得層向けマンションは、需要はあるが土地や建築費の上昇でやりたくともやれなくなってきた。分譲戸建ては相対取引で用地も取得できており、建築費の上昇もそれほどでない。商品企画を向上させたことで、大手と戦える手ごたえもある。引き続き拡大させ、年間200棟くらいを目標にしていく。地方は駅前の一等地や再開発案件など優位性のある案件を中心に手がけていく。中古再販・リノベーションも事業化が進んでいる。シニア事業は、補助金目当ての25㎡以下の『サ高住』とは一線を画す。70㎡くらいの『住まいを提供する』シニア向けの所有権で新しいニーズを掘り起こしていく。今年度は増収減益を見込んでいるが、事業転換のための端境期で、ネガティブな考えは持っていない」などと語った。

　同社の2014年３月期は、売上高369億円（前期比12.1％増）、営業利益67億円（同8.1％増）、経常利益64億円（同6.7％増）、当期純利益38億円（同30.8％減）を計上。マンションの売り上げ増が業績に寄与した。

　2015年３月期は売上高390億円（前期比5.6％増）、営業利益51億円（同24.9％減）、経常利益47億円（同26.8％減）、当期純利益28億円（同27.4％減）の増収減益を見込んでいる。

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　廣岡社長の話を聞いていて、至極もっともな選択だと思った。首都圏マンションは大手の寡占化が振興している。一次取得層向けは大手があまり手を出さない〝隙間〟ではあるが、用地争奪戦が激化するはずだし、建築費の上昇は当分続く。サラリーマンの取得限界に来ているだけにリスクも大きいと見ている。

　一方で、同社の分譲戸建ては数問前と比較してデザイン・外構が劇的に変わった。以前はパワービルダーと対して違わず、〝果たして大丈夫か〟と見ていたが、現在の商品企画なら大手と互角に戦える。

　地方はよく分からないが、廣岡社長は「地方は３匹目の土俵はないと思っている。エリアの一等地で展開していく」と慎重な構えも見せた。かつて地価の上昇局面で、首都圏から地方圏へ転戦したデベロッパーはことごとく失敗しているだけに廣岡社長の舵取りに注目したい。

　シニア事業について廣岡社長は「第二の柱に育てたい」と話した。「サ高住」は競争が激しいが、「施設」利用権ではなく「住まい」としての所有権分譲は大きな可能性を秘めていると思う。同社は全150戸の中高齢者向け「デュオセーヌ」をつくばで分譲中とのことだ。天然温泉、医療・介護・看護サービス、コミュニティを盛り込んでいるのが特徴だという。機会があったら見学したい。