鹿島建設が分譲中の普通転借地権付きマンション「テラス武蔵野中町」を見学した。「鹿島の品格」をここでも実感した。5月上旬から販売開始されており、激戦のエリアでこれまで全148戸のうち80数戸が販売され､約9割が契約済みというから売れ行きも好調だ。

　物件は、中央線三鷹駅から徒歩10分、武蔵野市中町3丁目に位置する5階建て全148戸。専有面積は52.65～85.80㎡、現在分譲中の住戸（9戸）の価格は4,030万～6,420万円（最多価格帯5,500万円台）。月額地代は7,897円～11,868円、保証金は189,528円～284,832円。竣工予定は平成26年2月上旬。設計・施工は鹿島建設。販売代理は三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス。

　現地はも駅北口からかたらいの道（文化会館通り）をまっすぐ進んだもくせい公園の南側に立地。用途地域は準工だが、マンション化が進んでいるエリアだ。

　建物はウエストテラス、センターテラス、イーストテラス、パークテラスの4棟構成で、柱や梁型が少ない壁式工法を採用。各住戸は敷地の南側に8階建てのマンションが建っているために西向きや東向きが中心。イーストテラスとセンターテラスの間には中庭を設置し、太陽光発電のほか、風・光・緑を取り込むため全部で7カ所にボイド（ライトコート）を設置したほか、中庭の散水には雨水を利用し、敷地の一部に環境に配慮した「レインガーデン」を設置している。

　住戸内はすっきりしたデザインで、廊下幅は一部を除きメーターモジュールを採用。内法で113×150の大型サイズのトイレを採用している住戸もある。床は天然木のような感触が得られるフローリング材だ。オプションを極力少なくしているのも特徴だ。駐車場も駐輪場も地下に設置している。地主さんは、同社のマンション敷地をはじめ一帯を所有しているお寺さんだという。

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　記者は鹿島のマンションを見るのが好きだ。鹿島ファンといってもいい。これまで同社の自社マンションはほとんど見学してきた。基本性能はもちろんだが、とにかく品格がある。美しい。建築家の丹下健三が「美しいもののみが機能的である｣と言ったそうだが、鹿島のマンションにそれが当たる。

　今回のマンションでも建築美にこだわった仕掛けが施されている。例えば中庭に面した住戸の目隠しアルミルーバー。その間隔をアトランダム（とはいえきちんと計算しているのだそうだが）に配しているのがそうだ。見る方向、角度によって表情をかえる。強度や耐食性に優れた粉体塗装の玄関扉を採用しているのもその一つだ｡

　一つ残念なのは、同社の最近のマンションはほとんどが富裕層向けかアッパーミドルをターゲットにした物件であることだ。一次取得層が買える坪単価にして200万円を切る、できれば150万円ぐらいのマンションを分譲して欲しいのだが、どうもその期待はかなえられそうにない。

　今回、物件の説明をしてもらった同社開発事業本部事業部次長・村松達也氏も「郊外部で最近分譲されているような単価の安いマンションは当社はコスト的になかなか難しい。今回のマンションも借地権付きなので割安感があるとお客さんも判断されているようで、多くの方に購入いただいていますが、当社の社員はなかなか買えない」と苦笑した。

　鹿島の経営陣の皆さん！　どうか御社の社員が入社10年目ぐらいで買えるような自社マンションを分譲してください（10年ぐらい前の千葉みなとは素晴らしかった）。

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　武蔵野市は平成26年1～2月をめどに建築物の絶対高さ規制を都市計画決定する予定だ。同社のマンションのある地域は23ｍと17ｍなる（敷地が5,000㎡以上なので26ｍと20ｍまで認定により緩和される特例もあるが、5階建てなので全然問題なし）。隣接する8階建てのマンションは既存不適格建築物になる可能性が高い（建て替え時には現行のまま建てられる緩和措置もある）。

　それにしても高さの刻み方が商業地を除く地域が17ｍ（緩和で20ｍ）、20ｍ（同23m）、23m（同26～38m）、26m（同 29～38m）、商業地が40m（同48m）、50m（同60m）となるのはさっぱり理解できない。記者は規制をかけるならマンションなどはワンフロアを3.1～3.4mとし、その倍数で規制すべきだと思う。そうすれば良好なストックが形成されるはずだ｡

エントランスホール

　三井不動産レジデンシャル（事業比率80％）と大栄不動産（同20％）は6月11日、埼玉県三郷市新三郷ららシティ内で開発中のマン ション「パークホームズ LaLa 新三郷」のモデルルーム見学会を行い、販売を7月中旬に開始すると発表した。三井住友建設の新構法「架構集約型免震構造」を採用し「長期優良住宅認定」を 取得した。埼玉県で免震構造を採用し長期優良を取得したのは野村不動産「プラウド大宮」に次ぎ２件目。

　物件は、JR武蔵野線新三郷駅から徒歩3分、三郷市新三郷ららシティ2丁目に位置する19階建て全250戸。専有面積は 69.58～83.93㎡、予定価格は2,800万円台～4,200万円台（最多価格帯3,200万円台）、坪単価150万円。竣工予定は平成26年9月 中旬。設計・施工は三井住友建設。

　資料請求は、昨年11月の受付を開始から約 2,000件、来場者数は3月30日に事前案内会を開始してから約800件にのぼっている。

　特徴は、①「職、住、遊」の機能を持つ街「新三郷ららシティ」の中央に立地②「ららぽーと」「イケア」「コストコ」が揃う充実した ショッピング環境③免震構造の採用と「長期優良住宅認定」の取得④電力一括受電や太陽光発電による電気料金削減、電力消費量の見える化や電力のピークカッ ト－など。

　モデルルームは、「イケア」と「三井デザインテック」がそれぞれプランニングした2タイプが設置されている。

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　マンション建設地は、開発当初は商業施設用地とされていたところで、震災後にマンションに変更したようだ。坪単価はほぼ予想したとおりだ。施工が長谷工コーポレーションであれば、越谷レイクタウンや吉川美南駅前のマンションのように140万円ぐらいに収まるのだろうが、三井不動産レジデンシャルは差別化のため同じようなものをつくらないと思っていた。

　しかし、まさか免震で長期優良にするとは考えていなかった。三井住友の新構法は柱や梁型が出にくいもので居室内がすっきりしていていい。競合物件より単価は高いが十分競争できると読んだ。

　この坪単価150万円というのは、おそらくここ10年間では三井不動産レジデンシャルの首都圏所有権マンションで最低単価だと思う。定期借地権付きでは4年前の「橋本レジデンス」が坪130万円だった｡

　設備仕様もこの単価では水準以上だと思う。「イケヤ」モデルではオプションだが物干しポールがリビングに取り付けられていたにの嬉しくなった。押入れにアイロン掛けができる作業スペースが設けられていたのには驚いた。

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　このほかにも注目すべきことがある。長期優良住宅と「CASBEE」の評価の違いだ。これは改めて書くが、このマンションは免震で長期優良住宅でありながら、環境性能を評価する「CASBEE埼玉」では満点の星5つ（素晴らしい）に1つ欠ける4つ（大変良い）しか獲得できていない。

　同じように168戸が即日完売した野村不動産「プラウド大宮」も免震で長期優良住宅でありながら、「CASBEEさいたま」では「良い」の評価の星3つしか獲得できていない。

　それぞれ評価のモノサシが違うといってしまえばそれまでだが、免震で長期住宅のマンションがCASBEE評価だと「素晴らしい」Ｓ評価が得られないのか、さっぱり分からない。「CASBEE埼玉」「CASBEEさいたま」と表記が異なるのは、前者は埼玉県の評価基準によるもので、後者はさいたま市の基準によるものだからだ。

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　もう一つ、これはいいという販売活動について。キッチンの食品庫を除くカップボードはオプションになっているのだが、モデルルームに4回来場しスタンプを押してもらうとカップボードがプレゼントされるというのだ。カップボードだって数十万円する。みんな4回足を運ぶのではないかと思った。これまでの約800組の来場者のうち100組ぐらいは4回訪れているようだ。

　〝損して得取れ〟－記者はこのポイント制に三井家発祥の三井高利の商才を見た思いがした。数十万円のカップボードをプレゼントはするが、来場者は「ららぽーと」「イケヤ」「トストコ」できっとお金を落とすという読みだろう。

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　もう一つついでに。同社の関係者の挨拶・物件説明のあとの質疑応答で、ある記者が「初めて新三郷駅に降りたが、ららぽーとの店の食事は高い」と話した。これにはびっくりした。何を基準に高いか安いかを判断するのは難しいが、記者などはららぽーとがない頃にマンションの取材で何度も訪ねている。喫茶店も食堂も駅周辺になくて難儀したことがある。食べたくとも食べるところがないのもつらいものだ。

　記者は忙しくて食事を取っていなかったので、見学後ららぽーとのフードコートでカレーライスを食べた。600円だった。量が多くごはんを少し残した。

　280円の牛丼がある時代だから600円は高いのか。記者は一度280円の牛丼を食べたが、「並み！」と大声で叫ばれたときは人格まで貶められたような気分になった。この種の店はブロイラーにされたようで落ち着ついて食べられなくなる。

オープンハウス マンション好調 今期引渡し予定の500戸全て契約

「オープンレジデンス幡ヶ谷テラス」完成予想図

「オープンレジデンシア六本木美術館前」完成予想図

　大京グループの不動産流通事業、賃貸管理事業などを手掛ける大京リアルドが1棟マンションのリノベーション事業「グランディーノ」を立ち上げ、第1号となる「グランディーノ稲毛海岸」の棟内モデルルームを6月8日（土）にオープンする。販売開始は6月下旬。

　物件は、京葉線稲毛海岸駅から徒歩5分の4階建て全23戸の元社宅。専有床面積は79.37㎡。既存建物竣工は1986年2月。既存建物設計・監理は梓設計。既存建物施工は東亜建設工業。改修工事設計・監理はアルコデザインスタジオ、セキスイインテリア。改修工事施工は大末建設、セキスイインテリア。

　約1,600㎡の敷地にわずか23戸、空地率約62％という恵まれた既存建物・既存樹を生かし、パッシブなエネルギー環境を実現したのが特徴。保水機能のあるインターロッキング、沿道緑化フェンス、グリーンカーテン、換気框付サッシなども採用した。

　同社は、このほか多摩地区で1棟を取得済みで、年間4～5棟を目標に展開していく。

モデルルーム

　三菱地所と鹿島建設は5月29日、両社が共同で開発を進めている中央区晴海2丁目の大規模開発「ザ･パークハウス　晴海タワーズ ティアロレジデンス」プロジェクト発表会と「ザ･パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」の施工現場見学会を報道陣向けに行なった。5つあるモデルルームのうち1つをリニューアルし、「ティアロレジデンス」のモデルルームとして6月1日からオープンする。分譲は7月上旬。双方で1,744戸の規模となる。

　「ティアロレジデンス」は、東京メトロ有楽町線月島駅から徒歩13分、中央区晴海2丁目に位置する49階建て全861戸。専有面積は43.33～127.79㎡、価格は未定だが、単価は「クロノレジデンス」の既分譲単価273万7,000円より若干高くなる模様。施工は鹿島建設。竣工予定は2016年4月上旬。

小野社長

　プロジェクト発表会で同社・小野真路社長は、「今期の分譲の売上げ予定戸数は6,100戸（前期比34.0％増、今期売上高は2,8880億円で前期比46.6％増を予想）で、三菱地所グループ全体の売上げへの貢献度は高くなると予想している。フラッグシップは千鳥が淵でも予定している。支店も仙台などの免震が好調。海外は私が率先して行なってきた事業。製・販・管のバリューチェーンも一層強化する。『晴海』の1期（クロノレジデンス）は60％の600戸が契約済み。年明けから従来の2倍のピッチの反響がある」などと意気込みを語った。

　「クロノ」はエスペラント語の「王冠」、「ティアロ」は「ティアラ」の意で、都心の輝きという想いが込められている。

左が建設中の「クロノ」、その右が「ティアロ」、その右隣が三井不動産レジデンシャルのマンション予定地（三井も〝頑張って〟とエールを送っているのではないか）

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　新たに2期として発表された「ティアロ」と、建設中の「クロノ」とはデザイン監修が同じ世界的な建築家、リチャード・マイヤー氏であるためよく似てはいるが、微妙に異なる。「クロノ」は「織り布」をイメージしており、「ティアロ」は「折り紙」がコンセプト。頭頂部のデザインもやや異なっており、外観も「クロノ」は透明なガラス素材を多用しているのに対して、「ティアロ」は反射ガラスを採用、バルコニーをやや外側に前傾させ、空や景色を映し込めるようにしているのが特徴。

　プランも「クロノ」のお客さんの動向、ニーズを踏まえ4ＬＤＫタイプを採用し3ＬＤＫタイプも増やした。超高層ならではのワイドスパンも特徴で、60～70㎡タイプでも7～10ｍぐらいあるものが多い。ビューバスタイプもある。

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　シアターで最初に登場したのは「クロノ」のナビゲーターを務めた石川遼選手ではなかった。どこにでもいるような青年だった。記者は俳優やタレントはほとんど知らないが「まさか普通の青年であるはずがない」と思い、同業の記者に聞いたら瑛太氏だった。女性記者などは「石川くんよりずっといい｣と話していた。記者が宣伝担当だったら、「ティアロ」にぴったりのオードリー・ヘップバーンの版権を採用する。費用もずっと安く済むはずだ｡

　価格・単価については、小野社長は「未定」としか話さなかったが、瀬川修・副社長は「高額住戸を増やしたので、全体としては若干高くなるのどはないか」と語った。

　記者もそうなると予想する。お客さんの評価も「中央区アドレス」というのがもっとも高いということのようだが、記者は中央区アドレスよりも「現時点でもっともレベルの高い」マンションというのが最大の特徴だと思う。駅からやや距離があることを除いて、①南側が運河②ランドスケープデザインが優れている③鹿島の施工で免震④長期優良住宅認定、都の「マンション環境性能評価」制度で満点に星1つ欠ける14個獲得⑤周辺の月島や新豊洲などとの比較からして割安感がある－－などだ。利用料金50円を想定しているシャトルバスも武器になるのではないか。

免震装置

　こうした利点が多いことを考慮すると販売スピードはやや鈍いとも考えるが、「クロノ」は竣工する今年の11月までに売れるのではないかと見ている。販売スピードが鈍いのは、2016年の東京オリンピック招致に失敗し、物件ナビゲーターに決まってから石川選手は全然勝てなくなり、東日本大震災による風評被害が直撃したことなど〝三重苦〟を背負わされたからだ。東京オリンピック招致が決まったらそれこそお客さんが殺到する人気になるはずだ。

　施工現場見学会では、ビルも含むわが国の建築物では最大となる1.6ｍ四方の免新装置などが公開された。免震装置は丸型もあるが、四角のほうが面積も大きくなり、効果も大きくなるという。従来の免震装置の大きさは1.2～1.4mぐらいだという。免震装置は 56 基、ダンパーは12基設置される。

晴海ストリートライフ号。7月末までの毎週土日、有楽町～晴海間を運行する

66㎡のモデルルームに5.5畳大の「ウォールキッチン」提案

　東京建物は5月29日、働く女性のニーズを商品企画に反映した「Bloomoi（ブルーモア）」プロジェクト第一弾マンション 「Brillia 大山 The Residence」「Brillia 下丸子」のモデルルーム事前案内会を6月8日から開始すると発表した。発表に先立つ28日、報道陣向けに「大山」のモデルルームを公開した。

　「Bloomoi （ブルーモア）」は、多様化する女性の、特に働く女性のニーズに現在の分譲住宅は必ずしも応え切れていないことに着目し、「働く女性のニーズをそのまま商 品・サービスとして形にし、働く女性の幸せを実現するプロジェクト」として昨年10月、同社女性社員6人を中心に立ち上げたもの。「Bloomoi」は、 「Bloom（咲く）」と「moi（私）」からなる造語で、働く女性のたくさんの笑顔や才能がしなやかに咲き誇るという意味が込められている。

　記者内覧会に臨んだ「ブルーモア」のプジェクトリーダーを務める同社住宅商品企画部課長代理・野口真利子氏は、「働く女性の幸せな提 案を行なうことで、当社のマンションブランド『Brillia』の企業価値を高めたいし、働く女性の社会環境を変えられるようにもしたい。取り組みについ ては役員も見守ってくれている。『これがいい』という答えは出ない。Facebookを通じてお客さんとも対話をしながら、働く女性の声をそのまま形にす ることを最優先した」と語った。 66 ㎡タイプのモデルルームには5.5畳大の「ウォールキッチン」×「コダワリスタイル」が提案されているが、野口氏は「対面キッチンがいいと思っていた私た ちも目からうろこのプラン」と話した。

　「Brillia 大山 The Residence」は、東武東上線大山駅から徒歩6分、9階建て全48戸。専有面積は40.22～76.10㎡、価格は未定だが、3LDK（66㎡）で 4,500万円台になる模様。竣工予定は平成26年6月下旬。施工は飛島建設。6月8日からの事前案内回の予約は「目標を超える」90件に達しているとい う｡

 
リビング

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　完璧とは言えないまでも「主夫」として約10年間、食事、洗濯（掃除はあまりしなかったが）などの家事労働をこなしてきた記者は期待と不安を織り交ぜながら発表会に臨んだ。野口氏には「Bloomoi」を立ち上げたときに話しを聞いているし、プロジェクトメンバーの一人、田所氏には田所氏が独身のときインタビュー取材もやっている。お二人とも間違いなく同社の幹部になれる人材だと思った。

　そんな二人に対する思い入れもあり、「どこにも負けない商品企画を提案してほしい」という期待が膨らむ一方で、コストなどを考えて「たいしたことはできないのではないか」という不安も頭によぎった。

　結果は期待通りでもあり、ちょっぴり不満も残るものだった。期待通りというのは「ウォールキッチン」だ。働く女性だろうが「専業主婦」だろうが男だろうが女だろうが、調理好きにはたまらない企画が提案されていた。まず広さ。キッチンの広さは家族数でも異なるが、記者はプロから「4人家族なら最低4.5畳大、理想は6畳大」と聞いたことがある。そのプロは「独立型がいい」とも語った。

　今回の提案はその理想の広さに近い。「よくぞ20坪のマンションに5.5畳大のキッチンを提案した」と喝采した。カウンターの幅は約4500ミリもあった。これだけすスペースがあると十分だ。框つき扉もいい。実際に調理してみると、皿やら茶碗やら鉢やらまな板、調味料、食材などを並べるためには、今の一般的な3～3.5畳大ではまず楽しく調理することは不可能だ。

左からプロジェクトメンバーの岩谷、田所、佐々木、野口、久江の各氏

　対面キッチンもいいが、和食でも中華でもイタリアンでも調理に夢中になると、子どもや家族と対話しながらというのは相当の技術がないとできない。臭いなどもオープンキッチンは問題だ。記者はニンニクが嫌いだからあまり使わなかったが、好きなクサヤを焼いて大騒ぎになったことがある。ニオイは2日間ぐらい部屋中にこもる。独立型だと煙草を吸うスペースにもなる。記者は独立型がいいと思う。

　もう一つ、「これはいい」と思った提案はオプションだが、こあがりのリビングスペースの提案だ。広さは1.5畳大はあったはずだ。限られたリビングスペースを多目的に利用できるようになっている。

　6畳大の主寝室についている3畳大の「スタイルクロゼット」のドアは透明ガラスだったのには驚いた（クロゼットの中には全身が映るカガミがあったがこれは分かる）。プロジェクトメンバーに聞くと「ガラス越しに明日着ていく洋服を眺めるのにいい｣とのことだった。ダイニングテーブルは引き出し付で、椅子と化粧道具などを入れられるワゴンを取り替えられるようになっていたのにも驚いた。

　不満だったのは、食洗機も物干しポールもオプションになっていたことだ。「働く女性」は食べ物の後片付けや洗濯に要する「労働」は苦にならないのだろうか。コスト計算をしたら大変な額になるはずだ。

　もう一つ二つ、提案したい。同社も含め働く女性の労働環境を改善することだ。優秀な女性をどんどん幹部に重用すべきだ。上場デベロッパーの中には社長どころか役員は一人もいないのが現状だ。「住生活総合サービス業」を標榜する業界がこれでは情けない。商品企画部門は勿論だが、用地取得の部署にも女性を起用すれば、また違った土地の魅力を引き出してくれるのではないか。「夫婦仲が良くなるマンション」の提案も行なってほしい。

　「働く女性」「専業主婦」などの呼称も改めるべきだ。働く女性を強調するのは、負担が大きく理解されていない側面があるから分からないではないが、本来は働く女性も男性も同じであるはずだ。働く女性の対にあるのは専業主婦なのだろうが、この言葉には一種の羨望や侮蔑の意味が込められている。そもそも「兼業主婦」「専業主婦」などありえない。働くことと家事労働を対立的にとらえる概念がなくなるのが理想の社会だ。もちろん男と女の差別などあってはならない｡

　　
クロゼット

旭化成くらしノベーションフォーラム「イクメン」テーマ(2/15)

東京建物働く女性の「Bloomoi（ブルーモア）」に期待(11/5)

　先に野村不動産の「オハナ北戸田ガーデニア」を紹介した。今度は住友不動産「シティテラス戸田公園」。概要は先の記事を参照していただきたいが、広告表示では駅から徒歩15分でネックになりそうだが、ネックを解消するため戸田公園駅とマンションまでに無料のシャトルバスを運行する。時間は約5分。大規模だからこそできることだが、これは逆に大きなインパクトを与えるかもしれない。グロスを圧縮した67㎡台も評判がいいようだ。

　まず、同社住宅事業本部 埼玉事業所 営業課主任でマンションパビリオンの所長・堤田晃生氏の話から紹介しよう。

　「ゴールデンウィークから事前案内会を行なっているが、出足はまずまず、土日は１日20組弱、平日でも途切れなく来場者がある。価格？　価格は決まっていない。『北戸田』との競合？　戸田公園と北戸田はちがう。『平井』でも導入したシャトルバスを運行されるから、駅まで５分に短縮できる。ラッシュ時も混まないで分散されることが『平井』の経験から分かってきた。ストレスなく乗れるのが大きい。バスにしろタクシーにしろ、それなりのお金がかかる。バスの運行経費は管理費に含まれるが、大規模だからこそできること。戸田市の子育てマンションの認定も５月１日付で取得した。67㎡のタイプはお客さんも同業の関係者からも評判がすこぶるいい」

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　記者も、この自信たっぷりの堤田氏の話を聞いていて、徒歩15分はネックになるどころか、大きなプラス材料として作用するのではないかと思えてきた。シャトルバスの運行そのものは以前から遠隔マンションにはデベロッパー各社が採用している。同社のミソは「無料」であることだ。これは、4年前に同社と新日鉄都市開発が分譲して早期完売した江戸川区平井のマンション「AQURAS （アクラス）」（全567戸）の経験が生きているのかもしれない。「AQURAS（アクラス）」も駅から15分だったが、やはり駅まで約5分のシャトルバスを採用した。単価も170万円と安かった。

　もう一つ、グロス抑制策が功をを奏すのではないかということだ。67㎡のモデルルームは動線がよく、なかなか機能的にできていた。「AQURAS（アクラス）」でも主力は60㎡台だったのがユーザーに評価されたように、このタイプは一定のユーザーに支持されるのではないか。同社はしっかり学習したということか。今回も半数以上がこの67㎡タイプだという。

　建物は総合設計制度の適用を受けており、敷地面積約12,000㎡に対して延床面積は約41,000㎡。南向きを中心に建物形状は南北軸が3列に並んだ4棟構成。維持管理費を抑制するため〝過剰〟な共用施設がないのも特徴の一つ。

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　こうしてみると、戸田市内で1,000戸超のマンションが競合することは共食いも見られるが、それぞれがコンセプトがしっかりしており、広域から集客できるのではないかとも思える。市況も追い風だ。肝心なのは誰に売るかだ。

埼京線・戸田市大激戦 マンション1000戸超が激突(5/28)

ユニクロ型マンションが評価された？ 「アクラス」(2010/1/14)

　JR埼京線の戸田市内でマンションの販売合戦が激化している。新規物件では先行した伊藤忠都市開発「クレヴィア戸田公園」（117戸）のほか、野村不動産「オハナ北戸田ガーデニア」（277戸）が今週末から販売開始となり、住友不動産の大規模マンション「シティテラス戸田公園」（497戸）も6月末に分譲開始される。3物件だけでも約900戸。その他の継続物件や小規模物件を含めると1,000戸を突破する。常識的に考えて5年分ぐらいの需要量に相当する。伊藤忠都市開発の物件はすでに記事にしたので、今回は野村不動産と住友不動産の物件を紹介する。

　野村不動産の「オハナ」は、埼京線北戸田駅から徒歩9分、戸田市美女木東1丁目に位置する10階建て全277戸の規模。専有面積は68.13～85.41㎡、第1期１次145戸の価格は2,638万～4,053万円（最多価格帯3,200万円台）、坪単価は142万円。竣工予定は平成26年6月下旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は野村不動産アーバンネット、長谷工アーベスト。5月31日（金）に登録が締め切られる｡

　住友不動産の「戸田公園」は、埼京線戸田公園駅から徒歩15分（シャトルバス5分）、戸田市新曽南三丁目に位置する全497戸の規模。専有面積は64.18～76.72㎡、予定価格は2,800万円台～4,900万円台（最多価格帯3600万円台）。竣工予定は平成26年2月中旬。施工は長谷工コーポレーション。

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　野村と住友の物件は大規模で、単価水準が近い（住友は「未定」で野村よりは高くなりそうだが、それほど差はないはずだ）ことと、野村は敷地に隣接して東京外環自動車道（外かく環状道路）が走っており、住友は徒歩15分というそれぞれ難点を抱えていることでよく似た物件でもある。ターゲット層はもちろんぴったり重なり合う。

　ところが、訴求方法はある意味で間逆、対照的といえるものだ。シアターがそれを端的に物語っている。野村の上映時間は約10分。対して住友は約30分。10分というのは普通の長さだが、住友はかつてないほど長い。このあたりにも両社の差が現れている。

　内容そのものも大きな差がある。野村は女性のナレーターがエコーがかかったような声でひたすら「家族の絆」「優しさ」をアピールする。総合地所が花小金井のマンションで演じた「泣かせるシアター」ほどではないが、感性に訴えるホームドラマ風だ。

　住友は時間の長さでも分かるように、映画でいえば大河ドラマ、音楽でいえばショスタコーヴッチの長大な、第4楽章どころか第6楽章までありそうな交響曲だ。最終章は戸田公園花火大会が３Ｄ風に映し出され、花火の大音響とともにフィナーレを迎える。物件特性をしっかり心の髄まで浸透させようという戦略のようだ。

　どちらが奏功するかはお客さんが決めることだから何もいわない。

野村「北戸田」リビングダイニング

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　すでに分譲スケジュールが決まっている野村だが、第1期１次145戸を供給するということだけでもすごい人気だ。まだ全ての住戸に要望が入っているわけではないが、供給量が多い外環道側の住戸にはかなりの「バラ」が付いている。

　販売を担当している野村不動産アーバンネットプロジェクト営業本部住宅販売部販売二課主任・加藤早苗氏は、「オハナ担当は初めて。コンセプトがしっかりしているから訴えやすい。バルコニーの物干しも、お客さんの声を反映して1本増やしました。供給が増えてオハナ同士の競合が見られるようになったのも最近の傾向」と話していた。

　参考までにこれまでの「オハナ」の供給状況を記しておく。「物件名」（戸数）　坪単価　販売開始の順。住友の物件は機会を改めて紹介する。第１次取得層をターゲットに絞り込み、圧倒的な価格の安さと水準以上の設備・仕様であることが人気の要因だ｡「14×18」サイズの浴槽を「親子風呂」とネーミングする気配り・心配りは他社も見習っていい。

・「オハナ八坂萩山」（141戸）　133万円　平成23年10月
・「オハナ平塚桃浜」（134戸）　127万円　平成24年1月
・「オハナ豊田多摩平の森」（151戸）　150万円　平成24年9月
・「オハナ玉川上水」（322戸）　130万円　平成24年12月
・「オハナ草加谷塚」（127戸）　129万円　平成25年1月
・「オハナ北戸田ガーデニア」（277戸）　142万円　平成25年5月
・「オハナふじみ野上野台ブロッサム」（381戸）　　平成25年5月
・「オハナ平塚袖ケ浜」（89戸）　　平成25年6

住友不動産「シティテラス戸田公園」 「平井」に学ぶ(5/28)

野村不〝オハナ〟好調「草加谷塚」１カ月で78戸申込(4/5)

　三菱地所レジデンスの都心のフラッグシップマンション「ザ･パークハウス グラン」の第2号物件「ザ･パークハウス グラン三番町」を見学した。同社としては「番町エリア」11物件目で、148戸という規模は過去最大。1月に物件ホームページを開設して以来約3,000件の問い合わせがあり、事前案内会への来場も約400件にのぼっており、早期完売する可能性が高い。

　物件は、東京メトロ半蔵門線半蔵門駅から徒歩5分、千代田区三番町に位置する15階建て全148戸の規模。専有面積は60.68～134.78㎡、価格は未定だが、70㎡台で9,000万円台、90㎡台で1億2,000万～1億3,000万円台になる模様。竣工予定は2014年8月上旬。設計・監理は三菱地所設計、大林組。施工は大林組。販売開始は6月中旬。

　現地は、中高層のマンションやビルなどが建ち並ぶ一角。1,000坪超の整形敷地を生かした植栽と水景を融合させたランドスケープデザイン、免震工法、ＩＣキーケースの携帯により自動解錠される5重セキュリティなどが特徴。

　外観は彫りの深い立体的なデザインが特徴で、角度や光の加減で表情が異なるようにしており、大小のマリオンと黒枠のサッシ、黒のアルミルーバーを組み合わている。共用部には左官壁や木のアートも設ける。住戸内は梁背を抑えたアウトフレーム順梁の建具はウォルナットの突き板、キッチン天板にはシーザーストーンを採用している。建具ドアはイタリア製。

水景

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　同社が「番町エリア」で過去10物件も供給しており、同エリアでは40％を超える供給シェアを占めていることは知らなかった。ただ、「パークハウス・ジオ六番町」（2001年竣工）、「ルクセンブルグハウス」（2003年竣工）、「三番町パークテラス桜苑」（2005年竣工）などいくつかは見学している。物件名に「ジオ」がついている「六番町」は阪急不動産との共同事業で､阪急不動産の首都圏初のマンションだ。

　どの物件だったか忘れたが、キッチン調理台にガスとＩＨが併用可能なものを設置していたのに驚いたことがある。販売事務所から現地までの番町文人通り沿いにも同社の植栽計画が見事な竣工済みマンションがある。

　坪単価は「未定」とのことだが、記者が予想した単価にぴったりになるはずだ。

120タイプ　リビング

　総合地所は5月23日、全129戸のうち第１章（期）74戸が即日完売したマンション「ルネ八千代台」の記者見学会を行なった。人気もさることながら、来場者の年齢層は60歳代が35％、50歳代が10％、双方で45％にのぼり、30歳代と40歳代の53％とあまり変らないことが注目される。実際の申込者もほぼ同じ傾向のようで、キャッシュで購入する人が目立つという。

　物件は、京成本線八千代台駅から徒歩4分、八千代市八千代台南１丁目に位置する11階建て全129戸の規模。第１章74戸の専有面積は73.80～85.20㎡、価格は2,690万～3,510万円（最多価格帯2,800万円台）、坪単価は126.5万円。竣工予定は平成26年3月上旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　4月26日から事前案内会を開始し、5月21日に抽選分譲した結果、最高6倍、平均1.15倍で即日完売した。来場者は約290件。

　現地は、駅南口からまっすぐ伸びる商店街の中にあり、敷地は商業施設「ＮＳプラザ（旧ナリタヤ）」の跡地。全戸南向きで敷地南側には第一種低層住居専用地域が広がる。舗道に面した敷地内には物件のさきにあるイチョウ並木と連続性をもたせるようイチョウ10本を植え緑化を図る。

　商品企画としては、長谷工コーポレーションが独自に開発した居室ドア把手の出っ張り部分をなくした「プッシュ・プル・プレート」を初採用しているほか、ディスポーザも標準装備。布団クローゼットもある。

　見学会で説明した同社分譲事業第一部副部長・鹿谷泰広氏は、「八千代台駅圏では8年ぶりの新規供給。広告は、折込チラシや誌面媒体などはほとんど行わず、マンションから半径2キロ圏の2万から2.5万世帯へのポスティングを重点的に行った。現地が商店街で、地元の方がよく利用されていた商業施設だったので、みなさんよくご存知だった。来場者は60歳代以上が最多の35％を占め、特にキャッシュでの購入が多いのが特徴」などと語った。6月に第２章を分譲するが､鹿谷氏は「第１章では68㎡台の22戸は未供給。購買力の低い層からの集客も期待できる｣と早期完売に自信を見せていた｡

ラウンジ

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　第 1 章の即日完売はあまり驚きはしなかった。都心部の高額だけでなく、郊外の分譲単価が低いマンションも最近は総じて好調だからだ。駅から徒歩4分で、全戸南向き、敷地南側が第一種低層住居専用地域で将来的に環境が担保されているのが人気の最大の要因だ。8年ぶりの供給というのも見逃せない要因だ。それだけ購買エネルギーが蓄積されていたかと読める。

　記者が驚いたのは高年齢の来場者・申込者の比率の高さだ。わが目と耳を疑った。郊外マンションといえば、子育てファミリーが中心というのが通り相場だ。50歳代、60歳代で45％に達した最近の郊外マンションの例を記者は知らない。

　その理由は分からないが、考えてみるとなるほどと思えなくはない。八千代台駅圏はこれまでマンションもそうだが、アッパーミドルをターゲットにした質の高い戸建てもかなり供給されてきた。5,000万円から6,000万円台もよく売れた地域だ。ローン返済も終えた当時の購入者が〝駅 近〟のマンションに移り住むのはどこにでも見られる傾向だ。今回のマンションは立地の上でも同駅圏では一等地だ。

　最近の株高もフォローの風となっているのは間違いない。アッパーミドル層なら最近の株高で数百万円どころか、千万円単位で儲かっている人は少なくないはずだし、塩漬けにしていた株も買値に戻りつつあるのではないか。鹿谷氏も「確かに株で儲かったというお客さんもいらっしゃる」と話していた。

　今回の同社のマンションだけでなく、立地条件に恵まれた郊外マンションは高齢者の購入比率が今後高まるのではないか。

リビング