「パークタワー新川崎」完成予想図

「新川崎」「鹿島田」の２つの駅をデッキで結ぶ

　三井不動産レジデンシャルは10月2日、川崎市幸区鹿島田で開発中の47 階建て免震タワーマンション「パークタワー新川崎」のモデルルーム記者見学会を行い、10 月5 日から一般に公開すると発表した。商住一体開発で、マンション全住戸に蓄電池を搭載しHENS連携システムをわが国で初めて導入するほか、「新川崎」「鹿島田」の2駅を新設のペデストリアンデッキで結ぶ。

　物件は、JR 横須賀線・JR 湘南新宿ライン新川崎駅から徒歩3 分、またはJR 南武線鹿島田駅から徒歩4 分、川崎市幸区鹿島田字向島に位置する47階建て全670 戸（事業協力者住戸12 戸含む）。他に店舗3 区画、事業協力者用店舗16 区画。専有面積は45.21～92.04㎡、予定価格は3,300 万円台～8,400 万円台（最多価格帯4,400 万円台）、坪単価は未定だが250~260万円に落ち着く模様だ。設計・監理は松田平田設計。施工は清水建設。竣工予定は平成27 年3 月中旬。

　地権者である三井不動産レジデンシャルや川崎市などが出資した「鹿島田駅西部地区再開発会社」が事業主となっている「鹿島田駅西部地区第一種市街地再開発事業」で、現地の開発面積は約2.3ha。住宅棟と商業・施設棟からなる複合開発。

　従来は狭隘な道路が多くアクセスに難があった「鹿島田」「新川崎」の2つの駅を地上から3層分の高さのペデストリアンデッキで結ぶのも大きな特徴。利便性が一挙に高まる。

　商品企画では、日立製作所・日立マクセルとの共同開発により、“日本初”のマンション各住戸内に設置する蓄電池・HEMS 連携システムを全戸に導入。各住戸の電気代節約と電力需給ピークカットや非常用電源を確保する。また、居住者同士の交流を育む「防災」「エコ」「多世代居住」「コミュニティ」「ユニバーサルデザイン」などのテーマを企画に反映している。「CASBEE川崎」の最高ランク「Ｓ」も取得している。

　見学会で挨拶した同社執行役員横浜支店長・徳川浩一氏は、「今回のプロジェクトは、1988年に竣工した『新川崎三井ビル』、約1,600戸の『パークシティ新川崎』とつながる商・住の再開発事業。両駅をペデストリアンデッキで結び利便性の向上にも貢献したい」と話した。

　これまで問い合わせ件数は5,000件超、来場者は1,000件超で、11月に分譲予定の1期1次は280戸ぐらいを予定している。

リビング

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　なかなか見どころのある、考えさせられるマンションだ。第一に事業者について。再開発や区画整理の事業者には「個人」でもなれるから「会社」でも可能なのだろうが、今回、初めて「開発会社」が事業主になっているのを知った。神奈川県では初だそうだ。「組合」より意思決定がスムーズに行え、事業スピードを上げるのに効果的なようだ。

　もう一つは蓄電池。大きさは幅65㎝、高さ13㎝、奥行き38㎝、重さ24㎏のコンパクトなもので、デッドスペースになっている冷蔵庫の上に棚を設置して置くのだそうだ。1.4kwの放電が可能。「見える化」は、今回は電気とガスだけだが「水」も可能だという。

　「ユニバーサルデザイン」がテーマになっているのも注目される。東京電機大准教授・渡邊朗子氏がプランニングした回遊性が高く引き戸を多用した専有部、建築家・渥美利幸氏が監修した車椅子でも利用できるトイレなど共用部の取り組みが紹介された。

　記者は10数年前、同社が横浜で画期的なユニバーサルデザインをテーマにしたマンションを分譲したのを見学している。今では当たり前になっている浴槽のワンプッシュ排水栓も標準装備されていた。あのときの衝撃度と比べると、専有部の取り組みは物足りなさを感じた。

　縦1列の住戸でいいから他社が真似できないものを採用してほしい。廊下幅は1.2ｍぐらいにし、トイレスペースは改造すれば広くなるものとか、ドアの幅は90㎝ぐらいにするなどの工夫だ。

　2段のキッチンシンク、段差を設けたキャビネットカウンター、キッチン内を隠せる引き戸などはいいアイデアだと思う。熟年夫婦の入居を想定した夫婦別ベッド（寝室）の提案もいい。キッチンカウンターに採用されているフィオレストーンは「パークホームズ」を含めた同社のマンションで標準化するとも聞いた。共用部の可変性のあるコミュニティスタジオがいい。

　「CASBEE川崎」の「S」を取得しているのは今回で3棟目だから、これは価値がある。

　単価については、年初に「坪単価は300万円を突破する」という噂が流れたが、もしそんな高値になったら批判しようと思っていた。各社が都心部で高値追求するのは大賛成。まだまだ富裕層のニーズに応えきれていないと思うからだ。

 　しかし、今回のような郊外部では極力単価を抑え、取得しやすいものを供給すべきだと思う。坪250~260万円には納得だ。グロスも60㎡以下を4割にして取得しやすいようにしているのも正解だろう。

　　
コミュニティスタジオ（左）とゲストルーム

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　RBA野球大会で三井不動産チームの監督も務めた徳川氏に久々にお会いできてうれしかったのだが、思いがけない歓迎も受けた。

　取材が終わり帰ろうとした16時過ぎだった。子どもたちが「虹だ、虹だ」とはしゃいでいた。空を仰ぐと販売事務所の東側の上空にアーチ形の虹がかかっていた。早速、慣れない手つきで携帯に収めた。

　田舎育ちの記者は小さいころ何度も虹を見た。雨上がりの朝や夕方、山間によく虹がかかった。いまの東京の子どもも大人もそっけない「天気雨」と呼ぶが、我々の地方では「狐の嫁入り」と呼んだ。狐のお嫁さんはあの虹の橋を渡るのだろうかと想像したものだ。

　「新川崎」の将来もまた今日見た虹のように輝いてほしい。

販売事務所の後方に現れた虹

「AQUA VISTA（アクアヴィスタ）」完成予想図

丸紅他「AQUA VISTA（アクアヴィスタ）」イメージキャラに米倉涼子さん

　丸紅（事業比率60％）、住友不動産（同30％）、長谷工コーポレーション（同10％）の3社JVマンション「AQUA VISTA（アクアヴィスタ）」を見学した。都内23区に残された唯一の駅近で単価が180万円台のマンションだ。

　物件は、京成線千住大橋駅から徒歩3分、足立区千住橋戸町に位置する15階建て全308戸。専有面積は70.76～99.05㎡、坪単価は182万円。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売代理は丸紅不動産販売、長谷工アーベスト。竣工予定は平成27年2月。第1章111戸が7月に分譲開始されほぼ完売となっている。

　現地は、総面積12haにも及ぶ再開発「千住大橋駅周辺地区【開発拠点地区】」の総称「ポンテグランデTOKYO」の一角にあり、南側がスーパー堤防を挟んですぐ隅田川という立地。

　建物は、南南西向きの隅田川に面した「ブライトコート」を中心に、南東向きの「ステーションコート」、南西向きの「グリーンコート」の3棟構成。

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　「千住大橋」と聞いて、場所を特定できる人はほとんどいないだろう。北千住か南千住の近くだろうというぐらいは想像するだろうが、京成線の駅名に「千住大橋」があることなど知らない人が圧倒的に多いはずだ。

　記者は再開発が予定されているのは知っていたが、「千住大橋」駅に初めて降りたのは3年前に大成有楽不動産がマンションを分譲開始したときだった。当時の分譲単価は164万円。北千住や南千住では坪200万円を突破していたので、ものすごく割安感はあると思ったが、いろいろ事情があって記事にはしなかった。

　いま改めて駅に降り立ち、再開発計画が具体的に動き出したことを実感した。地所のショッピングモールは来春開業予定で工事が進行しているし、大成有楽不動産は第2弾の「オーベルグランディオ千住大橋エアーズ」（280戸）を分譲中だし、住友不動産も単独で駅前でマンションを分譲している。駅周辺には喫茶店もないが、街が一変する予感は感じることができる。

　今回の物件は、駅近で南側がすぐ隅田川というのが最大の特徴だ。隅田川沿いのマンションは少なくないだろうが、川が蛇行しているので、南側に川が見えるのは希少価値がある。いまから3年ぐらい前にコスモスイニシアが関屋駅で分譲して人気になったのがその一つで、記者も記事にしているが、単価は200万円を超えていた。

　その事例からすれば、このマンションは坪200万円ぐらいになっても不思議ではないが、やはり現在は何もない街であることから価格は低めに設定されたのだろう。第1章101戸が瞬く間に売れたのも納得だ。現在、駅近でこの単価水準のマンションは23区では皆無ではないか。マイナーなイメージを払しょくするためもあるのだろう、イメージキャラクターに女優の米倉涼子さんを起用しているのも「大正解」のようだ。米倉さんを起用したマンションでは10年ぐらい前、オリックス不動産などの横浜の物件がある。申し込みが殺到したのを思い出した。

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　「ポンテグランデTOKYO」について少し触れておく。詳細は街づくりを主導しているUR都市機構のホームページで確認していただきたい。

　住宅街区はＢ～Ｈまで7街区あり、Ｃ街区は先に触れた大成有楽不動産が2年前に分譲開始した「オーベルグランディオ千住大橋」（251戸）が完成済み。同社が現在分譲中のマンションはＨ街区だ。そして、丸紅他の今回のマンションはＤ街区だ。

　このほかの街区の詳細は、Ｂについては土地所有者のURが更地として順次公募していく。価格は坪100万円を超えるとみられている。川沿いのＥ、Ｆは150ｍぐらいの超高層、Ｇは90ｍぐらいの高層マンションになる予定。土地所有者はいずれもニッピ。デベロッパーとしてはのどから手が出そうな土地だろうから、分譲単価は200万円をはるかに超えてくるとみたがどうだろう。公共施設については今年度中に終了する予定だ。

「クレヴィアタワー目黒不動前」完成予想図

　伊藤忠都市開発の「クレヴィアタワー目黒不動前」を見学した。同社の首都圏での「クレヴィア」シリーズでは初のタワーマンションで、坪単価330万円も過去最高単価、品川区初の免震「長期優良住宅」認定も取得している。

　物件は、東急目黒線不動前駅から徒歩４分、またはJR五反田駅から徒歩10分、品川区西五反田３丁目に位置する21階建て全138戸の規模。専有面積は42.05～73.87㎡、坪単価は330万円。竣工予定は平成27年２月。設計・施工は三井住友建設。販売代理は伊藤忠ハウジング。すでに第１期55戸が完売している。

　現地は、山手通りに面しており、建物は敷地境界線から約10ｍセットバックして建てられており全戸南向き。免震構造を採用したほか、三井住友の「Sulatto3（スラット3）」構法により南側の開口部の梁をなくし約2.2ｍのハイサッシを実現した。共用部分にはサントリー・ミドリエを配置。

　住戸プランは、単身女性に人気のエリアであることを重視し、1LDKタイプを40戸、2LDKを62戸それぞれ設置し、全体の74％を単身・DINKS向けとしているのが特徴。

　販売事務所ではキヤノンMRシステム「MREAL」によるバーチャル見学が可能。「免震構造」もよく見える。

サントリー・ミドリエ

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　最近見学しているマンションの単価予想は三菱地所レジデンスの「千鳥ケ淵」以外はことごとく外している。デベロッパー各社がみんな強気な価格設定をしているからだ。ここも現地を見て坪単価330万円とはじいたが、担当者に「私は330万円ぐらいだと思うが、もっと高いんでしょう」と聞いたら「いえ、330万円です」と答えが返ってきた。

　単価は決して安くはないが、建築費が上昇していること、免震タワーであることなどを考えるとリーズナブルなものだろうと思う。

　単価予想が的中したのもうれしかったが、それ以上にうれしかったのは、記者が推奨しているサントリー・ミドリエが販売事務所の正面に飾ってあったことだ。大きさは幅約8ｍ、高さ約2ｍ。完成後のマンション共用部分にも同じミドリエが設置されるという。

　72㎡のモデルルームは動線とカラーリングがいい。デザイナー・別府ひとみ氏がコーディネートしたもので、キッチンカウンターはフィオレストーンを採用。ドアノブは台座まで一体となったもの。引き戸はソフトクローズ機能付き。格子デザインやグレーが基調の建具・ドアなども採用されている。

　敷地の周囲には8～9階建ての建物が建っているが、それ以上のフロアからは北側の都心方面も望める。1期完売も納得だ。

建築現場

　野村不動産・三井不動産レジデンシャル・積水ハウス・阪急不動産の4社が新宿区富久町で開発中の「Tomihisa Cross」内のマンション「Comfort Tower」第1期482戸が9月21日に登録を締め切った結果、769件の申し込みがあり、最高8倍、平均1.6倍の競争倍率で即日完売した。第1期の販売戸数482戸は2013年のマンション供給数で全国1位の記録。

　第1期の価格は3,198万～17,570万円（最多価格帯6,500万円）、専有面積は36.22～120.65㎡。

　申込者の属性は、平均48.8歳（40歳台22％、50歳台26％、60歳以上22％）。家族数は平均2.3人。職業は会社員46％、役員・オーナー19％、医師10％。居住地は新宿区20％、港区5％、その他23区42％。現居住形態は持ち家58％、借家29％。

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　坪単価330万円、最多価格帯6,500万円の富久町のマンションが一挙に482戸も売れるなんて信じられない。記者の相場観からすれば最多価格帯はアッパーで6,000万円だ。これは完全にアベノミクスに金利先高観、価格先高観、消費増税などの様々な要因がミックスされた結果だ。

　申込者の年齢で60歳以上が22％もあり、居住地は23区が42％で新宿区以外が圧倒的に多いのも驚きだ。富久町に縁のある人が買っているのだろうか。港区も5％あるが、港区内では坪単価330万円という物件は姿を消しつつあるからだろうか。豊島区池袋だって坪350万円だ。やはり富久町は安いのか。記者には理解できない。一昨日見学した伊藤忠都市開発の「クレヴィアタワー目黒不動前」も坪単価は丁度330万円だった。

地揚げから30年　坪330万円のマンションに再生「Tomihisa Cross」（9/5)

「ウェリス代官山猿楽町」

車寄せにせせらぎ　〝シンプル イズ ベスト〟住戸内は白が基調

　NTT都市開発が分譲中のマンション「ウェリス代官山猿楽町」を見学した。〝シンプル イズ ベスト〟－久々に本物の億ションを見た。

　物件は、東急東横線代官山駅から徒歩5分、渋谷区猿楽町の第二種低層住居専用地域に位置する地下2階地上3階建て全44戸の規模。専有面積は64.30～229.72㎡、坪単価は585万円。設計・監理はＮＴＴファシリティーズ、設計協力はアーキサイトメビウス。施工は鹿島建設。竣工 は平成25年5月。販売代理は三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル。7月末から分譲開始されており、現在までに30数戸が契約済み。地方の購入者も２割。

エントランス

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　久々に本物の億ションを見た。億ションとは果たして何かという概念だが、記者はひと言で言えば、1億円以上のマンションにふさわしい住環境と建物の〝品格〟だと思う。かつて億ションの立地はほとんどが住居系立地だった。たまに商業系も分譲されたが、工業系などは皆無だった。億住戸をたくさん含んだタワーマンションが最近はたくさん分譲されているが、これらは厳密な意味で億ションではない。

　その意味で、今回のマンションは間違いなく億ションだ。「代官山ヒルサイドテラス」に近接した住居系用途が億ション立地の第一の条件を満たしている。

　建物も品格がある。品格とは一体何ぞやという問題もあるが、記者は「凛とした美しさ」だと思う。外観は南安錆びの自然石を採用。すっきりしたデザインでさりげなく高級感をかもし出している。

　地下駐車場（52台収容）の石張りの車寄せには「ららせぎ」を設置。エントランスのドアや住戸内のドアはウォールナットのスプーンカット仕上げを多用。このほか共用部分や住戸内の床は全て白系の大理石がふんだんに用いられている。エントランスの正面には堀木エリ子氏の和紙アートが、その奥には浅見貴子氏の墨の絵画が飾られている。　住戸内のデザインは白が基調。これも美しい。天井高は約2700ミリ。

　なぜ「凛とした美しさ」をこのマンションは備えているか。もちろん設計・監理を担当したNTTファシリティーズ、設計協力のアーキサイトメビウスの設計力もあるのだろうが、鹿島の施工力もあると思う。「赤坂」「加賀」「代官山」などに代表されるように、とにかく鹿島のマンションは美しい。

ロビーラウンジ

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　このマンションについては、2年前、野村不動産がもう少し先で分譲した「代官山」を見学したときに現地を見ており、どのようなマンションになるか興味を抱き、必ず見学しようと思っていた。たまたま本日、アパの記者発表会があったので見学した。

　正直に話すと、こんな素晴らしい億ションになるとは夢にも思っていなかった。億ションといえば、三井不動産レジデンシャルが図抜けている。他のデベロッパーがどんなに頑張っても抜けないだろうとずっと思ってきた。もし、肩を並べるとすれば既存のデベロッパーではなく積水ハウスとか新日鉄などの異業種ではないかと考えてきた。同社には失礼だが、まさか億ションに挑戦するとは思わなかった。これまで大手とのJVを通じてノウハウを蓄積してきたのだろう。

　今回の億ションは、高額マンションとしては「ウェリス有栖川」（57戸、坪単価585万円）、「ウェリスタワー愛宕虎ノ門｝（110戸、坪単価450万円）についで３棟目だそうだ。いずれも順調に売れているという。「NTT」のマンションブランドが大手を脅かす時代が来るかもしれない。そんな予感がする今回のマンションだ。車寄せにせせらぎを設けたデベロッパーなど聞いたことがない。

車寄せのせせらぎ（写真ではよく分からないが、水が流れる音やきらめきが見事に演出されている）

元谷外志雄氏と元谷芙美子氏
　

　アパの代官山のマンションは新居千秋氏が設計監修を担当し、坪単価は650万円－アパは9月20日、2011年11月に奈良県から取得した代官山の用地（約517坪）でマンション「THE CONOE＜代官山＞（ザ・コノエ代官山）」の記者発表・起工式を行なった。

　発表会でアパグループ代表・元谷外志雄氏は、「代官山にふさわしいものをつくるため、一層気合を入れて、設計監修を新居さんに依頼した。これまで『CONOE』ブランドで展開してきたが、超高級路線にふさわしい最上級の『THE CONOE』にした。現段階で価格は発表しない」と語った。また、アパホテルの元谷芙美子社長は「憧れの地に力の集大成として万感の思いを込めた」と話した。

　物件は、東急東横線代官山駅から徒歩1分、渋谷区恵比寿西1丁目に位置する敷地面積約1,700㎡、延床面積約10,516㎡の地下2階地上13階建て。戸数は109～120戸。設計・監理はIAO竹田設計。設計監修は新居千秋都市建築設計。施工は日本国土開発。

現地

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　早朝に行なわれた会見場に集まった記者の数は会場に入りきれないほどの約50人（記者でない人も相当いたはず）。質問は2人に制限された。記者も手を上げたが、質問は打ち切られた。約30分の会見は、ほとんどが元谷氏の〝独演会〟に費やされた。

　聞きたいことは、いったいいくらぐらいで分譲されるかだ。同社が用地を取得した段階では坪単価500万円もあると予測したが、最近の市場動向と同社の意気込みからして600万円をはるかに超え650万円ぐらいになるのではと予測した。ある関係者は「いい線」と話した。専有面積は120戸として57㎡が中心になるが、109戸のプランも浮上しており、そうなれば平均で60㎡ぐらいになると予想される。最上階は面積にもよるが、3億円を突破しそうだ。

　設計監修に新居氏を起用したのは大正解。新居氏は10年ぐらい前、この代官山でも素晴らしいマンション「Brillia代官山プレステージ」を手掛けている。（坪単価、専有面積はあくまでも記者の予想。元谷社長は「マンションは市況商品。私も分からない」と話した）

新居氏

アパ　代官山の一等地でマンション用地取得（2011/12/15)

アパの逆襲　業界初のソフトクローズ機能付きドア採用（2010/9/27)
代官山〝ヒルサイドに負けない〟マンション（2006/2/25)

「デュオヒルズ府中多摩川」完成予想図

初の食洗機標準装備　ドアスコープは２カ所に設置

　フージャースコーポレーションが分譲中の「デュオヒルズ府中多摩川」を見学した。京王線聖蹟桜ヶ丘駅からのバス便物件だが、単価138万円が圧倒的に安いマンションだ。

　物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅からバス7分・徒歩6分、府中市四谷5丁目に位置する8階建て全187戸の規模。専有面積は65.44～91.18㎡、近く分譲する住戸(9戸）の価格は 2400万円台～3800万円台、坪単価は138万円。竣工予定は平成26年2月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。

　現地の用途地域は工業地域だが、かなりマンション化が進んでおり、敷地南側は戸建て予定地で、2棟のマンションも近接している。敷地北側は「四谷下堰緑地」。徒歩1分にショッピングセンターがある。

　建物は南向きで、ファミリータイプがほとんど。〝贅肉をそぎ落とした〟マンションではあるが、その一方で、①ドアスコープは大人用と子ども用の2カ所に設置②ドアノブはメーカーと共同開発したユニバーサルデザインのもの③トイレも含めたドア把手は壁面まで後退④合理的な収納⑤食洗機を標準装備－など、子育てファミリーに配慮した住戸プランを盛り込んでいるのが特徴。駐車場台数は住戸の約6割。シャトルバス（月額700円負担）が運行される。

　7月から分譲開始しており、1期（30戸）が完売。販売を担当する原紘美さんは、「この前の台風にも関わらず3連休で26件の来場があった。担当者3人でてんてこ舞いの忙しさ」と話していた。

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　この現場はよく知っている。夜中にタクシーで家に帰るとき、近くの国立I.C.で降り、現地近くを通って「府中四谷橋」に向かうコースを辿った。工場地域ではあるが、最近はマンション化が進んでいる。10数年前、日本綜合地所が100㎡マンションを分譲したときも取材しており、「30坪のマンションが4,000万円以下で買える｣などとあるテレビ局のニュース番組でしゃべったものだ。いまでもこの日本綜合地所のマンションは人気があるそうだ。

　さて、今回のマンション。決してアクセスに恵まれているわけではない。しかし、価格が圧倒的に安い。普通のサラリーマンでもそれこそ〝家賃並み〟で取得できる価格帯だ。

　嬉しいのは、同社としては初めて食洗機を標準装備したことだ。お金持ちは食洗機がオプションだろうと標準装備だろうとあまり関係ない。しかし、忙しい共働きの主婦（あるいは主夫）にとって食洗機は必需品だ。

　もう一つは、ドアスコープが2カ所ついていることだ。来訪者はモニターで確認はできるが、戸別の大人用のドアスコープでは子どもは確認できない。記者を含め男性はドアスコープなどのぞいたことがないだろうが、女性や子どもはほとんどが確認するのだろう。同社は「車椅子を利用されている方などが住む有料老人ホームの販売代理をしたことがヒントになった」（原さん）という。

　マンション市場は大手の寡占化が進んでいるが、こうした生活者目線の商品企画こそ中堅に求められていることだ。同社は女性社員の多いことで知られるが、もっともっと登用してほしい。女性役員が１人もいなくなったのはどういうことか。

原さんが撮影した「四谷下堰緑地」に咲いている彼岸花

　〝東京23 区の壁〟３人に１人－オープンハウスは９月18日、東京23区に居住する住宅取得検討者の「23区内への居住志向」は83.5％と高いものの、「購入する自信がない」という人は３人に１人（33.8％）に上っているという調査結果をまとめ発表した。

　調査は、東京23区内に居住していて、住宅購入を検討している30 代～40 代既婚男女200 名を対象に行なったもの。

　購入する自信のない３大理由としては、「資金不足」（60.9％）「価格を理解」（43.8％）「借金への気後れ」（35.9％）があることがわかったとしている。

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　調査結果は、このところのマンション価格の上昇を映し出した。23区内のマンション単価は人気エリアでことごとく坪250万円を突破してきており、200万円以下というものも駅近では絶望的だ。グロスにすると20坪で5,000万円以上というのが相場だ。22～23坪のファミリー型だと6,000万円近くなる。普通のサラリーマンが無理なく取得できる価格ではない。

　今後も、円安・資材高・職人不足を背景に〝マンション人気〟も加わり価格がさらに上昇するのは間違いない。まだ坪200万円以下のエリアも多い都下、神奈川、埼玉、千葉方面にシフトせざるを得なくなりそうだ。

坪単価は東建「池袋」と同じ350万円

「グランドミレーニア」完成予想図

　東京建物の「Brillia Tower池袋」が瞬く間に即日完売したと思ったら、間髪を入れず、住友不動産が池袋のタワーマンション「グランドミレーニア」の分譲を開始した。こちらは、池袋駅から徒歩6分、目白駅へも徒歩9分の近さと環境が売りのマンションだ。

　物件は、JR山手線池袋駅から徒歩6分、または目白駅から徒歩9分、豊島区南池袋一丁目に位置する31階建て全411戸。第1期1次（45戸）の専有面積は43.08～82.59㎡、価格は4,880万～9,280万円（最多価格帯7,180万円）。坪単価は未定だが、350万円程度になる模様だ。竣工予定は平成27年2月中旬。施工は前田建設工業。

　現地は、明治通りに面しており、同社住宅分譲事業本部東京事務所営業一課主任・高松稔氏によると「住環境がいい」免震タワーマンションというのが特徴。さらに、「歴史を変えるタワーマンション　3つのポイント」として「ゲート＆ハンズフリー」「全住戸ワイドフロンテージ＆アウトフレーム」「ダイナミックパノラマウインドウ」を掲げる。

　セキュリティゲートを設けて安全性を重視し、コンパクトタイプでも間口を広く取り、天井高2600ミリを利用して床立ち上がりからバルコニーのない眺望が望めるというものだ。

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　東京建物の物件でも記事にしたが、記者はどうも池袋を好きになれない。繁華ないかがわしい街のイメージでしかない。最近のことだが、取材途中で西武線に乗ろうとしたとき、作業着姿のあちこちにピアスを付けた若者とぶつかった。若者が携帯を落とし「携帯が壊れた。どうしてくれる」とすごまれ5,000円を弁償させられた。

　交番に駆け込もうかとも思ったが、取材のほうが大事だし、恐喝の手口を取材しようという気持ちも手伝ってお金を渡してしまった。脅しの手口は誰かに教わったのだろう。脅迫罪や強要罪が成立する言葉を待ったが、微妙に避けた。目に輝きがなく、まだあどけなさも残る青年だった。「大阪から仕事できた」と言った。新手のいわゆる〝カツアゲ〟であることを後で知った。

　しかし、今回の物件が立地する「南池袋」は、高松氏が言うように「繁華な街を通らなくて済む」ところであるのも確かだ。現地はかつて西武鉄道・西武不動産の本社機能があったところにも近接しており、よく通ったところだ。近くの交番のおまわりさんにも聞いた。「時々110番はありますが、駅周辺と比べ安全。いかがわしい施設？　ありません」とのことだった。

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　坪単価について。東京建物が350万円で即日完売したのなら、こちらも同じ単価なのだろう。グロスは抑制しているが、「区庁舎一体＆隈研吾」に堂々と同社は単価で挑む。モデルルームタイプの82㎡は白と黒が基調のデザインで、廊下・ホールの幅は約1.2ｍあり、リビングドアは幅1.2ｍの親子ドアを採用。全て購入希望が入っているという。

　他の住戸プランは、立地条件を考慮してだろう。2階から12階までは60㎡未満のコンパクトタイプばかりで、13階以上でも70㎡超は19戸しかない。これは正解だろう。販売に関しては高松氏も自信満々だった。それどころか、モデルルームがある池袋の総合マンションギャラリーは「手狭になってきたので近く増床も予定している｣と話す。今回の「グランドミレーニアム」だけでなく、同じ池袋駅圏の「ダイレクトタワー池袋要町」（91戸）や、小石川植物園に隣接したマンションのモデルルームもこちらにできるのだそうだ。

　同社の注目物件といえば、複合タワーマンション「高田馬場」（361戸）もあるが、こちらは新宿の総合マンションギャラリーにモデルルームをオーブンする。

東京建物「Brillia Tower池袋」はなぜ売れたか（9/9)

坪単価800万円でも最多27,000万円台でも平均5倍 

  
、「ザ･パークハウスグラン千鳥ケ淵」(完成予想図）

　三菱地所レジデンスは9月17日、「ザ･パークハウスグラン千鳥ケ淵」（全73戸、分譲戸数22戸）が9月16日に抽選分譲した結果、最高13倍、平均5.1倍で即日完売したと発表した。

　価格は16,000万～54,200万円（最多価格帯27,000万円台）、専有面積は72.26～179.17㎡、坪単価は800万円。最高13倍をつけたのは16,900万円の１ＬＤＫの住戸で、54,200万円の住戸も10倍の競争倍率となった。

　登録者の年齢は30代（6.6％）、40代（16％）、50代（32％）、60代以上（43％）。居住地は千代田区16.5％、港区12.9％、渋谷区4.9％。

　同社によると、お客様から評価された理由として、「千代田区三番町に位置し、全住戸から千鳥ケ淵と皇居の森を望む、全戸南東向きの配棟計画」を第一にあげている。

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　平均5倍の競争倍率と最高価格住戸に10倍の倍率がついたのには驚いたが、即日完売はある意味では当然だ。

　今だから書くが、この物件の記者発表会があった日、記者は30分の余裕をもって発表会場に向かった。近接する三井不動産レジデンシャルの「千鳥ケ淵」をみて、そして同社の物件の現地を観察して、坪単価を予想するためだった。そこで出した結論は、「絶対に三井の778万円を抜く」というもので坪800万円だった。「唯一無二」の立地にふさわしい価格設定が出来ないようであれば、三菱は永遠に三井を抜けないだろうと思った。

　道に迷ったため、会場には30分くらい遅れた。すでに単価が発表されていると思い、近くにいたスタッフに「坪単価は800万円？　」とメモして渡した。その通りだった。今回の即日完売で、高額マンション市場に三菱は大きな楔を打ち込んだ。

　それにしても、最高価格の住戸に申し込んだ10人はどのような人だろうか。同じような「唯一無二」のマンションはこれからどこがどこで分譲するのだろうか。　

皇居が一望できる唯一無二のマンション　三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」（8/5)