「晴海」坪250万円予想の根拠 「週刊文春」も裏付け 当初単価は244万円と報道
「週刊文春」５月16日号は、前号の5月2日・9日ゴールデンウィーク特大号に引き続き、ノンフィクション作家・清武英利氏とライターの小野悠史氏による東京オリンピック・パラリンピック選手村となる「五輪マンション」追及第2弾の記事を掲載した。
◇ ◆ ◇
記事量は前回の6ページから3ページへと半減し、関係者を震撼させるような新たな事実はほとんど見当たらないが、「調査報告書」をもとに不動産鑑定士らの手を借りて分析した結果、当初分譲1㎡当たり単価は74万円（244万円）であったと報じたことは参考になった。
小生は土地が譲渡されたすぐ後の2016年8月4日に「坪300万円を超えることはないと読んだ。アッパーで坪250万円くらいではないか」と書いたが、同誌の分析結果とほぼ同じだ。同誌が依頼した不動産鑑定士もこれくらいの単価設定が妥当と考えたのだろう。
一つ、指摘しておきたい。同誌は「業界関係者は、『周辺相場よりも二割は安く売りだされるのではないか』などと煽ってきた。べビーカーを押してきた三十代の男性も、『（業界紙などでは）坪二百五十万円（1㎡当たり約七十六万円）からだろうといわれていたから、高い感じがする』と語る」としている。
この業界関係者・業界紙が小生のことを言っているとすれば（当初から坪250万円と言い続けてきたのは小生以外いないはずだ）、これは正確ではない。小生は格安で売り出されると書いたことはないし、（購入を）煽ったこともない。土地代が１種8万円だったら、これくらいにすべきで、残りの利益は購入者に還元すべきだという考えを記事に込めた。
皆さんは、単価予想はあてずっぽうだろうと考えるかもしれないが、あのときも難しい不動産鑑定の書籍を図書館でかなり読んで得た結論だ。今でも正しい判断だったと思っている。
ついでに言わせていただければ、小生は東京ミッドタウンの用地（元防衛庁施設跡地）を2001年に三井不動産など6社が1,800億円で落札する半年前に「落札価格は1,850億円」という全10段の予想記事を書いた。あのときも10日間くらい必死で取材した。
毎年取材しているRBA野球大会の勝敗予想でも7～8割方的中する。「ボーっと生きてんじゃねーよ！」とチコちゃんに叱られないようにそれなりの努力を払っているつもりだ。
◇ ◆ ◇
今回の同誌の記事は、「露見した小池の背信」などと憎悪をむき出しにし、フェイクで読者を釣ろうとする邪な心根があちこちに散見される。
例えば記事の冒頭。次のようにモデルルーム見学者の声が紹介されている。「『思ったより高い』と若い夫婦が口を開けば、四十代の夫婦は『もっと安くしないと、同じ属性の人（プチ富裕層）ばかりが購入して、多摩ニュータウンみたいに、将来ゴーストタウンと言われる恐れがあるんじゃないか』と言った。『うまく転売できればなと思ったんだが、当て外れ』と卒寿の男」とあった。
何を書こうと勝手だが、来場者の声を借りて「晴海」と「多摩ニュータウン」を結び付けゴーストタウンに誘導する手口はいかがなものか。〝ノンフィクション〟作家を標榜するならきちんと事実関係を確認していただきたい。わが多摩ニュータウンは断じてゴーストタウンではない。
卒寿のおじいさんの声を紹介しているのもどうか。「晴海」の入居は3年先だ。よりによって90歳の方に聞くとは。3年後にどうなっているか分からないではないか。
報道陣にもひとこと。4月下旬に行われたメディア向け内覧会で「価格は未定」としか発表されなかったことについて同誌は、「これでは記事にできない」という報道陣の声を紹介している。
他かに内覧会の模様を報じた「住宅新報」も「週刊住宅」も中身はほんどなし。関係者が話したことしか書かず、配布された資料の引き写しだった。メディア・リテラシーの欠如だ。「価格は未定」と言われて引き下がるようでは情けない。
小生は内覧会後に「坪単価300万円か」と書き、その後、「坪単価280万円に下方修正」した記事を書いた。
何度も書いたように、「敷地譲渡契約締結後、東京都の事由により事業計画を変更する場合及び特定建築者が応募時に提案した資金計画に比べ著しく収益増となることが明らかとなった場合は、敷地譲渡金額について協議する」ことを回避すると読んだからだ。
文春は今回分譲する住棟の坪単価を297万円としているが、果たしてどうなるか、小生も分からない。坪単価280万円というのはあくまでも板状型についてであることを断っておく。
隠蔽文書〟具体的中身示さず 週刊文春 選手村記事は〝大山鳴動鼠一匹〟の類（2019/4/25）
文京区の駅近 「小石川後楽園」＆「本郷春日」 好調スタート 伊藤忠都市開発
「クレヴィア小石川後楽園」完成予想図
伊藤忠都市開発の文京区の２物件「クレヴィア小石川後楽園」と「クレヴィア本郷春日ステーションフロント」が好調な売れ行きを見せている。双方とも３月から分譲を開始し、５月６日現在、前者は全販売住戸58戸のうち6割強、後者は40戸のうち4割強がそれぞれ成約済みだ。
「小石川後楽園」は、東京メトロ丸ノ内線・南北線後楽園駅から徒歩2分・都営大江戸線・三田線春日駅から徒歩2分、文京区小石川2丁目に位置する15階建て全100戸（販売対象住戸58戸、事業協力者住戸42戸）。専有面積は25.11～85.01㎡、現在分譲中の住戸（5戸）の価格は3,998万〜13,298万円（30.21m²〜77.13m²）、坪単価は約470万円。竣工予定は2020年2月下旬。売主は同社のほかURリンケージ。販売代理は伊藤忠ハウジング。設計・監理は安宅設計。施工は大末建設。
現地は春日通に面しており、その南側は礫川公園。建物はマンションの建て替えで、住戸プランは南向き中心のワンフロア4～8戸。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、吊戸棚、フィオレストーン天板など。
「本郷春日」は、都営三田線・大江戸線春日駅から徒歩1分・東京メトロ南北線・丸ノ内線後楽園駅から徒歩4分、文京区本郷四丁目に位置する12階建て全42戸（販売対象住戸40戸、事業協力者住戸2戸）。専有面積は25.20～81.58㎡、販売中の住戸（4戸）の6,598万円〜10,198万円（54.94m2〜75.28m2）、坪単価は約400万円。竣工予定は2020年6月下旬。設計・監理はKAI都市・建築研究所。施工は佐藤秀。販売代理は伊藤忠ハウジング。
基本性能・設備仕様は「小石川後楽園」とほぼ同じ。
双方ともライフスタイルに応じてプラン変更が可能な「LIFE STYLE FIRST」システムを採用しているのが特徴。
「クレヴィア本郷春日ステーションフロント」完成予想図
◇ ◆ ◇
「本郷春日」は現地を見ていないが、「小石川後楽園」は敷地南側が道路を挟んで礫川公園、立地が抜群。坪単価も納得だ。
モデルルームもよくできている。とくに写真を添付したようにキッチン収納の木調枠と白の面材のデザインがいい。
「本郷春日」のプランは、北向き住戸の窓は「EN－GAWAベンチ」と呼ぶ腰窓としているのが面白い。
「クレヴィア小石川後楽園」完成予想図
モデルルーム キッチン
小学校跡地マンション 「半数以上75㎡」区の要件疑問 東建・地所レジ「東中野」
「Brillia 東中野Parkside Hills」完成予想図
東京建物（事業比率60％）と三菱地所レジデンス（同40％）の共同事業マンション「Brillia 東中野Parkside Hills」を見学した。中野区立東中野小学校跡地の整備計画に基づく良質住宅の供給を目的とした全97戸。坪単価は極めて割安と思われる368万円。〝住むなら東中野！〟だ。
物件は、JR中央・総武線東中野駅から徒歩8分、東京メトロ東西線落合駅から徒歩5分、都営大江戸線中井駅から徒歩9分、中野区東中野5丁目に位置する敷地面積約3,998㎡の8階建て全97戸。現在分譲中の住戸（9戸）の専有面積は65.17～82.33㎡、価格は6,873万～9,400万円（最多価格帯7,200万円台）、坪単価は368万円。竣工予定は2020年9月下旬。施工はNB建設。設計はINA新建築研究所。
1月にモデルルームをオープンし、これまで供給した49戸のうち約40戸が成約済み。
現地は、比高差が4層くらいある傾斜地で中野区立東中野小学校跡地の一部。「東中野区民活動センター等整備基本方針」に基づき、区が東中野区民活動センターと中野区立おかのうえ公園を整備し、区が使用しない土地については「企画提案公募型事業」により両社が事業者として選定されたもの。公募要件として「各住戸の専有面積（壁心面積）は65㎡以上とし、そのうち半数以上の住戸については、75㎡以上とすること」が求められている。
この要件を満たすとともに、任意提案としてマンション内に保育園とコミュニティルーム、屋上テラスを設置し地域住民に開放することを盛り込んだプランが評価された。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2450ミリ、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーン天板、カップボードなど。トイレは掃除がしやすいLIXIL製。
ゲストサロン所長・H氏は「地元近隣居住者以外にも都心アクセスに魅かれた中広域からも集客は出来ています。JR山手線高田馬場駅や新宿駅からも徒歩20分前後でアクセス可能ですし、お買い得だと思います」と話している。
模型（左側の住棟の上が屋上テラス、その裏が公園と東中野区民活動センター
◇ ◆ ◇
立地条件から坪単価は400万円を超えると予想した。シアターを見た段階ではもっと高くても売れると考えた。しかし、モデルの設備仕様はそれほどでなかったのでいま一つよく分からなかった。
Ｈ氏に説明を受け、なぜ単価がこれほど安いのか理解できた。一つは、区からの土地の取得価格が17.6億円、容積率100％当たり73万円／坪（オリンピック選手村は8万円／坪）と安かったことがあげられる。
もう一つは、「東中野」は総武線なので中央線沿線の居住者からは〝格下〟と見られていることだ。記者は、新宿へ4分、東京へも24分、東西線を利用すれば大手町へ17分という利便性と街のポテンシャルを考えたら坪400万円以下はあり得ないと考えたのだが…。
さらに言えば、区の面積要件や区民に開放する施設を併設したのもマイナスに働いたと思われる。マンションの屋上に15時までとはいえ第三者に開放することなど常識的には考えられないことだ。
東中野区民活動センターと中野区立おかのうえ公園
◇ ◆ ◇
中野区にひと言。「良質なファミリー向け住宅の供給を目的」とする公募条件は理解できる。「中野区住宅白書」や「中野区の住宅・住環境の現状と課題」を読むと、区が抱える問題がよくわかるからだ。
問題点をいくつか列挙すると、①30歳代の夫婦2人世帯や18歳以下の子どもを含む2人以上の世帯の転出超過が続いている②持ち家で3.9％、民営借家で20.1％が最低居住水準以下③木造の共同住宅が23区平均の13.9％を大幅に上回る25.2％④木造賃貸住宅が10代、20代の単身者や高い家賃負担ができない高齢者などの受け皿となっている－などとなっており、マンションは単身世帯が5割強、旧耐震基準は全体の3割を占めていることなどから、多様な世代や世帯構成に対応した居住の誘導やコミュニティの形成が課題としている。（同区がミニ開発やワンルームの草刈り場になった気の毒な歴史も背景にある）
だからと言って、今回の物件に「各住戸の専有面積（壁心面積）は65㎡以上とし、そのうち半数以上の住戸については、75㎡以上とすること」はあまりにも短絡的と言わざるを得ない。「面積が広い」＝「良質」というのはある意味では正しいが、〝先立つものは金〟だ。プロのデベロッパーに任せたほうが間違いなく優れたものができる。今回のマンションの間取りが平凡で、多くの住戸の間口が6ｍになっているのも区の縛りによると思われる。
30歳代ファミリーの転出を防ぐにはどうしたらいいか、近隣区のアッパーミドル・富裕層を引き付けるには何が足りないか、木密エリアの解消・劣悪な居住環境をどう改善するかなどを民間と連携して総合的に進める必要がある。
このままでは、アッパーミドル・富裕層の港、渋谷、千代田などへの転出やファミリー層の武蔵野市、杉並区、世田谷区などへの流出を阻めないのではないか。
現地周辺（奥のクレーンが立っているところが現地）
翔んで埼玉 首位に「所沢」 高値更新マンション続々 RBAタイムズ
4月26日（金）発行の紙媒体「RBAタイムズ」1・2面を転載します。
「HARUMI FLAG」の単価予想は坪280万円に下方修正 「著しく利益増」協議回避へ
読者の皆さんには誠に申し訳ないが、先日書いた「HARUMI FLAG」の単価予想「坪300万円か」を「坪280万円か」に下方修正する。事業者は「著しく」利益が上がった場合は譲渡価格について協議することを回避する模様だ。
なぜ右往左往したのかというと、モデルルームを見学して当初予想の坪250万円を1割くらい上方修正したのだが、「坪300万円を超える」などの情報も飛び交っており、「坪300万円か」と記事にした。
しかし、前回も書いたように、坪300万円となれば間違いなく「著しく利益が上がった場合は、譲渡金額について協議する」ことになるはずで、そうなれば、東京都と鑑定評価を行った日本不動産研究所の顔に泥を塗ることにもなりかねず、協議を回避する意味でも限界とみられる坪280万円に抑えると判断した。
今後の集客状況次第では坪280万円を上回る可能性も否定できないが、スタート時点ではこの価格で分譲されると見た。3年前に予想した250万円から約11％の上昇だが、これくらいの外れ方なら皆さんにも容赦いただけるのではないか。当時でもかなり勇気がいった価格予想だったことを理解していただきたい。
従って、前回の「坪300万円か」の記事も修正する。ただ、事業主は「価格は未定」としているので、記事はあくまで記者の予想であることを断っておく。
文句なしにいい 街づくり・基本性能 坪単価280万円か 「HARUMI FLAG」（2019/4/24）
〝住むなら北千住！〟 坪235万円の三交不「プレイズ北千住」好調
「プレイズ北千住」完成予想図
三交不動産が分譲中のマンション「プレイズ北千住」を見学した。駅から徒歩13分とややあるが、3月から分譲開始し、これまでに全78戸のうち約半数が成約済み。極めて好調に推移している。
物件は、東京メトロ千代田線・日比谷線・JR常磐線・東武スカイツリーライン・つくばエクスプレス北千住駅から徒歩13分、足立区千住桜木一丁目に位置する14階建て全78戸。現在販売中の住戸（8戸）の専有面積は53.46～70.14㎡、価格は4,048万～5,698万円、坪単価は235万円。竣工予定は2020年2月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。
現地は、墨堤通りに面した準工業地域だが、住宅・マンション化が進んでいるエリアの一角。建物は、道路に面した北東側を約6.4ｍセットバックさせ、南西側は隣地境界線まで約8.4～11.2ｍの駐車場、プライベートガーデンなどのスペースを確保。中層階からは隣接の帝京科学大キャンパス、墨田川が眺望できる。
住戸は全て南西向き。玄関に窓を設置し、風が流れるようにしているのが特徴の一つ。基本性能・設備仕様は、リビング天井高2500～2600ミリ、直床、食洗機、良水工房など。
◇ ◆ ◇
知らないことは恐ろしいことだ。初めて東京駅からJR上野東京ラインに乗った。北千住まで15分という近さに驚いた。北千住が「住みたい街」の上位にランクされるのはどうも胡散臭いが、都心へのアクセスの良さだけを評価すれば、人気になるのも分からないわけではない。
どうして初めて東京駅から乗ったのか。これは説明しないと分かってもらえないので、以下の馬鹿馬鹿しい話に付き合っていただきたい。
記者は東武伊勢崎線を木造の車両が走っていた頃から知っている。時間がゆったりと流れていた。ゆらゆらと効き目のない扇風機が頭上で回転し、ワックスの匂いが社内に充満していた。田舎弁をさらけ出し、だれとも協調しない伊勢出身の小生と相通じるものがあった。その後縁あってこの沿線に足げく通うようにもなった。マンションの見学回数もわが京王線を除けば他を圧倒しているはずだ。普通のサラリーマンが無理なく住宅を取得できる貴重な沿線だ。
ところが、習慣もまた恐ろしいもので、昔の東武伊勢崎線のイメージしかなく、都心からだとお茶の水、日暮里、御徒町、北千住などで乗り換えるコースばかりだった。乗り換えが不便なJR常磐線はほとんど乗らなかった。
今回は急いでいたのでネットで調べたら、何とオフィスがある東京から北千住までJRだと15分とあるではないか。15分と言えば東京－新宿だし、新宿－調布と同じだ。駅から3分の坪370万円台の三菱地所レジデンス「千住ザ・タワー」（184戸）は供給した130戸のうち9割を契約しているのも半分は理由が分かった。新宿、渋谷、品川もみんな30分圏内だ。（記者は都心への近さだけで街のポテンシャルを計らないが）
坪370万円台で売れるのだから、駅から徒歩13分の坪235万円のマンションが売れるのもまた当然ではないか。
駅から現地まではほぼ真っすぐで、歩道が賑やかなのもいい。マンションに近接する帝京科学大の女子大生が群れをなして歩いていた。「皆さんは歩くの苦にならないの？ 」「全然、平気。痩せるし健康にいい」などと屈託のない笑みを浮かべ瞬く間に記者を置き去りにしていった。
都心への近さを優先する人には〝住むなら北千住〟はありかもしれない。
モデルルーム
◇ ◆ ◇
街路樹についても一つ学んだ。都道の墨堤通りは名前の通り、墨田川の堤防沿いに整備された道路で、住居表示に「千住桜木」とあるのは通り沿いにサクラが植えられていたのだろう。
ところが、不思議なことに道路沿いのサクラは八重桜でみんな樹齢が若かった。記者のように年老いて樹勢が衰えたために植え替えられたのだろうと思い、都の街路樹担当に聞いた。
そうではなかった。従前はスズカケノキ（プラタナス）だったのだが、電線地中化のために2～3年前にサクラに植えられたもので、道路・歩道幅も広くないため種類も枝がまっすぐ伸びる「天の川」になったのだという。
スズカケノキは公害に強いとの理由で56年前の1964年東京オリンピックのときにたくさん植えられたのだそうだ。
そしていま、2020年東京オリンピック・パラリンピックに向けて「東京都無電柱化推進計画」に基づき電線の地中化が進められており、スズカケノキは管理がし易い他の樹木に変更されつつあるという。
駅すぐの繁華街
現場（左の樹木が「天の川」⇒サクラにしては風情に欠けるが…）
風致地区巧みに生かした住戸プラン・ランドスケープ秀逸 大和地所レジ「上大岡」
「ヴェレーナシティ上大岡」中庭
大和地所レジデンスが分譲中の「ヴェレーナシティ上大岡」を見学した。駅から徒歩13分とやや距離があるが、建ぺい率40％（容積率150％）、高さ規制15ｍの厳しい風致地区規制を巧みに生かした平均100㎡、1戸当たり約53本の植栽など商品企画・ランドスケープデザインが秀逸だ。
物件は、京急本線上大岡駅から徒歩13分、横浜市磯子区汐見台三丁目に位置する建ぺい率60％(風致地区により40%)、容積率150％の第一種中高層住居専用地域に位置する敷地面積約12,739㎡、5階建て全132戸。現在分譲中の住戸（15戸）の価格は4,498万～5,758万円（最多価格帯5,300万円台）、専有面積91.25～103.88㎡、坪単価175万円。竣工予定は2020年2月下旬。設計・監理はオンズデコ一級建築士事務所。施工は森組。
今年1月から契約を開始し、成約済みが70戸超と極めて好調に推移している。
現地は、日吉、山手、本牧、根岸とともに横浜市の数少ない風致地区。建ぺい率40％、容積率150％、高さ規制15ｍ以下、隣地境界線からの外壁の後退距離1ｍ以上、敷地面積50ｍにつき1本以上の植栽、戸数制限など厳しい規制が設けられている。一部の1階住戸から富士山も見える。
敷地は荏原製作所の社宅跡地。隣接地にはジョイント・コーポレーションが分譲して人気になった「ジェイパークヒルズ上大岡」が建っている。電線は地中化されている。
建物は、比高差5ｍ以上の傾斜地を巧みに生かした南・南西向き中心の6棟構成。平均居住面積は約100㎡。同社オリジナルの奥行き4ｍのオープンエアリビング・バルコニー（約13.6畳大）は30～40戸。100㎡住宅は間口8ｍ（一部）で、廊下幅は1400ミリ（他の住戸もメーターモジュール）。
その他、主な基本性能・設備仕様は、リビング最大天井高2440ミリ、二重床・二重天井、キッチン3.5畳以上、天然御影石キッチン・洗面カウンター、食洗機、ミストサウナ、1620バス、ソフトクローズ機能付き引き戸など。
販売担当者の課長代理・嶋倉利泰氏は「これほど素晴らしいマンションを造ると、自信をもってお勧めできる」と鼻息が荒い。
100ｍ住宅
奥行き4mバルコニー
◇ ◆ ◇
文句なしに素晴らしい。記者のような足腰が弱った高齢者に坂はきついが、記念すべき新元号「令和」にふさわしい「今年のベスト3マンション」の一つに選ぶことをほぼ確定した。
100㎡住宅は同社の〝十八番〟だから驚きはしないが、坪175万円の安さだから、100㎡でも5,000万円で買うことができる。しかも、オープン・エアリビングバルコニー、プライベートガーデン付きだとリビング・ダイニングを含めると約40畳大の居住空間が生まれる。先日見学した約190㎡の野村不動産「恵比寿」のモデルルームは価格が6億8,000万円だったが、リビング・ダイニングの広さは約40畳大だった。設備仕様は異なるが「恵比寿」と同じ6億8,000万円に住む気分が味わえる。
もう一つ、いかにこのマンションがすばらしいかを証明する。植栽の豊かさだ。シアターに全体敷地約12,739㎡に約7,000本の高木・中木・低木を植栽すると映し出された。この数字だけで一瞬にしてレベルの高さを確信した。ランドスケープデザイン監修は東邦レオ。
この数字が何を意味するか分からない方も多いはずなので、他のマンションを例示して説明する。
12,739㎡の132戸に約7,000本の低・中・高木を植栽するということは、1戸当たりに換算すると約53本だ。また、敷地10㎡当たりだと約5.5本の樹木数だ。
以下は、記者がここ数年間に見学し、樹木数を記事にした物件の中で多かったものだ。売主「物件名」戸数、敷地面積、樹木数（1戸当たり樹木本数、10㎡当たり樹木数）の順。
・三井不レジ他「幕張ベイパーク スカイグランドタワー」826戸 18,000㎡ 11,200本（14本、6.2本）
・ポラス「ルピアグランデ浦和美園」340戸 12,000㎡ 約13,000本（38本、10.8本）
・積水ハウス「グランドメゾン品川シーサイドの杜」687戸 約13,000㎡ 約15,000本（22本、11.5本）
・東京建物「Brillia Towers 目黒」940戸 約23,000㎡ 900本（1本、0.4本）
・住友不動産「シティテラス吉祥寺南」268戸 約16,000㎡ 約2万本（75本、12.5本）
・東急電鉄「ドレッセ二子新地」434戸 約16,000㎡ 約14,000本（32本、8.8本）
・積水ハウス「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」334戸 約6,800㎡ 約2万本（60本、29本）
このほかに樹木数が多かったのは、野村不動産・三井不動産レジデンシャル「桜上水ガーデンズ」と積水ハウス「グランドメゾン江古田の杜」もあるが、残念ながらこの2物件はどれくらい植栽されていたか把握できていない。ここに紹介した物件より多いかもしれない。
もう一つ、樹木数には低・中・高木全てを含むものと低木を除くものも含まれている可能性があることを断っておきたい。低木を含めるのと除くのとでは数字は大きく変わってくる。
さて、これらの物件と「上大岡」を比較していただきたい。1戸当たり樹木数のもっとも多いのが住友不「吉祥寺南」の75本、次が積水ハウス「白金の杜」で60本、「上大岡」は3位だ。10㎡当たりだと、積水ハウス「白金の杜」が突出しており29本。同社「品川シーサイド」も11.5本で、〝5本の樹計画〟がいかにすごいかをこの数字も物語っている。
「上大岡」の5.5本は他より少ないが、記者が過去数年間に見学したマンションは年間100件として700件くらいだから、そのうちの上位に入るのは間違いない。
東建「目黒」のランドスケープデザインは抜群だったが、1戸当たりにすると1本で、10㎡当たりだと0.4本だ。意外だったのはポラス「浦和美園」。1戸当たり38本、10㎡当たりでも10.8本。売れ行きが絶好調というのも納得だ。
そこでデベロッパーに提案。みなさんはいかに自分ところのマンションの希少性が高いか手を変え品を変えアピールしているが、発想が貧しい。樹木数も加えたらどうか。間違いなく積水ハウスがトップだろうが、どこが次位になるか。
とても嬉しい取材が出来たので、その後駅前のイタリアンでワインを2杯飲んだ。宅建の資格がない記者であってもこの物件の販売を担当したら、瞬く間に売る自信がある。少なくとも他社には絶対ない魅力を10くらいは伝えられる。
オープンエアリビング
文句なしにいい 街づくり・基本性能 坪単価280万円か 「HARUMI FLAG」
全体像
2020東京オリンピック・パラリンピック選手村に利用され、その後は分譲・賃貸住宅などとなる「HARUMI FLAG」の事業主10社は４月23日、メディア内覧会を開催し、販売センター「HARUMI FLAGパビリオン」を4月27日（土）にオープンすると発表した。分譲は7月から。
「HARUMI FLAG」は、中央区晴海にある約13haの土地に分譲マンション4,145戸、賃貸住宅1,487戸を合わせた5,632戸や商業施設を含めた24棟を建築し、保育施設や介護住宅などを取り入れ、人口約12,000人が住む街とする計画。
パビリオンは、三井不動産レジデンシャルが分譲中の「パークタワー晴海」のパビリオンに呉越同舟の隣接地。ARやVRなどの最新技術を活用し、臨場感のある実際の暮らしが体験できるコーナーやモデルルーム5室が設けられている。
106タイプ
◇ ◆ ◇
異例の内覧会だった。昨年10月に開設したオフィシャルサイトに対するエントリー数か約15,000件に達し、見学予約は6月中旬まで満席の約3,000件あるというビッグプロジェクトだ。普通ならひな壇に10社の幹部が顔をそろえ、代表者（三井不動産レジデンシャル）が挨拶し、メディアの質疑応答時間を設けるはずだが、この日は同社東京オリンピック・パラリンピック選手村事業部推進室・古谷歩氏が約15分にわたって概要説明を行ったきりで、質疑応答はなし。
なので、聞きたいことが山ほどあった記者は完全に気勢をそがれた。もっとも聞きたかった価格（単価）については、「専有面積は60㎡から150㎡。価格は未定。5,000万円台から１億円超」（古谷氏）としか説明されなかった。
95タイプ
◇ ◆ ◇
街づくりや住宅の基本性能・設備仕様は文句の付けようがない。素晴らしい。並みの坪300万円台、400万円台クラスよりはるかに優れている。
書き出したらきりがないので最小限にとどめ列挙する。街づくりでは、メイン道路・舗道は飛行機が緊急着陸したハドソン川と同じくらいの幅（最大約110ｍ）。新橋へ10分圏内というBRTを活用したマルチモビリティステーション。設置率約45％全1,300台の駐車場は地下。中高木約3,900本。共用施設は51カ所。水素ステーション。1週間程度の災害時発電機能。CASBEE最高ランクS、世界初の「LEED-ND計画認証」取得…。
住戸プランでは、マスターアーキテクトに光井純氏を起用し、6つのゾーンをそれぞれの建築家・デザイナーが担当。日本設計、日建ハウジングシステム、三菱地所設計なども参画。住戸は2階以上。平均面積は85㎡、100㎡以上は約310戸。ゆとりあるアルコーブ。廊下はメーターモジュール。ドア幅は900ミリ。天井高2500ミリ以上。ワイドスパン。2100ミリサッシ高。キッチン収納付き。ビューバス、全戸エネファーム+蓄電池搭載…。
これは好みだが、記者は敷地南側の「SEA VILLAGE」（設計：日本設計・長谷工コーポレーション、施工：長谷工コーポレーション）の分節手法を用い、一部アクセントカラーのブルーを用いた波型バルコニーデザインが気に入った。全体的には光井氏の好みのデザインとなっている。
88タイプ
◇ ◆ ◇
これだけのものを見せつけられると先日書いた坪250万円予想を上方修正せざるを得ないが、譲渡契約の「敷地譲渡契約締結後、東京都の事由により事業計画を変更する場合及び特定建築者が応募時に提案した資金計画に比べ著しく収益増となることが明らかとなった場合は、敷地譲渡金額について協議する」ことを回避し、坪280万円程度に抑える模様だ。
記者は、あの昭和60年の天皇在位60年記念硬貨と61年秋に分譲された民活マンション第一号「西戸山タワーホウムズ」、そして62年2月に売り出されたNTT株の「3大財テク商品」と同じように、このレガシーマンションが坪250万円で分譲されれば申し込みが殺到し、さらにオリンピック、新元号の三点セットでデフレ脱却が実現するのではと夢見たのだが、坪280万円は微妙な価格だ。戸数が多く、BRTを活用したマルチモビリティステーションがうまく機能するかも読みづらく、最寄り駅の勝どき駅の混雑などを考えると何とも言えない。
坪280万円なら〝離れ業〟ともいうべき開発法による評価手法を用いた不動産鑑定士の顔に泥を塗ることにはならないのではないか。
参考まで紹介するが、「西戸山」576戸の来場者は約6万人に達し、申し込み倍率は実に44.2倍だった。
73タイプ
模型（手前が「SEA VILLAGE」）
シアター（手前のお二人はそのままおててつないで入水しそうな雰囲気がある）
「HARUMI FLAG」土地代の安さ 価格に反映を 坪250万円が妥当と考えるが…
「HARUMI FLAG」の分譲価格（単価）に関する記事・書き込みがネット上でヒートアップしている。明後日（23日）にはメディア向け説明会が行われるので取材してレポートするが、その前に、記者自身の立ち位置をはっきりしておきたい。
記者は、東京都がデベロッパー11社に「HARUMI FLAG」の用地約13.4haを約130億円で売却した時点で「東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟」（2016/8/4）のWeb記事を書き、その価格の安さ（容積率1種当たり坪8万円）から判断して分譲坪単価は250万円と予想した。
記事を書いた当時は、Web記事は日経新聞のWeb「住宅サーチ」に転載されていたこともあり、ものすごい反響がありアクセスが殺到した。
都民も〝異常な価格の安さ〟に驚いたようで、「譲渡価格は違法・不当であり、損害の回復等必要な措置を講じることを求める」住民監査請求（2017年5月19日付）が提起され、監査委員は手続き、鑑定評価手法、譲渡価格の妥当性など全てにおいて適法・適正に行われたとして住民監査請求を退けた（2017年7月19日付）。
鑑定評価手法については、事業地は選手村として一時使用され、開発期間が長期にわたる特殊要因を考慮した結果、通常の取引事例比較法ではなく、「開発法」による評価手法が用いられ、土地価格は予想される住宅の販売総額・賃貸収入額を契約時点の価格に割り戻し、その額から想定される支出（建築工事費、販売経費など）を差し引いて適正に算定されたとしている。
これを不服とした住民ら「晴海選手村土地投げ売りを正す会」は2017年8月18日、小池百合子東京都知事を被告として、売却妥当額との差額1,200億円を支払うよう不動産会社11社に請求せよという民事訴訟を提起し、現在審理が行われている。
裁判がどうなるかはともかく、監査委員が全て適法・適正と判断を下した以上、これ以上この問題に深入りはしない。以下は監査委員の裁定を是としたうえで、いくつか問題を提起する。
まず分譲価格（単価）について。基本的にはいくらで売るかはデベロッパーの自由裁量であり、買うか買わないかは消費者が決めることだ。われわれ外野がとやかく言う問題でない。
しかし、今回の事業地は都民の財産だ。地価公示の10分の1以下という安値で売買されたのであるから、デベロッパーはそれに見合う適正価格で分譲し、土地値が安い分だけ購入者に還元すべきというのが記者の意見・主張だ。
いったい、1種８万円という値がどれほど安いか。アクセス、規模、開発期間などが「HARUMI FLAG」とよく似ている「幕張ベイパーク」の例を紹介する。
2015年、三井不動産レジデンシャルら民間7社が千葉県企業局から用地約17.5ha（計画戸数約4,500戸）を取得した額は280億円（1坪52.6万円）だった。容積率は300％くらいのはずで、１種当たりだと17.5万円となる。「HARUMI FLAG」の2倍以上だ。
この「幕張」の現在の坪単価は210万円だ。もちろん単純比較はできないが、「HARUMI FLAG」を坪250万円と予想・主張するのは的外れでないと思う。
この予想・主張を〝補強〟する材料もある。都とデベロッパーが交わした敷地譲渡契約には譲渡契約金額の変更に関する次のような条項がある。
「敷地譲渡契約締結後、東京都の事由により事業計画を変更する場合及び特定建築者が応募時に提案した資金計画に比べ著しく収益増となることが明らかとなった場合は、敷地譲渡金額について協議するものとします」
いったい「著しく」とはどの程度なのかについて、都は「『著しく』がどの程度のことを指すか弁護士と相談する」としているが、極めて難しい問題だ。モノサシなどないからだ。
記者は、そのモノサシとしてマンションの売上から原価（土地取得費、建築工事費）を差し引いた粗利益率を考えた。直近の11社のマンション粗利益率は29.8%（2018年12月期）の東京建物が断トツで、他の三井不動産、住友不動産、三菱地所、野村不動産、東急不動産などは20％前後だ。
つまり、東建の粗利益率30％を越えたら「著しく」と考え、その分岐点は坪250万円とはじいた。
ただ、デベロッパーはみんな欲張りで、30％程度の粗利益率では「著しく」とは考えないふしもあり、基本性能・設備仕様レベルが高くなるともっと高くなるか。これは自信がない。
そしてまた、「良心に従い、誠実に鑑定評価等業務を行うとともに、不動産鑑定士の信用を傷つけるような行為をしてはならない」（不動産鑑定士法）不動産鑑定士によって「（公示地価の10分の1以下の）敷地譲渡予定価格は合理的な根拠に基づき算出され、かつ厳正に審査された、適正な価格である」（監査委員）とすれば、「著しく収益増」となる事態にはならないとも考えられる。
仮に「著しく収益増」となる事態が発生したら、それこそ不動産鑑定の鼎の軽重が問われることになる。
従って、「HARUMI FLAG」の坪単価は〝妥当〟とされる可能性が高い－というのが現時点での記者の考えだ。
監査委員は「本件事業の今後の実施に際しては、重要な決定に当たり、専門家の意見を十分に聞く等の内部牽制体制を強化することや、意思決定過程及び決定内容についてきめ細やかな対外説明を行うことなどにより、これまで以上に透明性の確保に努められたい」と意見を述べている。
この意見を汲み、当事者からきちんとした説明がされることを願うのみだ。
恵比寿駅圏の最高峰 坪900万に迫る 野村不「恵比寿ヒルサイドガーデン」が人気
「プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン」
恵比寿駅圏の坪単価記録を大幅に更新した野村不動産「プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン」（88戸）を見学した。坪900万円弱で、住友不動産が先に竣工した「シティタワー恵比寿」（310戸）の坪750万円を大幅に塗り替えた。売れ行きも好調で、約７割が成約済みだ。
物件は、ＪＲ恵比寿駅から徒歩5分、渋谷区恵比寿南三丁目の第一種住居地域に位置する敷地面積約4,035㎡、地下2階・地上11階建て全88戸。専有面積は60.00～200.20㎡、坪単価は900万円弱。竣工予定は2020年1月中旬。設計・監理は日建ハウジングシステム・鴻池組。施工は鴻池組。
現地は、商業エリアを抜けた第一種住居地域に位置する南北に細長い四方道路の傾斜地で、比高差は約7メートル。敷地は元公務員宿舎。
建物は、敷地面積が3,000㎡以上で緑化率を21％に高めたことで高さ規制30ｍを39ｍに緩和されており、通常なら13階まで建築可能だが、敢えて11階建てとしているのも特徴。建物の北側の一部はホテル・レストランになる。
住戸プランは内廊下方式で、スケルトン・インフィルを採用。さらに水回りの位置のレイアウトを容易にする「ミライフル」システムを採用。住戸は南向きに加え南西向き。
インテリアデザインはHBAを起用。主な設備仕様は、リビング天井高2620～3150ミリ、グローエ水栓、ヴィトラ社手洗いボウル、ジェシー社水栓金具、スカラベオ社の陶器手洗いボウルなど。
1月から分譲を開始し、これまでに約7割が成約済みと好調。
過去20年間、山手線内徒歩５分以内の物件は２７６件で、うち住居系は58件、恵比寿駅が最寄りは６件（うち野村は今回を含め３件）しかなく、しかも今回の敷地面積は約4,035㎡と広く、この希少性が富裕層の心を捉えた。
ドレッシングルーム
◇ ◆ ◇
190㎡のモデルルームの出来が出色だ。洗面・浴室はラグジュアリーホテルのスイートと同様で、来場者の評価も高いという。
オーダーメイド仕様だが、バスルーム・ドレッシングルームの広さは約8.3畳大、リビングは約40畳大。壁は突板パネルか大理石。キッチンカウンタートップは水晶の比率が94％のサイルストーン。
玄関扉はクリスタルをイメージした京都・傳來工房によるアルミ素材の扉をそれぞれ採用。玄関の施錠・開錠はTeblaリーダーのボタンを押すだけで可能だ。
リビングルーム
バスルーム
