創建 外断熱を前面に押し出す「ルナ越谷レイクタウン クルムのまち」
「ルナ越谷レイクタウンクルムのまち」
創建が分譲中の建売住宅・建築条件付き土地分譲「ルナ越谷レイクタウンクルムのまち」を見学した。競合物件が多い中、「外断熱」を前面に押し出し、コンスタントに成約している団地だ。
物件は、JR武蔵野線越谷レイクタウン駅から徒歩15分、越谷市越谷レイクタウン特定土地区画整理事業区域内に位置する全80区画。現在分譲中の建売住宅（３戸）の価格は3,580万〜4,450万円、土地面積は151.49〜165.42㎡、建物面積は114.12〜116.94㎡。建物は木造2階建て（外断熱工法）。建築条件付土地分譲（29区画）は、価格が1,680万〜2,280万円（最多価格帯2,100万円台）。
昨年10月から分譲開始しており、これまで21戸・区画が契約済み。営業部チーフの宮澤太一氏は、「外断熱を前面に押し出し、コミュニティを大事にしていることを訴求している。月3～4棟の契約ペース」と話した。
大手との競合は避けられないが、外断熱のよさをどこまでアピールできるかがカギだ。「外断熱」のよさは、実際に体験してみないと分からない。同社はモデルハウスの体験宿泊も行っている。
モデルハウス リビング
越谷レイクタウンで見た雑草すら生えない建売住宅の一群
積水、ダイワ、ポラスなどと対照的な驚愕の戸建て
本来あるべき戸建て分譲の街並み（左がハウスメーカーの停止条件付き戸建て、右がポラスの分譲戸建ての住宅は北道路だが、隣接する住宅が美しいことから、南道路の住宅より人気が高かったそうだ）
以下の記事は、先に書いた創建の「感謝のつどい」と、改めて書く越谷レイクタウンにある同社やポラスの記事と一緒に読んでいただきたい。
創建が「感謝のつどい」を開いた前日、2時間かけて越谷レイクタウンの戸建てを見学した。
越谷レイクタウンはUR都市機構が開発主体となり、平成22年に街開きした約225.6ｈａの区画整理団地だ。駅前には国内最大級のイオンレイクタウンやマンション、一戸建てなどが建設されており、まだまだ開発途上だ。
一戸建ては、駅前に大和ハウスが開発した見事な団地があり、積水ハウス、ミサワホーム、ポラスなどの戸建てもゆったりとした敷地にみどりをふんだんに配したのが特徴だ。創建は外断熱で大手に対抗していた。
これらの一戸建てと明らかに異なる対照的な街区があった。単調な建物が連たんし、庭・エントランスには樹木は1本も見当たらないばかりか、敷地は全てコンクリートで固められていた。雑草すら生えていなかった。
記者は数年前から、いわゆるパワービルダーの建売住宅は見ないことにしている。見る価値がないからだし、見ると劣悪な建物に腹が立つからだ。この日見た建物は想像を絶するものだった。まるで地面の下には観てはならないものが隠されているような風情だった。
住宅の質を左右するのはもちろん敷地の広さやデザインだが、樹木などみどりも大きな役割を果す。それが1本もないとはどういうことか。怒りがこみ上げた。どうしてこうなったか、どうすべきか書かざるを得ない。
まずUR都市機構に提言したい。土地をその建売り会社に卸したのはURだ。このエリアには地区計画の網が敷かれており、その街区は「良好な低層住宅の環境を保全する」地域に指定されている。1区画150㎡以上とか、建物の壁面後退、色彩、生け垣や柵の形状などがこと細かに定められている。どういうわけか、緑化率には規定がない。緑がまったくない一戸建ての街がどうして良好な低層住宅地を形成するのか、URは答えるべきだ。緑化率を40％とは言わない。せめて30％は確保するようデベロッパーに求めるべきだ。
越谷市には注文をつけたい。地域住民とともに地区計画を改正し、是非とも緑化率の規定を盛り込むべきだ。悪貨は良貨を駆逐する。たとえ少ない街区でも街全体の価値の低下を招き、固定資産税も減り、やがては空き家となり頭痛の種になる。
この建売り会社には苦情を申し立てる。大手と対抗するためには価格の安さを前面に打ち出さざるを得ないのは理解できる。しかし、良質住宅を供給して地域に貢献するのがデベロッパーの役割ではないか。地面の下では芽を出せない雑草が怒りで煮えくり返っているはずだ。もう一度、原点に戻って建売り会社とは何かを考えてほしい。
ユーザーには注意を喚起する。こんな建売りを買ってはいけない。買ったその日から価値は半減する。安もの買いの銭失いだ。売りに出したときは二束三文に買い叩かれる。自分の家だけが評価されるのではない。街としての価値が評価されることを肝に銘ずべきだ。資金が不足するのだったら10年間、飲まず食わずの辛抱をして頭金を蓄えることだ。1,000万円も貯めれば、大手の住宅が買えるはずだ。
越谷レイクタウンの空き地で摘んだ雑草（ポピー、タンポポ、ハナニラ、ハルジオン、アカツメグサ、シロツメグサ、ジシバリ、チガヤ）
旭化成ホームズ 3階建て「ヘーベルハウスFREX」に制震装置を標準装備
標準装備する「サイレス(SeiRReS)」
旭化成ホームズは4月24日、同社の重量鉄骨ラーメン構造の3階建て住宅「ヘーベルハウスFREX（フレックス）」に、新たに開発したオイルダンパー制震装置「サイレス(SeiRReS)」を5月1日から標準採用すると発表した。
「サイレス(SeiRReS)」は、高層ビルなどの地震対策として採用されているものを戸建て住宅用に開発したもので、大地震から中小地震までに制震効果を発揮し、度重なる余震による躯体の損傷も軽減する効果が期待できる。耐用年数はへーベルハウスと同等の約60年。1個約15万円。
プランにもよるが、30坪程度の3階建てで1個、60坪程度で2個設置すればいいという。1階部分に設ける。大地震で約15.％、中地震で約40％揺れを軽減できる。販売目標は年間2,500棟。
取締役常務執行役員マーケティング本部長・川畑文俊氏は、「業界トップシェアを占める3階建て商品を強化するのが狙い。2階建てはすでに制震を採用しているが、3階建てでも採用することでお客さんにアピールすることができる。現場サイドからの要求もあった」と話した。
大和ハウス 戸建ての全てが体験・体感できるリアル＆バーチャル施設開設
「TRY 家Lab（トライエ・ラボ）」
大和ハウス工業は4月26日、東京本社敷地内に戸建住宅体感施設「TRY 家Lab（トライエ・ラボ）」をオープンする。
2002年4月にオープンした同社の技術や最新の設備を体験できる「D-TEC PLAZA（ディーテックプラザ）」を改装したもので、「注文住宅の『試着』をコンセプトに、バーチャル技術を用いて提案中の間取りを体感できるほか、地震体感、エコな暮らし、各種テクノロジーの比較体感などもできる。広さは約1,600㎡。予約制で、年間来場者は5,000名を見込む。
また、東京本社内に昨年末に改装した、リアルな体験ができる「Living Salon Tokyo」では同社の5つの構法や外構、内外装材、水回り・収納アイテムなどが体感できる。
4月22日に行われた記者案内会で同社常務執行役員住宅事業推進部長・中村泉氏は、「だれもが洋服を買うとき試着をするし、車を買うときは試乗もする。しかし、注文住宅はそれがない。当社は歩道橋や住宅ローンなど世の中になかったものをつくり常識化した。注文住宅でも試着や試乗と同じように体験できるものをやるべきと実現した」と話した。
「トライエ シミュレーター」
「トライエ シミュレーター」を体感する記者団
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「TRY 家Lab（トライエ・ラボ）」も「Living Salon Tokyo」も予約制だから、一般のお客さんが突然尋ねていっても見せてはもらえないだろうが、戸建てのイロハが学べる施設だ。「リアル」と「バーチャル」を同時に体験・体感できる施設はそうないはずだ。
「TRY 家Lab（トライエ・ラボ）」は、地震体感ができる「トライエ シミュレーター」がいい。阪神淡路や東日本大震災クラスの揺れはもちろん、見学者が希望するエリアの揺れも体感できる。怪我をしないよう握りバーをつかまされたままで、縦揺れは体感できないし、シャンデリアが降り注ぎ、テレビや冷蔵庫、仏壇、本棚が四方八方から飛んでくる恐怖も味わえないが、震度7クラスでは運を天に任せるほかない状況になることは学べる。仮想現実を知っておくのと知らないとでは天と地ほどの差がある。
「Living Salon Tokyo」は、自由自在に居住空間をレイアウトできるのがいい。玄関の広さからリビング、キッチン、壁の厚さ、バルコニーの奥行き、斜線制限による勾配、天井の高さなど10の住空間が電動装置によって体験できる。隣り合わせの屋上テラスには外構のモデルも展示されており、「ダイワに任せてくだサイ」の意を込めた子ども向けのサイの張りぼてもある。
天井高や広さが調整できる「Living Salon Tokyo」
「Living Salon Tokyo」に隣接する屋上テラスのサイ
約1000区画の「成田はなのき台」 細田工 分譲開始8年で約9割完売
「グローイングシティ成田はなのき台セントラルマークス」モデルハウス
全国住宅産業協会「第4回優良事業表彰」で「優良事業賞戸建分譲住宅部門（大規模）」を受賞した細田工務店の戸建分譲団地「グローイングシティ成田はなのき台セントラルマークス」を見学した。都心を起点に考えると、ずいぶん遠い団地だが、新緑が美しく、ゆったりとした戸建てを見られたのは大きな収穫だった。
最寄駅の京成成田駅に降り立ったのは30年ぶりくらいだ。「日吉台ニュータウン」「成田ニュータウン」の見学以来だ。JR成田線もそうだが、かつて昭和50年代、60年代の京成線沿線は建売住宅やマンションの供給ラッシュが続いた。ほとんどの駅の団地の取材を行った。都心に近いところからでは勝田台－志津－ユーカリが丘－京成臼井－京成佐倉－京成酒々井－宗吾参道－公津の杜などだ。最盛期には1団地で年間200戸、300戸が供給されたはずだ。
ところが、バブル崩壊後は、上り詰めたところで梯子を外された格好となり、住宅の売れ行きもばったりと止まった。遠隔地のマンションなどは、土地代がただのような坪単価が100万円くらいでも完売までには時間を要した。見るに忍び難く見学の足も遠のいた。
今回、見学する気になったのは、同社のレベルの高い商品をこの目で確認したかったからだ。
現地で説明を受けた同社の販売担当者によると、団地開発の経緯は次の通り。
区画整理の話が持ち上がったのは平成4年。バブルが崩壊したころだ。従前地はほとんどが田畑や山林。同社や共同事業主の相互住宅が約80人の地権者に話を持ち込んだ。門前払いをされながら粘り強く説得し、平成13年に組合設立。同年12月に工事着手。施行面積は約37.6ha。計画人口約3,800人。住宅戸数は約1,000戸。減歩率は約60％。
住宅の分譲開始は平成18年。初年度は80戸くらい販売し、その後は年間40戸くらいで推移しているという。400区画近くあった細田工務店の持ち分も残りは1割近く。
購入者は成田市の賃貸居住者を中心に佐倉、千葉市居住者など。3～4割が成田市周辺勤務で、都内勤務者は1割くらい。平成23年に組合は解散した。
近くの公園
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かつて土地区画整理事業は「都市計画の母」と呼ばれた。土地神話が健在で、何もしなくても保留地価格はどんどん上昇し、宅地も飛ぶように売れたからだ。ところが、バブルが崩壊して様相は一変。地価上昇を前提にした土地区画整理事業には「破たん」という文言はなく、事業費をねん出するために減歩率の見直しを迫られ、ほとんど手元には何も残らなかった悲惨なまるで姥捨て山のような事例も取材してきた。
それらに比べると、この団地は組合設立から10年くらいで解散できたのだから成功の部類に入るのだろう。厳しい時代を乗り切った関係者には頭が下がる思いだ。競合が多い中、9割近くを完売できた同社も大健闘というべきか。
販売担当者は分譲開始時から販売を担当しており、今年で8年目を迎えるという。団地のセールスポイントを次のように語った。
「成田市は、空港があり財政も豊か。医療、教育、福祉は充実している。『はなのき台』は駅からやや距離があるが、土地は平均約58坪。自治会もしっかりしており、子育てイベントなどを積極的に行っている。徒歩圏にはスーパーなどすべてが揃っている。最寄駅のJRも京成も座って通勤できるのも魅力のひとつ」
8年間も同団地の販売を担当しているからだろうが、入居者のことは熟知している。たくさんの入居者と巡り合えるのは大規模での戸建て販売ならではだろう。「生まれたばかりの赤ちゃんが、もう小学生」と担当者は楽しそうに笑った。別の団地だが、ある営業マンから「ここに骨を埋めたいぐらい」と語ったのを思い出した。好きになるから売れるのだろうし、好きになれなければ、売れるものも売れなくなるのだろう。
今回見学した受賞区画は、既分譲と比べ団地全体がゆったりと造られており、緑を多く配した広々としたオープン外構、石張りのエントランスアプローチ、インターロッキング舗装などが特徴。1棟1棟のプランもヒーリングテラスやファミリーコーナー、ウェルカムテラスなど家族や近隣とのつながりを大切にする工夫が凝らされている。残りは7戸となっている。
大和ハウス 50代建て替え層向けに「xevo GranWood 平屋暮らし」
「xevo GranWood 平屋暮らし」 「寛ぐ平屋」完成予想図
大和ハウス工業は同社初の平屋木造戸建て住宅「xevo GranWood 平屋暮らし」を発売した。
「xevo GranWood」は、構造軸組材を100％国産材で賄うことができる純国産材仕様を採用した商品で、住まいを丸ごと遮熱・断熱する「オールバリア断熱」、10kW以上の太陽光発電システムを搭載可能。「木材利用ポイント」にも適合する。
「xevo GranWood 平屋暮らし」は、屋根形状を4寸勾配にしたことで、天井高が最大約3.1ｍとなり、開放的な空間を提案する「寛ぐ平屋」など6タイプの外観シルエットから選択できる。
高齢者人口が増加し、平屋建のニーズが高まっていくと予想されていることから、50歳代の建て替え層をメインターゲットに据えた商品。
販売価格はモデルプラン（108.75㎡）で2,618万円（消費税込み。「D-HEMS 3」、太陽光発電システム3.15ｋＷ搭載）。販売目標は年間100棟。構造は木造軸組。
三井ホーム創立40周年「オーダーメイドプライド。」前面に打ち出す
今年10月に創立40周年を迎える三井ホームは4月17日、創立40周年新企画として、超・高断熱の「2×6ウォール」標準化し、高効率健康空調システム「Newスマートプリーズ」の発売を開始したと発表した。
「2×6ウォール」は、同社の2×4工法を独自技術で進化させた「プレミアム・モノコック構法」に、高性能屋根断熱パネルや継ぎ目のない耐久性の高い外壁、超剛性ベタ基礎を融合させた工法で、基本構造（外周壁）を従来の1.6倍に厚くすることで断熱性を大幅に向上させ、圧縮強度も従来の2.5倍に高め、さらに壁の高さも従来の2×4では約3.8ｍが限界だったの約6ｍまで対応が可能とした。これにより断熱性能は業界トップレベルとなったとしている。
「Newスマートプリーズ」は、業界ナンバー1の省エネ性と、花粉やPM2.5も除去できる機能を持つ。「2×6ウォール」と組み合わせることで、空調効率も16％高められるとしている。
同社は創立40周年の節目を期し、「住む人の誇りをカタチにする、それが私たちの誇り」を端的に費用減するキャッチコピー「オーダーメイドプライド。」を採用。注文住宅メーカーとしての再ブランド化ら力を注いでいく。
「オーダーメイドプライド。」を浸透させるための新TVCFのイメージキャラクターに女優の菅野美穂さんを起用することも同時に発表。お披露目も行った。新CMは4月18日から放映される。
細田工 全35区画のうち23区画が角地「成田はなのき台」 全住協・優良事業賞
「グローイングシティ成田はなのき台 セントラルマークス」
細田工務店は4月16日、全国住宅産業協会の「第4回優良事業表彰」で、千葉県成田市の戸建分譲団地「グローイングシティ成田はなのき台 セントラルマークス」が「優良事業賞 戸建分譲住宅部門（大規模）」を受賞したと発表した。昨年の「戸建分譲住宅部門（中規模）」に続く受賞。
「グローイングシティ成田はなのき台セントラルマークス」は全35区画で、全区画200㎡以上、23区画が角地、安全性とコミュニティに配慮した街区計画、通風・採光・動線計画にこだわった設計、15％を超える収納率などが高く評価された。
物件は、JR成田線成田駅からバス10分、徒歩3分、成田市はなのき台3丁目に位置する全35区画。敷地面積は200.43～222.96㎡、建物面積107.23～121.10㎡。現在分譲中の住戸（9戸）の価格は4,016万～4,550万円（最多価格帯4,100万円台）。「成田はなのき台」は全1000区画の団地。
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1区画200㎡というのはバブル前では郊外団地では稀なケースではなかったが、その後はほとんど供給されなくなったのではないか。全35区画のうち23区画が角地というのもほとんど前例がないのではないか。
今回、同社がこのような商品企画を採用したのは地価が低かったからだろうが、果敢な挑戦を評価したい。機会をみつけて現地見学したい。
半年で57戸供給 大健闘の三井不レジ「ファインコート守谷ビスタシティ」だが…
中央側溝の街並みが美しい「ファインコート守谷ビスタシティ」
三井不動産レジデンシャルと守谷市松並土地区画整理組合が分譲中の大規模戸建て分譲「ファインコート守谷ビスタシティ」を見学した。電柱を地下化した全927区画の規模で、1区画当たり50坪以上の敷地が大きな特徴の団地だ。
物件は、つくばエクスプレス守谷駅から徒歩12分、守谷市松並土地区画整理事業地区内に位置する全927区画の団地。1戸当たりの敷地面積は165㎡以上で、建物面積は100㎡以上、中心価格帯は4,000万円台の半ばから5,000万円台の前半。建物は2×4工法2階建て。施工は東急建設、東急ホームズ、西武建設、エステーホーム。昨秋から分譲開始されており、これまで供給した57戸がほぼ完売している。販売代理は三井不動産レジデンシャル。
メインストリートの松並木
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ずっと見学したいと思っていた団地だ。この区画整理事業に関する記者発表会が行われたのが昨年の2月。その場では戸建ての価格などは公表されなかったが、保留地の価格と敷地の広さから5,000万円をはるかに突破するんではないかと記者は考えた。
記事にも書いたが、「かつてない素晴らしい街ができるのではないか」という期待感と「わざわざ調整区域を市街化区域に編入して900区画もの団地を開発するのは無謀な挑戦ではないか」という懸念がせめぎ合った。
どちらが正解なのかその解を求めるのが最大の見学の理由だった。その答えは現段階ではまた出せない。街並みは素晴らしい。本来の建売住宅だ。戸建ての敷地はこれくらいあるのが理想だ。一部の街区には中央側溝も採用されており、きれいな景観が保たれている。
しかし、価格はやはり5,000万円台を超えるのは厳しいようで、5,000万円以下に抑えられている。半年で57戸の供給というのは、競争が激しいTX沿線では大健闘の部類だ。1団地で年間30戸も売れればいい方だと思うので、年間で100戸も売ったら大事件だ。楽観はできないと思うが、果たしてどうなるか…。
街並み
「区画整理の限界を超える」か スマートシティ「ビスタシティ守谷」（2013/2/22)
ポラス 東上作戦に手ごたえ 城北から西武戦線も視野に
「ヴィル・ボワール板橋－小豆沢－」
埼玉・千葉の分譲戸建ての雄、ポラスグループがいよいよ都内城北の東上沿線から西武線沿線での展開を活発化させてきた。今年初めに分譲開始した第一弾の東上線の「マインドスクェア赤塚Ⅱ」（全12棟）は未着工にもかかわらず、3棟を除き完売。第二弾の「ヴィル・ボワール板橋－小豆沢－」も早期完売は間違いない。
記者が見学した「ヴィル・ボワール板橋－小豆沢－」は、都営三田線本蓮沼駅から徒歩8分、板橋区小豆沢1丁目の準工業地域に位置する全10棟。１戸当たりの土地面積は82～87.31㎡、建物面積は88.81～95.67㎡、価格は未定だが5,000万円台が中心になる模様。建物は木造2階建(2×4工法)。完成予定は平成26年6月下旬。
全体完成に先駆けて完成させたモデルハウスは、1階の玄関ホール・キッチン・リビングなどの天井高が約2.7ｍ。リビングの広さは16.1畳大。2階主寝室は8.8畳大。屋上には多目的に利用できるルーフバルコニーを設けている。
本格的な販売はこれからだが、すでに2棟に申し込みが入っているという。建物は、石張りのエントランス、天井高2.7ｍ、ニッチの多用などは従来の同社の商品企画と同じだ。外壁はサイディング仕上げ。
◇ ◆ ◇
業界関係者なら「小豆沢」がどのような地域かよくご存じのはずだ。多くのエリアが準工地域で、工場街のイメージが強い。現地も工場跡地で、敷地北側には壁のように高層マンションが建ちはだかっている。敷地の先も工場跡地で、住友不動産が全621戸の大規模マンションを分譲する。住環境はいいとは言えない。
ところが、道路を挟んだ対面にはとても「小豆沢」の建物とは思えないお洒落な事務所ビルが建っていた。昨年度の「第26回日経ニューオフィス推進賞」を受賞した「GC R&D Center」だった。この日も、専門誌を抱えた若いグループが見学に訪れていた。
記者はもちろん外観しか見ることができなかったが、4層の建物はガラス張りで、1層の階高は普通のビルの1.5倍ぐらいあった。敷地をセットバックさせ舗道・緑地空間にしているのも目を引いた。
用地取得を担当したマインドスクェア事業部係長・野理剛直氏も「この借景なら立地条件の難点がカバーできる」と判断して入札に参加したという。
「GC R&D Center」
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見学後、ポラス取締役で同社グループの分譲戸建て事業を展開する中央住宅マインドスクェア事業部長・金児正治氏も加わり、野理氏、同社広報マンと歓談した。
城北エリアでの事業展開では金児氏は、「チャンス到来。当社の商品企画が受け入れられることが分かった。城北エリアでの事業をさらに強化する。三井さんのファインコートを意識したデザインの物件も供給する」と話し、野理氏や広報マンも「都内では当社の知名度は全くないことが分かったが、物件を見てもらえば十分に勝算はある。『赤塚』ではあちこち回遊された方が結局、当社のものがいちばんいいと購入してくれた。『一番高いのがほしい』というお客さんもいた」などと威勢のいい言葉がポンポン飛び出した。
様々な観点から話題がどんどん発展し、サントリー・パフカル、花、青木茂氏のリファイニング、JV、耐火・防火、タブレット、富山の薬売などで話が盛り上がった。記者は「大手デベロッパーと対決しなくちゃ。張り手をくらわす覚悟が必要」と挑発したら、金児氏は「いやいゃ、猫だましか、けたぐりがいいんじゃないか」といなした。
張り手か、けたぐりか、それともいなしか。近く同社は西武線の石神井公園でも2物件25戸を供給する。金児氏のメモには城北・西武エリアの今後の予定物件がぎっしり書き込まれていた。分譲戸建ての激戦地、西武戦線にポラス旋風を巻き起こすか。
モデルハウス1階キッチンからリビング写す
