ケイアイスター不動産は11月11日、2025年3月期第二四半期決算を発表。売上高は1,509億円（前年同期比20.3％増）、営業利益は69億円（同50.6％増）、経常利益は60億円（同52.8％増）、純利益は36億円（同20.8％増）となり、売上高は過去最高を記録した。

　分譲住宅事業は、販売棟数3,943棟（土地販売含む）、売上高1,431億円（同18.4％増）、セグメント利益82億円（同28.1％増）。売上総利益率は12.6％で、2024年3月期の11.5%から1.1ポイント改善した。注文住宅事業は、販売棟数169棟、売上高32億円（同29.4％増）。

　飯田グループホールディングスは11月11日、2025年3月期第二四半期決算を発表。売上高6,871億円（前年同期比2.3％増）、営業利益379億円(同3.3％増)、経常利益341億円（同4.2％減）、純利益230億円（同4.4％減）となり、戸建分譲事業は回復傾向を見せた。

　セグメント別では、戸建分譲事業の売上高は5,857億円（同103.8%）、売上総利益率は14.0％（同0.3ポイント増）、販売棟数は18,804戸（同100.6%）、1棟単価は3,115万円（同103.2%）。9月末時点の未契約在庫数は22,382棟で、今期計画に対して若干下回る水準。

　マンション事業の売上高は311億円（同77.3%）、売上総利益は59億円（同63.5%）、売上総利益率は19.1%（同4.1ポイント減）。フォーム事業は、オプション工事を含めた売上高は152億円（同120.9%）と伸びた。

　セグメント別の戸建分譲事業の件数（宅地など含む）、売上高（前年同期比）は次の通り。

・一建設グループ　　　　　　5,049件1,497億円（同7.0％増）
・飯田産業グループ　　　　　3,016件1,112億円（同6.5％増）
・東栄住宅グループ　   　　 　2,307件   872億円（同7.2％増）
・タクトホームグループ　　　2,223件   747億円（同7.0％増）
・アーネストワングループ  　 4,656件1,184億円（同4.4％減）
・アイディーホームグループ   1,542件   439億円（同0.8％減）

　大和ハウス工業は11月13日、2025年3月期第2四半期決算のマスコミ向けスモールミーティングを開催し、同社代表取締役社長CEO・芳井敬一氏が約1時間にわたって前日11月12日に発表した決算内容について記者団の質問に答えた。

　2025年3月期第2四半期の売上高は2兆6,526億円（前年同期比4.2％増）、営業利益2,346億円（同22.8％増）、経常利益2,209億円（同17.5％増）、純利益1,563億円（同1.2％増）となり、コスモスイニシアと大和リゾートの連結範囲変更に伴う売上高592億円、営業利益23億円の減少要因があったものの、売上高は4期連続の増収、営業利益、純利益とも2期連続の増益となった。

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　スモールミーティングは、メディアの方が何を質問されたのか、芳井社長がどのように答えたのか、耳が遠くなった記者はほとんど聞き取れなかった。聞き取れたのは、芳井社長が「経営者にとって利益率をどう高めていくかが課題。とくに米国は粗利益率を重視している」と語り、新政権に対して「経営者目線より、住宅購入者目線が大事。新政権には、先の住宅エコポイントように途中で打ち切るのではなく、切れ目のない政策を要望する」と話したことのみだった。

　利益率については質問に答えたというより自ら口にしたことだ。確かに、同社の利益率が高くないのは昔からの課題で、今回の2025年3月期2Qの売上高２兆6,526億円に対して営業利益は2,346億円で、営業利益率は8.8％だ。同業の積水ハウスの2025年1月期2Qの売上高1兆8,591億円、営業利益1,571億円、営業利益率8.5％のいずれの数値も上回ってはいるが、大手デベロッパーの国内住宅事業の営業利益率と比較すると大きな差がある。

　例えば2025年3月期2Qの三井不動産は22.0％、三菱地所は2.4％（下期に引き渡しが集中するためと思われる）、住友不動産は30.2％、野村不動産HDは37.0％、東急不動産HDは21.1％、東京建物は25.2％（2023年12月期３Q）だ。粗利益率は住友不動産と三井不動産は非開示だが、30％を超えている模様で、東京建物は29.2％、野村不動産HDは26.7％、三菱地所は26.3％だ。

　これほどの差が出るのは、デベロッパーの国内住宅事業は経営資源を都心部に集中しており、原価高騰を価格に転嫁し、さらに最近の市場に合わせた価格の高値設定やコスト削減効果が顕著に表れていると見ることができるのに対し、大和ハウスは全国展開しているため（最近のマンション分譲は地方圏は少なくなっているが）、用地・建築費高を価格に転嫁しづらい環境が続いているためと思われる。

　しかし、記者は住宅事業の営業利益率は10％前後が適正ではないかとみている。BtoBの事業はともかく、一般消費者の実質賃金は上昇していないのだから（アッパーミドル・富裕層向けマンションなどはどんどん高値挑戦すべきだと思っているが）、利益率を落とし、その分を消費者に還元すべきだと考えている。〝利益を消費者に還元してどこが悪い〟と口にする経営者は出てこないかと期待しているのだが…。かつて三井不動産の役員（社長ではなかった）が「何事も腹八分目、残りの二分はお客様に還元するんだよ」と呵々大笑したのを思い出した。

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　同社は11月12日、2024年８月７日に公表した2025年３月期の業績予想を上方修正し、期末配当を増配すると発表した。売上高は5兆3,700億円（前回予想5兆3,500億円）、営業利益4,400億円（同4,300億円）、経常利益4,100億円（同3,900億円）、純利益2,670億円（同2,600億円）。期末配当予想は77円（同75円）で、年間配当予想は147円（同145円）。

　住友不動産は11月8日、同社完全子会社の「住友不動産販売株式会社」の商号を2025年４月１日から「住友不動産ステップ株式会社」に商号変更すると発表した。来年度は会社設立50周年を迎え、「すみふの仲介ステップ」で親しまれる「ステップ」ブランドを社名に冠することとした。

　変更の理由として、住友不動産販売は、1975年に住友不動産の分譲マンションや宅地の販売を担う会社として設立され、社名はそれに由来するものだったが、現在では、住友不動産の分譲マンション事業の営業は住友不動産自身が担い、不動産仲介専業の会社に進化したため、会社の名が体を表さなくなっていたとし、住友不動産販売は目下、①投げ込みチラシや登記情報に基づいたダイレクトメール中心のアナログ広告からデジタル広告へ全面的に移行し②透明性の高い「ステップオークション」による客付けシステム導入、さらに③ＤＸによる徹底した業務の見える化を図り、顧客の利益を損なう「囲い込み」が起こり得ない、疑われようがない体制構築を推進しており、また④人事給与制度の改革⑤店舗網の再編を含め、聖域なき構造改革に取り組んでいくためとしている。

小澤氏

東京建物は11月7日、新社長に代表取締役専務執行役員・小澤克人氏が、代表取締役社長執行役員・野村均氏は代表取締役会長へ、代表取締役専務執行役員・和泉晃氏は代表取締役副社長執行役員に2025年1月1日付でそれぞれ就任すると発表した。

小澤氏は1964年2月1日生まれ。1987年3月、慶応義塾大学法学部卒。同年4月、同社入社。2007年3月、ＲＭ事業部長、2015年3月、執行役員企画部長、2017年1月、常務執行役員、2021年1月、取締役専務執行役員などを経て、2023年3月、代表取締役 専務執行役員 ビル事業本部長兼クオリティライフ事業担当兼投資事業推進部（共同担当）、関西支店、九州支店、名古屋支店担当（現在に至る）。

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　ひょっとしたらと予測はした。その通り。三菱地所レジデンス・宮島正治社長氏は1964年5月26日生まれ、三井不動産レジデンシャル・嘉村徹社長は1964年10月７日生まれ、野村不動産・松尾大作社長は1964年10月18日生まれ。小澤氏も同い年で、宮島氏とは同窓だ。このほか、住友不動産・仁島浩順社長は1961年3月6日生まれ、大和ハウス工業同社上席執行役員マンション事業本部長・富樫紀夫氏は1963年11月20日生まれ。大京・深谷敏成社長は1965年9月6日生まれ。デベロッパー社長はみんな同世代だ。不動産バブルは入社してすぐはじけたので、どん底から這い上がってきた方ばかりだ。

♬お手てつないで 野道を行けば みんな可愛い　小鳥になつて 歌をうたへば　靴が鳴る 晴れたみ空に　靴が鳴る♬

　大東建託は10月22日、2024年５月２日に公表した業績予想と配当予想をそれぞれ上方修正すると発表。

　第2四半期業績予想は、売上高9,072億円（前回発表予想比1.9％増）、営業利益710億円（同26.8％増）、経常利益738億円（同25.1％増）、純利益511億円（同31.0％増）。

　通期業績予想は、売上高1兆8,300億円（同0.5％増）、営業利益1,200億円（同91％増）、経常利益1,230億円（同8.8％増）、純利益840億円（同10.5％増）。

　年間配当は前期の555円から630円（前回予想575円）に増配する。

　上方修正の理由を同社は、施工の平準化と工程の順調な進捗などにより完成工事高、総利益が増加したためとしている。

　野村不動産ホールディングスは10月4日、TNFD（自然関連財務情報開示タスクフォース）提言に基づく自然に対する依存・インパクト関係を分析した結果を公表した。

　同社グループの事業活動（用地・物件取得、資産調達、商品企画・設計、事業推進、保有）について、評価ツールを用いて分析したも。2022年度時点で同社グループが保有していた物件、分譲物件は約700件、298haで、分析の結果「当社グループは、事業展開の特性上、都心や首都圏において、すでに建物がある地域での開発が多いことから、新たに自然資本を損失する要素は少ないと考えております」「当社グループが開発・保有を行っている物件が集中しているエリアでは、当社グループの事業が自然に影響を及ぼすことも想定されますが、同時に、当社グループが自然の保護・復元等に向けて取り組みを行うことでの好循環を期待することができます」としている。

　同社グループの生物多様性に配慮した取り組みとしては、「プラウド国分寺」「(仮称)世田谷中町3丁目計画」「プラウドシティ小竹向原」などでABINC認証を取得したほか、2022年に締結した農林水産省との「建築物木材利用促進協定」では、今後5年間で10,000㎥の木材を建築資材として活用することを目指している。

　また、分譲マンション「PROUD（プラウド）」では、今後の建設に際し、共用部の内装に原則国産木材を使用することとしており、オフィスビルブランド「H¹O（エイチワンオー）芝公園」「野村不動産溜池山王ビル」で木造ハイブリッド構造を導入。同社グループが保有する奥多摩町の「つなぐ森」での「森を、つなぐ」東京プロジェクトは「自然共生サイト¹」に認定された。商業施設「横浜ビジネスパーク（YBP）」では横浜国立大学協力のもと、生物多様性保全を進める「ホタルがすむ街づくり展」を2008年より毎年開催している。

　同社が生物多様性に配慮した取り組みを強化している背景には、世界経済フォーラム（WEF）の試算によれば、世界で創出された総GDPの半分以上の経済価値が自然資本に依存しており、その自然資本の劣化は社会経済の持続可能性に対する明確なリスクとされ、2022年12月に開催された生物多様性条約第15回締約国会議（COP15）では、2030年ミッションとして「生物多様性の損失を止め反転させる」「ネイチャーポジティブ（自然再興）」が掲げられた。

　これを受け、2021年6月、各企業の自然関連のリスク・機会を適切に評価できる世界共通のフレームワーク「TNFD（Task Force on Nature-related Financial Disclosures）」が設置された。TNFDは、各企業に自然関連情報を開示することを求めている。同社グループは2022年７月、TNFDフォーラムへ参画した。

　TNFD開示提言採用企業は世界320社で、このうち日本企業が80社を占め、国別では世界最多となっている。わが国の2024年度までのTNFDフレームワークによる開示を表明した建設・住宅・不動産会社はLIXIL、リゾートトラスト、積水ハウス、清水建設、住友林業、大成建設、竹中工務店、大和ハウス工業、大東建託、東急不動産ホールディングス、野村不動産ホールディングスの11社。2025年度の開示を表明した企業は大林組。三井不動産はTNFDフレームワークを参考にしながら、積極的な情報開示に努めていくとしている。

〝美は現しにあり〟木と鉄骨のハイブリッド実現野村不＆清水建設「溜池山王ビル」（2023/1１/21）

野村不動産「プラウド国分寺」国分寺崖線の既存樹を残し市民に一部開放（2016/7/26）

野村不動産 6月26日まで「ホタルがすむ街づくり展」開催(横浜ビジネスパーク）（2016/6/14）

ホタルやメダカ、せせらぎが見られる　新宿野村ビル（2008/6/9）

　阪急阪神不動産は9月24日、積水ハウスが開発を進めているオーストラリア・シドニー近郊のマンション分譲事業「メルローズパーク」の南側街区ステージ1～7に参画し、共同で事業に取り組むと発表した。

　「メルローズパーク」は、積水ハウスオーストラリアが2014年から開発を進めている約30haの大規模開発で、これまで1,075戸のマンションを分譲しており、今後約4,700戸の開発を計画している。阪急阪神不はそのうち約2,000戸の開発に参画する。

　阪急阪神不にとって、オーストラリアでは初めての住宅分譲事業で、海外の同事業としてはベトナム・タイ・フィリピン・インドネシア・マレーシアに続く6か国目。今回の事業を含めて59プロジェクト約67,140戸の規模となる。

　ケイアイスター不動産は9月19日、同社グループの注文住宅事業のＭ＆Ａを強化すると発表した。2024年3月期で同社グループは、8,202棟を販売し、売上高は前年比17%増収の2,830億円といずれも過去最高を達成したが、その要因の一つにＭ＆Ａの寄与度が大きいことから、今後も積極的にＭ＆Ａを加速していくとしている。

同社は、2016年4月のよかタウン（福岡県福岡市）を皮切りに、2017年4月に旭ハウジング（神奈川県横浜市）、2019年1月に建新（神奈川県横須賀市）、2021年1月にケイアイプレスト（埼玉県蓮田市）、2023年4月にエルハウジング（京都府京都市）、2024年4月に新山形ホームテック（山形県新庄市）、2024年7月にTAKASUGI（熊本県熊本市）の7社をグループ化している。

仲井氏

　積水ハウスは9月5日、2025年1月期第2四半期決算を発表。売上高1兆8,591億円（前年同期比27.1％増）、営業利益1,571億円（同25.8％増）、経常利益1,471億円（同17.5％増）、純利益1,229億円（同33.0％増）と大幅増収増益となった。

　中間期決算が好調で、足元の国内外の住宅市場も良好であることから、2024年６月６日に発表した通期業績予想を上方修正。売上高は前期の3兆1,027億円から4兆円（前回発表時比3.2％増）、営業利益3,200億円（同6.7％増）、経常利益2,880億円（同5.5％増）、純利益2,090億円（同0.0％）を見込む。

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　この日、同社は港区赤坂２丁目の「赤坂グリーンクロス」に開業したオープンイノベーション施設「InnoCom Square（イノコム・スクエア）」で、代表取締役社長執行役員兼CEO・仲井嘉浩氏らが出席して決算発表・経営計画説明会を開催した。記者は他の取材と重なり、アーカイブで視聴した。以下、その概要。

　2024年度2Qの売上高・営業利益は、国内外の既存事業の成長に加え、4月にはMDC社の連結化もあり、過去最高を更新した。

　セグメント別では、請負型は売上高6,479億円（前年同期比4.7％増）、営業利益664億円（同2.0％増）。戸建住宅市場が弱含みで推移している中、高付加価値提案、グループ連携による土地を含めた提案などが奏功し、期初より堅調な受注が継続。新デザイン思想「life knit design」など商品力・デザイン力・提案力を強化したことにより、3rdレンジの受注も拡大し、一棟単価は5,184万円に上昇した。賃貸・事業用建物は徹底したエリア戦略に加え、高付加価値シャーメゾンやCRE事業の強化をはじめとした商品戦略・販売戦略が奏功し、受注は好調に推移した。

　ストック型は売上高4,357億円（同6.4％増）、営業利益420億円（同9.7％増）。賃貸住宅管理戸数は70万戸超で入居率はほぼ満室の97.9％。オーナー向けリフォーム、入居者向けサービス提案が増収、増益に寄与した。

　開発型は、売上高3,026億円（同21.3％増）、営業利益397億円（同15.9％増）。積水ハウスの土地分譲、積水ハウス不動産グループの仲介・不動産事業が伸長。積水ハウス不動産の土地の売買・仲介のうち積水ハウスグループへの卸売りは15％にとどまっており、「ユーザーへの直接販売などバリエーションがとれる魅力を発揮している」（仲井氏）。マンションは四大都市圏に絞ったエリア戦略や全住戸ZEHなどの付加価値の高い物件供給により販売は順調に推移した。

　国際事業は、売上高4,846億円（同140.3％増）、営業利益302億円（同142.4％増）。既存ビルダーの受注・引渡しが好調に推移したほか、2024年４月にMDC社を完全子会社化したことが業績拡大に寄与した。仲井氏は「ニュー2×4とシャーウッドの2つの商品を展開し、積水ハウステクノロジーをデファクトスタンダードにして、第8次中継最終年度には2万戸（うちシャーウッド3,000戸）の販売を目指す。シャーウッドはその構造と施工・部材品質が高い評価を受けている」と話した。

　トピックスとして仲井氏は、「従業員の自律」と「幸せ」の相関関係について言及。幸福学の第一人者である慶應義塾大学大学院・前野教授との共同研究の中間報告で、同社従業員の幸せ度の総合値は一般平均より高い結果が得られ、また、同社独自の調査結果から、「自律して働いていると思っている人」ほど幸せであると感じ、「自律して働いていると思っている人」ほど業績評価が高く、「幸せだから、業績が高い」ことが明らかになったと報告。「なぜかわからないが」としながら、男性管理職より女性管理職のほうが幸せ度は高く、女性管理職のいる職場は、女性管理職のいない職場に比べて幸せ度が高いと語った。

　また、従前比約2.6倍の植栽効果が得られる世界初の 「生物多様性可視化提案ツール」を開発し、ネイチャー・ポジティブの実現に向けた取り組みを加速させると話した。

　記者団の質問に対して、仲井氏は同社が主幹事の「うめきた2期」の46階建てマンション「グラングリーン大阪」全484戸（募集対象外住戸248戸を含む）は平均20倍で完売したと報告。

　竣工を目前にして購入者との契約を解除し、建物を解体すると発表した「国立マンション」については、「10億円の営業外損失を計上したが、中止は間違っていなかったと思う。決断が遅すぎたことについては様々な方にご迷惑をおかけし、近隣の皆さんには建設時と解体時の二度にわたってご迷惑をおかけするので、お詫びしたい。安全な解体工事を行う」と答えた。（記者は、同社が事業を中止すると発表したとき「建築費や手付金倍返しと解体費用を含めた損失額は数億から10億円程度にとどまるのではないか」と書いたが、その通りになった）

積水ハ「赤坂グリーンクロス」にオープンイノベーション施設「イノコム・スクエア」（2024/8/27）

眺望価値はそれほど高いか 街路樹伐採のほうが問題ではないか 積水ハウス「国立」（2024/6/11）

積水ハウス米国11位の戸建て供給会社約6,879億円（1米ドル140円換算）で買収（2024/1/18）