日本郵政の野村不動産ホールディングス（野村不HD）買収計画が白紙に戻ったと報じられた。野村不HDも6月19日、「当社の企業価値の維持向上の観点から、日本郵政による当社株式の取得について、検討して参りましたが、今般、当該検討を中止することになりましたので、お知らせ致します」と発表した。

　買収計画が5月13日に報道されたとき、記者は〝相思相愛〟とまで書き、報道翌日の株価が「ストップ500円高」などとあおる記事も書いた。非常に残念だし、恥じ入るばかりだ。

　しかし、最初に報道したのはNHKだったのが不思議に思ったが、一般的に合併・買収計画は、交渉がまとまったあとにリークするものだし、日本郵政はメディアに嬉々として答えているような印象を受けたので、買収価格については交渉の余地はあるとはいえ計画は100％まとまると信じた。

　それがどうしてわずか1カ月で〝破談〟したのか。記者はその真相に迫る取材力はない。各紙の報道を紹介するしかない。以下、各紙の報道。

　「郵政は郵便事業の低迷を打開するため、業務多角化の一環として不動産事業の強化を掲げていた。郵政は直営郵便局を２万局持ち、不動産も多く所有している。野村不ＨＤ買収で開発ノウハウをいち早く取り込む狙いだった」「野村不ＨＤも郵政の持つ土地をマンション事業などに活用することなどを模索していたが、収益拡大が見込めないとの判断に至ったようだ」（日経）

　「買収計画が表面化して以降、野村不動産ＨＤの株価が上昇した影響などから交渉が難しくなったためとみられる」「分譲マンションを手がける野村不動産ＨＤも日本郵政傘下に入ることで、都心の不動産開発事業で相乗効果が見込めるとみられていた。筆頭株主の野村ホールディングスは資産売却を急いでおらず、保有株式の安値売却に慎重で、日本郵政との交渉で価格面での溝を埋めることができなかった模様だ」（毎日）

　「関係者によりますと、株式の買い取り価格などの条件面で調整がつかず、日本郵政は野村側との交渉を中止することになりました」「社内の一部や関係者からは、企業の買収には慎重に臨むべきだという意見もあり、こうした事情も交渉を中止する背景にあるものと見られます」（NHK）

　日経も毎日もNHKも「ようだ」「模様だ」「見られます」などと伝聞・憶測で書いているが、日本郵政が「買収計画が表面化して以降、野村不動産ＨＤの株価が上昇した影響などから交渉が難しくなったためとみられる」という毎日の記事はありえないと思う。買収計画が発表されれば株価が上昇するのは当然だ。株価上昇が〝破談〟の原因だとすれば、そもそも買収計画など発表すべきではない。結納（婚約＝契約）を交わしてから発表すべきだった。これは交渉のイロハだ。

　このように各紙とも真相はつかめていないようだが、「Business Journal（ビジネスジャーナル）」が次のような興味深い記事を配信している。

　「決算発表直前の5月12日夜にNHKがスクープするという情報の出方からして不可思議だ。官邸筋から『何も聞いていない』との声まで挙がった」「野村不動産HD買収を仕掛けたのは、日本郵便社長で日本郵政取締役の横山邦男氏です。日本郵政代表執行役副社長（不動産担当）の岩崎芳史氏と一緒に動いたといわれています（日本郵政関係者）」

　記者はもちろん真偽のほどは分からないが、岩崎氏の名前が出てくるのがストーリーとしては面白い。業界関係者はご存じだろうが、岩崎氏は元三井不動産リアルティ社長で、社長を退任した後、NHK経営委員会にもなっている。NHKがスクープしたのはそれで納得もできる。

　だが、しかし、助言を求められれば「郵政の事業の柱として都市開発事業は有望」くらいは話したかもしれないが、岩崎氏が出身の三井不動産を差し置いて野村不HDを日本郵政に売り込むことなどあり得ないと思う。

　岩崎氏に会う機会があったら確かめたいし、日本郵政の社外取締役・野間光輪子氏とはコンタクトできる。話してはくれないだろうが、ヒントくらいはつかめるかもしれない。わかったらレポートする。（RBAタイムズWEBで紹介した岩崎氏や野間氏の画像がネット上に張り付けられているが、これは止めていただきたい）

　それにしても、交渉ごとに「安く買いたい」「高く売りたい」は常識だし、報道に踊らされた投資家は自己責任だろうが、どちらが振ったかは分からないが、〝破談〟の可能性がある縁談話を公表した日本郵政経営陣の責任は大きい。

野村不HD 東証株式市場 ストップ500円高 終値2,528円 大量の買い注文さばけず（2017/5/15）

〝郵政、野村不の買収検討〟 野村不HD千載一遇チャンス 業界再編の起爆剤に（2017/5/13）

　三井不動産リアルティは6月5日、同社グループの2016年度の不動産売買仲介取扱件数が全国で38,612件となり、31年連続で全国No.1を達成したと発表した。前年度比2.1%の伸びだった。

　別表は主なデベロッパーの平成29年3月期決算のうちマンション事業について売上高・計上戸数・完成在庫をみたものだ。売上高では住友不動産、三井不動産、タカラレーベン、プレザンスコーポ、日神不動産、サンケイビルなどが増やし、野村不動産、大和ハウス工業、積水ハウス、東京建物などが減らした。計上戸数は住友、三井、タカラレーベン、プレザンスコーポなどが増やした。完成在庫は住友、大和ハウス、大京、日神不動産以外は増加した。

　このほか、最近供給を伸ばす電鉄（系）会社、伊藤忠都市開発、新日鉄興和不動産、モリモト、大成有楽不動産、関西が地盤の日本エスリード、あなぶき興産などが供給上位。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　住友不動産が売上高、計上戸数ともトップ。マンションの契約戸数は6,467戸（前期比943戸増）と初めて6,000戸を超えた。マンション、戸建ての次期計上予定戸数5,700戸に対する期首の契約率は約50％。営業利益率は14.7％から14.9％へと0.2ポイント増を目指す。

　完成在庫は前期比より減少したが、完成在庫率（計上戸数に対する完成在庫の割合）は20.8％と高い水準にある。

　三井不動産は極めて好調に推移している。売上高、計上戸数は住友不動産に次ぐ。今期は3,900戸で前期比1,300戸減、売上高は2,710億円で前期比2.2％減を見込むが、営業利益は340億円（戸建て含む）で前期比より33億円増を予想している。都心の高額・利益率の高いマンションが竣工するためだ。

　完成在庫は大幅に増えたが、このことについて富樫烈・経理部長は「1～3月の期末に竣工した郊外・地方のマンションが増えたためで、9月頃までには完売するはず」と話した。在庫率も大手の中ではもっとも低い。

　野村不動産が巻き返す。前期は戸建てを含む住宅部門の売上高が3,297億円（前期比1.4％減）、営業利益が277億円（同12.9％減）と減収減益となり、完成在庫が分譲中239戸（前期88戸）、未販売369戸（同121戸）合わせ608戸（同209戸）と大幅に増えた。

　次期の計上予定戸数は6,000戸（うち戸建て600戸）。売上高は3,650億円（同3,297億円）と増収を見込むが、営業利益は250億円（同277億円）と、利益率を落としつつも完全に売り切る方針だ。次期計上予定戸数に対する期首の契約率は43.0%。戸建て600戸を達成すれば、三井不動産の予定550戸を越すことになる。

　三菱地所は売上高、計上戸数とも若干減らした。次期は売上高2,670億円（前期2,232億円）、計上戸数4,200戸（同3,713戸）へ増やすが、粗利益率は18.1％（同19.4％）と抑制的な見通し。在庫も増えているのが気になる材料。

　コスモスイニシアを含む大和ハウス工業も売上高、戸数を減らした。次期も控えめだ。コスモスイニシア・高木嘉幸社長は決算説明会で「マンション事業は大手の寡占化が進み、プレーヤーが限定的。仕入を厳選し在庫も縮小する。建築費は高値安定が続く」と語った。同社の次期マンション売上高は254億円（前期332億円）、引渡戸数555戸（同744戸）に減らし、利益率も14.5％（同19.3％）と保守的に見ている。期末完成在庫は100戸。

　完成在庫率の高いのは57.8％のNTT都市開発のほか、30.9％の日神不動産、29.3％の東急不動産、24.0％の飯田グループ、20.8％の住友不動産が20％を超えている。極めて少ないのが明和地所でわずか16戸（前期16戸）しかない。

　1戸当たり分譲単価では、戸当たり平均単価は3,900万円ながら一部の物件で事業持分の売却を実施したNTT都市開発の6,713万円を筆頭に、三菱地所、大和ハウス、東急不動産、ゴールドクレスト、旭化成ホームズ、オープンハウスが6,000万円を突破した。中でも都心の人気の高いエリアで単価を抑制して供給を伸ばしているオープンハウスが6,217万円なのが注目される。

　単価の低いのは3,264万円のプレザンスコーポ、3,519万円のタカラレーベン、3,660万円の大京、3,699万円のフージャースコーポが3,000万円台。大手との競合を避け、郊外や地方展開している戦略によるもの。

小沼会長（左）と小沼社長

　機械レンタル・コンサルティングのアクティオが5月15日、創業50周年の記者発表会を行った。

　冒頭、同社代表取締役会長兼CEO・小沼光雄氏は「今日5月15日はわたしの80歳の誕生日。1964年の東京オリンピックの年に独立して会社を立ち上げた。設立50周年を迎え、41社グループ約7,300名の社員にまで成長させることができた。これから5年10年先をどうするか、そのためにホールディングス化した」と語った。

　続いて、同社代表取締役社長兼COO・小沼直人氏が、今後の重点課題として①事業エリア・シェアの拡大②専門性の高いレンタルビジネスの強化③ICT、AIの活用－の3つを上げた。

　その後、関係者約1,300名を招いて懇親会を行い、約300名の同社社員は同社ロゴが入った赤のネクタイで参加者を迎えた。

　不動産協会の定時総会が５月17日行われた。同協会相談役の岩沙弘道氏（前会長、三井不動産会長）が今年春の叙勲で旭日大綬章を受賞し、同協会の新しい理事長に菰田正信氏（三井不動産社長）が、前理事長の木村惠司氏（三菱地所取締役）が会長にそれぞれ就任するなど話題が多い総会となったが、先週末、日本郵政が野村不動産ホールディングスの買収を検討するとのニュースが会場内でも大きな話題となった。

　記者も〝時の人〟野村不HD会長・中井加明三氏と同社社長・沓掛英二氏にコメントを求めたのだが予想通り空振りに終わった。

　中井氏に「わたしは野村不HDにとって千載一遇のチャンス、相思相愛と書いたがどうですか」と尋ねたら「ほう、そういう見方もあるかね。ノーコメント」と断られた。

　沓掛氏も「ずいぶんマスコミに追いかけられたが、ホームページに発表した通り（本日、一部の報道機関において、当社の買収に関する報道がありましたが、これは当社が発表したものではございません。現時点において開示すべき事項はございませ）。愚直に未来につなぐ街づくりを進めていく」としか語らなかった。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　記者はニュースを聞いて、野村不HDにとって「郵政の土地は垂涎の的」「千載一遇のチャンス」「（買収は）相思相愛」と書いた。中井氏からも沓掛氏からも何のコメントも引き出せなかったが、記事は間違っていないことを確信した。

　一部には、郵政の大規模ビル用地は残っていないのではという声もある。確かにそうかもしれないが、ある業界関係者は「マンション用地は魅力ある。かんぽの宿もある」と話した。あの「かんぽの宿」問題はその後どうなっているのかわからないが、確かにデベロッパーにとってはこれまた垂涎の的だろう。

郵政、野村不の買収検討〟 野村不HD千載一遇チャンス 業界再編の起爆剤に（2017/5/13）

釈然としない国交省の「かんぽの宿」不動産鑑定士に対する処分（2011/8/29)

　日本郵政が野村不動産ホールディングスの買収を検討していることが先週末に報じられたのを受けて5月15日の東証株式市場の野村不HDは買い気配で始まり、結局、大引けは値幅制限いっぱいの前日比500円高の2,528円で比例配分となった。出来高は514,200株。買い注文の8分の1くらいしかさばけなかった。

　好決算を発表した三井不動産も前日比109.5円高の2,668.5円で始まり、住友不動産、三菱地所、東京建物、東急不動産、NTT都市開発など不動産株も前日比高でスタートした。

〝郵政、野村不の買収検討〟 野村不HD千載一遇チャンス 業界再編の起爆剤に（2017/5/13）

　大変なニュースが飛び込んできた。「雄星」の快投に歓喜し、西武の大勝に酔いしれて床に就いたときだ。かみさんが声を掛けた。「ねえ、ユウセイが野村不動産を買収するってよ」「？　…」

　「まさか、ありえない。誤報だろう」と思ったが、朝早く起きて確認したら、日経も朝日も読売も3～4段見出しを使って１面トップで報じていた。

　日経には「郵政、野村不の買収検討」の見出しで「郵政グループで都市部に持つ商業施設を活用し不動産収入を伸ばすため、野村不動産の開発ノウハウを得て収益基盤を強化する狙い」とあった。

　日本郵政側の思惑、狙いについては読売も含め各紙を熟読していただきたい。みんな似たり寄ったりだが。

　野村不動産ホールディングス側にとってはどうか。野村不HDはマンションブランド〝プラウド〟こそどこにも負けない開発・商品企画力があるが、ビル・商業事業に注力はしているものの三井不動産、三菱地所、住友不動産には大きな差を付けられており、総合力では太刀打ちできないのが現状だ。

　仮に郵政傘下に入れば、財閥系３社と肩を並べることが一挙に可能となる。マンション市場についていえば、今後縮小するのは間違いない。適地の取得を巡って大手を中心とする争奪戦は激化する。勢い用地費は高騰する。それを避けるため、各社は共同戦線を張っているのが現状だ。

　一方、郵政が保有する郵便局などの施設は全国に2万数件あるという。このうち３分の１が大都市部としても8千件だ。さらにマンションやオフィス・商業施設用の適地が半分としてもなお4千件くらいはあるはずだ。その用地はデベロッパーにとっては垂涎の的だ。

　野村不HDが郵政傘下に入れば随意契約で格安の用地が手に入る。こんなおいしい話はない。〝果報は寝て待て〟仕入部隊は寝ていても適地が手に入る。向こう10年間くらいの用地は手当てできるのではないか。

　野村不HDの株式の33％を保有する野村ホールディングスとの「交渉は難航する可能性もある」と報じているところもあるが、野村HDも野村不HDもこれは千載一遇のチャンスだ。逃す手はない。（相思相愛、双方ともすでに乾杯しているのではないか）　

　今回のニュースは、不動産・マンション業界の再編を促す。三井、三菱、住友の３強はもちろん東京建物、東急不動産、大京、NTT都市開発、伊藤忠都市開発などのデベロッパーや大和ハウス、積水ハウス、旭化成ホームズなどのハウスメーカーも参戦して激しい陣取り合戦が展開されるはずだ。

　経営者は寝ていられない。うっかりするとそれこそ寝首をかかれる。大変な時代になってきた。

　三菱地所は5月11日、三菱地所グループ中期経営計画(2018年3月期～2020年3月期)を策定し発表した。

　前中期経営計画期間までの収益基盤強化の成果を利益として具現化するとし、具体的には丸の内エリアを中心とする大型プロジェクトの竣工・稼働寄与、海外事業の拡大・進化、「回転型投資」のバリューチェーンの活性化を上げた。

　さらに、環境変化の加速をチャンスととらえ、2020年代の更なる成長にむけたビジネスモデル革新を推進するとし、「オープンイノベーション活性化の仕組み」「最先端の働き方の提供」などを通じて企業の生産性向上に貢献するとともに、社会ストックの最有効活用、高度化・多様化する「住む」「食べる」「遊ぶ」「買う」「憩う」のニーズに応え、くらしの豊かさを高めるとしている。

　定量目標としては、2020年3月期に営業利益2,200億円（2017年3月期1,925億円）を目指す。セグメント別ではビル事業1,380億円（同1,336億円）、生活産業不動産事業370億円（同258億円）、住宅事業200億円（同192億円）、海外事業290億円（同263億円）など。

　また、2020年代の更なる成長に向けたビジネスモデルを革新するための全社横断的な投資枠として期間内に1,000億円を予定。合計で2兆500億円の投資を行う。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　2017年3月期が2ケタの増収増益と好調だった決算を受けたこの日の吉田淳一社長の説明・質疑応答は極めて明快。吉田社長は「時代の変化を先取りするスピードで、競争力あふれる企業グループに変革する」ことを強調した。一言でいえば中計はコーポレートブランド広告「三菱地所を、見に行こう。」そのものの実践だろう。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　記者団からは企業横断的な投資枠1,000億円を設定したことに質問が飛んだ。吉田社長は「使途は決めていない」と答えた。売り上げが1兆1,254億円もある会社だ。そのうちの10％（3か年合計）を先行投資するのは当たり前だと思う。激しい時代の変化に対応するためには四方八方にアンテナを張らないと手遅れになる。4月に「新事業創造部」を社長直轄とした。吉田社長の腕の見せ所だろう。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　1回だけ吉田社長が言葉を慎重に選んだ場面があった。記者団から今後のマンション市場について「値下げ傾向に拍車がかかるのか」という質問に対してだった。

　もちろん値下げとはいま分譲されている物件の値段を下げることであり、未供給物件の「値下げ」などあり得ないのだが、吉田社長は「値を下げる流れが一部にはあるが、（建築費の上昇など）高くならざるを得ない状況もあるので、共同事業、随意契約、再開発手法などを駆使して収益性を高める努力を行う必要がある。また、（価格を下げなくても）じっくり時間をかけて売る体力は大手にはあるのではないか」と、価格下げ圧力については慎重な姿勢を見せた。

　しかし、すでに最近分譲されるマンションの値段（坪単価・グロス価格）はどんどん下がっている。同社も追随せざるを得ないと記者は見ている。ただ、建築費だけは下がらない。過度のグレードダウンは大手の看板の沽券にかかわる。となると利益率を圧縮する以外方法はない。ここ1～2年、マンション市場から目が離せなくなる。

　三井不動産リアルティは5月13日（土）から不動産仲介サービスブランド「三井のリハウス」の新TVCF「新しい家」篇の全国放映を開始する。

　今回の新TVCF は、昨年放映し好評だった樹木希林さん、田辺桃子さん出演の“相続”をテーマにしたCF第二弾。おばあちゃんの家を手放すことになった家族の思いを描いた前作のストーリーを引き継ぎ、新生活での家族の思いに焦点を当てストーリーが展開していく。

　“家族の絆”を表現するとともに、孫娘にだけは見えるおばあちゃんが猫に変わる演出も加え、ユーモラスを醸し出すことで重くなりがちな“相続”というテーマをライトに仕上げているのが特徴。

　帝国データバンクは5月1日、週刊住宅新聞社（代表：長尾睦子氏ほか1名）が5月1日に事業を停止し、今後、自己破産を申請する見通しと報じた。

　帝国データバンクによると、同社は1955年（昭和30年）1月創業。不動産業界向けの業界紙「週刊住宅」を発行するとともに、司法書士や宅建など不動産関係の資格図書・実用書の出版や各種通信教育・講習などを手がけてきた。2006年9月期には売上高約10億円を計上していた。

　しかし、業界紙の購読数が減少し、通信教育事業も全体の売り上げ減をカバーするまでには至らず、2016年9月期の売上高は約6億円に落ち込んでいた。

　今年3月13日に当時の代表であった長尾浩章氏が病気のため死去。その後、社長に就任した長尾睦子氏らはM＆Aの可能性を含め事業継続を模索していたが、ここにきて今回の措置となった。負債は約3億6,000万円。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　残念でならない。故・長尾浩章氏の四十九日の法要が昨日（4月30日）行われたはずで、その場で睦子氏は自己破産を決断されたのか。

　長尾浩章氏が亡くなられた後、睦子氏に「四十九日の法要が終わられたら、一度お会いしたい。何とか応援したい」と電話口で話したばかりだ。

　記者は3月9日付で別掲の記事を書いたが、まさか、その通りの展開を見せるとは…。

「このままでは生き残れない業界紙」 東急不動産HD・金指潔会長が苦言（2017/3/9）