コスモスイニシアは3月30日、リノベーションマンション事業「INITIA & Renovation」で、2025年度に着工した既存マンション工事の「住宅省エネルギー性能証明書（ZEH水準※1・省エネ基準※2）」取得率が同社目標値である30％を超える37％に達し、同社が過去に分譲した既分譲住戸では取得率50％となり、2026年度目標値を60％に引き上げたと発表した。

　省エネルギー化を推進するためYKK AP、u.company、エヌ・シー・エヌの3社と協業体制を構築したのが奏功したとしている。断熱性能を高めるため内窓を設置したり、高効率の機器などを採用している。

　国土交通省によると、2023年度時点における既存住宅の省エネ基準適合率は19％にとどまっている。

※1　ZEH水準：建築物の断熱性能及び設備に関する基準を満たした住宅で、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する住宅
※2　省エネ基準：建築物の断熱性能及び設備に関する基準を満たした住宅で、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の性能を有する住宅

省エネ・ZEH水準化が課題リノベセミナー／ZEH水準「芝浦アイランド」見学会（2025/11/29）

「レーベン小田原SKYS THE TOWER」

　MIRARTHホールディングス（ミラースHD）は3月27日、商住一体の「レーベン小田原SKYS THE TOWER」のメディア説明会を開催した。2022年に分譲し人気になった「レーベン小田原THE TOWER」に次ぐ市内第2弾で、市内最大規模、最高層の19階建て全286戸。モデルルーム来場者約180組の5割に相当する90戸を第1期1次で成約するなど記録的な歩留まり率をマークするなど、驚嘆のマンションだ。

　物件は、JR・小田急線小田原駅東口から徒歩5分、小田原市栄町2丁目の商業地域に位置する敷地面積約5,618㎡、19階建て全286戸（一般販売対象外住戸76戸含む）。専有面積は26.00～173.31㎡、第1期1次（90戸）の価格は3,000万円台から2.8億円、坪単価は385万円。竣工予定は2028年2月下旬。売主は同社（事業比率65％）のほか東京建物（同35％）。施工は飛島建設。販売代理はタカラレーベン。

　昨年11月11日からエントリーを開始し、これまで資料請求は約1,000件。モデルルームオープンは11月22日からで、これまでの来場者は180組。販売開始は3月13日で、第1期1次（90戸）を成約。第1期2次（戸数未定）を4月から販売する。

　現地は、「小田急EPO」の跡地で、2020年から市や地権者と協議を進め、敷地の共同化を図り、公開空地や建物の東西軸に地域住民に開かれた幅約7ｍ×60mの貫通通路と自転車通行路を設けるなどして総合設計制度の適用を受けている。建物の1・2階は商業施設10区画。

　主な基本性能・設備仕様はZEH-M Oriented、低炭素建築物認定、直床（18・19階は二重床・二重天井）、リビング天井高2400ミリ、食洗機、フィオレストーンキッチン天板など。共用施設はゲストルーム、スカイズラウンジ、フィットネススタジオ、コンシェルジュ室、カラオケルームなど。

　説明会の冒頭、タカラレーベン代表取締役・秋澤昭一氏が挨拶したほか同社都市開発事業部建替ソリューション部長・桑名宏武氏、同社マンション事業本部商品企画部 商品企画課課長代理・鷺山清志氏、同部首都圏・中部支社営業推進部第2営業部長・平岡篤氏がそれぞれ物件について説明した。

　秋澤氏は、第一弾の「レーベン小田原THE TOWER」も紹介しながら、「地域課題の解決の役に立ちたい。街の価値を牽引していく」と語り、同社グループのPurposeである「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」とLong-term Visionである「地域社会のタカラであれ。」を強調した。

　桑名氏は、2020年から市や地権者約20名との協議を重ね、商店街の再生、土地の共同化、公開空地の確保、敷地東西軸の貫通通路の開設などにより優良建築物等整備事業に認定されたこと、1・2階にはデジタルサイネージによる情報発信を予定していることなどを語った。

　商品企画担当の鷺山氏は、従前の「小田急EPO」でも通路があったことから貫通通路を設け、公開空地では様々なイベントを実施し、防災機能も充実させたと語った。

　販売担当の平岡氏は、「モデルルーム来場者は人数を抑制した（1日12組）。成約者の約6割は市内居住者で、うち3割は都内の息子や孫を呼び戻したい意向を持っており、2割は〝とりあえず買っておこう〟というセカンドハウス利用を考えている人もいらっしゃる。プランは30タイプ用意したこともあり、面積を増やしたり減らしたりする方が多いのも特徴」などと話した。

低層階

ホール

スカイラウンジ

秋澤氏

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　説明会のスピーチは4氏がそれぞれ5分、トータルで20分というのは少し長いと感じたが、秋澤氏は話す前にしばし数秒間言いよどんだ。第一弾の苦労話を思い出したのだろう。パーパスやミッションを何度も口にした。

　他の方々も物件に対する思いはよく伝わってきた。この種の見学会では用意された原稿や配布資料を読むだけの人が多いのに対し、自らの言葉で語ったのが印象に残った。

　平岡氏が来場者の180組のうち90戸を成約したことを事もなく語ったのには飛び上がらんばかりの衝撃を受け、さらにまた坪単価は385万円と明かしたのには絶句した。

　今回の歩留まり率がいかに高いか。業界ではモデルルーム来場者に占める成約者の割合＝歩留まり率を重視しているのだが、実際は底引き網＝一網打尽漁法が定着している。価格に転嫁されるクーポン券を乱発し、売れないと意味不明の〝堂々陥穽（わがパソコンが勝手に陥穽と変換した）〟とし、〝新価格（値下げ）〟をする。

　データはないが、大量供給・大量在庫市場を形成していた昭和57～58年、田の字型プランからの脱却を志向していた日本ランデッィクの城南か川崎のマンション数百戸が即日完売したのだが、そのときの歩留まり率が5割だったのを記者は鮮明に覚えている。当時と現在は集客方法が異なるので単純比較はできないが、今回は歴史的な歩留まり率ということができる。率はまれに2割を超えることがあるが、ほとんどそれ以下にとどまっているのが現状だ。

　坪単価がまた凄い。第一弾の記事も添付したので読んでいただきたい。あの時は〝単価については触れない〟という条件付きで取材したので明かせないが、今回の単価は385万円と平岡氏は話した。一般販売対象外の76戸を含めて全戸数の約3割を成約したことになる。

　記者はアッパーで350万円と予想したのだが、見事に外れた。しかし、記者は的を外していないはずだ。第一弾の取材のとき街中を歩いたのだが、地域経済が疲弊しているのを感じた。同市の人口は1999年をピークに減少の一途だ。現在は18.6万人。新幹線で東京まで約30分という地の利はあるにせよ、坪385万円というのは一般的な市民の取得限界を超えている。成約者のうち50歳以上が過半を占めているのはそのためだ。

　こんなことを書くと市民に怒られるかもしれないが、小生などは「小田原」といえば、〝小田原評定〟と蒲鉾（伊勢の蒲鉾のほうがおいしいと思う）しか思い浮かばない。同市の令和5年度の段階別課税標準額が3,000万円以上は183人（全体の0.2％）で課税総額は107億円（1人平均5,800万円）だ。地元出身のメディアの方が「朝起きて車で20分の芦ノ湖のホテルで朝食を食べるのを日課にしているお金持ちがいる」と話した。素封家はどこにでもいるということか。アッパーミドル・富裕層をターゲットに絞り込んだ同社の戦略がズバリ的中したということだ。

　市に商業地域でも建築物の高さ規制があることは知らなかった、市が平成18年に定めた地区計画には「小田原駅周辺地区では、総合設計制度対象建築物等においても、小田原城天守閣の標高以上の高さは認めないこととする」としており、天守閣の68.3ｍ以下と定めた。今回の建物は地盤面が城より低いので19階建てになったのだろうが、天井高が2,400ミリというのはこの地区計画の影響もあるはずだ。

モデルルーム

現地

小田原で商・住の建て替え⇒商業施設再開発〝地域のタカラ〟内覧会＆事業説明会（2024/６/２６）

タカラレーベン小田原駅徒歩1分「レーベン小田原THE TOWER」完売（2023/8/18）

凄い人気優先72戸+一般分譲の第1期62戸は2.4倍即完タカラレーベン「小田原」（2022/６/17）

  首都圏マンション着工・供給・在庫推移.pdf  

先に行われた地価公示に関する大和ハウス工業の記者レクチャー会で、同社マンション事業本部事業統括部部長・角田卓也氏は、同社の「プレミストタワー船橋」第1期250戸のうち235戸が成約し、「プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント」　も大きな反響を呼んでいることを紹介する一方で、「山手線外のエリアでは販売が鈍化している案件もある」「郊外エリアにおいては建築費の高騰を販売価格で吸収できずに売却が低迷しているマンションが散見される」とし、〝優勝劣敗〟を口にした。

ここでは、角田氏が語った〝販売低迷〟〝劣敗〟マンションについて書くことにする。記者も今後は優勝劣敗、企業間格差が鮮明になると見ているからだ。

まず、首都圏マンションの着工戸数・供給戸数・完成在庫に関する別表を見ていただきたい。

着工戸数は、近年では2012年の約7万戸をピークに漸減し、2025年は約４万戸へ減少した。一方、不動産経済研究所調査による供給戸数は、2013年の約5.6万戸をピークに減少の一途で、2025年は約2.2万戸へ約6割減少した。

ここで注目しなければならないのは、着工戸数と供給戸数の乖離（カバー率）だ。このカバー率についてはこれまでも何回か記事にしてきたので詳細は省くが、カバー率は2009年の90.0％（推定）からアップダウンはあるものの低下し続けており、2024年は45.1％と50％を割り込んだ。2025年は54.5％に回復したが、市場をリードしている東京都や神奈川県は3～4割台まで落ち込んでいる。このズレを見ないと市場を見誤ることになる。関係者も一般の方々も、市場規模の半分しか情報が得られていないということだ。

次に完成在庫について。かつて大量供給時代は「完成在庫」＝「悪」だった。収益にもろに響いたからだ。ところが、近年は様相が変わった。中小規模物件では「竣工販売」が目立つように、右肩上がりの市場では競合関係なども加味し、販売時期を遅らせたほうが販管費を抑えられるので利益率を上げられるケースも少なくない。〝売り物がない〟というのは顧客のニーズに応えられないということでもある。住友不動産が高い利益率を維持しているのはこの戦略に基づくものだと記者は考えている。

具体的な在庫率だが、着工戸数に対する完成在庫率は着工が減少しているにも関わらず、この3年間は上昇しており、2025年末は9.1％になっている。リーマン・ショック後の2009年の12.0％に次ぐ数値だ。先にも書いたように、顧客のニーズに応えるためには年間供給量の1か月分（8.3％）の在庫を抱えたほうがいいという考え方も成り立つが、大手デベロッパーの完成在庫が極端に少ないのは、かつての悪夢の「完成在庫」＝「悪」と考えている社長が多いからかもしれない。

しかし、供給戸数に対する完成在庫率は、2022年末の8.0％から2025年末は16.7％上昇している。これは完全に危険ラインだ。これ以上悪化したら利益は確保できない。

いったい、どこが完成在庫を抱えているか。ここが問題だ。気の毒なので、具体的物件を上げないが、ヒントは販売部隊を持たない大手（系）会社だ。ここに在庫が偏在していると見る。駅から距離がある、生活利便施設が乏しい、駅には近いが駅力が弱い物件では、建物が完成したにも関わらず全然進捗しておらず、〝新価格〟も登場している。しかし、その効果には疑問符が付く。価格競争力の問題ではなく、そもそも需要を見誤った目利き力の問題だからだ。根雪のように残る可能性もあるのではないか。郊外部の中古マンションは坪単価200万円くらいで推移している。中古との競合関係に入るし、新築戸建てにも負ける。

今後、このような物件が続出する可能性が高い。住友不動産代表取締役社長・仁島浩順氏が地価公示コメントで「新築マンションの供給戸数は年々減少しており、中古取引や既存住宅のリフォームに対する需要が拡大している」と語っているように、買取再販市場がもう一段の盛り上がりを見せるのではないか。

2025年末の完成在庫率〝最悪〟の16％ マクロデータでは見えないマンション市場（2026/2/23） 

総面積10.5ha 公園と住宅700戸の一体開発第一弾 大和ハウス「鶴見花月総持寺」（2026/3/１７）好調

「エスコンフィールドタワー」

　エスコンと大林新星和不動産は3月19日、F ビレッジ新駅タワープロジェクト「エスコンフィールドタワー」508戸の記者発表会を開催した。関係者らは駅前の新たなランドマークにすると語った。エスコンとしてマンションは、2023年竣工の「レ・ジェイド北海道ボールパーク」118戸、2026年9月竣工予定の「レ・ジェイド北海道北広島」197戸に次いで3物件目。5年間で823戸の大量供給となる。

　物件は、JR千歳線北広島駅へ車で4分・徒歩26分（新駅・千歳から徒歩3分）、北海道北広島市共栄の商業地域（建ぺい率80％、容積率400％）に位置する36階建て全508戸。価格は40㎡で4,200万円～、60㎡で5,900万円台～、70㎡で7,000万円～、33・34階の120㎡のエグゼクティブタイプで1億9,800万円台～。坪単価は予定価格から350万円くらいになる模様。竣工予定は2028年9月下旬。販売代理はビーロット。設計・監理は浅井謙建築研究所。施工は大林組・佐藤工業。

　主な共用施設はゴルフラウンジ、2層吹抜けダイヤモンドラウンジ、ゲストルーム2室、スパ、ジムなど。専有部のリビング天井高は2600ミリ以上。6月に販売開始する予定。

　発表会の冒頭、北広島市副市長・川村裕樹氏は「同地は55年前に団地造成が行われたが、2006年に人口減少に転じたため、地域の価値向上の取り組みとして2016年にボールパーク構想を打ち出した。今後も歩みを止めない。残っている土地の用途変更など新たなフェーズ展開を考えている」と挨拶した。

　続いて登壇したファイターズ スポーツ＆エンターテイメント代表取締役社長・前沢賢氏は、「今回のマンション計画については当初、逡巡するものがあったが、新たなランドマークになると確信するに至った。スポーツ・エンタメとともに育てていく」と語った。

　エスコン上席執行役員開発本部長北海道支店長・加藤嘉朗氏は、「これまでファイターズさんと様々な街づくりを進めてきた。マンションは2023年竣工の『レ・ジェイド北海道ボールパーク』118戸は6,000件の反響を集め、半年で完売した。2026年9月竣工予定の『レ・ジェイド北海道北広島』は3,000件の反響があり、1年弱で完売した。今回は大林新星和盛んと手を携えて、住み、働き、学ぶ住まいづくりに挑戦する。地価はは開発前の二倍に上昇し、来街者は年間459万人に達している。今後もホテル、商業・オフィス複合開発、北海道医療大学キャンパスなどが予定されており、世界に類を見ない街にする」と語った。

　大林新星和不動産常務執行役員・山口太朗氏は、「北海道エリアでは初の住宅開発。施工は大林組も入っているので、連携して地域発展に貢献していく」と話した。

ロケーション

完成予想図

購入者の4割が道外日本エスコン日ハム新球場に隣接マンション118戸完売（2022/9/1）

「イニシア祖師ヶ谷大蔵」

　コスモスイニシアは3月18日、創業50周年（2024年）記念フラッグシップマンション「イニシア祖師ヶ谷大蔵」が完成したのに伴うメディア向け内覧会を行った。従前敷地が地域に親しまれた銭湯（温泉）だったことから、中庭にあった井戸を一つ保存し、ラウンジに引き込み、水音がする仕掛けを施し、歩道状空地を設けるなどして建基法55条2項の緩和措置を受けた意欲的な物件だ。

　物件は、小田急線祖師ヶ谷大蔵駅北口から徒歩5分、 世田谷区祖師谷三丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率70％、容積率150％）に位置する4階建て全34戸。専有面積は49.67～119.12㎡、価格は6,898万～28,858万円、坪単価は636万円。2026年3月に竣工。デザイン監修はコスモスイニシア一級建築士事務所／コスモスデザイン。施工はライト工業。

　2025年2月にホームページを開設、これまでの反響数は約900件。コンセプトルーム開設は4月、これまでの来場者は170件。契約開始は6月から、これまで22戸を成約。

　評価されているのは、駅に近い低層で、便利な商店街（ウルトラマン商店街）に近いこと、緑量の多い敷地、井戸水が利用できること、心地よい音色を奏でる水什器など。契約者の属性は、建設地周辺と世田谷区内居住者が半数以上、年齢層は30代までが約半分、40代が20％、60代も17％あり、一戸建てから選択するケースも見られるという。

　内覧会で同社建築本部建築第一部一課兼経営管理本部サステナビリティ推進室・向山直登氏は、「創業50周年の〝人生を変える〟ブランドタグラインや、永く地域に愛されてきた銭湯・温泉の想いを背負いながら企画した。水の神様と縁がある井戸を残し、手押しポンプを設置。ラウンジには水什器も設置した。建物はセットバックさせ、歩道状空地を設け緑化を図ることで、建基法第55条2項の緩和措置（1低層の高さ制限10ｍ⇒12m）を受け、壁式工法を採用することで柱や梁型を出ないようにした。専有部はコーナーサッシを多用し、緑を近くに感じる断面計画とした。施工は40周年記念と同じライト工業」などと語った。

歩道状空間を設け、植栽帯へ

アール状の外観デザイン

内観の窓にもアール形状を採用している

この部分は直線的デザイン

モデルルーム（天井までのサッシ）

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　この物件については昨年7月、コンセプトルームを見学取材しているので、そちらの記事と、40周年記念の「武蔵新城」と合わせ読んでいただきたい。完成した建物を見て、向山氏がいかにこの物件に心血を注いだかが理解できた。販売開始は創業50周年の2024年にしたかったそうだが、1年伸びたのは設計に時間がかかったからだ。

　設計に時間がかかった理由の一つ。温泉が閉館（2023年3月31日）した翌日、オーナー、従業員、関係者、利用者を呼んで「館謝の会」を開いたところ、400人近く集まったという。これだけたくさんの人の想いを背負い込んだら、いい加減に済ますことなどできないはずだ。

　その想いを形にしたのが井戸だ。大規模物件に井戸を掘った事例はいくつか取材しているが、井戸を保存し、手押しポンプだから維持管理も楽だ。樹木の水遣りやビニールプールにも利用できるはずだ。

　その井戸の水をラウンジに引き込み、設置した水什器から水音がしたのにびっくりした。水は再び土に返すというのがまたいい。観葉植物も本物だ。

　似たものでは、エントランスホールに水琴窟を設けた2016年分譲の三菱地所他「ザ・パークハウス 国分寺緑邸」（82戸）がある。世田谷区には「雨にわ」制度もある。小田急バス×ブルースタジオ「meedo」は最高に素晴らしい。「水」はマンションや戸建てのテーマになるはずだ。

　アール形状の外観・内観デザインにも驚いた。すべてアール形状にしているわけではなく、シャープな直線ラインにしているところもある。多分、朝と夕方では表情が異なるはずだ。こんなマンションもまた他にないはずだ。

中庭の手押しポンプ

ラウンジの水什器

向山氏

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　同社の広報担当者は、1974年にマンション事業を開始してから2025年12月末の累計供給戸数は109,389戸だと報告した。年間でもっとも多かったのは1999年の6,728戸で、2番目は1989年の5,898戸だ。

　今は供給戸数を争う時代ではないが、累計10万戸超とはどのような数値なのか知りたくて、ランキングにしたら何位か同社に尋ねたら、6～8位ではないかという答えだった。

　そこでネットで調べてみた。トップは大京で約47万戸。2位は三井不動産レジデンシャルの約23万戸、3位は三菱地所レジデンスの約20万戸（うち旧藤和不動産が10万戸くらいと記者は推計する）。このベスト3は間違っていないと思うが、後が分からない。住友不動産、大和地所レジデンス（ダイア建設含む）、コスモスイニシア、大和ハウス工業、野村不動産、東京建物、東急不動産あたりがベスト10入りするのではないか。

　市場がどんどん縮小する中で、どこが生き延びるのか、どこがここに割って入るのか。

駅5分の1低層新ブランドタグ具現化コスモスイニシア「祖師ヶ谷大蔵」（2025/7/2）

井戸・池・せせらぎの価値は1億円超／年小田急バス×ブルースタジオ「meedo」（2025/５/１７）

「雨にわ」の普及・実証事業グリーンインフラ大賞「国土交通大臣賞」受賞（2025/1/29）

コスモスイニシア創業40周年の「武蔵新城」30年前の「シカク」蘇る（2014/10/9）

20haの森が借景水琴窟も設置三菱地所レジ「ザ・パークハウス国分寺緑邸」（2016/1/29）

「プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント」　

　 大和ハウス工業（事業比率50％）・東京建物（同45％）・三信住建（同5％）の3社JVマンション「プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント」を見学した。大阪「うめきた公園」の約4.5haを上回る約4.7haの防災公園と住宅約700戸を整備する神奈川県初の公園・住宅一体開発の住宅の第一弾で、全279戸のうち第1期1次70戸をほとんど完売するなど好調なスタートを切った。立地、資産性が高いことから圧倒的な人気を呼ぶ可能性が高いと見た。

物件は、京急本線花月総持寺駅から徒歩2分、JR鶴見駅から徒歩12分、横浜市鶴見区岸谷4丁目の第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域に位置する敷地面積約15,295㎡、14階建て全279戸。専有面積は55.69～90.78㎡、現在分譲中の住戸（2戸）の価格は6,968万円（68.97㎡）・7,598万円（73.14㎡）、坪単価は未定だがトータルで370万円くらいになる模様。竣工予定は令和8年9月。デザインは日建設計。施工は大末建設。

現地は、「花月園遊園地」－「花月園競輪場」や社宅跡地など約10.5haのエリアに防災公園と約700戸の住宅を一体的に整備する地区計画の一角。従前敷地はJFEの社宅。　花月総持寺駅へはエントランスの前のエレベータに乗って徒歩2分、防災公園は徒歩5分。曹洞宗総持寺へは徒歩7分。

建物は、東西軸が約200ｍの細長い敷地を生かした全戸東南向き。ほぼ中央に公開空地のプロムナードが整備される。主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M　Oriented、低炭素建築物、ABINC認定、T-3等級サッシ、直床、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、トイレ〝アラウーノ〟、奥行き2ｍバルコニー、トイレを含めた開き戸壁面セットバック、浴室タオル掛け2か所など。共用施設はラウンジ、ゲストルーム、キッズルーム、ブックラウンジ、ガーデンデッキ、パーティルーム、ジムなど。

エントリー開始は昨年10月からで、これまでの反響数は約1,800件。モデルルーム来場者は約320件。第1期1次として70戸を2月28日から登録開始。現在は契約段階なので成約数はまとまっていないが、ほとんどの住戸に申し込みが入っている模様。

大和ハウス工業の販売事務所長・島田隆弘氏は、「それほど広告宣伝を行っていませんが、立地や将来の資産性などの価値が地元の方々中心に高い評価をいただいている。歩留まり率が20％に達しているのがその証拠。建物は今年9月に竣工するので、販売戦略上、第1期1次は価格（単価）が低めの住戸を中心に供給しましたが（坪単価345万円）、最終的な単価は370万円を予定しています。土地を仕入れたのが15年前、着工したのが2年前なのでこれだけの単価に抑えられた要因」と語った。

模型

模型（防災公園側からマンションを写す）

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まず、地区計画について。正式名称は「鶴見一丁目地区住宅市街地総合整備事業」で、「鶴見一丁目」は大正から昭和初期にかけて国内有数の「花月園遊園地」として親しまれ、昭和21年に閉園された跡地を神奈川県が取得。県はその後「花月園競輪場」として利用されたが、競輪場は平成22年に閉鎖。地域全体が遊休地となったため、県が主体となって検討会を行った結果、平成26年、全体面積約10.5haのうち約4.7haを市の防災公園として整備し、残りの宅地1～4までは都市再生機構（UR）が事業主体として全体で約700戸の住宅を整備する地区計画が決定された。

今回のマンションは「宅地1」に該当し、大和ハウスなどがマンションとして分譲する。「宅地2」と「宅地3」はURと大和ハウス、伊藤忠都市開発が土地を所有しており、伊藤忠は「クレヴィア鶴見花月園公園」（79戸）を分譲する。大和ハウスは、URが具体的な方針を現段階で示していないため未定としている。

　記者は、島田氏に話を聞くまでは単体のマンション開発だと思い込んでいた。神奈川県初（後述するように全国的にも珍しい事例ではないか）の「住宅一体開発×防災公園街区整備事業」であることを聞き、当初予想した坪単価330万～350万円を大幅に上方修正する。島田氏が「平均で370万円くらい」の単価も割安感があると思う。「東神奈川駅」エリアのマンションの坪単価は600万円くらいのはずだ。

　敷地南東側はJRと京急線の線路が走るが、前建の不安がほとんどなく眺望が開け、北側は住宅が建つのだろうが、その先は4.7haの防災公園だ。

　さて、では公園と住宅を一体開発する事例はどれだけあるか。大阪の旧梅田貨物駅跡地の「うめきた」再開発エリアは約24haで、2期の「グラングリーン大阪」は約9.1ha。ここに約4.5haの「うめきた公園」が整備され、マンション「グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE」484戸が分譲された。（このほかもう1棟が建設中）。

　これは別格として、他はどうか。Park-PFI制度を活用した事例は令和3年度末で全国102か所あるが、マンションが建設される事例では、大阪府堺市の公園面積約6.3haの水賀池公園の整備事業がある。事業主の1社フージャースコーポレーションは事業の一環としてマンション「デュオヒルズ水賀池公園ヴェリテ」323戸を建設し分譲する。

　また、東京都の民設公園制度を活用したマンションとして、2009年竣工の東京建物他「萩山 四季の森公園」があるが、その後は事例はないはずだ。

　以上のように、今回のマンションは極めて希少な事例ということができる。公園隣接・近接マンションが好調な売れ行きを見せた事例は数えきれないほど書いてきた。

開き戸の壁面セットバック（細かなことだが、記者はいつも必ずチェックする。このドアノブは小学3年生くらいの頭の高さと一緒。凶器にもなる）

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　今回の物件とは直接関係ないが、「宅地2」「宅地3」には大きな課題がある。現地を知っている人は分かるだろうが、駅前から防災公園まではものすごい坂がある。島田氏によると今回のマンションとの比高差は28mだという。マンションにしたら8～9階建てだ。

　「宅地2」「宅地3」へは、今回のマンションのプロムナードから階段を登る計画になっているが、階段ステップ1段を20cmとすると段数は140段。若い人はともかく、年寄りなどはこれを登るのは大変だ。東京建物「磯子」や積水ハウス「つおつ」のようにエレベータかエスカレーターを付けたらいいと思うが、設置費用はだれが払うのかについて、市とUR、事業者間で協議することになるとみたが…。

　不動産公取協の広告表示規約は階段や坂の傾斜分は考慮されず、平坦地として計算される。140段の階段を登るのに必要な時間をAIに聞いたら「約2分〜3分半です」と返ってきた。これはスポーツをやっている人でも難しいはずだ。この3倍はかかると小生は思う。

国交省 「都市公園等のあり方検討会」が中間とりまとめ（2020/8/25）

都の民設公園第１号「萩山 四季の森公園」開園祭り（2009/10/5）

「デュオセーヌ横濱二俣川」 

フージャースコーポレーションは3月16日、シニア向け所有権付きマンション「デュオセーヌ横濱二俣川」の関係者・報道陣向け竣工見学会を行った。準工地域だが緑環境に恵まれており、敷地内に豊富な緑を配した外構、二層吹抜けのラウンジとレストラン、中庭、大浴場など同社のこれまでの〝デュオセーヌ〟でもトップクラス。竣工時点で7割が成約するなど順調な進捗を見せている。入居条件が40歳以上であることから、成約者は70代の夫婦が多いというのも特徴だ。

物件は、相鉄本線鶴ヶ峰駅から徒歩22分（二俣川駅まで1日10便専用シャトルバス運行）、横浜市旭区今宿南町の準工業地域に位置する敷地面積約7,837㎡、7階建て全住戸213戸。第2期3次（30戸）の専有面積は50.35～65.45㎡、販売価格は3,498万～6,398万円（最多価格帯3,900万円台）、坪単価は290万円。入居条件は満40歳以上、自身で身の回りのことができ、共同生活が可能な人。竣工は2026年2月。売主は同社のほか相鉄不動産。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

現地の用途地域は準工業地域だが、嫌悪施設はほとんどなく、道路を挟んだ敷地は帷子川、北側は帷子川緑道。建物は3棟構成で、南向き中心に東向きと西向き。内廊下方式を採用。主な基本性能・設備仕様は、内廊下方式、直床、リビング天井高2400ミリ、玄関ベンチ、メーターモジュール廊下など。共用施設は二層ラウンジ、二層レストラン、大浴場、マッサージラウンジ、多目的室、麻雀室、カラオケルーム、ビリヤードラウンジなど。他に介護事務所。

2024年12月から販売を開始し、これまで約7割が成約済み。同社は「購入者の前住居エリアは横浜市内からが60％、川崎市・平塚市・横須賀市を筆頭に県内広域からが25％、都内を含む県外からが15％と幅広く、年齢層も50代～90代を中心に、お一人暮らしやお二人暮らし、親子でのご入居など幅広い方々にお選びいただいています」としている。70代の夫婦が多く、孫と住む棟内近居世帯もあるという。

ラウンジ

レストラン

　
現地

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　同社の〝デュオセーヌ〟はこれまで10件くらい見学してきたが、今回の物件は間違いなくベスト5に入る。この単価で、これほど充実したファミリーマンションなどどこにもない。坪単価は超割安だ。記者は坪単価330万円とよんだ。間違っていないはずだ。

　年齢制限を40歳以上としたのも大正解。孫と棟内近居世帯もいるということが、年齢制限を引き下げたことが正解だったことを物語っている（かつてバブルの時、東急不動産が「磯子」で同居・隣居・近居タイプのマンションを分譲したことがある）。

　記者はむしろ年齢制限を取り払ってもいいと思う。管理費やその他の様々なサービス料金などは、利用するごとに課金するようにすればスムーズに運営できるのではないか。

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　同社の〝顔〟だと思っている広報担当の管理本部ブランド・組織開発不動産部長代理・友野珠江氏から「わたしより上」という女性を紹介された。神谷友子氏だ。入社22年目で、最初の10年間はファミリーマンションを、その後は〝デュオセーヌ〟の営業一筋。桁違いの営業成績を残していることから社員がみんな〝伝説の神〟と呼ぶそうだ。

　いつも明るく笑顔で対応し、様々な不安を抱えている購入検討者の人生相談にも応じていることから、歩留まり率がとても高いという。

　その神谷氏としばし歓談した。すぐ打ち解けることができた。真骨頂は謙虚さだと思う。みんなから〝神〟とあがめられても、本人は「成績？　覚えていない」とあっけらかん。驕りのかけらすらない。

神谷氏

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　取材を終えてから約1時間かけて、帷子川緑道（全長は約1.1キロ）を少し歩き、帷子川沿いに鶴ヶ峰駅まで歩いた。桜はまだで爛漫の春とはいいがたいが、至るところに中低木や雑草が花を咲かせていた。時間がゆっくりと流れた。写真に収めたので紹介する。

帷子川から現地を望む

ボケ

カワヅザクラ

モクレン

菜の花

ヒメオドリコソウ

摘んだハナニラなどを拾った紙コップに入れてカフェで一服（そのまま家に持ち帰った） 

新卒女性〝めっちゃ住みたい〟フージャースコーポ シニア向け「千葉蘇我」完成（2026/2/21）

垂涎の的巨人2軍戦がタダで観戦可フージャースコーポ「東京ジャイアンツ」（2025/10/16）

フージャースシニア向け分譲 10年間で15棟約2800戸「さいたまサウス」見学会（2025/3/15）

. ファミリーとシニア向け一体開発フージャース「蘇我」「オハナ」と合わせ500戸超（2024/6/21）

他に比肩するものなし三井不レジシニア向け「パークウェルステイト西麻布」開業へ（2024/7/30）

ファミリーとシニア向け一体開発フージャース「蘇我」（2024/6/21）

フージャースHD シニア向け「デュオセーヌ豊田」竣工半分強が契約済み（2019/8/7）

フージャースシニア向け「ちはら台駅前」入居前に6割が契約・申し込み済み（2018/1/22）

高級住宅街の一角にシニア向けフージャース他「デュオセーヌ緑山」（2016/10/11）

根づくかシニア向け分譲マンション年間500戸の市場へ（2015/1/26）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は3月10日、首都圏の2月の中古住宅市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は4,241件（前年同月比2.1％増）で24年11月から16か月連続の増加、坪単価は282.5万円（同8.2％増）で20年5月から70か月連続の上昇。価格は5,458万円（同9.5％増）で24年11月から16か月連続の上昇、専有面積は63.75㎡（同1.2％増）となった。在庫件数は45,112 件（同0.2％減）で7か月連続の減少となった。

　中古戸建ての成約件数は1,910 件（同13.0％増）で24年11月から16か月連続の増加、成約価格は4,115万円（同5.0％増）、土地面積は146.11 ㎡（同0.2％増）、建物面積は103.50㎡(同0.8％減)となった。在庫件数は23,685 件（同0.1％減）でほぼ横ばいながら22年8月以来42か月ぶりに減少した。

「Brillia ist 洗足池の杜」

　東京建物と三井ホームは3月2日、東京建物初の木造賃貸マンション「Brillia ist 洗足池の杜」が完成したのに伴うメディア向け内覧会を実施した。東建グループが重要マテリアルティの一つとして掲げる「脱炭素社会の実現」に、三井ホームが推進する木造建築技術「MOCX」がマッチして実現したもの。規模がそれほど大きくないため、CO2削減量、木材使用量は三井ホームがこれまで手掛けてきた木造マンションなどには及ばないが、建物全体の木造・木質化率では互角かそれ以上と見た。

　内覧会で東京建物住宅賃貸事業部主任・佐々木亮将氏は、木造賃貸マンションを取り組むのは、同社グループが掲げる重要なマテリアルティの一つである「脱炭素社会の実現」に寄与するためで、構造材はもちろん共用部のアプローチ、フェンス、エントランスなどに天然木材をふんだんに用い、1階と3階住戸の一部の壁・天井、床、キッチン・洗面収納の面材に天然木建材を採用したと話した。

　また、三井ホーム施設・賃貸設計部グループ長・奈留隆善氏は、同社の木造マンション第一号の木造マンション第一号「MOCXION（モクシオン）稲城」をはじめこれまで手掛けてきた木造賃貸や学生マンションに採用した木造建築技術「MOCX」の知見が存分に発揮されていると語った。

　物件は、東急池上線洗足池駅から徒歩5分、石川台駅から徒歩4分、大田区東雪谷一丁目の商業系と住居系用途にまたがる敷地面積約1,117㎡、木造枠組壁工法、一部RC造・5階建て延床面積約2,073㎡、総戸数42戸。専用面積は28.26～50.14㎡、月額賃料は1DK（28㎡）が15.6万～16.3万円、1LDK（30～40㎡）が17.8万～18.5万円、2LDK（40～50㎡）が22.0万～25.6万円。木質化住戸の賃料は一般住戸より3,000～7,000円高く設定。事業主は東京建物。設計・監理・施工は三井ホーム。竣工予定は2026年3月10日。

　物件の構造材および内外装仕上げ材における木材使用量は503.02㎥で、同規模のRC造物件と比較したCO2削減量は309t-CO2、炭素固定量は538t-CO2。36～40年生のスギ約1,769本分の炭素貯蔵量に相当する。ZEH-M Orientedを取得している。

　2月27日からリーシングを開始し、2月末で10％に申し込みが入っている。

木質化住戸（床はクルミ）

木質化住戸（天井はオーク）

木質化住戸（収納扉はセン）

エントランス

ラウンジ（外のフェンスも木とか）

内廊下

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　この物件については、三井ホームが昨年8月に構造現場内覧会を実施したのを取材しているので、そちらの記事を参照していただきたい。竣工建物は、これまでと同様、木造「現し」は期待できないだろうと思っていたのだが、エントランスに入って目を疑った。一見して、壁や天井、床、造作材などはケミカル製品でないことが分かった。「稲城」以上かとも思った。

　耐火・防火基準（道路側の5階部分は2時間耐火、3階建て部分は1時間耐火）やコストを考えてだろう、すべての住戸ではなかったが、1階の木質化住戸の床はクルミ、キッチン・洗面収納扉はセン、天井はオーク、バルコニーの軒天はトドマツだった。このほか住戸サインなど細部にウォールナット、ブラックチェリーなどの木が採用されていた。木材使用量はともかく、賃貸マンションでここまで木造・木質化を図った物件は見たことがない。この前見学した福島市の「桜の聖母学院中学校新校舎」も美しかったが、やはり木は美しい。

現地（西側から写す）

エントランス

サイン

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　実は、この記事は昨夜までにほとんど書き上げていた。今朝（3月4日）、ホームページにアップしようと思ったら、保存するのを忘れたためか予定記事は消えていた。

　仕方がないので、午前中の旭化成ホームズの賃貸木造長屋「横浜青葉モデル」（これまた素晴らしい）の取材を終え、スマホを開いたら、頼みもしないのにだしぬけに「木造マンションは儲かるのか？　」の見出しの記事が目に飛び込んできた。この「洗足池の杜」に関する女性記者の署名入り記事だった。仕方なしにスクロールしてざっと読んだ。「？」が付いていることでも分かるように、メディアがよく使う常套手段の手垢のついた見出しだ。失礼だが、中身も〝素人〟が書いたものだとすぐ分かった。

　いちいち他人の記事にコメントするのもどうかと思うが、貴女がメディアで生きていこうとするなら、老婆（爺はないのか）心ながら、一言申し上げる。気を悪くしないで頂きたい。美しく生きてほしいからだ。

　ビジネスは〝儲かるかどうか〟はとても大事なことだが、記者はそれだけでは不十分で冷静な目でモノを見る目が必要だ。貴女だけでなく、メディアの多くは、木造と鉄やコンクリと比較して〝コスト〟を訪ねる。いい加減この種の問いはやめようではないか。〝損得〟以外に人間として考えないといけないことがある。

　この前も紹介したスーザン・ジョージ「これは誰の危機か、未来は誰のものか」（岩波書店）から少し引用する。「二酸化炭素は大規模な汚染源であり、現在のレベルでは人間も他の生き物も生命が脅かされる。温室効果ガスの排出には課税し、再生可能エネルギー源は非課税にし、むしろ補助金を出すことによって、温室効果ガスを削減する」ことは喫緊の課題だ。

　小生もそうだが、貴女もまた年間にして体重の数倍のCO2を吐き出している。われわれも自然の一部でしかない（そればかりか、小生などは毒を垂れ流しているという自覚はある）。

　罪の意識があるので、取材だろうが何だろうが、街を歩くときは街路樹や雑草と会話している。実に楽しい。もう一つ付け加えるなら、河馬かトドのような男には全く興味はないが、女性は若くてもお年寄りでもとても美しいと思う。今日も、街路樹の名前を知りたくて、あざみ野の住宅街で80歳くらいの女性に「お嬢さん？　この木の名前は何ですか」と声を掛けた。その女性の方も木の名前を知らなかったが、とても美しい方だった。

　先日は春一番が吹いたではないか。沈丁花は満開だ。今日あたりは啓蟄か。貴女も週末は山でも川でも海でもいい、散歩してはどうか。自然の素晴らしさが分かるし、いかに我々も自然も危機的な状況にあることも知ることができる。

　スーザン・ジョージ氏の結びの言葉を紹介する。

　「私は理性、分別、可能性の世界の方がいい。自分が何かを書いたり、考えを伝えてだれかに届けられると考えたい。自分にも何かができ、他の人に行動を促す契機になれるかもしれない。取るに足りなくても決定的に重要な一粒の砂になり、より安全で環境に優しくて公正で、人間的で文化的な形に、システムをリセットさせられるかもしれない。

　その一粒の砂はあなたかもしれない」

木造「現し」を多用三井ホームが設計・施工「桜の聖母学院中学校新校舎落成式」（2026/2/22）

木造賃貸＆ZEH-M 満足度は98％三井ホーム「稲城」入居者アンケート（2022/12/3）

三井ホーム＆東京建物木造マンション「（仮称）洗足池」構造現場内覧会に800人（2025/8/30）

「ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス」

　三菱地所レジデンスは3月3日、東京都北区と都市再生機構（UR）による「赤羽台ゲートウェイ計画」に基づく公募により選定された「ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス」のメディア向けモデルルーム内覧会を開催した。標高20ｍ（駅からの比高差約10m）の高台に立地することから、エントランス部分にエスカレータを設け、敷地内に予定されている店舗利用を含め、街に開かれた駅西口のランドマークを目指す。坪単価は750万円と予想した。

　物件は、JR赤羽駅西口から徒歩4分、北区赤羽台1丁目の第一種住居地域・第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域・商業地域（建ぺい率60％、容積率300％に位置する敷地面積約13,759㎡、29階建て全550戸（他に生活利便施設5区画、公共自転車置場1区画）。専有面積は31.33～137.83㎡、価格は未定だが、タワー棟の58㎡で11,000万円台（坪526万円）～、69㎡で15,000万円台（坪717万円）～、坪単価は非公表（記者は750万円と予想）。竣工予定は2028年10月中旬。売主は同社（事業比率50％）のほか住友商事（非公表）、近鉄不動産（非公表）。設計・施工は前田建設工業。第1期の販売開始は2026年5月中旬。

　現地は、区立小学校やURの賃貸住宅が建っていた高台で、区とURの事業コンペに選ばれて建設するもの。比高差が約10mあるため、29階建てタワー棟（430戸）と5階建てレジデンス棟（120戸）の間のアプローチ・エントランス部分にエスカレータを設置し、敷地内に予定されている5区画の店舗、駐輪場（400台収容）も含めて第三者の利用を可能にする。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M　Oriented認定、リビング天井高2450～2700ミリ、深型食洗機（一部）、シーザーストーンキッチン天板、ソフトクローズ機能付き開き戸（トイレ・洗面除く）など。共用施設として宅配ロッカー、ゲストルーム（2室）、スカイラウンジ、ランドリージなど。

　内覧会で同社常務執行役員・岡橋志郎氏は、「当社は『一生ものに、住む。』を理念に掲げており、長期的な目線で判断していただくよう計画した。駅近の立地、利便性、商品企画に満足いただけるはず」と語った。

　同社第一開発部グループマネージャー・堀池悟氏は「利便施設として5区画約1,500㎡と収約400台収容できる自転車置き場を設置し、地域に開かれた街づくりを目指す。プランバリエーションも95タイプ用意し、多様なニーズに応える」と話した。

　また、同社販売一部統括・森俊輔氏は「エントリーを開始してから4か月で反響は約7,000件。1月から開始した先行モデルルーム来場者は1,000件。予約が取れない状況。30～40代の買い替え層が中心で、北区居住者が約20％でもっとも多いが、中央区民も10％に達している。湾岸エリアを回遊している人が目立つ。このほか都内、埼玉、千葉、神奈川など広域的に集客できている。モデルルームは今週末にオープンする。第1期販売は5月中旬、タワー棟から開始する。レジデンス棟は未定」と語った。

スカイラウンジ（左）とコミュニティ棟

外観（左）とエントランスホール

左から森氏、堀池氏、岡橋氏

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　記者は独身の頃、赤羽に住んでいた。東口の〝せんべろ〟はよく利用した。西口には当時、映画館や古本屋くらいしかなかったが、その後再開発により駅前の商業施設が整備され、東口とそん色ない街になった。

　いま、東口では野村不動産の床空調システム「床快full」を装備した32階建て複合「プラウドタワー赤羽」325戸のエントリーも始まった。単価は〝プラウド〟のほうが高くなると思う。〝一生ものに、住む〟（三菱地所レジデンス）か〝一生に三度〟（野村不動産）か、検討者にとって悩ましい選択だ。賑わいは東口だが、住むなら西口だと記者は思うが…。

　これは不確かなのだが、同社担当者と同業の記者が話し合っていたのを小耳にはさんだ。137㎡の最高に素晴らしいモデルルームは5億円台（坪1,200万円台）とか。これが事実なら、ものすごく安い（小生は8億円と予想した）。大和ハウス「船橋」の134㎡の価格は72,900万円（坪1,795万円、キャンセルとなった模様）だ。皆さん、比較していただきたい。

　それにしても、2010年に分譲された野村不動産「プラウドシティ」の坪単価は265万円で、当時としては高かったが圧倒的な人気を呼んだ。あれから16年、単価は3倍近くに跳ね上がっている。三菱地所レジデンスが2021年に分譲した「ザ・パークハウス 赤羽フロント」（70戸）と比べても2倍近い。

　
模型 南側タワー棟（左）と東側レジデンス棟

137㎡モデルルーム（リビング天井高は2700ミリ）

タワー棟標準階のモデルルーム（リビング天井高2600ミリ）

接客ブース

エリアの最高値更新へ三菱地所レジコンパクト＆ファミリー「赤羽」（2021/9/17）

赤羽の一等地　野村不動産「プラウドシティ赤羽」（2010/10/14）