「リーズン市川森都 街びらきワークショップ」 

ポラスグループ中央住宅は6月13日、5月に入居が完了した分譲戸建て「リーズン市川森都 街びらきワークショップ」をメディアにも公開した。市川駅から徒歩19～20分（バス便あり）の風致地区内に位置する全13戸で、市川市自然環境課と市川災害ボランティアネットワークが協力して、生物多様性が果たす役割や、非常食や防災トイレの使い方などを学んだ。

「市川森都」は、①Lendscape（配景の循環）②Biodiversity（生物多様性の循環）③Resilience（耐災設計の循環）の3つの循環をコンセプトに、持続可能な街づくりを目指している。

ランドスケープデザインでは、建ぺい率40％、容積率80％、緑化率10％、壁面後退（道路側2m/隣地側1m）などの規制があるため、道路を新設するとともに私道を新設、地役権設定による敷地の共同利用などの工夫を凝らしている。

植栽計画では、市の鳥類モニタリング調査結果に基づきソヨゴ、ヤマボウシ、ナツツバキ、カツラ、エゴノキ、ブルーベリー、フェイジョアなど高中低木などを配することで、四季折々の景観が楽しめ、年間を通じて周辺に生息する生き物へ配慮している。

路地空間には地役権が設定されている

敷地境界線

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　記者は道に迷ったために途中からの参加で、その次の取材もあったので途中で退場したのだが、市の自然環境課の松本さんの話がとても面白かった。

　松本さんは、軒先のナツツバキ（沙羅の木）の花を手に、「朝に開花し、夕に落花する」とか、小さなチャック付きパックから茶色に変色した葉っぱを取り出し、「これはカツラ。私の好きな木。葉っぱはハート形で、枯れ葉はとてもいい匂いがする」などと蘊蓄を傾けた。　

　（ナツツバキが、朝に処女のごとく純白の花を咲かせ、夕方には酔ったようにピンク色に染まり、ぽとりと音もなく落花する酔芙蓉と同じ一日花だとは全然知らなかった。わが家の庭の酔芙蓉は樹齢30年にして枯死してしまった。美人薄命とはこのことを指す。埼玉県越谷市出身の作家には沙羅双樹がいる。同社は「パレットコート六町」でカツラノキを街路樹としてたくさん植えた。あれから10年以上経過する。素晴らしい木に成長しているに違いない。カツラの葉っぱの匂いは嗅いだことはないが、どんな匂いがするのか。甘い香りのようだ。記者はこの日も、道端の大好きな鎮静剤の役割も果たしてくれるドクダミの花を摘んで家に持ち帰ったら、かみさんに捨てられた）

　市川災害ボランティアネットワークの皆さんは、段ボールトイレなどの使い方を披露した。同じような非常用トイレはたくさん商品化されているが、段ボールトイレは、段ボールでなくてもなんでも利用できそうだ。

　入居者の方々がみんな若いのにびっくりした。20代後半から30代の半ばだろう。市川駅からは少し距離があるが（バス便だと10分くらいか）、前日に見学した、やはり風致地区内のコスモスイニシア「永福町」と同じ、建ぺい率40％、容積率80％の居住環境が担保されている価値はとても大きいはずだ。

市川市自然環境課の松本さん

ナツツバキ

非常用の段ボールトイレ 

和田堀公園・善福寺川隣接＆風致地区 コスモスイニシア分譲戸建て「永福町」（2026/6/15） 

ポラス　中央グリーン開発　「子育てママの理想の家をつくろう！」コンペ（2013/9/2）

「イニシアフォーラム永福町パークサイドステージ」

コスモスイニシアの分譲戸建て「イニシアフォーラム永福町パークサイドステージ」を見学した。総面積が約270,092㎡の都立和田堀公園・善福寺川隣接の風致地区内というのが特徴。同社の分譲戸建てはかなり見学しているが、今回の物件はトップクラス、記念碑的な物件の一つになるのではないか。

物件は、京王井の頭線永福町駅から徒歩14分～15分、丸ノ内線方南町駅から徒歩15分～16分、杉並区大宮1丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する総区画12区画。先着順で分譲中の住戸（4戸）の土地面積は119.99～150.83㎡、建物面積は95.96～108.22㎡、価格は12,980万～15,880万円。建物は2025年11月～2026年1月に竣工済み。構造規模は枠組み工法2階建て。施工は西武建設。

5月30日に第1期1次9戸を分譲し、これまで4戸が成約済み。成約者の6割は賃貸住宅からの一次取得で、残りは買い替え。風致地区と無電柱化（地下化）の評価が高いという。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH水準省エネ住宅認定、リビング天井高3100ミリ（モデルハウス）、小上がりスキップフロア、フィオレストーンキッチン・玄関カウンター天板、1.25坪浴室、階段ステップ15段など。

モデルハウス

外構

外構（石は気良石）

モデルハウスから善福寺川を望む

現地

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　永福町駅から現地までゆっくり歩いた。ルートによるだろうが、信号は2か所くらいしかなく、ほとんどは閑静な住宅街と和田堀公園・善福寺川沿いに歩くことができる。車と出会うこともほとんどなかった。

　この立地条件が最大の特徴だ。しかも、全12棟のうち4棟は眼前が善福寺川と公園内の桜などの中高木の樹林帯。この日（6月12日）は、見学の直前にかなりの雨が降ったようで、川は濁っており、かなり早い流れだったが、普段は川底が見えるほど澄んでいるという。川の流れも聞こえるのではないか。

　さらにまた、現地は風致地区に指定されており、道路を挟んだ北側もまた公園予定地とか。物件の基本性能・設備仕様も、同社の分譲戸建てのトップレベルのはずだ。

　建物のカラーリングはグレーが基調。落ち着いた雰囲気を演出している。敷地内の道路（私道）の幅員は4.5mくらいだが、建物はセットバックされて建設されているため、とても広く感じられた。

　同社の公園近接・隣接、風致地区内の物件といえば、「青葉台」「尾山台」「井の頭公園」などを思い出すが、〝リバーサイド〟というのは同業他社物件も含め数えるほどしかないはずだ。

　価格が安いか高いかは検討者が判断することだが、仮に駅近でマンションが分譲されたら坪単価は700万円近くになるはずだ。20坪で14,000万円だ。

和田堀公園・善福寺川から現地を望む

和田堀公園 

井の頭公園に2分 隣接地も公園 リビング天井高4ｍ超 コスモスイニシアの戸建て（2024/10/3）

見事な擁壁緑化 建ぺい40％ 容積80％ 全18棟のコスモスイニシア「尾山台」完成（2022/10/4）

商品企画の勝利 即完の可能性も コスモスイニシア戸建て「グランフォーラム青葉台」（2019/2/15）

和田氏

　住友不動産が分譲戸建て事業に再挑戦することが分かった。6月11日に行われた日本ツーバイフォー建築協会記者発表会で、同協会副会長に就任した住友不動産常務執行役員・和田一朗氏が明かしたもので、年間300～500戸（停止条件付き土地分譲含む）の供給を目指す。現在は用地取得に力を入れている段階で、供給されるのは2年後以降になる。

　バブル崩壊までは大手も含め多くのデベロッパーは、郊外部を中心に数百戸から数千戸規模の分譲戸建て事業を展開していた。しかし、同事業は、用地仕入れから造成-分譲まで時間がかかり、旺盛な需要と地価上昇を前提にしていた。地価・価格下落局面では金利負担分を価格に転嫁できないことから、同事業は成り立たなくなった。

　そこで、三井不動産は平成6年、立地を準都心部に絞った都市型戸建てブランド〝ファインコート〟（土地面積は30坪以上）を立ち上げ、市場を独占した。2011年3月期には売上高502億円（925戸）を計上した。

　また、野村不動産はバブル崩壊後も土地区画整理事業に参画しており、都市型戸建てにも参入し、一時期は三井不に迫るほど供給を伸ばした。

　最近は両社とも供給を減らしており、2026年3月期は三井不は売上高385億円（407戸）、野村不は379億円（317戸）を計上している。両社に迫るハウスメーカー・デベロッパーはいない。土地面積を30坪以上に限定すれば、3位グループは100戸に届くかどうかではないか。

　住友不動産も2015年1月に「戸建分譲事業部」を立ち上げたが、近年の供給戸数はほとんどゼロに近いはずだ。同社の参戦によって三井－野村－住友の三つ巴戦が展開されるのかどうか。

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　無知は力なり－上段の記事を変更しなければならないとは思わないが、事実を正確に伝えていない可能性があることを読者の皆さんに伝えなければならない。

　記事をアップしてから間もなく、同業の記者の方から「住友不動産は停止条件付分譲を積極的に展開することをすでに発表しており、その記事は旧聞ですよ」とのメールが入った。

　すぐ記事を訂正する時間はなかったが、指摘された通りだと思った。しっかり確認することを怠った記者のミスだ。記者は知らなかったが、同社は今年2月、建築条件付き土地分譲の新ブランド「シティガーデン」を立ち上げたことを発表している。

　なので、見出しに書いた〝三井・野村との三つ巴戦になるか〟の〝三つ巴戦〟の可能性は限りなくゼロに近いと言わざるを得ない。旧聞の〝事実〟を見落とすとどのような記事になるかの見本だと思うので、そのままにする。読者の皆さんにはお詫びいたします。

三井・野村の二強に待った住友不動産が分譲戸建てに参戦（2015/1/22）

三井不動産　今期戸建て分譲 過去14年間で最多の950戸（2013/5/13）

「駒沢公園第３モデルハウス（MITSUI HOME KOMAZAWA）」

　三井ホームは5月19日、同社の最新の「MOCX WALL（モクスウォール）工法」をモデルハウスに初採用した「駒沢公園第３モデルハウス（MITSUI HOME KOMAZAWA）」をメディアに公開した。壁倍率30倍超のオリジナル高強度耐力壁「MOCX WALL」を採用することで下がり壁や耐力壁を削減し、大開口・大空間を実現するとともに、ライフスタイルの変化にも対応する自由度の高いデザイン・可変性を可能にした。モデルハウス仕様で坪単価は270万円で、本物志向の富裕層がターゲット。

　特徴は、第一に木造マンション「MOCXION」で培った高強度耐力壁技術を戸建て向けに最適化して導入したことで、「下がり壁」や「耐力壁」を大幅に削減したこと。第二に都市部の限られた敷地でも、光と風を最大限に取り込む「高さ3mの大開口」（２階リビングの最大天井高は4.38m）を実現したこと。第三にプランニングでは持続的な幸福感（ウェルビーイング）を提案し、ライフスタイルの変化に対応する自由度の高い居住空間を体感できること。

　見学会で同社技術研究所研究開発グループ長・上迫弘幸氏は、「部材を一から見直し、オリジナル耐力壁を採用したことで圧倒的な開放感と自由空間を実現した。ノイズレス、シームレスな空間は、家族構成やライフスタイルの変化に対応できる。リフォームが容易で、間仕切りをなくしたり別用途に再構成したりすることも可能。当社グループが掲げる『経年優化』の思想を具現化するもの」と話した。

　また、同社注文住宅事業推進室開発グループ長・小田康太氏は「外観デザインは、上質なベージュトーンを採用し、緩い勾配金属屋根を採用することで視認性を高めた。植栽計画では三重県鈴鹿市の圃場の何万本の中から百日紅やカツラ、サザンカなどを選んだ。インテリアはクワイエットラグジュアリーを多用することで、ターゲットとする本物志向の富裕層に訴求するようにした」と語った。

　「駒沢公園第３モデルハウス（MITSUI HOME KOMAZAWA）」は、世田谷区・駒沢公園ハウジングギャラリー内にオープンしたもので、MOCX WALL工法（2階建て）、延床面積243.02㎡（73.51坪）。モデルハウス仕様で、外構などを含めた価格は3.5億円。建物坪単価は270万円。

外観

LD

Powder&Fitnese（ファニチャーはDEDON）

ハイシーリング天井

　
上迫氏（左）と小田氏

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　今回のモデルハウス見学会は、昨年11月に行われた構造見学会も取材しているので、どのようなものになるか楽しみにしていた。「MOCX WALL」の特徴はハイシーリングや二方向持ち出しバルコニー、フラット掃きだし窓などによく表れていた。デザインはオーソドックスな和洋折衷で、奇を衒っていないのがいい。

　とてもいいと思ったのは2階のLD（28.9畳大）もそうだが、Kichen（10.3畳大）、Garden Lanai、Powder&Fitnese（10.3畳大）、Lounge（12.5畳大）などだ。

　Kichenはドイツ・ポーゲンポール製、天板はマラッツィ社のシルバールート。Garden Lanai には大きな水盤が設けられている。Powder&Fitnese はサウナとDEDON（デドン）のファニチャーが採用されている。

　嬉しかったのは、わが三重県の鈴鹿市が全国有数の植木産地なのは初めて知ったことと、見学しながら予想した坪単価250万円がほぼほぼ的中したことだった。駒沢住宅展示場は大激戦を展開することになるはずだ。

掃き出し窓

Garden Lanai

マラッツィ社のシルバールートが採用されているキッチン天板

外観

三井ホーム新工法「MOCX WALL」初採用した「駒沢第三モデルハウス」見学会（2025/11/20）

外観・内装とも黒・グレーが基調玄人の虜になるか旭化成ホームズ「FREX asgard」（2025/3/4）

〝生活を紡ぐ（life knit）〟積水ハウスの新提案モデルハウス「HUE（ヒュー）」（2023/7/27）

「希」に見る設計依頼 1か月で来場100組超大和ハウス富裕層向け「MARE」（2021/6/2）

「BASE88＠越谷」

　ポラスグループ中央グリーン開発は4月20日、分譲戸建て「BASE88＠越谷」（6戸）の記者見学会を行った。「越谷」は同社グループの本拠地で、グループによる供給が多い〝激戦地〟だが、自動車、自転車、ベビーカーなどのモビリティ空間を最優先して企画し、アプローチ・玄関を「保管」から「収納」するスペースにし、全居室に多目的に利用できる本棚「ミセラック」を設置するなどの徹底した差別化が奏功。反響数は周辺現場の3倍に達している。画期的な物件だ。

　物件は、東武スカイツリーライン越谷駅から徒歩18分（バス8分バス停から徒歩5分）、越谷市宮本町5丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率100％）に位置する全6棟。土地面積123.54～155.86㎡、建物面積96.67～103.50㎡、価格4,890万～5,790万円。建物は2026年2月に完成済。構造は木造2階建て(在来工法)。施工はポラテック。

　企画に当たっては、通常は区画割⇒駐車位置⇒コンセプト設定⇒間取り決定⇒外構⇒自転車置き場となるのを、今回はモビリティの「保管」から「収納」のコンセプトを最優先し、それから区画割⇒外構⇒間取り決定へ変更。「BASE88＠」にはモビリティのタイヤをイメージするとともに、数字の「88」には末広がりと「無限大（∞）」の意味が込められている。

　車や自転車などの出入りを楽にするため北道路とし、アウトドア収納、外部コンセントを設置し、アプローチ・玄関回りに様々な工夫を凝らしている。全棟の全居室に本棚など多目的に利用できる収納空間「ミセラック」を標準装備しているのも特徴。

　エリアは、同社グループによる分譲戸建てが年間約50棟が供給されている激戦地。同社物件と差別化するため、土地面積は周辺現場の平均108㎡から平均133㎡に増やし、建物面積も平均97.54㎡から平均100.29㎡にしている。

　昨年10月31日から販売を開始し、全6戸のうち5戸を成約。残りの5,790万円の住戸については5月中に完売を目指すという。来場者は約70組で、約4割が越谷市民。都民は約2割。

　同社グループHPサイト閲覧数は周辺物件の約3倍。同業他社が視察に訪れるほどで、VRウォークスルー動画は45,000回以上、注文住宅検討者がデザインや仕様の参考にするため問い合わせるケースが散見されるという。

　同社ブランディング課マネージャー・杉山秀明氏は、「『BASE＠』シリーズは2020年の第一弾『練馬光が丘』以来、今回が7現場目。これまでのお客さまからの声を反映しブラッシュアップした。モビリティは、通行の利便性、収納機能の適正化、管理設備の充実などのほか、全棟全居室に多目的に利用できる『ミセラック』を標準装備した」と語った。

　同社設計部企画設計課参事・諸橋健二氏は「アプローチ、モビリティ空間を最優先するため、配棟計画は敢えて北道路（4ｍ）にした。駐車場は並列駐車とし、自転車は雨ざらしではなく、軒天の下に置けるようにし、出し入れに便利なスロープはこれまでの幅0.6mから1mに広げたほか、玄関は道具を収納する場所にするため様々な工夫を凝らした」と話した。

モデルハウス

エントランス・玄関

　
自転車置き場（左）とスロープ

　
「ミセラック」

　
杉山氏（左）と諸橋氏

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　同社グループの〝牙城〟であり、社内競合が激しく、しかも「駅から徒歩18分」のハンディを商品企画によって克服した好物件だ。商品特性は上段で紹介したので詳細は省くが、記者が注目したのはモビリティ空間と「ミセラック」の演出だ。

　これまで50年近く、分譲戸建てを見学取材してきた。敷地が50坪、60坪が当たり前のバブル前は、わざわざ自転車置き場を設けなくとも問題はなかったが、いまは30坪どころか20坪、15坪の時代だ。駐車スペースを確保するのがやっとで、自転車が敷地からはみ出して置かれているのをよく見かける。

　今回の物件は、その問題を解消している。画期的なことかもしれない。

　「ミセラック」について。文庫本の想定収納冊数について聞いたところ、同社広報から次のような回答があった。

　■棚のサイズ: 高さ2300mm /幅780mm /奥行240mm
　■棚板の厚み: 20mm
　■1段あたりの高さ: 170mm（文庫本150mm +遊び20mm）
　■文庫本のサイズ: 高さ150mm /厚み15mm /奥行105mm　52冊（横）✕2列（奥）✕12段（高）＝1,248冊⇒ミセラック1か所で文庫本を最大約1,200冊収納（棚板を増設）⇒3号棟では、ミセラック5か所があるため、約6,000冊が収容可能と想定

　皆さん、いかがか。記者も取材後考えた。棚の幅と数、居室数をトータルすると総延長は20ｍ超になり、収納冊数は文庫本にすれば数千冊になるのではないかと。

　結果は予想した通りだ。多分、分譲戸建てでこのよう提案を行った物件は同社グループを含めて初めてかもしれない（かつてコスモスイニシアの物件で見たことがあるが、これほど多くはなかった）。

　以下は参考。いったい、一般の人は生涯でどれくらいの書籍（雑誌を省く）を読むか。AIに聞いたら、10～80歳で1,900～2,000冊ということだから、今回の「BASE88＠越谷」は、平均的な人の蔵書が収納できる計算だ（本を読まない人は趣味の人形やら置物、飲んだウイスキーの空き瓶でも並べられる）。

　記者はどうかといえば、若い頃は週に2～3冊は読んだ。今は1週間に1冊がやっと（飲むのが忙しいし、夜はすぐ眠くなる。そもそも本を買うお金がない）。均すと年間100冊はどうかだが、今回の「BASE88」と同じ88冊くらいではないか。18歳から今年喜寿（77歳）まで約60年間で88×60＝5,280冊だ（捨てたものは少ない。ほとんど全てが押し入れの段ボール）。

　いま読んでいるカルロ・ロヴェッリ「世界は『関係』でできている 美しくも過激な量子論」（NHK出版）は、原注を含め218ページしかないが、1週間近くかかってもチンプンカンプン。

　ただ、ダーウィンの「（見る、食べる、息をする、消化する…生きることに貢献する、といった）機能は、それらの構造の目的ではない。話は全くその逆で、それらの構造が存在するからこそ、生命体が生き延びられる。生きるために愛するのではなく、愛するから生きているのだ」という説には生きる意味を再確認できたし、東洋思想の「色即是空」と西洋を中心とした現代物理学は共通点が多いことや、ボグダーノフとレーニンの対立・論争に関する論述はとても興味深い。皆さんにもお勧めだ。

エントランス・玄関

　
現地（左は敷地北側から。隣接住戸は日照・開放感が確保されている。右は敷地南側から。手前の2党の南側は幅員7mの道路）

トーセイ 無限の可能性秘める賃貸アパート新ブランド／業態似るサンフロンティア（2026/3/24) 

一石三鳥、四鳥ビルトインガレージ採用狭小地の課題解消ポラス「BASE88」（2022/11/29）

. Afterコロナ先取りポラス「東京5LDK@練馬光が丘」テレワーク想定した企画ヒット（2020/6/19）

「NOEN（ノエン）柏・逆井」

　ポラスグループのポラスガーデンヒルズは3月17日、同社が2023年に分譲した戸建て住宅地「NOEN（ノエン）柏・逆井」が、「LIV HOSPITALITY DESIGN AWARDS 2025」で《Honorable Mention》に選出されたと発表。同分譲地は、過去にも「グッドデザイン賞」や「iF DESIGN AWARD」など国内外のデザイン賞を多数受賞しており、今回の受賞により、そのデザイン性とコミュニティ形成の取り組みについて改めて高い評価をいただいたとしている。

　「LIV HOSPITALITY DESIGN AWARDS」は、3C Awardsが主催するもので、2020 年に設立され、住・食の空間における優れた建築・インテリアデザインを世界中から募り、表彰しているもの。「INTERNATIONAL DESIGN AWARDS (IDA)」や「ARCHITECTURE MASTER PRIZE (AMP)」の姉妹賞として位置付けられている。

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　《Honorable Mention》は「優秀賞」か「佳作」とでも訳すのか、最優秀賞はどのようなレベルなのか、わが国の他の作品はどうだったのかなどが分かれば記事の書きようがあるのだが、英語を全く解さないので分からない。

　ただ、この物件を見学取材して、建ぺい率30％、容積率50％の第一種低層住居専用地域が首都圏に存在することを初めて知った。記事にも「初めて見た」「まるで別荘」と見出しにした。ポラスのこれまでの分譲地の中でもトップクラスだと思う。

　「グッドデザイン賞」の審査委員は「８棟の住宅を巡るU字状の園路を計画し2つのポケットパークをうまく絡めることで、小さな街区に回遊性と広場性を巧みに計画している」「住宅の内部と外部とがさらに効果的に連続するような空間言語の開発にも今後は期待をしたい」としているが、このような建ぺい率30％、容積率50％の用途地域だからこそ実現した。これから人口がどんどん減少する。自治体も住民も事業者もこのような住宅地を可能にする地区計画を定めれば、素晴らしいリゾート風の街が生まれる。

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　この記事を書こうとネットで検索したら、南の外れの某県の地方紙がプレス・リリースをそのままコピペして記事にしていた。おそらく書いた本人も、県民の誰一人として「NOEN（ノエン）柏・逆井」がどのような住宅地で、「LIV HOSPITALITY DESIGN AWARDS 2025」がどのような賞であるかを知らないはずだ。この県の第一種低層住居専用地域を調べたら最低の建ぺい率は40％だった。

　最近、「メディアは死んだ」と書いた。いったい、いつからこのような現象が起きているのか。情報リテラシーはどこに行ったのか。日々垂れ流される情報の意味をきちんと伝えないと、みんな情報の海の中でおぼれ死ぬ。小生の記事を読んでいただきたい。絶対、おぼれ死になどしないはずだ。

初めて見た30％・50％×200㎡の分譲戸建てまるで別荘ポラス「柏逆井」（2023/5/2）

「ミライネス流山サード」

　ポラスグループのポラスガーデンヒルズは3月13日、分譲戸建て「ミライネス流山サード」（全41戸）の現地見学会を開催。最寄り駅の運河駅からは徒歩17分とややあるが、桜並木が美しい利根運河に近接する立地、4,000万円前後という価格帯が訴求して、これまで23戸を成約。全戸が完成する夏までの完売に自信を見せていた。

　物件は、東武アーバンパークライン運河駅から徒歩15～17分（自転車6分）、流山市東深井字大橋の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％・150％）に位置する開発面積約8,700㎡の全41戸。土地面積は135.00～160.15㎡、建物面積は98.95～105.53㎡、価格は2,980万（路地上敷地55㎡含む）～4,480万円。施工はポラテック。構造は木造在来工法2階建て。入居予定は2025年12月から2026年8月。

　現地の従前は森。2023年11月に用地を取得。特徴は、全戸敷地面積が135㎡（40坪）)以上、断熱等級5、UA値0.54、階段とリビングの温度差を軽減するPASシステム、ウルトラファインバブル、突板フローリングなど。「WOOD」街区の8戸は利根運河の眺望が望める。

　2025年8月から分譲開始し、来場者は約50組。これまで23戸を成約。契約者の属性は松戸・流山・柏エリア居住、年齢30歳前後。家族数2～3人、地域に地縁ある人が中心で、つくばエクスプレス沿線で検討していた人が最終的に価格的に折り合ったというのか訴求ポイント。

　同社設計部企画設計課係長・水野貴裕氏は、「『ミライネス』は2020年の『市川』を皮切りに、今回が第5弾目。流山市内では3現場目。住宅性能を上げ、なおかつ外部環境も整えて、一歩先を目指すのがコンセプト。街区は、1街区の『CONNECT』（14戸）、第2街区の『MODERN』（8戸）、3街区の『WOOD』（14戸）、4街区の『YUTORI』（5戸）の4街区構成。市内ではこれほどの規模の開発は少なく、駅からの距離はあるが値ごろ感が評価されている。売れ行きは順調。全体建物が完成するころまでに完売を目指す」と語った。

　同社設計部街並みデザイン室プロダクトコントロール係係長・小山慶氏は、「従前は森そのものだったことから、市の『流山グリーンチェーン戦略』に基づき、既存樹を残そうと10回くらい現地に通い、近隣の方たちとも話し合い、5本を残そうと準備を整えたが、市と協議した結果、残ったのはシロモジの1本のみ」と、悔しさをにじませた。

モデルハウス

モデルハウス

「WOOD」街区モデルハウス

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　「ミライネス」シリーズは昨年に「柏の葉キャンパス」を見学している。今回は、駅からの距離が課題ではあるが、レベルは高い。駅前にはマンションが分譲されているが、坪単価は230万円くらいだろうから、20坪で4,600万円だ。マンションと比較検討している人はいないようだ…悩ましい選択だ。

　現地をみで、驚いたことが1つある。街区は4構成であることは前段で紹介したが、1～3街区と、4街区・街区公園の間には南北に走る幅員16mの都市計道路がある。北側には民家が建っており、その先は運河。南側は長さ約300m。車はほとんど走っていない。いっそ廃道にして、公園広場などにしたらどうか。テニスコート場にしたら何面も取れる。

　「流山グリーンチェーン戦略」について。同制度は、開発指導等要綱で規定している「緑の価値」づくりの取り組みで、2006年から2024年度まで認定件数は戸建て住宅、マンションなど399件、9,576戸、敷地面積は約1,928,017㎡、緑化面積は約317,951㎡（緑化率16.5％）、一人当たり緑化面積は約66.4㎡だ（全国の都市公園1人当たり面積は10.9㎡）。この数値が高いのか低いのか分からないが、緑化率16.5％は決して高くない。井崎義治市長、緑化率30％を目指し舵取りされてはいかがか。ポラスが5本の木を残したいと言ったのに、1本しか認めなかった理由を聞きたい。積水ハウスの「5本の樹計画」を見習ってほしい－他を圧するから〝母になるなら流山市、父になるなら流山市〟が支持されるのだと思う。

　
利根運河遊歩道に咲いていたスイセンと千葉県花の菜の花

利根運河の桜並木

ライフサイクルに対応した1.5階プランポラス「流山市松ヶ丘・南柏」好調(2025/8/2)

目を引く巧みなランドプラン、個性的な住戸プランポラス「流山おおたかの森」（2025/6/21）」

コミュニティ醸成へ中庭を取り囲む配棟計画ポラス全5棟の「柏の葉キャンパス」（2025/5/10）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は3月10日、首都圏の2月の中古住宅市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は4,241件（前年同月比2.1％増）で24年11月から16か月連続の増加、坪単価は282.5万円（同8.2％増）で20年5月から70か月連続の上昇。価格は5,458万円（同9.5％増）で24年11月から16か月連続の上昇、専有面積は63.75㎡（同1.2％増）となった。在庫件数は45,112 件（同0.2％減）で7か月連続の減少となった。

　中古戸建ての成約件数は1,910 件（同13.0％増）で24年11月から16か月連続の増加、成約価格は4,115万円（同5.0％増）、土地面積は146.11 ㎡（同0.2％増）、建物面積は103.50㎡(同0.8％減)となった。在庫件数は23,685 件（同0.1％減）でほぼ横ばいながら22年8月以来42か月ぶりに減少した。

「Asu-haus（アスハウス）横浜青葉モデル＜榧日（ひび）＞」

　旭化成ホームズは2月4日、高断熱・高気密住宅ブランド「Asu-haus（アスハウス）」の賃貸住宅実証実験棟「横浜青葉モデル＜榧日（ひび）＞」が完成したのに伴うメディア向け見学会を行った。横浜市青葉区の戸建て住宅街の一角に位置する、木造2階建て長屋建て店舗兼用住宅3戸で、職住一体の暮らしを提案しているのが特徴。今後年末まで入居者調査を通じて木造事業を本格的に立ち上げるかどうかを決定するという。

　建物の特徴は、①断熱等級7、耐震等級3、全館空調を全住戸標準採用し、快適性と省エネを両立②職住一体の新しいライフデザインを提案する店舗兼用賃貸住宅③駅から離れた低層エリアの緑豊かな環境を生かしつつ、地域のコミュニティ形成を図り〝オールドニュータウン〟の課題解決につなげる－この3つで、賃貸オーナー・入居者・地域社会の〝三方良し〟の持続可能な賃貸事業モデルの構築を目指す。

　物件は、東急田園都市線あざみ野駅から徒歩21分（バス5分徒歩4分）、横浜市青葉区大場町の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する敷地面積約320㎡、木造軸組工法2階長屋建て全3戸。専用面積は78～82㎡（店舗面積は規制により3戸で50㎡以下）、想定家賃は31～32万円。入居は3月予定。

　運営に当たっては、賃貸住宅の企画・運営や不動産・都市プロデュース、公共空間活用、店舗運営などを展開する株式会社まめくらしとコラボし、コミュニティ支援イベントを行う。

　今後、2026年12月にかけて、設定家賃での入居状況や入居者ニーズ、地域コミュニティとの形成など入居者調査を通じ、提案が市場に受け入れられるかどうかを検証し、木造住宅市場に本格的に参入するかどうかを決めることになっている。

　同社は1972年の創業以来、戸建住宅「ヘーベルハウス」と賃貸住宅「ヘーベルメゾン」を中心に事業展開してきたが、今後は人びとの「いのち・くらし・人生」全般を支え続けるLONGLIFEな商品を通じてウェルビーイング向上をサポートするライフデザインカンパニーを目指している。

門扉「榧日（ひび）」の銘板は、同地に樹齢600年の榧木が公園に植えられていることから付けたのだそうだ。昔は榧場もあったという

エントランス（階段のところの葉っぱの形は見えないか）

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　上段の記事は同社が昨年12月に発表したリリースのコピペだ。記者は読まなかったので、現地に着くまで何の見学会か知らなかったのだが、物件の外観・外構デザインを見て、「Asu-haus（アスハウス）甲州街道モデル」の〝続編〟だと分かったとき、企画意図を理解した。内観も見て、堅牢ではあるが、いかにも鉄骨とコンクリからなる〝へーベル〟のイメージを劇的に変えると確信した。素晴らしい！の一言だ。プロジェクトにかかわった担当者の熱意がストレートに伝わってきた。写真もたくさん紹介する。下手な記事より写真を観ていただきたい。先に書いた東京建物＆三井ホームの木造賃貸マンション「Brillia ist 洗足池の杜」と一緒に読んでいただきたい。

　担当者の一人で、体重は川畑文俊会長と同じ100キロくらいありそうな同社GREENOVATION推進室企画グループ・新井一弘氏に声を掛け、〝へーベルのイメージを劇的に変える〟と話したら、その答えがまた素晴らしい。新井氏は「いえ、ヘーベルのイメージがいいから、私たちも全力で取り組める。お客さんもいい印象を持っていただける」と語った。

　新井氏のこれまでのキャリアは知らないが、肩書に一級建築士とあるから「へーベル」一筋だったはずだ。顔には〝こんな住宅を手掛けたかった〟と書いてあった。

　また、同じグループで一級建築士なのも同じ保田陽子氏にも話を聞いたが、嬉々として企画意図を語った。写真にあるエントランスの葉っぱの文様デザインは保田氏の〝遊び心〟がなせる業のようだ。

　どこかで会ったことがあると思っていた同室シニアアドバイザー・白石真二氏は、「Asu-haus（アスハウス）甲州街道モデル」でしばし歓談した方だった。時間があったら、じっくり話し合いたかった。とても楽しい方だ。

　GREENOVATION推進室室長・藤原純一氏は約20分間、住戸1階のクリ材の床に正座して企画意図などを説明した。最高等級の高気密・高断熱を強調したのもさることながら、「心豊かな幸せな暮らしを提案した。地域の元気な人を増やしたい。2日前に行った家開きには近隣の方192人が参加してくれた。どんな人が入居してくれるのか楽しみ。プロジェクト開始から2年が経過する。これでやめるのか継続するのか決める」と腹をくくった様子だったのが印象的だった。

　検証の結果、どうなるか記者は分からないが、多分、川畑会長も大和久裕二社長も〝ゴー〟サインを出すと思う。1低層の様々な問題を解決するのは喫緊の課題だ。チャンスを生かさない手はない。

エントランス

エントランス

つくばい（記者ならこれを水琴窟にする）

　
藤原氏（左）と新井氏

　
保田氏（左）と白石氏

内観（土間）

内観（1階住居部分、床はオーク材、またはナラ材)

土間（手前）と大谷石の沓脱－なぐり仕上げの框（床はナラ材）

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　前段で「Brillia ist 洗足池の杜」の記事と一緒に読んでいただきたいと書いた意図は2つある。一つは、建築物の木造・木質化に積極的に取り組んでほしいという願いだ。

　もう一つは、この日参加した20名のメディアに対しての叱咤激励だ。小生は50年近く、年間100件から200件、分譲も賃貸もマンションも戸建ても大手も中小も差別なく取材してきた。だからこそ多少は物件の良否がわかる。まず、前段に書いた通りになるはずだ。

　他の記者の方たちはどうかというと、若い人もいたが、それなりの年齢を重ねたベテランの人も少なくなかった。

　しかし、資料も配布され、各氏から十分説明を受け、物件も見たはずなのに、それでも担当者に延々と質問する記者がたくさんいた。都市計画法、建築基準法の基本である用途規制や建築規制を知らないからそのようなことになる。

　この光景を見て、同社が昨年行った「アトラスシティ千歳烏山グランスイート杜ノ棟」見学会を思い出した。このときも多くの記者が駆けつけていたが、都の「マンション環境性能表示制度」や坪450万円の意味することを理解できた記者はほとんどいなかった。自分が見たものの価値判断ができなければいい記事など絶対書けない。厳しいことを言うが、言わないと分かってもらえないのであえて書いた。嫌われても全然平気、依拠するのは読者の方だ。

木造化率に惚れた東京建物同社初の木造賃貸マンション「洗足池」施工は三井ホーム（2026/3/4）

小田急バス＆ブルースタジオなりわい賃貸「meedo」街びらき想定の倍2000人超（2025/7/14）

まるで武蔵野リゾート断熱等級７を初めて体感旭化成ホームズ戸建て甲州街道モデル（2025/6/6）

マンション円滑化法容積緩和の適用第一号旭化成不レジ「千歳烏山」販売好調（2025/7/24）

ブルースタジオ小田急電鉄の社宅再生リノベ「ホシノタニ団地」完成（2015/6/26）

「NOEN（ノエン）市川」

　ポラスグループのポラスガーデンヒルズは2月20日、〝NOEN（ノエン）〟シリーズ第2弾の分譲戸建て「NOEN（ノエン）市川」（全21棟）をメディアに公開した。市川市国府台の風致地区に位置し、緑豊かな「苑（エン）」を楽しみ、住民同士の「縁（エン）」を育むため、散歩道"フットパス"や森やフットパスを借景とする、それぞれの魅力を持つ4つの街区を開発したもので、究極の恋愛小説と言える伊藤左千夫「野菊の墓」の舞台となった「矢切の渡し」の地名が今も残る「矢切」が最寄り駅なのも特徴の一つ。

　物件は、北総鉄道北総線矢切駅から徒歩15分、市川市国府台3丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する開発面積約3,820㎡の全21戸。従前は畑。敷地面積は126.10～131.12㎡、建物面積は94.07～99.57㎡、価格は4,780万～6,790万円。私道は約959㎡。フットパスは約59m(幅2m)。構造は木造2階建て。施工はポラテック。

　昨年4月から物件ホームページを開設し、これまでの反響数は148件、モデルハウス来場者は48件。分譲開始は昨年6月からで、これまで11戸を成約。購入者は県内居住者は8組（市川市民は6組）、都内居住者は3組。

　2023年に分譲した「NOEN柏・逆井」に続く「NOEN」シリーズの第二弾で、今回も自然農場を持つestplus17のグリーンコーディネーター小西範揚氏と、エクステリアメーカーのYKK APとコラボレーションしている。地役権を設定し、植栽、インターロッキング、飛び石、ベンチなどを配置したフットパスを演出。住民が共同で実の成る植物を育て、収穫できる共用の「エディブルガーデン（食べられる植栽）」スペースも設けている。

　見学会で、同社京葉事務所部長代理・三浦隆史氏は「仕入れは2024年。地価、資材などが高騰しているときで、ポラスらしい付加価値の高い商品にしようと購入した。素晴らしい記事を期待している」と語った。

　設計を担当した同社設計部企画設計課1係参事・近藤智氏は「設計に当たって2つの課題があった。市の『市民あま水条例』に適合させることと、風致地区規制に対応すること。建てられない敷地の『壁』をどう克服するか腐心した。借景の森（公園緑地）も取り込んだデザインとした」と、誇らしげに語った。また、同部街並みデザイン室プロダクトコントロール係係長・小山慶氏は、フットパスを設けるにあたっては、土留めフロックを設置しなければならなかったが、家の内と外をつなげ、インターロッキング私道にもコミュニティを育む工夫を凝らしたことなどを説明した。

　販売担当の同社京葉事業所営業課1係主任・鴻森岳氏は、反響、販売状況などについて説明し、「60歳以上の方も多く、ポラスグループ分譲戸建ての顧客層と異なるのも特徴」と話した。

　用地仕入れ担当の同社京葉事業所用地開発課主査・北川正俊氏は「この国府台は古い歴史を持つ。9つの教育機関がある文教エリア。私も国府台高校の出身。江戸川のロケーションを訴求すれば売れると判断した」と語った。

フットパス

フットパス

内観パース

フットパス（記者撮影）

現地

右側（敷地の西側）は市が所有する公園緑地

　　
左から三浦氏、近藤氏、小山氏

　
左から鴻森氏、北川氏

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　「矢切」といえば、「矢切の渡し」＝伊藤左千夫「野菊の墓」だ。貧農の出の小生は小さいころ、両親とも先生で、とても可愛い同級生の女の子が大好きで、おててつないで家に帰ったこともあった。ノートに相合傘を描き、傘の下に双方の名前を書いて結ばれることを祈った。ノートは真っ黒になり、涙で滲んだ。成人してからほとんど会わなくなったが、嫁いだのは、この前の三井不動産の舟運プロジェクト「&CRUISE」でも書いたのだが、渡し舟が交通手段になっていた母の実家の臨家だった。彼女は今ではただのおばあさんになったと人づてに聞いてはいるが…。小説を読んだのは大学1年生の時だった。滂沱の涙が流れたのを今でも思い出す。

　そんなわけで、取材の案内が届いたとき、「物件」はどうでもいいと思った。同社の物件は数えきれないほど取材しているし、「ノエン」でいえば、「柏 逆井」を取材している。最高の分譲地だった。

　なので、まだ見たこともない「矢切の渡し」は絶対見ようと決めた。取材現場から－矢切の渡し－矢切駅まで車で送ってくれた同社広報には感謝申し上げる（同業の記者の方はどうして見ようとしなかったのか）。現地には、歌手・細川たかし氏自筆の「矢切の渡し」の歌碑があったが、イメージは全然異なるので興ざめした。それでも主人公と女の子がここで別れたかと思うと、感慨深いものがあった。

　取材の帰り。電車の中でスマホから「青空文庫」（記者は、この青空文庫の出版に携わっている方々はノーベル文学賞ものだと思う）で少し読んだ。もう駄目だった。年を取って涙腺も緩んでいるのだろうが、周囲の人に変だと思われるのも嫌で閉じた。クライマックスの場面の一つを転載する。

　「民子はしばらくたって、矢切のお母さん、私は死ぬが本望であります、死ねばそれでよいのです……といいましてからなお口の内で何か言った様で、何でも、政夫さん、あなたの事を言ったに違いないですが、よく聞きとれませんでした。それきり口はきかないで、その夜の明方に息を引取りました……。それから政夫さん、こういう訣です……夜が明けてから、枕を直させます時、あれの母が見つけました、民子は左の手に紅絹（もみ）切れに包んだ小さな物を握ってその手を胸へ乗せているのです。それで家中の人が皆集って、それをどうしようかと相談しましたが、可哀相なような気持もするけれど、見ずに置くのも気にかかる、とにかく開いて見るがよいと、あれの父が言い出しまして、皆の居る中であけました。それが政さん、あなたの写真とあなたのお手紙でありまして……」

　さて、ここからが本題。同社担当者から、反響はポラスの戸建て分譲では珍しい60歳以上の年配者の反響・購入が多いと聞かされとき、ピンとくるものがあった。小生と同じだ。物件名の「市川」や所在地の「国府台」より、最寄り駅が「矢切」に感応した購入検討者が多かったのではないかということだ。

　これは、情報・メディアリテラシーの問題だ。パンフレットには「矢切の渡し」、伊藤左千夫など一言も触れられていない。なぜ、文京区や大森、千葉県でいえば、ここ市川市もそうだが我孫子が人気なのか考えていただきたい。開発事業者は、その土地の価値を最大限に引き出すには、その地域の歴史と文化に敬意を払い、継承するには何が必要かを考えないといけないということだ。

　物件名に「野菊の墓」を入れたら売れるものも売れなくなるだろうし、「矢切の渡し」までは2.1㎞、徒歩なら約30分、自転車で約10分あるが、ホームページ、パンフレットに小説を紹介していたら反響数は数倍に達していたのではないか。

　「市民あま水条例」は悪くないが、高さ十数センチもある土留めブロックでかさ上げしないといけないというのは厳しすぎるのではないか。世田谷区の「雨にわ」のように他の方法があるのではないか。緑被率（樹冠被覆率）を規制に盛り込むのも効果的だと思う。

矢切の渡し現場（対岸は東京都柴又当たりか）

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