マンション2025ビジョン懇話会シンポジウム（霞ヶ関・東海大校友会館で）

　マンション2025ビジョン懇話会（座長：齋藤広子・明海大教授）は3月16日、マンション管理業協会から諮問を受けている後期高齢者の急増や資産価値の維持・向上など将来の課題について話し合うシンポジウムを開き、同時に「2025年問題」に対する提言を行った。

　冒頭、挨拶に立った山根弘美・マンション管理協理事長は、「あと10年、2025年には団塊世代がすべて後期高齢者になり、どこの国も経験したことがない超高齢化社会をわが国は迎え、人口減少も顕在化する。そうした将来を見据え一歩踏み込んだ提言を懇話会にお願いしたい」と話した。

　続いて、来賓の国交省土地・建設産業局不動産業課長・清瀬和彦氏が「2025年問題」に取り組むのは「慧眼の至り。将来を考えるうえで大きなヒント、気づきになることを期待する」と挨拶した。

　基調講演では、日本建築家協会関東甲信越支部メンテナンス部会長・宮城秋治氏がマンション再生について、弁護士でマンション2025年ビジョン懇話会委員・篠原みち子氏が高経年マンションの課題に対する〝予防力〟についてそれぞれ講演した。

　パネルディスカッションでは、懇話会メンバーと講演者で資産価値をどう維持・向上させていくか、合意形成をどう進めるかなどについて話し合った。

　提言は、①長く安心して住まうための「マンション再生」②居住者の高齢化への対応③マンションの資産価値の維持・向上のための施策④マンションの多様化に伴う他業態との連携⑤マンション管理の新たな責務－の4項目。

　マンション再生では、再生メニューの多様化に伴う合理的で妥当性のある議決要件を設定すべきとしている。ユニバーサルデザインの考えも取り入れるべきとした。

　居住者の高齢化対応では、従来の管理規約や使用細則の概念を超えた新たなルールを整備し、地域との連携や多世代間交流の場と機械を提供すべきとしている。

　資産価値の維持・向上では、単体だけでなく地域全体で付加価値を高める連携態勢を取り、高経年マンションの管理の状態が適正に市場で評価される体制を構築すべきとした。

　こうした提言を実現するために、管理組合、管理業者、不動産流通業、政策当局など関係者はそれぞれの立場で最大限の努力をすべきとしている。

齊藤氏から提言を受け取る山根理事長

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　記者が提言に注目したのは、修繕履歴などのマンション再生の実施状況や管理状態が中古市場で適正に評価される体制を構築すべきとした点だ。

　ここ1週間で2回、中古市場に関する取材を行った。現行の中古住宅の情報伝達手法を変える必要を感じている。旧態依然だから様々な外野からの批判も受けている。

「プレミスト佃二丁目」完成予想図

　大和ハウス工業が3月19日（木）から第１期100戸の申し込み登録を受け付ける「プレミスト佃二丁目」を見学した。中央区佃エリアでは10年ぶりのマンション供給で、人気を集めそうだ。

　物件は、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅から徒歩3分、中央区佃二丁目に位置する10階建て全153戸。第１期（100戸）の専有面積は54.01～92.79㎡、価格は6,078万～10,998万円(最多価格帯7,300万円台・8,000万円台)。坪単価は340万円。竣工予定は平成29年2月中旬。施工は長谷工コーポレーション。第１期の申し込み締め切りは21日。

　現地は石川島記念病院に隣接しており、敷地も石川島記念病院の跡地。北側は佃中学校・小学校に隣接。佃公園も徒歩３分。建物はエの字型で、南東向きと北西向きが９：７の割合。北西向き住戸からは学校の借景が望めるのが特徴でもある。

　住戸プランは50㎡台が１戸あるほかは全て70㎡台以上のファミリー向け。設備面ではディスポーザー、食洗機、ミストサウナなどが標準。億ションは６戸。

　販売担当者は「最大の特徴は立地。ぜひ豊洲や有明のマンション見学者に見ていただきたい」と競合を歓迎していた。100戸のうちすでに約7割に申し込み希望が入っているという。

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　佃エリアのマンション見学は、10年くらい前に大京とゴールドクレストがそれぞれタワーマンションを分譲したとき以来だ。物件の最大の〝売り〟はこの「佃」にある。ご存じない方も多いだろうが、物件の先にはバブル期に分譲されて圧倒的な人気を呼んだ三井不動産レジデンシャルの「リバーシティ21」がある。確か異常な申し込みが予想されたため、急きょ賃貸に変更された住棟もあったはずだ。

　佃は、このタワーマンション群（URの賃貸もあり）と、戦前からの古い街並みが融合とまでは言えないかもしれないが共存する街であることが最大の特徴だ。

　記者は取材するごとにじっくり時間をかけて散歩する。とにかく心が安らぐのだ。狭い路地を歩くと昔を思い出す。街のポテンシャルとしては豊洲や有明などとは比較にならない。

　さて、問題の価格。記者はマンションギャラリーのシアターを見ながらいつものように単価を予想した。出発点は坪320～330万円。これ以下はあり得ないと思った。シアターはホームドラマのような仕立てで中々の出来だったので、坪350万円に修正した。公園に隣接していればもっと高くても売ると読んだ。

　ただ、近くにある前出の大京とゴールドクレストのマンションの複合日影が気になったので、それを確かめた。真昼には双方のマンションの影響はほとんど受けないが、やはり午前と午後は影響を受ける。それで単価予想を引き下げた。「350万円はきつい」と担当者に話したら「第１期は340万円です」という答えが返ってきた。予想が当たって胸をなでおろした。

　ほとんどオプション仕様（2,000万円くらいか）だが、木目調のシート貼りを壁・建具などに多用した92㎡のモデルルームがいい。ステンレスのキッチンカウンタートップ、アクリルと木材を交互に挟み込んだ引き戸のリビングドア、有機ELを採用した三面鏡の提案もアッパーミドル・富裕層の心をくすぐるのではないか。

　同社の企業姿勢について。総合設計制度を利用すれば建物は35階くらいまで建てることができたのだが、北側の学校への影響を最小限に抑えるために10階建てに抑えたのが一つ。もう一つは、立地条件からしてコンパクトタイプの需要も想定されるが、投資用に買われる恐れがあり、それを避けるため住戸プランをほとんどファミリーにしたというのだ。嬉しいではないか。

「お客さま係」イメージ図

　大京グループの管理会社、大京アステージは4月1日付でマンション居住者宅を訪ねて〝困りごと〟を解決する女性の専門職「お客さま係」を本格展開する。

　同社はこれまでも、専用サイトやフリーダイヤルなどで居住者の悩みごとなどに対応してきたが、居住者の高齢化が進行する中でよりきめ細かな対応をすることが重要と判断し、2013年10月から首都圏の約150 物件2,000戸を対象に試行的にマンションの排水管清掃に合わせて戸別訪問を行ってきた。

　その結果、半数以上で掃除や手入れ、不具合などの悩みごとを持ちながら相談できていない実態が分かったという。

　このため、「お客さま係」に対する潜在ニーズは高いと考え、本格展開を決定した。4 月1 日付で本社・ライフサービス事業部内にCA（カスタマーアドバイザー）推進室を新設。既存の5 名に加え、グループ内から女性社員を公募する。段階的に支店への配置を進め、2017 年までに全国24カ所の全支店に複数名の「お客さま係」を配置、将来的には60名体制を目指す。

　同社は大京が分譲した約41万戸のマンションを管理する戸数では民間トップ企業。

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　よくぞ思い切って踏み込んだものだ。4分の1の人と「季節の話題」が交わせることに象徴的に表れている。よほど手ごたえを感じているのだろう。

　管理会社の業務はあくまでもマンションの共用部分の維持管理で、専有部には〝アンタッチャブル〟という暗黙の了承があった。しかし、建物の老朽化、居住者の高齢化という「二つの老い」が加速度的に進み、様々な問題を解決するには専有部サービスが欠かせないと各社はここ数年、専有部サポートに力を入れている。ただ、同社のように戸別訪問までするところはないようだ。

　担当者は〝御用聞き〟ではないというところがミソだ。御用聞きでは居住者のニーズを引き出せない。そのため、担当者にはマンションの商品企画や設備に関する専門知識を持たせるという。

　「お客さま係」は、間違いなく潜在的な様々なニーズを掘り起こすことになるはずだ。将来的には60名体制にするというのも頷ける。一つの問題解決は数百、数千倍の効果をもたらすはずだ。大輪が咲くのではないか。

　マンション管理業協会は3月13日、「マンション管理受託動向調査」をまとめ発表、わが国のマンションストックは約604万戸で、そのうち91.1％に当たる約551万戸を同協会が管理しているなどとしている。

　平成26年4月1日現在、同協会会員が受託管理しているマンションは全国で89,390組合、107,289棟、5,505,549戸。5年間で戸数は14.3％増加した。マンションストックに対する受託シェアは年々伸びており、平成26年度で91.1％まで増加した。

　地区別管理戸数では関東がトップで55.0％、近畿が22.3％。都道府県別では東京都25.9%、神奈川14.2％、大阪11.9％、埼玉6.9％、兵庫6.8％、千葉6.8％の順。最低は2,995戸の福井県で0.1％。増減率では対21年比で沖縄が36.9％増加した。東京都は18.2％の増加率。1組合当たりの平均戸数は約61戸。

山根理事長

　「よくぞ空白を埋めまとめられた。（ここに）福井先生を連れてきたかった。残念」－先に開かれた国交省の第10回「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」（座長：福井秀夫・政策研究大学院大学教授）が標準管理規約からコミュニティ条項を削除する方針を打ち出したことについて、マンション管理業協会・山根弘美理事長は3月13日行われた報道陣との懇談会で、このような賛辞とも皮肉とも取れるユーモアたっぷりのコメントを述べた。

　「コミュニティ条項」については過去9回行われた検討会では現場の専門家やオブザーバーが必要性を強調したが、2年半年ぶりに開かれた先の検討会では、区分所有法との整合性、訴訟などのリスクを回避するため条項は削除すべきとしていた。

　こうした方向性が打ち出されたことに対して、山根理事長は「地域の防災など安心・安全の取り組みが盛り上がってきた矢先だったので残念」「財産管理とコミュニティ活動を混同しないようにするようにブリッジをかけるようになってきただけに残念」と2度「残念」と発言し、「新たに出される標準規約は現場では使えない。『標準』にならない。コミュニティ活動に一生懸命取り組んできた組合の反応が心配」と、無念さをにじませた。

　報道陣の質問に答える形で、区分所有法の改正についても触れ、個人的見解として「居住者へのサービスを考えると法律そのものを進歩させる時期かもしれない」と語った。国交省出身の大島宏志・専務理事も私見として「法律改正か新しい法律か、検討もしなければならない」とコメントした。

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　山根理事長は「残念」「心配」などを連発し、検討会の座長を務めた福井氏にも牽制球を投げた。いつも真っ向勝負しか眼中にない記者も〝なるほど、こうした言い方もあるか〟と反省した。前理事長の黒住昌昭氏も寝業師だったが、山根氏も相当なものだ。ことを荒げたところで問題は解決しない。

　しかし、このまま成り行きを静観していいのだろうか。コミュニティ条項の削除は、600万人のマンション居住者とその90％以上のマンションを管理する管理協、さらには売りっぱなしは問題としてコミュニティ形成に力を入れているデベロッパーに対する挑戦でもある。

　山根理事長は「4団体（マンション管理業協会、日本マンション学会、全国マンション管理組合連合会、日本マンション管理士会連合会）と一緒に取り組んできた。思いは一緒のはず」と語ったが、不動産協会を含めて具体的な行動を起こすべきだ。

　このほかにも第10回の検討会で提示された案には見逃せない記述もある。当初頻繁に用いられていた「第三者管理」の文言が消え、理事会やコミュニティ活動などでの飲食についても問題があるとした。つまり、酒はダメということだ。

　最近は原始規約で共用部分での喫煙を禁止する動きが強まっている。酒もダメ、タバコもダメと言ったのはヒットラーではなかったか。異論を封じるのもファッショだ。そんな息苦しい、規約だらけのマンション住まいなど止めたというユーザーが増えないか心配だ。(だが〝理事などやりたくない。資産価値が上がるならいくらでも出して専門家に任せたほうがいい。コミュニティなど真っ平だ〟と考えるであろう富裕層はコミュニティ条項削除に大歓迎だろうし、検討会はそのような層の声に応えるものだろう）

標準規約からマンションコミュニティ条項が消える？第10回「管理ルール検討会」（2015/２/26）

初の防災訓練に350人習志野市の「ザ･パークハウス津田沼奏の杜」管理組合（2015/3/1）

「ヴェレーナ流山セントラルパーク」完成予想図

　日本綜合地所が3月下旬に分譲するつくばエクスプレス線「流山セントラルパーク」駅圏初の分譲マンション「ヴェレーナ流山セントラルパーク」を見学した。全住戸に全開口可能な折戸式のフレキシブルウィンドウやスロップシンク、ウッドデッキを採用した、“オープンエアリビング”や“オープンエアスペースが”付く。

　物件は、つくばエクスプレス線「流山セントラルパーク」駅から徒歩11分、千葉県流山市加二丁目（運動公園周辺地区一体型特定土地区画整理事業区域内78街区1画地他）に位置する8階建て49戸。専有面積は71.08～80.75㎡、価格は未定だが、坪単価は150万円台になる模様。竣工予定は平成28年1月下旬。施工は東京美装興業。

　駅周辺では、千葉県が施行する約232haの土地区画整理事業が進行中で、計画によると人口は平成10年度から34年度までに約21,400人に増やす計画。事業費は745億円。

　事業地内には約17.9haの流山市総合運動公園を整備する。駅前では28年度開業予定の総合病院が建設中。

　現地は第一種住居地域の三方角地で、現地周辺は第一種低層住居専用地域。敷地の南側には住民のコミュニケーションの場となる「ネーブルガーデン」を設置する。設備仕様は御影石のキッチンカウンター、食洗機、ソフトクローズ機能付き引き戸、二重床・二重天井、リビング床暖房などが標準採用されている。

「オープンエアリビング」（1階）と「オープンエアスペース」（2階以上）

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　物件そのものは評価できる。“オープンエアリビング”についてはこれまでもたくさん書いてきたので多くは触れないが、リビングと一体化した解放空間を設けた商品企画は同社の独壇場だ。今回は2階以上にも全開口サッシ、スロップシンク、ウッドデッキを採用した。さらに、設備仕様レベルも水準以上。

　問題は街の具体的な将来像がまだ見えてこないことだ。今回のマンションが流山セントラルパーク駅圏で初めてということに象徴されるように、現地周辺は開発中という状況である。

　しかし、将来の街づくりついては期待していいだろう。流山市の井崎義治市長が街づくりに並々ならぬ意欲を示しているからだ。流山おおたかの森とは一味違った緑豊かな街づくりを推し進めるのではないか。

　この街の将来性を見込んで総合的に評価すると割安感のある坪単価と見た。同駅圏では三井不動産レジデンシャルが来年、駅から数分で350戸前後のマンションを分譲する。市況にもよるが坪180万円近くなるのではないか。

る「ネーブルガーデン」

「パークホームズ金沢八景ステーションベイフロント」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルが第1期の登録申し込みを開始した「パークホームズ金沢八景ステーションベイフロント」を見学した。物件名にあるように、「駅近」と「ベイフロント」の再開発マンションだ。

　物件は、京急本線金沢八景駅から徒歩3分、横浜市金沢区瀬戸に位置する10階建て全119戸（販売戸数は116戸）。第1期（89戸）の専有面積は63.79～101.94㎡、価格は3,880万～8,280万円（最多価格帯4500万円台・4700万円台）。竣工予定は平成28年02月下旬。施工は鴻池・淺沼建設工事共同企業体。

　すでに3月7日（土）から登録申し込みが始まっており、締め切りは3月14日（土）まで。来場者は地元金沢区を中心に約500組にのぼっている。

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　金沢八景のマンションを見学するのは4年ぶりだ。前回は東急不動産の「ブランズ金沢八景」だった。ちょうど東日本大震災の後だったので、海に近いことが販売面でマイナスになるかとも考えたが、そんなことはなかった。早期完売した。

　この4年間で大きく変わったのは、駅前の再開発がかなり進んでおり、おぼろげながら街の将来像が描けることだ。

　駅東側の約2.4haでは、横浜市の施行による土地区画整理事業が行われており、事業期間は昭和61年度～平成28年度。駅前広場を整備するほか、金沢シーサイドラインの金沢八景駅までの延伸、駅西側への通路、京急駅舎の橋上化なども行われる。

　街区は全体で1～5街区に分かれており、すでに1街区ではパチンコ屋が完成しており、同社が分譲するのは第2街区。第3から第5街区については現段階で具体的計画が決まっていない。総事業費は約91億円。

　今回の物件は価格が若干上昇しているが、建築費の上昇、区画整理事業の進ちょくを考えるとリーズナブルなものではないか。第1期で89戸も供給できることからも、ユーザーに評価されているようだ。北東向き住戸の中層階からは平潟湾が望める。

　第3～第5街区に何が建つかによっても街の評価は異なってくるだろう。スピードアップが期待される。

　三菱地所は3月6日、賃貸マンションブランド「PARK HABIO（パークハビオ）」の45物件目となる「PARK HABIO 赤坂タワー」（全212 戸）が同日竣工したと発表した。2004 年の賃貸住宅事業の開始以来、累計50 物件、約4,300 戸となる。

　「PARK HABIO 赤坂タワー」は、東京メトロ千代田線赤坂駅から徒歩3分。専用面積は21.96～57.56㎡。賃料は12.1万～31.4 万円／月（管理費別）。

　端正で清潔かつ透明感のある外観デザイン、白と黒を基調にしたモダンなエントランスを備え、スカイラウンジ（17 階）、ジム（2 階）などの共用施設も設置。都心のアクティブな暮らしを志向する単身～DINKS の入居者のニーズに応える。

「江古田三丁目地区（Ａ・Ｃ街区）」完成予想図

　積水ハウスは3月5日、都市再生機構（UR都市機構）と協働して中野区「江古田三丁目地区（Ａ・Ｃ街区）」の公務員住宅跡地で子育て世帯向け賃貸マンション、多世代向け分譲マンション、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、有料老人ホーム、保育所などを整備し、子どもを軸にした持続可能な街づくりを進めることで合意したと発表した。

　計画地は、広大な「江古田の森公園」に隣接した「江古田三丁目地区」（約4.4ha）の一角。Ａ、Ｂ、Ｃ街区のうちＡ街区（約1.7ha）は同社が14階建て分譲マンション532戸を建設し、Ｃ街区（約1.5ha）は同社がUR都市機構から一般定期借地として借り受け、賃貸マンション260戸、学生寮130室、サ高住122戸、介護付き有料老人ホーム100室を建設。このほか認可保育所、学童クラブ、コンビニ、レストラン、地域住民の活動拠点なども整備する。Ｂ街区には夜間・休日診療、病児・病後児保育機能を備えた医療法人による医療施設が建設される予定。

　今後、同社、UR都市機構、医療法人で「江古田三丁目地区まちづくり協議会」を発足させ、平成28年4月頃に着工、平成30年の竣工を目指す。

　Ａ、Ｃ街区は、UR都市機構が企画提案と価格を総合的に評価する総合評価方式で公募したもので、応募した4者の中から同社が選定された。伊藤滋・東大名誉教授が事業企画審査委員長を務めた。

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　記者がこのニュースを知ったのは、翌日の6日に行われた同社恒例の決算・事業計画説明会の会場だった。リリースが配布されていた。

　阿部俊則・代表取締役社長兼COOは駆け足で決算、事業計画について説明した後、このプロジェクトに触れた。「これは画期的なこと。当社のグループ力の成果。これからの街づくりのモデルケースにしたい」とスタッフの労をねぎらい、同時に「記事にしていたのは1社くらい。皆さんの見解が聞きたい」と、あまり報じられていないことに不満も漏らした。

　記者は、関心がないどころか「さすが積水」と提案力に喝采を送った。阿部社長が話をしている間中ずっと〝どんな街になるのか、分譲はいくらになるか〟を考えていた。他の話はほとんど聞いていなかった。この種の複合プロジェクトは都心部では似たものがあるが、準都心部では初めてではないか。地域再生・活性化のモデルケースにもなるはずで、同社が他社を大きくリードしたのは間違いない。

　さて、分譲の価格。UR都市機構の意向を考え価格は抑制するとみた。そこで「坪単価は〇〇〇万円くらいでどうですか」と聞いたら、阿部社長は「言えないが、いい線だ」と話した。記者の予想通りだったら申し込みが殺到するはずだ。隣接する江古田の森公園などと合わせると全体で10haくらいの複合タウンになる。

「クリオ東小金井パークフロント」完成予想図

　明和地所が3月下旬に分譲する「クリオ東小金井パークフロント」を見学した。再開発が進むJR中央線東小金井駅北口から徒歩2分、南向きの住戸の目の前が公園と広場で、後背地は戸建て住宅街という一等地に立地。人気を呼ぶか。

　物件は、JR中央線東小金井駅から徒歩2分、小金井市梶野町５丁目に位置する8階建て全89戸（分譲61戸、非分譲20戸、非分譲事務所6戸、非分譲店舗1戸、管理事務室1戸）。専有面積は53.87～102.34㎡、価格は未定だが、坪単価は300万円前後になる模様。入居予定は平成28年4月下旬。施工は大和小田急建設。

　駅北口前は交通広場となり、その次が公園、そして歩道を挟んでマンション敷地。駅まで遮るものが一切ない。区画整理事業完了が2020年で、街並みが整うまで時間があり、将来像が描きづらいが、間違いなく駅前のランドマークマンションになる。

　建物はＬ字形で、1階が店舗、2階が住戸と事務所。リビング・ダイニングの天井高が4ｍのロフト付タイプや屋上ルーフバルコニー付きのプレミアム住戸もある。

　設備仕様はディスポーザー、食洗機、ミストサウナが標準装備で、キッチンカウンターはフィオレストーン、全戸玄関窓付き。スマートマンション認定も取得している。

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　現地をみてびっくりした。間違いなく一等地だ。坪単価は300万円をはるかに突破するのではないかと予想したが、それほど高くならないようだ。

　来場者の中には、同社が20年近く前に三鷹駅北口で分譲し人気を呼んだ全戸100㎡でディスポーザー付きの「クリオレミントンハウス武蔵野」102戸のような物件になるのかという質問をする人がいたそうだ。あの業界を驚愕させた「武蔵野」の物件に近いものをユーザーも願っていたのだろう。記者も当時の記憶が一挙に蘇った。

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　同社は来期で創業30年目を迎える。現在新たなコーポレートステートメントを準備しており、4月には発表したいとしている。その意気込みに期待しよう。当時の同社のDNAは生きているはずだ。