コスモスイニシア・阪急不動産

「ジオ・イニシア練馬春日町」 １期27戸が即日完売

「ジオ・イニシア練馬春日町」完成予想図

　コスモスイニシアと阪急不動産の共同事業マンション「ジオ・イニシア練馬春日町」を見学した。３月末 に分譲した１期27戸が即日完売しており、ゴールデンウィーク明けに２期８戸が分譲される。

　物件は、都営大江戸線練馬春日町駅から徒歩2分、練馬区春日町5丁目に位置する７階建て全52戸の規模。専有面積は58.71～93.09㎡、２期（8戸）の価格は4,198万～6,198万円（64.08～92.09㎡）、坪単価は230万円。竣工予定は平成25年10月下旬。施工は村本建設。

　最大の特徴は、駅から徒歩２分と近い割には、周囲は中高層マンション街で閑静な立地条件。豊島区役所第四出張所へは徒歩1分、「としまえん」にも徒歩10分。マンションの供給が少ないエリアで､これほどの駅近マンションは8年ぶりの供給のようだ。これも人気の要因の一つだ｡

　マンションは、4つのステップ、つまり①プラン②カラー③スタイル④マイオーダーをカスタマイズできる「セレクト・スタイリング」を採用しており、家族構成や好みに応じてプランやカラーが選べるようになっている。引き戸を多用し、トイレドアの把手を壁面まで後退させたりしてユニバーサルデザインにも配慮。キッチン天板は人造大理石かフィオレストーンの選択性。キッチンカウンター天板はカビを防止するため壁に接している部分に立上がりを設けている。

　大和ハウス工業（事業比率70％）とコスモスイニシア（同30％）の共同事業マンション「オークプレイス豊洲」を見学した。準工の立地にはやや難があるが、商品企画、モデルルーム提案は素晴らしい。

　物件は、有楽町線豊洲駅から徒歩8分、江東区豊洲4丁目に位置する13階建て全168戸の規模。5月中旬に分譲予定の１期１次（33戸）の専有面積は70.18～82.19㎡、予定価格は3,700万円台～5,900万円台（最多価格帯4,400万円台）、予定坪単価は230万円弱。竣工予定は平成26年2月中旬。施工は長谷工コーポレーション・不二建設。

　現地は準工地域だが、周辺は中高層マンション化が進んでいるエリアだ。ただ、敷地の南側には生コン工場があり、敷地の西側にも高層マンションが建っている。

　この点を除けば、商品企画やモデルルーム提案など見所たっぷりのマンションだ。建物は東南向き住棟を中心に南西向き住棟、北東向き住棟の3棟構成。最大の特徴は、インテリアに「アクタス」を起用していることだ。アースカラーを基調としたカラーリング、アットホームなモデルルーム提案、それにコスモスイニシアの「KASUTAMA」「彩り収納」「ハピカジキッチン」などがあいまって、ターゲット層の子育てファミリーに受けそうな商品企画だ。

　まず、アクタスの提案。モデルルームは玄関土間を設けアトリエ空間に仕立てている。多目的に利用できるものだ。壁などには好みによって二重壁にしたりウォールステッカー、ペイントなどができる「KASUTAMA」を採用。壁や天井には板壁を連想させるクロスが張られている。淡い絶妙なアースカラーの壁も採用されている。「彩り収納」では布団収納、マルチクロゼット、トイレ収納などが目を引くはずだ。「ハピカジキッチン」はコスモスイニシアのオリジナルだ。ドアの把手や洗面室のデザインもいい。

　マンションには共用施設としてラウンジが設置されるが、販売事務所には完成後をイメージしたススペースが設けられており、シアターもそこで見られるようになっている。

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　見学の目的は、今回で4物件目という大和ハウス工業とコスモスイニシアの共同事業マンション〝オークプレイス〟がどのようなものかを見るためだった。冒頭にも書いたが、敷地南側にある生コン工場をユーザーがどう見るかだが、単価はリーズナブルなものだ。商品企画でこの難点をカバーするのではないかと思う。商品企画はコスモスイニシアのそれだった。

　これまでも何度も書いてきたが、コスモスイニシアはもう20年も前からトイレのドアノブを壁面まで後退させている。フローリングの遮音等級もLL－40を採用してきた。

　大和ハウスはコスモスイニシアを子会社化するが、潤沢な資金力を背景に両社が競い合っていいものをつくってほしい。アクタスとのコラボは大正解。他の物件でも威力を発揮するはずだ。

ラウンジ（完成予想図）

　名鉄不動産が分譲中の「ソルヴィエントメイツ西武立川」を見学した。2月下旬の分譲開始からわずか２カ月弱で全146戸のうち100戸を契約するなど極めて好調な売れ行きをみせている。

　物件は、西武拝島線西武立川駅から徒歩1分、立川市西砂町一丁目に位置する10階建て全146戸の規模。専有面積は70.01～92.80㎡、近く分譲予定（15戸）の価格は2,600万円台～3,500万円台（予定最多価格帯2,700万円台）、坪単価は134万円。竣工予定は平成26年1月下旬。施工は長谷工コーポレーション。

　2月下旬から分譲が始まっており、第1章として85戸が供給され80戸を成約。現在では約100戸が成約済みだ。来場者は週に20～30件に達するという。

　現地はこのマンションも含めて戸建て街区、商業施設、公園などを一体的に開発する西武立川駅南口複合開発事業の一角。戸建ては三井不動産レジデンシャル168区画とダイワハウス91区画、合計259区画がある。駅前には商業施設「ヤオコー」が来春にオープン。敷地の南側には玉川上水緑道と広大な昭和の森ゴルフコースがある。

　建物はＬ字型で、南向き住戸と西向き住戸が半々ずつ。長谷工の「アイセルコ」が利用できる。

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　ご存じない方も多いだろうが、「西武立川」は古くから西武鉄道が用地を保有しており、昭和50年代から開発について地元立川市や昭島市と協議がされていた。立川市は基本的に開発についてゴーサインを出していたが、昭島市が難色を示し、その後もずっと手付かずだった。あれから20数年も経ってしまった。

　20数年も計画がどうしてまとまらなかったのか､その後の紆余曲折を書けば面白い物語になるはずだが､不確かなこともあるのでここでは書かないが､売れ行きが好調なのは納得できる。同じ沿線で二駅新宿寄りの玉川上水駅圏では野村不動産「オハナ玉川上水」（322戸）が分譲されているが、こちらも同じぐらいの単価で売れ行きは好調だ。

　現地の販売担当者によると、双方を見学する来場者は約３割だという。双方で468戸の規模だ。本来なら年間100戸も売れればいいエリアだ｡圧倒的な単価・グロスの安さと水準以上の設備仕様を備えているのが人気の要因だが、これもまた〝アベノミクス〟効果か。

玉川上水路

<玉川上水路に植わっていたエノキ（榎）と思われる大木

「オハナ」の人気の秘密を見た 野村不「玉川上水」(2/22)

　三菱地所レジデンスは4月22日、渋谷区広尾の第一種低層住居専用地域に位置する中村是公の私邸跡地マンション「ザ・パークハウス 広尾羽澤」 の記者発表会を行った。マンション市場の上げ潮ムードに乗り人気になりそうだ。

　物件は、東京メトロ日比谷線広尾駅から徒歩12分、またはJR山手線恵比寿駅から徒歩13分、渋谷区広尾3丁目の第一種低層住居専用地域（容積率150％）に位置する地上3階地下3階建て全114戸（事業協力者住戸46戸含む）の規模。専有面積は43.51～152.01㎡、価格は未定だが、坪単価は400万円台の半ばになる模様。竣工予定は2014年4月下旬。施工は大成建設。販売開始は5月下旬。

　現地は比高差が約10メートルある傾斜地の第一種低層住居専用地域。敷地面積は約8,000㎡の広大なもので、工事中のフェンス越しからでも立派な既存樹が見える。敷地は、大正から昭和の初期にかけて実業家で旧東京市長などを務めた中村是公の私邸として利用され、その後は角界の名士が訪れる料亭・レストランとして使用されてきた。

　建物はロの字型で、耐震等級2を取得。エントランスアプローチは地下部分に設置し、コリドーを抜けてエレベータホール、ライトコートラウンジ、光庭につながっている。共用部には料亭として使用されていた時代の石畳や灯篭、暖炉を使用しているほか、トラバーチン（大理石）、木で組み上げた格子なども配す。屋上はできる限り緑化し、既存樹のアカマツ、シイ、モッコクなども残す。

　モデルルームは106㎡のタイプで、キッチン天板は自然石とクォーツストーンの無償選択性。床はオークの突き板仕様。キッチンのバックカウンター・吊り戸棚は標準装備。キッチン、洗面室の扉などには天然目の突き板框形状を採用している。

　12月からの資料請求は約1,800件で、完全予約制の来場者は約250件。1期分譲では全戸数の40％ぐらいを供給する意向だ。

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　400万円台の半ばという単価設定は予想した通りだ。現地は広尾駅から歩いて最初に見たが、やや駅からあること、敷地は広大だがやや谷の部分に当たることから坪単価500万円はないと見た。恵比寿駅からのアプローチはどうなのか分からない。

　中村是公はわれわれの世代は「ナカムラ ゼコウ」として教わった。満鉄の総裁だったのは知っていたが、東京市長だったのは知らなかった。戦後は「羽澤ガーデン」として知られていたが、記者も行ったことは一度もなかった。

エントランス

　東京建物が5月下旬に分譲する長期優良住宅の「Brillia 仙川」を見学した。分譲坪単価はリーズナブルな270万円前後になる模様だ。

　物件は、京王線仙川駅から徒歩3分、調布市仙川町３丁目に位置する10階建て全45戸（地権者住戸8戸含む）。専有面積は67.15～79.69㎡、価格は未定だが坪単価は270万円前後になる模様。竣工予定は平成26年1月中旬。設計・施工は大末建設。

　現地は、駅から徒歩 3 分、甲州街道と安藤忠雄ストリートが交差する角地から1区画隔てたところで、角地に建つ住友不動産が分譲して話題になった「安藤忠雄マンション」の隣接地。

　長期優良住宅認定を受けており、耐震等級２を取得しているほか、間取り変更可のSI対応、天井高2600ミリ、2100ミリハイサッシ、床下収納付きなどが特徴。同社のユーザーユーザーの声を企画に生かす東京未来建物会議「LISTEN （リッスン）」による収納や引き戸（両側ソフトクローズ機能付き）などにも工夫がなされている。

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　坪単価はリーズナブルなものだ。隣接する住友不動産のマンションは「安藤忠雄」のプレミアム付だから高いが、東建は長期優良住宅で対抗している。

　どちらを選択するかは悩ましいが、仙川の街は素晴らしいと自信を持って言える。仙川駅は各駅停車駅ではあるが、再開発が行われた結果、街並みは急行停車駅の千歳烏山やつつじが丘よりきれいだ。安藤忠雄ストリートもいい。

　大成有楽不動産と大成建設の「オーベル明石町レジデンス」を見学した。横浜・山手や神戸とともに外国人居留地として文明開化を先駆けた由緒ある中央区明石町の一角にあり、建物は大成建設も自ら事業主となりハイブリッド免震工法を採用。「『ひとつ上の安心』という価値」がコンセプトのマンションだ。

　物件は、東京メトロ有楽町線新富町駅から徒歩3分、または日比谷線築地駅から徒歩6分、中央区明石町に位置する12階建て全88戸（非分譲1戸含む）。専有面積は58.59～80.83㎡、価格は未定。竣工予定は2014年2月下旬。設計・施工・監理は大成建設。

　現地は冒頭に書いた通りだが、聖路加国際病院、聖路加ガーデンがある街といったほうが分かりいいかもしれない。現地の目の前には100年の歴史があるという明石小学校があり、周辺には浅野内匠頭邸跡、芥川龍之介生誕の地、慶應義塾大学・立教学院・女子学院・明治学院発祥の地、ガス街灯柱、アメリカ公使館跡など歴史をしのばせる石碑などが随所にある。

　緑も豊かで、聖路加看護大学の敷地内や街路樹にはメタセコイアを筆頭にユリノキ、シナノキ、スズカケ、クスノキなどの大木が植わっている。

　建物は、大成建設の地震の揺れを建物に伝わらないようにする積層ゴムのほかに地震エネルギーを弾性すべり支承で吸収するハイブリッド免震「TASS構法」を採用。外観は細かな縦リブを持つタイルを採用。基壇部に重厚な山形タイルを配しているのが特徴。エントランスには江戸切子の工芸品や銀座の街並みをモチーフにしたデザインアートが掲げられる。

　住戸は1フロア4戸ずつ2ブロックに分離し、サッシは2300ミリのハイサッシを、キッチン・洗面化粧台カウンターには御影石（一部を除く）をそれぞれ採用。グレード感を高めている。

　モデルルーム見学は完全予約制とし、アンケート記入からシアターまで個室で対応しているのも特徴で、これまで地域に縁のある人を中心に400件を超える来場がある。

　大成建設都市開発本部開発事業部課長・藤野明氏は、「大成有楽との共同事業の１号案件として、先に長期優良住宅の『横浜白楽レジデンス』を分譲（完売済）したが、今回が2号案件。 ゼネコンとして先進的な機能の提案を目指し、『ひとつ上の安心という価値』をコンセプトとした共同事業をやっていきたい」と語った。年に1～2件程度のペースで共同事業を行う模様だ。

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　価格が決まっていないのが残念だが、この「明石町」のポテンシャルの高さをどこまでアピールできるかがポイントだ。少なくとも他の中央区の物件よりは上だ。

左の壁に掲げられているのがデザインアート（完成予想図）

　大京が3月末から分譲開始した西新井駅前再開発エリアでは最後のマンションとなる「ライオンズ西新井グランフォート」が好調なスタートを切った。全68戸のうち1期としては多めの38戸を供給して、現在31戸を契約済み。来場者は200件を越えている。

　物件は、東武伊勢崎線西新井駅から徒歩5分、足立区西新井栄町１丁目に位置する8階建て全68戸。専有面積は68.57～81.93 ㎡、現在分譲中（5戸）の価格は3,790万～5,540万円、坪単価は208万円。竣工予定は平成26年3月17日。施工は大末建設。設計は日建ハウジングシステム。

　現地は、西新井駅前の大規模再開発エリアの一角で、これまでもマンションは賃貸を含め千数百戸が分譲されており、今回が最終分譲となる。大京の「グランフォート」シリーズとしては28件目。

　建物外観に黒のルーバー手すりを採用、女性の目線で企画した「ライオンズ リビング ラボ」を搭載しているのが特徴。

野村不動産〝オハナ〟好調続く

「草加谷塚」は１カ月で78戸申し込み 単価は超割安の129万円

「オハナ草加谷塚」完成予想図

　野村不動産の第一次取得層向けマンションブランド〝オハナ〟の第5弾「オハナ草加谷塚」を見学した。3月に分譲した1期88戸のうち74戸に申し込みが入るなど、厳しい市況の東武伊勢崎線沿線では驚異的な売れ行きを見せている。

　物件は、東武伊勢崎線（東武スカイツリーライン）谷塚駅から徒歩7分、草加市谷塚町字谷際に位置する9階建て全127戸の規模。第2期（戸数未定）の専有面積は66.13～75.53㎡、予定価格は2,200万円台～3,000万円台（最多価格帯2,800万円台）、坪単価は129万円。竣工予定は平成26年1月上旬。施工は長谷工コーポレーション。

　現地は、急行停車駅の草加駅から徒歩17分の表示で、歩こうと思えば歩けないことはないが、やはり最寄り駅は各駅停車駅の谷塚だろう。駅からのアクセスはあまり車が通らない住宅街を抜けたところで、道路を挟んだ南側は地区計画により中層建築物以下に抑えられている。現状は戸建てなどが建ち並んでいる。

　最大の特徴は価格の安さ。冒頭にも書いたが、坪単価は129万円だ。業界関係者ならこの単価がいかに安いかがお分かりだろう。記者は数カ月前に130万円ぐらいで分譲されることを知りびっくりしたほどだ。今後分譲されるマンションなら土地代がただでもできない〝超〟を付けたいぐらいの割安単価だ。

　どうしてこれほど安い単価で分譲したのかは分からないが、地元の人以外ほとんど知られていない谷塚駅圏で早期完売しようとしてはじき出したのだろう。野村＋長谷工だからできる単価設定でもある。

　この〝超〟が付くほどの割安単価であるにもかかわらず、若干残したのも高単価・高グロス価格になると売れ行きがバッタリ止まるこの沿線の特殊性を物語っている。それでももモデルルームをオープンしてまだ 1 カ月しか経過していないのにこの数字は驚異的だ。同沿線のマンションの売れ行きとしては東武鉄道「ソライエ草加松原」を上回るスピードだ。設備・仕様も沿線のマンションと比べればむしろ水準以上だ。南向きのスパンはほとんどが6300ミリ以上。

　申込者はもちろん地元中心のファミリーだが、戸建てからの買い替え、買い増しもあるという。賃貸の相場は70㎡で11万円ぐらいというから投資需要も見込める｡これほど充実した賃貸マンションなどないはずだ｡

〝オハナ〟の定番のシンク下（収納スペースはないが､ゴミ箱と子ども用の脚立がある。ニースペースにもなる）

「オハナ」の人気の秘密を見た 野村不「玉川上水」(2/22)

大成有楽不「オーベルグランディオ吉祥寺」 ３カ月で106戸完売

「オーベルグランディオ吉祥寺」完成予想図

　大成有楽不動産は4月4日、三鷹市のマンション「オーベルグランディオ吉祥寺」が3月9日の販売開始から４週間で109戸を売り出し106件の申し込みがあったと発表した。1月5日の事前案内会開始から約3カ月で来場者は約800組に達した。

　同マンションは「牟礼団地総合再生プロジェクト」の分譲マンション第１号。都市再生機構（UR）がプロデュースする総開発面積約41,000㎡の一角。

　物件は、ＪＲ中央線・総武線、京王井の頭線吉祥寺駅からバス13分、バス停徒歩１分、三鷹市牟礼6丁目に位置する8階建て全177戸（販売対象外46戸含む）。109戸の専有面積は35.87～87.65㎡、価格は1,870万～5,180万円。申し込み倍率は最高5倍、平均1.4倍。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2014年1月下旬。

震災前2年間と比べ住宅着工は29％、マンション73％増

「ライオンズ仙台レジデンス」完成予想図

　大京が2月に東日本大震災後初めて東北エリアで分譲したマンション「ライオンズ仙台レジデンス」108戸が最高4倍、平均1.2倍で即日完売し業界でも話題になった。仙台駅東口から徒歩7分の区画整理事業地のほぼ中央に位置し、大林組の最新の技術である2棟連結免震構造を採用したほか、専有面積62.18～91.34㎡で2,290万～5,090万円（最多価格帯3,000万円台）というリーズナブルな価格設定が人気の要因だ。同社はこれまで仙台市内で195棟のマンションを分譲しており、市場を熟知しているのも好調な売れ行きとなった。

建築中の 「ライオンズ仙台レジデンス」

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　この大京のマンションが象徴するように、被災した東北3県のマンションや分譲戸建て、持家が震災後大幅に伸びている。

　東日本大震災の被災3県（岩手、宮城、福島）の平成23年3月から25年2月までの2年間の住宅着工戸数は67,727戸（前年同期比25.6％増）となっており、内訳は持家が36,417戸（同22.3％増）、貸家が22,143戸（同30.9％増）、分譲住宅が8,451戸（同23.4％増）と大幅に伸びている。分譲住宅の内訳はマンションが2,729戸、一戸建てが5.722戸。

　震災復興に向け確実に戸数を伸ばしていることが分かるが、震災後2年間と震災前2年間（平成21年4月～23年3月）とではどうなっているのか調べてみた。震災前2年間と比べると住宅着工総数は29.1％増、持家は34.3％増、貸家は16.8％増、分譲住宅は41.4％増となっている。分譲の内訳のマンションは72.7％増、一戸建ては31.3％増。つまりマンションの伸びが突出しており、持家や分譲戸建ても大幅に伸びていることが分かる。貸家は震災復興の2年間に大幅に伸びてはいるが、震災前と比べるとそれほどでもないことが分かる。

　今後どうなるかだが、宮城県では持家が昨年12月から3カ月連続して前年同月比で下回っており、岩手、福島も伸び率は鈍化傾向を示している。その一方で、マンションや戸建ても伸び率は鈍化しているが、まだまだ高い水準で推移しており、今後も相当の勢いで伸びるものと思われる。

積水ハウス「スマートコモンシティ明石台」

売れ行き好調 震災後初の大型 積水ハウス「明石台」(3/29)

大京　仙台で免震「ライオンズ仙台レジデンス」108戸(2012/11/15)