なぜだ！ 都心９区にないのに中央区と港区には市街化調整区域がある
〝ボーっと生きてんじゃねーよ!〟とチコちゃんに叱られたような気分を味わった。住宅・不動産業界の記者を40年以上やっているのに、東京23区のど真ん中の中央区と港区に市街化調整区域が指定されていることを初めて知った。中央区は江東区と接する部分の墨田川の20ha、港区は台場エリアの運河40haだ。
ここでおやっと思った。河川が調整区域に指定されるのは分からないわけではないが、中央区に流れる日本橋川などは商業地域だし、港区に流れる川はそれぞれ用途地域が指定されている。
調べたら23区のうち千代田、新宿、文京、品川、目黒、渋谷、中野、杉並、豊島の９区は調整区域の指定はなく、他の14区の河川は指定されており、最大は江戸川区で、荒川、中川、新中川、江戸川、旧江戸川の河川区域及び葛西沖の海面約734ha（区域面積の約15％）が調整区域だ。
なぜ、このように指定がバラバラなのか、決定権者の東京都に聞いた。都の担当者は「都のマスタープランでは、多摩川、江戸川、荒川などの一部河川ではレクレーションなどの用途にするために調整区域とすると方向を定めていますが、河川によってどうしてまちまちなのか、その経緯はよく分かりません」と話している。
都市計画法第７条には「都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする」とあるのみ。
参考までに。私権が制限されている都市公園は用途地域が定められているが、建ぺい率・容積率の指定はない。皇居と日比谷公園、靖国神社は第一種住居地域が指定されている。
人の100倍働く年収500万円ロボット！ 三井不 日本初の物流ICT体験型ショールーム
「MFLP ICT LABO 2.0」
三井不動産は2月13日、2017年9月に開設した「MFLP ICT LABO」（約130㎡）を拡大移転し、約10倍の面積を有する「MFLP ICT LABO 2.0」をMFLP船橋＆GATE内にオープンすると発表した。約45名の報道陣が詰めかけた。
トラックコンテナの商品が搬出されるところから積載されるまで〝人の手を一切介さない〟日本初の物流ICT体験型ショールーム「フルオートメーション物流モデル」を展示する。
発表会に臨んだ同社常務執行役員 ロジスティクス本部長・三木孝行氏は「事業のステートメントは〝ともに、つなぐ。ともに、うみだす。〟。既存の枠にとらわれない価値を創造し、ソリューションパートナーを念頭に展開している。今回の施設は、深刻な人手不足、社会課題を解決するため30以上のICTを連携させ、コンサルも行う。日本初の試み。既に稼働している『Ⅰ』『Ⅱ』に加え、2021年6月に竣工する『Ⅲ』でもって全体で約5.5万坪の街づくり型施設が完成する」と話した。
三木氏
テープカット（右から6人目が三木氏）
安川メカトレックの開梱・封緘双腕ロボ（二丁拳銃で威圧されていそうでこれは怖い）
三菱ロジスネクストのオートフォーク
◇ ◆ ◇
「MFLP ICT LABO」も取材しているが、今回の「MFLP ICT LABO 2.0」はスケールが全然違った。
記者がいちばん気に入ったのは10体くらいある中でもっとも大きいIHIのロボットだった。パワフルで正確無比の働きぶりにあ然茫然仰天するほかなかった。北朝鮮の軍隊だってあれほど一糸乱れぬ動きはできないはずだ。最大20キログラムの荷物を1日24時間365日上げ下げ（稼働）できるそうだ。値段はシステムを含め7年間で3,000～4,000万円とか。
耐用年数か償却年数か7年とは意外と短い気がしたし、固定資産税も潤滑油などのメンテナンス費用も掛かるだろうが、一体3,500万円として単純に賃金（年間コスト）をはじいてみた。
3,500万円÷7年＝500万円（年間）だ。平均的なサラリーマンの年収よりも安いではないか。しかも、働き詰めで不平不満を漏らさない。夏の暑さにも冬の寒さにも負けない。ストレスをためずサボタージュとも無縁。労働基準法に背馳することもなければ、セクハラやらパワハラで経営者は訴えられることもない…などを考えると、このロボットは普通の労働者の10倍、いや100倍の働きをする。100倍とすると5億円だ。上場企業の社長だってこれほど稼げる社長はそういないはずだ。三木氏が「日本初」「日本一」と何度も強調したのもよく分かった。
かつて同社野球部で活躍した志村氏、溝口氏、福田氏は同じ事業部に籍を置いていた。「ICT LABO」第一号が開設したとき溝口氏も福田氏は「もうわれわれの出番ない」と話した通りの展開になってきた。もちろん〝出番〟は野球のことだけではない。
手前の青いロボットがIHI物流産業システムのパレタイザー／デパレタイザー
IHI物流産業システムのパレタイザー／デパレタイザー
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三井不動産レジデンシャルはさすがというべきか。4年前の「MFLP船橋Ⅰ」の竣工見学会のとき、〝海に近く、イケヤ、ららぽーとに近接しているのだから、ここにマンションを建てたら坪単価180万円でも売れる〟と考えたものだが、この日、取材を終え帰るとき、三井不動産レジデンシャルのマンション計画の看板が目に入った。すでに工事が始まっていた。
概要を調べたら、南船橋駅から徒歩3分の20階建て全231戸とあった。専有面積は58.64～77.72㎡。施工は長谷工コーポレーション。2020年6月上旬に販売するようだ。
4年前と比べ状況は一変した。坪単価は200万円を下回ることはない。坪210万円はどうだろう。この単価だったら70㎡で約4,500万円。そんなに的を外していないはずだ。同社は高値追求をしないと読んだ。
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「ICT LABO 2.0」と同じ建物内の保育施設やオープンオフィスも併設されている「＆GATO」も見学し、食事も摂った。おにぎり１個とコーヒーで180円（隣接するコンビニには酒も売っていたが、さすがに買う勇気はなかった）。
びっくりしたのは２階の喫煙所。壁には「Smoke Solution」とあった。これはどういう意味か分からなかった。
同社はビル・商業施設だけでなく、ときにはマンション共用部にも喫煙室を設けるくらいだから、吸う人の人権もしっかり考えている。三木常務、これは〝吸う人と吸わない人双方が共存できる施設〟と受けとめていいのでしょうか。
喫煙所（壁には「Smoke Solution」）
わずか7年間でオフィス面積と肩並べる360万㎡開発 三井不のロジスティクス事業（2019/11/6）
「ピンコロ」久光さん さようなら トータルブレイン・久光龍彦社長「お別れの会」
久光龍彦氏「お別れの会」（ホテルニューオータニで）
昨年12月29日に79歳で亡くなったトータルブレイン代表取締役・久光龍彦氏の「お別れの会」が2月12日、ホテルニューオータニで行われ、約600名が参列した。祭壇には白いバラ、カーネーション、パールブルーなどの花が飾られ、久光氏の〝十八番〟マイウェイの音楽が静かに流れる中、参列者は最後の別れを告げた。以下、参列者の声。順不同
高島屋スペースクリエイツ商環境部・中田文子氏 〝ピンコロ〟…とても美しい人生の閉じ方をされたと思います（同感。見出しに取らせていただいた）
アンビシャス社長・安倍徹夫氏（76） 業界の発展を願い、不動産、住まいは投資、投機の対象ではなく家族の生活の基盤、原点であることを常に話されていた。突然の死は非常に残念だが、久光さんの考えを肝に銘じたい
安倍氏
タカラレーベン社長・島田和一氏 久光さんとは20年くらい前、トータルブレイン創業のときからのお付き合い。当社にはマーケティングの視点などなかったころ。以来、マンションの設計も10物件くらいお願いしている。定期的に会食してきた。12月に会ったとき、2月には会長、社長就任のイベントを行うことを話し合ったばかり。とても残念だが、男みょうりに尽きる幕引きではないか
タカラレーベン取締役兼専務執行役員・手島芳貴氏 わたしがご一緒させてもらったときはいつも大衆呑み屋だった（島田氏と久光氏はいつも料亭で、費用は交互に負担していたようだ）
島田氏（右）と手島氏
長谷工リアルエステート取締役会長・中田秀樹氏（67） 大先輩の上司だった。長谷工の営業をいつもリードし、入社10年目で役員に就任した出世頭。押しが強い方だった
中田氏
中野建設取締役営業部長・平山和生氏（72） 中野建設？ ナカノフド―とは関係ありません。久光さんとは1年半くらいのお付き合いですが、包容力があって男気の強い方でした。男の魅力ではトップクラスだと思います
平山氏
コスモスイニシア企画開発本部企画開発推進部部長・内山清人氏（52） 久光様とのおつきあいは有りませんが、トータルブレインの方からはいろいろ情報を頂き、紹介してもらっていた。野球？ 草野球の監督をしています（慶大野球部出身でコスモスイニシア野球部の元主砲）
内山氏
法人シニア総合サポートセンター理事長、虎ノ門法律経済事務所所長弁護士・千賀修一氏（76） 昭和47年、長谷工さんに虎ノ門の再開発の話を持ち込んで成功させてからのお付き合いで、長谷工さんの顧問をずっとやってきた。中大経済学部卒の久光さんは大学の先輩。わたし？ 法学部卒
千賀氏
長谷工アーベスト元社長・鈴井貞雄氏（79） 久光さんとは同窓の同期。熱血漢でしたね。とにかく熱かった。電話をかけまくり、飛び込みで営業をしては取引を成立させていた。行動力が凄かった。わたし？ 病院通いとゴルフ。ゴルフは100。
千賀氏（左）と鈴井氏
日本土地建物代表取締役・神山重子氏 年齢？ 不詳。長谷工アーベストで8.5年お世話になりました。リゾート担当で「伊豆」がメインでした。（「伊豆」は久光さんがいつも利用されていた。小生は「京都ブライトン」は何度か利用している。素晴らしいホテルだ。日土地は社長が交代したのかと思ったら、同名の別会社だった）
左から2人目が神山氏
岡本敏氏（72） 「ビン」はキビンのビン。何？ あなた書けない？ （申し訳ありません。パソコンばっかりで記事を書いているもんですから）久光さんが亡くなったのをゴルフをしていて知った。わたしは仕入れ担当でした
田沢圭一氏（79） 新潟大学卒の同期。久光さんとは対照的に出世しなかった。専攻？ 久光さんと一緒の経済。しかし、経済はよく分からない
岡本氏（右）と田沢氏
R.K.I.設備保全東京支店支店長・菊地昇氏 「ノボル」は「ヒガノボル」。何？ 書けない？ 情けない記者だね。久光さんは毎朝出勤すると鏡を見て笑顔の練習をしていた。どうしたらお客さんにいい印象を与えるかと。凄い人だったね。建設の塚本（英介氏、長谷川工務店時代の建設の責任者）か営業の久光かと言われていた
菊地氏
ウィスタリア代表取締役・柴崎秀実氏（64） 大学の後輩。トータルブレインの顧問
柴崎氏
新橋駅東口地区再開発協議会会長、フューチャークリエイト代表取締役・加藤功時氏（69） 久光さんの10年後輩の同窓で直属の部下でした。久光さんは長谷工コーポの中興の祖。長谷工〝中大３人男〟の一人（あとの２人はどなたか聞き忘れたが、加藤氏はその一人か）。久光さんは常にあこがれの先輩であり大きな目標でもありました。私が役員まで勤められたのは久光さんの存在があればこそだったと思います
加藤氏
〝業界の名物男〟逝く トータルブレイン社長・久光龍彦氏 享年79歳 死因は…（2020/1/6）
アキュラホーム 横浜産「木のストロー」 横浜ベイシェラトンで提供開始
アキュラホームは2月7日、横浜市とヨコハマSDGsデザインセンターと連携し、横浜産の「カンナ削りの木のストロー」を横浜ベイシェラトンホテル＆タワーズで2月5日から提供を開始したと発表した。
横浜市が保有する水源林の間伐材を原材料とし、横浜市内の特例子会社などで障がい者の方々が製作した木のストローを採用したもの。ホテルでの木のストローの提供開始は横浜市内で初。
中古住宅も〝高嶺の花〟か 「顧客」は「選別」されるのか 2/3付週刊住宅の記事
2月3日付「週刊住宅」1面記事
小生に他意は全くない。業界紙には度肝を抜かすような記事を期待しているのであって、決して揚げ足取りではない。だが、しかし、事実でない裏付けに乏しい、あれやこれやのマクロデータを駆使し、自ら語るのではなく〝専門家〟なる人のコメントで中身の薄さを補強する記事には我慢がならない。今度は２月３日付週刊住宅の1面記事について書く。これも何を言いたいのかよく分からない。
◇ ◆ ◇
週刊住宅1面トップ記事の横１段見出しは「顧客選別の動き 加速か」とあり、縦４段見出しは「中古住宅も〝高嶺の花〟に 購買力を上回る価格帯」となっている。さらにまた、縦１本見出しには「成約好調の裏に潜む死角」とあり、「流通市場は健全に発展するのか」「切り捨てられる層の拡大」などと、既存住宅市場の将来性に疑問符を投げかけている。
小生は既存住宅市場には疎いが、これらの見出しに少なからずショックを受けた。
この記事を書いた記者や専門家の方々のコメントを読まなくても、新築マンション市場は〝縮小〟していることは分かる。確かに首都圏で年間３万戸台の前半という供給量は20年くらい前の３分の１くらいまで落ち込んでいる。
だが、しかし、ユーザーがマンションであろうと戸建てであろうと、分譲であろうと賃貸であろうと、新築であろうと中古であろうと自由に選択できるのが望ましい市場だ。メディアが新築マンションの〝市場縮小〟に過剰に反応するのはいかがなものかと考えている。少子高齢化が加速度的に進んでいる現状を考えれば、供給が減るのは当たり前ではないか。
小生はこのところ中堅デベロッパーの優れた商品企画のマンションを立て続けに取材しており、「新築マンション市場が息切れしている」（同紙）とは全く思わない。この記者の方は新築マンションの現場など取材しないのではないか。
そのことより、小生は戸建てもマンションも新築は敷地・居住面積がどんどん縮小し、基本性能・設備仕様レベルがダウンしているのが気掛かりだ。これらが中古市場に流通する頃にはどのような評価を受けるのか…。
さて、週刊住宅の記事に戻る。冒頭の見出しを読んでショックを受けたというのは、「中古住宅も〝高嶺の花〟」になり、「顧客選別が加速」するのではないかという指摘に対してだ。
この記者の方は、どのような購買層を念頭に置いているか不明だが、所帯年収400～500万円台の層は新築であろうと中古であろうと取得は容易ではないのは理解できる。東京23区の新築マンションの坪単価は300万円を突破し、記事にもあるように中古でも23区平均で5,566万円というのは信じられない値段だ。
しかし、それでも基本性能・設備仕様、顧客対応のあらゆる点で劣る賃貸から脱出したほうがいいと小生は思うので、エリア・価格を最優先しなければ持ち家は実現すると考える。郊外に行けばまだ坪200万円以下のマンションは買える。中古だったらなおさらだ。坪100万円前後ならリフォームしても3,000万円で買えるはずだ。それを〝高嶺の花〟と言ってしまえばそれまでだが…。
「顧客選別」－これにも異論を唱えざるを得ない。この見出しは「顧客」が「選別」されるように受け取れる。〝庶民〟には中古住宅ですら〝高嶺の花〟なのだから、顧客は（不動産仲介会社）に〝選別〟されると読める。
果たしてそうか。顧客をアッパーミドル・富裕層に〝絞る〟店舗展開として住友不動産販売の例が挙げられているが、三井不動産リアルティはもう30年以上前からそのような店舗展開をしているではないか。それのどこが悪いのか。むしろ逆だ。富裕層に特化したビジネスはまだまだ伸びる。ここに照準を絞るのは至極当然だ。
だからと言って、一般顧客を排除するような動きを不動産流通会社は見せていないはずだ。三井不動産リアルティは「子ども110番」をやめていないはずだし、ナイスの仲介店舗はいい。ただでコーヒーを飲ませてくれるし、小さな集まりをするのもただではなかったか。
書くのなら「顧客」の「物件選択」の幅が広がるような記事にしてほしかった。国もそのような取り組みをすべきだ。〝住宅貧乏〟はなくすべきだ。
記者の方は最後に「加速する所得の二極化は東京と地方都市との比較にとどまらず、東京都内にあっても拡大している（都内のほうが激しいと小生は思う）。普通に一生懸命働いても家が持てる人と持てない人。そこに不動産業界が比較的高所得の給与所得者など市場の上澄みばかりに焦点を当てては、国交省が掲げる2025年までに住宅流通の市場規模8兆円目標は健全なマーケットとして機能しているのか危うさをはらむ」としている。
富裕層向けビジネスを「市場の上澄み」とするのは言い過ぎだと思うが、小生も普通に働いて、通勤時間は1時間圏で、3人家族で75㎡のマンションが4,00万円くらいで取得できる世の中になってほしいと願う。
この記者の方にひと言。担当かどうかは知らないが、国が推進している〝入居を拒まない〟セーフティネット住宅制度の出鱈目、いい加減さを追及してほしい。これこそ貧困ビジネスではないか。貴殿は現場に飛ぶ勇気はないか。小生は怖くて足がすくみ心臓が縮んだ。
フージャースコーポ 同社初のホテル 「秋葉原」に7月開業
1階の「T＆Cafe」
フージャースコーポレーションは2月4日、同社グループ初のホテル「THE TOURIST HOTEL & Cafe AKIHABARA」を7月上旬にオープンすると発表した。
プロデュースにはブランドプロデューサーの柴田陽子氏を起用。コンセプトに「Good stay with Good coffee」を掲げ、価格を超えた“最高のくつろぎ”と“客室だけでない過ごし方”を提供するツーリストホテルを目指す。メインターゲットは海外ツーリスト。1階に自社運営のカフェラウンジ「T＆Cafe」を併設する。
施設は、JR秋葉原駅から徒歩6分、台東区台東1丁目に位置する15階建て全143室。客室面積は17～40㎡。1階カフェラウンジ 約80席。運営はフージャース アコモデーション サービス。ブランドプロデューサーは田陽子事務所。建築デザインはE.A.S.T. 建築都市計画事務所。インテリアデザインはデザインアーク。施工は大豊建設。
デベロッパーも取り組んでほしい 「TOTO商品はすべてがユニバーサルデザイン」
「ウォシュレット 一体形ネオレストNX」
無謀な企て挑戦かもしれないが、今年の取材テーマの一つにトイレを中心とした設備仕様のレベルアップを掲げることにした。目的は、働き方改革と表裏一体をなす主婦、あるいは主夫の家事労働の軽減だ。水回り商品の技術開発は日進月歩している。ハウスメーカー・デベロッパーが最新の商品を採用すれば、間違いなく家事労働の軽減につながるはずだからだ。（記者は家事労働を金額に換算すると年間約350万円とはじいている）
その第一弾が、わが国トップの衛生陶器メーカーで世界ランキングでも上位と言われるTOTOへの取材だ。
もう30年くらい前か。バリアフリーがメーカーのテーマになりだしたころ、TOTOが取り組みを強化するというので取材した。同社担当者から「バリアフリーという言葉は死滅すべき。バリアがなくなれば、われわれの部署も必要なくなる」という主旨の話を聞き感激したのをいまでも思い出す。（「国家は死滅する」と言ったのはマルクスだ）
そして今回。同社広報部東京広報グループ・松竹博文氏は「当社の製品はすべてユニバーサルデザイン（UD）。チェックリストがあり、全てはそれに沿っているかで決定される」と語った。
業績的には、2018年３月期は売上高5,860億円、営業利益401億円で、リフォームなどリモデル事業は堅調だったが、国内住宅・建設動向の伸び悩み、中国不動産市況の悪化などの影響を受け減収減益となったが、デザインと機能の融合の取り組みが評価され「iFデザイン賞2019」「レッドドット・デザイン賞2019」を受賞。また、社会的責任投資指数「FTSE4Good Index Series」の構成銘柄に３年連続、「Dow Jones Sustainability World Indices (DJSI World) 」の構成銘柄に７度目としてそれぞれ選定されたのも、UDの取り組みと無関係ではないはずだ。
わがハウスメーカー・デベロッパーはどうか。「当社の商品はすべてユニバーサルデザイン」と言い切れるところはどれだけあるだろうか。
記者の主な取材フィールドであるマンション・分譲戸建てに限って言えば、もちろん各社ともUDを謳っている。しかし、かつてのニチモや扶桑レクセルのようにUDを理念に掲げ、廊下幅をメーターモジュールにし、トイレドア幅を広げたりしているところは数えるほどしかない。建築費の上昇などで居住面積は縮小し、設備仕様レベルもダウンしている。高齢者のいる世帯で〝バリア〟のない住宅に住んでいる割合は42.4％と過半に達していない。全体的にはUDの取り組みは退行傾向にあるのではないか。
さて、〝松竹〟というとてもおめでたい名前の松竹氏によると、松竹姓は諫早市など長崎県では珍しくなく、松竹ウメさんもいるそうだ（記者は竹松さんを知っている）。その松竹氏から新宿にあるショールームでトイレや浴槽、水栓などについて説明を聞き、商品を見せてもらった。
「すべてユニバーサルデザイン」というだけあって、「バリアフリーブック」はとても参考になった。Ａ3版139ページにもわたるもので、UDの約50年の取り組みが紹介されている。うち約半分は介護・車いすが必要になっても住み続けられるプランの紹介で、理想的なプランとしてトイレ、洗面、浴室はそれぞれ1坪サイズを推奨している。これをすべて満たしている分譲マンションはまずない。どこか採用しないだろうか。
フラッグシップモデルの「ウォシュレット 一体形ネオレストNX」は美しい。「トルネード洗浄」「フチなし形状」「エアインワンダーウェーブ洗浄」「きれい除菌水」「セフィオンテクト」などフルスペックを装備すると価格は60万円台だ。戸建て用の最高位の商品は周辺の部材を含めて百数十万円だった。
話は男性の尿の飛散に及んだ。松竹氏は、「尿は結構壁などに飛散する。男性も座って用を足すと飛散は軽減する」と話した（ご本人はどうなのか聞き忘れた）。同社のアンケート調査によると「男性ワーカーが実際に小用時に洋式便器を使用する割合は5割以上(57％)」としているが本当だろうか。
◇ ◆ ◇
各デベロッパーはマンションにどこのどのようなトイレを採用しているか。早速調べることにした。
「築地」の6物件（2物件は戦線離脱）約500戸はすべてINAX（LIXIL）の「サティスS」（DV-S716-R2）で、全439戸の総合地所「ルネ横浜戸塚」はTOTOの「TCF2222/2019 NWI」、全36戸の大成有楽不動産「オーベル新川崎」はTOTOの「SH341BAJ」だった。いずれもクラス的には５段階で中くらいか。
パナソニックの「ビューティ・トワレAWM」は全59戸の同社「パークナード横濱上大岡」で見たが（使用はしていない）、尿が泡立つ糖尿病患者のそれよりもはるかに泡立ちがよく美しかった。JANIS製は全47戸のモリモト「ピアース浅草」に採用されていた。
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東急不動産は昨年末、分譲中の「ブランズ北千住」にTOTOの「おそうじ浴槽」を業界としては首都圏で初めて採用すると発表した。これはいい。風呂掃除に１回最低10分、年間300日（利用しない日もある）として、50時間。時給1,000円として約5万円の節約になる。「おそうじ浴槽」の値段は20万円くらい（オプションを含めると50万円くらいか）だから4年間で元が取れる。
TOTOには浴槽、床だけでなく壁も洗浄し、浴槽に入るだけで洗濯機のように身体を洗ってくれる浴室を開発してほしい。爆発的に売れるのではないか。
TOTOは水栓にも力を入れている。世界三大デザイン賞と言われる「iFデザイン賞2019」「レッドドット・デザイン賞2019」を受賞したことを松竹氏はアピールした。
◇ ◆ ◇
デベロッパーの皆さんへ。設備機器・居住性能の充実・差別化にもっと取り組んでほしい。どんどん比較広告を展開してほしい。現在、トイレに関してはほとんど横並びではないか。せめて物件ホームページ、パンフレットに「グローエ」の水栓と同じようにメーカー、商品名くらい表記すべきだ。
ユーザーの皆さんへ。モデルルームを見学する際はしっかり商品名をチェックすることをお勧めする。意外な事実がわかるかもしれない。
最新のトイレ
NEOREST
首都圏初 浴槽の自動洗浄・お湯はり「おそうじ浴槽」 東急不「北千住」に採用（2019/12/18）
汚れにくく落としやすいトイレ採用 伊藤忠都市開発「日本橋浜町公園」好調（2019/4/1）
富士山に登らなくて済む！？ 忙しいママ・パパ向け ナイス「DIWKS PARFAIT」（2019/1/13）
いまどきの30代夫 完璧に家事こなすのは３割 旭化成ホームズが調査（2014/7/12）
女性輝けないトイレ 「利用しない」公園90％、駅38％、職場30％ 国交省アンケート（2017/1/21）
意味不明の新報 〝天井破り〟！? 週刊住宅 身も心も陋習に分断されている業界紙記者
1月28日付住宅新報 12面記事
1月28日付住宅新報は、「主要デベロッパーの戸建て供給実績 安定供給の中で戦略に相違 ハウスメーカー規模の注文実績も」と4段見出しの記事を12面トップで報じた。業界紙の揚げ足など取りたくないが、取材姿勢に問題があり、初歩的なミスもあるので看過できない。書いた記者本人はもちろん、書かせた編集長にも考えてほしいので以下にいくつか記すことにした。小生のエールだと受け止めていただきたい。
記事のリードには「主要デベロッパーが供給する戸建て住宅の実績をまとめた」とある。「主要デベロッパー」とは何を指すのか不明だが、まあ、これはよしとしよう。ハウスメーカーは除外されていることが分かる。
次に「分譲マンションの供給が主力のデベロッパーは分譲戸建てを手掛けるのが主流」とある。これは意味不明。書いた本人も分からないはずだ。小生はこの段階でパニック状態。
分譲マンションが主力のデベロッパーと言えば、大京はそうでなくなったし、強いてあげれば明和地所、タカラレーベン、モリモト、大和地所レジデンスなどで、これらのデベロッパーは戸建てを手掛けるのが主流とすれば…数えるほどしかないはずだ。三井不動産や住友不動産、三菱地所、東急不動産などは分譲マンションが主力ではない。
さらに続けて「その一方、注文住宅受注や宅地分譲を中心に展開する企業もある」としている。これも理解不能。デベロッパーの中には注文住宅を手掛けるところは多くはないが、かといって少なくもない。また逆にハウスメーカーだって最近は〝街づくり〟など開発事業に力を入れている。
この傾向はさらに強まるはずだし、デベロッパーとハウスメーカーの垣根などそもそもない。業界紙の勝手で「デベロッパー」「ハウスメーカー」に分け、つまりバリアを設けて、取材体制を敷くところに根本的な問題がある。デベロッパー担当の記者はハウスメーカーのマンションや戸建て分譲を見ないし、ハウスメーカー担当者はその逆にデベロッパーの分譲するマンションや戸建てを見ない。これを改めない限り、記者はいつまでたってもマンションや分譲戸建てを理解することは不可能だろう。担当記者を業態や事業分野に振り分ける陋習というべき取材体制を改めるべきだ。
基本的なミスについて。普通なら4分の1程度に収まるはずの「主要デベロッパーの戸建て供給実績」の表だ。表に記載されているのは14社のみ。先にも書いたが、年間4万数千戸の戸建てを供給する飯田グループはデベロッパーではないのか。表にはないポラス、オープンハウス、ナイス、ケイアイスター不動産などはどう分類しているのか。分かったら教えてほしい。
かわいそうなのは三井不動産だ。表には三井不動産レジデンシャルの18年度の供給実績は「400戸程度」となっている。なるほど、調査は「供給戸数」とあるので、三井不動産の広報担当者は正直にそのように答えたのかもしれない。
しかし、同社の2019年3月期の分譲戸建ては売上高332億円（前期289億円）、計上戸数475戸（同501戸）、平均価格6,990万円（同5,788万円）、完成在庫30戸（同35戸）だ。同社はずっと以前からこのようにきちんと決算数字を発表している。
ところが、野村不動産の数値は「供給戸数」ではなく、2019年3月期の計上戸数647戸（前期607戸）をそのまま引き写していると思われる。
計る物差しは一緒にすべきだが、これまで三井に勝てなかった野村はついに計上戸数では三井を捉え上回ったことを表は示している。これは快挙かもしれない。記者はなぜこれを書かないか。
ただ、決算計上戸数は遅行指標であることを忘れてはいけないし、利益率も見なければならない。記者はここに的を絞ってもよかったと思うが、どうして野村が三井を戸数で上回ったか、過去6年間のそれぞれの計上戸数を比較するとその謎が解ける。( )内は三井－野村の順の戸数。
・2014年3月期（916－718）
・2015年3月期（899－859）
・2016年3月期（751－643）
・2017年3月期（639－682）
・2018年3月期（501－607）
・2019年3月期（475－647）
三井は2014年3月期の916戸をピークにこの5年間で戸数をほぼ半減させている。一方の野村は、明らかに三井を意識して急激に戸数を伸ばして来た。2015年3月期には鼻差まで迫った。ところが、急拡大に無理があったのか販売ペースは落ちた。2016年以降は600戸台にとどまっているのはそのせいだ。
過去6年間の計上戸数のトータルは三井が4,181戸で、野村が4,156戸となっている。勝負はこれからだ。三井がまた引き離すか、野村はこのままリードを保てるのか。三井の経理担当者は「当社は他社と戸数で争っているわけではない」と話したことがあるが…どうなるか。
もう一つ。住友不動産の断トツの数字にはあ然とするほかなかった。「18年度供給戸数は3,077棟」（他社は「戸」なのにわざわざ「棟」）とし、「ハウスメーカー並みの規模」と書く。この記者も書いている通り、住友の3,000戸は注文住宅だし、分譲戸建てはせいぜい100戸程度だ。記事は完全に破綻している。注文も含めるのなら三井ホーム、三菱地所ホーム、東急ホームズなども入れないと公平ではない。
このようなあり得ない基本的ミスを犯すのも、先に書いたように業界紙記者は身も心も悪弊に分断されているからだ。
参考までに、小生が8年前に書いたデベロッパーの建売住宅に関する記事を添付する。小生も注文が主力の大手ハウスメーカーを対象外とした。理由は簡単。調べるのに時間がかかるからだ。
ついでに言えば、マンションもそうだが、いわゆるパワービルダーと呼ばれる会社とデベロッパー、ハウスメーカーが供給する分譲戸建ては似て非なるものだ。同じ土俵で論じるのは適当かどうか。価格は倍ほども異なる。
さらに一言。きついことを言うようだが、この記者の方は現場を見ていない。記事を読めばすぐわかる。あの鶴岡一人は「グラウンドにはゼニが落ちている」と名言を残し、初代若乃花は「土俵の下には金が埋まっている」と語った。マクロデータをいくらかき回しても、ものは見えてこない。しっかり戸建て現場を取材してレポートしてほしい。
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そのつもりはなかったのだが、新報を取り上げるなら週刊住宅も書かないと公平でないので書く。
1月20日付週刊住宅の1面見出しだ。「取引価格は既に天井破り」にはドキッとすると同時に笑うしかなかった。
〝破る〟のは〝心臓破り〟であり〝おきて破り〟しか小生は知らないし、〝天井を破る〟のは忍者かコソ泥か覗き魔しかいないはずだ。「天井知らず」または「青天井」と書くべきところを間違ってそう表現したのだろう。
が、しかし、確かにリート・ファンドは〝おきて破り〟に限りなく近いという意味では〝天井破り〟は的確に市場を捉えており、そのうちに新語として定着するかもしれない。
1月20日付週刊住宅の見出し
三井不 ホテル新ブランド「sequence（シークエンス）」CHECK IN17時/OUT14時
「sequence｜MIYASHITA PARK（渋谷宮下公園）」
三井不動産と三井不動産ホテルマネジメントは1月28日、トップクリエイターと共創した新ブランド「sequence（シークエンス）」を立ち上げ、第一弾に「MIYASHITA PARK（渋谷宮下公園）」、第二弾に「KYOTO GOJO（京都五条）」、第三弾に「SUIDOBASHI（水道橋）」（仮称）を開業すると発表。プレス発表会には三井不動産執行役員ホテル・リゾート本部長・川村豊氏、同社ホテル・リゾート本部 ホテル事業部長・小田祐氏、ウェルカム代表取締役・横川正紀氏、グリフォン代表取締役・齊藤貴史氏が出席し、事業説明・トークセッションなどを行った。会場には100名近いメディアが駆け付けた。
新ブランド「sequence（シークエンス）」は、「つながり・連鎖・一連の流れ・連続」という意味の単語で、「自分だけの過ごし方を自由に創造・編集し、唯一無二の時間を過ごすことができ、様々なヒト・モノ・コトとの出会いにつながる場所になるように、という想い」を込めている。コンセプトは「SMART」「OPEN」「CULTURE」。
ブランドロゴは、「sequence」の“s”をシンボル化し、円弧の連なりで構成され、離れたり、近づいたりする線、互いに影響し合う２つの円により、“やさしいつながり”を表現している。
川村氏は、「初めてホテルを担当したのは入社して間もないころの30数年前。ハワイのハレクラニの〝オハナスピリット〟にとても新鮮に感じた。〝オハナ〟は日本語だと〝家族〟という意味で、ホテルは家族のようにほっとするところというのが原体験。これからはSNS、デジタル化の進展により体験をシェアする、よりクリエイティブに時間を楽しむ時代になる。そうした人の活動に温かく寄り添うことが大事。われわれはオリ・バラのもっと先、中長期的な視点でほっとできる場所をどうしたら提案できるか、新ブランドは3年前からオープンで論議し作り上げてきた。われわれの想いを伝えたい」と、事業意図などについて語った。
「MIYASHITA PARK（渋谷宮下公園）」は渋谷駅から徒歩3分の18階建て全240室。客室面積は13.7～94.7㎡。平均ルームチャージは3万円前後。企画プロデュース・レストラン運営はウェルカム。設計・施工は竹中工務店。開業は6月11日。
「KYOTO GOJO（京都五条）」は、京都市営地下鉄五条駅から徒歩3分の9階建て全208室。客室面積は19.5～47.2㎡、中心ルームチャージは2万円前後。企画プロデュース・レストラン運営はグリフォン。フロアデザインはグリフォン、三井デザインテック。設計・施工は三井住友建設。7月22日開業。
「SUIDOBASHI（水道橋）」は、千代田区神田三崎町2丁目の全119室。開業は2020年秋。
「sequence｜KYOTO GOJO（京都五条）」
「sequence｜SUIDOBASHI（水道橋）」（仮称）
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同社のホテル取材は今回で20回目くらいか。いつになく関係者の力が入っていたような気がする。
川村氏が入社当初にハワイのホテル担当になったのが原体験と語り、小田氏、横川氏、齊藤氏によるトークセッションでも魅惑的なフレーズがポンポンと飛び交い、いったいどのような火照目になるのかとワクワクさせられた。
その模様をここで一つひとつ紹介するゆとりはない。一言一句を聞き逃すまいと必死でメモを取ったが、加齢による書き取り・聞き取り能力の退行、パソコンに頼り切っているための漢字力の低下などにより再現できない。なので、各氏が語った要旨を紹介する。
小田氏は、「新ブランドに『ホテル』を入れなくて大丈夫かという声が社内にあったが、退路を断ち、腹をくくって腹を割って論議を進めてきた。心象風景として残るような舞台装置をつくった」などと述べた。
横川氏は、「ホテル計画は普通ハード、デザインから始まるが、今回はソフトから始まった。3年間、様々な規制があるなかで、ほぼ毎週議論してきた。スマートがキーワードだった。『宮下公園』は360度抜けている。窓を大きく取り、小さな縁側を設けた。『水道橋』はバーがメイン。10年後に、海外からもベンチマークとなるような日本のホテルサービス、クオリティを提供できたらいい」と語った。
齊藤氏は、「チェックイン、チェックアウトの時間を変えるのは大きな壁だったが、24時間、自由に出入りでき、多様な仲間と気楽に出会え、街と繋がりハブになるような空間を演出した。『水道橋』は住宅+ホテル+オフィスを足して3で割ったようなホテル」などと話した。
左から小田氏、川村氏、横川氏、齊藤氏（東京ミッドタウン日比谷で）
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一つだけ腑に落ちないことがあった。チェックアウトの時間を14時に設定したのは正解だと思う。ビジネスユースはともかく、観光などでホテルに宿泊し、ゆったり非日常を楽しもうというのに朝早く叩き起こされ、ブロイラーのように食事をさせられるのはまっぴらごめんだ。小生はもう30年くらい前からチェックアウトが10時の旅館・ホテルをほとんど利用したことがない。
しかし、チェックインの時間を17時というのには腰を抜かすほど驚いた。チェックアウトの時間を14時にするのだから、チェックインはそのような時間にせざるを得ないのは分からないではないが、基本的にはフレキシブルにすべきというのが記者の持論だ。
予算、目的にもよるが、われわれの年寄りは、14時か15時にホテルに着き、ホテルのデザイン、客室の飲み物、家具調度品、アメニティなどをチェックし、まず煙草を吸いコーヒーを飲み、ルームサービス、レストランのメニューなどを調べ、汗をかいていたらシャワーを浴び、それからホテルで食事するか外に出るかを決めるのが一般的ではないかと思う。
同社は、事業説明でも宿泊客用のロッカーを備えると話したし、「京都駅前」に試泊させてもらったときも、そのようなサービスを行うことを知っていたが、果たしてどうなのか。
若い人はどう考えるか、記者より一回りも二回りも若い女性記者数人に聞いた。「九州にはそのようなホテルがある。17時のチェックインはありだと思う」という声が大半だった。なるほど。
メディア発表会
トータルブレイン故・久光龍彦氏の「お別れの会」2月12日
2019年12月29日死去したトータルブレイン代表取締役・久光龍彦（ひさみつたつひこ）氏の「お別れの会」が下記の通り行われる。
～記～
１.日時：2020年2月12日（水）午前11時30分～午後１時00分
２.場所：ホテルニューオータニザ・メイン宴会場階「芙蓉の間」
３.主催：株式会社トータルブレイン 代表取締役佐々木睦氏
４.喪主：久光美映子さん（故人の妻）
※式典等は執り行わず、随時献花を受け付ける。同社は香典、供花、供物、弔電などを辞退し、当日は名刺を受付に提示することをお願いしている。
同社はまた、ホームページに故・久光龍彦氏への追悼メッセージのコーナーを掲載。故人に贈る言葉などを受け付けている。
問い合わせ先はトータルブレイン電話：03―5575―7761 ホームページはhttp://totalbrain.co.jp/
〝業界の名物男〟逝く トータルブレイン社長・久光龍彦氏 享年79歳 死因は…（2020/1/6）
