「デュオセーヌつくばみらい」完成予想図

　フージャースコーポレーションのシニア向け分譲マンションの第一弾「デュオセーヌつくばみらい」を見学した。坪単価170万円で、同社が隣接地で分譲しているファミリー向けと比べ坪50万円高いが、天然温泉付き・ダイニング＆レストラン付き、24時間の医療・看護・介護サービス付きというこれまでにない商品企画が人気で、全150戸のうち3分の1強が契約済みだ。

　物件は、つくばエクスプレスみらい平駅から徒歩7分、茨城県つくばみらい市陽光台二丁目に位置する9階建て全150戸。現在分譲中の第3期（30戸）の専有面積は51.19～75.40㎡、価格は2,398万～4,348万円（最多価格帯2,700万円台・2900万円台）、坪単価170万円。竣工予定は平成26年12月中旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。購入するには満50歳以上、自身で身の回りのことができることが条件となる。事業者は同社のほかダイヤモンド地所。

　現地は、全体で約6,000坪の開発地の一角にあり、すでに入居済みのファミリー向けマンション「デュオTXみらい」（106戸）と、現在分譲中の「デュオTXみらいヒルズ」（132戸）が隣接。坪単価約120万円の「デュオTXみらい」は約1年半で完売。「デュオTXみらいヒルズ」は坪単価120万円強で、半分弱が契約済みだ。

　シニア向けは昨年11月から分譲開始しており、角住戸の73㎡タイプ6戸は完売するなど全体で3分の1が契約済み。購入者の属性は、東京都、千葉県在住者がそれぞれ40％くらいで、茨城県居住者を上回っている。平均年齢は約70歳で、単身世帯と2人入居が半々という。

　所有権付きなので、相続も売却も賃貸も可能。マンション内に訪問介護事務所と訪問介護事務所・居宅介護支援事業所を併設。24時間体制で医療相談、緊急対応が受けられる。協力医療機関とも連携している。

　住戸プランは、携帯用のコールボタンが1～2個のほか、浴室とトイレに各1カ所付いていた。ドアは全て引き戸。玄関はフルフラット。レストランの料理はカロリー、塩分計算付きで、外部からの利用も可能。

建築中の現地

◇   　　◆　　　◇

　現地で話を聞いたのは娘ほど若い同社の入社8年という女性社員Ｆさん。Ｆさんは、「大変好評。特養やグループホームは入りたくても競争が激しく入れない、有料老人ホームも必要ないサービスが付いたり利用料金が高かったりなどといった問題があり、所有権付きの当社のマンションは新しい選択肢として理解されています。ご両親などの介護を経験されている方はとくに決断が早い。立地がどうかなどロジカルではないんです。〝明日はどうなる〟という不安を取り除こうという情緒的判断をされる方が多い。私もホームヘルパー２級の勉強をして対応しています」と語った。

　記者も「高齢者」の仲間に入れられてしまったが、「高齢者専用」という触れ込みに付いていけない。天然温泉付き、レストラン付き、医療サービス付きというのは魅力だが、前居住地にいた友人、仲間との絆を断ち切ることなどができるのだろうかという疑問もわいてくる。おそらく、他人事として考えていては高齢者の考えや姿は見えてこないということだろう。

天然温泉浴場

　◇   　　◆　　　◇

　「みらい平」では開業まもなく、ある中堅デベロッパーが駅前で600戸を超えるマンションを坪160万円で売り出し、さっぱり売れなかった。大幅値下げしたが、それでも完売するまで5～6年かかったはずだ。

　そんなところでファミリーマンションもシニア向けも好調に売れているというのも信じられないが、このＦさんやファミリーマンションの販売担当者Ｔさんの接客対応がいいのが印象に残った。Ｔさんは、イギリス人の心の故郷「コッツウォルズ」のような田園都市を目指すのだと熱っぽく語った。

　廣岡社長！どんどん女性を重用してデベロッパーの見本になるようにしてください。

食事メニュー例（朝食380円、昼食580円、夕食680円）

フージャースHD　マンション単品から戸建て・地方・シニアの４本柱へ大きく転換（2014/5/21)

「飯田橋グラン・ブルーム」（左）と「パークコート千代田富士見ザタワー」

　三井不動産は5月29日、「飯田橋グラン・ブルーム」＆「パークコート千代田富士見ザタワー」の竣工披露内覧会を行なった。内覧会は3時間近くにわたるもので、ひと・もの・かねの動きを一挙に変える同社のすごさを見た。

　飯田橋駅から徒歩1分、区域面積約2.5ヘクタールのオフィス・商業、住宅、教会の複合再開発で、街全体の名称は「飯田橋サクラパーク」。まちづくりの検討が始まってからわずか13年で竣工を迎えた。

　オフィスワーカー約7,000人、505世帯の安心・安全、新たな賑わいの創出、環境負荷低減、地域との共生がテーマ。千代田区で初めて防災用飲料水供給設備を導入したほか、帰宅困難者の受け入れ、10種類の桜約40本の植樹などを施している。街全体の緑化率は約40％確保している。

　「飯田橋グラン・ブルーム」は、30階建て延べ床面積約12万㎡のオフィス・商業ビル。熱源トータル最適制御システム「E-SCAT（イースキャット）」を導入して、年間約40％の二酸化炭素の削減を図る。オフィスはほぼ満室稼動するという。1～3階の商業施設「飯田橋サクラテラス」は10月10日グランドオープンする。

　40階建ての住宅棟「パークコート千代田富士見ザタワー」は全505戸のうち425戸が億ション。坪単価は476万円。わずか10カ月で完売した。

　教会は、120年余の歴史を持つ日本基督教団に属する「富士見町教会」。偶像崇拝を排除するため屋内には1つも十字架を掲げていないのが特徴。戦中でも欠かさず礼拝を行ったという。1955年にヘレンケラー女史が来日した際の講演会場となった。

「富士見町教会」（左）と「飯田橋グラン・ブルーム」

遊歩道（江戸城と同じ工法を用いた石垣）

◇   　　◆　　　◇

　見学の途中、マンションのエントランスホール付近の壁に掛かっていた絵画が目に留まった。8号くらいの日本画だった。近くに寄って銘板を見た。「加山又造」とあった。「まさか」と思った。同社の担当者は「本物ではありません。レプリカです。それでも相当な額です」と話した。それにしても名画とは不思議なものだ。絵のほうから呼びかけてくる、どこかで見たような既視感がある。

　レプリカではあるが加山又造の絵画がさりげなく掲げられていることが、このマンションのレベルの高さを象徴している。グランドホールに掲げられていた刺繍絵画は縦数メートル、横3メートルくらいあるもので、担当者によれば価格は「外車1台分かそれ以上」とのことだった。

　旧江戸城や熊本城などの城壁修復などを手がけたという日日石材の石匠が担当した住宅棟の石垣には見とれてしまったし、いたるところに専門家によるオブジェ、絵画が配置されていた。共用施設には紫檀、チークなどの高級材がふんだんに使用されていた。内廊下は高級ホテルでもないようなふかふかのジュータン張り。1泊7,000円のゲストルームは、ホテルならルームチャージで十万円はしそうな豪華なものだった。

　ただ、個人的な好みからすれば、ハーシュ・ベドナー・アソシエイツ（HBA）が手がけた〝和〟のデザインには違和感を覚えた。とくに床などに用いられていた七宝文様は大柄すぎないか。和と洋の融合はしっくり溶け合っていないように感じた。その一方で、いろいろな壁にアクセントとして用いられていた桜の文様は美しいと思った。

　
マンション外観（左）とグランドエントランス

グランドホール

　
ライブラリー（左）とパーティルーム

加山又造の絵画レプリカ

◇   　　◆　　　◇

　マンション505戸の購入者の属性は不明だが、間違いなく富裕層が多数を占める。千代田区の納税義務者は約2.8万人。課税標準額が2,000万円以上の階層は港区に次ぐ多さで、比率にすれば4％くらいに達するはずだ。東京都全体では1％くらいだから、いかに港区や千代田区が突出しているかが分かる。

　今回のマンション購入者のうち課税標準額が2,000万円を超える人は少なく見積もっても300人いるはずだ。つまり、同区の高額納税者比率を1％引き上げる力を持つということだ。

◇   　　◆　　　◇

　開発スピードも刮目に値する。再開発計画がスタートしたのは2001年。旧東京警察病院の移転が決定したことが契機だった。その後、再開発組合が設立されたのが2010年。その翌年に着工。そして今年6月に竣工。この間、わずか13年しか経過していない。

　再開発は20年、30年の歳月が掛かるのか普通だ。三井不動産がどの段階から再開発計画に携わったか分からないが、地権者は同社や前田建設工業、教会など12名と少数だったからでもあるだろうが、このスピードは驚異的だ。2001年といえば、同社などが東京ミッドタウンの用地を取得した年だ。そして、その6年後には竣工した。この2つのプロジェクトもそうだし、「柏の葉キャンパスシティ」もつくばEXの開業から10年もたたないうちに完成形に近づきつつある。このスピードには感嘆の声を上げるしかない。

教会のパイプオルガン

ヘレンケラーが講演したという講演台

江戸の「粋」と「エスプリ」を融合　「パークコート千代田富士見ザ タワー」（2012/11/8)

「ライオンズタワー柏」完成予想図

　大京の柏駅前再開発マンション「ライオンズタワー柏」の坪単価は230万円－大京は5月30日、JR常磐線柏駅から徒歩3分の竹中工務店施工の商・公・住の複合再開発マンション「ライオンズタワー柏」（全265戸、分譲戸数249戸）の記者発表会を行なった。

　予定価格は2,700万円台～7,800万円台（40㎡台～90㎡台）で、坪単価は230万円になる模様。6月14日から第1期分譲を開始する。戸数は未定だが、価格の高い住戸を中心に購入希望が多く入っており、100戸近くが分譲されそうだ。人気になるのは必至だ。

◇   　　◆　　　◇

　このマンションの坪単価についてはずっと気になっていた。今後の郊外の駅近タワーマンションの値付けに大きな影響を与えると思っていたが、ドンピシャリ予想通りの価格になった。

　あるいは240万円もあるかもしれないと見ていたが、同社は極めてリーズナブルな価格設定を行ったと思う。売れるからといって高値を追求すべきではない。詳細は後日紹介する。

「東京ワンダフルプロジェクトBAYZ TOWER&GARDEN」完成予想図（写真左は「SKYZ」）

　東京建物など６社は５月28日、江東区豊洲６丁目で開発を進めているマンション「東京ワンダフルプロジェクトBAYZ TOWER&GARDEN」の「モデルルームお披露目会&新CM発表会」を行なった。この物件については、隣接する「SKYZ TOWER&GARDEN」（1,110戸）を見学した際の記事を参照していただくとして、特徴的なことを紹介する。

　物件は、東京メトロ有楽町線豊洲駅から徒歩14分、またはゆりかもめ新豊洲駅から徒歩6分、江東区豊洲6丁目の土地区画整理事業地内に立地する31階建て全550戸。専有面積は42.88～97.69㎡、予定価格は3,400万円台～1億1,500万円台（最多価格帯6,000万円台）、坪単価は250万円台の半ばになる模様。竣工予定は平成28年7月。設計・施工は清水建設。事業主は東京建物のほか三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、東急不動産、住友不動産、野村不動産。

　モデルルームオープンは5月31日、販売開始は7月の予定。これまで3,500件の反響があり、事前案内会への来場者は約800組。

　「東京ワンダフルプロジェクト」は東雲運河に面した敷地面積約3.2ｈａに、約9カ月で完売した隣接の「SKYZ TOWER&GARDEN」（1,110戸）のほか、賃貸住宅、商業施設、公益施設、教育施設が建設される区画整理事業地内の一角。開発エリアの46％を緑地空間とし、約2,200本の中低木を配する計画。

　建物は、清水の免制震複合システム「スイングセーバー」を採用。外周や住戸内の梁の厚みを抑えることで自由度の高い住空間を実現。バルコニー側のサッシ高を2,450ミリ確保し、キッチンからの給排気ダクトによる下がり天井のないフラットな天井にし、ＳＩ（スケルトン・インフィル）も採用。わが国初の「CASBEEまちづくり」Ｓランクと「都市開発版SEGESつくる緑」を同時取得。長期優良住宅、東京都マンション環境性能表示でオール満点の三ツ星も取得。非常時発電は72時間確保。

　建物のデザイン監修は光井純氏、上層階共用部分デザインは世界的デザイナー、アラン・チャン氏、キッズガーデンデザインは手塚貴晴・手塚由比の両氏。

完成予想図

◇   　　◆　　　◇

　まず、価格について。同社住宅事業部事業推進グループグループリーダー・水野功氏は、「SKYZと工法などが異なり単純比較はできないが、単価的にはそれほど変わらない」と坪単価は明らかにしなかったが、「SKYZ 」と同様の250万円くらいに落ち着く模様だ。

　バブルが崩壊する前は、マンションも一戸建ても期を重ねるごとに値段を上げるのが常識だったが、いくら景気がよくなり、今回の「BAYZ」も人気になりそうだからといって価格を上げるようなことはしないと思うし、そうすべきではない。この単価で十分利益は出るはずだ。高値競争は、各社単独の富裕層向けでどんどんやってほしい。

　「SKYZ」との設備仕様の違いについて。「SKYZ」は天井高2600ミリ、サッシ高2300ミリだったのに対し、「BAYZ」は天井高2500ミリ、サッシ高2450ミリ。キッチンは、「SKYZ」では付いていなかった食洗機が標準装備。コの字型が主流でバックカウンターもついている。ドアノブは「コロンボ」が標準。双方の共用部分は相互利用できる。

ゲストルーム（左）と最上階のラウンジ＆バー

モデルルーム　リビングダイニング

「わたし、買っちゃおうかしら」江角マキコさんが絶賛した「BAYZ」（2014/5/28）

ハイブリッド免制震など初ものづくし　満艦飾マンション「SKYZ」（2013/6/13）

江角さん

　「わたし、買っちゃおうかしら」－5月28日行われた東京建物など大手デベロッパー6社JVの江東区豊洲6丁目に建設中りマンション「BAYZ TOWER＆GARDEN」のモデルルームお披露目会＆新CM発表会に臨んだ女優の江角マキコさんは「わたし、マンションは趣味で結構見学しています。このマンションは天井が高く窓も大きく、梁がなく、どこと比べても最高。買っちゃおうかしら」と、リップサービスとはとても思えぬ入れ込みようで絶賛した。

　そう語ったのは、事業者から挨拶や説明が行われた後のトークセッションの場だった。登場したのは髪と肌を除いて全部白。上着はところどころに花柄模様がある肌が透けて見えるノーブランドのチュニック、パンツはノーティファイ、パンプスはレペットだ。

　（記者は着ているものと履いている靴の色だけは「白」であることが分かったが、何と呼んだらいいか分からなかったので、女性記者に聞いて教えてもらった。このことを売主に名を連ねている別の会社の広報マンに伝えたら、「そこまでやるならブランドを聞かなきゃ」とけしかけられた。ここで助け舟だ。たまたまその場にいた広告担当の代理店の方が「スタイリストに聞いてみましょう」ということで、ブランド名が判明した。ノーティファイやらレペットは興味のある方は調べてください。記者はマンションブランドなら詳しいが、着るもののブランドには全く興味がないし、あっても買えないとあきらめている）

　なるほどと思った。マンションの外観も白だ。江角さんはきっとマンションにふさわしい白で統一したのだと瞬時に理解した。この場にふさわしいいでたちで登場した江角さんを鳥に例えるならば、掃き溜めと言っては言い過ぎの、まだまだ水質は十分でないかもしれない東雲運河に浮かぶ白鳥かシラサギだ。花になぞらえるなら、これ見よがしのシャクヤクではなく、可憐だが名前が悪い「ドクダミ」でもなく、触れなば落ちんタンポポの綿毛のように尻軽には見えないし、やはり凛と咲くカサブランカだ（カサブランカは他のマンションのCMに出た女優さんにも使ったような気がするが）。

　身に着けているものだけならどういうこともない。トークセッションでは誰もが当たり障りのない、どうでもいいようなことを話すのだが、江角さんは違った。冒頭に紹介したように、たくさんマンションを見ていないと話せないようなことを次から次へと催促もされないのに話した。これには仰天した。

　「モデルルーム見せてもらって本当にほしくなった。ゼロから造り上げる造り手の思いが伝わってくる。マンションの見学は趣味のようなもので、海外に行ってもよく見る。梁が出ていないのは不思議。全部、最高」と賛辞を贈った。

　江角さんに負けず劣らずの返答をしたのがトークセッションに参加していた同社住宅事業部課長・三谷和仁さんだ。すかざず「後で申込書をお渡ししますので」と返し、会場の笑いを誘った（江角さんを買う気にさせたのは、92㎡のフルオプションの9,000万円台の住戸であるのは間違いない）。

　これだけではない。江角さんは「ずっとデフレが続いてきたが、アベノミクス効果で明るさも見えてきた。私たちのような30歳代や40歳代の人が元気になるよう明るく楽しく生きたいし、このようなプロジェクトに関われてうれしい」と締めくくった。6社の社長が聞いたら泣いて喜びそうなコメントではないか。

トークセッション（左から江角さん、三谷さん、同社住宅販売部課長・小保内剛さん）

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　〝刺身のつま〟程度でしかないトークセッションを記事の冒頭に書いたのは生まれて初めてだ。江角さんのコメントでこの物件の魅力を紹介できたと思う。これから書く記者の拙い記事こそ〝刺身のつま〟としてゴミ箱にでも捨ててほしい。

東建など6社共同「東京ワンダフルプロジェクト」第2弾「BAYZ」分譲へ（2014/5/28)

ハイブリッド免制震など初ものづくし　満艦飾マンション「SKYZ」（2013/6/13）

「パークホームズ駒沢ザレジデンス」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルは5月27日、「可動間仕切り収納（Kanau Shelf/カナウシェルフ）」を採用することで、住戸内の空間を自由に変更することができる「KANAU PLAN」を開発、その第一弾として「パークホームズ駒沢ザレジデンス」に採用すると発表した。

　「KANAU PLAN」は、ライフスタイルが多様化する中で、供給サイドが決めた「LDK」の発想では住まい手のニーズに応えられないという発想から考え出したもの。

　水回り部分は固定したままだが、「カナウシェルフ」はキャスター付きなので軽く押すだけで移動が可能で、収納の下部に格納されている昇降ハンドルを回すだけで天井に突っ張ることができる。震度5弱以上で扉の開閉を自動ロックする「耐震ラッチ」機能もついている。クロークユニット、下足入れユニット、建具ユニットなど7種類のユニットを組み合わせ、自由に室内をレイアウトできる。各ユニットの寸法は50ミリ単位でオーダーすることもできる。

　物件は、東急田園都市線駒沢大学駅から徒歩2分、世田谷区駒沢二丁目に位置する5階建て全50戸。専有面積は40.63～101.66㎡、坪単価は360万円。設計は日建ハウジングシステム、施工は五洋建設。竣工予定は平成27年7月上旬。

　これまで来場者は約220件。立地、利便性に恵まれており、外観意匠に力を入れていることから遠方からの反響もあるという。6月7日からモデルルームを一般公開し、販売は6月下旬。

　　
「KANAU PLAN」概念図（左）とモデルルーム

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　記者は他の取材があり遅れて発表会に臨んだ。可動間仕切りの提案はもう20年も前から各社が提案しており、別に珍しいことではない。最近では三菱地所レジデンス、コスモスイニシア、伊藤忠都市開発、大成有楽不動産などの同じ発想の優れた提案を見学しているし、三井不動産レジデンシャルも「武蔵小杉」「八丁堀」「大崎」などで思い切ったプランを提案している。

　なので「KANAU PLAN」そのものは真新しいものではない。同社がこれまで提案してきたプランからすると当然の帰結だと思った。ＳＩ（スケルトン・インフィル）の提案ともいえるものだ。ただ、同社が特許を申請しているように、ユニットは女性一人で動かせ、ハンドルひとつで天井にぴったり張り付かせることができるのがいい。「駒沢」は15戸で対応するが、13ユニットまでは無料。設置するだけで少なくとも100万円以上の価値があるという。もちろん、好みの間取りに変えられる価値はお金では換算できない。

　それよりも、驚いたのは単価だった。坪単価360万円は極めて安いと思った。徒歩2分で設計は日建ハウジングシステムだ。物件は北口から徒歩2分なので、駅の南側よりは安いと思ったが、坪単価は380万円くらいだと弾いた。　

　早速、現地を見学した。まずまずの住宅地だが、難点もあった。玉川通りと高速道路からは離れてはいるが、うるさいほどではないにしろ、かといって静かではない。この騒音を考慮して下方修正した。それでも坪360万円はこれから供給される駅近マンションと比べたら割安感がある。申し込みが殺到しても驚かない。

「可動間仕切り収納（Kanau Shelf/カナウシェルフ）」（ハンドルが見える）

現地（奥のタワーマンションは玉川通りに面している）

「プレミスト浦和常盤」完成予想図

　大和ハウス工業（事業比率60％）と伊藤忠都市開発（同40％）のJVマンション「プレミスト浦和常盤」を見学した。駅近の第１種住居地域に立地する子育てファミリーにお勧めの好物件だ。

　物件は、JR京浜東北線北浦和駅から徒歩５分、さいたま市浦和区常盤10丁目に位置する６階建て全86戸。専有面積は70.54～86.15㎡、価格は未定。竣工予定は平成27年5月下旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は伊藤忠ハウジング、日本住宅流通。分譲は7月末の予定。

　物件の最大の特徴は、北浦和駅から徒歩５分、賑やかな商業エリアから一歩入った住宅街であることだ。「北浦和」は文教エリアとして知られるところだが、常盤小学校へ徒歩７分、常盤中学校へ徒歩10分。このほか大型商業施設へ徒歩３分。

　敷地は伊藤忠商事の社宅跡地。東西軸に細長く4方を道路に囲まれており、建物は南向き住戸が90％以上。全戸70㎡のファミリーマンションだ。

　販売担当者は、「先週からモデルルームの事前案内会を開始し、これまで来場は130件。駅から5分の第一種住居地域で、常盤中学校や常盤小学校にも近く、モデルルームタイプのプランが人気」と話している。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　いい物件だ。さいたま市の駅近マンションなら浦和や大宮もいいが、教育熱心のファミリーなら「北浦和」に住みたいと思うはずだ。モデルルームの玄関はクランク・インで、設備仕様レベルも高い。リビングドアはソフトクローズ機能付き、洗面は2ボウル、天井高は2400ミリしかないが、圧迫感を緩和するため小梁が出にくい工法を採用している。

現地販売事務所（この部分がマンションのエントランス部分になる。その奥の建設中が同単価レベルのマンション）

「ザ・パークハウス元代々木町」完成予想図

　三菱地所レジデンスが7月に分譲する予定の「ザ・パークハウス元代々木町」を見学した。3駅が徒歩10分圏内の第一種低層住居専用地域に立地する希少の低層マンションだ。価格は未定だが人気を呼ぶか。

　物件は、東京メトロ千代田線代々木上原駅から徒歩9分・代々木公園駅から徒歩7分、小田急線代々木八幡駅から徒歩6分、渋谷区元代々木町に位置する地上3階地下1階建て全24戸（事業協力者住戸4戸含む)。専有面積は42.77～100.05㎡、価格は未定。竣工予定は平成27年2月上旬。施工は東急建設。

　現地は、山手通りから比高にして10ｍくらい坂を上った南傾斜の高台。敷地西側には道路を隔ててベトナム大使館がある。

　建物のデザイン監修は建築家の柴田知彦氏。同氏は、同社の〝ザ･パークハウス〟第一号マンション「ザ･パークハウス大崎」などたくさんマンションの設計・監修を手掛けており、グッドデザイン賞も11作品にのぼっている。

　建物の地階部分にエントランス、駐車場などを配し、住戸は2階から。プランは約42㎡の１LDKが１戸、約55㎡の2LDKが２戸のほかはすべてファミリー向け。

　設備仕様は、玄関・ホール・廊下は天然石張り（一部フローリングとの選択制）。玄関と框に段差がないフルフラットが特徴の一つで、建具・面材はマホガニーの代用としてよく用いられるサペリ。キッチン・洗面のカウンターは御影石。バルコニーの天井は木目調のシート張り。バックカウンター・吊戸棚も標準。　

　販売担当者は「3駅へ10分以内で渋谷へもタクシーでおよそワンメーターという交通便と、第一種低層住居専用地域という立地を評価していただいている」と話した。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　建物の設備仕様レベルは間違いなく同社のフラッグ・シップブランド〝ザ･パークハウスグラン〟と同等だ。

　現段階で単価は公表できないが、最近分譲された近隣物件（とはいっても立地条件は全く異なるが）と比較してももっとも高くなりそうだ。しかし、第一種低層のマンションを考えれば、記者は単価には納得する。

〝福袋つき〟！? 三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス大崎」（2011/1/7）

「ディアナコート本郷弓町」完成予想図

　モリモトの「ディアナコート本郷弓町」を見学した。高さ規制が46ｍのエリアで、通常なら15階建てが可能だが、同社は居住性を高めるため13階建てに抑え、各住居の居室の天井高を2,700ミリ確保した。モリモトのマンションが売れるのはこうした商品企画だからだ。あっぱれ！モリモト

　物件は、東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線本郷三丁目駅から徒歩4分、文京区本郷2丁目に位置する13階建て全42戸（事業協力者住戸4戸含む）。専有面積は43.05～99.43㎡、価格は未定だが坪単価は400万円前後になる模様。竣工予定は平成27年11月下旬。設計・監理は日本エーコン一級建築士事務所。デザイン監修はアーキサイトメビウス。施工はイチケン。分譲は6月下旬。

　現地は、旧町名では「弓町」と表示されていた一角にあり、弓町では過去10年間で10物件が供給されている。うち9物件は三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産、野村不動産の大手デベロッパーの物件だ。春日通りから一歩入ったところで、隣は区立本郷台中学校。

　建物は13階建て。内廊下方式で、1フロア2~4戸の全住戸角部屋タイプ。リビング・ダイニング、居室の天井高を2,700ミリ確保(水回り部分は2,300ミリ)。またダブルアウトフレーム逆梁工法を採用することで、リビング側も妻側も梁型を住戸の外に出す工夫も行っている。プランセレクトから設計変更まで全戸オーダーメイド対応する。

　同社プロジェクトマネージャー・小檜山晃氏は、「反響は1カ月で約900件。とてつもない数字」と話していた。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　記者はこれまで何度も高さ規制は取っ払うか条件を緩和すべきと書いてきた。今回、同社が15階建てにできるところを13階建てになぜ抑えたのかその理由は知らないが、居住性を高めるための決断だったら拍手喝さいを送りたい。天井の高さが通常の2,500ミリと2,700ミリとではどれほど空間的な広がりが異なってくるかについては言うまでもないことだ。現在の建基法の高さ規制は、居住性や資産性を押し下げる役割しか果たしていないと思う。

　デザインも秀逸だ。建物のデザイン監修はいつものアーキサイトメビウス・今井敦氏だが、インテリアデザインはリエゾン・鬼倉めぐみ氏。同社のマンションでは初めてだという。床や建具はチーク材の突板。鬼倉氏は、来週見学会がある三井不動産レジデンシャルの「千代田富士見」でもインテリアデザインを担当している。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　マンションギャラリーの設えも最高だ。同社のギャラリーはこれまで100近く見ているはずだが、おそらく今回がもっとも仕様レベルが高いはずだ。ビルの1フロアを借りているもので、接客スペースは100坪くらいあったのではないか。エントランスを入ると、壁面は天然大理石で張り巡らされ、床はくるぶしまで埋まりそうな限りなく100％ウールに近いジュータンが敷き詰められていた。

　大手デベロッパーの大型物件では、完成後のマンションを再現した天然石やら天然木をふんだんに用いたギャラリーは珍しくもないが、分譲戸数が40戸にも満たない物件で、これほど豪華なものは記憶にない。

　これまで「弓町」で供給された10物件のうち9物件が大手4社だ。記者は同社だけは大手と互角かそれ以上に戦えるとみているが、今回も圧倒的な人気になるか。坪単価400万円前後は納得だ。坪単価だけなら、4年前に野村不動産が分譲して圧倒的な人気になった「プラウドタワー本郷東大前」の360万円をはるかにしのぐ。

　野村の物件は「赤門」の隣だ。記者は当時、「東大を睥睨する」と見出しに付けたが、野村は東大の学長に頭を下げたと聞いている。モリモトは、野村のマンションより〝頭が高い〟と叩かれないかというのが心配といえば心配だ。もしそうなったら〝もっとやれ〟と記者は同社の尻を叩いてやる。

　当欄で紹介した同社の「川崎タワー」（159戸）が完売し、「小石川竹早」（75）も残り2戸。絶好調のようだ。

エントランス（完成予想図）

来場者も絶賛　モリモト「ディアナコート小石川竹早」（2014/2/21)

モリモト・大和ハウス「カワサキ・ミッドマークタワー」（2013/8/2)

東大を睥睨する野村不動産「プラウドタワー本郷東大前」（2010/6/10)

「新価格 みんなで渡れば怖くない」

「高値待ち 後出しジャンケン一挙駆け」

（以下は、不動産業界の方というより一般の方に読んでいただくように書いた記事です）

　言葉は悪いのですが、いまのマンション市場を一言で言い表せれば「新価格みんなで渡れば怖くない」「高値待ち後出しジャンケン一挙駆け」です。いま分譲されている1戸当たりの平均価格も専有面積3.3㎡あたり単価（坪単価）も、昨年の今頃と比べ確実に1割以上値上がりしています。従来相場の〝旧価格〟をどんどん更新する高値の〝新価格〟が登場しています。これは序章、序の口にすぎません。これからは新価格どころか〝新々価格〟も出現するのが必至です。

　用地取得費や建築費の上昇が最大の要因ですが、他にも理由があります。市場がアベノミクスによる景気回復や低金利、先高観を誘って極めて好調に推移しているからです。売れ行き好調が価格上昇の大きな要因の一つです。

　大手不動産会社などで組織する業界団体・不動産協会の岩沙弘道会長は、先日の同協会総会後の懇親会でも「消費税は８％に引き上げられたが、分譲住宅はローン減税の拡充、すまい給付金などの支援策によって、いまのところ反動減は避けられている」と、消費増税の分譲住宅事業への影響は限定的と語りました。

　では、いったいいくらまで上昇するか。都心部は軒並み坪400万円以上となり、リーマン・ショック後の坪単価の最高値800万円を来年あたりは突破し1,000万円くらいになると見ています。これまでは250～260万円が相場と思われていた準都心部（都心を除く概ね23区や横浜方面）では坪単価300万円を超えてくると思われます。一般的なサラリーマンが無理なく買える坪単価が200万円以下（分譲価格が3,500万～4,000万円）の地域は23区内では城東エリアの一部しかなく、郊外部でも最寄り駅からバス便などの遠い物件に限られると予測しています。

　とはいえ、消費者の取得能力に限界もあります。強気な価格を設定して売れなければ業績に影響します。だから、同業他社が高値を付けたところで、やや低めの価格にして一挙に売ろうというのがデベロッパーの戦略です。先ごろマンションの供給量が激減したと報じられたのも、売りものがないのではなく様子見です。

　売り急ぎをしなくてもいいのです。大手デベロッパーは今期の売上計上予定の6～7割はすでに契約済みです。これから分譲する物件は来期や再来期に計上する物件です。お互い腹の探りあいを演じ、新価格が出揃ってから押っ取り刀で他社を圧倒しようというのが今のマンション業界です。

◇   　　　　　◆　　　　　◇

　さて、このような過熱気味の市場に消費者はどう対応したらいいか。これが難しいのです。消費者と言ってもそれこそ百人百様、みんな考え方も家族構成も異なります。しかも、不動産という商品は唯一無二、世界に同じものが二つとしてないという特性があります。

　ですから、一人ひとりに適切なアドバイスなどできません。確実に言えるのは、性懲りもなく繰り返される〝マンション今が買い〟〝分譲か賃貸か〟などの見出しが躍る雑誌記事などは読まないことです。雑誌社も不動産に関する記事は〝売れるから〟取り上げるのであって、決して消費者の味方ではありません。斯く言う筆者も業界紙の記者であり、お客さんの味方ではありません。かといって敵ではありません。劣悪な住宅の取材からすっかり足を洗いました。

　そもそも住宅は、金利動向や地価・建築費動向、市況によって買うものではありません。通勤に不便、子どもが成長する、陽が当たらない、家賃が高いなど買わざるをえない動機・理由があります。こうした問題と無縁の富裕層の方は、不動産を金融商品のように買ったり売ったりするのは自由ですが、一般的なサラリーマンの方にとって煉獄の苦しみが到来しないことを望むしかありません。

　お勧めは自ら居住する地域の不動産流通会社に相談することです。最近の仲介会社は敷居を低くして、お客さんとの距離を縮めようとしているところが増えています。新築が無理なら中古を買うのも選択肢の一つです。最近流行りのリノベーションもあります。

　間違っても猫の額ほどの庭もない、ぺんぺん草も生えないような一戸建てや、安かろう悪かろうのマンションを買わない勇気を持ってほしいものです。とにかく〝見る目〟を養ってください。