アキュラホーム 先進的モデルタウン「浦和美園E-フォレスト」分譲開始
「浦和美園E-フォレスト」
アキュラホームは9月3日、さいたま市浦和美園地区の先進的モデルタウン「浦和美園E-フォレスト」の販売を開始する。
「浦和美園E-フォレスト」は、さいたま市の「スマートホームコミュニティ整備事業」に採択された街づくりプロジェクトで、同社は全33区画のうち6区画を担当する。
創エネ・省エネ・高気密高断熱のハイスペック住宅を建築し、その周辺にコモンスペース（つどいの庭）を配置。住人同士のコミュニティの場として子どもたちが安全に遊べるゆとりの空間を提案している。
物件は、埼玉高速鉄道浦和美園駅から徒歩6分、さいたま市緑区下野田に位置する全6棟のうち3棟。土地面積は150.00～187.99㎡、建物面積は104.79～109.74㎡、価格は4,850万～5,180万円。
インテリックス 東証1部昇格に伴う「感謝祭」に960名参加
「インテリックス感謝祭」(セルリアンタワー東急ホテルで)
山本社長
インテリックスは9月2日、東証2部から1部へ6月9日付で指定変えされたことに伴う「感謝祭」を行い、不動産流通会社中心に関係者ら約960名が参加し祝った。
冒頭、挨拶した山本卓也社長は、「東証1部に上場できましたのも、ひとえに支えてくださいました皆さんのお陰。感謝申し上げます」と語った。
来賓として登壇した日本土地建物販売・古屋雅弘社長は、「1995年に創業され、リノベーションの風を初めて業界に吹き込まれた」と祝辞を述べた。
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同社がここまで急成長するとは夢にも思わなかった。渋谷に本社機能を移した2000年ころだったか、〝買い取り再販〟の同社が伸びているという噂を聞いて取材に行った。〝買い取り再販〟に対してはいいイメージを持っていなかった。バブル期に流行った〝マンション転がし〟の別名ではないかと。
そして、その後、「リノベックスマンション」を見学した。玄関ドア、サッシなどの共用部分は従前のままだが、室内をほとんど一新したモデルルームをみて「なかなかいい商品を供給する」と思った。それでも、「リフォームマンション」などを手掛ける会社もたくさんあり、どこまで伸びるか半信半疑だった。
その後の急伸ぶりについては省略するが、2005年にジャスダックに上場、2008年には国交省の「第2回超長期住宅先導的モデル事業」にも採択された。同社が中心になって2009年に立ち上げた自主規制団体「リノベーション住宅推進協議会」も「リノベーション」を一般化させる原動力となった。2015年のリノベーションマンションの販売戸数は15,680戸に達している。
単なる1業者の中古マンション再生の商品名でしかなかった〝リノベックス〟を〝リノベーション〟という一般名詞まで引き上げた功績は計り知れない。
山本社長は「プレーヤーが多すぎる」と競争が激化している現状をこう表現し、今後は不動産小口化商品「アセットシェアリング」など新規事業にも注力していくという。
木住協 平成27年度の木造着工は約8.8万戸 全国のシェア19.8％
日本木造住宅産業協会（木住協、会長：住友林業社長）は8月31日、平成27年度の木住協自主統計調査の結果をまとめ発表した。
会員の住宅着工戸数は92,439戸（前年比105.1％）となり、このうち木造戸建ては88,489戸（前年比104.2％）と増加した。国交省の住宅着工統計に占める会員会社の木造戸建てのシェアは19.8％となり、前年の19.5％より0.3ポイント増加した。
「平成25年小エネルギー基準適合住宅」の戸建て着工戸数は53,714戸となり、前年より36,396戸増加（前年比310.2％）し、会員会社が着工した戸建て住宅に占める割合は60.7％になった。
長期優良住宅の着工戸数は31,032戸（前年比107.5％）で、会員が着工した戸建て住宅に占める割合は35.1％になった。
会員会社が着工した戸建て住宅に占める太陽光発電搭載住宅の割合は27.9％だった。
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木造ファンの記者にとって数値がよくなっているのは嬉しいが、会員433社のシェアが19.8％なのはやや寂しい。
これほどの会員を抱えながらシェアが伸びないのは、中小零細をカバーしていないこともありそうだが、年間で約4万戸、1日当たり約100戸の戸建てを分譲しているガリバー企業の飯田グループホールディングスが加入していないのも大きな要因だ。仮に飯田グループが加入したら、他の数値はともかく、着工シェアは一挙に30％近くに伸びる。
飯田グループへの取材をやめて10年以上が経過するが、圧倒的なシェアを占める飯田グループを取材しないのはやはり問題がある。応じてくれるかどうかは分からないが、取材を復活することをこの日決めた。
タカラレーベン「レーベン府中西府」 駅前でスーパー、保育園、小学校が近接
「レーベン府中西府」完成予想図
タカラレーベンが分譲中の「レーベン府中西府」を見学した。JR南武線西府駅から徒歩1分の全48戸で、坪単価は230万円。4月から販売しており、8月26日時点で28戸が成約済み。コンスタントに売れている。
物件は、JR南武線西府駅から徒歩1分、府中市西府町1丁目に位置する7階建て全47戸。専有面積は43.49～87.98㎡、坪単価は230万円。竣工予定は平成29年1月下旬。施工は埼玉建興。設計・監理はトータルブレイン。売主は同社のほか三信住建。
現地は、2009年に開業した西府駅のすぐ前。道路を挟んだ対面にはスーパーがあり、保育園へは徒歩1分、小学校は徒歩2分の立地。
住戸は南東向きと南西向き。二重床・二重天井、食洗機、超微細な気泡により洗浄力が高く温浴効果もある「たからのバブルマイクロトルネード」が標準装備。
4月から販売開始されており、これまでに地元住民中心に28戸が販売済み。
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西府駅圏のマンション取材は約3年前、三信住建が分譲して早期完売した「プレミアムレジデンス府中西府駅前」45戸以来だが、今回はその隣接地。当時、まだ空き地だった対面にはスーパーもあった。
坪単価230万円は当時の200万円強から高くはなっているが、これも地価・建築費の上昇を考えるとやむを得ないのかもしれない。
モデルルームは、同社の他のマンション同様かなり派手だが、一つの提案としては面白い。
第一次取得層向けの郊外マンションは復活するのか
ここ最近ずっと考えているのは、どうしたら郊外マンションが売れるかということだ。念頭にあるのは一般的な夫婦と子どもが1～2人の家族が無理なく取得できる「3,500万円以下のファミリーマンション」だ。居住面積を70㎡とすると、坪単価165万円以下だ。
この坪165万円以下というマンションはこのところの地価・建築費の上昇でほとんど絶望的になってきている。これが記者を悩ませている。
●マクロデータ
マクロデータでみてみよう。
まず、首都圏マンション市場の概観から。不動産経済研究所（不動研）の調査によると、2016年上半期（1～6月）の首都圏マンション市場動向は、①供給量が前年同期比19.8％減の14,454戸となり、微増となった埼玉県以外の都県は二ケタ以上の大幅減②初月契約率は平均68.4％で、前年同期の76.1％より7.7ポイントダウン。上半期としては7年ぶりの70％割れ③1戸当たり価格は5,686万円で、430万円（8.2％）の上昇④3.3㎡（1坪）当たり単価は270万円で、前年同期より22.8万円（9.2％）上昇――などとなっている。
郊外マンションの価格動向については、2015年の平均分譲価格（坪単価）は神奈川県が5,080万円（238万円）埼玉県が4,295万円（196万円）、千葉県が4,050万円（180万円）となっており、2016年上半期も上昇傾向が続いている。
供給量も激減している。これまでもっとも供給量が多かった2000年（全体で9万5,635戸）には神奈川県の供給量は約25,000戸で、埼玉、千葉県は約10,000戸だったのが、2015年には神奈川県が約8,000戸で、埼玉県も千葉県は4,000戸を割り込んだ。
こうした結果、2000年は全供給戸数のうち34.2％に当たる3万2,754戸が66㎡以上で3,500万円以下のファミリー向けマンションだったのが、最近では戸数も比率も減少し、その比率は20％を割り込んでいると思われる。
これほど市場が縮小しているのは需要がないからではない。国土交通省の調査によると、全国の住宅不満は平成5年の35.4％から平成25年には22.1％へ13.3ポイントも改善はしているが、マンションの主な需要層である賃貸居住者の住宅不満は50％を超えるはずだ。賃貸の質が劣っているからマンションへの移住を考える〝賃貸脱出派〟が分譲市場を支える構造に変化はない。
それでも需要が潜在化したのは、供給サイドが需要に見合う商品を供給できないからだ。住宅ローン金利が2.95％（固定金利選択型10年）と史上最低水準にあり、それだけ買いやすさは増しているものの、借金をすることに変わりはなく、将来の経済・雇用不安などの理由から需要が顕在化してこないというのが現状だ。
●プレーヤー
次にマンション市場のプレーヤーの動向について考えてみる。
長谷工コーポレーションの「CRI」の調査によると、大手デベロッパー7社の今年上半期の供給量は7,678戸で、前年同期比5.1％減だ。
大手のメインターゲットは富裕層・アッパーミドルだ。大手が後半供給を伸ばすかどうかわからないが、昨年の1万6,961戸（全体に占める供給比率41.9％）を下回ると見ている。タワーマンションの供給が増えそうになく、中堅所得層向けの一部の物件で売れ行きが芳しくないからで、年間では1万6,000戸を下回るのではないかと見ている。
一方で、中堅のメインターゲットは第一次取得層だ。後半戦のカギを握るのは、この第一次取得層向けのマンションが売れるかどうかにかかっているのだが、これは悲観的に見ざるを得ない。中堅の供給シェアはリーマン・ショック前の2007年は73.4％だったのが昨年は58.1％にまで低下している。大手の寡占化が進行し、全体として大手の動向に左右されるのが中堅だ。
どちらかと言えば、大手は大量宣伝・大量集客によって需要を喚起し、地引網のように顧客を獲得する戦法を得意とする。中堅はこの戦法が取れない。徹底した差別化を図り、きめ細かな対応で大手と互角に戦ってほしいと願うほかない。
●社会・経済状況の変化
需要が顕在化しない理由を、社会・経済状況からアプローチした。
最近の労働力調査では就業者、就業率、失業率などの数値は改善が見られるが、正規・非正規の雇用形態に変化はそれほどみられない。
総務省の調査によると、1990年に881万人だった非正規雇用者数は、2015年に1980万人と2倍以上になっており、正規・非正規雇用者の合計に占める割合は1990年の20.2％から2015年には37.5％へと2倍近く上昇している。正規は1990年代の半ば以降ほぼ一貫して減り続けている。
一般労働者（正社員・正職員）の平均賃金1,958円／１時間であるのに対して、正社員・正職員以外の平均賃金は1,258円／１時間とかなりの差がある。非正規雇用の増加は高齢者だけでなく、全階層でも増加しているのが特徴だ。
世帯構成も激変している。1980年（昭和55年）には専業主婦世帯1,114万世帯に対し共働き世帯は614万世帯だったのが、2015年（平成27年）では共働き世帯が1,114万世帯なのに対し専業主婦世帯は687万世帯となっており、ほぼ正反対の関係になっている。
少子化が進んでいるのに待機児童・学童保育問題が大きな課題になっているのは、このようにバブル経済の崩壊による経済・社会構造が一変したからだ。
これら就業のあり方も含めた雇用の問題、待機児童・学童保育の問題を解決しないと、第一次取得層向けマンション市場の本格回復は難しいと言わざるを得ない。
●若年層の意識
若年層の意識はどうか。厚労省の2013年時点で若年層（15～39歳）の意識調査では、現在の生活に「満足している」「どちらかといえば満足している」人の割合は約6割にのぼる。その理由は、経済的な豊かさ（5.7％）より精神的な充実（82.6％）を挙げる人が圧倒的に多い。
一方で、日本の未来は明るいかという問いでは、「（どちらかといえば）そう思わない」と回答した人が45.1％と半数近くを占め、「（どちらかといえば）そう思う」と回答した人（19.2％）の倍近くある。
不安の理由は、財政悪化や社会保障制度に対する不安を挙げる人が72.9％にのぼり、経済不安（60.9％）、雇用不安（49.2％）などとなっている。
経済的な豊かさより精神的な充実に重きを置き、いまの生活には満足している一方で、社会保障制度、経済不安、雇用不安などから明るい展望を持てない若年層の姿が浮かび上がる。
さらに、若年層の意識を探るのに何か手がかりがつかめるかもと思い、第155回芥川賞を受賞した36歳の村田沙耶香氏の「コンビニ人間」を読んだ。村田氏の体験をもとに描かれた小説で、主人公は、コンビニで働いているときだけ存在感が感じられる36歳の恋愛経験のない独身女性だ。
読んでみてさっぱり理解できなかった。選考委員の山田詠美氏が「十数年選考委員をやってきたが、候補作を読んで笑ったのは初めて。そして、その笑いは何とも味わい深いアイロニーを含む」と語っているが、記者はどうしてこのような作品が選ばれるのかということも含めて「訳が分からない」というのが正直な感想だ。奥泉光氏の「主人公の孤立ぶりには慄然とさせられる」や、村上龍氏の「（主人公は）実はどこにでもいる」という選評に近い。
芸術作品も時代を反映するとすれば、「コンビニ」の内も外も狂っているのがいまの社会なのか。
三井不動産 青木茂建築工房と業務提携 リファイニング建築手法を活用
三井不動産は8月30日、青木茂建築工房と業務提携し、同社のリファイニング建築手法を活用して、旧耐震基準建物等の老朽化不動産の再生コンサルティングサービスを開始すると発表した。同事業を通じて練馬区と大田区の2カ所で事業推進中。今後老朽化不動産の再生事業を本格的に進める。
リファイニング建築とは、青木茂建築工房の独自の建築手法で、リフォームやリノベーションと異なり、耐震診断・補強を行ったうえで既存躯体の約80％を再利用しながら、建て替えの60〜70％のコストで、大胆な意匠の転換や用途変更、設備一新を行い、建物の長寿命化を図る新たな再生手法。全て現行法に適合させることも大きな特徴。
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同社がリファイン建築手法を採用するのはうすうす感じていた。2013年に同社は「マンション再生セミナー」を実施したが、その時の講師の一人が青木茂氏だった。青木氏はリファイニング手法の優位性を力説されていた。
「再生建築学の設置を」 青木茂氏、三井不動産のセミナーで語る（2013/12/10）
スムストック住宅の一層の普及を 和田会長／「既存」の発音はなぜ「きそん」
優良ストック住宅推進協議会（会長：和田勇積水ハウス会長兼CEO）は8月29日、記者会見を開き、活動状況を報告した。
冒頭、和田会長は「会が発足して9年目を迎えるが、最近ようやく活動が浸透してきた。しかし、まだまだ啓蒙が不足していると考え、この1年間はスムストック販売士を増やそうと試験を年２回から３回に増やし、年間で約1,200人、今年6月末で4,230人に増やした。スムストックをより有効に活用していただくよう専用のローンも三井住友信託銀行さんに作ってもらった。2～3年後には何とか成約件数を1万戸に引き上げたい。現在の既存住宅は20年で資産価値がゼロになり、投資累計では約500兆円が消滅している。一方で、スムストックはきちんと定期点検しており、50年後でも約500万円の建物価値がある。きちんと再生して若者に買ってもらえる環境を整えたい」などと語った。
また、「中古住宅」の呼称変更については、「横文字でなく何とか日本語で適切な表現がないか国土交通省にも働きかけ、『既存住宅』にしてもらった」と話した。
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和田会長が力説されるのはよくわかる。値段が高くても将来にわたって安心して住める住宅が評価されるようになってほしい。
しかし、悪貨は良貨を駆逐するとはよく言ったものだ。現実はどんどん逆方向に進んでいる。
これは建売住宅市場のことだが、世間を席巻しているのは圧倒的な価格の安さを売りにしているメーカーだ。どこのエリアでも出隅入隅はない積み木のような外観で、間取りはほとんど同じ、外構もなし。価格は3,000万円くらいだから大手などより1,000万円も安い。こうした住宅の市場占有率は30％を超える－これが現実だ。
〝売れるものがいい商品だ〟－これに反論できる人はどれだけいるだろうか。
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「中古住宅」「既存住宅」「既築住宅」…呼称は様々でどれがいいのか記者もよくわからない。昔から使われてきた、今も主流になっている「中古住宅」を変更するのはかなり難しいような気がする。
「既存住宅」についてだが、記者は「きぞん」と発音してきたが、世間的にはそうなっていないようで「きそん」と発音するようだ。NHKでも昭和16年に定めてから「きそん」となっている。NHK「放送研究と調査MARCH 2014」では「『既存』については，これまで『〜ゾン』を認めたことがない。国語辞典では『キゾン』の読みを参考として入れる場合もあるようだが，今回は調査も実施しておらず，現行どおり（『キソン』）とする」となっている。和田会長も「きそん」と発音されたように聞こえた。
「きそん」か「きぞん」かは、国立国語研究所などにも問い合わせたが、結局はよくわからなかった。用例として「既存」は明治時代にも使われていたようだが、「きそん」なのか「きぞん」なのかはわからない。「名誉毀損」の「毀損」は「きそん」とふり仮名がつけられていたようだ。「既存」は「きそん」と読んでも「きぞん」と読んでもコンフリクト（衝突）が起こらないのでどちらでもいいと解釈できそうだ。「存」は「そん」も「ぞん」も読み方がある。
しかし、「きそん」は「毀損」を連想させる。ここは「きぞん」と発音しようではないか。国土交通省でも「きぞん」だし、「既存不適格」も「きぞん…」と読んでいる。
「既築」は経産省の「既築住宅・ 建築物における高性能建材導入促進事業」などの制度があるが、記者などはすぐ「鬼畜米英」を連想する。これも改めてほしいが、国の機関でもそれぞれ異なるのだから難しい問題だ。
いっそ、一般に公募して決めたらどうか。いい呼び名が浮かぶかもしれない。
キッズデザイン賞 「東京ゆりかご幼稚園+里山教育」など優秀作品34点発表
「キッズデザイン賞」表彰式（アカデミーヒルズ49で）
キッズデザイン協議会（会長：和田勇・積水ハウス会長兼CEO）は8月29日、「第10回キッズデザイン賞」全受賞作品297点の中から34点の優秀作品を選び発表した。
内閣総理大臣賞を受賞したのは東京内野学園 東京ゆりかご幼稚園・渡辺治建築都市設計事務所・リズムデザイン=モヴ・三高設計による「東京ゆりかご幼稚園+里山教育」。東京・八王子市のJR八王子みなみ野駅からバス10分の敷地面積約2.5haの高台に約100ｍの長さの2階建て木造教育棟と子育て支援施設、延長保育室などがある棟がハの字に配置され、背後の森約40haを里山教育につなげていく活動が評価された。
新設の東京都知事賞はアボードの硬質フェルトのキッズチェア「RK－Chair」が受賞した。
住宅・不動産業界からは、積水ハウスの「安全配慮引手」が審査委員長特別賞を、富士住建の「たかが洗濯・されど洗濯～新家事空間『スマートランドリー』～」がキッズデザイン協議会会長賞奨励賞をそれぞれ受賞した。
冒頭、挨拶した和田会長は、「発表させていただく作品は、キッズデザインの理念、考え方をあらわす指標ともいえるすばらしい作品であります。これらの受賞作品を広く社会に浸透させてゆくことで協議会の目指す『子どもたちの安全･安心の向上と、健やかな成長発達に役立つ、ものづくり・ことづくり』、即ち『キッズデザイン』に満ち溢れた社会の実現に少しでもつながることを期待しております」と語った。
また、審査委員長のインダストリアルデザイナー・益田文和氏（オープンハウス代表取締役）は、「10年目を迎え、やっと賞の意義が伝わるようになってきた。この国は子どもを地域、社会、国が責任をもって育てるようにできているはずだが、子どもを大切にしていると思えないこともある。もっと世間に発信していきたい」と述べた。
安倍晋三内閣総理大臣も「安倍政権は、未来を担う子どもたちへの投資を拡大し、すべての子どもが夢に向かって頑張ることができる社会を目指します」とのメッセージを寄せた。
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「東京ゆりかご幼稚園」はすごい施設だ。敷地約2.5haに子どもの定員は約160人。長さ約100ｍの2階建て教育棟は木造だが、庇の跳ねだしが3.6ｍもある。
設計を担当した渡辺治氏は設計事務所の紹介冊子で次のように指摘しているので紹介する。
「（待機児は）社会の犠牲になるこどもを生じさせるシステムが変わらない限り歯止めがない」
「待機児がいるから増設するというのは根本的な解決にならない」「時として、国や自治体は『公共の福祉』を『経済の活性化』に置き換えて政策をつくる。
私たちの事務所の地元で、廃校になったら福祉施設にするはずだった学校跡地に学校や病院、福祉施設などのあらゆる公共施設と、住宅も禁止するという都市計画が市によって描かれた。建てられるのは、商業・業務と一部の風俗だけだった。
こんなことをしていたら、日本は本当にだめになってしまうと思い、私たちは地元の商店会、自治会とともに…解体しようとする行政に対して、校門前にまる2年間座り込んで抗議を行うしかなかった。事務所の所員一同、早朝から夕方まで、休日も、雪の日も雨の日も、台風の日も…」
積水ハウスが受賞した「安全配慮引手」
大和ハウス 沖縄のマンション好調 契約者の65％が県外/浜松町に疑似体験サロン
「ジ・オーシャンテラス豊崎」完成予想図
大和ハウス工業（事業比率50%）・大京（同40％）・コスモスイニシア（同10％）は8月26日、沖縄県豊見城市のマンション「ジ・オーシャンテラス豊崎 シーサイドテラス」を8月27日から販売開始するのに伴い、東京サテライトオフィス「東京インフォメーションサロン」でVR（仮想現実）を用いて沖縄での暮らしを疑似体験できるプレゼンテーションシステムを導入すると発表した。
同システムを導入するのは、昨年12月から分譲を開始し、早期完売した「ジ・オーシャンテラス豊崎 サンセットテラス」（102戸）でも首都圏から沖縄への移住・セカンドハウス需要があると見込み、「東京インフォメーションサロン」で営業活動を行った結果、契約者の約7割が県外居住者（うち約5割が首都圏居住者）だったことによるもの。
VRは、那覇空港に到着後、夫婦二人で「美らSUNビーチ」を散歩したり、海の家での食事、子世帯とのバーベキューなど楽しんだりするシーンが約3分間にまとめられている。
「ジ・オーシャンテラス豊崎」は、沖縄県豊見城市字豊崎に位置する14階建て全102戸。専有面積は63.21～113.68㎡、予定価格は2,600万円台～8,900万円台、坪単価は185万円の予定。設計・施工・監理は大林組。竣工予定は2017年9月下旬。
「東京インフォメーションサロン」は都営大江戸線大門駅から徒歩1分、港区浜松町2丁目の浜二ビル２階。
「東京インフォメーションサロン」
使用イメージ
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ニュース・リリースの多さでは他のハスウメーカーやデベロッパーを圧倒する大和ハウスだが、マンションのモデルルーム見学会はほとんど皆無だ。今回もモデルルームはなし。VR体験サロンの開設を告知する発表会だったが、それでも多くのメディア関係者が駆けつけていた－デベロッパーはまずこれほど集まらない－さすが大和ハウスというべきか。記者自身は、これまでもVRに似たようなものを体験しているので、それよりも沖縄のマンション市場の実態を聞くのが主な目的だった。
その成果は十分得られた。驚いたのは売れ行きと県外購入者比率の高さだった。昨年末から分譲開始した「ジ・オーシャンテラス豊崎 サンセットテラス」（102戸）は坪単価160万円で半年もたたずに完売。現地を見ないで購入した人も17人いたという。
購入者の居住地は県外が65.4％を占めた。購入目的はセカンドハウスが50％を占め、資産運用が15％、居住用が35％だ。セカンドハウス用に購入した人は、50～60歳代が中心で、リタイア後の移住を考えている人も多いというのが特徴のようだ。これは明らかに首都圏近郊のリゾートマンション市場と異なる。
そして今回の「シーサイドテラス」。単価は明らかにされていないが、「サンセット」より15万円高い185万円くらいに設定される模様だ。これまたすごい。同社は数年前、オリックス不動産、大京の3社同社の30階建て「RYU：X TOWER（リュークスタワー）」全676戸を坪170万円で早期完売した実績があり、マーケットを熟知しているからこその今回の単価設定になったのだろう。
発表会で同社マンション事業推進部販売推進部部長・土井徹氏は、沖縄県での事業展開について「今後も年間200戸くらいを供給していきたい」と話した。沖縄での絶対的なシェアを占めようという戦略だと理解した。同県での実績が豊富な大京と組むのもそのためだろうと読んだ。
VRそのものについては、とてもよくできている。以下、VRの画像。同社には各階からの眺望が疑似体験できるものも開発してほしい。
那覇空港に到着（左）と「美らsunビーチ」を散策
アウトレットモール（左）とオーシャンアクティビティ
〝三方一両損〟で3,500万円の3LDKを死守 京阪電鉄不「東松戸」が大健闘
「ファインシティ東松戸モール＆レジデンス」完成予想図
極めて売れ行きがいい郊外大規模複合マンション「ファインシティ東松戸モール＆レジデンス」を紹介する。売主は京阪電鉄不動産（事業比率55％）、相鉄不動産（同40％）、長谷工コーポレーション（同5％）で、ＪＲ武蔵野線、北総線・成田スカイアクセス線東松戸駅から徒歩2分の全382戸。今年４月から販売されており、これまでに160戸が供給されており、140戸が契約済みだ。来場者は約550件で、歩留まりが実に25％にも達する。人気の要因は都心の東京、大手町へ30分圏内という利便性と、坪単価170万円、グロスにして3,500万円台という買いやすさにある。
物件は、千葉県松戸市東松戸二丁目に位置する19階建て全382戸。9月中旬分譲予定の第2期2次（戸数未定〉の専有面積は57.53～83.57㎡、予定価格は2,400万円台～4,500万円台（最多価格帯3,400万円台）、坪単価170万円。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2018年1月。販売代理は相鉄不動産販売、長谷工アーベスト、フージャースコーポレーション。
敷地の縁から建物を1～3ｍセットバックさせて、ケヤキやサクラなどの並木道を整備し、モール棟にはスーパー、ドラッグストア、クリニック、カルチャースクールなどを誘致する商・住・医一体の大規模複合開発であるのが最大の特徴。
東京駅や大手町駅へ30分圏というアクセスのよさと、駅から徒歩2分の立地の良さが人気になっており、今年4月からこれまでに140戸が契約済みだ。来場者は約550件で、歩留まりは25％にも達する。集客は地元松戸市が45％、市川市が10％、船橋市7％など。
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東松戸駅のマンションを見学するのは実に10数年ぶりだ。藤和不動産（現三菱地所レジデンス）の駅前のマンション以来だ。「寅さん」の舞台になった新柴又、伊藤佐千夫の「野菊の墓」に描かれている「矢切」を通りながら、いつものように坪単価を考えた。
藤和のマンションは140万円くらいだったか。数年前までならせいぜい150万円のエリアだ。しかし、このところの用地・建築費上昇を考えると170万円以上で、180万円くらいではないかと予想を立てた。
現地で対応してもらった京阪電鉄不動産首都圏事業部東京営業部所長・高橋和寿氏から「いくらだと思いますか」と逆取材されたので、その通りに答えたら「170万円です」と返ってきた。予想した最低ラインだった。
この単価を聞いて小躍りするくらいうれしくなった。同社の販売姿勢をほとんど一瞬にして理解できたからだ。高橋氏の言葉を紹介する。
「第一次取得層の取得限界は3,500万円というのがわたしの信念のようなものですが、このエリアは坪単価140～150万円で、居住面積は80㎡というのが主流でした。まずまずの売れ行きを見せてきました。ところが、このところの価格上昇で、土地代がただでも150万円は難しい。そこで、購入者の方には申し訳ないが、面積を70㎡に抑え、基本性能は守りながら設備仕様も落としました。長谷工さんにも工事代を抑えていただき、私どもも利幅を抑えました。つまり三方一両損なんです」
確かに高橋氏が言うように設備仕様は高いとは言えない。ディスポーザは標準装備だが、食洗機はオプションだしスパンは6ｍが中心だ。
しかし、三方一両損を選択して〝3LDKで3,500万円〟を死守する姿勢がうれしいではないか。この姿勢がユーザーに支持されたことは歩留まりが25％という数字に表れている。
京阪電鉄不動産はこの「東松戸」のほか、「ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト」（319戸）でも坪単価160万円に抑え、これまでに120戸を成約し、この秋には南武線尻手でも3,500万円台の338戸を供給する。
高橋氏は「この3物件だけで今年は1,000戸を超える。首都圏では初めて。3,500万円のコンセプトを守り、+αをつけて業界を元気づけたい」と話した。
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社内の若いスタッフに「矢切の渡しって知ってる？ 」と聞いたら「山口百恵」と返ってきた。ネットで調べたら確かに山口百恵さんの歌にあった。我々の世代はみんな「野菊の墓」を読んだ。若い方に是非読んでいただきたい。文庫本で数百円だろうし青空文庫でも読める。青空文庫より一節を紹介する。
「船で河から市川へ出るつもりだから、十七日の朝、小雨の降るのに、一切の持物をカバン一個につめ込み民子とお増に送られて矢切の渡へ降りた。村の者の荷船に便乗する訣でもう船は来て居る。僕は民さんそれじゃ……と言うつもりでも咽がつまって声が出ない。民子は僕に包を渡してからは、自分の手のやりばに困って胸を撫でたり襟を撫でたりして、下ばかり向いている。眼にもつ涙をお増に見られまいとして、体を脇へそらしている、民子があわれな姿を見ては僕も涙が抑え切れなかった。民子は今日を別れと思ってか、髪はさっぱりとした銀杏返しに薄く化粧をしている。煤色と紺の細かい弁慶縞で、羽織も長着も同じい米沢紬に、品のよい友禅縮緬の帯をしめていた。襷を掛けた民子もよかったけれど今日の民子はまた一層引立って見えた」（青空文庫より）
