「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルの売れ行き好調マンション「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」を見学した。昨年12月に分譲開始された全92戸（分譲は89戸）の規模だが、この週末には残り38戸が一挙に分譲され、完売になる可能性が高い。最近激減している総合設計制度の適用も受けており、坪単価600万円も割安感がある。

　物件は、都営新宿線市ヶ谷駅から徒歩４分、東京メトロ有楽町線・南北線市ヶ谷駅から徒歩６分、ＪＲ中央線・総武線市ヶ谷駅から徒歩７分、千代田区三番町に位置する18階建て全92戸（事業協力者住戸３戸含む）。最終期（38戸）の専有面積は53.94～86.22㎡、価格は8,090万～17,400万円（最多価格帯9,000万円台）、坪単価は600万円。入居予定は平成29年12月上旬。設計・施工・監理は錢高組。最終期の抽選は３月12日（土）午後３時。

　現地は、物件名に〝ヒルトップ〟と名付けられているように南側の土地が低くなっており、そこに九段小学校と、敷地南側には東郷元帥記念公園がある。千代田区の総合設計制度の認定を受け、地区計画の高さ規制50ｍより10ｍ高い容積緩和を受けている。制度iに適合するように専有面積を50㎡以上とし、４方に公開空地を設け、防災性能を高めているのが大きな特徴。

　建物は、足元から最上階まで縦のルーバーを配し、和テイストの格子を多用。外構部には庵治石や本小松石を使用し、エントランスにはオリーブグリーン、バニラ・ホワイトなどの自然石を採用している。

　住戸プランはワイドスパンが特徴で、ホール・廊下幅を1ｍ～1.3ｍくらい確保しているタイプも多い。天井高は基本タイプが2600ミリ。

　モデルルームには、「バニラ・ホワイト」（白御影石）「タイブオブ・アジャックス」（ギリシャ産）「オバンコール」（高級家具材）などの天然石・突板がふんだんに用いられている。

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　分譲開始からわずか3カ月少しで完売になる勢いがすべてを物語っている。設備仕様レベルが高いのは言うまでもない。その割には坪単価が安い（というより他が高いのか）。同じ番町エリアや周辺物件の分譲単価はこの物件よりことごとく高い。同業他社にしてみれば、このマンションが早く売れてしまったほうが、売りやすいということだろう。それとも同社は割安感をアピールすることで、他社に傾きかけている流れを一挙に引き戻そうとする戦略か。

　明日は、同社が販売代理となっている大和ハウス工業「プレミスト六番町」と「プレミスト白金台」を見学する。大和ハウス常務執行役員 マンション事業推進部統括部長・高井基次氏が自画自賛した物件で、今回の「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」の販売担当者も「『六番町』のモデルルームを見ましたが、天然石をたくさん採用しておりものすごい」と話している。

　記者が気になっている英国大使館から返還予定の一部敷地（約7,000㎡）はマンションなら坪1,000万円をはるかに突破すると見ていたが、国民公園皇居外苑の一部となることが決まっている。

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　この物件は都の総合設計制度の適用によって緩和措置を受けていることを書いた。ここで総合設計制度について一言。

　都は平成22年に総合設計制度を大幅に改正した。「環境先進都市東京」を目指すため、単に公開空地を確保するだけでなく、空地の質、住宅性能や建築物の環境性能をより重視することを求めた。

　当時、デベロッパーからは規制が厳しすぎ、容積緩和を受けて建物を上に伸ばすメリットがなくなったという声が多く寄せられた。

　この声が的を射ているかどうかわからないが、その後、制度適用建築物は大幅に減少している。改正前の平成20年は改正を前にした駆け込みもあるが、30件に上っていた。改正後の平成22年には10件に激減し、23年8件、24年5件、25年4件、26年10件、27年6件と10件以下で推移している。この４年間で許可された25件のうち住宅は9件しかない。年間に2件くらいだ。

　記者は以前にも「権利者が基準法を選択したほうがいいと判断される要綱改正は、良好な街づくり、住宅供給を促進するという制度の趣旨からしていかがなものか。角を矯めて牛を殺すことにならないか」と指摘した。超えられないハードルでは制度そのものの意味がない。基準の強化は、ハードルを潜り抜ける、劣悪とは言わないまでも、環境にも人にも優しくない建築物が増えることを容認することにならないか。

　ただ、これには反論もあるかもしれない。制度の対象となる土地（10,000㎡以上）が少なくなってきていることとか、総合設計制度を使うより地区計画制度などを選択したほうが良質なものが建てられるケースもあるという考えだ。これはこれで説得力もある。これ以上は深入りしないことにする。弾力的な運用はできないものか。

　ともあれ、このマンションは厳しい条件をクリアしているのだから、それだけ質は高いといえる。

エントランス

「クレヴィア相模大野ラ・テラス」完成予想図

　伊藤忠都市開発が近く分譲開始する「クレヴィア相模大野ラ・テラス」を見学した。分譲戸数38戸の小規模物件ではあるが、第一次取得層の購入を想定した工夫がいくつもなされていた。

　物件は、小田急線相模大野駅から徒歩10分、相模原市南区上鶴間本町4丁目に位置する7階建て全43戸（事業協力者住戸5戸含む）。専有面積は70.97～85.55㎡。坪単価は183万円。竣工予定は2016年11月下旬。設計・監理はIAO竹田設計。施工は松尾工務店。販売代理は伊藤忠ハウジング。

　商品企画にあたって、事前に地元居住者約200組に「理想の住まい」についてアンケートを実施。家族ごとの趣味嗜好やこだわり、求めるライフスタイルが想定以上に多様だったため、そのニーズに応えるためセレクトシステム「ホームアレンジメント」を導入。1家族に1名の専属コーディネーター（インテリアコーディネーター有資格者）がサポートするのが特徴。

　さらに、建具・家具・壁紙などにポイントを付け、トータルで100ポイントまで無償で選べる「100ポイントメニュー制」を採用。購入者は、従来からある間取りやカラー、高さ、形状などの無償セレクトに加え、100ポイント内で下足入れ（３種）、リビングドア（２種）、共用物入れ（５種）や食器棚設置などの工事対象物のほか、家具（ソファ、テーブル、イス等）や家電までメニューから選べる。

　同社都市住宅本部プロジェクトマネージャー・大徳弘恵氏は、「当社の物件の先に大手デベロッパーが大規模マンションを予定しているので、なんとか差別化を図ろうと新しい試みも取り込んだ。来場者の方々にも評価していただいている」と、手応えを感じていた。

モデルルーム

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　このところ、同社の物件も含め富裕層やアッパーミドル向けの物件見学が中心だったので、久々に第一次取得層向けのモデルルームを見学した。

　分譲単価は予想通りだ。坪単価180万円台というのは郊外部でもこれくらいの単価水準が当たり前になるはずだし、設備仕様レベルもみんな同じ水準になるとみている。いかに価格を抑えて差別化するかがデベロッパーの腕の見せどころだ。

　その点でこのマンションはよく工夫されている。「ホームアレンジメント」や「100ポイントメニュー制」もそうだが、記者はプランに注目した。

　廊下幅が広いのにまず驚いた。1350ミリだった。モデルルーム住戸だけかと思ったら、ほとんど全ての住戸がそうだった。最近は専有面積を圧縮し、グロス価格を抑えるために廊下スペースを極力なくすのが流行しているが、やはり廊下はあったほうがいいし、広ければ広いほどいい。よくぞ同社は決断したものだ。

　間口も最近は6ｍというのが主流だが、ここは最低でも6100ミリ、6200～6250ミリが中心だ。同社の〝オハコ〟でもある収納の提案もなかなかいい。

　マンションギャラリーも面白い。来場者に好みのカラーや建具・家具、クロスを選んでもらえるようギャラリー内や商談ブースにサンプルがたくさん展示されていた。何度訪ねてもいいように、平日限定でマンションギャラリー1階を無料開放するという。

　同社のマンションを見学していつも感心するのだか、物件特性に応じて需要を喚起するアイデアがいつも盛り込まれている。マンションのプレス・リリースの数は他社を圧倒しており、アイデアもそのプレス・リリースの数ほどある。デベロッパーと施工会社を聞いただけでプランが想像できる普通のマンションと異なるところだ。

　三菱地所グループの不動産管理会社である三菱地所コミュニティと三菱地所丸紅住宅サービスが三菱地所コミュニティを存続会社として4月1日付で合併する。

　合併後の代表取締役 社長執行役員には三菱地所丸紅住宅サービス代表取締役 社長執行役員・清沢光司氏が就任する。

　合併によって新会社のマンション管理受託戸数は約30 万戸となり、今後はマンション管理業務に加え、大規模修繕工事領域の強化や居住者向けサービスの充実を図り、ストックビジネス領域の拡大・収益向上を図る。

　東日本大震災から間もなく５年が経過する。仙台市を中心とする一部の市町を除き、一貫して人口が減り続いていた太平洋岸の被災地人口が初めて増加に転じた。２万人ともいわれる復興事業に従事する人と、その関連の関係者などが数値を引き上げた可能性も大きく、定住人口が増加に転じたと結論づけることはできないが、明るいデータではある。

　別表は、東北３県の推計人口調査をもとに太平洋岸の39市町村の人口動態をみたものだ。平成28年２月現在のエリアの総人口は約254.7万人で、昨年同月の約251.5万人より1.3％、3.2万人増加。一昨年の水準にほぼ戻した。

　市町村別では、39市町村のうち過半以上の22市町村で増加。昨年の調査では、人口が前年比で増えたのは仙台市とその周辺の多賀城市、名取市など4市にとどまったが、今年の調査では、減少したのは17市町村にとどまり、大きく様変わりしている。

　増加率が高いのは8.8％増の相馬市を筆頭に洋野町（7.5％増）、いわき市（7.1％増）、新地町（6.7％増）、大槌町（6.5％）など。減少率が高いのは広野町（14.0％減）、南三陸町（10.5％減）、南相馬市（9.3％減）、女川町（8.0％減）など。

　震災前との比較では、増加しているのは利府町（5.6％増）、名取市（5.1％増）、仙台市（3.5％増）、いわき市（2.2％増）など6市町。減少率が高いのは女川町（37.7％減）、南三陸町（30.6％減）、山元町（26.7％減）、広野町（20.8％減）、大槌町（18.9％減）など。13市町が２ケタ減少している。39市町村全体では震災前より1.9％、約4.8万人減少している。

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　推計人口は、国勢調査人口に住民基本台帳に基づく日本人及び外国人の自然増減、社会増減を加減して算出したものだ。表中の今年２月の推計人口は昨年10月に行われた国勢調査のテータがもとになっており、昨年２月の人口は平成22年の国勢調査のデータがもとになっている。もととなるテータが異なるので、正確な比較ではないことを断っておく。

　また、住民登録されている住民基本台帳人口（住基人口）とも異なる。学生などは住民票を移動せず、大都市に移り住むケースが多いので、大都市ほど推計人口が多くなる傾向がある。

　仙台市を例にとると、同市の今年2月の推計人口は約108.3万人だが、住基人口は約105.6万人となっており、その差は約2.6万人もある。　

　この約2.6万人がどのような人かはわからないが、震災復興にかかわる仕事で市外からの転入者が多数含まれることは容易に想像がつく。同じように、前年同月比7.1％増の約34.9万人のいわき市の昨年1月の住基人口は約33.3万人だ。約1.6万人の差がある。

　逆に郊外部の被災地は推計人口より住基人口のほうが多い傾向を示している。南三陸町の推計人口は約1.2万人だが、住基人口は約1.4万人だし、石巻市も推計人口が約14.7万人なのに対し住基人口は約15.0万人だ。

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　被災3県の沿岸地域の人口減少については、朝日新聞が1カ月くらい前の記事で、10年前の人口から大きく減少していると報じた。その記事を読んで、10年前と今を比較するのが適当かと疑問を覚えた。1年前と比較して増加に転じたことを証明（データをそのまま転記しただけだが）できたことがうれしい。転機には違いない。この動きを加速させることが大事だ。がんばれ被災地！

震災から4年、「希望」はあるのか　陸前高田に見る復興事業（2015/3/4)

震災から4年、人口減少止まらず　太平洋岸の39市町村（2015/3/11)