「知の結集。やればできる」齊藤審査委員長が激賞 管理協 バリューアップアワード
「マンション・バリューアップ・アワード2023」（住宅金融支援機構「すまい・るホール」で)
マンション管理業協会（理事長：高松茂・三井不動産レジデンシャルサービス会長）は2月28日、「マンション・バリューアップ・アワード2023」を開催し、「マンションライフ」、「工事・メンテナンス」、「防災・防犯」、「管理組合運営」、「マンション管理適正評価」の5部門の受賞事例発表会と授賞式を行った。
アワードは、マンションの住み心地（居住価値）を高めるための取組や提案、建物資産の維持・向上のための取組や提案を募集・顕彰するもので、2017年の第1回から5回目。423 件の応募があった。
受賞事例発表会で、審査委員長の齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授は「まさに知の結集。日本全国のマンション管理の取り組みに、わたしは夢と希望、知恵と勇気を頂いた。やっぱり、やればできる、やらなきゃできない、今日、改めてやればできるというキーワードを頂いた」と切り出し、いつもの歌うように「素晴らしい」「魅力的ですね」「いいですね」「凄いですね」「素敵ですね」「こんなマンションに住みたい」を連発し、「来年もお会いしましょう」と講評した。万雷の拍手が沸き起こった。
授賞式で、主催者を代表して高松理事長は「作品は非常にいい内容ばかりで、まさに審査員泣かせ。今回の作品で感じたのは、DX化の流れがマンション管理にもたくさん入ってきたこと。紙からデジタルへの動きが急速に高まっている。この流れは加速する。また、マンション適正管理制度を推進している当協会としては、（片岡さんが）グランプリに輝いたのは大変心強い」と締めくくった。
最高のグランプリは、マンション管理適正評価部門（応募27作品）の最優秀賞に選ばれたＪワザック両国管理組合理事長・片岡忠朗氏で、「★２つから★５つへの大幅な評価ＵＰを実現！～いかにして１年後に大幅な評価ＵＰを実現することができたのか！？～」がテーマ。片岡氏は「適正管理評価制度が創設されてから3年が経過するが、適切な管理を実現するには必要不可欠な制度であることを全国の管理組合に伝えたかった」と受賞の喜びを語った。
その他の各部門受賞者は次の通り。賞金は、各部門賞が10万円、グランプリは部門賞プラス30万円の合計40万円。
・マンションライフ部門（応募162作品） 宮前平グリーンハイツ管理組合＆大成有楽不動産・川村章司氏「閉鎖したプール跡地を新たな多世代交流の拠点として再生～築50年超となる大規模マンションの共用部リニューアル計画～」
・工事・メンテナンス部門（応募98作品） 野村不動産パートナーズ・桒原千朗氏「複数の大型工事が到来する高経年マンションの課題解決に向けた修繕積立金会計の健全化プロジェクト」
・防災・防犯部門（応募67作品） グランアヴェニュー末永浩二氏「堺北花田グランアヴェニュー防災会 大規模マンションの持続可能な防災活動の取組」
・管理組合運営部門（応募69作品） 東急コミュニティー・米藤健太氏「共創により『マンション管理エコシステム』を創出する管理業務への転換」
詳細は同協会はホームページ「マンション・バリューアップ・アワード2023」
齊藤氏（左）と高松氏
片岡氏
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齊藤氏をはじめ各審査委員の方も絶賛したように、素晴しいアワードだった。全てのプレゼンを聞き、グランプリを獲得するのは片岡氏だろうと予想したが、その通りの結果となった。管理協が全力で取り組んでいるマンション適正管理評価をテーマにしたのがよかったのだが、プレゼンの内容も衝撃的だった。
同制度の★2つ（42点）の、しかも最下位（2022年10月30日時点でのマンション管理適正評価サイト掲載物件97件中97位）の劣等生（失礼）がわずか1年で★５つ（94点）を獲得するなんてありえないではないか。さらにまた、劣等生の汚名を返上するため、４倍以上（金額は公表されなかったが万単位のはず）の修繕積立金の値上げを総会に提案し、同意を得らたことだ。これまた信じられない。
もう一つ衝撃を受けたのは、齊藤氏が講評で開口一番、「知の結集（結晶か）」と語ったことだ。上段で書いたように、齊藤氏はヒバリかウグイスのような美声で歌うように語ったのだが、記者は腸をわしづかみされたようにズシリとこたえた。作家の保坂和志氏が「小説、世界の奏でる音楽」（新潮社、2008年刊）の中で「文＝知は武と同じくらい命がけなのだ」と書かれていたのを思い出したからだ。（記者は生きている間に1本でも命がけの記事を書きたいと思っているのだが、実現することはないこともよくわかっている）
そこで、齊藤氏や関係者の皆さんにお願いだ。 この「知の結集」を受賞セレモニーだけで終わらせるのはもったいない。管理協はもちろん管理組合、居住者、さらには国や自治体関係者が共有し、より安心・安全で持続可能なマンション管理の取り組みにつなげないといけない。
なぜこんなことをいうかといえば、記者は、国土交通省「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ」の第4回と第5回を視聴した。
大変失礼だが〝会議は踊る、されど進まず〟の印象を受けた。管理計画制度の普及が進まない理由として、管理会社の協力が得られないとか申請のバードルが高すぎる、メリットがないなどの声はそれぞれ理解したが、あれやこれや論評、解釈するのではなく、どう実のある制度にするかの当事者意識が欠落していると感じた。
論より証拠だ。今回のアワードで発表された具体の事例をマンション管理組合関係者、居住者も含めて学べる機会を設けてはどうか。協会ホームページには佳作も含めた事例が紹介されてはいるが、提案者から直接話を聞くのとでは大違いだ。「審査員泣かせ」と高松理事長も話したように、視点が異なれば結果は異なったかもしれない。
わが国賃貸市場の後進性衝く 家具付き「Weave Place」 浅草など都内7物目オープン
「Weave Place Asakusa Kaminarimon」
本拠・香港を中心にシンガポール、日本、韓国で都市型の家具付き賃貸住宅などを展開する総合賃貸住宅プロバイダーWEAVE LIVING(ウィーヴ リビング）は3月1日、わが国での「Weave Place」としては早稲田、門前仲町、東高円寺、国立に続く「Asakusa Kaminarimon」「Ryogoku」「Morishita」の3物件を同時オープンした。オープンに先立つ2月28日、「Asakusa Kaminarimon」でメディア向け事業説明会・内覧ツアーを開催した。この種の家具付き賃貸マンションを見学するのは初めてだったが、基本性能・設備仕様レベルは「分譲仕様」（同社）という説明に納得した。
物件は、東京メトロ銀座線・都営浅草線浅草駅から徒歩4分、台東区雷門2丁目の商業地域に位置する10階建て全72室。専用面積は26㎡台～52㎡台。44室がワンルームタイプ。契約は1か月以上、最大18カ月で、1か月契約の月額賃料は20万円台～42万円台（電気・ガス・水道代含む。契約期間が長くなると10～20％の割引料金）。家具付き・家具なしの選択も可能。礼金、保証料、保険料などはなし。
同社創業者でグループCEO＆取締役会会長・Sachin Doshi氏は事業説明会で「2017年に香港で創業。以来、シンガポール、日本、韓国で事業展開しており、これまで25物件２,500室を所有しています。賃貸を〝楽しい体験をしていただく〟というのがコンセプト。日本は重要な市場として位置付けており、2023年12月現在、大阪を含め11物件を所有しています。（日本の賃貸は）不便な面も多く、（それを解消する）チャンスだと考えています。今後2年間で35億ドルを投資し、３,000室から5,000室に増やすのが目標」（通訳）と語った。
WEAVE LIVING JAPAN代表取締役・野口大助氏は「わたしはこれまで28年間、不動産の投資・再生事業に関わってきました。コロナを経て働き方も変化し、価値観、ニーズも多様化しているが、それに対応する供給は足りていない。快適に過ごせ、ストレスがない新しいハイブリッドな空間を提供していきます」と話した。
同社担当者によると、賃貸住宅の利用者の90％は外国人。賃料、プランをオープンし、3Dによる内観が可能で、契約もほとんどオンラインで完結するという。今後は日本人向けにも積極的に情報を発信していくそうだ。
Sachin氏（左）と野口氏
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この種の家具付き賃貸マンションを初めて見学した。同じようなサービスを提供している会社は他にもあり、かつてウイークリー・マンスリーマンションが流行し、サービスアパートメントも市民権を得ているように、加速度的に普及するような気がする。
一方で、Sachin氏がわが国の賃貸市場について「不便な面も多い」と語ったので、記者は「わが国は大手も含め、街の賃貸仲介不動産会社は、礼金やら原状回復やら、住宅が圧倒的に不足していた戦前戦後の時代遅れの商習慣を墨守しようとしている。これらについてどう思うか」と質問した。
Sachin氏が「礼金（REIKIN）」をどのように理解されたか不明だが、通訳を通じて「非効率」と答え、野口氏も「初期費用がかかりすぎ」と話した。原状回復費用を求めるケースはほとんどないという。
基本性能・設備仕様レベルをチェックするのが取材のもう一つの目的だった。同社担当者は「分譲仕様」と説明した。どのようなレベルを基準にするかだが、二重床・二重天井（確認中だが、通常の直床のようふかふかではなかった）、リビング天井高2400ミリ、食洗機（ワンルームタイプはなし）、床暖房（同）、浴室タオル掛け、ソフトクローズ機能付き開き戸などからして、一般的な賃貸マンションの仕様レベルよりは高いと思った。ソファは本革でベッド、寝具なども水準以上とみた。
都内23区の主要な駅圏の分譲マンション坪単価は500万円を突破しつつある。10坪（33㎡）で5,000万円だ。取得能力を超えている。この種の賃貸住宅の増加は、土地オーナーにとっても消費者にとっても選択肢の幅が広がる意味で歓迎すべきことではないか。入居、転居するごとに家具などを買ったり捨てたりするロスも削減できる。サステナブルな社会実現にも貢献する。
マンション管理計画認定制度の普及、基準見直し論議 国交省 ワーキンググループ
国土交通省は2月27日、第5回「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ」（座長：齊藤広子・横浜市立大学国際教養学部教授）を開催。管理計画認定制度の更なる普及・促進にむけて、管理計画認定基準の見直しの方向性や管理計画認定制度の今後の方向性などについて論議が交わされた。次回は3月26日で、最終とりまとめが行われる予定。
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記者は、適正な管理・運営が行われている中古マンションが市場で適正な評価を受けられるよう、管理状況を★5つで評価・表示するマンション管理業協会のマンション管理適正評価制度に期待はしているのだが、自治体が主導している管理計画認定制度そのものがよく分からない。前回も書いた通りだ。
今回の会合で、管理計画認定制度の普及が進まないのは管理会社の協力が得られないからという旨の指摘もあったが、これは当たらない。マンション管理協は自らの制度の普及に懸命で、自治体の制度普及に協力する余裕などないはずだ。
また、長期修繕計画の積み立て方式について論議されたが、これも記者はよく分からない。建物と居住者の2つの老いに加え、加速度的に進む人口減少社会の中で、マンション管理、修繕積立金制度はどうあるべきか、行政はどこまで踏み込むべきか分からないからだ。
分からないといえば、修繕積立金の額そのものもそうだ。国土交通省が5年ごとに調査を行っている「マンション総合調査」の直近の平成30年度のデータによると、月／㎡当たりの管理費の総額（駐車場使用料・専用使用料からの充当額を含む）は平均217円となっている。また、月／㎡当たりの修繕積立金の総収入額（駐車場使用料・専用使用料からの充当額を含む）は平均179円となっている。
この数値が管理費や修繕積立金の額の多寡を判断する目安となるが、現実のマンションではあまり参考にならない。全てを足してその数で割った平均値でしかないからである。言うまでもなく、一口にマンションといっても、地域、戸数規模、エレベータや駐車場の有無、管理レベルによって管理費や修繕積立金の額は異なってくる。建物の維持・管理に必要な適正な修繕積立金の額はいくらなのか、答えられる人など一人もいないはずだ。
その額が分からないのに、基準額を定め、段階増額積立方式の初期額が均等額の0.6とか最終額が1.1倍とかを示したところで、単なる目安にしかならない。
ある委員の方が、長期修繕計画に関する資格制度を設けてはどうかと発言したが、これは一法かもしれない。AIを活用すれば、様々な数値を入力するだけで修繕積立金の額を瞬時にはじき出してくれるのではないか。
また、管理計画認定制度の登録の有無を売買契約の際の重要事項説項目に加えるか加えないかの発言もあった。制度の目的は、マンションの管理不全を防止し、適正に管理・運営されているマンションが市場で適正に評価されることにあるとすれば、登録のお墨付きが実効あるものにすることが先決だ。
反社への譲渡禁止を マンションの実態把握していない自治体が圧倒的多数 国交省会合（2024/2/1）
JRと京急駅まで5分 リーズナブルな単価設定 ZEH-M対応の明和地所「鶴見」
「クリオ横濱鶴見セントラルマークス」
明和地所が分譲中の「クリオ横濱鶴見セントラルマークス」を見学した。同社のマンションを見学するのは久々だが、リニューアルした「クリオ ライフスタイルサロン横浜」の3つのモデルルームはよくできており、「鶴見」はワイドスパンの間取りがいい。
物件は、JR鶴見駅・京急本線京急鶴見駅から徒歩5分、横浜市鶴見区鶴見中央一丁目の商業地域に位置する11階建て全41戸。専有面積は60.07～75.00㎡、3月末に分譲予定の第2期1次（4戸）の価格は未定だが、坪単価は350～360万円になる模様。竣工予定は2025年4月下旬。設計は共同エンジニアリング。施工は小俣組。
昨年10月から販売を開始しており、これまで約7割が成約済み。地元だけでなく、東京都大田区などの都内居住者も目立つという。
現地は、JRと京急線からそれぞれ徒歩5分。鶴見神社に近接。建物は敷地東側と北側に接道。1フロア4戸構成で、南東角住戸以外は北側リビング。主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented、直床（水回り部分は二重床・二重天井）、リビング天井高2400ミリ、フィオレストーンキッチンカウンター、食洗機、リビング＆1居室床暖房など。6800～879０ミリのワイドスパンが特徴。
販売担当者によると、鶴見エリアは港北ニュータウン、二俣川・鶴ヶ峰、上大岡とともに、市内にある4エリアの副都心の一つで、東京都にもっとも近いにも関わらず相対的に価格が安いことなどから盛り上がっているとのことだった。同社の物件のほかにも鶴見エリアでは坪300万円台の前半から中盤にかけての物件が結構供給されており、いずれも販売は順調のようだ。
「クリオ ライフスタイルサロン横浜」100㎡超モデルルーム
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現地は、幅員21.9ｍの区役所前通りが敷地の北西側に走っており、南側の隣地にも中層マンションが建っているので、坪単価は400万円を割り、350万円くらいなら売れるだろうと踏んだ。その通りだった。区役所前通りは交通量も多いが、駅からのアクセスは商業地域であるにもかかわらず信号は一つもなく、交通量も多くない。リーズナブルな価格設定だと思う。
取材のために訪れた「ライフスタイルサロン横浜」は半年前にリニューアルしたとかで、約40㎡のコンパクトタイプ、70㎡超のワイドスパンのファミリータイプ、100㎡超の富裕層向けもよくできていた。
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鶴見駅圏では、松尾工務店が本社の隣接地でマンションを今春に分譲する。敷地北側に第一京浜が走っているのは難点だが、三方道路の一等地だ。坪単価は400万円を突破するのではないか。販売代理は伊藤忠ハウジング。取材を申し込んでレポートしたい。
現地
和モダン見事に表現出色の出来アクタス・モデルルーム明和地所「川越大手町」（2022/10/15）
坪単価400万円突破か 森田恭通氏の白の外観デザインがいい リスト「湘南辻堂」
「テラスモール湘南」からみた「THE TOWER 湘南辻堂」（以下、写真提供は全て「THE TOWER湘南辻堂」）
リストグループのリストデベロップメントは2月22日、JR辻堂駅前の商住一体開発の「THE TOWER 湘南辻堂」のメディア向け見学会を行った。価格は非公表だが、最近の信じられないような価格高騰、辻堂海岸が一望できる〝駅近〟の立地条件などを考慮すると坪単価は400万円を突破するとみた。
物件は、JR辻堂駅南口から徒歩2分、藤沢市辻堂三丁目の商業地域に位置する29階建て全196戸（一般販売対象外住戸24戸含む）。専有面積は34.90～92.83㎡、価格は未定。竣工予定は2025年9月中旬。外観、住宅エントランスなどのデザイン監修はグラマラス（森田恭通氏）。設計監修は久米設計。設計は久米開発プロデュース、フィールド・デザイン・アーキテクツ一級建築士事務所。施工は鴻池組。販売開始は5月。
12月から広告を開始し、これまで問い合わせ件数は4,000件。地元が中心だが、約1,000件は都内から。
現地は、2009年分譲の20階建て「リストレジデンス辻堂タワー」以来のタワーマンションで、高さ約98.90ｍはエリア最高峰。駅とは2階部分のペデストリアンデッキで結ばれる。建物は内廊下方式を採用し、1～3階と低層棟は商業施設、住戸は4階以上。住戸プランは、辻堂海岸が見渡せる南向きと反対の北向きがほぼ半々か。タイプは1R：約5%、1LDK：約20%、2LDK：約30%、3LDK：約35%、4LDK：約10%。
主な基本性能・設備仕様は、リビング天井高2500ミリ、ディスポーザー、食洗機など。共用施設はワークラウンジやオーナーズラウンジ、ゲストルームなど。
見学会で同社経営戦略室課長代理・鈴木篤氏は「5年前に計画はスタート。地権者の方々と対話を重ね、多様な価値観を呼び込み、街の活性化につなげるよう多彩なプランを用意した。森田氏のデザインにもその狙いは表れている。価格は公表できないが、1億円前後が中心となる」と話した。
外観
エントランス
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販売事務所に設置されている模型の外観は、グレーの隔て板以外はほとんどが白。タワーマンションで外観全体が白で美しい物件を見た記憶がない。このデザインは受けるのではないか。とにかく美しい。
森田氏は「建築物はどうしても、人間のスケールよりも大きなものになってしまい、時に圧というものが出てくるので、その圧を払拭させるような軽やかさを意識しました。そういう意味で『呼吸』というワードが常にテーマになりました」「全体的に、素材やマテリアル、色を極力減らし、カラースキームを強いものを使わず、『シンプルでナチュラルでモダン』を意識しました」と、同社のデザインインタビューで答えている。
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肝心の価格は公表されなかったが、価格について触れない記事は気が抜けたビールか、冷めた紅茶、夫婦仲だと思うので、外れるのを承知の上で予想する。
辻堂といえば、駅北側の商業施設「テラスモール湘南」は魅力的だし、何といっても駅直結というのはインパクトがある。湘南の駅近マンションは軒並み坪300万円を超えてきていることを考えれば、常識的には坪400万円を突破しても不思議ではない。モデルルームに充てられている83㎡の東南角住戸の知要望は素晴らしい。このタイプは坪500万円でも人気を呼ぶと見た。北向き住戸の下層階は坪400万円を割るはずだが、均すとやはり坪400万円を突破すると読んだ。27～29階の3フロア12戸は一般分譲の対象外だが、地元の富裕層がターゲットか。ひょっとすると成約のめどが立っているかもしれない。都内居住者の需要開拓が早期完売のカギを握る。
以下は余談。モデルルームを見学中の時だった。確か生まれが湘南で、小生が若手のホープとして期待している業界紙のA記者（35）が、誰も聞かないのに数年前に「プレミスト辻堂」の70㎡台を坪210万円で買ったと明かし、「そのうちの大半はかみさんのぬいぐるみやコスメ、ジーカワ、キャラクターに占領されている。さ買い換え？ 売ればローンを支払って1,000万円は残るが、買えるかどうか…明日（23日）はディズニーに行くが、かみさんは『遠い』とぼやいている」などとしゃべった。
Aさんよ、プレミストはいい物件だ。あなたの年収じゃ北向きのワンルームがやっと。浦安、新浦安も同様。買い替えを考えるより、粗大ごみとして捨てられないよう考えたほうがいい。
1階天井高2800ミリ、30㎡のルーフテラス付き9戸 日本エスコン「茅ヶ崎東海岸」（2023/6/19）
大和ハウス 湘南最大級全914戸の「プレミスト湘南辻堂」が完成（2021/1/22）
国分寺崖線に近接する1低層＆全館空調採用 三菱地所レジ「等々力」分譲
「ザ・パークハウス 等々力」
三菱地所レジデンスは2月20日、国分寺崖線の南端の第一種低層住居専用地域に位置する「ザ・パークハウス 等々力」を3月上旬から第一期の販売を開始すると発表した。
物件は、東急大井町線等々力駅・上野毛駅から徒歩8分、世田谷区中町1丁目の第一種低層住居専用地域（1低層）に位置する敷地面積約3,625㎡、地上3階地下1階建て全39戸。専有面積は70.27～133.57㎡、価格は未定。施工は熊谷組。竣工予定は2025年2月上旬。
主な特徴は、①「等々力渓谷」に近接する風致地区に立地②大型犬飼育可能なプラン（6戸）を設け、ドッグパークやペットルームも設置③全館空調システム「マンションエアロテック」を導入④33％超を緑地化し、生物多様性保全のための取り組み「ビオネット・イニシアチブ」、ZEH-M Oriented の採用－など。
エントランス
外観
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昨年11月に見学取材した同社の「ザ・パークハウス 上野毛テラス」（29戸）もいい物件だったが、国分寺崖線がすぐそばで、1低層の全館空調付きであることを考えると、価格はこちらのほうが間違いなく高くなる。
等々力崖線がアプローチのマンションは過去に1件見たかどうかだ。真夏の気温は5～6度は低い。こんなマンションを買いたい。取材を申し込んで記事にしたい。受けてくれるかどうか。
民泊も可能 大和ハウス「沖縄」／増加する分譲ホテル・コンド リゾマンの行方は
「モンドミオ沖縄リゾート ライカムヒルズ」
大和ハウス工業は2月16日、民泊として賃貸が可能で二拠点居住も想定した沖縄県の分譲マンション「モンドミオ沖縄リゾート ライカムヒルズ」の第1期2次（20戸）の販売を2月17日から開始すると発表した。
物件は、沖縄県中頭郡北中城村に位置する敷地面積約5,204㎡、14階建て全129戸。専有面積は63.10～113.41㎡、第1期2次（20戸）の専有面積は63.22～113.41㎡、価格は3,938万円～1億4,098万円。竣工予定は2025年9月。施工は村本建設。
「モンドミオ リゾートスタイル」は、所有者が住宅宿泊事業者となり、民泊として賃貸が可能で、二拠点生活を前提としたセカンドハウス利用も可能。2024年1月20日から第一期1次として50戸を販売開始しており、契約者の約5割は首都圏を中心とした沖縄県外在住という。
現地は、中城湾を見渡す標高90ｍの高台に立地。県内最大の商業施設のイオンモール沖縄ライカム、中部徳州会病院、北中城村民体育館、ライカム煌保育園などが徒歩圏。建物は「ZEH-M Oriented」仕様とし、建築物省エネルギー性能表示制度「BELS」による第三者認証で最高等級を取得。管理会社が管理組合運営を行う「第三者管理方式」を導入する。共用施設としてゴルフシミュレーターを設置したゴルフラウンジやプレイラウンジ、BBQテラスなどを備える。
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同社は単価を公表していないが、価格からして坪単価は300万円台の半ばではないか。これが高いか安いかさっぱりわからないが、この種の民泊対応が可能な所有権付きマンションや分譲ホテル・分譲コンドミニアムが今後どうなるのかに興味がわく。
沖縄県では、サンフロンティア不動産が2021年2月に分譲コンドミニアムホテル「HIYORIオーシャンリゾート沖縄」（客室数：203室）を開業した。坪単価は350万円くらいで、開業時までにほぼ完売した。
このほか、サンケイビルと東急不動産は昨年12月、箱根町仙石原の「BLISSTIA（ブリスティア）箱根仙石原」63室（ホテルコンドミニアム38室、ホテルレジデンス25室）を開業した。2016年竣工の「フォーシーズンズホテルレジデンス京都」180室（ホテルゲストルーム123室、レジデンス57室）のレジデンスは現在13室が分譲中で、専有面積は83.64～130.28㎡、価格は4億6,380万～7億5,443万円だ。坪単価は1,800万円超だ。2019年12月竣工の「パーク ハイアット ニセコ HANAZONOレジデンス」（113戸）は現在、坪単価1,000万円以上で売買されているようだ。
今後の物件では、リストデベロップメントが2024年12月に長野県白馬村でホテルコンドミニアム「ラヴィーニュ白馬 by 温故知新」38室を開業する。専有面積は53.96〜144.89㎡、第1期（13室）の価格は8,350万円～2億7,340万円。坪単価は600万円くらいか。
また、ビーロットが箱根芦ノ湖畔に面した国立公園内の敷地面積約33,000㎡で「箱根芦ノ湖ホテルコンドミニアムプロジェクト」を推進している。ホテル（NAGAYA）53室とヴィラ（VILLA)21室で構成される。
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このような新しいタイプのホテル・マンションの台頭で、気になるのはバブル崩壊により市場が崩壊した首都圏近郊のリゾートマンションの行方だ。湯河原、箱根、熱海、伊東、下田、河口湖、軽井沢、湯沢、草津、鴨川…トータルすると数万戸に上るはずだ。空き家対策、二拠点居住と絡めさせれば復活・再生はあるのか。
リスト ホテルコンド「（仮称）ラヴィーニュ白馬by 温故知新」来冬開業（2023/12/13）
「駅徒歩5分以内」は坪492万円 4年前から66％上昇 長谷工総研「CRI」調査
長谷工総合研究所「CRI」最新号№546（2024年2月6日発行）の特集記事で、最寄り駅からの徒歩時間別分譲マンション単価の推移を示した図表に目が留まった。
図表は、首都圏の20階以上の超高層物件を除いたデータで、「駅徒歩5分以内」「駅徒歩10分以内」「駅徒歩15分以内」「駅徒歩16分以上・バス便」それぞれの㎡単価を07年から23年の17年間の推移をグラフ化している。
分譲平均価格は07年の4,644万円から23年は8,101万円へ74.7％上昇しており、専有面積圧縮が進行していることを考慮すると、坪単価の上昇率はそれ以上であることが予想されるのだが、「駅徒歩5分以内」の単価上昇が突出している。
詳しく見てみよう。07年は、「駅徒歩5分以内」は坪単価に換算すると198万円（図から推定、以下同じ）、「駅徒歩10分以内」205万円、「駅徒歩15分以内」161万円、「駅徒歩16分以上・バス便」165万円となっている。
その後、14年くらいまではいずれも横ばいか微増にとどまっているが、15年以降は著しく上昇し、とくに19年を境に「駅徒歩5分以内」の上昇幅が目立つ。23年は、「駅徒歩5分以内」492万円、「駅徒歩10分以内」360万円、「駅徒歩15分以内」271万円、「駅徒歩16分以上・バス便」261万円となっており、19年比の上昇率は「駅徒歩5分以内」が65.7％、「駅徒歩10分以内」が35.3％、「駅徒歩15分以内」が8.4％で、「駅徒歩16分以上・バス便」は1.1％マイナスとなっている（単価が下落した分だけ基本性能・設備仕様もダウンしていると思うが）。
分譲価格そのものは、19年から23年まで35.5％の上昇だから、「駅徒歩5分以内」がいかに著しく上昇しているかが分かる。
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駅距離によってこれほど単価差があることに注目したいのだが、その前に注意すべきことが一つある。データには、20階建て以上、いわゆるタワーマンション（タワマン）は含まれていないということだ。全供給量に占めるタワマンの比率はどれだけあるか知らないが、ひよっとすると4～5割くらいに達するかもしれない。ほとんどが駅徒歩10分以内で、単価も相対的に高いタワマンを含めたらデータは違ったものになるということだ。単価差はもっと拡大しているはず。同社がどうしてタワマンを除いたのか、これは分からない。
このことはともかく、これほどまでに単価が異なるのはなぜか。消費者の物件選好が変化したのか、それともデベロッパーの用地取得、戦略によるところが大きいのか。
コロナによって消費者の物件選好が変わったのかについては、正直よく分からない。変わったようで変わっていないとも読める。
例えば、SUUMOが2014年12月12日～2014年12月15日に行った首都圏在住者アンケート調査（有効回答400件）。物件選びで重視したポイントは1位：家賃・価格91.5%、2位：間取り82.0%、3位：最寄駅からの徒歩分数76.0%、3位：面積・広さ76.0%、5位：路線・駅やエリア74.5%、6位：立地・周辺環境74.0%、7位：通勤・通学時間72.0%、8位：築年数（新築含む）59.5%、9位：住戸の向き・方角59.0%、10位：設備・仕様58.5%の順だ。
一方、三菱地所ハウスネットが2022年6月10日～6月22日に行った「コロナ禍における住まいへの意識調査に関するアンケート」（調査数：2,239名）では、「特に考え方に変わりはない」は60.3％にのぼり、「スーパーやコンビニが近い場所に住みたくなった」16.7％、「自然・公園が近い場所に住みたくなった」15.7％、「駅から近い場所に住みたくなった」13.7％、「治安のよいエリアに住みたくなった」13.1％、「医療機関の近い場所に住みたくなった」11.7％、「自治体のサービスが充実したエリアに住みたくなった」10.７゜％、「郊外に住みたくなった」7.4％、「都心部に住みたくなった」7.1５、「閑静な住宅街に住みたくなった」6.3％などが続く。（他の調査ではテレワーク用のスペースを求める声が多い）
このように、コロナ以前とコロナ禍で住宅選好に変化が起きたとは思えない。これほど駅距離によって単価差が激しいのは、〝駅近〟〝資産性〟を全面に打ち出した、マンションデベロッパーの牽強付会そのものの販売戦略が奏功していると判断せざるを得ない。
日照権はまったく考慮されず、用途規制もほとんどない〝なんでもあり〟の商業地域立地の物件よりも、広さやみどりを中心とする住環境を重視する消費者がもっと増えていいような気がするのだが…。小生が2018年に書いた「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の記事は却って〝タワマン〟ブームに火をつけることになったのか。
また怒り沸騰 「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本は買うな！(下)（2018/2/8）
住友不も反論「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本は買うな！(中)（2018/1/25）
羊頭狗肉だ「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本は買うな！（上）（2018/1/24）
関西初の木造マンション「MOCXION（モクシオン）」完成 三井ホーム
「MOCXION ESPOIR（モクシオン エスポワール）」
三井ホームは2月15日、関西エリアで初となる同社の設計・施工による3階建て木造マンション「MOCXION ESPOIR（モクシオン エスポワール）」が完成したと発表。同日、報道陣にも公開した。
物件は、OsakaMetro谷町線千林大宮駅から徒歩4分、大阪市旭区大宮3丁目の第2種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積約763㎡、木造（枠組壁工法）3階建て延べ床面積約1,324㎡の全47室。専用面積は23.23㎡。家賃は非公表だが6万円前後になる模様。着工は2023年1月、竣工は2024 年２月。管理運営は学生情報センター。
構造躯体に237.2t-CO2（スギの木470本相当）の炭素を貯蔵しており、建物の劣化対策として耐震等級「3」、BELS評価の「ZEH－M Oriented」を取得、一次エネルギー消費量を20％以上削減。同社独自開発の「高性能遮音床システム「Mute（ミュート）」と、構造強度に優れた木質構造断熱複合パネル「ダブルシールドパネル(DSP)」、エントランスの壁、天井などにナラ材の木をそれぞれ採用している。
見学会で同社関西コンサルティング営業部営業グループ長・楢橋隆氏は「管理運営を担当する学生情報センターの意向も考慮し、エレベータは設置しておらず、部屋は全て同じタイプとした。コストを抑え、利回りを上げるために1時間耐火ではなく1時間準耐火構造としているのもポイントで、ZEH－M仕様は差別化につながるはず」と説明した。
エントランス
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これまで見学した「MOCXION」の「稲城」でも「四谷三丁目」でも「北千束」でもなかった。学生マンションだからそうなのだろう。管理人室もなければエレベータもなし。本物の木はエントランスの壁と天井、ベンチくらい。他は居室を含め「木」に見えるのは全て木調シート。居室の天井高は2400ミリ、キッチン（幅約1.2ｍ）、洗面、浴室、トイレ付き。
もう一つ、これまで取材した女子学生会館や学生マンションとは異なるのも特徴だ。千林大宮駅圏には大阪工大キャンパスがあり、ターゲットは同大学の学生が中心になるようだが、男子、女子の入居区別はないという。
これは結構なことだ。〝爺さん〟〝婆さん〟は禁句のようだし、そのうち女流作家、処女作、女流棋士、女子会も死語となるのではないか。女郎花はほとんど絶滅した。（記者の好きな作家の丸山健二氏は「ブラックハイビスカス」で「不平等社会の陰画にほかならない法の前の平等」と喝破しているが…）
RC造とのコストについて報道陣から質問が飛んだ。同社はRC造とのコスト比較は行っていないと答えたが、間違いなくRC造よりは安いはずだ。建築費だけでなく、レンタブル比も90％を超えているはずで、かなり高い利回りが期待できるのではないか。延べ床面積が法定容積率を余しているのは、敷地条件や1時間準耐火構造としたのも理由の一つという。
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現地について、おやっと思ったことがある。駅前の幹線道路沿いの用途地域は商業地域のはずで、高層マンションなども建っていたが、表通りから一歩入った現地周辺の建物は「MOCXION」を含めてほとんど2～3階建てだった。低層の店舗や高層マンション、駐車場も点在していたので、第一種低層住居専用地域ではないことは理解できた（大阪市内には第一種低層住居専用地域は存在しない）。
後で確認したところ、現地は第2種中高層住居専用地域だった。にもかかわらず2～3階建てばかりというのは、道路が狭く土地も細分化されているからだろうが、〝なんでもあり〟の大阪の気質なのだろうか。
千林大宮駅前
三井不動産グループ初 木造4階建てカーボンゼロの賃貸「北千束MOCXION」完成（2023/9/6）
レンタブル比67％ わが国初の社会人・学生・賃貸の複合 長谷工「コムレジ赤羽」（2022/3/2）
東急不 学生マンション第二弾「赤羽志茂」完成 利回り８％超か 年間1000戸へ（2019/２/28）
居住者の8割が高い評価 三井ホーム 木造マンション「四谷三丁目」アンケート結果
「MOCXION （モクシオン）四谷三丁目」
三井ホームは2月13日、４階建て木造マンション「MOCXION（モクシオン） 四谷三丁目」居住者を対象とした住み心地アンケート調査結果をまとめ発表した。総合的な住み心地については、全入居者15世帯のうち8割の12世帯が「満足」「どちらかといえば満足」と答えるなど、総じて高い評価が得られた。
調査は、猛暑が続いた昨年６～10月の夏の住み心地を聞くのが目的で、2023年10月13日～31日の期間にアンケート形式で実施。全15世帯から回答が得られた。設問は「満足」「どちらかといえば満足」「どちらともいえない」「どちらかといえば不満」「不満」の5択。同物件は昨年５月に竣工、6月16日から入居開始。同エリアのマンションの相場賃料より高く、賃貸市況の閑散期でありながら約１か月で満室となっている。
総合的な住み心地については、「満足」は27％、「どちらかと言えば満足」は58％で、8割以上が高い評価をした。「どちらともいえない」は20％（3世帯）だった。
「次に住まいを探す際、省エネや脱炭素をどのくらい意識するか」の設問では、「どちらかといえば意識する」が67％、「どちらかといえば意識しない」は6％だった。
「夏の夏の断熱性について」は、「満足」が27％、「どちらかといえば満足」が47％で、双方で7割以上が断熱性に満足している。「電気代があがった」という回答をした人はいなかった。「どちらかといえば不満」は13％（3世帯）だった。
「遮音性」については、一般的な木造賃貸では半数以上が上下階の遮音性に不満を持っているが、当物件では低評価は上下階で26％、外部・隣住戸に対しては13％にとどまり、高評価が過半を占め、低評価は３割未満だった。
デザインなどについては、外観デザインへの高評価は実に100％、木質感を演出するエントランスも9割以上が高評価という結果が得られた。
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アンケートに回答した居住者の入居前の住居がどのような形態だったかが不明なので何とも言えないが、総合評価で「満足」が27で、「稲城」の53％より低くなっているのは、木造に対する期待値が高まっているからか、それとも居住環境、広さ、家賃なども影響しているのか。
23区内初の木造マンション「MOCXION四谷三丁目」完成 三井ホーム（2023/5/24）
木造賃貸＆ZEH-M 満足度は98％ 三井ホーム「稲城」入居者アンケート（2022/12/3）
