「プレミスト六番町」完成予想図

　大和ハウス工業が近く分譲開始する「プレミスト六番町」と「プレミスト白金台」を見学した。前者は坪単価800万円以上、後者は700万円（借地権付き）近くになると予想され、同社のマンションでは最高単価1位、2位になるが、価格だけでなく品質の上でも間違いなく新しい歴史を刻む物件になると見た。

　まず「プレミスト六番町」から。物件は、中央本線四ツ谷駅から徒歩5分、千代田区六番町に位置する地下１階地上16階建て全46戸（非分譲2戸含む）。専有面積は54.45～144.72㎡。価格は未定だが、坪単価は800万円を突破する模様。竣工予定は平成29年8月下旬。設計・施工・監理は三井住友建設。デザイン監修はミサワアソシエイツ（三沢亮一氏）。販売代理は三井不動産レジデンシャル。

　現地は、駅を降りてすぐの外濠公園－雙葉学園を通って徒歩5分。敷地南側は千代田区立番町小学校。敷地北側は幅員約14ｍの道路と東京中華学校の敷地と外濠公園に続く。南北に眺望が開けている住宅・ビル街の一角。現地から60ｍの地点に平成27年度の「地価公示日本一」の「六番町」がある。

　建物は、千代田区の総合設計制度の適用を受け容積規制の緩和を受けている。周辺の建築物と調和するように西洋建築の美を象徴するシンメトリーの外観と石造りの重厚なデザインが特徴。分譲住戸は3階以上で、1フロア2～4戸。キッチン、洗面扉、フローリングは突板。

　販売を担当する同社東京本店マンション事業部営業部第一課 販売事務所長・金城智杓氏は、「今年の地価公示で日本一になった六番町にふさわしいマンションを造ろうと考えた。モデルルームをオープンしたばかりだが、4億4,000万円台から4億8,000万円台の4戸全てを含み、すでに半数以上の要望が入っている」と早期完売に自信を見せている。

 
リビング（左）とドレッシングルーム

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　同社の高額マンションの最高峰は後にも先にも2005年に分譲した「ディーグランセ南青山ハイヴァリー」しかないと思っていた。建築家・新居千秋氏が設計・監理を担当した。

　先日行なわれた同社の記者懇親会で同社常務執行役員 マンション事業推進部統括部長・高井基次氏から「六番町」と「白金台」の見学を勧められたときも半信半疑で聞いていた。〝三井や三菱レベルには程遠いだろう〟と。

　ところが、「六番町」の販売サロンに入ってすぐ〝ひょっとすると本気で億ションを考えているのかも〟と感じた。富裕層をもてなす雰囲気が漂っていた。

　そして、物件の説明を聞くうちに本気度がひしひしと伝わり、実際にモデルルームを見て、これは本物だと実感した。「地価公示日本一」にふさわしいレベルの高いマンションだ。販売代理として名を連ねる三井不動産レジデンシャルの「パークマンション」クラスに近い。同社のマンション事業に新しい歴史を刻む物件だと思う。

　とにかく美しい。それはシンメトリーの北側外観デザインに端的に表現されている。二層を一つにした連窓と縦横のマリオン・格子窓を東西両端の大判石張りの外壁がきりりと引き締めている。エントランスは2層吹き抜け。ラウンジ正面には石とガラスのカスケード（オブジェ）が設置されている。

　そして、なにより美しいのが2ボウルのパウダールームだ。入ったとたん、得も言われぬ光彩を放つブルーの収納に記者は射すくめられた。三沢氏が直々に選んだカラーだそうで、まさにあのフェルメールの「真珠の耳飾りの少女」のブルーだと記者は見た。

　設備仕様レベルも高い。玄関ドアはオークの白目止め突板鏡面仕上げ。玄関横の壁はハンマートーン仕上げ。エントランスホールの壁は1㎡当たり8万円もするというイタリア製のタイル、階高は3210～3410ミリ、天井高は下層階で約2650ミリ、上層階は約2800ミリ。

　　
テラス・デザインウォール（左）と共用部分

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　金城氏について紹介したい。記者が初めて金城氏に会ったのは8年前。金城氏が28歳のときだった。デザインが最高に素晴らしかった「プレミスト浜町」を担当されていた。ほとばしる熱気・情熱に「こういう人が大和ハウスのマンション事業を支えるのだろう」と確信した。

　その翌年、やはり人気になった「神楽坂」でばったり出会った。金城氏はその後、坪単価550万円の「プレミスト南青山」（84戸）、坪単価552万円の「プレミスト九段」（47戸）を担当。いずれも早期完売に導いた。金城氏はいわば同社のヒットメーカーだ。

　金城氏は、「『南青山』『九段』があるからこそ今回の『六番町』がある。利益重視よりお客さま重視」と殊勝なコメントを残した。

　樋口会長！ どんなに腰が痛くとも、這ってでもこのマンションを見るべきです。売上げ3兆円企業にふさわしい本物の億ションです。

エントランス

後姿が美しい 大和ハウス工業「プレミスト神楽坂」（2011/11/28）

大和ハウス「プレミスト日本橋浜町リデアル」（2010/3/3）

大和ハウスが青山で驚嘆の億ション（2005/4/20）

　マンション管理業協会(マンション管理協、理事長：山根弘美氏)は、3月9日、石井啓一国土交通大臣に対し要望書を提出。高経年化マンションに対する支援措置、外部専門家活用についてのガイドラインの提示、〝民泊〟に対する管理組合の意向尊重などを求めた。

　これに対して石井国交相は、「標準管理委託契約書の改訂及び外部専門家活用についてのガイドライン作成について、検討を進めていきたい。また“民泊”については、管理組合等の意向を尊重し十分な配慮をしていきたい」と発言した。

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　今回の要望書提出は、いま問題となっている標準管理規約からコミュニティ条項を削除することに対して行われたのかと早合点したが、まったくそうではなかった。山根理事長以下10人の理事が出席し石井大臣と話したが、管理協・広報によると生臭い話は一切出なかったそうだ。

　積水ハウスは3月10日、平成28年1月期決算を発表。売上高1兆8,588億円（前期比2.8％減）、営業利益1,496億円（同2.1％増）、経常利益1,605億円（同2.7％増）、当期純利益843億円（同6.6％減）となった。

　主力の戸建住宅事業は前期受注が低調だった影響を受け、売上高3,937億円（同7.8％減）、営業利益472億円（同3.4％減）と減収減益になったが、賃貸住宅事業、リフォーム事業、不動産フィー事業などが伸びた。

　当期純利益が減益となったのは、中国事業の一部プロジェクトでたな卸資産評価損を計上するなど国際事業で56億円の営業損失を出したほか、特別損失として187億円（前期は103億円）を計上したため。

　平成29年１月期の連結業績予想は売上高１兆9,850億円（当期比6.8％増）、営業利益1,700億円（同13.6％増）、経常利益1,770億円（同10.2％増）、当期純利益1,110億円（同比31.7％増）を見込んでいる。

「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」完成予想図

　三井不動産レジデンシャルの売れ行き好調マンション「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」を見学した。昨年12月に分譲開始された全92戸（分譲は89戸）の規模だが、この週末には残り38戸が一挙に分譲され、完売になる可能性が高い。最近激減している総合設計制度の適用も受けており、坪単価600万円も割安感がある。

　物件は、都営新宿線市ヶ谷駅から徒歩４分、東京メトロ有楽町線・南北線市ヶ谷駅から徒歩６分、ＪＲ中央線・総武線市ヶ谷駅から徒歩７分、千代田区三番町に位置する18階建て全92戸（事業協力者住戸３戸含む）。最終期（38戸）の専有面積は53.94～86.22㎡、価格は8,090万～17,400万円（最多価格帯9,000万円台）、坪単価は600万円。入居予定は平成29年12月上旬。設計・施工・監理は錢高組。最終期の抽選は３月12日（土）午後３時。

　現地は、物件名に〝ヒルトップ〟と名付けられているように南側の土地が低くなっており、そこに九段小学校と、敷地南側には東郷元帥記念公園がある。千代田区の総合設計制度の認定を受け、地区計画の高さ規制50ｍより10ｍ高い容積緩和を受けている。制度iに適合するように専有面積を50㎡以上とし、４方に公開空地を設け、防災性能を高めているのが大きな特徴。

　建物は、足元から最上階まで縦のルーバーを配し、和テイストの格子を多用。外構部には庵治石や本小松石を使用し、エントランスにはオリーブグリーン、バニラ・ホワイトなどの自然石を採用している。

　住戸プランはワイドスパンが特徴で、ホール・廊下幅を1ｍ～1.3ｍくらい確保しているタイプも多い。天井高は基本タイプが2600ミリ。

　モデルルームには、「バニラ・ホワイト」（白御影石）「タイブオブ・アジャックス」（ギリシャ産）「オバンコール」（高級家具材）などの天然石・突板がふんだんに用いられている。

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　分譲開始からわずか3カ月少しで完売になる勢いがすべてを物語っている。設備仕様レベルが高いのは言うまでもない。その割には坪単価が安い（というより他が高いのか）。同じ番町エリアや周辺物件の分譲単価はこの物件よりことごとく高い。同業他社にしてみれば、このマンションが早く売れてしまったほうが、売りやすいということだろう。それとも同社は割安感をアピールすることで、他社に傾きかけている流れを一挙に引き戻そうとする戦略か。

　明日は、同社が販売代理となっている大和ハウス工業「プレミスト六番町」と「プレミスト白金台」を見学する。大和ハウス常務執行役員 マンション事業推進部統括部長・高井基次氏が自画自賛した物件で、今回の「パークコート三番町ヒルトップレジデンス」の販売担当者も「『六番町』のモデルルームを見ましたが、天然石をたくさん採用しておりものすごい」と話している。

　記者が気になっている英国大使館から返還予定の一部敷地（約7,000㎡）はマンションなら坪1,000万円をはるかに突破すると見ていたが、国民公園皇居外苑の一部となることが決まっている。

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　この物件は都の総合設計制度の適用によって緩和措置を受けていることを書いた。ここで総合設計制度について一言。

　都は平成22年に総合設計制度を大幅に改正した。「環境先進都市東京」を目指すため、単に公開空地を確保するだけでなく、空地の質、住宅性能や建築物の環境性能をより重視することを求めた。

　当時、デベロッパーからは規制が厳しすぎ、容積緩和を受けて建物を上に伸ばすメリットがなくなったという声が多く寄せられた。

　この声が的を射ているかどうかわからないが、その後、制度適用建築物は大幅に減少している。改正前の平成20年は改正を前にした駆け込みもあるが、30件に上っていた。改正後の平成22年には10件に激減し、23年8件、24年5件、25年4件、26年10件、27年6件と10件以下で推移している。この４年間で許可された25件のうち住宅は9件しかない。年間に2件くらいだ。

　記者は以前にも「権利者が基準法を選択したほうがいいと判断される要綱改正は、良好な街づくり、住宅供給を促進するという制度の趣旨からしていかがなものか。角を矯めて牛を殺すことにならないか」と指摘した。超えられないハードルでは制度そのものの意味がない。基準の強化は、ハードルを潜り抜ける、劣悪とは言わないまでも、環境にも人にも優しくない建築物が増えることを容認することにならないか。

　ただ、これには反論もあるかもしれない。制度の対象となる土地（10,000㎡以上）が少なくなってきていることとか、総合設計制度を使うより地区計画制度などを選択したほうが良質なものが建てられるケースもあるという考えだ。これはこれで説得力もある。これ以上は深入りしないことにする。弾力的な運用はできないものか。

　ともあれ、このマンションは厳しい条件をクリアしているのだから、それだけ質は高いといえる。

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