「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業」

　野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社、前田建設工業の5社は3月18日、西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発準備組合と計画を進めている「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業」が3月15日付で新宿区より都市計画決定がなされたと発表した。

　本事業は1993年、老朽化した木造家屋の密集地の解消をめざし、地区内権利者有志により再開発研究会が設立され、その後、リーマンショックや東日本大震災などで地区範囲や計画案の見直しを行い、事業推進協力者などと計画を進めてきた。

　事業地は計画面積約4.8ha、南西側約300mに京王新線初台駅が位置するほか、都営大江戸線都庁前駅、小田急線参宮橋駅が徒歩10分圏内。「新国立劇場」「東京オペラシティコンサートホール」が近接。

　計画では、地区外周道路の拡幅とともに「初台」駅からの歩行者のバリアフリー動線の確保、質の高い住環境・みどり豊かな憩いの空間などを創出する。

　マンションは、A－1街区からA－3街区までわが国初となる「最高層(235ｍ)」「最高階数(65階)」「最大級規模(約3,200戸)」が建築される。

　2020年度内に本組合が設立され、2022年に着工、2029年度に竣工する予定。

「Mastery（マステリー）」隈氏が担当するC棟

　三菱地所レジデンスは3月11日、オーストラリア・シドニーで開発を進めている新築分譲マンション「Mastery（マステリー）」（総戸数372 戸）の日本販売が3月から開始されたのに伴い、設計を担当した隈研吾建築都市設計事務所の隈研吾氏と、Koichi Takada Architectsの高田浩一氏などを招いてプロジェクト説明会を行った。

　同プロジェクトは、〝シドニーのマンハッタン〟と呼ばれる中心部に位置する敷地面積約16,941㎡の5階建てA棟39戸、6階建てB棟54戸、20階建てC棟144戸、7階建てD棟42戸、8階建てE棟95戸の全5棟374戸の規模。総事業費約3.85億豪ドル（日本円で約300億円）。専有面積約40～約128㎡。最終竣工は2021年。事業者は現地の不動産会社・Crown Group Holdings（事業比率70％）と同社（同30%）。日本での販売担当はスターツコーポレーション。

　説明会で隈氏は担当したC棟について、「ファサードは緑をふんだんに盛り込み、大地から樹木が伸びているような形状にし、屋上プールなども日本にないものとした。ディテールにはプラントボックスを各階に設け省エネに配慮した」などと語った。

　全体デザインとB、D、E棟を担当する高田氏は、「オーストラリアで約10年間仕事しているが、隈先生には学生のころからお世話になっており、〝建築の神様〟とご一緒できてとても光栄」と語った。ランドスケープにはバンブー（竹）を配した水景を演出する。

　高田氏は、世界的な建築賞「Best Tall Building」で「世界一」の評価となる「Best Tall Building Worldwide（世界最高の高層ビル）」を受賞した積水ハウスのシドニー中心部の複合開発「セントラルパーク・One Central Park」棟の設計にも関わっており、現地では著名な建築家として知られている。

　日本側デベロッパーとして挨拶した三菱地所レジデンスASEAN事業部部長・明嵐二朗氏は、「最近オーストラリアは土地・建物の価格上昇を抑制する政策が取られているが、現地でよく調査するとファンダメンタルは非常に強い。人口ピラミッドはわがくにの1980年代と同じような綺麗な釣り鐘型を描いており、中長期的に期待が持てる極めて稀有な国。物件はポテンシャルが高く、立地が突出しており、Crown社は理念・実績などからしてベストパートナー」と語った。

　Crown社CEO Iwan Sunito（イワン スニト）氏は、「わたしの夢である隈氏と高田氏の共演、匠の結集が実現した。オーストラリアでは初の隈氏による建築物で、（高さ規制からか）オーシャンビュー、シティビューが期待できる市内最後の物件。ジャパンタウンも盛り込む」などと語った。

　同社広報によると、価格は「地元調査会社のデータでは、建設地のWaterlooエリアの2018年7月時点のコンドミニアム平均価格は約A$0.82M／戸で、『Mastery』は約A$1.2M／戸なので約1.5倍の価格。最高級物件ではないもののラグジュアリークラスであると考えている」としている（オーストラリア1ドルは日本円で78.46円）。

左から高田氏、隈氏、明嵐氏、イワン氏、同社ブリスカ・エドワード氏

左から高田氏、隈氏、明嵐氏

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　価格についてはさっぱり分からない。記者の皆さんは坪単価450万円くらいといっていたが、現地の相場を知らなければ高いのか安いのか判断のしようがない。しかし、シドニーの一等地で、隈氏と高田氏が設計したマンション（面積不明）が約1億円というのは相当安いのではないか。

　隈氏と高田氏に日本での案件について聞いた。隈氏は「直近ではカナダのデベロッパーの北参道の計画がある。高輪？　高輪はない」と、高田氏は「日本での案件？　今は言えないが渋谷の公共建築物がある。秋には公表できる」とそれぞれ語った。

　明嵐氏についても一言。明嵐氏は平成5～6年ころの同社野球部がRBA優勝したころの主力の一人。平井幹人・常盤橋開発部長とほぼ同期。3年前に赴任し、現在、シンガポールを拠点に7か国9都市を飛び回っているとか。

A棟（若手のデザイナーが担当）

B棟

D棟

E棟

「ライオンズ鶴瀬グランフォート」完成予想図

　大京が分譲中の「ライオンズ鶴瀬グランフォート」を見学した。駅から徒歩７分の全81戸で、昨年12月から販売を行っており、これまで約半分が分譲済みと好調。商品企画はどうあるべきか、記者は何を伝えるべきかを改めて考えさせられたマンションでもある。

　物件は、東武東上線鶴瀬駅から徒歩7分、富士見市鶴馬１丁目に位置する12階建て全81戸。竣工予定は2020年3月13日。先着順（12戸)の専有面積は63.98～75.78㎡、価格は3,270万～4,190万円（最多価格帯3,500万円台）、坪単価170万円台。設計は安宅設計。施工は穴吹工務店。

　現地は、道路の拡幅工事を中心とする区画整理事業が進行中のエリアの一角。徒歩2分に公園、徒歩16分に「ららぽーと富士見」がある。

　建物は菜園スペース付きの南南西向き。主な基本性能・設備仕様はリビング天井高2400ミリ、二重床・二重天井、ダブルアウトポール、Low－Eガラス、換気機能付きドア、グリーンカーテン、御影石キッチン天板など。「いきもの共生事業所認証」を取得している。

　昨年12月から販売を開始しており、これまでに約半数が販売済み。

クローク

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　この物件の存在すら知らなかった。見学取材するきっかけを与えてくれたのは先週号の「週刊住宅」だった。このマンションが3段見出しの記事として扱われており、坪単価は「170万円程度」（同社によると170万円台）で、商品企画プロジェクト「ライオンズリビングラボ」の新たな収納提案「LASSIC SPACE」（ラシックスペース）と洗面空間「SKITT＆SMART」（スキット＆スマート）を導入したのが好評と報じられていた。

　記者は、いま当たり前になっているキッチン、洗面室、トイレなどの収納提案の先駆けは同社だと思っている。これに新たな提案が加わったのなら見なければならないし、坪単価170万円でどの程度の設備仕様レベルが保てるのかもチェックしなければならないと考え、取材を申し込んだ。

モデルルーム

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　約75㎡のモデルルーム主寝室に提案されていた「LASSIC SPACE」は〝ここまでやるか〟と思えるほどよくできていた。収納棚が自由自在に動かすことができ、小物を置けるスペース、消臭クロス、色の再現性の高いライト、姿見などがあり、デッドスペースなどほとんどない。主婦は小躍りするはずだ。

　Low－Eガラスの採用にも〝さすが大京〟と驚嘆した。坪単価170万円台の郊外物件でLow－Eを採用したマンションはあったか。まずないはずだ。同社は極力標準装備するようにしているという。そのほか、同社の〝おはこ〟パッシブデザインも盛り込まれている。

　だが、しかし、よかったのはここまで。あとは首をかしげざるを得ないものばかりだった。

　いちばん驚いたのは、リビングに床暖房が入っていなかったことだ。販売事務所の光熱費を削減するために床暖房を切っているのかとも考えたが、図面には記載がなく、同社に確認したところ「オプション」だった。

　いまのマンションで床暖房がオプションというのはほとんどないのではないか。（この日は寒かったので気が付いた。そうでなければ当たり前の床暖房などチェックしない）価格を抑える＝購入者の負担を軽くするための企画であるのは分からないではないが、なんでそこまでと考え込まざるを得ない。同社は「（建設後）変えられないところを最優先した。当社は地方を含めほぼ全ての物件にLow－Eを採用している」と説明している。

　これで坪単価の安さに納得したのだが、正直、〝ライオンズ〟（記者は60年来のライオンズファン）〝グランフォート〟（これは難攻不落の城塞とでも訳するのか）のブランドが泣くと思った。かつて〝量の大京から質の大京へ〟とも書いた。あれは間違いだったのか。どこもやらないことをして、どこもやることをしない－これは正解か。皆さんも考えていただきたい。

　もうこれ以上書かない。同社に限ったことではない。マンションの質の低下は目を覆いたくなるほどひどい。同社の「リビングラボ」について書いた記事をいくつか紹介する。ぜひ読んで頂きたい。あれから10年以上が経過する。同社の商品企画担当部署には当時のメンバーはほとんどいないのではないか。

　「週刊住宅」の「鶴瀬」を書いた記者の方に。貴殿・貴女が坪単価を書かなかったらスルーしていたかも。感謝申し上げるが、いったい駅の対面で販売されているマンションの坪単価はいくらかご存じか。エリアの相場を把握していないといい記事は書けないですよ。

　こうなったらついでだ。「書かないで」と言われているが書く（本人も読まないはずだ）。ここで書くことは全てのデベロッパーの商品企画にも参考になるはずだ。

　記者は昨年の首都圏ベスト3マンションのひとつにポラス「浦和美園」を選んだ。単価はべらぼうに安いのにスペックはフル装備していた。もちろん床暖房も（Low－Eはさすがにないが）。

　しかし、引き戸がソフトクローズ機能付きでなかったのに対して（記者も見落とした）、同社の関係者は「なぜだ」と不満を漏らした。この声はマンション担当者にも伝わっているはずだ。部署間の風通しがいいから商品企画がよくなる。

　その「浦和美園」が160戸も売れているのにびっくりした。販売開始8カ月でだ。

進化する〝ライオンズ リビング ラボ〟 大京「ライオンズ宮前平ヒルズ」（2016/5/13）

パッシブとスマートを融合した大京「港北ニュータウン」完成（2015/8/21）

大京　ライオンズ リビング ラボをフル装備した「ライオンズ三鷹台」(2012/5/16)

「女性活躍」待ったなし 第三弾　大京アステージ課長代理・山岸真樹氏に聞く(2015/9/10)

大京「ライオンズ志村坂上レジデンス｣浴室と和室の襖に新工夫（2011/10/27）

進化する大京「ライオンズリビングラボ」（2009/12/22）

　
「コスモグラシア旗の台」

　書かなければならない記事が3本あるのだが、こうなったら〝後入れ先出し〟だ。おそらく他の記者の方は見ていないか、見ていてもまだ記事化していないはずのコスモスイニシアの賃貸マンション「コスモグラシア旗の台」だ。4階建てで高さが10ｍ、しかもバルコニーが付いていないにもかかわらず募集1カ月で全43室が満室になるという、驚嘆の物件だ。

　物件は、東急池上線旗の台駅から徒歩10分、大田区北馬込1丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積約705㎡、延べ床面積約1,608㎡、容積率184.3％（容積対象レンタブル比96.2％）の4階建て全43戸。専用面積は25.92～51.85㎡、賃料は9.3万～18.0万円（平均坪単価は1.2万円強）。リーシングは三井不動産レジデンシャルリース。竣工は2019年1月31日。リート市場で売却する予定。

　現地は、旗の台駅、長原駅、馬込駅の3駅からのほぼ中間、環七通りから一歩入ったところ。

　建物は4階建てだが、高さを10ｍに抑え、内廊下方式とし、居住面積を広くするためバルコニーを設けていないのが特徴。

　物件の進捗管理を担当した同社ソリューション本部 統括部投資用不動産推進課課長・吉村昌浩氏は、「敢えて建物を10ｍに抑え、エレベータを設置して内廊下とし、バルコニーを設置しないことについては賃貸の業者さんからつけるべきと言われ悩んだが、付けなくて正解だった。それでも満室になるのは6月ころかと思っていたら、募集開始１カ月で満室になった。驚いている」と話した。

　今秋には同シリーズの賃貸マンション「入谷A・B（仮称）」が完成するという。

約41㎡の部屋

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　今週は、長谷工コーポレーション「千石」、三菱地所「西永福」、東急不動産「赤羽志茂」に続いて今回の「旗の台」と４物件も分譲マンションではない賃貸・老人ホーム・寄宿舎を見学取材した。

　今回も利回りを計算した。分譲マンションなら坪単価は300万円をはるかに超え、350万円でも難しいのではないか。しかし、アクセスは馬込駅からも長原駅からも環七を通らざるを得ず、旗の台もやや坂がある。坪350万円で10坪のコンパクトなら売れるかもしれないが、20坪ならまず売れない。そんな立地だと思う。（この前書いたモリモト「旗の台」はひょっとすると目を剥く価格になるかもしれない）

　賃料から類推して利回りは5％くらいではないか。それが１カ月で満室になるのだから、分譲よりはるかに効率がいい。「千石」「赤羽志茂」も分譲だったら苦戦するのは間違いない。

　4物件を見て、その土地の価値を最大化する選択肢はどんどん増えているという印象を強くした。土地の仕入れ担当者は間口を広げ、引き出しの数を増やさないといけない時代だ。

　コスモスイニシアの賃貸は初めて見た。素晴らしい分譲同様、頭脳が冴えわたっている印象を受けた。直床・天井高2400ミリは分譲でも復活してきたのでありなのか。設備仕様はよくわからない。物干しポールは当たり前。

約25㎡の部屋（バルコニーを設置すればこのようなベッドの配置はできない）

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　記事とは関係ないが、吉村氏はかつて同社野球部のエースで、小さな体ながら、だからこそでもあるのだが〝打たせて取る〟コントロールが抜群で強打者を手玉に取った。

　しかし、チームの打力は並以下で、守備力はザルどころか底が抜けた桶状態だったので〝出ると負け〟を続けた。それでも吉村氏は〝打たれた自分が悪い〟と言いたげそうに微笑み、ナインを叱ることなど全くしなかった。

　50歳を超えて硬式野球でまた投げるようになり、マスターズ甲子園の埼玉大会でで投げているという。マラソンもしているそうだ。確かタイムも聞いたはずだが、酔っぱらっていたので忘れた。

　マラソンと言えば、今は明かせないがあるゼネコンのRBA選手が今度の東京マラソンで走る。タイムがすごい。3時間10分が目標とか。本人から結果を聞いて記事にする予定だ。このゼネコンの最近の業績はうなぎのぼりで、この選手もあと1時間短縮すればオリンピックに出られるのではないか。

　まだ続きがある。吉村氏からサヨナラ打を放ったことがある、野球関係者なら知らない人はいない、あるチームのかつての主砲で現在は賃貸リースを担当している部長さんに話したら、即座に「安い」と評価し、「ああ、あそこ」と現地も特定した。賃貸のプロというのもまたすごい。

　あっ、いけない。そうでなくとも記事が右往左往するのに、昨夜の酒が残っているのか－いや確実に残っており記事が千鳥足状態になってきた。ここまで付き合ってくださった読者の皆さんに感謝いたします。

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　【追記】同社の広報もまたさすが。上記の記事をアップしてから約1時間。もう酒は完全に抜けたが、記憶が抜け落ちていた。4年前、同社の投資用賃貸マンション「向島５丁目プロジェクト」を見学し、記事にもしていることを指摘してもらった。記事を添付したので読んで頂きたい。あれはよかった。

　吉村氏にもタイムを聞いた。10キロを50分だとか。これは速い。記者は20歳代、皇居（5キロ）をこれくらいで走ったか。いま走ったら再起不能になる。

「TSUNAGU（つなぐ）」がテーマ　コスモスイニシア 投資用賃貸「向島５丁目」竣工（2015/3/20）

　
「プラウドタワー武蔵小金井クロス」完成予想図

　野村不動産は2月26日、JR武蔵小金井駅前の全716戸の再開発タワーマンション「プラウドタワー武蔵小金井クロス」の記者見学会を行った。約9割を同社が所有するショッピングセンターのほか、医療施設、子育て支援機能を併設する複合物件で、様々な共用施設や設備を備えることで、ファミリー、共働き世帯、単身世帯、アクティブシニアなど多様なニーズに応える。販売開始は3月9日。

　物件は、JR中央線武蔵小金井駅から徒歩３分、小金井市本町六丁目に位置する24階建て（イースト）と26階建て（ウエスト）の2棟全716戸（うち非分譲の地権者住戸103戸含む）。専有面積は34.03～112.42㎡、価格は未定だが、坪単価は370万円の予定。入居予定は2020年6月中旬。施工は清水建設。

　現地は、10年前に完成した駅南口の第一地区再開発エリアに隣接しており、今回の再開発と合わせ約5.2haの中央線沿線過去最大級の規模。建物は制震構造を採用。

　主な共用施設は、スカイワークサロン、ライブラリー＆カフェラウンジ、フィットネススタジオ、635（ムサコ）ベースなど。また、地域のコミュニティ形成を支援する開かれた空間としてアトリエコモレビ、ムサコヒロバ、ムサコテラスも整備する。

　主な基本性能・設備仕様は、天然石キッチンカウンタートツプ、ディスポーザー、食洗機、木製リビングドア、天井高2.5～3m、Low－Eガラスのコーナーサッシ、ミストサウナなど。

　販売責任者の同社・平野拓也氏は、「戸数も開発規模も中央線沿線過去最大級。タワーマンションは活況を呈しており、当社の価格についてはお客さまから『安い』という評価を得ている」と話した。

　これまで約2,700件の問い合わせがあり、来場者は約950件。

アクアラウンジ

サイクルベース

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　絶妙な値付けだと思う。中央線だからひょっとしたら坪単価380万円もあるかなと思ったが、坪単価370万円と聞いたとき〝なるほど〟と得心した。「東雲」と同様、最近の同社は高値を追求しない。賢明だ。

　第１期の供給戸数は200戸くらいではないかと予想したら、「百数十戸くらいは行きたい」（平野氏）とのことなのでこれもぴったりだ。

　シアター、パンフレットなどを見て、いつもながら宣伝の巧みさに感心した。平野氏は何度も「中央線初」と話した。父子の絆をホームドラマ仕立てにしたシアターも流れた。

　ここ数年、このような〝泣かせる〟シアターばかりを見せつけられているので辟易しているのだが、来場者にしてみれば、これが新鮮に映るのかもしれないし、そしてまた、「Rest Tokyo」「私を、休もう」「武蔵野で、休もう」「始発通勤で、休もう」などと別刷りの小冊子「Pause」で繰り返されたら、「musako」（武蔵小金井をそう呼ぶらしい）こそ、終の棲家に思えてくるのではないか。

　「musako」について。小生は全然知らなかった。「武蔵小杉」も「武蔵小山」も「musako」と呼ぶらしい。発音を聞いたら「ko」は語尾を下げるのだそうだ。

　記者などは小さいころ、「夕鶴」の「tsu―」（司のtsu）としか呼んでもらえなかったので、語句を短縮するのは好きになれない。「タワマン」などまず書かないし、少し前、「ワーママ」なる言葉が業界紙の見出しに使われていたのに仰天した。

　「musako」ついでだ。平野氏は「私は神奈川出身なので『musako』は武蔵小杉のことだと思っていた」と話したが、平野氏は「もう間もなく完売する」「プラウドタワー川口」も担当しており、記者が取材したとき「川口は〝埼玉の武蔵小杉〟と言われています」としゃべった。

　単価は「musako」（武蔵小杉）を越えたか。だが、しかし、個人的には「musako」をベンチマークにするより坪単価400万円の勢いのある「kitasen」（北千住）に注目したほうがいいと思う。わが「tamasen」（多摩センター）だって「musako」(武蔵小金井＆武蔵小杉）より富士山は圧倒的に近い。

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　商業施設を同社が所有するのは、商業を強化するためだと平野氏は話した。隣接のイトーヨーカ堂との競合について聞いたら、「ヨーカ堂の面積は16,000～18,000㎡だが、当社は日用品中心なので競合はしない」と語った。街の適正店舗面積はまったく分からないが、多摩センターのほうがはるかに大きいのでは。

スカイワーク

第1期174戸が即日完売 三井レジ・東急不「コスギ サード アヴェニュー」（2018/12/4）

〝二者択一は終わりにしよう〟 川口初の免震×長期優良 絶好調 野村不動産のタワー(2018/5/14)

野村不動産「武蔵小金井」坪単価340万円でも早期完売へ（2007/10/16）

「ブランシエスタ白山」

　長谷工コーポレーションは2月25日、同社の賃貸マンション〝ブランシエスタ〟シリーズ第4弾「ブランシエスタ白山」が完成したのに伴う記者内覧会を行った。多様なニーズに応えるためコンセプトルームを8つも用意した企画がヒットしたのか、3月初めの入居を前に全63戸のうち44戸（70％）に申し込みが入っている。

　物件は、都営三田線白山駅から徒歩6分、文京区白山一丁目の白山通りに面した内廊下方式の14階建て全63戸。専用面積は34.74～57.44㎡、月額家賃は154,000～277,000円。貸主は長谷工ライブネット。施工は長谷工コーポレーション・不二建設。

　それぞれ入居者特性を考慮したコンセプトルームをFRENCH（13戸）、JAPANESE（４戸）、CAFETERIA（10戸）、BAR STYLE（７戸）、LUXURY（５戸）、CALIFORNIA（７戸）、DISPLAY LIGHT（12戸）、DISPLAY DARK（７戸）用意している。

　主な設備仕様は、リビング床暖房、食洗器、ミストサウナ、アクアネオ（シャワーパネル）、フィオレストーンキッチン天板、エコカラット壁（一部除く）など。

　内覧会に臨んだ同社執行役員・大門栄城氏は、「今回第４弾となる物件の用地取得は2015年。分譲マンションのクオリティと賃貸の自由度を兼ね備えた、これまでとは一味も二味も異なるハイグレードマンションに仕上げた。今後も第９弾まで予定に入っており、賃貸マンションを中心とする保有資産は1,000億円に積みあがってくる」などと語った。

FRENCH

LUXURY

JAPANESE（タタミがうまく写っていないのが残念）

CALIFORNIA

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　記者は分譲が中心なので、利回りを5％として分譲価格に置き換えた。ならすと坪単価は430万円くらいになった。

　相場より高いような気もしたが、それでも申し込み率が入居を前にして70％というのは企画がよかったからだろうし、コンセプトルームのデザインを担当したのは同社エンジニアリング事業部デザイン室2チームのチーフデザイナー・佐々木美枝氏の貢献度は高い。

　コンセプトルームは、それぞれ好みがあるので何とも言えないが、記者が気に入ったのは居住面積57.44㎡のうちリビングなど半分以上をタタミ敷きにした意表をつくJAPANESE（４戸）だった。ただ、畳表は化学タタミというのはどうか。本物の藺草だったら度肝を抜かれるのに残念。冒険だろうが、分譲でもやってはどうか。気に入る人はいるはずだ。

　このほか、個性的なドア把っ手を採用したFRENCH、有孔ボードを多用したDISPLAY LIGHT、DISPLAY DARK、サインボードやタイル壁でカフェの雰囲気を醸し出したCAFETERIA、男性の入居を想定した落ち着きのあるBAR STYLEも目についた。照明、トイレにもかなり力が入っていた。キッチン収納扉が紫色の鏡面仕上げのLUXURYは面食らった。紫色はお金持ちが好む色のようだが、品のある人は着ないのでは。どちらかといえば成金か。貧乏人の記者の趣味ではない。

　佐々木氏は、分譲マンションでもたくさんモデルルームのデザインを担当されているようなので、見学してレポートしたい。

CAFETERIA

　
DISPLAY LIGHT（左）とDISPLAY DARK

BAR STYLE

「ラ・トゥール渋谷宇田川」

　住友不動産は2月22日、高級賃貸マンション「ラ・トゥール」シリーズの「ラ・トゥール渋谷神南」と「ラ・トゥール渋谷宇田川」の竣工見学会を行った。前者はNHKや明治神宮、代々木公園の借景が素晴らしく、より渋谷駅に近い後者は免震構造のオフィスと合築で、空地率が半分くらいあるのが特徴。双方とも平均坪賃料は3万円くらいになる模様だ。ともに総合設計制度の適用を受けている。

　「渋谷神南」は、JR渋谷駅から徒歩10分、渋谷区神南1丁目に位置する敷地面積約775㎡、延床面積約6,966㎡の22階建て全54戸。専用面積は73.68～130.28㎡。竣工は2019年1月8日。容積は500％から650％へ緩和されている。

　「渋谷宇田川」は、JR渋谷駅から徒歩7分、渋谷区宇田川町に位置する敷地面積約5,226㎡、延床面積約37,942㎡の免震構造21階建て総戸数40戸(権利者住戸17戸含む)。専用面積54.31～126.22㎡。竣工は2019年2月28日。容積は400％から550％へ緩和されている。

　「ラ・トゥール」は、2000年に竣工した「代官山」を皮切りにこれまで25棟・約3,400戸を所有。平均専有面積は100㎡以上、平均賃料は約60万円。入居者は企業経営者、外資系企業駐日役員、各界著名人など。ほとんどが満室という。

　見学会に臨んだ同社賃貸住宅事業部長・堀慎一氏は「今期、当社は6物件760戸の賃貸を完成させ、トータルで5,000戸を突破する。そのうち約7割、3,500戸を占める都心立地に絞った『ラ・トゥール』は今回の渋谷の2物件のほか、『京都東山』『札幌伊藤』の地方も初進出する。20年前の第一弾の『代官山』を供給したころは外国人の比率が高かったが、最近の外国人比率は2～3割で、日本の富裕層の比率が高まってきている。マーケットの拡大、すそ野の広がりを感じる。渋谷はこれまで高級賃貸が少なく、賃料水準は著しくあがってきている」などと語った。

「ラ・トゥール渋谷神南」

「ラ・トゥール渋谷神南」眺望

「ラ・トゥール渋谷宇田川」眺望

  賃貸マンション戸数の推移はこちら

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　同社の「ラ・トゥール」を見学するのは10年ぶり。平均賃料が約60万円で、約3,400戸が満室というからすごい。

　今回の「渋谷神南」は旧マンションで、標準階フロア3戸すべてが角住戸。天井高は2.65ｍ以上。22階の128㎡の住戸の賃料は130～140万円になるというから、坪賃料は3.5万円くらいか。利回りを５％ととすると、分譲マンションの坪単価に換算すると850万円くらいになる（三井不動産レジデンシャルの定借「渋谷タワー」は坪単価900万円を突破しているのではないか）。北側住戸の眼下にはNHK、明治神宮、代々木公園などが見渡せる。

　賃料は「神南より気持ち高くなる」（関係者）「宇田川」は、総合設計制度の適用を受けているのか、大きな公開空地を設けており、免震構造を採用。18階以上が賃貸となる。17階には200㎡を超える屋上庭園が設置されている。17階まではサイバーエージェントの「アベマタワーズ」が入居する。

　よくもこんな広い土地が残っていたものだと聞いたら、スタジオなどかあったところで同社は10年くらい前から地権者などと協議を進めてきたという。

「ラ・トゥール渋谷宇田川」

「ラ・トゥール渋谷宇田川」

「ラ・トゥール渋谷宇田川」屋上庭園

住友不 44階建て全842戸の賃貸マンション「セントラルパークタワー ラ・トゥール新宿」竣工へ(2009/9/18)

「ピアース旗の台」完成予想図

　モリモトが3月末に分譲するコンパクトマンション「ピアース旗の台」の現地を見た。駅から3分、ワイドスパンが特徴。価格は全く見当がつかない。皆さん、考えていただきたい。

　物件は、東急大井町線・池上線旗の台駅から徒歩3分、品川区旗の台二丁目の商業地域・第一種中高層住居専用地域に位置する敷地約384㎡、11階建て全48戸。専有面積は20.91～53.71㎡、価格は未定。完成予定は2020年2月中旬。設計・監理はスペーステック一級建築士事務所。デザイン監修は南條設計室。施工は小川建設。

　現地は、駅北口から商店街を通って、中原街道との交差点を左に曲がった角地。敷地南側は3階建てくらいまでの一戸建てや共同住宅・ビルが建ち並んでいる。建物は1フロア3～5戸。アウトフレーム、内廊下、最大約10.6ｍのワイドスパンが特徴。

35㎡のプラン（中住戸でもスパンは約5.1ｍ）

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　この前、みかんの値段をかみさんに問われ「20～30円」と答えたら「ボーっと生きてんじゃねーよ！」と怒られた。

　まあ、みかんの値段が分からなくても大勢に影響はない。しかし、マンション記者が現地を見てモデルルームを見て価格が分からなければおしまいだ。だから、「価格は未定」でもいつも単価予想をする。

　だが、しかし、このマンションの値段は予想がつかない。決定的（と記者は思う）な難点があるからだ。これまで〝ピアース〟はたくさん見てきたが、敷地面積が100坪強という規模はほとんど前例がないのではないか。北側の中原街道に面しているのもマイナス要因だ。高速に面し、坪単価300万円台の前半だった「ピアース初台」が売れたのには驚いたが、敷地はもっと広かった。

　プラス要因はある。さすがモリモト。スパンは30㎡でも約5.1ｍ、35㎡で約6.0ｍ、53㎡は約8.6ｍ確保していることだ。これは他社も真似ができない。

　デザイン監修に南條設計室・南條洋雄氏を起用しているのもプラス要因。狭小敷地のマンションに著名な建築家を起用するデベロッパーなどまずいない。南條氏はパンフレットで「周辺と調和するのではなく、この地の新たなシンボルとなるようなスタイリッシュかつ主張的なファサードを目指します」と書いている。

　さらにもう一つ、昨日書いた「木になるリニューアル」駅舎はマンションの坪単価に換算して1万円の価値はあるのではないか。

　さて、価格。コンパクト事業担当の方々にお聞きしたい。いったいいくらなら売れるか、みなさんはいくらに設定するか。

　近隣には事例がないと思うが、坪単価320万円くらいの三菱地所レジデンス「ザ・プレミアスカイ品川中延」、坪単価352万円の旭化成不動産レジデンス「アトラス品川中延」はよく売れた。地所レジの「不動前」はいくらなのか。

　他のコンパクトでは、立地に恵まれ、高額以外は瞬く間に売れた三井不動産レジデンシャルの「幡ヶ谷」は坪単価400万円だった。

　ヒントを一つ。モリモトの関係者は「うちはどこと戦っても負けない（商品企画だけでなく価格もという意味か）」と豪語していることだ。先月書いた「72㎡より64㎡のほうが有効面積は広い〟ワイドスパンで差別化 モリモト『高津』（2019/1/28）」の記事と合わせて読んで頂きたい。

「東池袋四丁目２番街区地区第一種市街地再開発事業」完成予想図

　野村不動産は2月19日、特定業務代行者として参画している「東池袋四丁目２番街区地区第一種市街地再開発事業」の工事を2月12日付け着工したと発表した。

　建設地は、東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩1分の敷地面積約2,665㎡。建物は36階建て延べ面積約31,192㎡全248戸。竣工予定は2022年3月。事業コンサルタントは日建設計。設計・監理は日建設計・日建ハウジングシステム。施工は前田建設工業。

　同事業は、2012年10月に準備組合設立、2017年3月に都市計画決定、2017年10月に再開発組合の設立認可を受け、今回着工したもの。木造住宅が密集し細分化された地区内の宅地を共同化し高度利用することによって、地区全体の不燃化を促進し、建物の1～３階部分に店舗、子育て支援施設などを整備する。

　現地は、豊島区新庁舎の東側エリアに位置。同社が参画している「東池袋五丁目地区第一種市街地再開発事業」（「プラウドタワー東池袋」）にも近接。

「ブランズタワー豊洲」完成予想図

　東急不動産（事業比率55％）、ＮＩＰＰＯ（同25％）、大成有楽不動産（同15％）、ＪＲ西日本プロパティーズ（同5％）は2月18日、江東区豊洲五丁目で開発を進めている「豊洲地区１－１街区開発計画」のタワーマンション「ブランズタワー豊洲」に関する事業説明会を行った。メディアの関心が高いのか、40名を超える記者が駆け付けた。

　物件は、東京メトロ有楽町線・ゆりかもめ豊洲駅から徒歩4分、江東区豊洲五丁目に位置する48階建て全1,152戸。専有面積は43.41～219.44㎡、価格は未定で、3LDKで8,000万円台の予定。竣工予定は2022年10月。施工は熊谷組。販売開始は今年10月上旬。6月にモデルルームをオープンする。

　現地は、約2.4haの東京ガスの元所有地で、2014年に東急不動産が取得。その後、冒頭の3社と共同で開発することとなった。敷地内には、マンションのほか生活利便施設、保育所が設置される。また、敷地の一部は江東区に小学校用地として譲渡されている。

　計画では、敷地に隣接する「東電堀」の水辺資産を取り込んだ約7,950㎡のプロムナードを整備。また、地域の継続的賑わいや活性化・価値向上に貢献するためエリアマネジメント手法を採用し、事業主がサポートする管理組合が主体の一般社団法人を設立する。財源には区分所有者からの会費とテナントへの賃貸料を充当する。

　説明会で東急不動産執行役員住宅事業ユニット首都圏住宅事業本部本部長・大谷宗徳氏は、「戸数は当社としては過去最大級。都心で『タワー』とつけるのも初めて。今秋より販売を始めるが、海に面した立地、敷地計画、利便性からいっても競合に負けない。即日完売を目指す」と語った。

　記者団の価格についての質問に、同部マンション開発第二部統括部長・武田敬氏は、「現段階では、3LDKで8,000万円台とまでしか公表できない。『月島』（三井レジ）がベンチマークになる。あと半年あるのでよく精査したい」と語るにとどめた。

空撮

プロムナード

左から大成有楽不動産マンション事業本部長・糺幸男氏、大谷氏、ＮＩＰＰＯ執行役員 開発事業部長・真田昭彦氏、ＪＲ西日本プロパティーズ執行役員不動産開発部長・前久司氏

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　「晴海シビックセンター」に設けられた事業説明会場に入ったとたん、報道陣の数の多さにびっくりした。大谷氏も「これだけたくさんの方が集まるとは予想していなかった」と切り出したほどだ。どれだけ多いか説明しないと分からないので、少し書く。

　昨年10月に行われた「HARUMI FLAG」説明会に参加した記者は約100名だった。ここには数では負けるが、事業主の数は「「HARUMI FLAG」は11社だ。今回は4社だから、1社あたりの数では「豊洲」の勝ちだ。

　今年に入って三菱地所レジデンスが立て続けに行った「本厚木」「高輪」「北千住」の記者見学会の参加者も多くて20数名だった。吉田社長、隈研吾氏も出席した画期的な「CLT」発表会だって40名はいなかったような気がする。

　過去にさかのぼったらどうか。記憶は定かでないが、あるいは6年前の三井不動産レジデンシャル「千代田富士見」と東京建物ほか「池袋」、5年前の東京建物「目黒」などが上回っていたかどうか。住友不動産が10年くらい前に行った見学会には50名集まったのは知っている。広報責任者が「うちは動員力があるんだ」と豪語したからだ。

　よって、記者の記憶に間違いがなければ、今回は10年ぶりの記者動員力ということになる。間違っていたら謝るほかない。

　しかし、皆さん、昔はもっとすごかった。17年前の8社JV「東京ツインパークス」は100名集まった。1社当たり12.5名だからこれが近年の記録かもしれない。

　馬鹿なことと思うかもしれないが、それだれ最近のデベロッパーのマンション記者見学会への動員力は落ちているし、メディアの〝見る目〟はどんどん退化・劣化している。

　なので、今回、これだけたくさんの記者を集めた関係者に拍手喝采したい。同社の「四番町」も「一番町」もこれほど集まらなかったはずだ。

説明会場（晴海シビックセンター）

建設現地（向こうの高層マンションは晴海）

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　ここからが本題。いちばん知りたかったこと、聞きたかったことだ。商品企画と価格だ。

　記者は、三井不動産レジデンシャルの「MID TOWER GRAND」記者見学会のとき、次のように書いた。

　「『豊洲』は中央区でなく江東区だが、ポテンシャルは負けていないと思う。『月島』が434万円なら400万円超はありうるような気がするがどうだろう。『月島』は制振で『豊洲』は免震。規模もはるかに大きい。チャレンジしてほしいが、戸数が1,230戸（本日発表は1,152戸）もあるのでそんな勇気があるかどうか」

　残念ながら今回は詳細な商品企画は明らかにされなかったし、価格も武田氏は「3LDKで8,000万円台。ベンチマークは『月島』」としか話さなかった。モデルルーム公開の記者見学会を行うそうだからそこまで待とう。

　同業の記者の方にも一言。こんなにたくさん集まったのは嬉しいのだが、最近の各社のマンション見学会に集まる記者の数から判断して、半数くらいの方は普段現場を見ていないのではないか。記者は現場を見ないジャーナリズムを信じない。自分の視点を持たないか、持とうとしないと言ったら言い過ぎか。これをきっかけに、是非とも周辺の湾岸マンションを取材して記事にしていただきたい。自らが情報発信者にならないとだめだ（していたらごめんなさい。小生は他の媒体はあまり読まない）。

　言い忘れたことが一つ。現場の囲いに「愛が、長続きするタワー。」と大書きされていた－これにいたく興味をそそられた。エリアマネジメントのことだろうが、愛が長続きするタワーマンションなんて想像もつかない。これだ、愛だ。昨年、大和ハウスの正月のTVCM「物流に愛《AI》を。」が最高に面白かった。みんな「愛」に飢えている。ここに切り込めば大ヒットするのではないか。間違っても「HARUMI」などと価格競争すべきではない。

工事現場の囲い

左側がマンション建設地。手前が公園、その奥が東電堀

聞きたいことは不明 オリ・パラ選手村の街の名称「HARUMI FLAG」来春分譲（2018/10/31）

三井レジ 「月島」再開発タワー「MID TOWER GRAND」第1期189戸 坪単価434万円（2018/7/17）

分譲では初か オーバル型の中庭がいい20数年前の〝アート〟蘇る 野村不「東雲」（2018/11/15）

好スタート 第1期は330戸 住友不「シティタワーズ東京ベイ」 プラン秀（2017/8/17）

大和ハウスの新TVCM 「物流×AI」が最高に面白い（2018/1/5）

2年で690戸ほぼ完売 三井不動産レジ「パークホームズ豊洲 ザ レジデンス」竣工（2017/2/21）