街は一変するか 相鉄不動産他「グレーシアシティ川崎大師河原」
「グレーシアシティ川崎大師河原」完成予想図
相鉄不動産（事業比率50％）、ジェイアール西日本不動産開発（同20％）、西日本鉄道（同10％）、長谷工コーポレーション（同20％）の4社JVマンション「グレーシアシティ川崎大師河原」を見学した。一般には馴染みのない京急大師線産業道路駅から徒歩4分の全558戸の大規模物件で、坪単価は168万円。再開発の将来性をどこまでアピールできるかが販売のカギを握っている。
物件は、京急大師線産業道路駅から徒歩4分、川崎市川崎区大師河原二丁目に位置する15階建て全558戸。1期（100戸）の専有面積は68.70～90.12㎡、価格は2,938万～5,168万円（最多価格帯3,400万円台）、坪単価170万円。竣工予定は平成28年4月中旬。引き渡し予定は同年6月末日。施工は長谷工コーポレーション。9月19日から販売が始まっている。
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記者はこれまで首都圏の300駅くらいはマンションや戸建ての取材で降り立っているはずだが、今回の「産業道路」駅は初めてだった。現地は正直に言えば、駅名そのもの産業道路や高速道路が走り、工場街そのもの。現地はマンションの跡地。
弾いた坪単価は170万円だった。160万円くらいだったら飛ぶように売れるだろうと思ったが、最近の建築費の上昇をかんがえるとやはり160万円台では無理だと結論付けた。坪単価168万円は心憎い価格設定だ。
最大の特徴は再開発による将来性だ。市の「多摩川リバーサイド地区整備構想」の一環として約3.4haの「産業道路駅駅前地区計画」が都市計画決定されており、駅舎は平成30年度までに地下化が予定され、駅前も交通広場として整備される予定になっている。具体的な計画は未定だが、隣接する住宅やビルなどが混在する「Ｃ地区」も再開発の予定地になっている。
そうなれば街は一変するはずだ。現在の「徒歩4分」の広告表示も「徒歩1分」になるのではないか。マンションの敷地内には都市型小型スーパー、認可保育所も開設される予定。
この利便性をどこまでアピールできるか。1期は大量の100戸。販売担当者は「竣工まで完売？ もちろん」と自信を見せていた。90㎡台で価格が5,000万円台の住戸（15戸）が人気だとか。
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京急大師線など全然知らないという方に少し沿線のマンション市場について紹介する。
その一つ、「産業道路」駅より1駅手前の「東門前」駅は、これまで結構取材している。リーマン・ショック前の2008年に分譲された「フォレシアム」（777戸）は坪単価180万円だったが瞬く間に売れた。当時、業界でも話題になったほどだ。
2010年には「鈴木町」駅前の「パークホームズグランファースト」（308戸）がわずか3か月で完売した。
「川崎」駅から1つ目の「港町」駅前では京浜急行と大和ハウスによる大規模マンション「リヴァリエ」も3年前から継続して分譲されている。
これらの記事と合わせ読んでいただければ、沿線の市場が少しは分かっていただけるはずだ。
それにしても「産業道路」という駅名はいかがなものか。住民からも名称変更の要望があるようだが、京浜急行はどうするか。駅員に「地下化されたら駅名も変わるんですか」と聞いたら、「変わりません」というつれない返事が返ってきた。本社広報に聞こうとしたが、受付で「申し訳ございません。そのようなことは聞いておりません」と言われた。そこで「花月園前はどうですか。競輪場はなくなりましたよね」と聞いたが、やはり答えは同じだった。
期待通りの京急・大和ハウス「Riverie（リヴァリエ）」（2011/6/3）
大成有楽不など プロ野球観戦イベント コミュニティがテーマの「横浜鶴見」
「オーベルグランディオ横浜鶴見ナイター」
大成有楽不動産、京浜急行電鉄、菱重エステート、長谷工コーポレーション、ナイスの５社は、現在販売中の新築分譲マンション「オーベルグランディオ横浜鶴見」（横浜市鶴見区・総戸数553戸）の契約者160人を無料招待し、地元の横浜ＤｅＮＡベイスターズを応援するプロ野球の冠試合「オーベルグランディオ横浜鶴見ナイター」を８月31日（日）に横浜スタジアムで開催した。
現在販売中の「オーベルグランディオ横浜鶴見」はマンションコミュニティを重視して、「交流の輪を、入居者に地域に都市に広げ、ともにコミュニティを育むこと」をテーマに、これまでの集合住宅にはなかったコミュニティ支援プログラム「マチトモ」プロジェクトを企画。地域の団体・企業の協力のもと、入居者間の交流に加えて地域との交流、多世代間の交流を実現することを目指している。
今回のイベントは「マチトモ」プロジェクトの一環で、協賛企業の一社である横浜ＤｅＮＡベイスターズと共同で開催した。
マンション入居後も、横浜ＤｅＮＡベイスターズとのコラボによる入居者対象の「プロ野球観戦ツアー」や、マンション内で開催する横浜ＤｅＮＡベイスターズのマスコットとオフィシャルチアチームによるイベントを予定している。
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デベロッパーのプロ野球の冠試合観戦イベントは、三菱地所レジデンスが東京ドームで昨年と今年行なったのを取材している。
野球ファンの記者も、こうしたイベントをどんどんやって野球ファンを増やしてほしいと思う。もちろん入居者同士の交流を促し深めるためにも有効だろう。
横浜ＤｅＮＡベイスターズのスタメン選手からユニフォームにサインをもらう「スタメンキッズ」
マンション購入者による選手への花束贈呈
マンションの玄関ドアに引き戸は採用できないか
先日、ポラス中央住宅が分譲する板橋区のマンションを見学したが、玄関ドアはリモコンで開閉できるようになっており、カギ穴なしが採用されていた。これまでもカギ穴なし玄関ドアは見たような気がするが、そこで今回は玄関ドアについて考えてみた。
カギ穴なしの玄関ドアの是非はさておくとして、1964年完成の「川口アパートメント」（83戸）や1976年に建設された全892戸の「ニューステートマナー」、高級賃貸の「ホーマット」シリーズなどの玄関ドアは内開きだったように、現在はほとんど100％と言っていいくらい外開きになっていることの是非についてだ。
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外開きか内開きかを考える前に、建築基準法など現行法ではどのような規定になっているか見てみた。
建築基準法施行令第百二十五条２には「劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂又は集会場の客用に供する屋外への出口の戸は、内開きとしてはならない」とある。
また、東京都の火災予防条例第五十四条三では、「避難口又は地上に通ずる主たる通路に設ける戸は、容易に開放できる外開き戸とし、開放した場合において、廊下、階段等の幅員を有効に保有できるものとすること。ただし、劇場等以外の令別表第一（マンションなどの共同住宅を含む）に掲げる防火対象物について支障がないと認められる場合においては、内開き戸以外の戸とすることができる」となっている。
このほか、高齢者や身体障害者などが円滑に利用できる特定建築物の建築の促進に関する法律（ハートビル法）に関して東京都はＱ＆Ａの形で「共同住宅の出入口は開閉動作の難易度からみると、引き戸が開き戸より簡単である。一般的に推奨される順位としては、1自動式引き戸、2手動式引き戸、3開き戸の順である」「共同住宅の住戸は利用居室に該当しないため利用円滑化経路に係る規定は適用されない」としている。
つまり法律では、不特定多数の人が利用する施設は避難方向にドアが開くようにしなければならないよう定めているが、マンションなどの共同住宅の専有部への出入口となる玄関ドアについては規定がない。建築物の適合性を審査する建築主事や建築基準適合判定資格者の判断に委ねられているのが現状だ。
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以上みたようにマンションの玄関ドアを外開きにしなければならない法律上の規制はない。ある自治体の担当者は「常識」といい、別の担当者は「外開きは避難時に有効で、防犯上は内開きがいい」と話した。
つまり、劇場や映画館と同様、建築基準法施行令や火災予防条例などに準拠して施主や設計者が自主判断で外開きにしているのであって、管轄する行政担当者なども「常識」に従ってそう指導しているということになる。ホテルがほとんど内開きになっているのは、防犯・安全性を考慮したというより、欧米の様式をそのまま取り入れたのに過ぎないのではないかと思う。
ここでは、ドアは引くより押すほうが力を入れなくて済む、内開きにすると外から雨やほこりが浸入しやすい・沓脱スペースが有効に使えない、外開きは通行・避難の邪魔になるなど巷間言われていることについては触れない。いちいちごもっともだし、どちらに軍配を上げるような問題でもない。
最近のマンションの玄関にはアルコーブが付いているので、外廊下を歩いている人に怪我をさせるようなことはほとんどない。では内開きがどうかだが、ドアの機密性が高まっているので内開きでも雨水やほこりが室内に入ってくる心配もしなくていい。むしろ、戸建てなどは水害時にドアが開かないというニュースを見ると、内開きがいいともいえる。記者はもう20年以上も昔、千代田区の高級マンションで内開き玄関ドアが採用されていたのを見ている。
そんな内か外かではなく、高齢者や身体障害者はもちろん大人も子どもも使い勝手がいい引き戸がいいのではないかということをいいたい。
実際、積水ハウスは今年１月発売した自宅や賃貸住宅、店舗などの多様な用途に対応する4階建て複合型多目的マンション「BEREO PLUS（ベレオプラス）」に引き戸を提案することを盛り込んだ。記者はそのとき〝これは分譲マンションにも採用できる〟と考えた。
ユニバーサルデザインの視点からも玄関ドアについて考えてみる価値はあるのではないか。引き戸にすればアルコーブ－玄関がパブリック、プライベートの中間的な空間として利用できるのではないか。横入りタイプにすれば玄関を開けたらリビングが丸見えということも防げる。「常識」を疑ってみることも必要だ。
高齢者向けはともかく集合住宅向けの玄関引き戸はないのかと思ったが、そうではないようだ。三和シャッターが14年前から「BL玄関引き戸」を販売している。開き戸と比べて単価は高いようだが、最近は月間30枚くらい売れているそうだ。
ポラスの新ブランド「ルピアコート光が丘公園」〝新価格〟でどう挑む
「ルピアコート光が丘公園」完成予想図
ポラスグループの中央住宅マインドスクェア事業部は9月4日、同社の分譲マンションの新ブランド〝LEPIA COURT（ルピアコート）〟の第一号物件「ルピアコート光が丘公園」の見学会を行った。光が丘公園に徒歩3分の立地で、価格は未定だが〝新価格〟になるのは間違いない。
物件は、東武東上線成増駅から徒歩10分、東京メトロ有楽町線成増駅から徒歩8分、板橋区赤塚新町に位置する5階建て全50戸。専有面積は59.81～84.60㎡、価格は未定だが70㎡台で5,000万円を超える予定。完成予定は平成27年3月上旬。設計・監理はジェイ・ディ－・エス。施工は川村工営。販売代理は東京中央建物。10月中旬から販売開始する。
「LEPIA COURT」とは、フランス語の定冠詞「Le」と「Utopia」（理想郷）を繋いだ造語で、「宮廷」を意味する「COURT」を合わせ「理想の空間」をコンセプトにしたもので、木の温かみを盛り込んでいる。
商品企画は、50戸のうち54％にあたる27戸が角住戸タイプで、実用新案取得のピアキッチン、ライトコート付き、奥行き3ｍのテラス付き、新しい提案を盛り込んだ中和室付きなどが特徴。食器棚は標準装備、引き戸は開閉ともソフトクローズ機能付き。
また、スマートキーシステムを採用し、カギ穴がない玄関ドア、不在でも玄関まで食品を届けるサービスも盛り込む。
発表会で同社マインドスクェア事業部長・金児正治氏は、「従来のブランド〝ライフピア〟を残しながら、あるべき姿を提案するために新ブランドを立ち上げた。戸建て採用している木の素材を取り入れた。まだまだ足りない部分があるか今後進化させたい。3年後には現在30億円のマンション事業を100億円に、主力の戸建て事業を150億円にして合計250億円にしたい」などと意気込みを語った。
「ピアキッチン」
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金児氏は冒頭、「挨拶は5分間の予定になっているが、それじゃ終わらない」と前置きし8分にわたってマンション、戸建て事業のほかジョイント・ベンチャー、リノベーション・リファイニング、再開発、建て替えなどについて語った。
ここでは一つひとつについて触れないが、ポラスが本格的な戦いを挑むという意思表明と受け取ることができる。だからこそマンションブランドに定冠詞「Le」をつけたのだろう。ここ数年、同社がアピールしているピアキッチン。これに似たものは億ションのモデルルームで採用されていたようにスグレモノだ。モデルルームにはないが中和室の提案もなかなかいい。引き戸、鍵穴なしの玄関ドアもしかり。問題はこれらの商品企画をどうユーザーにアピールするかだ。
「価格は未定」と担当者が強く言ったのでここでは書かない。2～3年前に成増駅前で分譲されたマンション坪単価より高いということにとどめておく。
ポラスだから言うのだが、あえて注文もつけたい。気のぬくもりがコンセプトになっているはずだが、本物の木が採用されているのはピアキッチンのみだ。床のフローリングは無垢材と見まがうほどではあったが、シート張りだった。同社の戸建てでは無垢のフローリングは常識だ。それなのにマンションはどうしてそれをやらないのか。「傷がつかないから」というのは、本物が採用できないデベロッパーの言い訳だ。
さらにもう一つ。これは他のデベロッパーも考えてほしい。モリモトのマンションについてだ。同社は8月8日付で「ディアナコート本郷弓町」（分譲40戸）が完売したとホームページで公開した。販売開始から2カ月くらいしかたっていないはずだ。
詳細は別掲の記事を参照していただきたいが、徒歩4分で坪単価は410万円。4年前、野村不動産が東大赤門前で分譲したマンションの坪単価は360万円だった。
分譲時期は異なるが、「プラウド」と互角以上の勝負をモリモトはやった。しかし、モリモトがここまで来るまでに20年かかっている。建築費を価格に転嫁しただけではユーザーを納得させることはできないということだ。
「中和室」
あっぱれ！モリモト階数を２層分減らし天井高2.7ｍ確保「本郷弓町」（2014/5/23）
大成有楽不動産「オーベル志村城山」全67戸が2カ月で完売
「オーベル志村城山」完成予想図
大成有楽不動産は9月2日、都営三田線志村坂上駅から徒歩3分のマンション「オーベル志村城山」（全74戸のうち分譲67戸）が5月29日の販売開始から約2カ月で完売したと発表した。
専有面積は62.29～101.68㎡、価格は3,690万～7,490万円（最多価格帯3,800万円台・5,000万円台・5,100万円台）。問い合わせ件数は約1,100件、総来場者は約500件。
同社は人気の要因として、「『志村坂上』周辺エリアにおける一等地にふさわしいハイスペックな商品企画を採用した」ことを上げている。
契約者の属性は、現居住地は板橋区が44.8％、年齢は30歳代が44.8％、40歳代が25.4％、家族構成は夫婦と子ども52.5％、夫婦27.1％、居住形態は賃貸マンションが49.2％、社宅・官舎が28.6％、自己資金は1,000万円以上が53％、年収900万円超が37％。
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早期完売は当然だと思う。アッパーミドルをターゲットにしたのが大正解だろう。
このマンションについては4月に取材しているので、その記事を参照していただきたい。記事では「モデルルームは100㎡のオーダータイプ。同社のオリジナル商品を開発していく取り組み『O-range LABO（オレンジラボ）』から生まれた『オレンジ収納』をフル装備しているほか、大理石、御影石をふんだんに用いている。キッチンシンクはユーティリティシンクを採用。ドア把手は壁面から出っ張らないようセットバック。物干しポールをリビングに取り付けている」と書いた。
「立川」に続き「京急蒲田」 駅直結の威力まざまざ野村不動産
「プラウドシティ蒲田」完成予想図
野村不動産・住友商事の「プラウドシティ蒲田」を見学した。野村不動産のマンションでは先に驚異的な売れ行きを見せた「プラウドタワー立川」と同じ、駅とペディストリアンデッキで結ばれた「駅直結」の再開発マンションで、単価も人気も同じ展開になりそうだ。
物件は、京浜急行線京急蒲田駅から徒歩1分、大田区蒲田４丁目に位置する20階建て全320戸（分譲は161戸）。専有面積は38.25～101.50㎡、１期（予定120戸）の予定価格は3,599万～11,999万円（中心は5,000万円台半ばから7,000万円台）。設計・監理はアール・アイ・エー。施工は東急建設。竣工予定は平成27年12月下旬。第1期分譲は9月13日（土）の予定。
再開発計画が持ち上がったのは1996年。京急線の連続立体交差事業計画に伴って地元、行政が一体となって「けいかまみらい2025」を提案。2009年に再開発事業の都市計画決定がなされ、野村不動産が参加組合員に決定。その後、2013年に住友商事が参加組合員に加わった。
4層からなる駅舎とは2階部分のペディストリアンデッキで結ばれ、建物の地下1階から3階までは生活利便施設が整備される。
建物はコの字型で、南東向きと北西向きが中心。スケルトン・インフィル（SI）、制震構造が採用されている。
商品企画では、キッチンカウンターは御影石、ディスポーザー、食洗機が標準装備。浴室の床は畳のように柔らかく、ヒヤッとしないTOTOのマンションでは初採用の「ほっカラリ床」が採用されている。
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見学に出かけるとき、同行してもらう同社の広報マンと新宿駅でばったり出くわした。その道すがらマンション市況やら景気のことやらを話したのだが、「蒲田」の物件にふさわしく広報マンに「カマ」を掛けた。「蒲田と言っても京急ですからね。私はJRと必死で戦っている京急が好きですが、まさか坪300万円はしないでしょうね」と。広報マンは「そんなに安くない」と記者を一蹴した。
現地の販売担当者からは「坪単価は書かないで」と言われたのでここでは書かないが、坪単価は300万円をはるかに突破し、「立川」の340万円よりは安いととどめておく。
しかし、京急蒲田が国際空港・羽田と5分でつながり、品川へ6分、リニアが開業すれば名古屋へも1時間くらいになると考えれば、この単価はあり得ない単価ではない。
今から4年前、JR大森駅から徒歩6分、京急大森海岸駅から徒歩3分の「免震」と「外断熱」の両方を兼ね備えたナイス「アルシア大森」（36戸）は坪単価279万円だったが瞬く間に売れた。それとの比較からしても第1期で120戸供給というのも納得できる。
それにしても「立川」に続き「京急蒲田」でも野村不動産は「駅直結」の威力をまざまざと見せつけた。これはすごい。
竹中施工で公園・大学に隣接 住友不動産「シティタワー金町」
「シティタワー金町」全景（合成写真）
住友不動産は8月28日、葛飾区の三菱製紙跡地の再開発大規模マンション「シティタワー金町」のモデルルーム見学会を行った。公園・大学・住宅・商業からなる約33.3haの複合開発エリアのランドマークとなる全840戸の規模で、1期の坪単価は約220万円になる模様だ。施工は竹中工務店。
物件は、千代田・JR常磐線金町駅から徒歩12分、葛飾区新宿六丁目に位置する37階建てタワー棟700戸と13階建てレジデンス棟2棟140戸の合計840戸の規模。専有面積は62.27～84.41㎡、予定価格は3,900万円台～6,000万円台。坪単価は未定だがタワー棟で220万円くらいになる模様だ。竣工予定はタワー棟が平成28年3月下旬、レジデンス棟が平成27年2月下旬。設計・施工は竹中工務店。
現地は平成13年、三菱製紙からUR都市機構が用地を取得。その後、東京都、葛飾区などとともに街づくり計画が進められてきた。平成19年に都市計画決定された。開発面積は約33.3haにも及ぶもので、昨年開校した東京理科大学葛飾キャンパスを中心に今回の中高層住宅ゾーン、約71,000㎡の公園、都市型工場・研究ゾーン、低中層住宅ソーン、文化・教育ゾーン、生活利便ゾーンからなる大規模複合開発。同社が用地を取得したのは平成19年2月。
建物は約71,000㎡の「葛飾にいじゅくみらい公園」に隣接し、設計・施工は竹中工務店。タワー棟は地盤液状化対策「TOFT」と免震工法を採用。敷地内に約3.800㎡の緑地も整備するほか、敷地外周部は散策路も整備する。敷地に隣接する商業棟の用地は同社が取得しており、スーパーが予定されている。また、敷地東側の約1.8haの「生活利便複合ゾーン」は同社が開発することになっており、約600戸のマンションを建設する。
隣接する東京理科大は「地域に開かれたキャンパス」を標榜しており、葛飾区民は水辺のカフェ、学食、図書館が利用できる。
「葛飾にいじゅくみらい公園」（左）と東京理科大キャンパス
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分譲坪単価は予想した通りだった。坪200万以下はないが、かといってそれほど大幅に上回ることはないだろうと思っていた。６年前に分譲された、今回の物件に近接する駅寄りの野村不動産「プラウドシティ金町」（725戸）は約200万円だった。
高いか安いかはユーザーが判断することだ。広大な公園と東京理科大のキャンパスに隣接しているのが最大の特徴だ。これをどう評価するかだ。
もう一つ、スーパーゼネコンの竹中工務店の施工に注目したい。同社施工のマンションは首都圏では少なく、住友不動産の調べによると、金町－北千住間の分譲中・今後の予定物件合わせ27物件のうち竹中施工は住友の「お花茶屋」の物件と今回の物件のみだ。
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隣接する東京理科大学の図書館やカフェは葛飾区民でも利用ができる。（利用については同大HPを参照）
ならば見学しようと同大学広報にお願いして見学させていただいた。
建物の設計は日建設計で、地下1階地上2階建て。1フロアは約5ｍ。これが素晴らしい。地下を含め5層になっていて、1階のフロアから上にのぼるごとに図書スペースがセットバックされており、まるで劇場のようだ。ソファ、椅子などの家具類は全て輸入品だそうだ。蔵書は約5万冊。ほとんどは専門書だが、一般の人も興味をそそられる哲学書や社会科学、芸術分野の書籍もある。葛飾区に在住していること、18歳以上であることその他の条件はあるが、無料で利用できるというのもいい。
藤嶋昭学長の推薦本も並べられており、「ロウソクの化学」（角川文庫）「マイケル・ファラデー」（大月書店）が中でもお奨めとのことだった。
たまたま、来年受験する江戸川区居住の高校生とそのお母さんが見学に来ていたので声を掛けたら、「すばらしい。江戸川区にはこんな図書館はない」と話した。
図書館に併設されているカフェでは〝葛飾〟にあやかった鹿肉ハンバーガー「葛飾バーガー」が食べられるというので食べてみた。値段は400円。記者はあまりハンバーガーは食べないが、シカの刺身は大好きだ。国産の鹿肉ではなくて、ニュージーランド産だったのは残念だった。わが国の森林・林業の活性化のためにもやはり国産の鹿肉を使ってほしい。
敷地内にいた近所の子ども連れのお母さんたちは「とても美味しい」といっていた。
東京理科大の図書館
単価207万円にはさすがに驚いた 大京「ライオンズ久米川駅前」
「ライオンズ久米川駅前」完成予想図
大京が分譲中の「ライオンズ久米川駅前」を見学した。郊外の駅前マンションの売れ行きを知りたかったからだ。単価の高さに驚いたが、設備仕様はとても郊外マンションのそれとは思えないほどグレードか高かった。
物件は、西武新宿線久米川駅から徒歩2分、東村山市栄町２丁目に位置する15階建て全58戸の規模。専有面積は56.08～75.79㎡、現在分譲中の住戸（５戸）の価格は3,490万～4,240万円（56～68㎡）、坪単価は207万円。竣工予定は平成27年7月27日。施工は西松建設。今年4月から分譲開始されており、現在までに28戸が契約済みだ。
立地・建物の特徴は、商業地域立地ではあるが建物を北側道路に寄せることで敷地南側に約18.7ｍの空地を確保したこと、エントランスは御影石張り、敷地内には約1,800本の樹木が植えられることなど。
商品企画では、太陽光全量売電サービスを採用しているほか、同社の「新・パッシブデザイン」「ライオンズリビングラボ」がフル装備されている。換気機能付き玄関ドア、通気ルーバー付き扉、自然換気ストッパー付きサッシ、エコガラスなどを採用。キッチンカウンタートップは御影石、食洗機も標準。停電時でも10時間以上エレベータが稼働できる自家発電装置付き。
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単価の高さには正直驚いた。いかに駅近とはいえ、久米川で坪200万円を突破するとは予想できなかった。記者なら設備仕様レベルを落とし単価を下げるが、そうしないのが大京らしい。販売担当者も「やはりみなさん、高いという印象を持たれている」と話した。
しかし、5か月で28戸の契約は大健闘だろう。ファミリーのほか単身女性の購入も目立つという。販売担当者は「出来上がってくれば建物の良さが分かってもらえるはず」と話していた。
「利便性、資産性がこれほど重視される時代はない」 トータルブレイン久光社長
久光社長
「今日ほどマンションの利便性、資産性が重視される時代はない。富裕層・アッパーミドル向けは絶好調だが、年収が400～600万円台の第一次取得層向けは激減している。この傾向は益々強まり、〝新々価格〟が前倒しで一部供給されているように、価格もこれから10％は上昇する。郊外を除き3,000万円台の物件がなくなる。消費税率も10％に引き上げられるのは間違いない」－マンションのコンサルティング事業を展開しているトータルブレイン・久光龍彦社長がこう語った。
一般サラリーマンにとってはショッキングな話だ。しかし、久光氏が語るとなると信じざるを得ない。並みの評論家などとは比べようがないくらい裏付け・根拠がしっかりしているからだ。
久光氏は言う。「本業をフォローする意味はありますが、いま月に40～45社くらい回っています。20社くらいは定期的に回っているところですが、残りは大手・中小、さらには流通業界までフォローしています。業界のご意見番として役立てればとやっています。
マスコミじゃありませんからトップや秘書に直接電話してアポをとり出かけています。時候のあいさつもなし。すぐ仕入れやら単価の話に入る。相手のトップの方も外に漏れる心配がないから本音で話してくれる。皆さんからは『いつも少し先を読んでいらっしゃる』と仰っていただいています」
月に40～45社というのはすごい。久光氏は74歳だ。1日2～3社もよく回れるものだ。
マンション事業は水もの。一つのプロジェクトで用地の仕入れ－販売－引き渡しまで最低で1～2年だが、この間、一瞬にして市況が変わることもある。かじ取りを誤ればたちまち苦境に陥るのがこの業界だ。業界各社の動向を熟知している久光氏から各社のトップが情報を得ようとするのは当然だろう。お互い損得もないから忌憚のない言葉を交わせるのもうなずける。
マスコミ関係者はこういう芸当はできない。昔は広報を通さず直接企業のトップに取材することもできたが、最近は広報のチェック体制が強化されており、そのような取材をやろうものなら取材チャンネルは遮断されるし、取材を受けたトップの責任も問われかねないからだ。
記者はアポを取るのに時間はかかるしトップに易々と会えないから、現場に飛ぶようにしたのがマンション取材をするようになったきっかけだ。現場は正直だ。現場に行くと見えないものが見えてくるし話では分からない部分も分かるようになる。それでもいまは年間100件も見学していない。
久光氏にはもう一つ、誰もが真似のできない経験・経歴がある。同社は今から15年前に久光氏が立ち上げた会社だが、久光氏はそれ以前に長谷工コーポレーション専務－長谷工不動産社長－長谷工アーベスト社長－長谷工コミュニティ社長を歴任している。施工から開発、販売・仲介、管理までマンションの川上から川下まですべて知り尽くしている業界人は久光氏をおいてまずいない。
そういう人だから話は説得力がある。以下に久光氏の見解を紹介する。
「年収が400～600万円台のサラリーマンが無理なく買える3,000万円台の物件は間違いなく少なくなります。建築費はこのところ20％くらい上昇していますが、このうち10～15％は売り値に反映させないようコストを削減すれば吸収できます。ところが20％を超えてくるとなると、体力のある大手はともかく中堅デベロッパーは価格にオンするか損切りせざるを得なくなると見ています。大手もこれ以上価格を上げると売れなくなるのは分かっているから、利益率を圧縮して〝新価格〟程度に抑えるはずです」
「マンションの歴史を50年以上見ていますが、今日ほど好立地、利便性が重視される時代はありません。その背景には少子高齢化、空き家問題があります。最寄駅から遠い物件は中古になって売れない、貸せないとみんな思っています。だから狭くても高くてもいいから駅から近い物件を買う人が増えているのです。デベロッパーも（郊外の駅から遠い）価格の安さで勝負できなくなってきました」
「価格はこれからあと10％は上昇するとみています。デベロッパーにはとにかく立地、好立地の仕入れに経営資源、人材を投入すべきと言っています。幸い、ブランド立地のものはファミリーもDINKS・単身者向けも投資需要も旺盛です。投資需要では湾岸マンションは台湾人など外国人が30％くらい買っています。一次取得層にとっては中古マンションが国の政策的な後押しがありますから大きな選択肢の一つになる時代がやってくるでしょう」
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久光氏の見解をよく吟味して物件選考の参考にしていただきたい。記者がコメントを挟む余地などまったくない。ただ一つだけ言わせていただければ、記者は子育て層には駅から遠くても住環境がいい緑が豊富な郊外物件も選択肢に入れるべきだと思う。マンションは金融商品ではない。ライフスタイルをよく考えてほしい。
アッパーミドル・富裕層向けマンション 驚異的な売れ行き
「プラウドタワー立川」完成予想図
都心部のアッパーミドルや富裕層向けマンションが極めて良好な売れ行きを見せている。希少性はもちろんだが、アベノミクス効果による景気回復やオリンピック誘致決定を受けた先高観を背景に〝上がるから買う、買うから上がる〟株の世界と同様のバブリーな動きになってきた。さらに、来年の相続税・贈与税の税制改正を睨んだ節税対策としても格好のターゲットにもなっている。
希少性、先高観に節税対策も要因
アッパーミドル・富裕層向けマンションが爆発的な売れ行きを見せるようになったのは昨年あたりからだ。昨春、隈研吾氏がデザイン監修した豊島区庁舎との一体開発で話題になった東京建物他「Brillia Tower池袋」（全４３２戸、分譲３２２戸）が坪単価３４０万円という池袋駅圏では最近にない高値だったにもかかわらずわずか７週間で完売した。
その後、坪単価８００万円というリーマン・ショック後の最高値になった〝唯一無二〟の三菱地所レジデンス「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」（73戸、分譲22戸）が即日完売。野村不動産他「Tomihisa Cross」（１０９３戸、分譲９９２戸）も坪単価３３０万円ながら実質半年で完売。大手デベロッパー６社JV「SKYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）」（１１１０戸）も瞬く間に売れた。
好調市場は今年に入って加速している。７月末に分譲開始された三井不動産レジデンシャル「パークマンション三田綱町ザフォレスト」（97戸）の第１期80戸がほぼ完売した。坪単価は７２５万円で、最低価格でも１億２０００万円台、最高が７億円台という文字通りすべてが億ション。登録数は80戸を大幅に上回る１１０件に達した。
敷地北側はオーストラリア大使館、東側は綱町三井倶楽部、その先がイタリア大使館、慶大三田キャンパスがある都心の一等地というのが人気の要因だ。同社のこれまでの「パークマンション」シリーズと比較して来場ペースは倍近いという。
JR中央線立川駅前の野村不動産「プラウドタワー立川」（３１９戸、分譲２９２戸）の第１期２３０戸の即日完売も業界関係者を驚かせた。坪単価３４０万円というこれまでの立川駅圏のマンションをはるかに上回る価格だが、ランドマークとしての資産性が評価された。
同社はこのほか、「プラウド白金台三丁目」（83戸）の第１期53戸と「プラウド自由が丘」（28戸）の高額２物件を相次いで即日完売した。前者は70年の定期借地権付きで坪単価は４６０万円台。後者は坪単価４３０万円台で、ほとんどが億住戸だった。
オリンピック選手村にも近い湾岸マンションも総じて好調だ。鹿島建設他「勝どきザ・タワー」（１４２０戸）は１期５００戸の坪単価を３０７万円に抑えたのが奏功したのか、６００件を超える申し込みが入った。逆に、住友不動産「ドゥ・トゥール」（１４５０戸、他にSOHO２１６区画）は坪単価３５０万円の高値挑戦だが、売れ行きは好調に推移している。
港区芝浦の三井不動産レジデンシャル他「GLOBAL FRONT TOWER」（８８３戸）は坪単価３３０万円だが、１期３８０戸の最高価格１億８２００万円の住戸にも５組の申し込みが入った。
住友不動産「シティタワー武蔵小杉」（８００戸）は他社物件より１割高い都心並みの坪単価３２０万超だが、これまで２３０戸を契約した。同社は坪単価４００万円の「インペリアルガーデン」（１６７戸）も５４戸を供給して４５戸を契約するなど、順調な売れ行きを見せている。
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これからも単価上昇は続く。高値追求する物件が続々供給される見込みだ。
今秋にモデルルームが公開される東横線代官山駅近のアパ「THE CONOE代官山」（２０９戸）の坪単価は６５０万円くらいになると予想される。同社はこのほか「三田綱町」（45戸）「西麻布」（16戸）などを予定しているが、関係者は坪８００万円を超えると明言した。
このほか、東京ミッドタウンに隣接する三井不動産レジデンシャルの物件は隈研吾氏がデザイン監修しており、坪単価が１０００万円を超えるかどうかが注目される。湾岸エリアは下値が３００万円超となる。
千代田区一番町のイギリス大使館も一部国に返還されることが決まった。皇居に隣接していることから、マンションになれば「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」の坪単価８００万円の比ではく、１０００万円をはるかに超えるのは間違いないとみられる。
建設中の「パークマンション三田綱町ザフォレスト」
