「質の高さ」買取再販で確認積水ハウス初の「スムストック勉強会＆見学会」

2026/11/09(月) 11:12

「質の高さ」買取再販で確認積水ハウス初の「スムストック勉強会＆見学会」

投稿者: 牧田司

足立区中川二丁目の買取再販住宅

　積水ハウスは11月5日、「スムストック事業」の勉強会・実例見学会を開催した。同社初の試みで、住宅ストックの価値を適切に評価し、次世代に引き継ぐための「スムストック」の役割を解説。近く開催する「スムストックEXPO住宅博」の展示物件となる足立区中川二丁目の買取再販住宅も公開した。

　勉強会では、優良ストック住宅推進協議会（ブランド名：SumStock）の特任渉外部長・清水太郎氏が、日本の住宅ストックの現状とスムストックの取り組みを説明した。

　日本の住宅政策は、戦後の住宅不足解消から、現在は住宅の質の向上へと重点が移っている。一方、既存住宅流通の割合は日本が15.9％にとどまるのに対し、米国74.3％、英国82.9％、フランス86.9％と大きな差がある。

　2024年の住宅投資累計額は1,596.4兆円に達する一方、住宅資産額は527.6兆円にとどまり、その差は1,068.8兆円。築年数に応じて建物価値が減少する従来の評価方式が一因と考えられる。

　優良ストック住宅推進協議会は、築20年程度で建物価値がほぼゼロと評価される日本の既存住宅市場を変えるため、大手住宅メーカー10社が2008年7月に設立した。高品質・高耐久の住宅であれば、築20年を超えても建物価値を適正に評価することを目指している。

　査定対象となる戸建て住宅には、①住宅履歴データの保有②新耐震基準への適合③50年以上のメンテナンスプログラムの保有という「3原則」と、①スムストック販売士による査定・販売②独自の査定方式③土地と建物の価格を分けた表示という「3手法」を採用しているのが特徴だ。

　民間調査による成約事例では、築20年のスムストック住宅の建物価格は新築時の約48％。築21年以上でも平均706万円の建物価値が認められている。

　購入者アンケートでは、購入理由の上位は「住宅メーカーの施工に対する安心感」68％、「メンテナンス履歴」46％、「建物が適正に評価されていること」37％だった。「スムストック販売士が担当すること」は8％だった。

　続いて、積水ハウス不動産経営企画部事業推進室スムストック事業推進課長の佐久間貴也氏が、積水ハウスグループの取り組みを紹介した。

　同グループは、点検・保証・リフォームから査定・再生・流通までを一貫して支援する体制を構築。スクラップ＆ビルドからの脱却を目指し、積水ハウス、積水ハウス建設、積水ハウスサポートプラス、積水ハウスリフォーム、積水ハウス不動産が連携している。スムストックの累計販売実績のうち、同社グループが約40.2％を占めるという。

　11月14日（土）・15日（日）に開催する「スムストックEXPO住宅博」の会場となる物件は、2000年11月完成の鉄骨造3階建て住宅。土地面積69㎡、建物面積137㎡で、同社が買い取り、リフォームして再販する。販売価格は12,400万円で、内訳は建物5,500万円、土地価格6,900万円。

　リフォームでは屋上防水や外壁塗装を実施。1階の主寝室には多目的に使えるユーティリティコーナーを設けた。2階は25畳の広々としたリビングとオープンキッチン、ファミリーライブラリーを備える。1階の浴槽は既存のものをクリーニングして再利用した。

　新たな「住生活基本計画（全国計画）」は、既存住宅取引とリフォームの市場規模を2023年の16.9兆円から2035年には20兆円に拡大する目標を掲げる。売却・解体・リフォームなどの相談に対応する専門家の連携体制や、悪質な点検商法・押し買いへの注意喚起、不動産情報ライブラリの充実なども盛り込まれている。

　
清水氏ｭ左）と佐久間氏

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　優良ストック住宅推進協議会（SumStock）はこれまで何度も取材してきた。今回の取材では、これまで開示されなか重要な数字が明らかになった。

　佐久間氏の説明資料には、スムストック累計売却実績23,244件のうち積水ハウスグループによる売却件数は9,348件、協議会10社全体の約40.2％を占めるとあった。

　同社の比率が高いだろうとは薄々感じていたが、実際の数字を見て驚いた。他社の数字を尋ねたところ、清水氏は「この数字は出したくなかったのだが、積水さんの勉強会なので…」と苦笑しながら、「他社の数値は明らかにできないが、近年は5～6社の数字が伸びており、積水さんの比率は低下傾向にある」と説明した。

　スムストックの捕捉率（市場に出回る会員10社施工物件を会員社が仲介した戸数比率）がどうして3割弱にとどまっているか。会員間の温度差が大きいということだ。

　一方で、一部の大手デベロッパーはマンションや戸建てのオーナー向け会員組織作りに取り組んでいる。例えば三井不動産グループの「三井のすまいLOOP」会員数は約41万人、三菱地所の「三菱地所のレジデンスクラブ」は約30万人、野村不動産グループの「野村のクラスマ」は約16万人に達している。

　ハウスメーカーはどうか。各社とも「成約してからがお付き合いの始まり」とは説明するが、スムストック会員の取り組みの温度差が数値に現れていると思う。会員同士の連携強化はもちろん、スムストックの門戸を広げ、ツーバイフォーや木造ハウスメーカー、一般の不動産売買仲介会社とも連携したら数値は飛躍的に伸びるのではないか。

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　今回の現場取材で最も印象に残ったのは、2000年竣工物件に、今年で25年を迎えた「5本の樹」計画が実装されていることだった。関係者によると、外構は竣工時から手は加えられていないということで、植栽桝にはシマトネリコ、ハナミズキ（ヤマボウシか）、フェイジョア、キンモクセイ（ジンチョウゲか）が植えられていた。

　69㎡の敷地に5本の樹を植えることの意味をオーナーにきちんと説明した、当時の営業担当者に拍手喝采だ。

　もう一つ注目したのは、基本性能の高さだ。廊下・階段幅はメーターモジュールが採用されており、階段ステップは1～3階まで全て15段、天井高は2500ミリ確保されていた。25年も前からメーターモジュールを標準にしていたハウスメーカー・デベロッパーは同社しかいないはずだ。

　3点目は、改修原価は2,550万円であると説明されたことだ。延床面積は137㎡だから坪単価は61.4万円だ。建物価格を面積で割ると坪単価は約132万円となる。新築並みの価格だ。つまり、基本性能の高い住宅はきちんとリフォームすれば新築並みの価格（売れるかどうかは分からないが）になるということだ。記者は、スムストックの査定方法に倣ってある建売りメーカーの築25年の建物価格を算定してみた。再調達価格は30坪で1,500万円とはじいたが、リフォームしなければ300万円にしかならなかった。築20年で建物価格は「0」になるのもよくわかる。

　どこをどう改修するかだが、消費者もこの数値は参考になる。基本性能の低い住宅は改修費用がかさむし、改修しても市場で適正な評価を得られるかどうか分からないということだ。問題なのは、建物所有者は、自らの住宅の価値がどれくらいかを測る材料を持ち合わせていないということだ。これは既存住宅情報の「非対称性」に起因する。レインズデータは戸数、土地、建物の面積や価格、築年数など「量」は分かるが、住宅の基本性能・設備仕様レベルは全く分からない。ストック時代にふさわしいデータを開示すべきだと思う。

　注意したいのは買取再販業界は〝玉石混交〟ということだ。無知につけ込んだ点検商法や押し買い、電話勧誘商売には注意が必要だ。記者も今年、ブレーカーのトラブルで業者に点検してもらったら5万円請求され、即金で支払うことを要求された。変だと思い、消費者センターに問い合わせ、支払わずに済んだ。

　よくわからなかったのは「床下」。佐久間氏は「床下を見てください」と話したが、ただのコンクリ床が見えただけで、なにがなにやらさっぱり分からなかった。基礎断熱と床断熱の違いらしいが…。一般的な建物の床下はカビだらけになるらしい。また、今回のリフォームではサッシは従前のままで、断熱等級3だった。このあたりもリフォーム・買取再販の課題だろうと思う。業界は省エネ・ZEH化に真剣に取り組むべきだ。

2階リビング