協定書を交わす徳田社長（左）と頼高市長

　総合地所は8月22日、蕨市の将来ビジョン「コンパクトシティ蕨」の推進に寄与する防犯・防災、子育て支援、地域コミュニティ活性化などの取り組みを近く分譲するマンション「ルネ蕨ガーデンシティ」盛り込むことで蕨市と合意し、協定書を蕨市と交わした。

　蕨市は市域面積約5.1ｋ㎡の日本最少の市で人口は約7.2万人。市域面積が小さいことは将来の街づくりの強みになると判断して、今後10年間に目指すべき将来像を「コンパクトシティ蕨」として今年度に策定。重点プロジェクトとして安全・安心のまちづくり、駅前の再開発を中心とする賑わいの創出、地域コミュニティの活性化などを掲げている。

　一方の総合地所は、「街と暮らしと未来のために」を企業スローガンとして掲げており、これまでも分譲マンションの敷地の緑化やコミュニティ支援活動に取り組んできた。市が目指す方向と同社の企業理念が一致していることから、同社が市に呼びかけたことから今回の協定が実現した。

　協定調印式に出席した頼高英雄・蕨市長は、「市の歴史・文化を継承し、利便性の高い立地条件をアピールして日本一のコンパクトシティを目指していく。町内会への加入を呼び掛けていただくのもコミュニティ形成に貢献してもらえる。官民連携の第一号として歓迎したい」と語った。

　これに対して徳田賀昭・総合地所社長は、「当社はカスタマーズ・ファーストを掲げているが、市の目指すコンパクトシティは当社の企業理念と一致する。安心と安全、賑わい創出、コミュニティ活性化などに共鳴した。責任を持って事業を推進していく」と応えた。

　マンションは蕨駅から徒歩12分の12階建て全164戸。専有面積は68.20～84.94㎡。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は平成27年9月上旬。

　企業の社宅跡地で四方道路に囲まれており、敷地北側には市のコミュニティセンターが隣接。敷地内に市民も利用できる防災設備を設けるほか、定員40人の認定保育所を誘致し、蕨市初の「埼玉県子育て応援マンション」の認定を受ける予定。敷地の外周を取り囲む約3ｍ幅の歩道空間も整備する。

「ルネ蕨ガーデンシティ」完成予想図

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　マンション管理組合が町内会費を代理徴収するのは違憲との判例が出ているが、これは難しい問題だ。財産管理を主たる目的とする管理組合と、入居者同士や地域のコミュニティ形成に自治活動は欠かせない。車の両輪のようなものだ。

　マンションデベロッパーは、強制力はないだろうが購入者に町内会に加入することを勧めてほしい。蕨市の町内会加入率は68.9％で、待機乳幼児の数は47人だそうだ。

庭園（完成予想図）

「目黒駅前地区第一市街地再開発事業」完成イメージ

　東京建物が参加組合員としてマンションを分譲することになっている「目黒駅前地区第一市街地再開発事業」の着工式が８月21日行われた。目黒駅から徒歩１分の都バス営業所跡地などを再開発するもので、敷地面積は約2.3ha。１棟のオフィスビルと２棟のタワーマンション945戸（うち分譲は661戸）が建設される。竣工予定は2017年11月。マンションの分譲は来春。

　同事業は平成15年、「東京都先行街づくりプロジェクト」の指定を受け、良好な住宅供給とにぎわい創出、公共・公益施設の整備を目指すもの。

　全体敷地約2.3haのうち駅に近いＡソーンには40階建ての商業・業務・住宅棟が建設される。住宅は528戸（うち分譲は320戸）。敷地南側のＢゾーンには38階建て417戸（うち分譲341戸）が建設される。施工は大成建設・竹中工務店。総事業費は約800億円。竣工予定は2017年11月。

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　注目のプロジェクトがいよいよ始動した。山手線沿線のしかも駅前でこれほどまとまった規模の再開発マンションは2007年の旭化成ホームズなどが事業参画した日暮里駅前以来か。旭化成ホームズの分譲マンションは坪260万円だった。極めて割安感があり、記者は知り合いに「黙って買え」とみんなに勧めた。

　今回も間違いなくいいどころか、住環境は比較にならないほど良好だ。これほど立地条件に恵まれた物件はまず今後供給されない。しかし、起工式後の囲み取材で東京建物住宅プロジェクト開発部長・田代雅実氏は「30㎡台から150㎡台まで豊富な間取りで多様なニーズに応えたい」と語ったのみで、坪単価については一切話に乗ってくれなかった。

　だから、以下の単価予想はあくまでも記者の予想であって、的中しないからと言って責任を問わないでいただきたい。自信のほどは50％くらい。

　比較になる物件はほとんどないが、敢えて探すとすれば三井不動産レジデンシャル「パークコート千代田富士見ザタワー」だ。一昨年分譲で、坪単価は476万円。ご存知のように最多価格帯が9,000万円台の高額だったにもかかわらず圧倒的な人気を呼んだ。

　「恵比寿ガーデンプレイス」が分譲されたのは約20年前だ。バブル崩壊後の厳しいときだったが、瞬く間に売れた。分譲単価は500万円強だったはずだ。

　目黒駅前のマンションでは８年前、三井不動産レジデンシャルが「パークタワー目黒」を分譲した。これもよく売れた。坪単価は400万円だった。

　さて、これらの物件と比較し、さらにもっとも大事な市況がどうなっているかなどを総合的に考慮して、記者がはじき出した坪単価は最低でも500万円だ。550万円と聞いても驚かない。さすがに600万円はないと判断した。

　根拠はないが、「立川駅前」の再開発マンションが340万円の時代だ。三井不動産レジデンシャルの「三田綱町」は坪単価725万円でほぼ完売した。今秋分譲されるアパの「代官山」は650万円くらいになる。今後、都心の一等地マンションは800万円台に突入するはずだ。

　ならば、アドレスは「品川区」だが目黒駅前の再開発マンションが500万円を突破するのは間違いないと思う。東京建物には商品企画を練り、設備仕様を上げて高値挑戦してほしい。

完成予想図

江戸の「粋」と「エスプリ」を融合　「パークコート千代田富士見ザ タワー」

　三井不動産レジデンシャルが7月末に登録を締め切った「パークマンション三田綱町ザ フォレスト」」第1期80戸がほぼ完売した。

　詳細は別掲の記事を参照していただきたい。全97戸が億ションで、登録数は110件にのぼり、現在契約手続き中だが全戸が完売する見込みだという。坪単価は725万円。

「麻布霞町」を超えるか　「パークマンション三田綱町（2014/7/4）

　
、「プラウド白金台三丁目」（左）と「プラウド自由が丘」（完成予想図）

　野村不動産は８月５日、「プラウド白金台三丁目」第１期53戸と「プラウド自由が丘」の全28戸が即日完売したと発表した。

　「プラウド白金台三丁目」は、東京メトロ南北線・都営三田線白金台駅から徒歩3分、70年の定期借地権付き全83戸の規模で、今回分譲は第１期の53戸。専有面積は70.0～100.83㎡、価格は8,990万～17,480万円（最多価格帯9,900 万円台・11,100 万円台）、坪単価は460万円台。

　「プラウド自由が丘」は、東急東横線・大井町線自由が丘駅から徒歩11分の販売戸数28戸。専有面積は72.02～111.28㎡、価格は9,390万～17,590万円（最多価格帯9,300万円台）、坪単価は430万円台。

　
「―成功例に学ぶ―マンション建替えレポートVol.2」と「ATLAS COLLECTION」

　旭化成不動産レジデンスは8月1日、マンション建て替えを検討する管理組合や区分所有者向けに、これまで同社が携わった20件のマンション建て替え事例の概要と合意形成までの経緯をまとめた小冊子「―成功例に学ぶ―マンション建替えレポートVol.2」を発刊するとともに、10年後にはスタッフをほぼ倍増の200名体制に増強し、累計で100物件着工を目指すと発表した。

　小冊子は、同社が行った最近の10プロジェクトについて具体的に紹介しており、希望者には無料で配布する。

　また、事業強化の一環として、東京都文京区に建設中の常設モデルルーム「ATLAS COLLECTION」を2015年1月オープンする。

　会見に臨んだ渡辺衛男社長は、「3年前に分社化してこれまで順調に業績を伸ばしてきた。2013年度の売上高は858億円だが、2024年には売上高2,500億円を目指す。用地取得を伴わない法定再開発、マンション建て替え、都心市街地共同化に特化していく。マンション建て替えは〝日本一〟と自負しており、スタッフは現在の205名から10年後には200名体制に増やし、累計で100物件着工を目指す。キーワードは〝権利者とともに創るマンション事業〟だ」などと語った。

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　マンションの建て替えは今後間違いなく増加する。しかし、その一方で、還元率が100％以上期待できる好条件の物件は少なくなり、大手デベロッパーとの競争も激化する。争奪戦になるはずだ。また、建物の絶対高さ制限やダウンゾーニング、人口減少問題もあり、さらに建て替えではなく耐震補強、リファイニング手法など多様な選択肢も想定される。

　そうした中で〝建て替え実績日本一〟を自負する同社が今後も業績を伸ばしていけるかどうか。

　カギは、渡辺社長も強調したように、同社の強みである〝人にフォーカスした事業〟〝権利者とともに創る〟姿勢を徹底できるかどうかだろうと思う。

　今日も記事にしたが、用地を取得して利益優先のマンション事業などは早晩行き詰まる。住民とともに街のポテンシャル、価値を引き上げるような事業でないと生き残れないと思う。〝急がば回れ〟〝Slow and Steady Wins the Race〟だ。

マンション計画の住民説明会　街づくりを語り合う場にならないか（2014/8/1)

　わが街、多摩センターのマンション計画に対する住民説明会が行われたので聞きに行った。

　どこの区市町でもそうだが、マンション紛争を事前に防止するために、一定規模以上の計画に対して、建築確認の前に計画概要や工事に伴う遵守事項などを近隣住民に説明するよう事業者に求める条例や指導要綱を定めている。

　多摩市の場合は「多摩市街づくり条例」を定めており、近隣住民への周知義務として、「開発事業者は、規則に定める近隣住民に対し、前条第１項の規定による標識の設置以後において、説明会の開催等の方法により当該開発事業の事業計画及び工事計画について説明しなければならない」（第44条）としている。今回の説明会もこの規定に基づくものだ。

　ここでは具体的な計画については伏すが、敷地面積が約8,000㎡、15階建て全300戸という大規模なものだ。敷地南側にはマンションが建っているが、北側は店舗、事務所などで、日照を阻害するような住宅はほとんど建っていない。

　説明会は、工事を担当するゼネコンから近隣住民に迷惑をかけないということが説明された。騒音・振動を抑えるとか、塵埃の飛散を防止する、交通安全に配慮する、作業時間を事前に告知する、テレビの電波障害については必要な対策を講じるなどだ。

　質疑応答では、約40人参加していた住民からは建物の高さや電波障害、交通対策、工事による騒音、塵埃などについて質問があった程度で、予定されていた１時間30分は平穏に終わった。

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　マンションの住民説明会の取材は、「国立」マンションなど住民が反対運動を展開した案件では何度も経験があるが、このように平穏無事に行われたのはほとんど経験がない。問題になりそうな事項はほとんどないからだし、商品企画について説明する場でもない。基本的には法律に違反しない限り〝自分の土地に何を建てようが勝手〟だし、近隣住民もまた〝他人の土地にあれこれ注文を付ける〟立場にはない。

　しかし、「多摩市街づくり条例」の目的は、「多摩市（以下「市」という。）が市民とともに目指す街づくりの基本理念及び街づくりの推進に必要な事項を定め、優れた住環境と地域の特性を生かした快適で安心して市民が住み続け、だれもが住みたいと感じる魅力ある街づくりを実現すること」（第１条）であるはずだ。

　そのような視点に立てば、マンションの工事にともなう遵守事項について説明するのはもちろんだが、住民と一緒になって街をつくるマンションをつくる創造の場に説明会はなる。

　多摩市に限らずマンションは建てれば売れる時代ではとっくになくなった。経済設計がまかり通る時代でもない。少子高齢化が加速度的に進む。都市間競争も激化する。事業者も住民も目先の利益だけでなく、30年後、40年後を見据えたあるべきマンション像を語り合える場にはならないのだろうか。

　例えば、近隣住民が利用できる公益的施設を併設する。建物の階高を高くして各住戸の天井高を高くする。空地率を増やして緑化面積を多くする。行政も質の高いマンションに対しては優遇策を取ることも考えていい。

　そうすれば、近隣対策としての住民説明会から住民のニーズを引き出す、街のポテンシャルを引き上げる説明会へ劇的に変わり、地元だけでなく他のエリアからも移り住みたくなるようなマンションになるのではないか。デベロッパーもゼネコンも世間の嫌われ者でなくなるに違いない。

　そのようなことを考えながら聞いていたら、記者と同じように考えている人がいた。若い女性がこういった。「私は超素人。超素人の立場から言わせてもらうと、どうして敷地の割に戸数がこんなに多いのか。もっとゆったりしたマンションは建てられないのか」と。これに対して、ゼネコンからの明快な答えは出なかった。

　
三井不動産レジデンシャルが販売する新築マンション購入者のうち女性単身者の購入者推移

　三井不動産レジデンシャルは7月29日、女性が「住」について興味を持つ機会を提供する女性向けwebサイト「モチイエ女子web」（http://www.mochiiejoshi.com/mj/）を公開した。運営は女性メンバーで構成するチーム「モチイエ女子project」が行う。

　同社は公開の理由を、女性単身者のマンション購入が増えているにもかかわらず、「そのイキイキとした実情とはかけ離れたイメージを持たれているのが現状」とし、「このような現状を打ち破り、彼女たちがより輝ける文化を醸成することを目的」としたという。

　切り口はマンガ、写真、コラム、インタビューなど6つのコンテンツから構成されている。

　リリースによると、同社が販売するマンションを購入する単身女性は2009年が250人くらいだったのが年々増加しており、2013年には750人くらいに達している。

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　公開されたwebのトップページを見ただけで記者は退散したが、結構なことだと思う。

　女性単身者がマンションを購入する動きは平成7～8年あたりから顕在化した。記者も特集で記事にしたことがあるし、「女性のための快適住まいづくり研究会」の小島ひろ美代表には何度か取材している。

　男性と異なり、手堅く自己資金を貯め、劣悪なワンルームマンションではなく、広めのマンションを購入していることがよく分かった。リリースにある「イキイキとした実情とはかけ離れたイメージ」がどのようなものかはここでは書かないが、男性よりはるかに賢明な選択をしている女性というイメージのほうが記者は強い。最近は2戸、3戸と買い増ししている女性も多いと聞く。

「クリオ両国」完成予想図

　明和地所が分譲中の「クリオ両国」を見学した。先週末から第１期20戸の分譲を開始しており、10戸が契約・申込済みでまずまずのスタートを切った。

　物件は、都営大江戸線両国駅から徒歩8分、JR総武線両国駅から徒歩13分、墨田区緑３丁目に位置する15階建て全59戸、現在分譲中の住戸は専有面積58.56～72.57㎡、価格4,324万～5,867万円（最多価格帯4,400万円台・4,800万円台）、坪単価250万円。施工は南海辰村建設。

　現地は京葉道路に面しているが、敷地の南側は高さ制限28ｍのエリアで、10階以上の住戸は南面が開けている。

　モデルルームは約9.9ｍのワイドスパンで、キッチン・バックカウンター天板は御影石。食洗機が標準装備。

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　両国駅圏のマンションは2～3年前までは坪単価240～260万円で分譲されていたが、建築費の上昇から最低でも250万円、高い物件では270万円を超えてきている。先日、同社の「聖蹟桜ヶ丘」を見学したとき、この「両国」を250万円で分譲すると聞いたので見学した。

　現地の販売担当者によると、購入者は地元の人で立地と価格の安さを評価しているという。交通量の激しい京葉道路には面しているが、この立地でこの単価、設備仕様レベルは割安感があると思う。

「ひばりが丘フィールズ１番街」完成予想図

　大和ハウス工業・コスモスイニシア・オリックス３社JVマンション「ひばりが丘フィールズ１番街」の全144戸が最高4倍、平均1.13倍で即日完売した。UR都市機構が民間企業を事業パートナーとする初のPPP手法を用いて街区設計やコミュニティ支援などのノウハウ、技術を生かした都市再生事業の一環。

　物件は、西武池袋線ひばりヶ丘駅から徒歩18分（バス６分、徒歩２分）の東久留米市ひばりが丘団地に位置する１１階建て全144戸。専有面積は68.57～89.71㎡、価格は2,990万～5,090万円（最多価格帯3,400万円台?3,500万円台）。坪単価は167万円。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2015年2月下旬。

 人気を受けて3社は、引き続き「ひばりが丘フィールズ2番街」（156戸）の案内会を9月上旬から開始する予定。

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 このマンションの即日完売は6月下旬に取材したときに予測していたことで、即日完売そのものについては驚かないが、やはり坪単価はかなり割安感があると思う。バス便だが、地元の人にとっては旧ひばりが丘団地の立地・環境はよく知っているはずで抵抗感はなかったのだろう。
　昭和30年代に建設された団地だけで、住棟配置がゆったりしていて、ケヤキを中心とする街路樹も見事だ。とにかく景観が美しい。

欲を言えばもう少し設備機器その他の仕様レベルを上げてほしかった。

「ひばりが丘フィールズ1番街」　団地建て替え、単価は167万円（2014/6/28）

　野村不動産は７月23日、立川駅直結の再開発マンション「プラウドタワー立川」（全319戸、うち販売戸数292戸）の第１期分譲230戸の登録を７月20日に締め切った結果、最高５倍、平均1.22倍の競争倍率で即日完売したと発表した。

　申込者の属性は、①年齢は平均52.0歳（30歳代21％、40歳代21％、50歳代23％、60歳以上32％）②家族数は平均2.6人③職業は会社員23％、役員・オーナー35％、医師17％）④居住地は立川市32％、都下82％、23区9％）⑤現居住形態は持ち家70％、借家・社宅など29％。

野村不動産「プラウドタワー立川」は坪単価342万円 早期完売必至(2014/7/10)