大手と互角に戦える商品企画 進化したピアキッチン ポラス「大宮」
「ルピアコート大宮フィオーレ」
ポラスグループ中央住宅が4月下旬に分譲する「ルピアコート大宮フィオーレ」を見学した。大宮駅から徒歩12分の全75戸で、同社の〝十八番〟ピアキッチンを進化させ、扉と棚を組み合わせた「AKUNDANA（アクンダナ）」を標準装備したプランが秀逸。間違いなく大手と互角に勝負できるマンションだ。
物件は、JR大宮駅から徒歩12分、さいたま市大宮区大成町二丁目の第１種住居地域に位置する7階建て75戸。専有面積は67.20～86.69㎡、価格は未定。竣工予定は2021年2月下旬。売主は同社のほかファーストコーポレーション。施工はファーストコーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。
特徴の一つは、実用新案取得済みの「AKUNDANA（アクンダナ）」を標準装備していること。ドアの扉に多目的に利用できる棚を設置し、ほぼ同じ大きさの棚とセットで壁面を演出している。人気の「ピアキッチン」を採用しないタイプに採用することで、売れ行きに差を出さないのが狙いだ。
「ピアキッチン」そのものも進化させている。従来は冷蔵庫を食器棚と一緒に壁面に設置していたが、今回は冷蔵庫置き場をキッチンの隣に移すことで食器棚とキッチン幅を約115cmから約80cmに縮め、その分だけダイニング・リビングスペースを広くした。間口が狭くても対応できるのがみそだ。
もう一つ、ベランダの物干し金具を1つ追加することで、物干し量を2倍にした。
同社マンションディビジョン部の西牟田奈津子氏は、「モデルルームオープンは3月20日から。すでに2週間60席が予約で満席」と話した。
「AKUNDANA（アクンダナ）」
ピアキッチン
◇ ◆ ◇
同社のマンションはこれまでたくさん紹介してきた。その極めつけはこの前書いた「ルピアグランデ浦和美園」だ。
今回の「大宮」も基本的には同じ商品企画だが、「AKUNDANA（アクンダナ）」や物干し金具の増設は記者も完全に意表を衝かれた。
居室ドアに棚を設けることなど誰も考えない。しかも、同じものを隣り合わせで設置することでデザイン性を高めている。見た目は飾り棚だ。難点は、棚に絵本などを置くことでドアは重くなり、閉めたときに音がすることだ。
ピアキッチンは申し分ない。外廊下側の浴室には窓がついており洗面室－パントリー－キッチン－リビング－ベランダへ風が流れるようにしている。
物干し金具を2本から3本に増やせば干せる量は2倍に増えるのは当たり前だが、これまで本数を数えたことなど全くない。
これらは家事労働を経験していないとまず浮かばないアイデアだ。
肝心の坪単価はいくらになるか。「書かないで」と言われたので書かない。商品企画そのものは間違いなく大手物件と互角に戦える。問題は駅からのアクセスだ。これは「シントシティ」には負ける。勘を働かせていただきたい。記者の予想は的中するはずだ。
モデルルーム
ポラス「浦和美園」 全340戸を1年9カ月で竣工完売 マンション売上40億円積み増し（2020/3/7）
目黒区内最大の一低層マンション 住友不「シティハウス下目黒」第１期31戸分譲
「シティハウス下目黒」
住友不動産は目黒区の第一種低層住居専用地域に位置するマンションとしては目黒区最大の「シティハウス下目黒」（195戸）の第1期31戸を3月23日から分譲開始すると発表した。
第1期の価格は7,700～10,200万円(最多価格帯8,600万円台)、専有面積は62.35～79.25㎡。反響数は950件。
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この物件については昨年12月に取材している。そちらの記事を参照していただきたい。第1期の坪単価は410万円くらい。〝駅近〟を探している人は見向きもしないだろうが、このようなゆったりした住環境のマンションが選ばれるのが本来の姿だと記者は思う。
専用テラス付き
三菱地所レジデンス「ザ・レジデンス四谷」ホームページ開設
JR・東京メトロ各線四ツ谷駅前の複合再開発街区「コモレ四谷」に併設される三菱地所レジデンスのマンション「ザ・レジデンス四谷」のホームページが開設された。
物件は、JR中央線四ツ谷駅から徒歩3分、新宿区四谷１丁目に位置する31階建て複合開発に併設されるマンション棟。「アベニュー」と「ガーデン」を合わせ戸数は60戸（地権者住戸34戸、事業協力者住戸2戸含む）。専有面積は34.19～136.93㎡、価格は未定。建物は完成済み。施工は大成建設。販売開始は2020年6月中旬。
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このマンションについては「コモレ四谷」の見学会が行なわれたときに記事にしているので参照していただきたい。現段階でどのタイプが分譲されるのかも分からない。ホームページからすると、設備仕様レベルはまずまず高い。
記者は坪750万円でどうかと書いた。そんなに的を外していないと思うが、外濠公園に面した「ガーデン」は、他の物件と比較して坪1,000万円でも安いと思う。
お金持ちの方はこのところの株価の暴落で数えきれないほどの〝損出〟が発生しているはずだが、マンションは金融商品ではない。このマンションの価値は減ずることはない。〝買い〟だ。外れても責任は取りかねるが…。
成城学園駅から徒歩1分 三井不レジ「パークホームズ成城」31戸 早期完売へ
三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ成城」が早期完売しそうだ。
物件は、小田急線成城学園前駅から徒歩1分、世田谷区成城２丁目の近隣商業地域に位置する10階建て全39戸（事業協力者戸数8戸含む）。専有面積は57.04～116.86㎡、最終期（2戸）の価格は6,898万円・9,198万円、専有面積は57.03㎡・66.37㎡。竣工予定は2021年3月下旬。施工は村本建設。
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成城学園はマンションや戸建ての取材のため何度も訪ねているが、商業系のマンションは多分初めてではないか。
現地は、ビルなどが建ち並んでおり、いわゆる成城学園らしい住宅街ではないが、成城学園＆駅1分という立地がユーザーにどのように評価されるか注目していた。
それにしても分譲開始から1カ月くらいで残り2戸には驚いた。「成城学園」の力をまざまざと見せつけられた思いがする。
坪単価は条件のいい100㎡超のプレミアム住戸9戸は500万円を突破しているはずで、他は400万円台の半ばか。
駅から1分、内廊下＆角住戸比率80％ 明和地所「クリオ市谷柳町」
「クリオ市谷柳町」
明和地所が分譲している「クリオ市谷柳町」を見学した。牛込柳町駅から徒歩1分の全61戸。内廊下方式で、角住戸比率80％が特徴。
物件は、都営大江戸線牛込柳町駅から徒歩1分、新宿区市谷柳町に位置する13階建て全61戸。第2期1次（4戸）の価格は4,399.4万～7,594.3万円、専有面積は30.89～55.16㎡。竣工予定は2021年8月下旬。設計は現代綜合設計。施工は多田建設。デザイン監修はウイ・アンド・エフヴィジョン石倉雅俊氏。
現地は、外苑東通りに面した商業地域。建物は内廊下方式、1フロア5戸構成。角住戸比率は80％。戸数は西向きの30㎡が24戸、42㎡が12戸。東向きの55㎡が12戸、45㎡が12戸。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400～2450mm、食洗機、トイレはLIXILの100年クリーンのアクアセラミック。
コンパクトタイプはともかく、42、55㎡のプランがなかなかいい。それぞれ7.9、8.0ｍスパンで、廊下面積を圧縮することで他のスペースを確保している。
悩ましい選択 東建「西早稲田」454戸と三菱地所レジ「市谷加賀町」228戸の定借
東京建物「ブリリアシティ西早稲田」マンションの建設現場
もちろんサクラ見物が目的ではなく他に理由があったのだが、コロナショックで塞いだ気持ちをいくらか和らげてくれるのではと淡い期待を抱いて神田川沿いを昨日（3月11日）歩いた。
残念ながらまだ早いのか一輪の開花も見られなかったが、目的のほかに思わぬ収穫もあった。
高田馬場駅から歩くこと十数分。このあたりの神田川は水もきれいで、さらさらと流れる水音も聞こえてくる。「面影橋」についたときだ。だしぬけに東京建物「ブリリアシティ西早稲田」マンションの建設現場が眼前に広がった。現場のすぐ前は見事なサクラ並木だ。
パブロフの犬と化した記者はとっさにマンションの分譲単価をはじき出した。高田馬場駅から歩くのは大変なので、いくらサクラ並木が美しいとはいえ坪400万円は厳しいのではないかと考えたが、現場に備え付けられていたパンフレットで調べてみると、現場はJR高田馬場駅と東西線早稲田駅のほぼ中央にあり、それぞれ徒歩14分、総戸数は454戸、施工は長谷工コーポレーションとあった。この立地なら坪420万円でも売れるのではないかと上方修正した。
ところが、パンフレットには所有権ではなく期間70年の定期借地権付きと書かれており、専有面積は約71～97㎡、予定価格は5,700万円台～1億2,000万円台（最多価格帯6,400万円台）、販売開始は8月とあった。
素敵な「面影橋」の由来は、在原業平、あるいは将軍家光が名付けた説など諸説あるそうだ。
神田川
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定借と言えば、つい先日、都営大江戸線牛込柳町駅圏の期間70年の定期借地権付き三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス市谷加賀町」228戸の現場を見たばかりだ。
立地条件からして三菱地所レジデンスのほうが高くなるのは間違いないが、所有権、定借にこだわらないユーザーにとっては悩ましい選択になりそうだ。住環境は互角だ。双方とも取材してレポートしたい。
〝感動を売る〟商品企画光る コスモスイニシア「イニシア中央湊」36戸が完売
「イニシア中央湊」建物内観
コスモスイニシアは3月10日、「イニシア中央湊」（36戸）が2019年12月に竣工し2020年2月に全戸完売したと発表した。
特徴は、①八丁堀駅徒歩5分、隅田川のほとりの自然豊かな住環境②全戸角住戸×70㎡超のプラン③リビングの2面に窓が広がるコーナーサッシ、隅田川を望むリバービュープラン④空間デザインブランド「parkERs」とコラボした水と緑を感じる共用エントランスホール－など。
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このマンションは昨年6月に取材し、記事にしたのでそちらも参照していただきたい。住宅は〝感動〟を売る商売でもある。記者はこのマンションに感動を覚えた。売れるのは当然だと思う。
今年2月に完売というのは戸数からして時間がかかったように思われるかもしれないが、竣工完売に自信があったからか、同社は昨秋から販売促進を中断していた。いま分譲中の「築地」に注力するためだ。
エントランスホール（観葉植物は本物）
〝敵に塩〟も必要 旭化成不レジ「築地」の坪単価は505.5万円 記者予想が的中
「アトラス築地」
やったっ！ この日（3月10日）、せっかく声をかけてくれたのに場所を間違えたために大和ハウスの「吉野山の桜」植樹祭を取材できず、コロナウイルスの拡大で米国の株価が湾岸戦争以来29年ぶりの暴落となったのにがっくりし、取材に行くところもないので水ばっかり飲んでいるところに、旭化成ホームズの女性広報担当者から嬉しいメールが届いた。
既報の「アトラス築地」の第1期分譲50戸の平均坪単価が500万円超えの505.5万円であることを知らされたからだ。
なぜ嬉しいか。記者は今年1月、このマンションを取材した際、「競合物件担当者は一様に『アトラスさんは坪500万円を切る』と見ているようだが、記者（小生）は坪500万円を割ることはないとみた」「同社が高値に挑戦すればするほど競合他社は〝割安感〟をアピールできるので歓迎するはずだ」と記事に書いた。時には〝敵に塩〟も必要という思いを込めた。
嬉しいのはその予想が的中したからだ。坪単価が500万円を割ったら「アトラス」が一人勝ちする可能性もあると見ていた。読者のみなさんは高が5.5万円というかもしれないが、この差は大きい。20坪で110万円だ。同業の物件はこの分だけ〝安い〟ことをアピールできる。
逆に言えば、この分だけ「アトラス」は不利な立場に立たされるが、販売を担当するのは野村不動産アーバンネットだ。取材したときも責任者の顔には〝500万円を超えても売る自信がある〟と書いてあったのを記者は見逃さなかった。
第1期の販売戸数50戸はやや少ないという印象も受けたが、これは作戦だろう。分譲戸数125戸のうち50戸は約40％だ。一般的な物件の数字としては決して少なくないが、多分、「アトラス」は〝好評につき〟追加販売すると見た。何戸になるかは分からないが、仮に20戸としたら分譲戸数の半分だ。最初にこれだけ売れればあとは順調に売れるはずだ。結果、旭化成レジだけでなく、野村アーバンの〝株〟もあがる。
同社のニュース・リリースによると、これまでの来場者数は578組。
ルーフテラス
エントランス
ラウンジオブジェ
全館空調「床快full」装備 野村不動産「文京千駄木」全49戸一挙販売
「プラウド文京千駄木ヒルトップ」
野村不動産は3月13日～3月20日、「プラウド文京千駄木ヒルトップ」の登録申し込みを受け付ける。
物件は、東京メトロ千代田線千駄木駅から徒歩4分、文京区千駄木一丁目に位置する地上4階、地下1階建て全50戸（非分譲1戸含む）。販売戸数は49戸。専有面積は71.43～121.08㎡、価格は8,780万～2億3,480万円（最多価格帯1億1,900万円台）。竣工予定は2021年1月上旬。施工は東洋建設。
駅から団子坂を上った森鴎外記念館に隣接。100㎡以上が12戸、全戸全館空調「床快full」を装備している。
全ての中堅デベに贈る メジャー７に勝つマンションプロジェクトはこれだ！
京阪電鉄不動産「ファインシティ新越谷」ホームページから
テレワークに突入したとたんに現場取材が途絶え、俎板の鯉というよりは水を抜かれ、息すらできなくなりつつある青息吐息の池の鯉の心境にある記者が放つ、伸るか反るか乾坤一擲のマンションプロジェクトだ。
ただのプロジェクトではない。コロナウイルスのパニックに陥り、死語と化したと思っていた〝欲しがりません勝つまでは〟が亡霊のようによみがえり、暗黒時代に突入した観を呈す世の中にあって、ちょっとやそっとの危機にはびくともしない大手デベロッパーに互角の戦いを挑める中堅デベロッパー向けの究極のバーチャルプロジェクトだ。
手ごわい仮想敵の大手デベロッパーとは、マンション市場を制圧しつつある三井不動産、三菱地所、住友不動産、野村不動産、東急不動産、東京建物、大京（オリックス）のいわゆるメジャー７で、立ち向かうプロジェクトメンバーは以下のメジャーではないかもしれないが、企画力は勝るとも劣らないプロ中のプロの7社だ（順不同）。
・モリモト
・ポラス
・コスモスイニシア
・大和地所レジデンス
・ナイス
・京阪電鉄不動産
・山田建設
失礼ながら、これらメンバー単独では絶対大手に勝てない。資金力、ブランド力で圧倒的に劣るからだ。例えて言えばかつてのわが日本軍。徒手空拳で大国に挑むようなもので、赤子の手をひねるように却って弾き飛ばされるのがおちだ。
しかし、この7社の頭脳、商品企画力、技術力を結集させれば、敵はたじたじとなり白旗を上げる確率はかなり高いと記者は思う。
どんなプロジェクトか。想定するのは、お金持ちではない普通の単身・DINKS・ファミリー向けの準都心・郊外マンションだ。
まず、基本設計・外観デザイン・インテリアはモリモトだ。年間1,000戸近く供給し、プライスリーダーとなる物件も少なくないというのに在庫をほとんど出さない同社は中堅の星だ（森本社長は「うちは中堅じゃないぞ」と怒るか）。
同社は三菱地所、丸紅、東急不動産などともJVし、大手と互角以上に戦ってきた実績もある。グッドデザイン賞を受賞した内廊下・ワイドスパンが特徴の「モリモトデザインコード」を採用する。
建築家は、三井不動産や大和ハウス工業、旭化成ホームズなどの大手物件も手掛けているが、数の上ではモリモトが勝るアーキサイトメビウスの今井敦氏を起用する。インテリアデザイナーは鈴木みずゑ氏、横堀健一氏＆コマタ トモコ氏だ。
最近のモリモトのインテリアはケミカル製品が増えているが、以前はそんなことをしなかった。床は本物の石かデザイン性の高いタイル、壁は突板を使用していた。多少価格が高くなっても今井氏や鈴木氏などの好きなように仕上げてもらう。
各住戸には、実用新案取得済みのピアキッチンをはじめ痒いところに手が届くポラスのアイテムを採用する。先に書いた「ルピアグランデ浦和美園」の記事を読んで頂ければ、その威力が分かるはずだ。ユーザーの心を捉えるのは間違いない。大手を脅かす大きな武器になる。
今は大小を問わず、マンションのダイニングテーブル、バックカウンター・吊戸棚はオプションだ。ピアキッチン並みに揃えるとすれば百万円をはるかに超える。現金で買う余裕がなくともローンにすればいくらもかからない。
コスモスイニシアには〝頭脳〟を期待する。添付した「イニシア武蔵新城ハウス」の記事を読んで頂きたい。これほどコストパフォーマンスに優れたマンションを記者は知らない。
同社はここ数年、実用新案を取得済みの〝魅せる玄関〟（ウェルカムホール）を売りの一つにしている。これを全住戸に採用するほか、「parkERs（パーカーズ）」とコラボしたフェイクではない本物の緑をふんだんに用いた販売事務所とモデルルームを演出してもらう。「イニシア中央湊」がその代表作だ。
大和地所レジデンスにもプロジェクトに関わってもらう。売りづらい1階住戸を中層住戸より価格を上げても売れるようにしたのは同社だし、ほとんどが100㎡以上という全1805戸の「レイディアントシティ横浜」を早期完売した実績は燦然と輝く。ここ数年業績も伸ばしており、在庫を出さない数少ない企業だ。同社には実用新案を取得済みの奥行き4mのオープンエアリビングパルコ―を提供してもらう。
ナイスを起用するのは免震工法だ。創業家の元会長と副会長が有価証券虚偽記載で逮捕される事態となったが、全供給物件を免震にすると宣言しているのはこの会社だけだ。コストアップは避けられないが「安心・安全」の価値はお金には変えられない。
マンションのパンフレット、WEBデザインは京阪電鉄不動産だ。同社自身が制作しているわけではないだろうが、緑など共用部分の見せ方が突出している。とにかく美しい。設備仕様の〝見せる化〟も巧みだ。
施工は山田建設だ。最近は取材していないが、アイデアマンの山田健治会長は元気なようだ。同社がイタリアから輸入したドアを採用したのを見てびっくりしたのを思い出す。表面は突板のように映え、カチッと閉まるドアは億ションくらいしかお目にかかったことがない。同社は中国にも現地法人を持っており、自然石なども安く仕入れられるのではないか。
どうだ、これで完成だ。この記事を大手デベロッパーの社長が読んだら腰を抜かすのではないか。ひょっとすると、三顧の礼をもって〝ぜひうちと一緒に〟などと抱き込みにかかるのではないか。
そんな甘言に易々と乗るわが中堅7社ではないと思うが、普通のファミリーの取得限界は坪単価にして180万円、70㎡で約3,800万円だ。この値段で供給できるのは遠隔地しかなく、そこにこれだけ優れた商品企画を盛り込んだところでミスマッチが浮き彫りになるだけで、販売力が心もとない7社には無理だ。
となると、もっと都心寄りの坪単価250万円くらいのエリアまで拡大せざるをえない。70㎡で5,500万円だ。これなら勝負できるか。場所は〝母になるなら〟〝父になるなら〟の流山もいいかもしれないが、わが街多摩センターはどうか。そんな土地は残っていないか…。
坪250万円でも難しいとなると、あとはもう坪500万円以上の都心で勝負するしかない。縷々書いてきたようにバーチャルプロジェクトは大手デベロッパーを蹴散らすことも不可能ではないと思うが、問題は土地が手に入るかどうか、銀行が融資するかどうかだ。これが難問だ。7社が束になってかかっても大手には敵わない。コスモスイニシアの親会社、大和ハウスが資金面で援助するかだが、金を出すなら口も出し、主導権を握ろうとするはずだ。
…こうなると、もうお手上げだ。そもそも記者のこの提案に乗る社長はこの7社の中にいるか…〝バカヤロー〟の声が返ってきそうだ。せっかくの労作も雲散霧消するのか。残念至極。
一つ書き忘れた。ZEHだ。これからは必須アイテムになる。野村不動産が「亀戸」で全館空調＆樹脂サッシを採用するように、サッシ窓枠はアルミではなく樹脂にすべきだ。各社にそんな勇気はあるか…。
住宅情報サイトのアクセストップ モデルルームの出来もいい モリモト「三軒茶屋」（2020/2/29）
ポラス「浦和美園」 全340戸を1年9カ月で竣工完売 マンション売上40億円積み増し（2020/3/7）
コスモスイニシア 創業40周年の「武蔵新城」30年前の「シカク」蘇る（2014/10/9）
パーカーズとコラボの第三弾 コスモスイニシア「中央湊」の緑の質と量に感動（2019/6/3）
風致地区巧みに生かした住戸プラン・ランドスケープ秀逸 大和地所レジ「上大岡」（2019/4/24）
