主力商品「檜の家」

　ナイスは11月18日、ヒノキ造りの伝統的な木造軸組工法による一戸建住宅や社寺建築などを手掛ける菊池建設を11月17日付でナイスの100％出資子会社にしたと発表した。菊池建設の民事再生計画の認可決定が確定したことを受け、7月15日付で締結したスポンサー契約に基づき決定した。

　菊池建設は1955年に創業。木造注文住宅メーカーで、ヒノキを使用した日本伝統の数寄屋造りをはじめとする純和風の木造注文住宅を得意としており、神奈川県、東京都、千葉県、埼玉県、静岡県を中心に供給している。社寺建築もこれまでに100件以上を手掛けている。

　今後、グループが有する建築資材の調達、プレカット加工、物流といった機能を活用し、経営の合理化や事業の拡大を図っていく。新社長には木暮博雄氏が就任。 資本金は1億円。社員数は104人。

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　ナイスは最近、一戸建住宅部門に力を入れており、前期売上計上戸数は733 戸（前期比60.0%増）、売上高は257億円（同52.7%増）に伸ばしている。今期は1,00戸目標を掲げる。デベロッパー系の分譲戸建てでは野村不動産を抜き三井不動産レジデンシャルに迫る勢いにある。菊池建設の子会社化により注文住宅部門（前期は293戸）を伸ばそうという戦略だ。

寺社建築 地持院（静岡県静岡市）

　不動産上場会社の平成29年3月期第2四半期決算がほぼ出揃った。各社のマンション事業は、空前の低金利を背景に総じて好調を維持しているが、用地・建築費上昇による分譲価格の高騰や、消費者の交通利便性を重視した物件選好の影響を受けて完成在庫が増える傾向にある。在庫増が直ちに収益を圧迫する状況にはないが、価格高騰を吸収する消費力も弱く、デフレ脱却も遠のいた。市場は踊り場を迎えたといえそうだ。各社の決算データから現在のマンション市場を概観した。

　メジャー７（業界では三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産、野村不動産、東急不動産、東京建物、大京の７社をこう呼ぶ）の中で〝絶好調〟を維持しているのが三井不動産レジデンシャルだ。

　今期計上予定戸数5,450戸に対する四半期末の契約進捗率は91％に達している。完成在庫も111戸で、計上予定戸数の2％にしか過ぎない。超都心の高額とアッパーミドル向き、DINKS、コンパクトマンションのバランスがいいのが好決算につながっている。

　営業利益率が突出して高い住友不動産も好調を維持している。一言でいえば、三井不動産レジデンシャルは波をつくるのにエネルギーを注ぐ。一方の住友不動産は波に乗る、在庫を〝宝庫〟にするのが巧みだ。この差が利益率の差だ。販売事業全体の2017年度通期売上高2,700億円を2,800億円に上方修正した。計上予定5,000戸に対する契約率は約95％に達している。完成在庫は微減にとどまった。

　三井不動産レジデンシャルと住友不動産以外は天気予報に例えれば〝快晴〟とはいいがたい。

　ここ数年、戸数、売上高とも漸減している三菱地所レジデンスは期初の計上予定戸数を4,000戸から3,800戸に変更した。最近はJV物件の比率が増えている。完成在庫も徐々に増えている。

　これまで完成在庫をほとんど出さなかった野村不動産にも異変が起こっている。2017年度計上予定戸数に対する契約進捗率は77.1%と高水準だが、2014年度、2015年度はそれぞれ26戸、25戸だった完成在庫は2016年度には一挙に209戸に増加し、今四半期末は602戸と3倍に増加した。依然として高い粗利益率を維持しているが、在庫増は気になる材料だ。

　東急不動産と大京は戸数、売上高とも減らしており、〝4強〟との差が開いている。今後、両社はそれぞれ独自路線を歩むはずだ。完成在庫は微妙な水準に達している。

　東京建物は「「Brillia Tower池袋」（分譲322戸、2015年度）「Brillia多摩ニュータウン」（分譲684戸、2015年度）など好調物件が続いたあとの〝中休み〟。来期は、すでに全戸完売している「Brillia Towers 目黒」（分譲661戸）「Brillia THE TOKYO YAESU AVENUE」（分譲387戸）が計上されるので戸数、売上高とも大幅に増やしそうだ。

　メジャー７の売り上げ、価格の推移について。メジャー７の2014年度の計上戸数はトータルで約31,000戸、売上高は約1.3兆円、1戸当たりの平均価格は4,513万円だった。2017年度の予定計上戸数は約24,000戸、予定売上高は約1.3兆円、平均価格は5,401万円。3年間で計上戸数は約7,000戸減らしたが、売上高はほぼ同じ水準で、平均価格は約900万円上昇したことになる。

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　メジャー７以外のデベロッパーの決算データも懸念材料がある。

　今期引き渡し予定戸数1,600戸に対して契約進捗率が79.3％と好調のタカラレーベンは、昨年同期は引き渡し予定戸数1,250戸に対して進捗率は86.1％だったので6.8ポイント下落している。

　平成26年3月末で330戸の完成在庫を抱えていた日神不動産は、その後販売が進み平成28年9月末で257戸に減少したが、平成26年4月以降の分譲戸数1,456戸に対する完成在庫率は17.7％で楽観できる数値ではない。

　NTT都市開発も利益率が悪化している。2015年9月末の利益率が18.5％だったのが、2016年9月末には6.5％へ低下。完成在庫は2015年9月末の271戸から2016年9月末には506戸へと増加している。

　2016年3月期末で693戸の完成在庫を抱えていた大和ハウスは半減以下の331戸に減らしたが、通期では2,250戸（前期2,972戸）、1,100億円（同1,313億円）に減らす計画。グループのコスモスイニシアも昨年同期の利益率が20.3％だったのが2016年9月末は17.9％へ落ち込み、完成在庫も49戸から111戸へ倍増している。

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　決算データは遅行指標だ。売り上げに計上されるのは主に1年前、2年前に分譲たれたマンションで、用地取得を含めれば数年前だ。ここ2～3年の上昇気流に乗って売上高、利益率を伸ばしてきた結果が今の数値に表れている。

　一方で、完成在庫は先行指標でもある。在庫の増加は一概に事業へ悪影響を及ぼすとは言えない。かつてマンションの雄だった大京の横山修二社長は「完成在庫は供給量の1カ月分くらいが適正」と話したことがある。在庫を抱えていたほうが、お客さんのニーズに応えられるメリットが大きいというのがその理由だ。しかし、資金力の乏しいマンションデベロッパーは、当然ながら極度に完成在庫を恐れた。

　当時と現在では借入金利が全然異なるので単純比較はできないが、金利が低くマンション市況が好調なときは在庫増が収益を圧迫することはないが、市況が右肩下がりになると価格の下げ圧力が強まり、利益が吹っ飛ぶ事態もありうるので、やはり供給量の10％くらいが適正在庫ではないかと記者は考えている。

　この先の景気・消費動向がどうなるか不透明だが、根強い需要がある富裕層や投資向けはともかく、第一次取得層・アッパーミドル向けマンションの価格（坪単価）は完全に取得限界を超えている。低金利を背景にまだまだ大丈夫という声がないわけではないが、若年層の将来不安は払しょくできていない。直近の消費動向テータも一進一退を繰り返している。トランプ氏が次期アメリカ大統領に就任することが決まり、政治・経済動向も不透明感を強めている。

　以上みたように、マンション市場はじわり在庫が増え、踊り場に差し掛かったといえる。景気が上に振れるのか下に振れるのか。アベノミクスの「新三本の矢」「一億総活躍社会」に夢を託せるのかどうかにかかっている。

　飯田グループホールディングスは11月11日、平成29年3月期第2四半期決算を発表。売上高は5,869億円（前年同期比7.1％増）、営業利益は592億円（同33.1％増）、四半期利益は391億円（同40.1％増）と増収増益となった。

　主力の分譲戸建てが好調に推移していることから、通期予想を売上高1兆2,500億円（期初予想比0.6％増）、営業利益1,133億円（同12.7％増）、当期利益754億円（同13.9％増）に修正。また、期末配当を従来予想の23円から30円に、年間配当合計予想を従来予想の46円から53円に修正した。売上戸数は期初予想の41,550戸から41,190戸へ減らす。

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　すごい数字だ。グループ6社のうち売り上げを減らしたのは東栄住宅グループのみで、一建設グループを激しく追い上げているアーネストワングループが10％以上伸ばした。第2四半期末の売上戸数は5,066戸で、一建設グループにあと319戸と迫った。

　分譲戸建ての平均売価がまたすごい。6社平均で27.3（百万円）で、グループ別では一建設が26.2（同）、飯田建設が32.1（同）、東栄住宅が34.0（同）、タクトホームが28.8（同）、アーネストワンが23.6（同）、アイディホームが24.5（同）となっている。各社とも地方での比率を増やしていることもあるが、大手デベロッパーなどの半値以下だ。

「欣御園」完成予想図

　旭化成不動産レジデンスは11月7日、同社が事業参画している台湾新北市のマンション「欣御園」の販売を開始したと発表した。

　同マンションは、同社の現地法人「台湾旭化成都市開発株式会社」と台湾の建設会社「億欣営造」が共同出資（持分50％）して設立した「欣荘建設」によるマンション開発・分譲事業。同社としては海外におけるマンション事業の第一号案件。今年5月に着工し、2018年の竣工を目指している。

　建物は敷地面積約3,589㎡、14階建て全191戸。間取りは1ＬＤＫ～3ＬＤＫ。販売価格は60万台湾ドル／坪（日本円にして坪199万円）。

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　首都圏マンションの雲行きが怪しくなってきている一方で、デベロッパーやハウスメーカーのマンションやビル・商業施設など海外事業のニュースリリースが最近頻繁に出されている。

　記者は首都圏マンションですら把握できていないのに、ましてや海外のマンション市場などわかるはずがない。何ともコメントのしようがない。60万台湾ドル／坪（日本円にして坪199万円）が高いのか安いのか、売れるのか売れないのかさっぱりわからない。モンゴルの「ジャパンタウン」はどうなったのだろう。

　野村不動産アーバンネットは10月13日、「野村の仲介＋(PLUS)」の新テレビコマーシャルの放映を開始した。

　第4弾となる今回のＣＭでは、一億総活躍社会の実現に向けて注目されている「近居」がテーマ。キャッチフレーズは「言われていないご希望にさえ、こたえる仲介でありたい。」

　「子育て」と「高齢者」の視点から積極的に近居をお客さまに紹介していることをアピールする。

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　同社が2013年に新ブランド「野村の仲介＋(PLUS)」を立ち上げてから4年目。過去のCMのキャッチフレーズを紹介すると、

・2013年10月　「家を買う。家を売る。その不安のひとつに、仲介業者はなっていないだろうか」

・2014年10月　「ただ住まいを探すだけなら、不動産仲介なんていらないと思う。」

・2015年10月　「不動産仲介だから提案できる、人生設計もある」

　そして今回は、「言われていないご希望にさえ、こたえる仲介でありたい。」

　「近居」をテーマにしたのは正解だ。先日もUR都市機構と千葉市が「近居」を推進する記者説明会を行った。親子がそして地域が支えあわないと生きられない社会になってきた。

千葉市に住もう〟UR都市機構と千葉市が連携「近居」を支援（2016/10/13）

野村アーバン またまた刺激的CM 富裕層取り込む狙いか（2014/10/7）

「えるぼし」最高評価マーク

　野村不動産は10月13日、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律（女性活躍推進法）」に基づく認定マーク「えるぼし」の最高評価の認定を厚生労働大臣から受けたと発表した。

　「えるぼし」は、本年4月に施行された「女性活躍推進法」に基づく女性の活躍度を測る認定制度で、「採用」・「継続就業」・「労働時間等の働き方」・「管理職比率」・「多様なキャリアコース」の5つの評価項目のうち基準を満たした項目数に応じて３段階に分類されており、同社は5つの項目すべてにおいて基準を満たしたことから、最高評価となる３段階目の認定を取得した。

　同社は、「ダイバーシティ経営」を経営戦略の一つに位置づけ、女性を含めた多様な人材が、各々の能力を十分に発揮できる企業風土の醸成に向けて、ダイバーシティ推進活動に取り組んでいる。その取り組みの一環として、女性が活躍できる環境整備（女性総合職採用のための「女性フォーラム」の開催、育児・介護を含む両立支援及びキャリアアップ支援の制度整備、社員への啓蒙活動など）を行ってきたことが、今回の認定取得につながったとしている。

　「えるぼし」の認定をこれまで受けたのは145社で、不動産業界では同社のほかヒューリックが3段階目の認定を受けた。

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　〝女性活躍〟なる言葉は、女性が活躍できていない社会であることを国も認めているという点で納得もし、またそのようにしなければならないと記者も考えるが、ことさら〝女性活躍〟の政策を掲げなければならないほど男女差が拡大しているということの証左だ。そしてまた、〝男性活躍〟はどうかと問われれば、活躍していると答えられる男性はどれだけいるのか。これもまた少ないからこそ〝一億総活躍〟というお題目に変わったのだろう。

　この難問はともかく、同社がヒューリックとともに「えるぼし」の認定を受けたのは率直にうれしい。昨年の8月、記者は同社広報部長（現コーポレートコミュニケーション部）・宇佐美直子氏にインタビューし、その記事を書いている。こちらも参照していただきたい。

「女性活躍」待ったなし 不動産業界の取り組み/野村不HD・宇佐美広報部長に聞く（2015/8/17）

　
画像提供：スタジオ･クハラ･ヤギ
 

　住友林業は10月3日、天然由来アロマ製品（精油）の輸入販売会社・フレーバーライフ社から本社ビルの施工を受注し、着工したと発表した。、2016年2月に国土交通省の「サステナブル建築物等先導事業（木造先導型）」に採択されたプロジェクトでもある、

　鉄骨造を「木」で耐火被覆した7 階建の木質ビルで、街のシンボルとして都市部の駅前狭小地に美しい景観と地域交流を生み出す。総工事費は約４億円を見込んでおり、2017年7月末に竣工する。

　建設地は国分寺の駅前通りに面し、1 階は店舗として活用。敷地面積は180.80 ㎡で各階延床面積が90㎡前後のペンシル型ビル。1～3 階は2時間耐火構造、4 階～7階にかけては１時間耐火で大臣認定（日本集成材工業協同組合）を取得している鉄骨内蔵型耐火集成材を採用する。O法人team Timberize 監修の元、㈱スタジオ・クハラ・ヤギが担当。フレーバーライフ社のコーポレートイメージに沿った都会の森を実現する木質ビルを提案した。

　同社は木化営業部を中心に中大規模建築物の木造化・木質化を推進しており、現状、年間40億円の受注高を19年3月期には100億円に拡大することを目指している。

石﨑順子氏

　大和ハウス工業は9月29日、マンション・ビル管理会社の大和ライフネクストの代表取締役社長に常務取締役・石﨑順子氏が10月1日付で就任し、代表取締役社長の渡邉好則氏は顧問に就任すると発表した。

　石﨑氏は愛媛県出身。1960年4月26日生まれ。1983年3月、大阪大学法学部法学科卒業。同年4月、日本リクルートセンター（現リクルートホールディングス）入社。1985年５月、リクルートコスモス（現コスモスイニシア）入社。1999年1月、コスモスライフ（現 大和ライフネクスト）入社。2005年6月、同社取締役、2013年4月、同社常務取締役（現）。

Ideo Mobi Asoke　

　三井不動産は9月27日、三井不動産レジデンシャルとの共同出資会社「MITSUI FUDOSAN (ASIA) PTE.LTD.」（三井不動産アジア、所在地：シンガポール）を通じて、タイの首都バンコクでの分譲住宅事業をさらに拡大するため、タイの有力な住宅デベロッパー「アナンダ社」と共同で新たに3物件（計約2,100戸）の分譲住宅を2016年10月から販売開始すると発表した。この3物件で同社グループのバンコクでの分譲住宅事業は合計12物件、約10,100戸となる。

　3物件はバンコク中心部ペッチャブリ地区、バンコク南東部バンチャック地区、ウドムスク地区に位置し、最寄りのMRT(地下鉄)またはBTS(高架鉄道)から徒歩4分以内と交通利便性に優れている。竣工は2018年から2019年の予定。

　「アナンダ社」との共同事業の第1号物件「アイデオQチュラサムヤーン」が2016年10月に竣工するが、全1,600戸がほぼ完売する。

同社は海外事業を成長分野の一つに位置付け、2015年5月に公表した2017年度までのグループ中長期経営計画「イノベーション2017ステージⅡ」では、2015～2017年の3か年で欧米・アジアにおいて約5,500億円の投資を行うことを発表、現在順調に進捗しているという。

　
「東急プラザ銀座」（左）と「東急プラザ表参道原宿」

　東急不動産は10月１日（土）～31日（月）、「東急プラザ銀座」と「東急プラザ表参道原宿」の２施設で乳がん知識の啓発をするピンクリボンキャンペーン月間に合わせたライトアップを実施する。期間中、東急プラザ銀座の外装と、東急プラザ表参道原宿の５階ミニテラスをピンク色に点灯する。