「クレヴィア等々力」

　伊藤忠都市開発が分譲中の「クレヴィア等々力」（25戸）を見学した。分譲開始から9か月で8割が成約し順調な売れ行きを見せている。環八・第三京浜に近接しているが、窓を占めるとほとんど音は聞こえず、リビング天井高250ミリ以上、徒歩数分の等々力渓谷が通勤・通学路にもなり、風致地区に指定されていることなどが来場者に評価されているという。

　物件は、東急大井町線等々力駅から徒歩8分、世田谷区中町一丁目の第一種低層住居専用地域、第二種住居地域に位置する3階建て25戸。専有面積は54.71〜86.10㎡、価格は8,690万～14,990万円。先着順で分譲中の住戸（5戸）の専有面積は71.40〜86.10㎡、価格は10,890万〜14,990万円。坪単価は530万円。建物は2025年6月に竣工済み。設計・監理はインター・プロデュース一級建築士事務所。施工は第一建設工業。販売代理は伊藤忠ハウジング。

　昨年9月からエントリーを開始し、これまでの問い合わせ件数は約1,800件、コンセプトルーム来場者は200件前後。販売開始は昨年11月からで、これまで20戸が成約。成約者の約3割が地元世田谷区民で、そのほかは近隣の目黒、品川、大田区など。

　現地は一種低、第二種風致地区の社宅跡地。歩こうと思えば駅まで等々力渓谷が利用できる希少立地。建物は西南西向き。設計・監理は、国内外のチャペルやブライダル施設、ホテルなどを手がけているインター・プロデュースを起用。ファサードは、水平方向のスラブラインと垂直方向のマリオンで統一感を演出。幅約3ｍ、長さ約30ｍの庭園はグリーンアンドアーツが監修。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2550～2600ミリ、サッシ高2200ミリ、フィオストーンレキッチン天板、良水工房、マイクロバブルバス、「MOTリネン」（18戸）など。

　販売担当者によると、環八・第三京浜に近接していることを懸念する人は多いが、窓を締めるとほとんど音はせず、高い天井高、1低層の住環境などが現地見学者から評価されているという。

エントランス・庭園

庭園（光は蛍をイメージして明滅する）

「MOTリネン」

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　記者は、等々力のマンションなどを見学した際は等々力渓谷を散歩することにしている。今回も取材の目的の一つは、渓谷をゆっくり歩くことにあった。ところが、一昨年の台風の影響でがけ崩れや倒木が多くの個所で発生したことから、通行止めになっていた。来年3月に通行可能になるそうだ。

　つまり、物件の現地見学者の中には等々力渓谷のすばらしさを知らない人も少なくないことがうかがわれる。この日案内してもらった販売担当者も、関西勤務から東京勤務に異動になってから2年目で、等々力渓谷を歩いたことがないと話した。

　販売は順調に進捗しているようだが、等々力渓谷を知らない来場者が渓谷を歩いたら評価はどうなるかを考えた。まず、マンションの徒歩1分の価値は坪単価に換算するとどれくらいになるか。仮に等々力駅から徒歩1分で分譲されたら坪単価はまず700万円を下らないはずだ。徒歩1分のマンションの価値は坪単価にして1％に置き換えると考えられる（記者は駅距離で価値判断しないが）。今回の「等々力」は徒歩８分だからマイナス56万円として644万円となる。

　一方で、等々力渓谷を散策や通勤・通学路として利用できる価値を考えてみた。一人当たり月額3,000円（記者の日高屋飲食代3日分）の価値はあると思う。3人家族なら年間3,000×3×12＝10.8万円だ。35年間住めば378万円だ。これを坪単価にすると18.9万円になる。つまり、644+18.9＝662.9万円だ。530万円は信じられない安さだと思う。皆さんはいかがか。

通行止めになっている等々力渓谷（ゴルフ橋から＝この名称は米国の将校が、ゴルフ場に行くのにこの橋を渡ったことかに名付けられたとか）

区の保存樹に指定されている「成城石井」に植わっているケヤキ

1低層・国分寺崖線・全館空調三菱地所レジ「等々力」第1期13戸／15戸に申し込み（2024/3/5）

全戸全居室に無垢材フローリング＆ZEH認定三菱地所レジ「上野毛テラス」（2023/11/10）

「湯島ハイタウン」リノベ住戸

　コスモスイニシアが8月、ヤマムラ建物再生室との共創によるリノベーションマンションとして分譲開始した築56年の「湯島ハイタウン」の1室を見学した。ごく普通の56㎡のプランをフルリノベーションし、玄関から居室－水回り－キッチン－LDKの空間の中央に通り土間を設け、人と人・空間、あるいは地域を自在にコントロールできるようにしているのが特徴。かなり個性的な間取りではあるが、〝さもありなん〟と納得もした。

　プロジェクトは2023年の代田橋のリノベーションマンションに次ぐ第2弾。ヤマムラは、建物が持つ歴史や素材の風合いを活かし、古材の再生や職人の手仕事によって“手の跡”を残す空間づくりを大切にしている会社。

　今回は、「都市部における孤独」に空間からアプローチする住まいを企画し、空間と人の関係性に焦点を当てる“間（ま）のある暮らし”がテーマ。「つながりを押しつけないが、つながる余白がある」住まいを提案している。

　通り土間は奥行約7000ミリ×幅約540ｍｍ（高さ約160ミリの框部分含む）で、その左右に4.3畳大の雪見障子付き居室、バス・トイレ、R型キッチンを配し、西側の旧岩崎邸庭園が眺められるLDKに繋いでいる。間取りは2LDK。建具・家具はヤマムラとの協業により再生された古材の雪見障子や可動建具の壁を採用。リビング天井高は2200ミリ、二重床・二重天井。床は突板フローリング。

　同社は、「湯島ハイタウン」での取り組みを皮切りに、今後も建物の個性と地域性を活かした“間（ま）のある暮らし”を複数展開していくという。

　物件は、千代田線湯島駅から徒歩3分、文京区湯島4丁目に位置する1969年竣工の16階建て借地権付き「湯島ハイタウン」（A・B棟計400戸）、の1室（専有面積56.43㎡）。当時の売主は藤和不動産（現三菱地所レジデンス）、施工は藤田組（現フジタ）。リノベ後の価格は5,480万円（坪単価321万円）。借地料は7,000円/月。

「湯島ハイタウン」リノベ住戸

「湯島ハイタウン」リノベ住戸

「湯島ハイタウン」リノベ住戸

間取り図

「湯島ハイタウン」

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　同社とヤマムラの共創リノベは、第一弾の「ステーションプラザ代田橋」に次いで2度目の見学だった。「代田橋」もそうだったが、かなり個性的な提案なので、受け入れられる人は限られているだろうが、気に入った人ひとりに買ってもらえばいいのだから、とてもいいプランだと思う。

　「湯島ハイタウン」は、名前だけは駆け出し記者のころからよく聞いていた。藤和不動産の関係者から〝記念碑的物件〟だと刷り込まれたからだろう。商・住マンションとしては、1966年竣工の中野駅前の「ブロードウェイ」とともにパイオニアだというのは初めて知った。

　分譲開始時の価格は、20坪で800万円（坪単価40万円）くらいではないかと予想したのだが、同社広報担当に調べてもらったら、「X」では坪35万円とあるから当たらずとも遠からず。

　「湯島ハイタウン」に近接している駅前の新築マンションの坪単価が1,000万円を突破しているのに驚きはしたが、記者は2～3年後の文京区の一等地マンションは軒並み坪1,300～1,500万円になると予想している。緑などない都心3区に住むよりまだ緑が残る（多いとも言えないが）文京区のほうがいいと思う。

　取材後、B棟1階にある古色蒼然とした「レストラン湯島」を利用した。オーナーの女性は「最初は文化センターで開業し、ここに移転してから40年以上。便利なところで24時間管理してくれることから脚光を浴びました。入居者は医者や弁護士、大学教授の方が多かったですね。店舗もパン屋、スーパー、蕎麦屋、寿司屋、スナック、クリーニング、喫茶店、画廊、居酒屋、洋服屋…今は私のところとパン屋さんだけ。でも、高齢者向けのデイサービスやリハビリ用の車も玄関前に停まってくれますし、いいマンションですよ。ここのコーヒーは『文京喫茶』でも紹介されました」と話した。

　店内には、市場には流通していないと思われる銘柄の焼酎（合法酒のはず）のボトルが並べられていた。ラベルが凄い。古酒蒼然か古酒騒然か。人畜無害の記者などは全然関係ないが、脛に傷持つ人が飲んだらいっぺんに酔いが回り卒倒するか、あるいは瞬く間に飲み干し、外の中庭に投げ捨てるか、どっちかだろう。オーナーに確認したら「馴染みのお客さんからは宴会としてよく利用していただいており、これはお客さんからのプレゼント。売り物ではありません」とのことだった。

「レストラン湯島」

テーマは昭和レトロ簀戸、サイザル麻、組子…コスモスイニシアのリノベ「代田橋」（2023/8/2）

東京建物「Brillia Tower 上野池之端」第1期1～3次248戸が即日完売（2016/7/16）

冨樫氏

　大和ハウス工業は9月3日、「マンション事業計画説明会」を開催し、同社上席執行役員ハウジング・ソリューション本部マンション事業本部長の富樫紀夫氏（62）が分譲マンション市場を取り巻く市場環境や同社が取り組む社会課題および事業方針、重点取り組み事項などを説明した。

　2025年度の売上高は2,900億円（前期比7.6％増）、営業利益は150億円（同37.5％増）、営業利益率は5.2％（同1.2ポイント増）を予定している。

　再開発・マンション再生・複合開発の取り組み中の開発案件は再開発が23件、マンション再生が7件、複合開発が10件の合計40件。富樫氏の出身県である北海道はゼロ。

　主な再開発案件として、同社のほか大京、三菱地所レジデンス、西日本鉄道が売主の「久留米ザ・タワーレジデンス」（458戸、うち販売対象は343戸）は2025年7月から販売を開始しており、8月末時点で200戸超の契約・申し込みがある。富樫氏は「戸数が多いので、大丈夫かと悩みに悩んだが、好調なスタートを切った」と話した。（坪単価230万円はあとから聞いた）

　マンション再生物件として、仙台市初の敷地売却案件「カルコスビル」（従前50戸⇒建て替え後83戸）と、旭化成不動産レジデンスがメインで、同社と長谷工不動産が売主の段階的施工方式を採用した堺市「新金岡C住宅」を紹介した。

　複合開発案件では、同社のほか東京建物、京成電鉄も売主になっている「プレミストタワー船橋」（677戸）について、富樫氏は「計画地の対面には当社の東関東支社があり、これを含めた開発を進めようと地区計画の高さ規制をクリアするため地域の地権者などから全員合意を得て、3年くらいかけて役所との協議を進めてきた。現段階で反響総数は4,500件を超えており、一部上層階については銀行を通じていくつか引き合いがある。ようやく着工が始まっており、施工は長谷工さん（コーポレーション）。当初の販売価格は320～330万円を予定していたが、建築費は倍くらいになったので、販売価格は倍とまではいかないが、かなりそれに近い金額になりそう」と話した。

　このほか、複合開発物件として西日本鉄道とのJV「（仮称）福岡市西区橋本2丁目計画」（133戸）、同社・野村不動産・三井不動産・総合地所・東方地所JVの総面積約7.5haの東大西千葉キャンパス跡地利用プロジェクト「西千葉レジデンスアベニュー」（マンションは512戸）を紹介した。

　また、民泊可能の「モンドミオ」については9案件（うち今後の予定物件は3物件）を紹介した。25年4月に分譲開始した「モンドミオ札幌大通南二条」（65戸、民泊対応55戸）の坪単価は411万円、2025年11月販売予定の「モンドミオ沖縄リゾート北谷アラハ」（41戸、民泊対応は未定）は坪単価250万円を上回る模様。

　環境対応マンションとして、坪単価527万円の長期優良住宅＆ZEH－M Oriented認定の 「プレミスト天王寺 五条」（34戸）をアンダーで販売開始しており、既に28戸を成約済みであると話した。

　2022年から提供を開始した大和ハウスライフネクストの外部管理者サービス「TAKSTYE（タクスタイル）」は2025年8月末時点で138棟で導入されていることを明らかにした。

「プレミストタワー船橋」

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　記者がもっとも注目したのは、船橋駅前の「プレミストタワー船橋」がいくらになるかだった。上段の記事では、富樫氏が話したことをほとんどそのまま紹介した。坪単価について記者は単刀直入に「坪単価500万円でどうか」と質問したら「それでは無理」の回答だったので「500万円をはるかに突破するんですか」と畳みかけたら「そうですね」と否定はしなかった。(富樫氏は「浦和」を意識しているはず)

　これ以上は書かない。価格は市場が決定する。ただ、当初販売予定の坪320～330万円というのはよくわかる。おそらく用地取得は5年くらい前だろう。当時、総武線沿線では2020年から野村不動産他「プラウドタワー亀戸クロス」（934戸）の販売が坪単価350万円くらいで始まり、その後現在まで再開発を中心に約5,000戸が供給されている大激戦エリアだ。売れ行きは総じて好調だ。

　現在の都内側の総武線沿線の坪単価は450万円くらいのはずだから、「船橋」はそれ以上になりそうだ。そればかりか、昨年4月から分譲が始まった千葉駅の一等地マンションの東京建物など4社JV「Brillia Tower 千葉」（491戸）の第1期90戸は坪単価421万円だったので、それも上回る千葉県最高峰になりそうだ。

　不動産経済研究所の首都圏マンション市場調査は、着工戸数の4割強しかカバーしておらず、市場を正確にとらえていないという質問について、富樫氏は無言だった。これはリリースを鵜呑みにするメディアにも責任がある。

　余談。富樫氏は62歳。主なデベロッパーの社長や役員とほぼ同年代だ。この年代の人の弱点はどん底しか知らないことだ。誰も経験したことがないバブル超えの今後の市場にどう対応するか。〝仲良しこよし〟はどことどこか、人脈の視点からマンション業界を眺めるのもまた楽しい。

収益・資金効率重視の事業に注力大和ハウス・富樫マンション事業本部長（2024/9/4）

令和6年度首都圏マンション着工に対する不動研の戸数カバー率41.5％（2025/4/1）

第1期90戸は坪421万円高額住戸中心に人気東京建物他「Brillia Tower 千葉」（2024/4/17）

総武線（亀戸～小岩）の開発に拍車再開発中心に5000戸超「亀戸」の上値圧力も（2021/9/1）

「（仮称）洗足池プロジェクト」

　三井ホームは8月29日、主要構造部や共用部に木材を使用した東京建物の5階建て賃貸マンション「（仮称）洗足池プロジェクト」のメディア・関係者向け構造現場内覧会を実施。「木造マンション」が注目を浴びていることから、酷暑の開催であるにもかかわらず、前日の28日とこの日の2日間で約800人（メディアは16人）が参加した。

　物件は、東急池上線洗足池駅から徒歩8分、大田区東雪谷一丁目に位置する敷地面積約1,117㎡、木造枠組壁工法3・5階建て（一部RC造）延床面積約2,075㎡の全42戸。基準階の階高は2985ミリ、天井高は2400ミリ（居室）。事業主は東京建物。設計・監理・施工は三井ホーム。着工は2024年10月、竣工は2026年3月（予定）。

　プロジェクトは令和6年度優良木造建築物等整備推進事業に採択されている。高性能屋根断熱パネルや高効率給湯器を採用し、屋上に太陽光パネルを設置するなど、省エネ・創エネの各種取り組みによりZEH-M Orientedを取得している。

　三井ホームは「脱炭素社会に向けたサステナブル木造マンション」として「MOCXION（モクシオン）」を手掛け、その開発などで培ってきた技術を木造技術ブランド「MOCX（モクス）」と称し、低層賃貸住宅を「MOCXSTYLE（モクスタイル）」、医療・施設・木材建材等非住宅用途の事業を「MOCX Green Buildings（モクス グリーン ビルディングス）」とするなど幅広い事業領域を体系化している。

　東京建物は、グループのマテリアリティ（事業との関連性が高い重要課題）である「脱炭素社会の推進」と「循環型社会の推進」の両方に寄与するため、新築する長期保有ビルや分譲・賃貸マンションの共用部の内装・家具などへの国産材・認証材などの使用を進めている。

現地

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　同社の「MOCXION（モクシオン）」はたくさん見学してきた。技術的なことはよくわからないので省略する。これまでの記事を参照していただきたい。

　何より驚いたのは、内覧会への関係者の参加者数だ。2021年12月に竣工した「MOCXION INAGI（モクシオン稲城）」の見学には2,000人超が見学したそうだから、それには及ばないが、最近のハウスメーカー・デベロッパーの現場見学会の参加者の数としては群を抜いているはずだ。

　例えば、吉永小百合さんが主役だった三井不動産レジデンシャルのシニアサービスレジデンス「パークウェルステイト（PWS）」のCM発表会でのメディア参加者は100人くらいだった。リファイニング建築で知られる青木茂氏の2014年竣工の「千駄ヶ谷緑苑ハウス」は約300人、2018年の「(仮称)富士見２丁目ビルリファイニング」の完成見学会は約450人だった。（記憶が定かでないのだが、最高記録は2003年竣工の森ピル「六本木ヒルズ」で、1,000人のメディアが参加したはずだ）。

見学者用に用意されていた軍手

高額注文住宅と規格住宅を車の両輪へ野島秀敏・三井ホーム社長（2025/4/17）

相鉄グループ初の木造賃貸三井ホーム最大級の「モクシオン」「ゆめが丘」に完成（2024/5/23）

RCと木造の住み心地比較を東急不＆三井ホーム混構造学生マンション「生田」（2024/3/24）

関西初の木造マンション「MOCXION（モクシオン）」完成三井ホーム（2024/2/16）

居住者の8割が高い評価三井ホーム木造マンション「四谷三丁目」アンケート結果（2024/2/13）

三井不動産グループ初木造4階建てカーボンゼロの賃貸「北千束MOCXION」完成（2023/9/23）

23区内初の木造マンション「MOCXION四谷三丁目」完成三井ホーム（2023/5/24）

木造賃貸＆ZEH-M 満足度は98％三井ホーム「稲城」入居者アンケート（2022/12/3）

 　
「ルネタワー八王子」

　総合地所は8月27日、同社初の「ルネタワー」を冠した超高層マンション「ルネタワー八王子」のメデイア向け見学会を実施し、8月30日から一般向け事前内覧会を開始すると発表した。免震・長期優良住宅認定を取得する予定で、全住戸の3割以上が80㎡以上となりそうで、商品企画が秀逸。来場者がどのような反応を示すか興味津々。販売開始は11月の予定。

　物件は、JR八王子駅から徒歩5分、京王線京王八王子駅から徒歩11分、八王子市寺町の商業地域に位置する32階建て全499戸（販売対象479戸）。専有面積は30.68～127.15㎡、予定価格は1LDK（30㎡台）が3,000万円台～、2LDK（50㎡台）が5,000万円円台～、3LDK（70㎡以上）が7,000万円台～。着工は2024年11月、竣工予定は2028年2月上旬。売主は同社のほかジェイアール東日本都市開発（事業比率は非公表）。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地は、ジェイアール東日本八王子支社跡地。敷地南側は中央線の線路。建物は免震構造・内廊下方式を採用。外観は桑都（そうと）と呼ばれていた八王子の歴史を表現するため、頭頂部にはティアラを配し、絹の縦糸と横糸をイメージしたデザインとしている。首都圏の長期優良住宅認定+階高30階以上としては0.3％（16物件）。13階以上の標準階住戸16戸のうち12戸は70㎡以上のワイドスパンで、妻住戸の114戸は9050ｍｍ×8900ｍｍのスクエアプラン。

　主な基本性能・設備仕様は免震構造、長期優良住宅認定、ZEH－M Oriented認定、二重床・二重天井、二重サッシ（線路に面した南側のみで内側は樹脂サッシ）、リビング天井高2600ミリ（31・32階のプレミアム住戸は2750ミリ）、ディスポーザー、食洗機（1LDK除く）、バックカウンター（一部除く）、浴室タオル掛け2か所などのほか、共用施設はパーティルーム、ワーキングラウンジ、防音室、スカイラウンジ、ゲストルーム、喫煙スペースなど。管理組合は理事会を設けない外部管理者方式を採用する。管理費の支払いなどはビューカードが利用できる。

　6月下旬から物件ホームページを立ち上げ、これまでの反響数は約800件、モデルルーム見学予約数は約150件。うち約50％が市内居住者。

エントランスアプローチ

エントランスラウンジ

パーティールーム

ワーキングラウンジ

スカイラウンジ

防音室

リビングダイニング

120㎡モデルルーム

120㎡モデルルーム

120㎡モデルルーム

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　物件概要や特徴などについて〝ルネタワー〟は同社初と担当者は説明したが、耳が遠くなった記者は〝夢タワー〟と聞こえた。伝統ある〝ルネ〟を〝夢〟に変更するのもありではないかと受け取った。物件ホームページやシアターのキャッチコピーを〝人生を、美しくするタワー。〟としているように、相当力が入った物件だ。共用部に喫煙コーナーを設けたマンションはそうない（三井不動産レジデンシャル「東雲」がそうだ）。

　この日（27日）は、午前中に常磐線・千代田線金町駅圏の三菱地所・三菱地所レジデンス・三井不動産レジデンシャルの再開発商業施設の見学会があり、マンションも予定されているので、東京都の東の外れの金町と西の外れの八王子のマンションのどちらが高く売れるかを考えた。金町の概要は未定だが、来年に着工する予定で、単価は坪400万円を突破すると予想した。八王子は、東京駅を起点にすると金町より遠いが、街のポテンシャルは金町より高い（と思う）ので、当然坪400万円を超えると予想した。

　ところが、見学会で配布された資料からすると、坪単価は400万円を超えるかどうかは微妙だ。同社は単価については触れてほしくないようなので、これ以上書かないが、同社の前身「安宅地所」時代を含めて40年以上〝ルネ〟を見てきた記者は、今回の物件は〝ルネ〟の最高峰だと思う（安宅地所を知っている社員はほとんどいないのではないか）。

　モデルルームはよくできている。約80㎡はスクエアなのがいいし、約120㎡はオールオプションだが、デザインは白が基調で建具・家具にアール形状を多用しているのが目を引いた。とても美しい。外観デザインは絹織物を表現するため、縦糸と横糸をイメージしたルーバーを多用し、微細なデザインを施している。

安すぎないか中心市街地の一角で坪単価160万円大成有楽不「八王子」（2020/7/14）

〝タワマンに負けない〟商品企画光る明和地所「クリオレジダンス八王子」（2017/12/11）

〝一級品〟の住友不動産の再開発タワーマンション「サザンスカイタワーレジデンス」（2009/8/25）

「Brillia（ブリリア）長野北石堂ALPHA RESIDENCIA」

　東京建物（事業比率60％）と穴吹興産（同40％）は8月21日、長野市では過去最大規模となる、商業施設「ショッピングプラザagain（アゲイン）」の跡地に建設中の分譲マンション「Brillia（ブリリア）長野北石堂ALPHA RESIDENCIA」（全267戸）の報道陣向けプロジェクト説明会・モデルルーム内覧会を行った。坪単価は公表されなかったが、270～280万円台になる模様で、上層階2層のプレミアム住戸24戸は100㎡超で全て億ションとなる。

　物件は、JR北陸新幹線長野駅から徒歩5分、長野市大字南長野字石堂町並の商業地域に位置する敷地面積約4,423㎡、15階建て全267戸（販売戸数255戸、募集対象外住戸12戸）。専有面積は50㎡台～160㎡台、予定価格は2LDKが3,000万円台～、3LDKが4,000万円台～、4LDKが7,000万円台～。着工は2025年1月、竣工は2027年5月上旬の予定。設計は企画社、施工は北野建設。販売開始は2025年11月上旬の予定。

　現地は、長野駅から善光寺に続くメインストリート「善光寺表参道」沿いに位置する、1998年から2022年に閉館するまで24年間営業してきた「ショッピングプラザagain」の跡地。東京建物は長野県初進出、穴吹興産はこれまで県内で7棟327戸の供給実績がある。

　外観デザインは、北信五岳をはじめとする長野の雄大な山々の景色と、仏閣や長野駅善光寺口に見られる格子や列柱を建物のファサード全体へと展開し、「善光寺表参道」沿いの基壇部の軒天は木目調とするほか、共用部にはオリジナルのアートや長野県産材の栗などを活用した家具を設置する予定。

　建物は南向き：東向きがほぼ6：4の比率で、プランは2～13階は70㎡台の3LDKを中心に50㎡台～90㎡台で、14階・15階（最上階）は全住戸100㎡超のプレミアムフロア。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented、直床、リビング天井高は3～11階が2450ミリ、12～13階が2500ミリ、14～15階が2600ミリ、食洗機、ディスポーザー、タオル掛け2か所など。共用施設としてワーキングラウンジ、パーティルーム、ゲストルームなど。

　問い合わせ状況は、2025年4月22日から受付を開始してから1,000件超、モデルルーム来場予約は300件弱。顧客属性は、長野県内居住者が約半数、次いで都内居住者が約3割、年齢は30代～60代と幅広く、職業は会社員が約半数、そのほか会社役員、経営者、医師など。地域からUターンを見越した需要も一定数あり、全体の約8彫が長野に地縁を持つ人。

アプローチ

エントランス

モデルルーム

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　わが故郷・三重県の次に好きな都県は高知県と長野県だ。高知県は大好きな作家・宮尾登美子さんのほか多くの作家を輩出している。また、記者の名前を冠した名酒・司牡丹もある。長野県は、不世出の作家・丸山健二氏の出身県でもあり、丸山氏は現在も県内に住んでいる。ノーベル文学賞クラスだと思うのだが、三跪九叩頭の礼を尽くしても丸山氏は固辞するだろうし、第一あの美しい大和言葉を翻訳できる人などいないのが残念だ。敬愛してやまない百瀬恵夫・明大名誉教授も長野県出身だ。

　取材後、街を歩いたが課題もある。街路樹・緑が貧弱だったのは気になった。AIによると、長野市の緑被率は都市計画区域全体では58％、市街化区域内では19％とある。東京23区の緑被率は約18.5％だ。行政も市民もこれは考えないといけない。

　蕎麦（取材を終えて山菜のてんぷらを食べようと思って入ったら、間違えて蕎麦屋に入ってしまった。蕎麦は好きではない）がどうして伊勢うどんの倍以上の値段なのかも理解できない。あのズルズルというはしたない音はやめたほうがいい。長野は丸山健二氏とイワナの骨酒と野沢菜だけでいい。

　中越・北陸の大規模マンションは2022年に見学した野村不動産他「ブリリアタワー金沢」（287戸）以来だ。同じ規模、同じ階高だが、確か「金沢」の工期は2年くらいだったはずだ。今回は2年半。これもまた価格を押し上げている要因の一つだ。億ションが24戸もあるのにびっくりした（それ以上の可能性もある）。販売のネックにはならないのか。人口は約37万人。大丈夫か。

　坪単価は公表されなかったが、記者は事前に坪単価250万円以下はありえず、かといって坪300万円は無理で、その中間くらいかとはじいたが、その通りになるはずだ。これは、販売担当者へのアドバイスだ。長野県人で県歌を歌えない人は皆無だと聞いている。接遇の際に、このことを知っていなければまとまるものもまとまらない。逆に、故郷を離れで首都圏に住む来場者に県歌を歌ってやったら、感激して購入に至るのではないか。

長野駅西口

長野駅東口

「善光寺表参道」（街路樹は菩提樹か）

現地

単価の安さに驚愕立地よく設備仕様レベル高い駅圏最大級の野村不他「金沢」287戸（2022/7/30）

分譲戸建て工事額・坪単価・広さ長野県が1位平成30年度国交省住宅着工統計から（2019/6/26）

 PDFはこちら

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は8月15日、年報マーケットウォッチ2024年・年度を発表した。中古マンション市場は二極化が進行していることを裏付けるように、1億円以上の高額住戸の成約件数が激増しており、価格が2億円以上の在庫物件の坪単価は1,240万円に達している。注目すべきいくつかのデータを紹介する。

　坪単価は2013年に133万円（前年比4.7％増）となった以降上昇の一途で、2024年は254万円となり、2013年比で92.4％上昇している。

　2013年といえば、その前年末に衆院選が行われ、与党の民主党が大敗し、自公連立政権に移行し、安倍政権が打ち出した金融緩和、財政出動、成長戦略の「3本の矢」を柱とした「アベノミクス」が本格始動した年だ。デフレ脱却への期待感が高まり、株価とともに新築マンションも好調に推移した。首都圏供給量は56,478戸（前年比２３．８％増）となり、坪単価も230万円（同8.1％増）となった。

　その後、供給量は漸減し、2024年の供給量は23,000戸（同14.4％減）で、坪単価は388万円（同4.0％減）となった。供給量が1973 年以降で最少になったのは、着工戸数に対するカバー率が45.1％と5割を割り、中でも価格水準が高い東京都と神奈川県は3割台にとどまったためで、坪単価も前年比で下落したのもその影響だ。供給減少＝市場縮小と考えるのは市場を見誤ることにつながる（記事参照）。

　新築マンションと中古マンションの坪単価の2013年比上昇率はそれぞれ68.7％、90.9％であるのも、カバー率の大幅な低下によると考えられる。

　中古マンション市場も二極化が進行していると記事にしたが、都心3区（千代田区・中央区・港区）の2024年度の成約件数は2,715件（全体に占める割合は6.8％）で、坪単価は650万円（首都圏平均は258万円）、成約価格は12,536万円（同4,939万円）、専有面積は57.20㎡（同63.27㎡）、取扱高は3,045億円（首都圏全体は19,625億円）に注目したい。件数的にはわずか6.8％でしかないのに、首都圏全体の取扱高に占める割合は実に15.5％に達している。ちなみに、首都圏の市でもっとも坪単価が低いのは千葉県館山市の16万円で、以下、千葉県東金市30万円、埼玉県行田市38万円、埼玉県北本市39万円の順。

　二極化とも関連するが、価格が1億円以上の成約件数は2014年が282件（うち都内275件）、全体に占める割合は0.8％なのに対し、2024年は3,246件（同3,008件）、全体に占める割合は8.2％に増加している。特に2億円以上の成約単価は1,011万円（在庫単価は1,240万円）になっている。（記者は都心の一等地の新築は軒並み坪単価2,000～3,000万円になると見ている）

中古マンション・戸建て 7月も成約件数は大幅増加東日本レインズ（2025/8/15）

中古マンション市場も二極化都心と郊外は雲泥の差東日本レインズデータから（2025/7/12）

令和6年度首都圏マンション着工に対する不動研の戸数カバー率41.5％（2025/5/1）

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は8月12日、2025年7月の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は3,979件（前年同月比24.6％増）となり9か月連続増加、坪単価は282.05万円（同8.2％増）となり20年5月から63か月連続の上昇、成約価格は5,303万円（同5.0％増）となり9か月連続で上昇、専有面積は62.05㎡（同3.0％減）となった。在庫件数は、前年同月比プラス 0.4％とほぼ横ばいながら24年4月以来15か月ぶりに増加した。

中古戸建の成約件数は1,771件（前年同月比42.1％増）となり9か月連続で増加、成約価格は3,911万円（同0.3％増）となり2か月ぶりに上昇。土地面積は151.10㎡（同7.7％増）、建物面積は104.40㎡（同0.7％増）となった。在庫件数は、前年同月比プラス7.7％で22年9月から35か月連続で増加した。

「TOTSU PREMIUM 白金台二丁目（仮）」

　東通グループは7月31日、ハイグレード賃貸マンション「TOTSU PREMIUM」シリーズ第一弾となる白金台の二丁目のプロジェクト「TOTSU PREMIUM 白金台二丁目（仮）」の設計監修を建築家・隈研吾氏が手掛けると発表した。

　物件は、港区白金台二丁目に位置する敷地面積約614㎡、5階建て全8戸。着工予定は2025年11月28日、竣工予定は2028年1月28日。企画コンサルティングはケン･コーポレーション。

　隈研吾氏は、「日本有数の幹線に徒歩で接続する白金台は、かつての上品な高級住宅地という枠を超え、新たな価値を帯びる街へと変化しつつある。斜面地に沿った閑静な住宅地の趣を継承し、前面道路に向けて植栽と石垣を設けることで、都市の中に森のような風景を創出する。各階に石垣・緑・空を感じられるデザインとしつつ、周囲のキャンパスや住宅地、文化財との景観的調和を図るため、ルーバーを用いて建物のボリューム感を繊細に分節することを目指した」とコメントしている。

　同社はこれまで、スタンダードな賃貸物件シリーズ「THE TOTSU」を展開してきたが、今回の「TOTSU PREMIUM」は、東京の一等地で“上質な暮らし”の“賃貸”という選択ができる高級レジデンス。

「クレヴィア練馬レジデンス」

　伊藤忠都市開発・フジ都市開発が9月に分譲する「クレヴィア練馬レジデンス」のコンセプトルームを見学した。期間72年の定期借地権付きで、坪単価は450万円くらいになる模様。高いか安いかよくわからないが、販売担当者によると、定借というのは販売のネックにはならず、21坪強（70㎡）でグロス8,000万円を超えてくるのがカギとなりそうだ。

　物件は、西武線練馬駅から徒歩10分（中村橋駅から徒歩9分）・都営大江戸線練馬駅から徒歩12分、練馬区中村北2丁目に位置する期間72年の定期借地権付き全83戸。9月分譲予定の第1期1次（戸数未定）の専有面積は44.88〜82.73㎡、予定価格は5,700万円台〜13,900万円台（最多価格帯9,000万円台）。竣工予定は2026年11月下旬。設計・監理は日企設計。施工は木内建設。売主は同社のほか販売代理は伊藤忠ハウジング。

　3月下旬からエントリーを開始しており、これまでの反響数は630件、コンセプトルーム来場者は70件。

　現地は、練馬駅から続く商店街と千川通りの桜並木を抜けた、スーパーマーケット「LIFE」の隣接地。従前は駐車場。練馬駅と中村橋駅、それと大江戸線練馬駅が利用できるのがセールスポイントの一つ。建物は南向き・東向きの2棟構成。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH－M Oriented、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、フィオレストーンキッチン天板、ディスポーザー、食洗器などのほか、全戸のリビング・ダイニング・キッチンの天井（一部）には、吸音・消臭・調湿性能を併せ持つ天井材「クリアトーン12SⅡ」を採用している。

エントランス（左）と中庭

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　読者の皆さんは、坪単価を測るとき、どこを起点に考えられるか。おそらく交通利便性を重視して、（誰にとってかは不問にして）東京駅を考える人が大半を占め、あとはターミナル駅や浦和、横浜、千葉などの県都が続くのだろう。現在の単価地図を見ると、武蔵小杉が湾岸エリアと同等の評価を得ている例外はあるが、ほぼその通りになっているはずだ。

　さて、練馬駅はどうか。記者は京王線に住んでいるので、新宿を中心に考える。乗換案内で検索すると都営大江戸線で新宿駅から17分だ。坪単価が600万円を超える石神井公園は、新宿駅からだと池袋経由で30分前後だ。池袋駅を中心に考えると、練馬は8～12分、石神井公園は9～13分だ。

　生活利便施設の集積、街のポテンシャルなど総合的に判断すると、練馬駅より石神井公園駅を上位にあげる人が上回るかもしれないが（やはり公園の存在が大きい）、記者は互角の評価をする。練馬駅前に「ココネリ（Coconeri）」はあるし、区役所もある。

　だから、わが京王線の笹塚の坪900万円、調布の坪500万円からして、西武池袋線の単価は高いような気がしないわけではないが、こんなもんだろうと思った。

　ただ、価格が高いか安いかは、マンション購入検討者が考えることだからこれ以上は書かない。設備仕様レベルは水準以上だ。

　インブルームと共同で開発した新たな洗面空間「MOTリネン」もギャラリーに展示されている。洗濯物を乾燥機から取り出してその場で畳んで、その場で収納でき、リネン庫の収納力を大幅に向上させたことに加え、様々な使い方ができるカウンターを備えており、吊戸棚、縦型収納、引き出し、ハンガーパイプなど様々な形状の収納スペースを備えているスグレモノだ。（この物件には装備されていない）

　練馬駅圏では3年前に分譲されたモリモト「ピアース練馬レジデンス」（76戸）が坪440万円だったそうだ。

　伊藤忠都市開発の定借マンションとしては、平成17年竣工の第一号の「タンタタウン」（678戸）以来、今回が5物件目だ。「タンタタウン」は首都圏で初めて長期の期間70年を設定した物件で、来場者は実に8,000件に達した。

「MOTリネン」

吸音効果がある天井材吹抜け（ボイド）ワイドスパン…伊藤忠都市開発「新川崎」（2024/12/5）