「リノマークス目黒本町」

　コスモスイニシアは6月6日、1棟リノベーションマンション「リノマークス目黒本町」の記者見学会を行い、販売を開始したと発表した。駅近でありながら比較的静かな住環境、平均80㎡の居住性、坪単価270万円という割安感、好みで選べるインテリアなどが人気で、全21戸のうちすでに10戸が契約済みだ。

　物件は、東急目黒線西小山駅から徒歩2分、目黒区目黒本町五丁目に位置する5階建て全24戸（うち非分譲住戸3戸含む、販売対象住戸10戸）。価格は50㎡台が4,298万円～90㎡台が8,998万円。坪単価は270万円。既存建物の竣工は平成8年2月。既存建物の施工はピーエス三菱。改修工事完了は平成26年8月下旬。

　現地は、信号がない道路を渡って駅から徒歩2分。前面道路は約15ｍで車の通りは多くないエリア。

　建物は個人オーナーだった賃貸用マンション。１戸当たり約700万円をかけて改修。地下には会議や懇親会ができる多目的ルームも新たに設置した。

　躯体と水回りを除きフルリノベーションが可能で、間取りの変更から設備仕様、カラーリングなども好みによって選べるようにしているのが特徴。

廊下幅を1ｍ取り、カリンの突き板を敷き詰め、書棚を提案したモデルルーム

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　話が散漫になるのを許していただきたい。思いつくままに書いた。梅雨空と一緒、考えも右往左往、まとまらなかった。

　出掛けがいけなかった。雨に濡れるとは〝梅雨〟ほども思わなかった。駅に降りたら結構降っていた。傘を持っていなかったので同業の記者の傘に入れてもらい駆け付けた。建物はろくに見なかった。これが判断を誤らせた。

　同社マンジョン事業部販売2部販売2課チーフ・辻井氏は「周辺の新築マンションの相場は330万円。当社は270万円。新築の相場や中古マンションと比較したら1戸当たり465万円は安いはず」と説明した。なるほどと納得した。

　アンティークな家具を配置したものや、床に花梨の突板フローリングを敷き詰め、長さは7ｍ以上と思われる廊下の幅を1ｍ確保し、書棚を設けたモデルルームを見るうちに、これは安いと思うようになった。アンティークな家具は、昨年、三井不動産レジデンシャルが「山下町」で提案して圧倒的な人気になったので、記者は理解できないが、いい提案だと思った。

　これまでの同社が分譲したリノベーションの「武蔵小杉」「津田沼」「横浜仲町台」はともに従前は社宅だった。記者は「津田沼」を見学しており、そのレベルの高さに驚いた。

　今回は築18年の賃貸マンションだ。外観のデザインはやや古く、天井高は2400しかないのが難点と言えば難点だが、アールのバルコニー、最大100㎡超で平均80㎡の居住性など、とても賃貸とは思えないグレードにびっくりした。1棟リノベーションマンションと言えば、従前は社宅というのが通り相場だろうが、質の高い賃貸も視野に入ってくるのだろうか。物件を取得したのは1年前だというが、４社競合の末に落札した同社の目利き力これほどの提案をした商品企画力はさすがというべきか。

　物件の評価を上方修正したのは帰りだった。同社にビニール傘をもらった。せっかくだからと外観などをしっかり見た。高さ規制があるためだろうが、同じレベルのスカイライン（高さ規制に記者は反対だが）が整っており、前面の道路が広く、舗道には植栽ますがあり草花が植えられていた。車の通りも少ない。そこで、新築なら坪単価は最低で350万円と弾いた。

　伊藤忠都市開発やモリモトの近隣物件もいい物件だが、これだけ差があれば売れるのは当然だ。ただ、単価は安いが、みんな広いのでグロスが結構張るのがどうか。

　３戸だけ非分譲というのは、賃貸入居者が入居したままで同社が物件を取得したため。賃貸借契約が終了したら、リノベーションして分譲する方針。

モデルルーム

「ザ・パークハウス 多摩センター」完成予想図

　三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス 多摩センター」を見学した。駅からペディストリアンデッキを通り徒歩4分の、多摩センター駅圏初の免震19階建て。予想平均坪単価は200～210万円程度。敷地の南側と西側には駐車場ビルがあるが、同駅圏の「駅近の免震」では最初にして最後のマンションになりそうだ。

　物件は、京王電鉄相模原線京王多摩センター駅・小田急電鉄多摩線小田急多摩センター駅から徒歩4分、多摩市落合１丁目に位置する19階建て全175戸の規模。専有面積は72.41～86.50㎡、価格は3,900万円台～6,200万円台、坪単価は200～210万円程度と思われる。竣工予定は平成27年10月下旬。施工はフジタ。販売は平成26年7月下旬。

　最大の特徴は、多摩センター駅圏初の免震マンションで、駅の南側立地としてはもっとも駅に近い最初にして最後のマンションになりそうなことだ。敷地の南側と西側には駐車場ビルが建っているのが難点と言えば難点だが、敷地との距離は22～31ｍもある。敷地の北東側は都の埋蔵文化財センターの公園が隣接。

　駐車場は全戸分設置（うち地下が76台分）。建物は白のマリオンとグラデーションがかかったガラスバルコニーが美しいデザイン。上層階のバルコニーには東京ガスの太陽熱集熱パネルが設置されている。設備仕様では、キッチンカウンターは御影石、食洗機、ミストサウナが標準装備。

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　わが街、多摩センター駅圏では大成有楽不動産「オーベルグランディオ多摩中央公園」（358戸）と大京「ライオンズ多摩センター ステーションブライト」（45戸）以来3年ぶりのマンション分譲だ。

　同駅圏で分譲されたマンションの坪単価の最高値は約200万円。この最高値をどれくらい上回るかが記者の最大の関心事だった。記者は内心230万円くらいつけてほしいと願っていた。残念ながら（ユーザーにとっては朗報だが）、そこまではいかないようだ。

　当欄で何度も書いたが、富裕層・アッパーミドル向けは高値追いをどんどん行っていいが、第一次取得層向けは極力価格を抑えるべきだと思っている。しかし、ものにはバランスも必要だ。多摩センターのマンションも第一次取得層向けが中心ではあるが、坪単価についていえば〝不当〟に価格が抑制され、株の世界でいう割負けがはなはだしい。これは解消されなければならない。

　割り負けは、人が不幸になることを心のどこかで願っているリテラシーに欠ける無責任なマスコミが〝オールドタウン〟などと書きまくり、それを真に受けたユーザーがそっぽを向いたのが最大の要因だ。記者はささやかな抵抗を示したが、誰も聞く耳を持ってくれなかった。反撃しなかったURや行政の責任も大きい。

　どれほど安いか。例えば、小田急線の新百合ヶ丘。ここで三菱地所レジデンスのマンションと同じ立地、レベルの物件が供給されたら、坪単価は250万円どころか280万円くらいするはずだ。中央線立川駅前の野村不動産の物件の単価はここでは書けないが、聞いたら仰天するだろう。先日取材した柏駅前の大京の再開発マンションは坪230万円だ。同じ京王線の調布駅前の住友不動産の物件より坪で100万円も安い。このままでは、リニアが停まる「橋本」に一気に抜かれるのは必至だ。

　坪単価200万円のマンションといえば、都内では多摩エリアの遠隔地か、埼玉なら所沢、大宮、志木以遠、千葉県なら千葉、松戸以遠、神奈川県なら戸塚、上大岡、長津田以遠しか供給できないだろう。いかに安いか。次の記者の独断と偏見に満ちてはいるが、核心をついた記事を読んでいただければ分かるはずだ。

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　多摩センターの魅力を書けば原稿用紙にして10枚くらいは一挙に書けそうだが、先輩記者に「書きすぎ」と怒られるのでここは最小限にとどめる。

　まず、特筆すべきなのは「パルテノン大通り」だ。多摩センター駅からまっすぐ正面の丘の上にあるパルテノン宮殿に似ていることから名づけられた多目的ホール「パルテノン多摩」までのレンガ敷きの遊歩道のことを言うが、距離は約400ｍ、幅は約50ｍだ。これほどの歩道空間がある街は日本全国どこを探してもないはずだ。

　この空間の価値をさらに高めているのが街路樹のクスの大木だ。数えたことはないが40本くらいはある。クスノキの足元にはアダプト制度により植えた四季折々の草花が美しい街並みに彩りを添えている。クリスマスの時期になると、街全体が幻想的なイルミネーションで満たされる。

　文化の香りも他の街に勝るとも劣らない。大通りに面した三越の上層階にある「ココリア多摩センター」内の「丸善」は売り場面積約3,700㎡。カフェコーナーはないが、広さは本店に次ぐ。これも多摩センターが誇れるものだ。

　前出のパルテノン多摩では、かつては世界の小澤征爾の定期コンサートが行われていた。京王プラザホテルの和食は安くておいしい。多摩市限定の日本酒「原峰の泉」も絶品だ。

　これだけではない。多摩センターの素晴らしいのは住環境と自然環境だ。歩車分離が徹底されている多摩センターは、駅から徒歩30分圏どころか、車道とは立体交差になっているので徒歩や自転車で隣の永山や唐木田まで行ける。車の排気ガスにさらされなくても済む。信号もない。通学中に車が突っ込んでくることなどまったくない。子どもの交通事故の心配がない、親にとってこれほど安心なことは他にあるだろうか。

　緑の豊かさについては言うまでもないことだが、ただ緑が多いというだけではない。駅から10分も歩けば、季節になると絶滅危惧種のキンラン、ギンランが咲く。ホタルブクロ、曼珠沙華が群生するところもある。車の排気ガスにまみれていないヨモギやツクシも採り放題だ。どうしてそのようなかわいそうな名前が付けられたのかしらないが、ハーブと同じ解毒作用や鎮静作用があるドクダミは今が旬だ。ドクダミ茶を作ろうと思えば、1時間くらいで抱えきれないほど採取できるはずだ。

　街路樹のケヤキ、クスノキ、ユリノキなどは道路が広いから電信柱のように剪定する必要がないので伸び伸びと育ち、なおも成長し続けている。胴回りや高さは他の街の2倍くらいあるものも珍しくない。手を伸ばせば香しいクスの香りをかぐこともできるし、少し足を伸ばせば「一本杉公園」のように昔の「里山」に近い雰囲気のある雑木林や森もある。「一本杉公園」ではプロ野球の2軍戦や高校野球の都の予選が行われる。「炭やき名人」にも出会える。

　多摩センターの魅力はまたまだある。これは異論が出るかもしれないが、市の職員の給与が日本一と報じられたことがある。記者の団地仲間の退役サラリーマンは「給与に見合う仕事をしてくれたら異存はない」と言い放った。同感だ。職員が委縮し、市民に背を向けるほうが怖い。

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　さて、ここまで辛抱強くつたない記事を読んでくださった読者のみなさんは、多摩センターの価値をどう判断されるか。やや我田引水的な部分もあるかもしれないが、間違ったことを書いたとは全然思わない。この魅力、価値を正当に評価すればおのずと答えは導き出される。三菱地所レジデンスのあとに控える清水総合開発はどんな値付けをするか、これも注目だ。

　先日は、同じ京王線の若葉台駅に近い大成有楽不動産「オーベル若葉台ヒルズ」の記事も書いたので、こちらも読んでいただきたい。子育て世代はどちらを選択するか、悩ましい問題だ。

エントランス部分は表からだと4層分ある

大成有楽不動産「オーベル若葉台ヒルズ」平均90㎡ 随所に新提案（2014/6/3)

多摩市一本杉公園の「炭焼き窯」　文化伝承する「一本杉炭やき倶楽部」（2013/2/25)

「オーベル若葉台ヒルズ」完成予想図

　多摩ニュータウンの2つの注目物件、大成有楽不動産「オーベル若葉台ヒルズ」と三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス多摩センター」を見学した。価格がどんどん上昇する中で双方とも極めて割安感がある。まずは「若葉台」から。

　物件は、京王相模原線若葉台駅から徒歩5分、稲城市若葉台二丁目に位置する5階建て全115戸の規模。専有面積は78.60～m100.99㎡、価格は未定だが坪単価は170万円強になる模様。竣工予定は平成27年3月上旬。施工は不二建設。販売代理は大成有楽不動産販売。

　現地は、若葉台駅からフラットなアプローチの南東傾斜の高台最前席。駅周辺の開発はほぼ終了しており、このマンションが新築としては最後になる可能性が高い。

　住戸プランは平均90㎡超、100㎡以上が34戸というのが最大の特徴だが、この広さだからこそできる提案が随所に見られる。約4.6畳大の大型マルチクロークをはじめ約13.1％の収納率がそうだし、リビングに面したバルコニーの一部はほぼ2.5ｍ四方のリビングの延長として多目的に利用できるスペースの提案が行われている。浴室は1620サイズ、LDは約20畳大、主寝室は7畳大だ。玄関収納はどんどん進化する同社オリジナル。

　もう一つ。これまで見たことがないパッシブデザインが施されていた。玄関ドアは表から見ると普通のドアだが、内側の下部には自然換気口が設けられていた。ドアの最下部から空気を取り込めるようにしているものだった。

　これだけではない。リビングドアはデザイン処理された通気口が設置されていた。さらに、バルコニーのサッシはサブロック付きでバルコニー－リビングドア－玄関に風が流れるようになっていた。外出時に開けっ放しにしなくても自然換気ができる〝スグレモノ〟だ。

　内装の提案としては、自然石をスライスして壁に貼り付けたものが提案されていた。オプションで50～60万円だそうだが、これがまたいい。

　販売は7月下旬。販売を担当する大成有楽不動産販売・輿水光樹氏は、「問い合わせは約600件。2週前からの事前案内会への来場者は100組弱。オリジナル収納、自然換気システム、広々としたキッチン、マルチクローク、多目的に利用できるバルコニー提案などが好評」と話していた。

　大成有楽不動産のマンションの商品企画は劇的に変わったが、このマンションも人気は必至と見た。

玄関ドア　室内側

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　若葉台でこれまで分譲されたマンションは全て見学している。いずれもUR都市機構が土地を売却したもので、売買契約の条件として戸数（面積）規制があるため、居住面積が広いものばかりだ。

　これはこれで結構だが、少子高齢化が加速度的に進んでいる現状を考えれば、プラン提案はデベロッパーの自由裁量に任せるべきだ。20年も30年も一度決めた約束事を墨守するから存在意義が問われるのだ。今回も40㎡くらいの単身者向けを盛り込んでいたら飛ぶように売れたはずだ。単価は極めて割安感があるが、すべて広い分だけ価格は普通のサラリーマンの取得限界にある。

　高さ規制も取り払うか緩和すべきだ。今回のマンションもリビングの天井高は2450ミリだったが、これは建物の高さが15ｍまでに規制されているためだ。せめて居住性の高い建物についてはあと1ｍでも規制を緩和していたらもっと豊かな居住空間が確保されていたはずだ。

　若葉台がどのような街であるかは省略するが、駅周辺の街づくりはほぼ終了した。空き地になっているところもテレビ朝日などにすべて売却済みだという。わが街、多摩センターには総合力で劣るが多摩エリアではもっとも活気のある街だろう。

　稲城市の人口増加率は東京都市部でトップだ（多摩市は19位）。マンションが位置する「若葉台2丁目」の平均年齢は36.7歳で、稲城市全体でも41.4歳（東京都の平均は43.8歳、多摩市は44.0歳）と若い。公園、運動場などが占める割合も多摩市を上回るトップだ。

　とても学校とは思えないデザインの若葉台小・稲城第六中学校が人気なのも理解できる。後ほど書く三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス多摩センター」とはもちろん単価差（多摩センターは200万円を突破する）はあるが、グロスは似たようなものになる。子育てファミリーにとっては悩ましい選択だ。

　
リビングドア（左）とバルコニー側のサッシ

「ライオンズタワー柏」完成予想図　

 大京は5月30日、柏駅東口の再開発タワーマンション「ライオンズタワー柏」の第1期分譲を6月14日から登録開始すると発表した。駅から徒歩3分の商・公・住の免震複合物件で、施工は竹中工務店。坪単価は230万円だが、子育てファミリーから高齢者まで各層の支持を集めており、圧倒的な人気を呼びそうだ。

　物件は、JR柏駅から徒歩3分、柏市柏１丁目に位置する27階建て全265戸（非分譲住戸26戸含む）。専有面積は40.05～90.64㎡、価格は2,700万円台～7,800万円台、坪単価は230万円。竣工予定は平成28年4月28日。設計・施工は竹中工務店。

　現地は、柏駅東口の繁華街の中心地。再開発タワーマンションとしては大和ハウスが6年前に分譲した29階建て190戸のタワーマンションに次いで2棟目。地権者は23名。構想から25年のプロジェクトで、同社は平成23年8月の事業コンペで当選、参加組合員として開発を進めてきた。容積率は400％から600％の緩和措置を受けている。

　建物は中間層免震工法を採用。斜めスラブにすることで遮音性能を高め、すっきりとした居住空間を実現した。基壇部はアルミプレート、コンクリートなどから構成し、中間層はベージュとガラス、上層部は白の縦マリオンと水平ラインを強調した3層構成のデザイン。1～2階が商業施設、3階が公共施設、住居は4階以上。

　発表会に臨んだ同社執行役員本店長・世利幸仁氏は、「当社の再開発案件としては27件目だが、創業50周年の年でもあり、記念の物件でもある。竹中さんとは『エルザタワー』など久々のお付きあいだが、竹中さんは免震実績ではナンバー1。もっとも優れていると思っている」と語った。

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　千葉市を上回る千葉県でもっとも住宅地として人気が高い柏駅近のこのマンションがいったいいくらの単価になるのかずっと注目していた。230万円というのはどんぴしゃりだった。240万円でも売れるかもしれないが、建築費が上昇しているからと言って安易にあげるべきではない。低めに抑えることこそが、同社が掲げる〝顧客第一主義〟だ。10万円分はお客さんへの還元だ。

　価格設定がリーズナブルだからこそユーザーに支持される。これまで来場者は約360件だが、年代ではもっとも多い30歳代の28％についで60歳代が22％に達しているのもよく理解できる。柏市はポテンシャルの高い地域だ。周辺の一戸建てに住んでいる人が子供世帯に譲ったり、あるいは買い増ししたりするケースが多いと見た。

　同社は第1期として80～90戸を予定しているようだが、価格が高い上層階には購入希望がほとんど入っており、即日完売の可能性もあるとみた。ネックは、どこの商業地でもそうだが周辺の商業施設がかなりうるさく汚いことだ。

　デザインでは基壇部の緑をモチーフにしたアルミのプレートが気に入った。設備仕様は普通だ。

「オハナ八王子オークコート」完成予想図

　野村不動産の第一次取得層向けのマンションブランド〝オハナ〟の11番目の物件「オハナ八王子オークコート」を見学した。JR八王子駅から徒歩10分の全346戸で、坪単価は147万円。5月16日に第1期として130戸を分譲、上々のスタートを切った。

　物件は、中央線八王子駅から徒歩10分、八王子市子安町1丁目に位置する14階建て全346戸。専有面積は65.84～83.83㎡、第1期2次（戸数未定）の価格は2,600万円台～3,900万円台(最多価格帯3,200万円台)、坪単価は147万円。竣工予定は平成27年7月中旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は野村不動産アーバンネット、長谷工アーベスト。

　現地は、大手企業のオフィスビル跡地。既存樹のケヤキやサクラなども残している。隣接してフージャースアベニューが分譲戸建てを建設中。

　建物は東南向きと南西向きのＴ字型で、間口5800ミリ、6000ミリ、6150ミリ、6300ミリ、6450ミリのファミリー向けが中心。設備仕様などはこれまで分譲してきた〝オハナ〟とほとんど同じ。

　販売担当者は、「第1期終了後も1週間で来場者は約40組。コンスタントに集客できている。3,000万円前後の価格が評価されている」と話している。

現地

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　この物件の情報は以前から聞いていたが、いったい価格がいくらになるのか注目していた。建築費の上昇で〝オハナ〟は供給できなくなるのではとも思っていた。その疑問を5月15日に行われた不動産協会の総会後に行われた懇親会で、同社中井加明三社長にぶつけてみた。中井社長は「そんなことはない。エリアにおける割安感は必ず出る。今後2年間は、いやずっと大丈夫」と話し、この「八王子」は「坪単価150万円を切る。これはいい」と自信満々だった。

　確かに坪150万円切るのは安いと思った。近隣物件と比べると設備仕様は異なるだろうが、単なる単価比較からすれば2割近く安い。これから新規に供給される物件はどんどん価格が上がってくるだろうから、間違いなく割安感がある。

　〝オハナ〟だからゲストルームなどはなく、設備仕様は〝プラウド〟より劣るが、かといって劣悪ではない。植栽計画もしっかり行っている。水準以上のマンションだと思う。このレベルのマンションが供給できるというのであれば、〝オハナ〟は健在だ。

　ただ、坪150万円という単価は住戸面積20坪として3,000万円だ。第1次取得層向けの取得限界に近い。この150万円を上回ってくるようだとどうかという懸念もある。

　〝オハナ〟はこれから分譲する「鶴間」（307戸）を含め12物件、戸数は2,726戸となる。これまで供給されたものは一部を除き竣工前に完売となっている。

完成予想図

「デュオセーヌつくばみらい」完成予想図

　フージャースコーポレーションのシニア向け分譲マンションの第一弾「デュオセーヌつくばみらい」を見学した。坪単価170万円で、同社が隣接地で分譲しているファミリー向けと比べ坪50万円高いが、天然温泉付き・ダイニング＆レストラン付き、24時間の医療・看護・介護サービス付きというこれまでにない商品企画が人気で、全150戸のうち3分の1強が契約済みだ。

　物件は、つくばエクスプレスみらい平駅から徒歩7分、茨城県つくばみらい市陽光台二丁目に位置する9階建て全150戸。現在分譲中の第3期（30戸）の専有面積は51.19～75.40㎡、価格は2,398万～4,348万円（最多価格帯2,700万円台・2900万円台）、坪単価170万円。竣工予定は平成26年12月中旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。購入するには満50歳以上、自身で身の回りのことができることが条件となる。事業者は同社のほかダイヤモンド地所。

　現地は、全体で約6,000坪の開発地の一角にあり、すでに入居済みのファミリー向けマンション「デュオTXみらい」（106戸）と、現在分譲中の「デュオTXみらいヒルズ」（132戸）が隣接。坪単価約120万円の「デュオTXみらい」は約1年半で完売。「デュオTXみらいヒルズ」は坪単価120万円強で、半分弱が契約済みだ。

　シニア向けは昨年11月から分譲開始しており、角住戸の73㎡タイプ6戸は完売するなど全体で3分の1が契約済み。購入者の属性は、東京都、千葉県在住者がそれぞれ40％くらいで、茨城県居住者を上回っている。平均年齢は約70歳で、単身世帯と2人入居が半々という。

　所有権付きなので、相続も売却も賃貸も可能。マンション内に訪問介護事務所と訪問介護事務所・居宅介護支援事業所を併設。24時間体制で医療相談、緊急対応が受けられる。協力医療機関とも連携している。

　住戸プランは、携帯用のコールボタンが1～2個のほか、浴室とトイレに各1カ所付いていた。ドアは全て引き戸。玄関はフルフラット。レストランの料理はカロリー、塩分計算付きで、外部からの利用も可能。

建築中の現地

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　現地で話を聞いたのは娘ほど若い同社の入社8年という女性社員Ｆさん。Ｆさんは、「大変好評。特養やグループホームは入りたくても競争が激しく入れない、有料老人ホームも必要ないサービスが付いたり利用料金が高かったりなどといった問題があり、所有権付きの当社のマンションは新しい選択肢として理解されています。ご両親などの介護を経験されている方はとくに決断が早い。立地がどうかなどロジカルではないんです。〝明日はどうなる〟という不安を取り除こうという情緒的判断をされる方が多い。私もホームヘルパー２級の勉強をして対応しています」と語った。

　記者も「高齢者」の仲間に入れられてしまったが、「高齢者専用」という触れ込みに付いていけない。天然温泉付き、レストラン付き、医療サービス付きというのは魅力だが、前居住地にいた友人、仲間との絆を断ち切ることなどができるのだろうかという疑問もわいてくる。おそらく、他人事として考えていては高齢者の考えや姿は見えてこないということだろう。

天然温泉浴場

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　「みらい平」では開業まもなく、ある中堅デベロッパーが駅前で600戸を超えるマンションを坪160万円で売り出し、さっぱり売れなかった。大幅値下げしたが、それでも完売するまで5～6年かかったはずだ。

　そんなところでファミリーマンションもシニア向けも好調に売れているというのも信じられないが、このＦさんやファミリーマンションの販売担当者Ｔさんの接客対応がいいのが印象に残った。Ｔさんは、イギリス人の心の故郷「コッツウォルズ」のような田園都市を目指すのだと熱っぽく語った。

　廣岡社長！どんどん女性を重用してデベロッパーの見本になるようにしてください。

食事メニュー例（朝食380円、昼食580円、夕食680円）

フージャースHD　マンション単品から戸建て・地方・シニアの４本柱へ大きく転換（2014/5/21)

「飯田橋グラン・ブルーム」（左）と「パークコート千代田富士見ザタワー」

　三井不動産は5月29日、「飯田橋グラン・ブルーム」＆「パークコート千代田富士見ザタワー」の竣工披露内覧会を行なった。内覧会は3時間近くにわたるもので、ひと・もの・かねの動きを一挙に変える同社のすごさを見た。

　飯田橋駅から徒歩1分、区域面積約2.5ヘクタールのオフィス・商業、住宅、教会の複合再開発で、街全体の名称は「飯田橋サクラパーク」。まちづくりの検討が始まってからわずか13年で竣工を迎えた。

　オフィスワーカー約7,000人、505世帯の安心・安全、新たな賑わいの創出、環境負荷低減、地域との共生がテーマ。千代田区で初めて防災用飲料水供給設備を導入したほか、帰宅困難者の受け入れ、10種類の桜約40本の植樹などを施している。街全体の緑化率は約40％確保している。

　「飯田橋グラン・ブルーム」は、30階建て延べ床面積約12万㎡のオフィス・商業ビル。熱源トータル最適制御システム「E-SCAT（イースキャット）」を導入して、年間約40％の二酸化炭素の削減を図る。オフィスはほぼ満室稼動するという。1～3階の商業施設「飯田橋サクラテラス」は10月10日グランドオープンする。

　40階建ての住宅棟「パークコート千代田富士見ザタワー」は全505戸のうち425戸が億ション。坪単価は476万円。わずか10カ月で完売した。

　教会は、120年余の歴史を持つ日本基督教団に属する「富士見町教会」。偶像崇拝を排除するため屋内には1つも十字架を掲げていないのが特徴。戦中でも欠かさず礼拝を行ったという。1955年にヘレンケラー女史が来日した際の講演会場となった。

「富士見町教会」（左）と「飯田橋グラン・ブルーム」

遊歩道（江戸城と同じ工法を用いた石垣）

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　見学の途中、マンションのエントランスホール付近の壁に掛かっていた絵画が目に留まった。8号くらいの日本画だった。近くに寄って銘板を見た。「加山又造」とあった。「まさか」と思った。同社の担当者は「本物ではありません。レプリカです。それでも相当な額です」と話した。それにしても名画とは不思議なものだ。絵のほうから呼びかけてくる、どこかで見たような既視感がある。

　レプリカではあるが加山又造の絵画がさりげなく掲げられていることが、このマンションのレベルの高さを象徴している。グランドホールに掲げられていた刺繍絵画は縦数メートル、横3メートルくらいあるもので、担当者によれば価格は「外車1台分かそれ以上」とのことだった。

　旧江戸城や熊本城などの城壁修復などを手がけたという日日石材の石匠が担当した住宅棟の石垣には見とれてしまったし、いたるところに専門家によるオブジェ、絵画が配置されていた。共用施設には紫檀、チークなどの高級材がふんだんに使用されていた。内廊下は高級ホテルでもないようなふかふかのジュータン張り。1泊7,000円のゲストルームは、ホテルならルームチャージで十万円はしそうな豪華なものだった。

　ただ、個人的な好みからすれば、ハーシュ・ベドナー・アソシエイツ（HBA）が手がけた〝和〟のデザインには違和感を覚えた。とくに床などに用いられていた七宝文様は大柄すぎないか。和と洋の融合はしっくり溶け合っていないように感じた。その一方で、いろいろな壁にアクセントとして用いられていた桜の文様は美しいと思った。

　
マンション外観（左）とグランドエントランス

グランドホール

　
ライブラリー（左）とパーティルーム

加山又造の絵画レプリカ

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　マンション505戸の購入者の属性は不明だが、間違いなく富裕層が多数を占める。千代田区の納税義務者は約2.8万人。課税標準額が2,000万円以上の階層は港区に次ぐ多さで、比率にすれば4％くらいに達するはずだ。東京都全体では1％くらいだから、いかに港区や千代田区が突出しているかが分かる。

　今回のマンション購入者のうち課税標準額が2,000万円を超える人は少なく見積もっても300人いるはずだ。つまり、同区の高額納税者比率を1％引き上げる力を持つということだ。

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　開発スピードも刮目に値する。再開発計画がスタートしたのは2001年。旧東京警察病院の移転が決定したことが契機だった。その後、再開発組合が設立されたのが2010年。その翌年に着工。そして今年6月に竣工。この間、わずか13年しか経過していない。

　再開発は20年、30年の歳月が掛かるのか普通だ。三井不動産がどの段階から再開発計画に携わったか分からないが、地権者は同社や前田建設工業、教会など12名と少数だったからでもあるだろうが、このスピードは驚異的だ。2001年といえば、同社などが東京ミッドタウンの用地を取得した年だ。そして、その6年後には竣工した。この2つのプロジェクトもそうだし、「柏の葉キャンパスシティ」もつくばEXの開業から10年もたたないうちに完成形に近づきつつある。このスピードには感嘆の声を上げるしかない。

教会のパイプオルガン

ヘレンケラーが講演したという講演台

江戸の「粋」と「エスプリ」を融合　「パークコート千代田富士見ザ タワー」（2012/11/8)

「ライオンズタワー柏」完成予想図

　大京の柏駅前再開発マンション「ライオンズタワー柏」の坪単価は230万円－大京は5月30日、JR常磐線柏駅から徒歩3分の竹中工務店施工の商・公・住の複合再開発マンション「ライオンズタワー柏」（全265戸、分譲戸数249戸）の記者発表会を行なった。

　予定価格は2,700万円台～7,800万円台（40㎡台～90㎡台）で、坪単価は230万円になる模様。6月14日から第1期分譲を開始する。戸数は未定だが、価格の高い住戸を中心に購入希望が多く入っており、100戸近くが分譲されそうだ。人気になるのは必至だ。

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　このマンションの坪単価についてはずっと気になっていた。今後の郊外の駅近タワーマンションの値付けに大きな影響を与えると思っていたが、ドンピシャリ予想通りの価格になった。

　あるいは240万円もあるかもしれないと見ていたが、同社は極めてリーズナブルな価格設定を行ったと思う。売れるからといって高値を追求すべきではない。詳細は後日紹介する。

「東京ワンダフルプロジェクトBAYZ TOWER&GARDEN」完成予想図（写真左は「SKYZ」）

　東京建物など６社は５月28日、江東区豊洲６丁目で開発を進めているマンション「東京ワンダフルプロジェクトBAYZ TOWER&GARDEN」の「モデルルームお披露目会&新CM発表会」を行なった。この物件については、隣接する「SKYZ TOWER&GARDEN」（1,110戸）を見学した際の記事を参照していただくとして、特徴的なことを紹介する。

　物件は、東京メトロ有楽町線豊洲駅から徒歩14分、またはゆりかもめ新豊洲駅から徒歩6分、江東区豊洲6丁目の土地区画整理事業地内に立地する31階建て全550戸。専有面積は42.88～97.69㎡、予定価格は3,400万円台～1億1,500万円台（最多価格帯6,000万円台）、坪単価は250万円台の半ばになる模様。竣工予定は平成28年7月。設計・施工は清水建設。事業主は東京建物のほか三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、東急不動産、住友不動産、野村不動産。

　モデルルームオープンは5月31日、販売開始は7月の予定。これまで3,500件の反響があり、事前案内会への来場者は約800組。

　「東京ワンダフルプロジェクト」は東雲運河に面した敷地面積約3.2ｈａに、約9カ月で完売した隣接の「SKYZ TOWER&GARDEN」（1,110戸）のほか、賃貸住宅、商業施設、公益施設、教育施設が建設される区画整理事業地内の一角。開発エリアの46％を緑地空間とし、約2,200本の中低木を配する計画。

　建物は、清水の免制震複合システム「スイングセーバー」を採用。外周や住戸内の梁の厚みを抑えることで自由度の高い住空間を実現。バルコニー側のサッシ高を2,450ミリ確保し、キッチンからの給排気ダクトによる下がり天井のないフラットな天井にし、ＳＩ（スケルトン・インフィル）も採用。わが国初の「CASBEEまちづくり」Ｓランクと「都市開発版SEGESつくる緑」を同時取得。長期優良住宅、東京都マンション環境性能表示でオール満点の三ツ星も取得。非常時発電は72時間確保。

　建物のデザイン監修は光井純氏、上層階共用部分デザインは世界的デザイナー、アラン・チャン氏、キッズガーデンデザインは手塚貴晴・手塚由比の両氏。

完成予想図

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　まず、価格について。同社住宅事業部事業推進グループグループリーダー・水野功氏は、「SKYZと工法などが異なり単純比較はできないが、単価的にはそれほど変わらない」と坪単価は明らかにしなかったが、「SKYZ 」と同様の250万円くらいに落ち着く模様だ。

　バブルが崩壊する前は、マンションも一戸建ても期を重ねるごとに値段を上げるのが常識だったが、いくら景気がよくなり、今回の「BAYZ」も人気になりそうだからといって価格を上げるようなことはしないと思うし、そうすべきではない。この単価で十分利益は出るはずだ。高値競争は、各社単独の富裕層向けでどんどんやってほしい。

　「SKYZ」との設備仕様の違いについて。「SKYZ」は天井高2600ミリ、サッシ高2300ミリだったのに対し、「BAYZ」は天井高2500ミリ、サッシ高2450ミリ。キッチンは、「SKYZ」では付いていなかった食洗機が標準装備。コの字型が主流でバックカウンターもついている。ドアノブは「コロンボ」が標準。双方の共用部分は相互利用できる。

ゲストルーム（左）と最上階のラウンジ＆バー

モデルルーム　リビングダイニング

「わたし、買っちゃおうかしら」江角マキコさんが絶賛した「BAYZ」（2014/5/28）

ハイブリッド免制震など初ものづくし　満艦飾マンション「SKYZ」（2013/6/13）

江角さん

　「わたし、買っちゃおうかしら」－5月28日行われた東京建物など大手デベロッパー6社JVの江東区豊洲6丁目に建設中りマンション「BAYZ TOWER＆GARDEN」のモデルルームお披露目会＆新CM発表会に臨んだ女優の江角マキコさんは「わたし、マンションは趣味で結構見学しています。このマンションは天井が高く窓も大きく、梁がなく、どこと比べても最高。買っちゃおうかしら」と、リップサービスとはとても思えぬ入れ込みようで絶賛した。

　そう語ったのは、事業者から挨拶や説明が行われた後のトークセッションの場だった。登場したのは髪と肌を除いて全部白。上着はところどころに花柄模様がある肌が透けて見えるノーブランドのチュニック、パンツはノーティファイ、パンプスはレペットだ。

　（記者は着ているものと履いている靴の色だけは「白」であることが分かったが、何と呼んだらいいか分からなかったので、女性記者に聞いて教えてもらった。このことを売主に名を連ねている別の会社の広報マンに伝えたら、「そこまでやるならブランドを聞かなきゃ」とけしかけられた。ここで助け舟だ。たまたまその場にいた広告担当の代理店の方が「スタイリストに聞いてみましょう」ということで、ブランド名が判明した。ノーティファイやらレペットは興味のある方は調べてください。記者はマンションブランドなら詳しいが、着るもののブランドには全く興味がないし、あっても買えないとあきらめている）

　なるほどと思った。マンションの外観も白だ。江角さんはきっとマンションにふさわしい白で統一したのだと瞬時に理解した。この場にふさわしいいでたちで登場した江角さんを鳥に例えるならば、掃き溜めと言っては言い過ぎの、まだまだ水質は十分でないかもしれない東雲運河に浮かぶ白鳥かシラサギだ。花になぞらえるなら、これ見よがしのシャクヤクではなく、可憐だが名前が悪い「ドクダミ」でもなく、触れなば落ちんタンポポの綿毛のように尻軽には見えないし、やはり凛と咲くカサブランカだ（カサブランカは他のマンションのCMに出た女優さんにも使ったような気がするが）。

　身に着けているものだけならどういうこともない。トークセッションでは誰もが当たり障りのない、どうでもいいようなことを話すのだが、江角さんは違った。冒頭に紹介したように、たくさんマンションを見ていないと話せないようなことを次から次へと催促もされないのに話した。これには仰天した。

　「モデルルーム見せてもらって本当にほしくなった。ゼロから造り上げる造り手の思いが伝わってくる。マンションの見学は趣味のようなもので、海外に行ってもよく見る。梁が出ていないのは不思議。全部、最高」と賛辞を贈った。

　江角さんに負けず劣らずの返答をしたのがトークセッションに参加していた同社住宅事業部課長・三谷和仁さんだ。すかざず「後で申込書をお渡ししますので」と返し、会場の笑いを誘った（江角さんを買う気にさせたのは、92㎡のフルオプションの9,000万円台の住戸であるのは間違いない）。

　これだけではない。江角さんは「ずっとデフレが続いてきたが、アベノミクス効果で明るさも見えてきた。私たちのような30歳代や40歳代の人が元気になるよう明るく楽しく生きたいし、このようなプロジェクトに関われてうれしい」と締めくくった。6社の社長が聞いたら泣いて喜びそうなコメントではないか。

トークセッション（左から江角さん、三谷さん、同社住宅販売部課長・小保内剛さん）

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　〝刺身のつま〟程度でしかないトークセッションを記事の冒頭に書いたのは生まれて初めてだ。江角さんのコメントでこの物件の魅力を紹介できたと思う。これから書く記者の拙い記事こそ〝刺身のつま〟としてゴミ箱にでも捨ててほしい。

東建など6社共同「東京ワンダフルプロジェクト」第2弾「BAYZ」分譲へ（2014/5/28)

ハイブリッド免制震など初ものづくし　満艦飾マンション「SKYZ」（2013/6/13）