「イニシア大井町」エントランス（完成予想図）

　コスモスイニシアが4月上旬に分譲する「イニシア大井町」を見学した。JRの大井町駅と大森駅、京急立会川駅の3駅が利用可能で、AsMamaとコラボした「子育てシェア」、新しいデザイン提案「next40」、「ホームデコレーションサービス」など商品企画が秀逸だ。

　物件は、JR京浜東北線大井町駅から徒歩14分、同線大森駅から徒歩12分、京急本線立会川駅から徒歩8分、品川区南大井五丁目に位置する7階建て全47戸、専有面積は54.29～82.43㎡、価格は未定だが、坪単価は290万円になる模様。竣工予定は平成27年8月下旬。施工は淺沼組。

　まず、アクセス。大井町駅を利用するとやや距離はあるが、立会道路（緑道）を通っていけるので、車と出会うことは少ない。大森駅からでも線路沿いの舗道を通っていける。現地は準工エリアだが、嫌悪施設はほとんどない。

　商品企画の特徴は、第一に「子育てシェア」を利用できること。これは送迎・託児を顔見知り同士で頼り合うネット「子育てシェア」を運営するAsMamaの協力で、急な残業や電車の遅延など子どもの迎えができない場合、近所の顔見知りに1時間500～700円で代行してもらうサービス。登録料などは不要で、ママサポーターによるバックアップ、入居交流イベントによるサポート、専用コミュニティサイトによる情報交換もできる。

　第二の特徴は、アンティークとモダンを調和させた新しいデザインへの意欲的な試みがみられること。モデルルームではリビング床に無垢材を使用しているほか、建具・家具・壁材などは本物と見まがうような質感・手触りがあるものを採用。デザイン意匠も白を基調にしながら黒やその他の色をアクセントカラーとして巧みに処理している。

　もう一つは、玄関壁面・クロス、キッチンカウンター、リビングダイニング壁面、洋室壁面など5つのデザインサービスを無償（有償もあり）で選べることだ。

モデルルーム（リビング・キッチン）

リビングと一体利用できる洋室

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　このマンションを見学することになったのは、同社の投資用賃貸「向島5丁目」を見学した際、デザインを担当したアクシスの皆川雄一氏らと歓談し「大井町でも新しい試みをしているので見ていただきたい」と勧められたからだ。

　その収穫はあった。床材や壁面に本物の無垢材やタイル、レンガが用いられているのだが、クロスなども見た目には本物と見まがうものが使用されていた。ニューヨークのホテルACEのデザインを参考にしたというが、その本物志向のデザイン空間にほれ込んだ。

　「子育てシェア」も面白い試みだと思う。マンションでは初めて採用されるということだが、子どもの送迎を頼む人の素性がはっきりしており、保険にも入っているというから安心だ。今後、他社も採用すればもっと広がりを見せるのではないか。

　アクセスと価格について。記者は大井町駅から現地に向かった。立会緑道はこれまでもマンション見学で通ったことがある。写真はその際、道端に咲いていた草花をつまんで撮ったものだ。白い花はハナニラとユキヤナギ、黄色はタンポポとノゲシ、紫色はムスカリと写真には写っていないがオオイヌノフグリも採った。このマンションに住むと、春先には数十種の草花をめでることができる。

　価格はこのようなものだろう。大井町駅圏なら軽く坪300万円を突破すると思ったが、駅からの距離を考えると坪300万円は厳しいと読んだ。

　立て続けにコスモスイニシアのマンションを見たが、今回は47戸の小さな規模だが、しっかり造り込みを行っているのが嬉しかった。いま同社がもっとも輝いているデベロッパーではないか。

記者が緑道で摘んだ草花。同社のプロジェクトマネージャー稲留めぐみさんがモデルルームで撮影（赤い花は名前を知らない）

選手村　完成予想図

　東京都は3月27日、「2020年東京オリンピック・パラリンピック競技大会選手村及びレガシー検討に係る事業協力者」として三井不動産レジデンシャルを代表とする13社からなる「2020　晴海Smart City グループ」に決定したと発表した。今年1月に募集開始されたが、応募があったのはこのグループのみだった。

　構成会社は、三井不動産レジデンシャル、エヌ・ティ・ティ都市開発、新日鉄興和不動産、住友商事、住友不動産、大和ハウス工業、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井物産、三井不動産、三菱地所、三菱地所レジデンス。

　今後は、知事をトップとする「東京オリンピック・パラリンピックレガシー委員会」や地元などの意見を踏まえ、検討を進め、平成27年度に事業計画を策定する。計画では約13.4haの敷地に5,950戸の特定建築者によるマンションが建設される予定。今回選ばれたグループは、特定建築者の選考において評価の対象となる。

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　記者は、都が事業票力者を募集した段階で、どこが応募し、選ばれるかを予想した。予想は◎三井不動産（積水ハウス）○三菱地所▲三井・三菱・住友（2社も含む）△住友不動産△その他-とした。

　結果は、大手デベロッパー6社と大和ハウス工業、エヌ・ティ・ティ都市開発、新日鉄興和不動産のマンション供給上位社、それと住友商事、三井物産の商社2社が加わっている。予想では「各社が単独で応募する可能性は小さく、コンソーシアムを組む」とし、「『SKYZ』『BAYZ』の再現もある」と書いたが、ほぼその通りとなった。意外なのは積水ハウスが漏れていることだ。

オリンピック選手村都が事業協力者募集どこが選ばれるか（2015/1/26）

完成した豊島区庁舎と「Brilliaタワー池袋」

　建築家の隈研吾氏がデザイン監修した「Brilliaタワー池袋」と「豊島区庁舎」の一体開発「としまエコミューゼタウン」が完成し、公開されたので見学した。

　約810㎡もある里山というべき庁舎屋上の「豊島の森」や総延長約130ｍのせせらぎを設けた4・6・8階のグリーンテラス、見る角度によって表情が変わるルーバー、国際会議も可能な格子が美しい議場、日本最大規模のふくろうコレクション、回廊美術館など見どころ満載。豊島区が誇れる新名所になりそうだ。

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　「Brilliaタワー池袋」を2013年の「ベスト3マンション」に選んだのは正解だった。坪単価が350万円の高値だったにもかかわらず圧倒的な人気を呼んだが、ユーザーの見る目は正しかった。今となっては坪450万円どころか500万円の価値はある。

　庁舎の壁面にランダムに貼り付けられているブラウンのルーバーはやや濃すぎるし、太陽光パネルが乱反射し雑多なものを映し出す外観は美しいとは思えないが、外周に植えられているケヤキ、シラカシ、サクラなどが成長すれば隈氏が企図した「樹木のような庁舎」になるのではないか。

　圧巻は「ランドスケープ・プラス」社がランドスケープデザインを担当した「豊島の森」と外周を流れるせせらぎだ。立派な屋上庭園はたくさんあるが、せせらぎを建物の外周に巡らすというものは記者の知っている限りでは今回が2例目だ。滝の音の演出もある。建物全体の管理維持費は5億円、このうち植栽関係だけで6,000万円を想定しているようだが、それだけ経費をかける価値は十分ある。

　
「豊島の森」

「グリーンテラス」（ベンチもあるので足水が可能なのか）

　アトリウム、吹き抜け、議場などあらゆるところに用いられている格子ルーバーもまた心憎いほどの工夫が凝らされている。吹き抜け空間「エコヴォイド」に用いられているルーバーは長さが異なる3種類のものを等間隔に張り付けてあり、正面から見ると縦のラインが規則正しく並ぶのだが、移動するごとに表情が変化していく。アトリウムの壁面はＬ型ルーバーの貼り付け方を変えることで陰影に変化をつけている。隈氏がよく好む工夫だ。

　アルミ手すりや壁面・ドアなどのカラーリングにも気を使っており、えも言われぬ色が用いられている。侘び寂びの世界だ。議場の壁面と区長執務室は布クロスが採用されていた。

　
エコヴォイドのルーバー（左）とアトリウムのルーバー（長さが異なり貼り付け方が異なる）

　
正面から見たルーバー（左）と斜めから見たルーバー

　故松浦千誉氏が所蔵し、区が平成22年に寄贈を受けた6,680点と区が所有する13,253点を展示する「ふくろうコレクション」も区民に親しまれそうだし、アトリエ村で知られる豊島区美術家協会会員100名の絵画なども廊下などに展示されている。

ふくろうコレクション

　唯一と言っていいくらい見劣りしたのが男子用のトイレ。民間は最新のものを採用するところが増えているが、ここは極めてシンプルというか並み以下だった。女性用のトイレは見なかったが、女性用だけ豪華ということはありえない。

　しかし、新庁舎は「歌舞伎座と一緒、クマさんがデザインしたんでしょ。区民の誇りになる」と見学した区民が話したように、区の新名所になるのは間違いない。区のイメージを変えるかもしれない。

　新庁舎の専有面積は約26,000㎡。このうち約11,000㎡を市街地再開発建物の床として区が取得。不足分は再開発組合から購入。この購入資金を確保するため旧庁舎敷地と公会堂・分庁舎敷地を定期借地権で民間に貸し付ける。

議場

記者が選んだ2013年ベスト3マンション（2013/12/26)

　
外観

　全国マンション供給№1になったためかどうかはしらないが、このところ新規・竣工物件の見学会回数でも他社を圧倒している住友不動産が3月24日、年度末では「高田馬場」「インペリアルガーデン」に次ぐ3物件目、池袋の「グランドミレーニア」の記者見学会を行った。

　物件概要などは分譲開始前の記事を参照していただきたい。分譲開始したのは、先に竣工した豊島区新庁舎と一体開発の「Brilliaタワー池袋」の分譲開始からやや遅れてからだった。

　繁華街の立地であることから記者は売れ行きに注目していたが、これまたすごい。これまでに311戸を供給して300戸を契約済みだ。発売済みで未契約住戸の専有面積は43.43～71.01㎡、価格は6,000万円台前半から9,000万円台後半。坪単価は400万円台。

　契約者の居住エリアは豊島区が約26％、周辺区が約19％、その他東京が約24％、年齢は20歳代から40歳代の一次取得層で約63％、投資用は約1割。

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　記者は、西武不動産が池袋に本社を構えていたころはしょっちゅう取材で出かけていたが、最近はほとんど行かない。たまに東京芸術劇場で行われるコンサートに行くくらいだ。池袋はあまり好きではない。

　しかし、最近はどういうわけか「住みたい街」にランクインしているという。同社の物件の売れ行きのいいのにも驚いた。

　建物は、エントランス・ホールのワインレッドと黒の壁のコントラストが気にいった。歌謡曲にはうといのだが、井上陽水作詞、玉置浩二作曲の「あの消えそうに燃えそうなワインレッドの…」を思い出した。

　パンフレットには〝駅近くのレジデンシャルゾーンという都心居住の好立地にふさわしいアヴァンギャルドなタワーライフを表現〟とある。新宿や渋谷に押され気味の池袋の反撃の狼煙をあげるのか。

エントランスホール

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　「池袋」のマンション単価が400万円とすると、山手線のマンション単価ランキングはどうなるか、記者の勝っ手で値付けしてみた。値付けは居住環境をもっとも重視したが、そもそも山手線駅圏で住宅地としてふさわしい地域は多くないので、食や文化などの要素を含めた街のイメージから総合的に判断した。

1位・東京…1,200万円　池袋が坪400万円ならその4倍の価値はある

2位・品川…750万円　リニア始発駅、アジアヘッドクオーター特区の将来性

3位・新宿…700万円　歌舞伎町はこわいが、やはり魅惑的な街だ

4位・原宿…680万円　純然たる居住を考えたら評価はもっと高いか

5位・渋谷…650万円　ヒカリエに駅前再開発で新宿に迫るか

6位・恵比寿…620万円　やはり恵比寿ガーデンプレイスの力は大きい

7位・有楽町…580万円　東京・銀座駅圏と考えればもっと高い評価も可能

8位・目黒…550万円　東建のマンションは坪600万円の声あるが…

9位・目白…530万円　住宅地ならもっと高い評価が妥当か

10位・代々木…500万円　代々木ゼミナールで全国区になったが…

11位・神田…490万円　由緒ある街。駅に広場なく魅力はなし

12位・浜松町…480万円　駅前の再開発、浜離宮の価値は大きい

13位・新橋…460万円　駅前の再開発も決まった。更に前進可能

14位・大崎…450万円　再開発タワーマンションはまだまだ増えそう

14位・田町…450万円　浜松町、品川と連続する街。もっと評価されていい

16位・高田馬場…420万円　何を重視するかだが、住むなら池袋より上

17位・池袋…400万円　他の駅との比較からしたらこれは割安か。歓楽街のイメージ

18位・上野…390万円　駅間競争で守勢一方。地盤沈下しているが底力あり

19位・秋葉原…380万円　いかがわしい街のイメージが強すぎるのが難点

20位・五反田…380万円　いまひとつアピールできるものがないのが弱点

21位・西日暮里…370万円　交通の要所ではあるが、これ以上の評価は

21位・巣鴨…370万円　住むにはいいところだが…強調材料なし

21位・駒込…370万円　良好な住宅地を形成しているが…

24位・大塚…360万円　巣鴨、駒込と同様、商業施設が乏しい

25位・日暮里…350万円　西日暮里と同じ評価。乗換駅のイメージ

26位・御徒町…330万円　アメ横のイメージと松坂屋のブランドが一致せず

27位・新大久保…320万円　無国籍タウン。評価が難しい。グローバルなのはいい　

28位・田端…220万円　駅前がプア。高台と下町が分断されている工場街

29位・鶯谷…200万円　駅西側の高台はともかく、風俗街のイメージは致命的

　ここまで書いたが、田端や鴬谷の人からはおしかりを受けるかもしれないし、池袋が17位というのも低すぎるのかもしれない。住友不動産が値付けを間違ったか、記者の他の駅の評価が高すぎるのか。いずれにしろ、これから都心部のマンションの単価は大幅にアップするはずだ。

メインエントランス

「グランコスモ武蔵浦和」完成予想図

　またまたコスモスイニシアだ。同社が4月下旬に分譲するアクティブシニア向けの「グランコスモ武蔵浦和」を見学した。昨年は同社の「イニシア武蔵新城ハウス」をベスト3マンションの一つに選んだが、今回の物件は、これから増えそうなシニア向けのモデルになるのではないか。コンセプトが明確で、ユニバーサルデザイン（UD）の商品企画が素晴らしい。坪単価260万円もどんぴしゃり。今年も「ベスト3」候補に浮上した。

　物件は、JR埼京線・武蔵野線武蔵浦和駅から徒歩4分、さいたま市南区沼影一丁目に位置する13階建て全160戸。他に他事業者分譲住戸601戸、非分譲住戸15戸）、非住宅13区画など。専有面積は44.00～73.54㎡、価格は未定だが坪単価は260万円くらいになる模様。竣工予定は平成28年1月下旬。管理・サービス運営はコスモスライフサポート。施工は清水建設。

　現在分譲中のマンション「武蔵浦和SKY&GARDEN」などとともに一体開発されている再開発プロジェクトの一つで、購入者の年齢制限は設けてはいないが、60歳代以上のアクティブシニア層をターゲットにしたマンション。

　レストラン、大浴場のほか各種生活サポート施設・プログラムを備えており、1階には医療クリニックが併設され、万が一の場合には提携する介護施設が紹介される。

　マンション内は全て内廊下方式。玄関－ホール－廊下－リビング－バルコニーまでバリアフリーで、廊下幅はメーターモジュール。居室ドアなどは全て引き戸で、洗面カウンターは椅子を置いて足を入れることもできるニースペースがついている。各洋室、トイレ、バスルームには緊急コールボタンが設置される。キッチンはオール電化で、食洗機はついていないがファミリーマンションとほぼ同クラスかそれ以上。夫婦別室で、居室とリビングが一体として利用できるようにしているのも特徴の一つ。

　2月27日にモデルルームをオープン。スタッフ9人が対応しているが、これまで予約は平日も含めすべて満室。3週間で約200名の来場がある。これとは別に3月8日から14日にかけてはシニア向けイベントを行っており、こちらには270～280名の参加があったという。

大浴場

　
スカイビューラウンジ（左）とレストラン

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　〝アクティブシニア向け〟が適当かどうかは分からないが、この種のマンションは「デュオセーヌつくばみらい」と「スマートコミュニティ稲毛」を見学しているが、立地条件が異なり、ターゲット層も微妙に異なっているように感じた。

　この2物件は郊外型であり、どう人生を終えるかといった雰囲気のあるものだが、今回の物件は都市居住者向けで、まだまだ人生をエンジョイしようという層がターゲットではないか。一人住まいというより夫婦二人、あるいは親子住まいを想定しているのではないか。キッチンも豪華で、ファミリーマンションに引けを取らない。ユニバーサルデザインも徹底しており、多くの支持を受けるのは間違いない。

リビングとバルコニー

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　どうしてこのような企画ができたか。その謎は一挙に解けた。業界関係者ならご存知だろうが、同社は10年くらい前に「ＣＯＣＯＬＡＢＯ」を立ち上げ、大学の研究者などと「住まい」について研究を行ってきた（実際はずっと前から同社は研究熱心だった）。このアクティブシニア向けも10年前からずっと研究してきたのだという。苦節10年とはよく言ったものだ。その成果が今回の商品企画となった。

　価格が高いという向きもあるかもしれないが、このマンションには単価で測れない価値がある。

　同社の研究熱心に関連することだが、この物件の説明した同社市場・事業戦略部シニア事業課担当課長・山本一馬氏から「インディペンデンスヴィレッジ成城西」の話が出たのに驚いた。10数年前に分譲されたもので、高齢者向け分譲マンションの走りではないか。当時、売主の都市綜研インベストメントの栁瀨公孝社長からじっくり話を聞いたのを思い出した。分譲マンションに本格的なコンシェルジュサービスを導入したのも同社だったはずだ。

　そのコンセプトが今回の物件にも生かされていると思うととても嬉しい。そしてまた「武蔵新城」といい今回の「武蔵浦和」といい、コスモスイニシアはいい仕事をする。同社の頭脳と大和ハウスのカネが組み合わさったらものすごいことができるのではないか。

　一つだけ注文がある。「アクティブシニア」という言葉について。「アクティブ」は反対語の「パッシブ」も意識させる。何だか元気がない高齢者に劣等感を与えているようで気分がよくない。

　本来的にはアクティブもパッシブも青年も壮年も高齢者も同じサークルの中で生きるのが理想的な姿ではないか。気の利いた言葉を編み出してほしい。

　浴槽メーカーに参考になりそうなヒントも一つ。山本氏によると、イベント参加者には現在の浴槽の「またぎ」部分約45～50センチでも高すぎるという声があるそうだ。なるほど。半身浴ならまたぎの部分はもっと低くてもいいかもしれないし、子どもも入りやすい。これがユニバーサルデザインだ。

玄関－廊下

今年のベスト3マンション野村・立川三井不・三田綱町イニシア・武蔵新城（2014/12/25）

「武蔵浦和SKY&GARDEN」　販社に長谷工アーベストが選ばれた理由（2014/4/15）

「ザ･パークハウス横浜新子安ガーデン」

　三菱地所レジデンスは3月23日、2013年12月の分譲開始以来10カ月で全497戸を完売した「ザ･パークハウス横浜新子安ガーデン」の竣工見学会を行なった。マンションは地域住民にも公開され、町内会関係者など約30人が見学に訪れた。

　物件は、JR京浜東北線新子安駅から徒歩4分、横浜市神奈川区新子安1丁目の日産グラウンド跡地に位置する10階建て全497戸。専有面積は61.66～101.12㎡、価格は3,278万～7,698万円（最多価格帯4,400万円台）、坪単価は210万円。施工は熊谷組。

　問い合わせ件数は約5,800件、来場者数は約2,500件、契約歩留まりは約20％。購入者は横浜市内居住者が約60％で、30歳代の一次取得層が47％。

　見学会では共用施設のほか保育所、学童施設も公開され、熊谷組の施工技術や地域との関わりなども映像で紹介された。地域住民へのインタビューも許され、アンケートによる購入者の声をまとめた冊子が報道陣に配布された。

　
歩行空間

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　これほど盛り沢山で新しい発見をさせてもらった見学会はない。

　まず、建物。ランドスケープデザインが秀逸だ。2010年に地域住民を含めた「新子安まちづくり推進委員会」を立ち上げ、良好な住環境を形成するため協議を重ねた成果だろう。横浜市の市街地環境設計制度により高さ規制の緩和を受け、保育所・学童保育施設・地域交流施設を併設し、敷地外周を歩道空間とした「CASBEE横浜」の「Ａランク」を取得している。

　施工面では熊谷組は、PC工法を一部採用するとともに工程の工夫を凝らした結果、1層を立ち上げるのに通常は18日くらいかかるのを12日に短縮したこと、マイスターと呼ばれる責任者が音頭をとって地域のイベントに参加し、掃除なども行ったことなどが報告された。

　驚いたのは、購入者アンケートの結果がそのまま配布されたことだ。われわれはたくさんマンションの取材をするが、直接ユーザーの声を聞く機会はほとんどない。その意味でアンケートの声はものすごく新鮮に映った。全て読んだ。

　アンケートの設問は、①購入のきっかけ②決め手になったポイント③妥協点④購入後の暮らしのイメージ－の4項目で、1枚に12～13人、全部で250人分くらいあった。

　読んでまた驚いた。女性と思われる方の字が総じて美しく、びっしりと書かかれていたことだ。最近流行りの絵文字はほとんど皆無。丸文字もない。内容的にも一つ一つ丁寧に答えている。美しい品性がうかがわれた。いい加減な取材はできないと教えられもした。

　その反面、男性によるものははっきりいって字が下手で雑。内容的にもピント外れ、表現力の乏しさ、主体性のなさがうかがえた。なにかにつけ女性がリードする世代なのだろうと納得もした。

　以下、女性によるものと男性によるものと思われるコメントをいくつか紹介する。

　「家族が増えて今の住まい（1LDK）が狭くなり引越しを考えた。マンションならではの眺望、日当たりの良さを条件に高台にあるマンションを中心に見学した。高台にあるマンションは眺望、日当たりは良いが、駅からの道のりが遠かったり、坂道がきつかったりしたため、何件か見学したが、結局次々と断念してしまった。

　本物件を初めて見学した際、駅からの近さに感動…。色々見てきたが、やはり駅近の魅力はすごいと思った。駅近のわりには手の出せる価格帯であること、部屋の仕様が希望を十分に満たしている（ディスポーザーなど）ことなどが決め手の後押しとなった」

　「私達夫婦は、二人とも60歳近いので、休日にはゆっくりとこの街を散策することが楽しみです。特に大口商店街は、歴史あるお店と、新たにオープンしたお店が共存する商店街のようなので、ぜひ行ってみたいと思います。

　また、絵画を鑑賞することが好きなので、みなとみらいにある横浜美術館が近いので楽しみです。釣りが好きな主人は、海まで近いので、大変楽しみにしております」

　「二人の勤務地である新橋と横浜の中間地点、川崎周辺と都内でモデルルームを9件ほど見て回り、ここの物件にたどりつき、契約に至りました」

　「2カ月で10件のモデルルームを見学した中で、ここが一番気に入りました」

　｢初めて『新子安』駅に降りた時は、正直、他の駅と比べ、商業施設の貧弱（？）さや人の少なさに吃驚したが、普段の買い物は週末に車でするし、必要であれば『川崎』や『鶴見』で途中下車もできると思い納得した。

　駅から少し遠い物件であれば、もっと広くて安いところもあったが、やはり駅からの距離がこれほど近く、且つ静かな環境は他では得られないと思った」

（以上、女性回答者）

　「最低限のスーパーがあるため妥協。今後の発展に期待」

　「新築でもあり、モデルルームでの細かな点（ドア、キッチンの高さetc.）に感激した妻のひと言が決め手となった。『ここに住めたら良いよね』と」

　「駅からフラットで4分。その割に静か」（フラットではない＝記者注）

　「妻の実家との近さ」（同様のコメントは多数あり）

　「テラスで昼寝」（この種の回答も多数。対照的なのが女性と思われる「毎日、ピアノを弾いていたい」という回答）

　「家のテラスでのんびり過ごす。WIC（トイレでなくウォークインクローゼットか）にこもる」

　「眺望はあきらめた。東京への近さは妻に妥協してもらった」

（以上、男性回答者）

　価格について一言。購入者の方には「価格が高い」と思っていらっしゃる方も結構いるが、用地取得の段階から知っている記者はものすごく割安感があると思う。坪230万円が適当とはじいた。駅力が乏しいのは如何ともしがたい。だから安いのだ。

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　認可保育所と民設民営は、見学したことがほとんどないので他の施設との比較は難しいが、とてもよくできていると思った。

　保育所は83カ所で保育園などを展開している「グローバルキッズ」が施設を所有・運営するもので、床暖房に床材にはコルク材を使用、腰壁・建具などはヒノキの無垢材、廊下・階段幅は約1.5ｍ。至れり尽くせりの設備だと思った。定員60名で、すでに定員いっぱいだという。

　学童保育は、「ワオキッズ」がグローバルキッズから貸借して運営するもの。英会話教室やサイエンス教室（一部はオプション）などのカリキュラムやイベントのほか送迎、延長対応、ミール、洗濯・着替え貸し出し、買い物代行なども行なう。レギュラー会員（入会金、入会セット料金別）で1年生の場合、週5日の通常月料金は4万円。定員は30名で予約を含め3分の2が申し込み済み。

　学童保育は、公設公営と公設民営がほとんどだろうと思っていたが、最近は民設民営も増加しているとか。基準がないから自治体の援助も受けられないようだが、学童保育がビジネスになる時代になったということか。

　〝子どもは風の子〟は死語になったようだ。最近の親は〝家にこもっていないで、公園で遊んできなさい〟と言わないのだそうだ。

保育所（0歳児用のオリジナルの椅子とテーブル。床はコルク）

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　地域交流施設を見学したあと、地域の方たちと話し合う機会が設定されていたのもよかった。

　約2,000世帯で構成する新子安南部町内会会長の森田さん（66）に「最近の若い人はコミュニティなど真っ平。町内会に加入などしたくないむという人が増えているが…」と単刀直入に聞いた。

　森田さんは、「町内会がうまく機能していない例を知っているが、そういうところは災害時には最悪の事態になるはず。挨拶もしないような街は、マンションも高く売れない。このマンションは全世帯が加入すると聞いている。交流施設は無料で利用できる。様々なイベントなどに利用したい」と話した。

　また、別の人は「敷地には立派なサクラが植わっていたが、伐採されることになったので、われわれが要求して緑地スペースを増やし8本の木を植えさせた。完成したのを見ると贅沢すぎて、管理費が大変だろうと心配もしている」と率直な感想を語った。

　町内会の方が「贅沢すぎる」と話した樹木は、シンボルツリー的な10数メートルはありそうクスノキのほかシラカシ、カツラ、アメリカフウ、ヒマラヤスギなどの成木で、確かに見事だ。外周を歩行空間にしているランドスケープもいい。

町内会の皆さん

　大成有楽不動産は3月19日、三鷹市のマンション「オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱ」（284戸）の第１期販売120戸のうち105戸に申し込みが入ったと発表した。

　吉祥寺駅圏（京王線仙川駅圏）であることや、住環境のよさ、広い居住面積などが評価されたという。

　第1期の価格は4,180万～6,280万円（最多価格帯4,800万円台）、専有面積は７３．８７～９３．６８㎡。最高4倍、平均1.17倍。

　隣接する「オーベルグランディオ吉祥寺Ⅰ」（177戸／2014年竣工）と合わせて461戸の大規模マンション。都市再生機構（ＵＲ）によって進められてきた総開発面積約41,000㎡の「牟礼団地総合再生プロジェクト」。

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　この物件については、別掲の記事を参照していただきたい。面積が広いことだけが懸念材料だったが、まずは好調なスタートを切ったようだ。

坪単価は“旧価格” 「オーベルグランディオ吉祥寺II」（2015/1/27）

「インペリアルガーデン」

　住友不動産は3月19日、小石川植物園に隣接した低層マンション「インペリアルガーデン」が竣工したのに伴い記者見学会を行った。すべての住戸から植物園の借景が望めるわけではないが、格子ルーバーを多用した外観が美しいマンションだ。

　物件概要などは分譲開始時の記事を参照していただきたい。現在の売れ行きは87戸が契約済みで、持ち家からの住み替えが4割強にのぼっており、最低面積でも約70㎡あり、価格も7,000万円台以上ということから投資・セカンドハウスの割合が1割に満たないというのが特徴だ。

　エントランス部分はシンメトリックな外観で、タイル張りの外壁と濃茶の縦格子バルコニー、横のラインを強調したルーバー庇に割肌仕上げの天然石積みの列柱のコントラストが美しい。

　天然石はカルチャーストーン（鉄平石）で、石積みはコバ積み仕上げというのだそうだ。

　ルーバーはバルコニー手すりや目隠しにも多用されており、建物全体をきりり引き締めている。外構のみどりが成長すればもっと美しくなるはずだ。

　坪400万円というのは最初に見学したときはやや高いという印象を受けたが、今となっては割安感もあるのではないか。坪430万円と聞いても驚かない。

エントランス

モデルルーム

用地取得から10年　小石川植物園に隣接した「インペリアルガーデン」(2014/1/16)

マンション2025ビジョン懇話会シンポジウム（霞ヶ関・東海大校友会館で）

　マンション2025ビジョン懇話会（座長：齋藤広子・明海大教授）は3月16日、マンション管理業協会から諮問を受けている後期高齢者の急増や資産価値の維持・向上など将来の課題について話し合うシンポジウムを開き、同時に「2025年問題」に対する提言を行った。

　冒頭、挨拶に立った山根弘美・マンション管理協理事長は、「あと10年、2025年には団塊世代がすべて後期高齢者になり、どこの国も経験したことがない超高齢化社会をわが国は迎え、人口減少も顕在化する。そうした将来を見据え一歩踏み込んだ提言を懇話会にお願いしたい」と話した。

　続いて、来賓の国交省土地・建設産業局不動産業課長・清瀬和彦氏が「2025年問題」に取り組むのは「慧眼の至り。将来を考えるうえで大きなヒント、気づきになることを期待する」と挨拶した。

　基調講演では、日本建築家協会関東甲信越支部メンテナンス部会長・宮城秋治氏がマンション再生について、弁護士でマンション2025年ビジョン懇話会委員・篠原みち子氏が高経年マンションの課題に対する〝予防力〟についてそれぞれ講演した。

　パネルディスカッションでは、懇話会メンバーと講演者で資産価値をどう維持・向上させていくか、合意形成をどう進めるかなどについて話し合った。

　提言は、①長く安心して住まうための「マンション再生」②居住者の高齢化への対応③マンションの資産価値の維持・向上のための施策④マンションの多様化に伴う他業態との連携⑤マンション管理の新たな責務－の4項目。

　マンション再生では、再生メニューの多様化に伴う合理的で妥当性のある議決要件を設定すべきとしている。ユニバーサルデザインの考えも取り入れるべきとした。

　居住者の高齢化対応では、従来の管理規約や使用細則の概念を超えた新たなルールを整備し、地域との連携や多世代間交流の場と機械を提供すべきとしている。

　資産価値の維持・向上では、単体だけでなく地域全体で付加価値を高める連携態勢を取り、高経年マンションの管理の状態が適正に市場で評価される体制を構築すべきとした。

　こうした提言を実現するために、管理組合、管理業者、不動産流通業、政策当局など関係者はそれぞれの立場で最大限の努力をすべきとしている。

齊藤氏から提言を受け取る山根理事長

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　記者が提言に注目したのは、修繕履歴などのマンション再生の実施状況や管理状態が中古市場で適正に評価される体制を構築すべきとした点だ。

　ここ1週間で2回、中古市場に関する取材を行った。現行の中古住宅の情報伝達手法を変える必要を感じている。旧態依然だから様々な外野からの批判も受けている。

「プレミスト佃二丁目」完成予想図

　大和ハウス工業が3月19日（木）から第１期100戸の申し込み登録を受け付ける「プレミスト佃二丁目」を見学した。中央区佃エリアでは10年ぶりのマンション供給で、人気を集めそうだ。

　物件は、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅から徒歩3分、中央区佃二丁目に位置する10階建て全153戸。第１期（100戸）の専有面積は54.01～92.79㎡、価格は6,078万～10,998万円(最多価格帯7,300万円台・8,000万円台)。坪単価は340万円。竣工予定は平成29年2月中旬。施工は長谷工コーポレーション。第１期の申し込み締め切りは21日。

　現地は石川島記念病院に隣接しており、敷地も石川島記念病院の跡地。北側は佃中学校・小学校に隣接。佃公園も徒歩３分。建物はエの字型で、南東向きと北西向きが９：７の割合。北西向き住戸からは学校の借景が望めるのが特徴でもある。

　住戸プランは50㎡台が１戸あるほかは全て70㎡台以上のファミリー向け。設備面ではディスポーザー、食洗機、ミストサウナなどが標準。億ションは６戸。

　販売担当者は「最大の特徴は立地。ぜひ豊洲や有明のマンション見学者に見ていただきたい」と競合を歓迎していた。100戸のうちすでに約7割に申し込み希望が入っているという。

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　佃エリアのマンション見学は、10年くらい前に大京とゴールドクレストがそれぞれタワーマンションを分譲したとき以来だ。物件の最大の〝売り〟はこの「佃」にある。ご存じない方も多いだろうが、物件の先にはバブル期に分譲されて圧倒的な人気を呼んだ三井不動産レジデンシャルの「リバーシティ21」がある。確か異常な申し込みが予想されたため、急きょ賃貸に変更された住棟もあったはずだ。

　佃は、このタワーマンション群（URの賃貸もあり）と、戦前からの古い街並みが融合とまでは言えないかもしれないが共存する街であることが最大の特徴だ。

　記者は取材するごとにじっくり時間をかけて散歩する。とにかく心が安らぐのだ。狭い路地を歩くと昔を思い出す。街のポテンシャルとしては豊洲や有明などとは比較にならない。

　さて、問題の価格。記者はマンションギャラリーのシアターを見ながらいつものように単価を予想した。出発点は坪320～330万円。これ以下はあり得ないと思った。シアターはホームドラマのような仕立てで中々の出来だったので、坪350万円に修正した。公園に隣接していればもっと高くても売ると読んだ。

　ただ、近くにある前出の大京とゴールドクレストのマンションの複合日影が気になったので、それを確かめた。真昼には双方のマンションの影響はほとんど受けないが、やはり午前と午後は影響を受ける。それで単価予想を引き下げた。「350万円はきつい」と担当者に話したら「第１期は340万円です」という答えが返ってきた。予想が当たって胸をなでおろした。

　ほとんどオプション仕様（2,000万円くらいか）だが、木目調のシート貼りを壁・建具などに多用した92㎡のモデルルームがいい。ステンレスのキッチンカウンタートップ、アクリルと木材を交互に挟み込んだ引き戸のリビングドア、有機ELを採用した三面鏡の提案もアッパーミドル・富裕層の心をくすぐるのではないか。

　同社の企業姿勢について。総合設計制度を利用すれば建物は35階くらいまで建てることができたのだが、北側の学校への影響を最小限に抑えるために10階建てに抑えたのが一つ。もう一つは、立地条件からしてコンパクトタイプの需要も想定されるが、投資用に買われる恐れがあり、それを避けるため住戸プランをほとんどファミリーにしたというのだ。嬉しいではないか。