池袋駅圏では記録的な売れ行き

「BrilliaTower 池袋」完成予想図
 

　東京建物と首都圏不燃建築公社は9月3日、豊島区本庁舎との一体超高層マンション「BrilliaTower 池袋」（全432戸、分譲戸数322戸）を9 月2 日に全戸契約完売したと発表した。4月にモデルルームをオープンして以来3 千組超の来場者を集め、最高18 倍、平均2.7 倍の競争倍率となり、7 月13 日の第１期分譲から約7 週間で全戸完売となった。

　契約者の年齢は、40歳代～50歳代が全体の約50％を占め、家族数は2人が約40％、3人が約25％。職業は会社員が約30％、医師が約17％、会社役員が約15％。

物件の専有面積は31.25～161.26㎡、価格は3,398万～2億998万円（最多価格帯7,800万円台）。

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　人気にはなると思っていたが、わずか7週間で完売するとは驚きだ。これまで池袋駅圏でタワーマンションはかなり分譲されているが、300戸超がこれほど速く完売したのは過去に例がない。

　単価は記者発表されたとき坪330万円前後とはじいた。物件の質としては最高レベルだが、やはり池袋駅圏で立地、アクセスなどを考えるとこの単価が上限で、近隣物件も苦戦していることからはじき出した単価だった。坪320万円なら即日完売するとみていた。

　しかし、実際はもっと高く最終的には340万円ぐらいになったのではないか。億ションはそれほど多くないはずだが、それでもこれほど速く完売したのは初めてだ。

　やはり区庁舎との一体開発で、東池袋駅直結、長期優良住宅、耐震性能などに加え、隈研吾氏がデザインを監修したというのも人気を呼んだ要因だろう。大胆な壁面緑化やせせらぎを建物の外周にめぐらすなど、民間のマンションでは考えられないような贅沢な造りが評価されたのだろう。「区庁舎一体」「隈研吾」ブランドが信じられないような人気を呼んだということか。記者発表のとき、隈氏のデザイン監修は「坪当たり10～15万円の価値」があると書いたが、大変失礼なことを書いた。この人気ぶりからすればもっと高い。

　明日は「富久町」の記者発表会があるし、来週には「桜上水」の発表会もある。強気な価格設定になるのは間違いない。

究極の隈研吾マンション　豊島区庁舎との一体開発マンション　東京建物「Brillia Tower 池袋」

7月の住宅着工　前年同月比二ケタ、11カ月連続増加

 　国土交通省は8月30日、平成25年7月の新設住宅着工戸数をまとめ発表。総戸数は前年同月比12.0％増、11カ月連続増加の84,459戸となった。内訳は持家が31,475戸（前年同月比11.1％増、11カ月連続増）、貸家が31,012戸（同19.4％増、5カ月連続増）、分譲住宅が21,361戸（同4.3％増、3か月連続増）。分譲住宅の内訳はマンションが9,977戸（同0.6％増、3か月連続増）、一戸建住宅が11,305戸（同8.4％増、11か月連続増）。

　首都圏マンションは、東京都が2,762戸（前年同月比37.3％減）、神奈川県が602戸（同63.5％減）、埼玉県が627戸（同283.9％）、千葉県が526戸（同54.7％増）。

　今回の結果について国交省は「リーマンショックを受けた大幅な下落（平成21 年度）以降、緩やかな持ち直しの傾向が続いてきたが、このところ、消費マインドの改善等もあり、堅調に推移している」としている。

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　マンションの着工戸数は過去最高だった平成2年度は約24.8万戸（首都圏は約8.9万戸）で、バブル崩壊後の最高記録は平成17年度の約23.1万戸(首都圏は約12.5万戸）だ。最近の首都圏マンションは平成23年度が約69,000戸、24年度が約72,000戸で、今年度も前年度並みになると予想される。過去最高だった平成17年度にもバブル期の水準にも届かないので、決して多いわけではない。消費増税の駆け込み需要を見越した着工であり、市場の回復を反映した数字だ。

　バブル期は首都圏近郊の各県でリゾートマンションが約1万戸ぐらい着工されていたし、価格が桁違いだったことを別にして戸数そのものに限ってみれば、単身者・DINKS需要が劇的に増加している現在の市場構造からすれば、やや東京都に集中しすぎている傾向はあるが、最近の着工戸数を吸収する力は市場には十分あると見る。

　戸数はともかく、もう一つ注視しなければならないのは売れ行きと価格上昇だ。民間の調査機関の調べによると、マンションの売れ行きを計る月間契約率（その月内に分譲されたマンションが月末までに何％売れたかを示すデータ）は80％を越えている。デベロッパーは「売れ残り」の印象をさけるため全体の供給戸数を数回に分けて供給する（期分け）するのが一般的になっているので、高い水準をマークするのは当然だが、それにしてもこのところの売れ行きはバブリーな様相を呈している。月間契約率が80％台というのはバブル期なみの数値だ。坪単価が300万円前後の都心部や準都心部のタワーマンションが数百戸単位で飛ぶように売れている。郊外部の一次取得層向けの物件も総じて好調だ。流れに乗り遅れまいとする消費性向が見て取れる。これは異常だ。

　好調な市場を背景に、この秋分譲のマンションが軒並み価格アップするのも懸念材料だ。1年前の相場と比べ少なくとも1割、立地条件の恵まれたものは2割は上昇すると見ている。消費増税の対応策としてローン減税や現金給付も予定されているが、建築費上昇・価格アップで対応策は吹っ飛ぶ。記者は都心・準都心部で坪単価250万円、郊外で坪単価200万円が一般的なサラリーマンの取得限界とみているが、いまは限界点に近づいている。

　消費増税がどうなるか分からないが、2020年の東京オリンピック招致が決まれば9分9厘実施が決定されるのではないか。消費を促す、サラリーマンの住宅取得能力を引き上げる具体策を打ち出して欲しい。そうでないと、所得格差の拡大が広がりマンション市場もいびつな市場になる。都心部も郊外部も、大手も中小もバランスよく売れるのが健全な市場だ。

坪単価は隣接のモリモト「二多摩川」より1万円安い坪240万円

「ドレッセ二子新地」

　東急電鉄（事業比率66％）、三井不動産レジデンシャル（同33％）、長谷工コーポレーション（同1％）が９月中旬に分譲予定の「ドレッセ二子新地」を見学した。敷地面積約16,000㎡の工場跡地に建設中の全434戸の大規模物件で、坪単価は240万円。多摩川を挟んだ二子玉川駅圏では坪単価は300万円をはるかに突破しており、その比較からして割安感があり、若いDINKS・ファミリーを中心に人気を呼びそうだ。

　物件は、東急田園都市線二子新地駅から徒歩6分（二子玉川駅から徒歩14分）、川崎市高津区二子1丁目に位置する15階建て全434戸。今回分譲（戸数未定）の専有面積は58.17～93.91㎡、予定価格は3,800万円台～7,600万円台（最多価格帯4,700万円台）、坪単価は240万円。竣工予定は平成26年12月下旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は東急リバブル、三井不動産レジデンシャル、東急ライフィア。

　現地はサンジェルマンのパン工場跡地。敷地面積約16,000㎡の広大な敷地を生かしたランドスケープデザインが最大の特徴だ。敷地全周にわたり敷地境界線から10ｍ以内に建物を建てない、通常より厳しい日影規制をかける、25％を越える緑化率を確保する、敷地にいに認可保育所を設置するなど地域へ貢献する計画が市の「高度許可」が認められたため、建物の高さ制限20ｍが45mに緩和されている。「高度許可」を得たのは2008年の条例改正以降3件目。

　敷地内には14,000本を越える樹木を配し、生物多様性にも配慮して樹種を選び、ハンモック、スウィングベンチ、井戸ポンプなど子どもの遊び場も設置している。

　建物は南向きを中心に3棟構成で、サンジェルマンのパン生地の提供を受けた「ベーカリーカフェ」、木づかい運動に参加する「ブックラウンジ」なども設ける。住戸プランは3戸1、4戸1エレベータを採用した両面バルコニータイプも用意。モデルルームは東急電鉄が「青葉台」の万で試験的に採用して好評だった「つながリビング」を採用している。床は直床だが、その代わり天井高は2600ミリを確保している。

　第1期では200戸ぐらいの供給を予定しているようで、人気を呼びそうだ。

中庭

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　このマンションは必ず見学しようと思っていた。モリモトが昨年、隣接地でマンションを分譲しており、そのときすでに東急電鉄がマンションを分譲する旨の看板がかかっており、敷地の外周部にはケヤキなどの巨木が敷地の外周部に植わっていた。既存樹を生かせば素晴らしいマンションになると期待していた。

　その巨木は残念ながらマンション建設のために伐採されたようだが、空地率を70％確保して新たな植栽計画により緑化を図っているのが評価できる。

　来場者の50％以上は35歳以下のDINKS・ファミリーというのも納得できる。歩く人は少ないようだが、隣駅の二子玉川まで歩こうと思えば歩けるのも魅力だろう。何しろ、現在分譲中の東急不動産「ブランズ二子玉川」が坪360万円であるように、二子玉川駅圏は駅近なら坪単価は350万円を突破する。玉川高島屋など商業施設が集積した急行停車駅と各駅停車駅、世田谷区と川崎市の違いとはいえ、坪で100万円の差は大きい。二子新地は若い女性に人気があるそうだが、実利を重視するのは賢明な選択だと思う。

　単価設定はやや強気のような気がするが、今秋分譲は軒並み価格アップしているので納得だ。モリモトは241万円だったが瞬く間に売れた。それより規模が大きく、共用施設が充実しているのだからこの設定になったのだろう。

モデルルーム　リビング

設計に日建ハウジングを起用したモリモト「アールプラン二子多摩川」

三菱地所レジデンス、野村不動産、東京建物｢スーパータック フィットMTN」

「スーパータック フィットMNT」

　三菱地所レジデンス、野村不動産、東京建物の３社は8月28日、共同でマンションの家具転倒防止器具「スーパータック フィットMNT」を開発したと発表した。北川工業の協力のもとで約１００回の加振実験を行い、その知見を基に商品開発を行うことにしたもので、マンションデベロッパーが共同して新たな商品開発の研究・監修をするという取組みは業界初。

　実験に用いた家具転倒防止器具のサンプルには、家具頂部で家具側の固定パーツに「粘着ゲル」、壁側の固定パーツに「粘着ゲルまたはビス」を採用。固定パーツを「耐震バンドまたはプラスチック製アーム」で連結し、家具の足元の手前側には「滑り止め器具」を取り付けた。

　実験の結果、震度７相当の地震でも家具転倒の危険性を低減させるためのデータを集めたという。

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　マンションの家具転倒防止については、三井不動産レジデンシャルが一昨年の12月、新たな防災基準を設け、家具転倒防止対策も発表した。住戸内壁面に家具転倒防止下地を設置するほか、大型テレビなどにも対応できるよう上下二段の転倒防止下地を設置し、戸境壁についても上下二段に転倒防止下地を設置するというものだった。

　記者は、三井不動産レジデンシャルが「画期的」な家具転倒防止策を打ち出したことで、他社も対応を迫られると思ったが、それが今回の開発につながったのだろうと考える。

　「粘着ゲル」は壁クロスやコンクリート壁に取り付けるのだろうが、はがれないのか心配だが、三菱地所の広報は「下塗りのシーラーに工夫が凝らされているので大丈夫」とし、「それほど強力なゲルなら間違って手にくっついた場合、はがれなくなるのでは」との問いに対しては「私も試してみたがはがれる。事故につながることはない」と太鼓判を押した。

　三菱地所レジデンスは来年1月以降に引き渡す物件で1住戸につき1セットと「水性シリコン下塗りシーラー」を無償配布する。東京建物は「詳細は決まっていないが、年内には採用したい」としている。野村不動産も「近いうちに採用していく｣と話している。

三井不動産レジデンシャル 画期的な防災基準

売れ行き好調 第1期70戸完売へ

「ブランズ横濱馬車道レジデンシャル」完成予想図

　東急不動産（事業比率55％）とワールドレジデンシャル（同45％）の共同事業マンション「ブランズ横濱馬車道レジデンシャル」を見学した。全130戸のうち第１期70戸が近く分譲されるが、完売のめどが立っているなど売れ行きは好調だ。

　物件は、みなとみらい線馬車道駅から徒歩5分、またはＪＲ根岸・京浜東北線桜木町駅から徒歩6分、横浜市中区住吉町6丁目に位置する１４階建て全130戸の規模。第１期70戸の専有面積は44.63～74.68㎡、価格は3,338万～6,978万円(最多価格帯4,300万円台）、坪単価は268万円。竣工予定は平成27年1月中旬。施工はフジタ。販売代理は東急リバブル、ワールドレジセリング。8月31日に抽選分譲される。

　現地は商業地域だが、道路を挟んで川が流れており、開放感も確保されている。建物デザインは白と黒が基調の印象的なものだ。1階から4階までがホテルというのも特徴で、マンション居住者はホテルライクなサービスも受けられる。設備・仕様もキッチンや洗面質のカウンターに自然石が用いられており、食洗機は標準装備。トイレの把手は壁面から出っ張らないようセットバックされている。

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　横浜市都心機能誘導地区建築条例では、住宅などの容積率を300％に制限する一方で、事務所・店舗などの商業機能を誘導することで住機能と業務・商業機能の調和を図ろうという「商住共存地区」制度がある。例えば指定容積率が600％の場合、住宅部分の容積率は300％で、業務・商業施設を150％確保すれば、この150％を住宅部分の容積率300％に上乗せして450％にしてもいいというものだ。このマンションもその適用を受けており、1階から4階までがホテルになっているのはそのためだ。

　この「商住共存」がいいか悪いか、記者は判断できない。一般的に商業地域は何を建てても可能な地域だ。その地域で住宅建設を抑制するのはいかがなものかと思うが、用途規制は自治体の自由裁量に任せてもいいという考えも分からないではない。

　ただ、「商住共存」の言葉からは、空洞化した都心部の商業エリアに住機能を誘導しようという政策を思い浮かべる。「職住近接」もそうだろう。住宅を抑制して業務・商業施設の誘導を図ろうというのは横浜市以外ではそれほどないのではないか。市ではこれまで10件ぐらいがこの制度の適用を受けているという。この制度により既存不適格建築物になった建物は相当あるのではないか。

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　売れ行きがいいのに驚いた。5月に取材した関内駅から徒歩10分の三井不動産レジデンシャル「パークホームズ横濱山下公園」79戸は坪250万円で即日完売したのは納得だが、今回は坪268万円だ。やや高いのではないかと思うが、これは関内と桜木町の差か。それともマンションの近接地が、老朽化した関内の横浜市庁舎の建て替え候補地になっているのも影響しているのか。6月15日にモデルルームをオープンして以降、来場者は約450件にのぼっている。

上席執行役員・高井基次氏がこの１年を振り返る
 

「リュークス タワー」完成予想図

　野村不動産の副社長から大和ハウス工業のマンション事業を統括する上席執行役員に昨年10月に就任してからほぼ1年。高井基次氏がこの間を振り返って、同社の現状や将来について熱く語った。

　高井氏はまず、「首都圏で大手と張り合うにはまだ総合力が足りない」と同社の現状を冷静に分析した。しかし、地方の話になるとが然、多弁になった。

　「各地方を回って大和ハウスのブランドはナンバー１であることがよく分かった。地方では再開発物件を中心に展開しているが、土地代はだだ同然で、建築費と利益が販売価格になる。再開発は補助金があるので他社とも互角以上に戦える。最近分譲した物件も極めて好調に推移している｣と話した。

　「プレミスト金沢駅西口」72戸が駅から徒歩４分と近く、単価も125万円と安かったため地方物件では初めて即日完売も記録したのをはじめ、「Ｄ’グラフォート盛岡駅前タワーズ」286戸、「ザ・呉服町タワーズ」279戸（非分譲23戸含む）、「ザ･レジデンス宇都宮」86戸（非分譲6戸含む）が早期完売した。

　九州も佐賀県を除く各県の物件が好調だ。沖縄の坪171万円の30階建てツインタワーマンション「リュークス タワー」676戸も、8月に完成した「WEST」338戸が完売し、「EAST」も１億円を越える住戸を含め70戸が売れるなど好調に推移しているという。

　好調の要因を高井氏は「いずれの物件もポテンシャルが高い最高の立地である｣ことをあげ、「野村時代は首都圏と地方は仙台ぐらいしか経験がないが、ネタは豊富なことが分かった」と、今後も地方での積極展開する姿勢をみせた。函館では中心地の五稜郭でコンペの末、同社が事業参画することが決まり、金沢では旧制第四高校の前でも分譲するという。

　今後の展開については、ハウスメーカーならではのものづくりの原点に立ち返って中長期ビジョンをつり上げることに力を注ぐという。「プレミストのブランド名を変えようという声もあるが、当面は『大和ハウスのマンションはいい』というお客さまの評価を得ることだ｣とブランド名変更には否定的な考えを示した。

大和ハウス他「レジデントプレイス西葛西」が市場を牽引するか

「レジデントプレイス西葛西」完成予想図

　大和ハウス工業・スターツデベロップメント・サンケイビル・長谷工コーポレーションの4社JVマンション「レジデントプレイス西葛西」（459戸）のモデルルームを見学した。隣接する三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス「ザ・ガーデンズ西葛西」（358戸）と合わせ817戸という同駅圏ではかつてない大量供給となるだけに販売動向が注目される。

　物件は、東京メトロ東西線西葛西駅から徒歩7分、 江戸川区西葛西二丁目に位置する15階建て全459戸の規模。専有面積は60.03～91.01㎡、価格は未定。竣工予定は平成27年7月下旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

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　最大の注目点は戸数の多さだ。記者は西葛西駅圏の年間の需要量は200～250戸ぐらいと見ている。ところが、今回は2物件で817戸という大量供給だ。常識的に考えれば双方が完売するまで3年以上かかる計算だ。この点は、このところの〝追い風〟で克服する可能性もあるし、競合は必ずしもマイナスにならない過去の例もある。

　もう一つの注目点は価格設定だ。まだ決定ではないが、現段階では未公表だが、記者が予想した値段になりそうだ。敷地の北側に隣接している「ザ・ガーデンズ西葛西」はまだモデルルームも公開していないが、交通便の表示では「徒歩8分」になるので、単価は横並びになるか、若干「ザ・ガーデンズ」のほうが安くなるのではないか。

　もう一つ、付け加えると販売を担当する長谷工アーベストは同社の執行役員・遊佐康人氏が音頭を取る〝最強部隊〟とも言うべき受託販売第三部門が担当することだ。記者は遊佐氏が長谷工コーポの施工物件をことごとく早期完売した現場をたくさん見ている。このことだけでも力が入っていることがうかがわれる。　

　いずれにしろ、ユーザーは双方を見比べて決断するのは間違いない。モデルルームの設置場所も同じところだけに〝呉越同舟〟となるか。大和ハウスの上席執行役員・高井基次氏も、「競合より共存共栄。好調な需要は継続しているし、広域から集客して大量800戸超のマーケットを牽引したい」と語っている。

三井不動産レジデンシャル

「パークホームズ目白 ザ フォレスト」が即日完売

「パークホームズ目白ザ フォレスト」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルは8月20日、「パークホームズ目白ザ フォレスト」71戸が7月20日に抽選分譲した結果、約650組の来場者を集め、最高8倍で即日完売したと発表した。目白駅から徒歩9分で、目の前が公園の「第一種文教地区」に立地。専有面積は38.49～89.11㎡、価格は2,990万～9,790万円（最多価格帯5,700万円台・6,400万円台・6,600万円台）。購入者の属性は、平均年齢が43歳、家族数が平均2.1人。

　また、7月13日に分譲した「パークホームズ志村坂上フォレストヒル」（全86戸、うち事業協力者住戸が9戸）の第1期1次65戸が全戸に申し込みが入った。専有面積は60.02～84.50㎡、価格は3,590万～5,810万円（最多価格帯3,800万円台・3,900万円台）。申込者の属性は、平均年齢が38歳、家族数が平均2.8人。

積水ハウス「グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー」

「伊勢山」と肩を並べる記念碑的マンション

「グランドメゾン白金の杜　ザ・タワー」完成予想図

　積水ハウスが今秋分譲する「グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー」を見学した。タワーマンションではあるが、守衛つきのゲートを設け、敷地面積約6,800㎡の4割以上に約2万本の樹木を植える植栽計画が秀逸だ。免震・制震工法を採用し、長期優良住宅認定も取得している。

　物件は、東京メトロ南北線・都営三田線白金台駅から徒歩10分、港区白金６丁目に位置する30階建て全334戸の規模。専有面積は42.21～194.12㎡、価格は未定だが、坪単価は400万円台の半ばになる模様。竣工予定は平成27年6月中旬。設計・施工・監理は大成建設。

　物件の最大の特徴は、銀杏並木が美しいプラチナ通りに面していることだ。第二はその植栽計画だ。都心部のタワーマンションの多くは商業地域か準工業地域であるため、どちらかといえば植栽は貧弱な物件が多い。しかし、この物件は建ぺい率60％（70％防火地域耐火建築物）、用途地域が第一種住居地域（一部準工）で容積率が400％であることを生かし、他の物件同様〝5本の樹計画〟を盛り込んだ。約2万本の樹木（低木含む）を起伏に富んだ敷地内に配している。プラチナ通りに面したエントランスには守衛つきのゲートを、ナザレ通りにに面しているところにはナザレゲートをそれぞれ設置している。

　建物は大成建設の「ハイブリット免震・制震構造」を採用。長期優良住宅認定も取得している。東京都のマンション環境性能評価では満点に星一つ欠ける14個を獲得。デザインは陰影がくっきり現れる白と黒が基調。

　モデルルームは2タイプで、オプションを極力少なくし自然石や無垢材をふんだんに採用。キッチンのバックカウンターも標準で奥行きは調理がしやすい60センチ（通常は45センチ）確保。ドアは全てプッシュプル、引き戸はソフトクローズ機能つきでユニバーサルデザインにも配慮。25～29階は天井高が2.65ｍ。ヒノキ材を用いたサウナ付きプランもある。

　モデルルームは6月から予約制で公開しており、順調に集客できているという。

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　同社のマンションを見るのはいつも楽しみだ。植栽計画が見事だからだ。今回は予想をはるかに上回るものだった。模型はまるで森の中にマンションがあるようだった。販売事務所の長嶺伸之所長が「タワーマンションだけではインパクトはない。当社らしいこれまでにない森と一体化させたものを提案した。うちらしいマンションだと思う｣と胸を張ったが、記者もこれほど植栽が豊富なタワーマンションは見たことがない。

　同社はこれまで人気になった「恵比寿」「青山」「三軒茶屋」などでタワーマンションを手掛けているが、やはり規模が大きいので今回の「白金」が一番素晴らしい。

　現地の近くには丸紅が10年ぐらい前に分譲して人気になったマンションが建っている。時期が異なるので売れ行きは何とも言えないが、高級マンションとしては、やはり長嶺氏が担当した「グランドメゾン伊勢山」の肩を並べる同社の記念碑的なマンションの一つになるのではないか。

大京・大和ハウス「ザ・スカイクルーズタワー」

駅前再開発タワー すでに７割が売れる