2020年度は中期経営計画の最終年度です。世界的に経済の不透明感が増し、国内では2019年の消費税増税の影響などもあり、国内経済の景況感全体は楽観視できない部分もありますが、不動産業界においては低金利の継続、住宅ローン減税等の政策的支援などに支えられ、都市中心部の利便性の高い地域を中心に住宅やオフィス、ホテルなどの需要は堅調に推移しています。東京オリンピ ック・パラリンピック後の不動産景気を懸念する声もありますが、私はしばらくこの不動産市場の堅調さは続くだろうとみています。

 2019年はかねてより地元の皆様と開発を進めてまいりました渋谷駅周辺での「100年に１度」ともいえる街づくりで一定の成果が上がった年です。まさに2019年は「渋谷の年」でした。３月に「渋谷ソラスタ」、そして10月には「渋谷フクラス」という２つの大型オフィスビルの再開発事業が竣工しました。周辺の地権者の方々などと共同事業で当社の資産をバリューアップすることができました。そして12月には若者の街とされる渋谷にあえて成熟した大人をターゲットにした商業施設「東急プラザ渋谷」を開業いたしました。今後も当社の重点地域である「広域渋谷圏」への継続的な投資を進めるなど、グローバル都市“TOKYO”の魅力向上を実現して参ります。

 さらに2020年には広域渋谷圏のほか、臨海部にある東京・竹芝で進める大型開発「東京ポートシティ竹芝」の竣工・開発を予定しております。ここでは当社として過去最大規模となるオフィスビルにはソフトバンクグループの入居が決まるなど、竣工を前に全フロアの契約が完了しております。また、住宅事業では「ブランズタワー豊洲」「ブランズタワー大船」など利便性の高い立地での物件開発を進めております。ウェルネス事業ではグループで展開する中長期滞在型ホテルの「東急ステイ」でこれまでの首都圏のほか、金沢や那覇、飛騨高山、函館などインバウンドの動向をにらみ、地方での新店が竣工予定です。そのほかにも太陽光発電や風力発電などの再生エネルギー関連、物流施設、学生専用レジデンスなど様々な事業で竣工を迎える案件が数多くあります。

 東急不動産ホールディングスは2019年８月、渋谷ソラスタに本社とグループの拠点を移し、グループ間のコミュニケーションをより活発にできるような環境や空間を作りました。またサステナブルな成長と企業価値向上を実現するため、事業活動を通じて社会課題の解決に取り組んでおり、世界的に注目度が高まっている「SDGs」にも取り組んでいます。新本社移転を契機に、グループとしての新たなステージ、つまり名実ともに「ハコやモノの枠を超えて、ライフスタイルを創造・提案する企業グループを目指すステージ」を加速・強化する時だと考えております。2020年度、さらにその先のポスト2020年度以降という長期的視点でも更なる飛躍につながるよう、グループの総力を挙げて邁進していきたいと考えております。本年も東急不動産ホールディングスをよろしくお願いします。

　昨日（12月25日）、東急リバブルの車内吊り広告が面白いと書いたが、同社広報から同社ホームページに掲載されているほぼ同じ内容の法人向けリンクが届けられた。その画像トップにある抱腹絶倒の一度は手を握ってほしくなる、かつ笑える（泣ける）コピーを紹介する。同社とコピーライターは凄い！

①不動産仲介だけじゃないらしい。

②無人島を売ったこともあるらしい。

③1つの案件を、5つのチームでお取り扱いすることもあるらしい。

④忘れられない握手をするらしい。

⑤物件資料が、泣けるらしい。

⑥寿司も情報も、鮮度が命らしい。

⑦山の値付けもできるらしい。

⑧実は、47年の歴史があるらしい。

リンク先はこちら。

https://www.livable.co.jp/solution/uwasa/

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　みなさん、いかがか。小生は同社には負けるかもしれないが、⑥だけは死守しているつもりだ。とにかく取材したものはどこよりも早く書くことを心掛けている。早いもの勝ちだ。

　②④⑤⑦は笑えるし感動もした。②はどこか知りたい。これは取材する価値がある。まさか、さだまさしさんが買った五島列島の一つではないだろうし、双方とも不動産登記などしていないはずの、一触即発の危機を差し招きかねない「竹島」をこっそりと相手国に売り払うような愚行を犯してはいないはずだ。

　④はどうか。同社とは個人的に不動産の仲介をお願いしたことはなく、何かの会合などでも女性とは一度も握手した記憶がないが、RBA野球関係者とはある。甲子園大会で達成した選手は10人もいないサイクルヒットを自らのチョンボで取り損ねた大見氏だ。現役を退いた後だったのは間違いないが、不摂生が祟ったのか、気持ちが悪くなるほどぶよぶよだった。これを忘れられないというのか。

　⑤はよくわからない。あのRBA三冠王の岡住氏は自ら投げ、球史に残る大逆転負けを喫したあとでナインに対し「申し訳ない」（岡住氏は投手ではない）と誰はばかることなく号泣したのを鮮明に覚えている。が、しかし、「泣ける」のはそのような意味ではなく、小生の記事のような誤字脱字だらけということでもないらしい。これも取材する価値がある。

　⑦も興味深い。小生は林野庁が発表する外国人に売られる山林のデータを見るが、実態にはほど遠いような気がする。同社がつぶさに調査して発表したらみんな驚愕するはずだ。

　年明けに本当に取材しようかしら。小生の先を越す業界紙記者はいないはずだ。

山口智充さんと太田しずくちゃん

　東急リバブルの新CM、山口智充さん・悠木碧さんが出演する「迷子」篇（30 秒）が2020年1月1日(水)から放映される。

　新CMは、休日に出かけたショッピングモールで好奇心旺盛な愛娘サッちゃんが迷子になってしまうが、館内放送のサッちゃんの声（声優・悠木碧さん）が問題を解決するカギとなっている。これまでのCMシリーズと同様「家族の温かさ」を感じることができる一方で、これまでとは異なる緊迫した雰囲気もある作品。川口春奈さん出演の「保健室」篇も引き続き放映する。

　サッちゃんを演じるのは静岡県出身の太田しずくさんで、2009年４月3日生まれ。大河ドラマ「八重の桜」や映画、CM など幅広く活躍中とか。

　悠木碧さんは「収録はサッちゃん役の太田しずくちゃんとおこなったのですが、彼女の技術の高さと、プロ意識に感動。でもちゃんと子供らしく無邪気な所に更に感動でした。日本の未来は明るいです」とコメントしている。

「パパ」と呼び掛けるサッちゃん（迷子室か。記者もなってみたい）

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　皆さんは、東急リバブルの車内吊り広告をご存じか。〝リバブルは何でも売る〟というようなタイトルで、〝売れない山林原野でも〟きちんと査定して売るとコピーは確か謳っていた。

　いまそれを確認しようと、同社のホームページで「車内吊り」を検索したら「当該物件は０」と出てきた。今度は「山林原野」で検索したらまた０。「山林」で５件がヒットした。

　あれは面白い。同社広報に問い合わせ中。

　「俺は空気だって売って見せる」と豪語した営業マンを取材したことがある。リバブルの営業マンではなかった。

　旭化成ホームズは11月7日、同社の〝へーベル〟ブランド価値向上を目指すため、同社の商品・サービスを包括するマスターブランド名を「HEBEL HAUS」と決めたと発表。また、同社の供給する戸建住宅「ヘーベルハウス」と賃貸住宅「へーベルメゾン」の引き渡し後の無償定期点検サービスを従来の30年間から60年間に延長し、顧客のローン返済額を抑える支払額軽減住宅ローンの取り扱いや、一部の商品で将来の買取保証サービスを開始したと発表した。

　マスターブランドを統一したのは、同社の社名を〝へーベル〟と誤認している層があらゆる年代で50％以上に達し、グループ全体の総合力が市場に見えにくい状況を踏まえ、「いのち・くらし・人生」全般を支える「LONGLIFE」の提供・実現する会社であることをアピールするため。

　無償定期点検サービスの期間延長は、築30年を超える戸数が約5万棟に達し、ライフスタイルの変化やリフォーム、所有者の世代替わりによる住み替え、ストック重視の国の施策などに対応するもの。

　支払額軽減住宅ローンは、新生銀行と共に開発した商品で、借入元本の一部を最終回一括払いとすることで月々返済額を抑えられる住宅ローン商品。国土交通省の「住宅ストック維持・向上促進事業」にも採択されている。

　買取保証サービスの対象は、時代や流行に左右されにくい普遍的なデザイン・間取りで建築するヘーベルハウスのセレクテッドパッケージ「my DESSIN（マイデッサン）シリーズ」。将来的に、スムストック査定方式による査定額に一定の評価を上乗せした評価額をもとに買取保証サービスを行う。

川畑社長

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　マスターブランド名を「HEBEL HAUS」と定めたのはいま一つ理解できない。記者などは〝へーベル〟を知ったのはまだ20代の頃だった。今では住宅事業の売上高は7,270億円（19年度予想）で、旭化成グループのマテリアルに次ぐ大きな柱にまで伸長している。

　それをどうして漢字やカタカナをわざわざドイツ語の「HEBEL HAUS」にしなければならないのか理解できない。変えるなら「へーベル」「旭化成へーベル」のほうがいいような気がする。もちろん、この先数十年を見通したアルファベッド表記に抵抗感がない若年層に浸透させようという深謀遠慮の計らいがあるのは分かるが…。

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　記者が知友目している渋谷区宮益坂の建て替えマンションについては、川畑文俊社長は「価格をいくらにするか、一般分譲するかどうかは検討中。分譲するとすれば来春」と語った。来年1月分譲の同社最大級の等価交換マンション「アトラス築地」（161戸）については「築地本願寺に近接している希少性を加味して適正な値段にする」と話した。

　東急不動産ホールディングスと東急不動産は10月1日からライブオフィスを始動する。従業員を対象に実証実験を行い、外部の知見を取り入れながら収集したデータを分析することで、新本社で進める働き方改革の取り組みの客観的な効果検証（＝働き方改革の見える化）を実施。本社を営業ツールとして活用し、オフィスワーカーのよりよい「はたらく」環境づくりの提案へと繋げていく。

　大きな取り組みは「コミュニケーション活性化」と「生産性向上」。「コミュニケーション活性化」では、①顔認証での入退館②グループ従業員の交流スペースの設置③ハンズカフェの設置④お客さまとの交流スペースの設置⑤グループABWの導入⑥内部階段の設置－など。

　「生産性向上」では、①WELL認証の取得②執務フロアを緑でデザイン③位置情報確認システム④目的に応じた多様な会議室の設置×機能性アロマ⑤集中ブースの設置⑥コンシェルジュコーナーの設置⑦仮眠室の設置－など。

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　同じような取り組みでは、三菱地所が今年1月、本社機能を移転してから1年間の効果を発表した。有休の取得が10％増加したとか、会議が減り、コピー、文具の購入は半減したとしている。

　また、三井不動産は今年7月、「働き方改革」で新しいシステムを導入することで年間30人分の業務と約7％の紙資料を削減すると発表した。

　東急不動産HDにもその効果を発表してほしい。記者が注目しているのは「Green Work Style」の導入だ。これは、これまでも機会あるごとに書いてきたが、オフィスだけでなく分譲マンションのモデルルームなどもそうすべきだ。せっかく質の高い設備機器を装備しながら、観葉植物だけは「管理が大変」「経費が掛かる」だとかの理由を付けてまがいもの（フェイク）を堂々と飾る。この業界の無神経さが記者は理解できない。

　本物の緑を飾った場合と、フェイクの観葉植物を置いた場合のマンションの成約率をどこかやらないか。本物は効果があるということを積水ハウス「品川シーサイド」は証明していないか。

年間30人分の業務と約７％の紙資料削減 三井不「働き方改革」で新システム導入（2019/7/12）

有休取得10％増、会議減り、コピー、文具購入ほぼ半減 三菱地所 本社機能移転効果（2018/1/24）

いい加減にしてほしい モデルルームのケミカル製品・造花の氾濫（2017/5/23）

川畑社長を中央に、左が鶴川氏、右が兒玉氏

　旭化成ホームズは5月31日、2024年度を最終年度とする「中期経営計画2021」を発表。「Challenge ＆ Growth（挑戦そして成長）」を戦略コンセプトに掲げ、数値目標として売上高7,200億円（2018年度比19.1％増）、営業利益720億円（同13.4％増）を目指す。

　「良質な社会ストックの追求」「拡大への挑戦」「グループ基盤の構築」の3つを経営戦略の柱とし、「良質な社会ストックの追求」では、「ロングライフ住宅の実現」で培ってきた財産をベースにリフォーム提案力、買取借上げなどのサービス充実、ファイナンシャル相談を推進する。

　「拡大への挑戦」では、シニア向け賃貸住宅の棟数ナンバーワンを目指すとし、「へーベルハウス」（健常期）⇒「へーベルVillage」（フレイル期）⇒「Villageリーシュ」（要介護期）へとシームレスなサービス提供体制を構築する。中高層建築や海外事業も積極的に展開する。

　「グループ基盤の構築」では、IT活用に40～50億円を投資し、働く場所を選ばない「シンクライアント」の導入や常務システムを開発する。人材育成にも力を入れ、グループ全体のバリューチェーンの強化・拡張を目指す。

　発表会に臨んだ川畑文俊社長は、「住宅市場は今後縮小しているが、大都市圏など21都府県で展開している当社の縮小スピードは緩やかで優位性がある。営業体制も戸建て・賃貸・集合住宅などを併売する体制を敷いているのが強み」などとし、2025年度には売上高1兆円を目指すと語った。

　2019年4月付で旭化成リフォーム代表取締役に就任した鶴川和豊氏（旭化成ホームズ執行役員）は、旭化成ホームズ、旭化成不動産レジデンスとの連携を強化し、2021年度売上高を700億円（2018年度比19.9％増）、営業利益73億円（同17.7％増）に伸ばすと話した。

　また、2019年4月付で旭化成不動産レジデンス代表取締役社長に就任した兒玉芳樹氏（旭化成ホームズ取締役常務執行役員）は、引き続きマンション建て替えナンバーワンブランドを目指し、商業ビル、オフィスビル、賃貸マンションなど新しい事業にもチャレンジし、2021年度売上高1,850億円（2018年度比37.0％増）、営業利益198億円（同43.5％増）を掲げた。

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　記者がもっとも注目している「宮益坂ビルディング」の建て替えマンションについて、「計画が発表された段階では坪800～850万円と予想したが、その後の展開を見ると、オークションでもやれば坪1,000万円どころか1,500万円もありうるのではないか」と兒玉氏を挑発したら、「現在、権利変換手続きが長引いており、いつ分譲するか、いくらになるか申し上げられない。確かに定借マンションの坪800万円はベンチマークだが…」とかわされた。

　（かつて昔、宮下公園で星空を眺めながら永遠の愛を誓った彼女に捨てられた記憶しか渋谷にはなく、好きになれないのだが、蓼食う虫も好き好きだ）

大和ハウス工業は5月31日、戸建て・賃貸住宅の建基法不適合問題について、社外の監査役と専門家専門家で構成される外部調査委員会の中間報告を受け、全文を公表した。再発防止策を含めた最終報告は6月中をめどに作成される予定。以下、概要。

現在の調査状況

大和ハウス工業では、2000年12月より、改正建基法施行（2000年6月）に基づく型式適合認定を取得、個々の建築確認の簡略化を図っていた。同社が型式適合認定制度を用いて建築確認申請を行う場合、型式適合認定を受けている仕様（独立基礎高さ620ミリ）しか用いることしかできず、その仕様から少しでも外れている場合は、一般的な建築確認申請を行う必要があった。

独立基礎不適合問題

同社では、型式適合認定制度導入以前の戸建て住宅・賃貸共同住宅の独立基礎は、高さ620ミリの独立基礎を用いることとされていたが、高さ620ミリ以外の独立基礎も採用されていた。

しかしながら、型式適合認定制度導入後、各事業所の設計責任者は高さ620ミリ以外の独立基礎の型式適合認定を取得しているものと誤認した可能性があり、そのことが今回発覚した独立基礎不適合問題発生の事態を生じさせた原因の一つであると思料される。

2001年9月、技術本部長名で各事務所の設計責任者に発信した社内通達でも、高さ620ミリ以外の独立基礎は型式適合認定を取得していないことを周知させることができなかったことが問題である

L字型受柱不適合問題

同社は、型式適合認定制度導入以前、関東地区の賃貸共同住宅の居住空間を多くとりたいという顧客の要望に応えるため、2階外部廊下を支える独立柱の代わりにL字型受柱を採用することがあった。それにより、2階外部廊下を建築面積に含めずに建ぺい率を計算することができ、賃貸共同住宅の居住面積を大きくすることができた。

しかし、型式適合認定制度導入に際し、L字型受柱については型式適合認定を取得しているものと誤認し、建築確認申請を行った可能性がある。

2007年ころ、建築確認検査機関からL字型受柱の型式適合認定取得に関して疑問を呈され、型式適合認定を取得していない事実が判明した。2008年以降、L字型受柱不適合問題は終息した。

防火基礎不適合問題

同社がL字型受柱不適合問題の調査を進めていた際、2階外部廊下を支える受柱に防火基準に不適合のおそれのある物件があることが判明した。

L字型受柱を採用した建物については、一般的な建築確認申請を行い、L字型受柱について耐火被覆による防耐火措置を講ずることが建基法・消防法、その他関係条例の防火基準に照らし必要か否かを指定建築確認検査機関の厳格な審査・チェックを受けるべきであったが、型式適合認定を取得しているものとして建築確認申請を行ったため、防火基準に不適合の恐れがある建物が建築されることとなった。

型式適合性等のチェックに係る体制

同社では、今回の不適合問題以前に過去3回（2014年、2015年、2015年、2016年）不適合問題を発生させ、2016年4月に仕様監理部を設置し、現在、新規仕様及び変更仕様に関する技術情報を一元管理し、不適合を防止する体制となっている。

しかしながら、今回の不適合が発生した2000年から2013年時点では、同部署は存在せず、型式適合認定については、各部署の設計者が自らチェックシート等に基づく管理体制を執っていたが、実際には今回の不適合問題が発生していることから、今後、これらのチェックに係る体制についても実際に機能していたか等についても、調査を進めていく必要がある。

現時点における考え得る本件不備の原因・背景

これまでの調査委員会の調査によれば、今回の不適合問題が発生した原因ならびに背景には、型式適合認定制度を導入した当時、同社の役職員に型式適合認定制度を用いて建築確認申請を行うためには、型式適合認定を取得している仕様しか用いることができず、その仕様から少しでも外れている場合は一般的な建築確認申請を行う必要があることについての理解・認識が不十分な者が少なからずいたと思われる。この点についてもさらなる調査が必要である。

　東急リバブルは5月30日、育児休業中社員の復職を支援する新制度を2019年4月から開始したと発表した。

　就労内容は、同社100％出資子会社の東急リバブルスタッフと業務委託契約を締結し、自宅のパソコンで東急リバブルの業務に関連するデータ入力や資料作成などを行い、成果報酬を得るというもの。

　同社はこれまでも様々な復職しやすい環境づくりに取り組んできており、育児休業取得社員は４年間で1.4倍に増加し、育児休業取得社員の90％以上が復職しているが、育児休業中の社員を対象にしたアンケートでは「社会との接点が少ない」「パソコンスキルの低下」など、長期休業後の復職に不安を感じていることがわかったため、そのような不安を解消するのが新制度導入の目的。

　雇用保険法では、「月10日以下、10日を超える場合は月80時間以下」の一時的就労を「給付金と休業中の賃金の合計が従来の賃金の８割未満」の報酬であれば認めており、同社はこれらの条件をすべて満たす。

コスモスイニシアは5月22日、2019年3月期決算＆中期経営計画2021説明会を行った。高木嘉幸社長は前・中期経営計画が目標通り達成できたことから、次期計画では「Next GOOD」のミッションを掲げ、2012年度売上高1,350億円（2018年度1,046億円）、営業利益81億円（同54億円）、自己資本比率30％（同23％）を目指すとし、すべての経営活動におけるCSVの実践～SDGs／ESGを意識した経営を行うと話した。

軌道に乗ったアパートメントホテル事業を「ソリューション事業」から区分し、新たに「宿泊事業」セグメントを設け、売上高220億円（2018年度101億円）、営業利益28億円（同19億円）に拡大する。

前期計画のふりかえりでは、5期連続の増収・営業増益を達成し、売上高・営業利益は3か年累計計画を上回り売上高1.2倍、営業利益1.5倍に拡大（対2015年度）、配当も7円（2015年度）から11円（2018年度予定）へ増配を継続していることなどを説明。

アクティブシニア向け分譲マンションは6号プロジェクトまで内定していると話した。

働き方改革「WSI（Work Style Innovation）」では、2015年３月期と比較して2019年３月期は残業時間42％減、休日出勤日数99％減、有休休暇取得44％増となり、営業利益は208％増となった。

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2018年３月末までに稼働した８カ所のアパートメントホテルの平均稼働率は82.2％、平均客室単価は2.5万円、平均滞在日数は2.9日間で、宿泊者の国別内訳は日本8％、台湾26％、中国12％、香港10％、韓国7％、その他アジア15％などで、ほぼ想定通りのようだ。

記者も京都のホテルで体験宿泊したが、利用者には好評のようだ。他も同じようなホテルに参入しつつあるようだが、創業者利得を享受できるのではないか。

記者が注目しているのは「工事事業」だ。売上高150億円（2018年度117億円）、営業利益5億円（同4億円）、構成比率11％（同）としているが、この事業を担うコスモスモアは「HARUMI FLAG」のマンションギャラリーの施工を受注したように、デザイン・設計・企画力は高い。

ただ、セグメント名称の「工事事業」はいかがなものか。設計、デザイン部門であることを分かりやすくしたほうがいいのではないか。展開次第では長期的に売上高300億円（三井デザインテックは2017年度334億円）くらいに伸ばせるのではないか。

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全体として決算説明・中計説明会はとても分かりやすいものだったが、一つ希望を言えば、主力のレジデンシャル部門は競争が激しく、今後も伸長は難しいのは分かるのだが、商品企画、例えば〝魅せる玄関〟や、戸建てのリビング天井高5ｍ、リビング－バルコニーのフラット化などについて高木社長には触れてほしかった。

〝山菜の女王〟腰油と一緒だ。同社の事業規模は大手デベロッパーと比べれば小さいが、商品企画は突出しており業界をリードしている。

同業の記者やアナリストの方もお金、数字では計れない価値を見出すことに力を注いではどうか。小生などは大手・中小まったく関係ない。優れた商品企画・デザインに出会えることに無上の喜びを感じる。

商品企画の勝利 即完の可能性も コスモスイニシア戸建て「グランフォーラム青葉台」（2019/2/15）

　すてきナイスグループは５月20日、同日付で代表取締役社長・木暮博雄氏が取締役に退き、新しい代表取締役社長に取締役・杉田理之氏が就任したと発表した。

　今年５月16日、証券取引等監視委員会の強制調査と横浜地方検察庁による強制捜査を受けたのに伴い、今後の取締役会の意思決定等をスムーズに行うためとしている。

　また、代表取締役会長兼CEO・平田恒一郎氏は代表取締役および取締役、子会社ナイスの代表取締役および取締役を、代表取締役副会長・日暮清氏は代表取締役および取締役、ナイス取締役をそれぞれ辞任した。

　杉田氏は1958年２月14日生まれ。1983年４月、同社入社。2011年６月、ナイス取締役常務執行役員資材事業本部長、2018年６月、ナイス代表取締役社長、2019年５月、すてきナイスグループ代表取締役社長兼ナイス代表取締役社長（現任）。

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　非常に残念だ。記者は、平田氏がアメリカ留学から帰られたころから取材しており、RBA野球に参加されていること（小暮氏は選手、監督として出場経験あり）、さらに同社が森林・林業の再生、木材の普及に力を入れていることなどからずっと応援してきた。

　野球選手を通じてアットホームな社風が伝わってきて、とても好きなチームの一つでもある。

　強制捜査を受けた日の前日15日、平田氏が理事を務める不動産協会の総会・懇親会があり、平田氏は７～8人の部下を従え精力的に動き回られていた。小暮氏の姿はなかったように思う。