「緑住農一体型住宅地　春風台」

　１区画が200坪（660㎡）という「平成の田園調布」とも言うべき街を見学した。茨城県つくば市の土地区画整理事業地の一角で３年前から分譲されている「緑住農一体型住宅地　春風台」（109区画）で、期間50～70年の長期定期借地権付き宅地分譲により初期投資を抑え、区画整理事業法、固定資産税法、都市緑地保全法など縦割り行政の隘路を巧みな手法で切り抜けたわが国に例のない街づくりだ。つくば駅から車で15分とややかかる難点を逆手に取った手法でもある。

　物件は、つくば駅の北東約2～4キロに位置する開発面積189.9ha、計画人口8,000人の「中根・金田台特定土地区画整理事業」（施行期間平成16年～31年）地内の一角。従前は自然林や畑だった台地状のところ。区画数は全109区画。地代は月額5～6万円。契約期間満了時に返却される保証金は250万円。

　全体計画は、住宅地の前に幅12ｍの景観緑地を配している「緑住街区」と、100坪の宅地と60坪の景観緑地、40坪の果樹・菜園からなる200坪の「緑住農街区」から構成されており、「村の記憶」「森の継承」「緑陰のまちづくり」がコンセプトとなっている。電線類の地中化を実現した。基本は定借だが、所有権分譲にも対応する。

　景観緑地には市の地上権を設定することで、その部分の地代を事実上非課税としているのが特徴で、緑地の整備・管理は地権者が行い、自治体は財政負担なしで市街地の緑地を確保できる〝三方良し〟の関係が保たれている。約60区画で住宅が建設されることが決まっている。

　地権者の一人でもある「桜中部地区まちづくり協議会」会長・酒井泉氏（66）は、「米国のオークパークやヴィレッジホームズ、わが国の伝統的な民家・集落のいいところ取りの街づくりを目指した。こんな街は他にないはず。里山の環境をつくり、緑陰で居住者が語り合えるような街にしたい」と話した。

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　現地についてすぐ、近くでウグイスが澄んだ美しい声で「ホーホケキョ」と記者を歓迎してくれた。酒井氏によると、絶滅危惧種に指定されている、かつては人間と共存していたオオタカもすぐ近くに棲んでいるという。

　どのような街であるかは写真を見ていただきたい。道路は日照や通風に配慮した南北軸で、ボンエルフの手法を採用。車道と景観緑地を分ける縁石の高さは数センチくらいに抑え、景観緑地にはヤマボウシやコナラなど近くの自然林の樹木が植えられている。

　各住宅はハウスメーカーが建てたものでまちまちだが、地区計画によって建築物や壁面位置、色、形状などガイドラインが定められている。

「家庭菜園」 このお宅では小松菜、カボチャ、玉ネギ、ナス、トマトなどたくさん野菜が植えられていた

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　酒井氏の専門は物理学。昨年３月、定年で退職するまでの７年間は福井大の教授を務めていた。車中で少し話を聞いたのだが、まるで宇宙語、さっぱり意味が分からなかった。

　ここで酒井氏の経歴について少し触れたい。酒井氏は地元つくば市出身。東北大学工学部卒で、卒業後は民間の研究所で大容量送電システム、国の研究所で大強度陽子加速器の研究に携わり、「原子力と核融合エネルギーが人類の未来への希望と思っていた」が、チェリノブイリ事故に衝撃を受け、2007年に福井大学教授に就任してからは、当時の中川英之副学長の「核変換による核廃棄物処理は物理屋の使命」との言葉に共感して、大強度加速器の核変換技術への応用などの研究に比重を移していく。

　1988年頃からボランティアとしてつくば市の街づくりに関わるようになり、1996年以降は、東大法学部名誉教授・稲本洋之助氏の指導を仰ぐようになる。区画整理事業地の近くに実家があり、地主の一人でもある。

　「緑・住・農」などという大胆かつ奇想天外とも思える発想ができるのも、ここが生まれ育った故郷であり、自らの研究テーマである原子力と同様、動き出したら止まらない制度的特徴を持つ区画整理事業を同じ問題として捉えているからではないだろうか。他人事で済まされない、持続可能な地域社会を造るのだという不退転の覚悟がないとできないことだ。

　区画整理事業についてはたくさんガイドブックのようなものが出版されている。ほとんどが推進派からだ。住民サイドからのものもなくはないが、「反対」ありきで、理論的に深く掘り下げたものは記者はよくしらないし、記者は研究者でもない。

　その点で、酒井氏が区画整理事業について書かれた論文は正鵠を射るものであるのは間違いない。酒井氏が平成４年に書かれた「区画整理事業の改革に向けて 『複合型』区画整理事業の提案」と題する論文には次のようにある。

　「地価の動向や、どのような街を造れば人が集まるのか、正確なことはわからない。重要なことは、坪いくらで売れるという『にわか不動産屋』的発想ではなく、『自分達が住み続けたいと思える街を造ることである』。極言すれば、『自分たちが住んでいる集落を捨ててでも住みたくなる』ような、質の高い街をつくれば、地価の動向による損得を超えて、子や孫たちに、よい環境の街を残したいということで納得できるはずである。…中途半端な街づくりをして、他の開発に負けて、せっかくの優れた環境を台無しにする危険は犯したくないと思うのが普通だ。

　これまでの他の日本の都市には見られなかった、優れた環境の街を造ることができれば、地理的に不利な条件や厳しい財政事情を克服し、活路を見いだすことができるかも知れない」

　記者はこの論文の副題に「複合的」という文言が入っているのに注目した。がんじがらめの法律の網をかいくぐって問題を解決するトンボのような複眼の視点でものごとを考えることが必要と小林秀樹・千葉大大学院教授に教わった。同じ発想だ。酒井氏の論文にも小林教授の名が登場する。

　酒井氏の了解も得たので、その論文をそのまま添付する。今後の区画整理のあり方を研究する方々にはぜひ読んでいただきたい。

 　桜中部地区まちづくり協議会のホームページアドレスはhttp://harukazedai.com/　、連絡先電話番号は 080-4471-8566。

酒井氏

 「区画整理事業の改革に向けて 『複合型』区画整理事業の提案」H4-2.pdf

 「常磐新線沿線開発・土壇場での解決策」H10.pdf

震災から4年「希望」はあるのか陸前高田に見る復興事業（2015/3/4）

これでいいのか　被災地復興土地区画整理事業（2014/2/13）

「区画整理の限界を超える」か　スマートシティ「ビスタシティ守谷」（2013/2/22）

　
「ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ」完成予想図

　三菱地所レジデンスとセコムホームライフが５月23日、モデルルームをオープンする「ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ」を見学した。「公団烏山第一団地」跡地に建設されるもので、坪単価は300万円台前半。食のセレクトショップ「DEAN＆DELUCA」と国内で初めてコラボし、新しいインテリアを提案しているマンション。

　物件は、京王線千歳烏山駅から徒歩4分、世田谷区南烏山５丁目に位置する敷地面積約9,900㎡、10階建て「エアリーコート」（147戸）と8階建て「サザンコート」（118戸）の２棟265戸の規模。専有面積は35.52～91.14㎡、第1期（戸数未定）の予定価格は3,400万円台～10,000万円台（最多価格帯7,200万円台）、坪単価は300万円台前半。竣工予定は2016年1月下旬。施工はフジタ。設計監理は三菱地所設計。販売開始は6月下旬。

　現地は、昭和30年代に建設された旧日本住宅公団の「烏山第一団地」の敷地跡地。セコムホームライフが10年かかりで取得し、三菱地所レジに共同で開発することが持ち込まれたという。新たに開発道路も整備した。

　住戸プランは、約59㎡のユニバーサルデザインを採用した「ユニバーサルプラン」（18戸）を設け、親子2世帯隣居・近居なども想定しているのが大きな特徴。「ユニバーサルプラン」住戸前の廊下には、メックecoライフが提案するベンチやウェルカムトレリスを設置する。

　また、一般法人いきもの共生事業所認証（ABINC認証）を集合住宅としては初めて取得。生物多様性に配慮したバードパス・巣箱の設置、実のなる植物の採用、既存樹のサクラの接ぎ木、化学薬品の使用を抑えた健康な土壌づくりなどの取り組みを行う。

　共用施設「パーティールーム」「ガーデンテラス」では、食のセレクトショップ「DEAN＆DELUCA」とわが国では初めてコラボし、新しいインテリアデザイン、ライフスタイルを提案する。

　現在までに3,100件の問い合わせがあり、事前案内会には600件の来場がある。

「ユニバーサルプラン」のモデルルーム

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　お年寄り夫婦の入居を想定した「ユニバーサルプラン」がいい。面積は約59㎡。両面バルコニーで、南西側の玄関を入るとすぐにバルコニーに面したリビング・ダイニングがあり、その隣が半独立型のキッチン。居室2室は北西側に設置。廊下幅はメーターモジュールとし、トイレを含むすべてのドアは引き戸を採用している。

　この種のプランは真新しいものではない。最近では三井不動産レジデンシャルが「新川崎」で分譲しているし、挑戦したデベロッパーはほかにもある。

　今回のプランは、玄関を入ってすぐにリビング・ダイニングを設けていることに大きな意味がある。友人・知人などを招き入れるには玄関からすぐのところにリビングを設けるのは理解されるはずだ。

　このプランにユーザーがどのような反応を示すか、楽しみだ。設備仕様は全体として高い。ファミリー向けのモデルルームのプランもいい。

　単価について。業界内では坪単価は320万円くらいと予想されていたが、記者はそこまで行かないと思っていた。京王線は他の沿線と比べ割り負しているが、「仙川」ならともかく、いまの「千歳烏山」にはそんな駅力はない。坪300万円台前半というのはいい値付けだ。欲をかかないほうがいい。腹八分目、残りの二分はユーザーのために残すのが大手デベロッパーの思いやり、良心だ。

コミュニケーションコリドー（完成予想図）

三井不動産レジが二世帯マンション「ツグイエ」　新川崎で発売（2014/2/1）

　
左からブリヂストン建設資材企画部部長・向井章氏、野村不動産住宅事業本部品質管理部部長・小松久悦氏、長谷工コーポ エンジニアリング事業部統括室長・若林徹氏
 

　野村不動産、長谷工コーポレーション、ブリヂストンの3社は5月22日、建物の水回り設備を自由に配置・設計することを可能にした排水システム「サイホン排水システム」を共同開発し、第一段階としてキッチンディスポーザーで実用化したと発表した。2014年から開発を進めてきたもの。

　「サイホン排水システム」は、従来の管径40～75ミリだったのを20～25ミリに小口径化することに成功、1つ下の階で排水縦管に合流させることでサイホン力を利用して排水するシステム。排水管を通すために必要であった床下空間270～300ミリを140～150ミリに抑えることができ、室内空間を拡大することができる。

　また、排水管の無勾配化とサイホン力による高い排水性により、従来は縦管からの距離が2～3ｍ必要だったものが、最大14ｍまで可能にした。排水管は専用部分の外の縦管につなぐことも容易になった。自掃能力もあり、排水管のつまりも軽減される。

　今後はユニットバスや洗面化粧台へも採用し、プランバリエーションを拡充できるよう開発を進めていくとしている。

　技術を開発したブリヂストンの給湯給水設備事業の全国シェアは30％程度で、これまで排水設備事業はなかった。

　長谷工コーポレーションは今後自社施工マンションの10％くらいに採用していくという。

　野村不動産は今後の商品開発に生かしていく予定。

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　これはすごいヒット作になる可能性を秘めている。ディスポーザーは10数年前から一挙に広まり、今では数十戸以上のマンションでは当たり前の設備になりつつある。しかし、機器本体そのものや排水の音の問題と、床下のふところ厚を確保しなければならないネックもあった。

　今回の商品は一挙にそれらの問題をクリアした。キッチンをバルコニー側に設けようとどこに設けようと少なくとも排水管の音の問題は解消される。本体そのものの音も最近は随分改称されつつあると聞く。

　発表会では従来型と今回の商品の実物大でのデモンストレーションが行われたが、新商品の排水スピードは従来型より5倍くらい早くなったそうで、一挙に流れた。もちろん音など全然出なかった。

　コストは従来型と比べ若干高くなるようだが、間取りプランの設計自由度が高まることと比べると問題にならないと思う。「長谷工のＳＩ」は他社との差別化が可能となり、高さ規制の厳しいエリアでも対応できるようになるはずだ。

　3社は特許を出願中だが、汎用性を持たせる意向だ。

従来型（奥）と新商品（手前）の大きさ、勾配などを比べたデモンストレーション

　
「パークシティ大崎」全景

　北品川五丁目第１地区市街地再開発組合（業務受託者：三井不動産）は5月20日、東五反田地区にできた「パークシティ大崎」の完成披露説明会を行った。

　「パークシティ大崎」は、２棟の業務・商業棟、2棟の住宅棟、１棟の商業棟、地域交流施設棟、大崎の歴史を未来に承継する作業所棟の７棟の建物で構成。三井不動産、日本土地建物、大成建設、大和ハウス、新日鉄興和不動産、三井不動産レジデンシャルが再開発事業の参加組合員として参画。各建物の大半が竣工済み。

　商業棟（大崎ブライトプラザ）の1階にはスーパー、２階には医療関係の施設が入る予定。本年９月11日にグランドオープンする。

　完成披露説明会には、品川区長・濱野健氏、品川区地域振興部長・堀越明氏、北品川五丁目第１地区市街地再開発組合理事長・井上裕之氏、北品川五丁目第１地区市街地再開発組合 事務局長・松永健司氏らが出席。

　井上理事長は「着想から30年、再開発事業が品川区の支援の下、完成することができたことを誇らしく思う。うるおい、賑わいに溢れた地域になってほしい」と語った。

　また、今回の再開発事業を支援した濱中品川区長は「今回の開発に携わってきた方々に感謝したい」と述べるとともに、「元々目黒川周辺域は、製品を運ぶには打ってつけの場所で、品川は京浜工業発祥の地でもある。これからは、物だけでなく品川区の中小企業の人々を『SHIP（船）』に乗せて発展の海に漕ぎ出したい。そういう思いから『SHIP』と品川産業支援施設を名づけた」とブライトコア３，４階に開設された品川産業支援施設を紹介した。「SHIP」は中小企業のインキュベーション施設であり、ここを会社の住所地として登記することも可能。その他、３Dプリンターを設置した工房もある。施設利用料は、有料。

　住居棟の「パークシティ　ザ タワー」は、地上40階、地下２階建て。共同住宅のほか、店舗や、子育て支援施設や地域コミュニティ施設も併設される。

街区幹線道路

大崎ブライトプラザ屋上

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　今回見学したのはブライトコアの３、４階と住居棟。

　パークシティ大崎は、緑豊かで潤いのある風景を創造するため、マスターアーキテクトとして日本設計が携わり、デザイン監修に光井純氏を、プランツディレクターには西畠清純氏を迎えた。街区内を東西南北に走る道路の街路樹は二重列植にすることで、より建物を引き立たせる工夫がなされている。

　街区を彩るシンボルツリーには、街の繁栄を願うオリーブの大樹８本が街区の中心部のほかにも植樹されている。樹齢は250年から600年。樹齢1年に対し1万円だそうだ。はるばるスペインから船で運ばれてきたのでそれほどの高価なものになったようだ。

　街のシンボルツリーや街路樹の１本１本にそれだけの費用と時間をかけていることを知り、驚いた。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（岡田寛子）

　
オリーブの木

マンション　エントランスホール