「ザ・パークハウスグラン南青山」完成予想図

　三菱地所レジデンスは6月16日、三菱倉庫、東京建物とともに分譲した都心のフラッグシップ「ザ・パークハウスグラン」の第3弾「ザ・パークハウスグラン南青山」が6月14日に申し込みを締め切った結果、全20戸が即日完売したと発表した。

　価格は1億5,000 万円～7 億7,000万円（最多価格帯1億5,000万円台・2億1,000万円台・2億4000万円台）、専有面積60.21～222.37㎡、坪単価は800万円弱。問い合わせ件数は約2,500件、登録件数は193件。競争倍率が10倍を超える住戸が6戸あり、最高価格の7.7億円も2倍の申し込みがあった。

　登録者の属性は①年齢：40 歳代（約25％）、50 歳代（約25％）が中心②居住地：港区（約35％）、渋谷区（約15%）を中心に幅広いエリア③家族数：最多は2 人家族（約30％）

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　分譲戸数が少ないので人気になるとは思っていたが、登録数が193件に上ったのは驚きだ。単純に計算しても平均倍率は9.65倍だ。同社もこれほど人気になるとは思っていなかったようで、驚いているとのことだった。

「ザ・パークハウスグラン」　第3弾「南青山」は坪800万円弱（2015/6/4）

「プラウドシティ宮崎台」完成予想図

　野村不動産が今夏に分譲開始する「プラウドシティ宮崎台」を見学した。田園都市線「宮崎台」駅から徒歩6分という地にありながら、沿線では珍しい全429戸の大型プロジェクトで、田都の歴史を変えるマンションになるかもしれない。

　物件は、田園都市線宮崎台駅から徒歩6分、川崎市宮前区宮前平3丁目に位置するイーストコート204戸、ウエストコート225戸の合計429戸の規模。専有面積59.23～110.91㎡、価格は未定だが、坪単価は300万円を切る模様。施工は三井住友建設。竣工予定は平成28年8月下旬～11月下旬。

　現地は、ケヤキ並木、銀杏並木が美しい高台で、三菱重工の社宅跡地。２年前、メジャーセブンのうち１社のみが入札しなかっただけで、その他６社＋ゼネコン１社が入札した、大手デベロッパー垂涎の的のマンション適地。

　イギリスの社会学者エベネザー・ハワードが提唱した「田園都市構想」に基づいて整備された多摩田園都市の美しい街並み似ふさわしい外構・外観としているのが特徴で、随所に水盤を設け、電車の窓から見えることもあって印象的なマリオン、コーナーサッシを採用している。設計が日建ハウジングシステム社という点も、プロジェクトに対する同社の本気度を感じる。

　住戸プランはファミリー向けが中心で、浄水器一体型グローエ水栓、エコナビ機能付き食器洗い乾燥機、LED照明付き浴室などが標準仕様。

　プロジェクトの責任者、同社シニアチーフ三上一人氏は「大規模マンションの用地が出にくい田都沿線において、当社初の100戸超の旗艦事業。恥ずかしい住まいは造れない。相当気合いを入れた」と話す。

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　駅に降りてすぐ思い出したのはリーマン・ショック後の2009年に同社が分譲して即日完売した「プラウド宮崎台」だ。詳細は添付した記事を読んでいただきたいが、このマンションが人気になったことで同社の快進撃が再び始まった。

　そして、今回。田園都市線の駅近のマンションでは久々の大型だ。さらに大きいだけでは無く、周辺環境も申し分無い。これほど環境が整った大型はいつ以来かを考えた。

　真っ先に浮かんだのは、2001年竣工の東急不動産「イディオスあざみ野」(321戸)だ。高台立地でグレード感もあり、近年の最高物件だと思っている。

　それを超えるかどうかが最大の関心事だ。当時と事業環境も異なるのでなんともいえないが、田都のビンテージマンションになるのは間違いない。まさに沿線において比肩するものなしと言ったところだ。実際に商品企画においても同社の力の入れようがひしひしと伝わってくる。デザイン性に優れたエントランスや共用部を始め、専有部においても浄水器一体型グローエ水栓、エコナビ機能付き食器洗い乾燥機、LED照明付き浴室など、昨今の建築費上昇局面においても非常に水準が高いと言える。

　価格はどうか。現地を見た時、坪単価は間違いなく300万円を超えるとみたのだが、戸数が多く、超えてもそんなに大幅には超えないのではと予想した。三上氏が言ったように「300万円を切る」というのが味噌、急所だ。

　首都圏マンション単価はどんどん上昇している。準都心・郊外部でも立地条件のいいところは軒並み坪300万円を超えてきている。普通のサラリーマンの取得限界を超えている。

　同社は極力単価を抑え、早期完売を企図しているはずだ。競合するかどうかはともかく、同じ川崎・横浜のマンションでは東急不動産と近鉄不動産がそれぞれ分譲する「みなとみらい」、三井不動産レジデンシャルの「武蔵小杉」がユーザーの関心を呼んでいる。「みなとみらい」は坪400万円前後かそれ以上、「武蔵小杉」も320万円くらいになるはずだ。

　同社はそれより低めに設定して〝割安感〟をアピールしようという戦略だ。三上氏は「来場者は沿線居住者のほか、世田谷区が多い」と話したように、城西エリアからも需要を喚起できるかどうかがカギだろう。

　田都のマンションの歴史を変える可能性を秘めたマンションだ。

野村不動産幹部が〝即完〟を確信した「プラウド宮崎台」（2009/4/20）

　
「BLUE  HARBOR TOWER みなとみらい」完成予想図

　近鉄不動産と三井不動産レジデンシャルが6月9日、「みなとみらい地区」最後の住宅街区の一角で開発を進めている商業・ホテル・住の複合開発プロジェクトのマンション「BLUE  HARBOR TOWER みなとみらい」記者発表会を行い、6月20日からモデルルームをプレオープンすると発表した。

　物件は、横浜高速鉄道みなとみらい線新高島駅から徒歩８分、同みなとみらい駅から徒歩９分、ＪＲ横浜駅から徒歩16分、横浜市西区みなとみらい６丁目に位置する27階建て全355戸（販売戸数305戸）。価格は45.91～136.97㎡、価格は未定だが、坪単価は400万円前後になる模様。竣工予定は2017年2月中旬。設計は久米設計。施工は大成建設。

　現地は、みなとみらい地区唯一のオーシャンフロント住宅街区の一角で、大型スーパー「(仮称)オーケーみなとみらい店」と「(仮称)ホテルビスタプレミオ横浜みなとみらい」や就業施設、保育施設が併設される。

　建物は免震構造で、オーシャンフロント住戸比率が約59％。高層階はプレミアム仕様で、著名なデザイナーズモデルルームを提案。コミュニティ形成を図る「クラブサロン」、「そごう横浜」と提携したショッピングサポートも行う。

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　これから神奈川県では三井不動産レジデンシャル「パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト」（592戸）と、野村不動産「プラウドシティ宮崎台」（429戸）のビッグプロジェクトが供給される。単価がそれぞれ異なり直接対決はないかもしれないが、東京都のユーザーにとっては悩ましい選択になるのではないか。

　この点について、三井不動産レジデンシャル執行役員横浜支店長・徳川浩一氏は「3物件とも〝住みたい街〟の上位にランクされており、注目されているが、地縁性や交通便などもあるので競合するというよりそれぞれで盛り上げていきたい」と語った。

　住戸プラン、設備仕様について。120㎡のプレミアムモデルルームには驚いた。「FENDI」などの高級ブランドの店舗を数多く手掛けるグエナエル・ニコラ氏を起用。2ミリ厚のタモの突板床、収納扉の裏側も含めた布クロス、和紙に金属箔を貼ったモダンな和室の天井、幾重にも折り重ねたような洋室の紙クロス、天然石のようなセラミックタイルなどをふんだんに用いている。

　標準タイプのモデルルームを担当しているいま人気のデザイナー鈴木ふじゑ氏がかすんでしまうほどだ。

　ただ、一つ二つ言わせていただければ、ニコラ氏の玄関・ホール間の引き戸はどうか。玄関そのものはそれほど広くなく、引き戸で仕切ってしまうのはどうか。和風住宅ではなくはないが、マンションではおそらく初の試みだろう。

　もう一つ、惜しいと思ったのはホールや居室の床の隅に設けたLED照明だ。部屋を暗くして照明だけ灯すとかなり強い光が目に飛び込んでくる。

　意図はよく分かる。昔のわが国の住宅は行燈、ろうそくなどのアッパーライトが基本だった。そこまで考えるのなら、光を直接目に入るようにするのでなく、床の壁に当てて優しい反射光を四方八方に拡散するようにしたら最高ではなかったか。残念。

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　来年日本で開かれる主要７カ国（Ｇ７）首脳会議（サミット）の開催地が三重県・賢島に決定した。同地では近鉄グループと三井不動産グループがそれぞれホテル・リゾート事業を行っており、わが故郷の久々の朗報なので絶好の機会だと思い質問した。

　これに対して、近鉄不動産常務取締役首都圏事業本部長・田中孝昭氏は、「まことに結構なこと。近鉄グループとしても喜ばしい。三井さん（ねむの里・鳥羽国際）と仲良くやりたい」などと話した。

　三重の野球ファンは近鉄でも阪神でもオリックスでもなく中日が圧倒的に多いが、近鉄と三交は三重県人にとっては足を支える存在だ。ここしばらくは賢島が全国区になる。

プラン・設備がいい、坪400万円は納得　「ブランズタワーみなとみらい」（2015/5/13）

「プレミスト高尾サクラシティ」完成予想図

　大和ハウス工業（事業比率80％）とコスモスイニシア（同20％）が６月中旬に分譲開始するマンション「プレミスト高尾サクラシティ」を見学した。この５年間で２棟120戸しか供給されていない高尾駅圏の総戸数416戸の大規模開発で、隣接の敷地には複合商業施設・戸建て・保育園も建設される。坪単価は160万円台の半ばになる模様。大和ハウス関係者は「第１期は即日完売する」と手ごたえを感じていた。

　物件は、JR中央本線・京王高尾線高尾駅から徒歩6分、八王子市東浅川町に位置する14階建て全416戸。専有面積は63.57～92.55㎡、予定価格は2LDKで2,500万円台～、3LDKで2,700万円台～、坪単価は160万円台の半ばになる模様。竣工予定は平成28年2月上旬～28年10月下旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は野村不動産アーバンネット。

　現地は約16,000㎡の沖電気の敷地跡地。敷地に隣接して複合商業施設と戸建て街区が予定されている。保育所・小学校も隣接。「サクラシティ」は既存樹のサクラが市民にも開放され親しまれていたことから名づけられた。

　建物はほとんどが南向きの４棟分節構成で、エネルギー管理システム（ＭＥＭＳ）、地域コミュニティエネルギー管理システム（CEMS）などを駆使してスマートシティを構築する。

　住戸プランは70㎡台のファミリー向けが中心で、モデルルームは、オプションだが本物の木を壁や調度品に用いた提案がいい。

　これまで来場者は500組超。大和ハウス東京本店マンション事業部事業部長・松岡康成氏は「第１期の戸数は未定だが、必ず即日完売する」と自信を見せた。

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　バブル崩壊までは「高尾」はマンションや分譲戸建ての〝メッカ〟でもあった。都心に近い良好な住宅は１億円を突破していた。ここまで来ないと普通のサラリーマンは戸建ての取得などできなかった。高尾がどのような街であったかを少し紹介しよう。

　記者が真っ先に思い出すのが、「グリーンタウン高尾」（30.7ha、分譲住宅283戸、宅地分譲314区画、合計597区画）、「ホーメストタウン八王子」（34.8ha、総戸数606戸）、「城山手」（29.0ha、総戸数490戸）の３団地だ。分譲時にその都度取材に出かけ記事にしているが、ここで当時の記事を子細に調べる余裕がない。間違っていたらごめんなさいというほかない。

　「グリーンタウン高尾」の分譲開始は昭和60年。事業主は東京都住宅供給公社。高尾駅からバスで15分、土地面積は40～50坪台、建物は31坪以上、価格は3,000万円台の後半。公庫融資が1,000万円くらい付いており、頭金は2,000万円台の後半。公庫のローン金利は10年固定で5.25％、11年目以降は6.15％。施工はハウスメーカーの約10社。

　当時、都公社の分譲事業は低迷を続けており、事業継続をかけたプロジェクトだったが、販売時期が幸いした。まさにバブルの発生時。第１期の分譲住宅は100戸を超えていたが、申し込み倍率は数倍に達した。都公社の担当課長が大喜びしたのを思い出す。

　「ホーメストタウン」はどうか。宮脇檀がランドプランを担当しただけあって素晴らしい街に出来上がった。今でも風格がある。記者の記憶に残る団地の一つだ。

　ただ、開発許可を得るのに難航したため、販売開始はバブル崩壊後の平成5年くらいだった。事業主の殖産住宅は「太平住宅」「日本電建」とともに戸建て分譲の老舗だが、経営難から平成14年、民事再生を申請して破たんした。

　もう一つの「城山手」は相互住宅が事業主で、分譲開始は平成６年。こちらは前２者がバス便だったのに対して徒歩圏であることからまずまずの売れ行きをみせた。価格は6,000万円くらいではなかったか。こちらも街並みが素晴らしかった。

「グリーンタウン高尾」街並み

　
「ホーメストタウン八王子」街並み

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　この3団地でトータル約1,700戸だ。当時の購入者はほとんど60歳以上になっているはずだ。世帯分離で子世帯が独立、転居するケースが増え、世帯の高齢化にともなう様々な問題を抱えていることは容易に想像がつく。

　大和ハウスの今回のマンションがこれら3団地や周辺の戸建て団地から大量の買い替え・買い増し需要を吸収するのではないか。圏央道へも車で約5分という立地もユーザーの購買意欲を刺激するかもしれない。リニア停車駅の「橋本」にも車で約15分だ。もちろん高尾山も近い。

　地元居住者だけでなく、広域からも集客できるかどうか、「高尾」の魅力を訴えきれるかどうかが販売のカギとなる。

　昔の話をしてもしょうがないのだが、当時のローン金利が5％を超えていたのをいまのユーザーはどうとらえるか。

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　「サクラシティ」の取材後、「グリーンタウン高尾」と「ホーメストタウン八王子」の街並みを見て回り、お茶でも飲もうと喫茶店に入った。店の名は「カフェ・ド・ラ・ネージュ」。「ラ・ネージュ」はフランス語で「雪」。こじんまりした古風な内装で椅子はカリモク製、床はレンガ張り。二重窓の中には鮮やかな赤のゼラニウムの鉢がたくさん置かれていた。カウンターには白い可憐なドクダミの一枝が、窓側にはユキノシタの花がさりげなく飾られていた。

　ドクダミは記者の大好きな野草だ。誰からも嫌われるが、匂いはすさんだ心を癒してくれる鎮静剤だ。嬉しくなってオーナーのＫさんに声を掛けた。

　店の開業は昭和54年で、Ｋさんは二代目。戦中の昭和18年、神田の生まれ。「高尾も夏は暑いですが、朝晩は涼しい。空気もきれいだし離れられない」と話した。

　
「カフェ・ド・ラ・ネージュ」に活けられていたドクダミとユキノシタ

「ザ・パークハウス グラン南青山」完成予想図

　三菱地所レジデンスは6月4日、同社の都心のフラッグシップマンションシリーズ「ザ・パークハウス グラン」の第4弾「ザ・パークハウス グラン南青山」のモデルルームを6月6日にオープンすると発表した。東京メトロ表参道駅から徒歩4分の全101戸の規模で、「南青山5丁目」アドレスでは初の大規模物件。坪単価は800万円弱。

　物件は、東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線表参道駅から徒歩4分、港区南青山5丁目に位置する7階建て全101戸（事業協力者住戸81戸含む）。専有面積は60.21～222.37㎡、価格は未定だが、坪単価は800万円弱。最大面積住戸は7億7,000万円の予定。竣工予定は2016年8月。施工は東急建設。デザイン監修はアーキサイトメビウス。

　現地は財務省の職員宿舎跡地。「世界が息をのむ青山の邸宅」をデザインコンセプトに、外観はランダムに配置したマリオンと御影石の重厚感、彫の深い陰影デザインが特徴。

　天井高5ｍを超えるエントランスホールには、ライムストーンを基調に、外観に用いた御影石などを使用し建物としての一体感と上質感を演出。エントランスホール正面の壁面には、植物の屈光性をテーマに漆黒に浮かぶ無数の線を描いた2つのモダンアートを配置。コンシェルジュカウンターの上部には、美しく穏やかな水の流れを表現した名栗仕上げのメタルアート、背後には歌川広重が描いた夕立を思わせるガラスのエッチングアートを配置している。

　ソフト面では、1階のエントランスと地下のサブエントランスにはドアマンが待機。ポーターサービスも行うほか、居住者専用ハイヤーを配備。近隣のコレッツィオーネビル1階のカフェ「アニバーサリー」との提携によるカフェサービスも導入する。

　住戸プランは90㎡台～110㎡台が中心。ミーレ社製食洗機、ドンプラハ社製水栓、ジャクソン社製バスタブを標準装備。6～7階は仕様レベルを上げ、24時間全館空調システム「エアロテック」を採用。

　発表会に臨んだ同社・小野真路社長は、「ザ･パークハウス グランシリーズは用地取得競争が激しく、当初考えていた年間2～3物件の供給は難しいが、このほかにも数物件の計画がある。建築費は高止まりの状態」などと話した。「ザ･パークハウス グラン」シリーズは「三番町」「南青山高樹町」「千鳥ヶ淵」に次いで4物件目。

モデルルーム

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　まず単価について。現地を昨年見た段階では「坪単価は800万円を超える」と書いたが、「800万円弱」というのは個人的には納得した。同社の皇居を見下ろす「唯一無二」の「千鳥ヶ淵」の坪800万円を同社の物件で超えてほしくなかったからだ。

　公開された220㎡と115㎡のモデルルームの出来はいい。220㎡の建具・面材は額縁付きのマホガニー、115㎡のそれはナラ材。ドアの把手はコロンボ。久々に本物の億ションをみた。

　「エアロテック」の採用は6～7年振りだそうだが、これもいい。専有部に約1畳大の機器のスペースが必要で、居住面積が広くないと採用は難しいとのことだったが、今後積極的に採用していくようだ。

　事業協力者住戸について同社は詳細を明らかにしなかった。まさか相場が上昇したら分譲されるようなことにはならないと思うがどうだろう。

エントランスホール

　首都圏などの同じ意見をもつ13のマンション管理組合（総戸数9,309戸）は5月28日、国土交通省などにマンション標準管理規約の「コミュニティ条項」を削除しないよう求める意見書を提出した。

　意見書は、先に国交省「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」がコミュニティ条項の削除するよう求めた報告書は「問題点が看過できないほど重大」とし、「コミュニティ条項が削除されると、各マンションは指針を失い、かえって紛争を助長し、裁判費用などの出費も余儀なくされるかもしれず、そのような事態を招いた政府の責任も問われかねない」と、削除しないよう求めている。

　また、①管理組合が行うことのできる業務（権能）にはコミュニティ形成（活動）が含まれること、この業務に関する支出は区分所有法に違反しないことを明記する②管理組合と自治会の目的・業務には一部共通点があること、そのため、一定の条件下においては、管理組合が自治会費の徴収・支払いに事実上関与したとしても区分所有法に違反しないことを明記する③区分所有法に違反しないコミュニティ形成（活動）、支出、費用徴収のあり方に関する設例やベストプラクティスや、区分所有法に違反しない管理組合の自治会費の徴収・支払いへの関与の仕方などを明記する－ことを求めている。

　意見書を作成したのは「アーバンドックパークシティ豊洲管理組合」（東京都江東区、1487戸）と「パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー管理組合」（川崎市、797戸）で、このほか都内や神奈川県、千葉県、茨城県、大阪府の11の管理組合が賛同者として名を連ねている。

　意見書はこちら

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　記者はこれまで「検討会」に対してかなり批判的な記事を書いてきた。検討会を主導した委員は、まともな論議などせず他の意見も聞こうとせず、最初から「削除」することを強行しようと考えていたのではないかといわざるを得ない。現場のことなどまったく分かっていないと思った。検討会は海外視察も行なったようだが、わが国のマンションはどれくらい見学したのか聞きたい。

　今回、戸数にして1万戸に近い管理組合の総意としてこのような意見書が提出されたのは大きな意味を持つ。

　６月２日に行われたマンション管理業協会の総会後の懇親会でも、山根弘美理事長は検討会が組合の役員についても厳しい要件を設けたのについて触れ、「経済原理も大事だが、所有と利用が分離されている海外に対して、わが国は８～９割が実需。マンションコミュニティは文化。よりよく進化させるため活動していきたい」と、検討会を批判した。

　来賓として挨拶した井上義久・公明党幹事長も「コミュニティ、高齢化対応など総合的な見直しが必要で、強い関心を持っている。時代の変化に対応できるものにしないといけない」と、管理のあり方に関心を示した。

「シティテラス東陽町」完成予想図

　住友不動産は５月28日、東京メトロ東西線東陽町駅から徒歩5分の大規模マンション「シティテラス東陽町」（522戸）」のモデルルームを営業拠点「総合マンションギャラリー秋葉原館」で5 月30日(土)からオープンすると発表した。

　物件は、東京メトロ東西線東陽町駅から徒歩5分、江東区東陽二丁目に位置する15階建て全522戸、専有面積は54.88～87.90㎡、価格は未定だが南向きで7,000万円台（75㎡）が中心で、坪単価は310～320万円になる模様。竣工予定は平成28 年11 月。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　現地は、明治安田生命ビルの跡地で、建物はF型配棟。敷地南側に位置する夕浜運河へ往来可能な貫通道路を設け、敷地内には認可保育園も設置。

　同社はまた、JR総武線平井駅から徒歩８分の「シティテラス平井」（357戸）のモデルルームも公開。こちらの坪単価は240万円。

　これまで資料請求は2,200件、特別事前案内会への来場者は400件。

エントランスホール

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　焦点は坪単価が300万円を突破するのかどうかだ。現地より先には、三井不動産レジデンシャルなどが８年前に坪単価220万円台で分譲した「パークホームズ東陽町キャナルアリーナ」（262戸）がある。

　それよりは駅に近く、当時より単価が上昇しており、さらに昨年、日本綜合地所（現大和地所レジデンス）が木場・東陽町駅圏の最高値である280万円で分譲したのを取材していたので、あるいは300万円を突破するのではないかと考えていた。

　なので、坪310万円強という単価設定には納得した。これから分譲される、木場駅から徒歩7分で木場公園に近接した野村不動産「プラウドタワー木場公園」（204戸）は住友不の物件の単価を上回るのは間違いないとみている。同社の高値更新は通過点に過ぎない。

　ついに、城東エリアも坪300万円以上の時代に突入した。その意味で同社の「平井」の240万円は割安感がある。

公開空地から臨む

「ヴェレーナ木場公園」　木場・東陽町駅圏＆同社物件の最高値更新（2014/11/26）

「ルネ蘇我ディアパーク」完成予想図　

　総合地所が近く分譲開始するマンション「ルネ蘇我ディアパーク」を見学した。JR京葉線蘇我駅から徒歩5分の全163戸の規模で、浴場付き。

　物件は、JR京葉線蘇我駅から徒歩5分、千葉市中央区南町２丁目に位置する10階建て全163戸の規模。専有面積は70.48～88.84㎡、予定最多価格帯は3,500万円台、坪単価は160万円。竣工予定は2016年2月末。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地は、旧川崎製鉄（現JFEスチール）の社宅跡地。製鉄所の移転に伴う跡地を活用する計画「ハーバーシティ蘇我」の一角。

　建物はＬ字形で、住戸プランは南向き（60％）と西向き（40％）。同社としては23棟目の大浴場付き。東京おもちゃ博物館が監修したキッズスペース「木育の広場」も設置する。

　4月から事前案内会を開始しており、これまで資料請求は500件、モデルルーム来場者は200件。

大浴場

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　まず、単価について。このところ郊外部のマンションもどんどん単価が上昇しているので、いったいいくらくらいになるのか興味があった。坪単価160万円というのは極めてリーズナブルな価格だろうと思う。

　市内では競合する物件はないはずだが、船橋の郊外で分譲されるマンションもこれくらいか、あるいはもっと高くなるか。一次取得層が無理なく購入できる価格の限界に近づいているので、ユーザーがどのような反応を見せるか。

　同社としては2011年に分譲した「ルネ花小金井」以来の大浴場付きというのが面白い。かつて浴場・温泉付きマンションは同社のほかにもアパやリベレステが分譲していたが、実績は同社が断トツだろう。同社によると、既存の浴場利用者は居住者の半分くらいだというが、なにより入居者同士のコミュニケーションが図れるのがいい。

　入浴料は月額1,000円。管理費を抑えるために浴槽は一つで、例えば男性は月水金、女性は火木土といったように隔日利用ということになるという。利用時間は15:00～22:00の予定。

中庭

　
「ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ」完成予想図

　三菱地所レジデンスとセコムホームライフが５月23日、モデルルームをオープンする「ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ」を見学した。「公団烏山第一団地」跡地に建設されるもので、坪単価は300万円台前半。食のセレクトショップ「DEAN＆DELUCA」と国内で初めてコラボし、新しいインテリアを提案しているマンション。

　物件は、京王線千歳烏山駅から徒歩4分、世田谷区南烏山５丁目に位置する敷地面積約9,900㎡、10階建て「エアリーコート」（147戸）と8階建て「サザンコート」（118戸）の２棟265戸の規模。専有面積は35.52～91.14㎡、第1期（戸数未定）の予定価格は3,400万円台～10,000万円台（最多価格帯7,200万円台）、坪単価は300万円台前半。竣工予定は2016年1月下旬。施工はフジタ。設計監理は三菱地所設計。販売開始は6月下旬。

　現地は、昭和30年代に建設された旧日本住宅公団の「烏山第一団地」の敷地跡地。セコムホームライフが10年かかりで取得し、三菱地所レジに共同で開発することが持ち込まれたという。新たに開発道路も整備した。

　住戸プランは、約59㎡のユニバーサルデザインを採用した「ユニバーサルプラン」（18戸）を設け、親子2世帯隣居・近居なども想定しているのが大きな特徴。「ユニバーサルプラン」住戸前の廊下には、メックecoライフが提案するベンチやウェルカムトレリスを設置する。

　また、一般法人いきもの共生事業所認証（ABINC認証）を集合住宅としては初めて取得。生物多様性に配慮したバードパス・巣箱の設置、実のなる植物の採用、既存樹のサクラの接ぎ木、化学薬品の使用を抑えた健康な土壌づくりなどの取り組みを行う。

　共用施設「パーティールーム」「ガーデンテラス」では、食のセレクトショップ「DEAN＆DELUCA」とわが国では初めてコラボし、新しいインテリアデザイン、ライフスタイルを提案する。

　現在までに3,100件の問い合わせがあり、事前案内会には600件の来場がある。

「ユニバーサルプラン」のモデルルーム

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　お年寄り夫婦の入居を想定した「ユニバーサルプラン」がいい。面積は約59㎡。両面バルコニーで、南西側の玄関を入るとすぐにバルコニーに面したリビング・ダイニングがあり、その隣が半独立型のキッチン。居室2室は北西側に設置。廊下幅はメーターモジュールとし、トイレを含むすべてのドアは引き戸を採用している。

　この種のプランは真新しいものではない。最近では三井不動産レジデンシャルが「新川崎」で分譲しているし、挑戦したデベロッパーはほかにもある。

　今回のプランは、玄関を入ってすぐにリビング・ダイニングを設けていることに大きな意味がある。友人・知人などを招き入れるには玄関からすぐのところにリビングを設けるのは理解されるはずだ。

　このプランにユーザーがどのような反応を示すか、楽しみだ。設備仕様は全体として高い。ファミリー向けのモデルルームのプランもいい。

　単価について。業界内では坪単価は320万円くらいと予想されていたが、記者はそこまで行かないと思っていた。京王線は他の沿線と比べ割り負しているが、「仙川」ならともかく、いまの「千歳烏山」にはそんな駅力はない。坪300万円台前半というのはいい値付けだ。欲をかかないほうがいい。腹八分目、残りの二分はユーザーのために残すのが大手デベロッパーの思いやり、良心だ。

コミュニケーションコリドー（完成予想図）

三井不動産レジが二世帯マンション「ツグイエ」　新川崎で発売（2014/2/1）

　
左からブリヂストン建設資材企画部部長・向井章氏、野村不動産住宅事業本部品質管理部部長・小松久悦氏、長谷工コーポ エンジニアリング事業部統括室長・若林徹氏
 

　野村不動産、長谷工コーポレーション、ブリヂストンの3社は5月22日、建物の水回り設備を自由に配置・設計することを可能にした排水システム「サイホン排水システム」を共同開発し、第一段階としてキッチンディスポーザーで実用化したと発表した。2014年から開発を進めてきたもの。

　「サイホン排水システム」は、従来の管径40～75ミリだったのを20～25ミリに小口径化することに成功、1つ下の階で排水縦管に合流させることでサイホン力を利用して排水するシステム。排水管を通すために必要であった床下空間270～300ミリを140～150ミリに抑えることができ、室内空間を拡大することができる。

　また、排水管の無勾配化とサイホン力による高い排水性により、従来は縦管からの距離が2～3ｍ必要だったものが、最大14ｍまで可能にした。排水管は専用部分の外の縦管につなぐことも容易になった。自掃能力もあり、排水管のつまりも軽減される。

　今後はユニットバスや洗面化粧台へも採用し、プランバリエーションを拡充できるよう開発を進めていくとしている。

　技術を開発したブリヂストンの給湯給水設備事業の全国シェアは30％程度で、これまで排水設備事業はなかった。

　長谷工コーポレーションは今後自社施工マンションの10％くらいに採用していくという。

　野村不動産は今後の商品開発に生かしていく予定。

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　これはすごいヒット作になる可能性を秘めている。ディスポーザーは10数年前から一挙に広まり、今では数十戸以上のマンションでは当たり前の設備になりつつある。しかし、機器本体そのものや排水の音の問題と、床下のふところ厚を確保しなければならないネックもあった。

　今回の商品は一挙にそれらの問題をクリアした。キッチンをバルコニー側に設けようとどこに設けようと少なくとも排水管の音の問題は解消される。本体そのものの音も最近は随分改称されつつあると聞く。

　発表会では従来型と今回の商品の実物大でのデモンストレーションが行われたが、新商品の排水スピードは従来型より5倍くらい早くなったそうで、一挙に流れた。もちろん音など全然出なかった。

　コストは従来型と比べ若干高くなるようだが、間取りプランの設計自由度が高まることと比べると問題にならないと思う。「長谷工のＳＩ」は他社との差別化が可能となり、高さ規制の厳しいエリアでも対応できるようになるはずだ。

　3社は特許を出願中だが、汎用性を持たせる意向だ。

従来型（奥）と新商品（手前）の大きさ、勾配などを比べたデモンストレーション