東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟
特定建築予定者が提示したイメージ図
当欄でも紹介したように、東京都は「東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会」の選手村の整備と大会後のレガシーとなるまちづくり「晴海五丁目西地区第一種市街 地再開発事業」の特定建築予定者に三井不動産レジデンシャルを代表とする11社を選定したと発表した。総敷地面積は約13.4ヘクタールで、敷地処分価格は12,960百万円だ。
発表まで気が付かなかったのだが、いつもの癖でこの処分価格約130億円を総敷地面積約13.4haで割って坪単価を算出した。約32万円となった。あまりにもの安さにあ然とした。
何かの間違いだと思った。それほど立地条件がいいとは言えないが、中央区晴海５丁目の土地が坪32万円などあり得ない。晴海３丁目（商業地）の今年の地価公示は約436万円だ。当該エリアはこの地価公示の10分の１以下だ。坪32万円の土地はもちろん23区にはあるはずもなく、八王子当たりの都下までいかないとない。
しかも、ここのエリアの容積率は300％、400％、500％に分かれており、平均を400％とすると、容積率100％当たりの１種の坪単価は32万円÷4＝8万円だ。マンションの坪単価にすると、20坪で土地代はわずか160万円にしかならない。
何かの間違いではないかと思い、都の都市整備局に聞いたが「不動産鑑定法に基づき適正に鑑定評価した額」ということだった。
こうなるともう一歩も先に進めない。自分で調べるしかない。なので、以下は記者が不動産鑑定に関する国土交通省の「不動産鑑定評価基準」や実務書を四苦八苦して読んで導き出した解だ。当否は自分でもわからないことを断っておく。
国交省「不動産鑑定評価基準」には次のような原則が示されている。
「不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである」とある。
つまり、投機、売り急ぎ、買い進みなど特殊な動機によらない「正常価格」をはじき出すことに心がけた。そして、価格形成に影響を及ぼす自然・社会・経済的な一般要因、地域要因、個別要因などを考えた。
もっとも重視したのは、地価公示の10分の１しか評価されないのだから、とにかく減価要因を徹底して洗い出すことだった。
真っ先に考えたのは有効宅地率だ。売却する土地は13haもあるが、道路・公園、その他の公共・公益施設用地の比率は面積が大きくなればなるほど高くなる。当該地は最低でも30％はあると見た。これは明らかに大きな減価要因だ。
次は市場性と様々な制約、投下資本に対する収益リスクなどだ。分譲、賃借されるのはオリンピックが終了してからだから、今から5年も先だ。５年先の需要と供給の市場性はまったくわからない。不動産鑑定士にもわからないはずだ。このリスクは明らかに減価要因になる。
立地やオリンピック選手村に利用されることもマイナス要因だ。アクセシリビティについてはいろいろ考えられているが、現況は勝どき駅から徒歩で15分から20分もある。陸の孤島だ。そんな土地に賃貸を合わせ5,650戸の住宅を建設することなど普通のデベロッパーはまず考えない。年間1,000戸を売るとしても6年近くかかる。
このところの用地・建築費高で晴海エリアのマンションの分譲坪単価は300万円を超えてきている。20坪でも6,000万円だ。完全に第一次取得層の取得限界を超えている。これも大きな減価要因になる。需要と供給の市場原理を考えれば、競争入札になったら手を挙げるデベロッパーは相当の安値でしか入札しない。
しかも、選手村として機能するように造らなければならない制約も多い。ワンルームなどコンパクトも設けなければならないし、アスリートが利用するのだから天井高は高くしなければならないし、1.8ｍのサッシ高はまず不可だ。土足で入ることも想定しなければならない。日本人向けに分譲するなら和室の提案が考えられるが、選手村でははたしてどうか。キッチンも選手村なら最低限でいいはずだが、分譲を考慮したらそれなりのスペースは確保しなければならないし、1418の浴室は大きな選手には不評を買うかもしれない…などを考えると、改修費用は相当額にのぼるはずで、これも減価要因になる。
嫌悪施設も近接している。ばい煙を垂れ流してはいないが、清掃工場がある。津波・液状化の懸念もある。これは防岸工事・液状化対策などで防げるかもしれないが、そのコストは減価要因になる。
そんなこんなの減価要因は10以上ある。それぞれをマイナス5ポイントとして足し算すると鑑定価格は「正常価格」の半値以下になるし、それぞれマイナスポイントを大きくし掛け算で減点していくと、バブル後の株価のよう「半値8掛け2割引き」のように10分の1以下も妥当な価格に思えてくる。
とここまで書いてきたのだが、不動産鑑定では価値増分も盛り込むことになっている。これもまた書き出したらきりがない。
何しろオリンピック・パラリンピックのレガシーにすると謳っているのだから、デベロッパーもゼネコンも威信をかけて最高のものを造るはずだ。土地代がただ同然となればなおさらだ。世界の模範となるような人と環境にやさしいワールドワイドなユニバーサルデザインの街ができるのは間違いない。デベロッパーが提示した完成予想図には翼を広げたようなトライスター型の超高層があるが、これを施工するゼネコンも見えてくる。
これは記者の提案だが、オリンピック・パラリンピックに出場する選手の手形、足形、サインなどを「〇〇選手が利用した住戸」などと銘板にして玄関に貼れば、爆発的な申し込みが期待できる。世界的な著名な金メダリストのものならオークションにかければ、世界から購入申し込みが殺到する。
このあたりでよすが、都の売却額がこれほど安くなれば、分譲価格は間違いなく〝格安〟になる。5年後の市場価格は分からないが、この「東京2020オリンピック・パラリンピック レガシー」マンションは坪300万円を超えることはないと読んだ。アッパーで坪250万円くらいではないか。あの最高378倍、平均17.65倍で即日完売した都の定期借地権付きマンション住友不動産「シティタワー品川」の再現もありそうだ。「5年転売禁止」の特約もつきそうだ。
2020東京オリンピック・パラリンピックの特定建築予定者に三井不レジなど11社（2016/7/30）
住友不動産「シティタワー品川」最高378倍、平均17.65倍で即日完売(2008/9/8)
「リオのオリンピックを一丸となって応援しよう」 篠原信一氏/ミッドタウン
篠原信一氏（左）と三井不動産 東京ミッドタウン事業部長・中村康浩氏
「透かしにみえるかもしれないが、内またをかけたのは私」
「このポーズは〝よっしゃ、いいぞ〟というポーズでして…」
三井不動産は8月4日（木）～8月21日（日）、リオデジャネイロ2016オリンピック・パラリンピック競技大会の日本選手団を応援するイベント「三井不動産Presents 六本木シティドレッシングfor TOKYO 2020」を同社が運営する東京ミッドタウンで行う。
期間中は、東京ミッドタウンのプラザエリア（キャノピー・スクエア周辺）に大規模な装飾演出を繰り広げる「シティド レッシング」（大型グラフィックなどを掲出して街全体を装飾）を実施。リオデジャネイロ2016オリンピック・パラリンピック競技大会で行われる競技を3Dで 再現した延べ23競技・種別59体のアスリート・スカルプチャーを展示する。
また、来場者の応援ポーズを3Dでフィギュア化し、チアリング・スカルプチャーとして展示する「CHEERING SCULPTURE STUDIO」（チアリング・スカルプチャー・スタジオ）を実施し、チアリング・スカルプチャーは開催期間終了後本人にプレゼントされる。
同社はまた8月13日（日）～21日（日）、アーバンドック ららぽーと豊洲でスポーツを通した〝つながり〟を創出し、気軽に参加できるスポーツイ体験ベント「Challenge Park by 三井不動産」を開催する。
◇ ◆ ◇
4日行われたオープンセレモニーには、シドニー2000オリンピックの柔道で〝疑惑の判定〟により金メダルを逸し銀メダルに終わった篠原信一氏がゲスト登壇。篠原氏の100体のミニフィギュアも披露された。
篠原氏は、「六本木シティドレッシング？ 最初聞いたときは、六本木でおいしい野菜にサラダにドレッシングをかけて食べる企画だと思った」とお笑いタレントにすっかりなりきり、参加者を笑わせたあと、巨大柔道スカルプチャーの序幕セレモニーでは「内またですね。すごいですよね。見方によっては内またすかしにも見えなくもありませんが、この技をかけているのはわたしですよ。それにしてもクオリティがすごい」と、2000年オリンピックの当時の模様を解説して見せた。
リオのオリンピック・パラリンピックについては、「皆さんに、このスカルプチャーを作っていただいて、一緒に応援して盛り上げて2020年の東京オリンピック・パラリンピックにつなげていきましょう」と語った。
MCにリオで活躍しそうな選手を聞かれると、「リオの金メダル第一号は間違いなく柔道。全階級とも金メダルを取れる力がある。もっとも金に近いのは73キロ級の大野だが、初日の60キロ級の高藤も力をつけている。初日から勢いをつけて他の競技につなげてほしい。パラリンピックの正木選手の２連覇も間違いない」と話した。
篠原氏はMCが汗だくになっているのを気遣ったのか、笑いを誘おうとしたのか、ポケットから青いタオル地のような汗をたっぷり吸っていそうな体臭がしみついていそうな小さなくしゃくしゃのハンカチを差し出し、拒絶される一幕もあった。
巨大柔道スカルプチャーの除幕式
「不動産は買い時」6.8ポイント上昇の48.1％ 野村アーバン調査
野村不動産アーバンネットは8月3日、「住宅購入に関する意識調査（第11回）」の結果をまとめ発表。マイナス金利導入に伴う住宅ローン金利の低下が購入検討者のマインドに影響したため、「不動産は買い時」との回答は48.1％となり、前回比6.8ポイント上昇した。調査は同社の不動産情報サイト「ノムコム」(http://www.nomu.com/)の会員を対象としたもの。
不動産については、「買い時だと思う」「どちらかと言えば買い時だと思う」を合わせ48.1％(前回比6.8ポイント増)にのぼった。その理由については「住宅ローンの金利が低水準」の回答が84.3％(前回比15.2ポイント増）となった。
不動産価格については、「下がると思う」との回答が30.7％（前回比6.4ポイント増）で、「上がると思う」の回答24.6％を4年ぶりに上回った。
旭化成ホームズ 二世帯ノウハウ生かし新たな「近居」「遠居」プラン提案
旭化成ホームズは8月2日、共働き子育て家族の家づくりに役立つよう「二世帯」「近居」「遠居」タイプごとに新たな「親子コラボ」提案を行うと発表した。
同社の「共働き家族研究所」と「二世帯住宅研究所」が「同居・近居・遠居」における親サポートの実態を共同で研究・調査した結果、二世帯「同居」だけでなく、「近居」や「遠居」の場合でも共働き子世帯の多くが親から子育て・家事のサポートを受けている実態や、そのサポート内容は住まいの距離に応じて異なること、近居・遠居であっても同居の場合と同様に親への気兼ね・気苦労が存在することなどから、「同居」「近居」「遠居」それぞれのプランニングなどの情報を発信し、共働き子育て家族の家づくりをサポートするというもの。
「近居」タイプでは、留守中でも親世帯が子育てサポートしやすいよう親アクセスゾーンと子世帯プライバシー確保ゾーンに分けているのが特徴。
「遠居」タイプは、親用の駐車スペースを確保し、宿泊する部屋、「子育て・家事」サポートゾーンを設けているのが特徴。
8月6日（土）から全国の展示場で「共働き家族の家づくりフェア」を実施し、「親子コラボ」を積極的に提案していく。
発表会で同社取締役専務執行役員・川畑文俊氏は「二世帯住宅をベースに近居、遠居に対応できるプランを提案することで、受注の間口を広げるのが狙い」などと語った。
山手線に「リオ2016オリンピック・パラリンピック がんばれ！ニッポン！®号」
「リオ2016オリンピック・パラリンピック がんばれ！ニッポン！®号」
JOC・JPCゴールドパートナー全15社は8月1日から9月15日、日本オリンピック委員会（JOC）、日本障がい者スポーツ協会日本パラリンピック委員会（JPC）とともにJR山手線で「リオ2016オリンピック・パラリンピック がんばれ！ニッポン！®号」を運行し、リオデジャネイロ2016 オリンピック・パラリンピック日本代表選手団を応援する。
電車内のフロア(床)には競技フィールドのイメージが施され、中づり・まど上にはJOC・JPCの協力により選手の写真などを掲出し、オリンピック・パラリンピックの臨場感を提供する。
車両は8 月1 日（月）～8月25日（木）はオリンピック仕様、8月26日（金）～9月15日（木）はパラリンピック仕様となる。
運行されるのは山手線51編成のうち1編成全11車両。整備のため運行しない日もあり、運行時間帯も決まっていない。
◇ ◆ ◇
運行に先立って1日午前中、メディア向けに車両が公開された。
車両の外も内もオリンピック・パラリンピック一色に染められており、印象的な競技場面や選手の表情が生き生きと表現されており、コピーが簡単明瞭でなかなかいい。
一部を紹介する。「地球の裏まで想いは届くと信じたい。非科学的でも。」「応援してるほうが、もらってる気がする。」「勝ち負けだけじゃない。人生とたぶん同じだ。」「勇気をもらった。ぼくらにはなにを返せるだろう。」
ゴールドパートナー15社のそれぞれの広告も、オリンピック・パラリンピックを機会に一儲けしようなどといった露骨な広告は皆無とはいいがたいが、ほとんどは控えめな公共的な広告ばかりで好感が持てる。
わが住宅・不動産業界からは三井不動産（LIXILもそうかもしれないが）が15社に名を連ねており、広告も近づいてみないと「三井不動産」の広告かどうかわからないはずだ。
運行されるのは51編成のうち1編成だから、確率的には2％くらいの割合でこの車両に乗れるかもしれない。宣伝費にいくらかかるのかはもちろん非公開。
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一つだけ腑に落ちないものがある。日本が出場する競技はオリンピックが全28競技のうちハンドボールを除く27競技。パラリンピックは全22競技のうち17競技。
このうち車内で紹介されているのは、1両目が体操で、2両目がレスリング・ウェイトリフティング、3両目がバレーボール、4両目がラグビー、5両目がバスケットボール、6両目がバトミントン・フェンシング、カヌー・射撃、7両目が卓球・アーチェリー・馬術、8両目がトライアスロン・ボート・セーリング、9両目が柔道、10両目が水泳、11両目が陸上の19競技。
サッカー、シンクロナイズドスイミング、ホッケー、水球、重量挙げ、自転車、ボクシング、ゴルフ、テコンドーなどが入っていない。ひょっとすると格闘技のようなタトゥーを礼賛するような、あるいはまた全身が広告塔のような競技が除外されたのかもしれない。
三井不動産の壁面広告
LIXILの壁面広告
東京藝大×スウェーデンハウス 「第３回 東京藝大染織専攻－夏のしつらえ－」展
菅野健一「O-JIZOH＝SAN」（絞り、タペストリー）※写真はうまく映っていないが最高の芸術作品
東京藝術大学 美術学部工芸科染織研究室は７月29日（金）～８月30日（火）、スウェーデンハウス市川モデルハウスで「第３回 東京藝術大学染織専攻 －夏のしつらえ－」展を開催する。
第３回目となる今回の展覧会は、カリキュラムの一環として取り組むもので、芸術作品はギャラリー空間だけでなく暮らしの中にあるべきという考えのもと、季節によって空間をしつらえることをテーマに展示するもの。
織り機はスウェーデン・グリモクラ社を使用、展覧会はスウェーデン大使館の後援と、スウェーデンハウスの協力を得ている。
29日に行われたアーティストトークで同研究室・菅野健一教授は「３年生にとって初めての展示で、知恵を絞りだした作品ばかり。実際の住空間で展示することは社会に出て役立つはずで、大きな勉強になる」と語った。
また、スウェーデンハウス取締役千葉支店長・鈴木雅徳氏は「梅雨が明けたばかりこの時期に、当社の高気密・高断熱の住空間に清々しい皆さんの作品を展示できることはいいマッチング」と挨拶した。
菅野氏（左）と鈴木氏
以下に主な作品を紹介します。そもそも繊細な布に染料で染めた造形美を素人の記者がカメラに収めて紹介するのは無理があることをご了承ください。※は記者の感想
木下はるか「jeiiy fish parade」（スクリーン捺染、カーテン）※このまま商品にしたい
松尾萌「shuwashuwa」（スクリーン捺染」（クッション、ベッドライナー）※記者は理解できないが、寝室に強烈な赤をちりばめる感性はすごい。青はラムネだそうだ
金田真咲「初夏の漂い 夏の昼寝」（スクリーン捺染、パネル）※記者のいち押し作品
Alexina Thielemans「don’t be inconspicuous」(スクリーン捺染、カーテン）※ベルギーの留学生で、ステンドグラスをイメージしたそうだ。日本人の感性にはない作品
桂川美帆「in the grove in the rain いつもの－夜－」（ろうけつ染、パネル）※3つのパネル作品の一つ。伝統技法を継承してほしい
鈴木理沙「夏の光」（スクリーン捺染、フロアランプ）※他の灯りを消したらどのような光を発するのか興味深い
長谷川博子「エブリシングイズオーライ キラキラハッピーオーラ」（スクリーン捺染、タペストリー）※出身の三重の夫婦岩と江國香織の小説の一節を取り込んでいる
出居麻美「色とりどり、色とりどりⅠ、色とりどりⅡ」（平織り、型染め、ミシンワーク）※様々な素材を縦と横に織り込んだ美しい作品。出居氏は同研究室講師
島方皓平「なつがくればおもひだす」（スクリーン捺染、カーテン）※同研究室には男性は少ないそうだ。欲を言えば男らしい作品で他を圧倒してほしかった
藝大×スウェーデンハウス クリスマス（ユール）染織専攻作品展12/25まで（2015/12/15）
インテリックス 「第1回ROOM PHOTOコンテスト」入賞作品発表
山田秀和さんの「ナチュラルな生活」
中古マンション再生流通事業を手掛けるインテリックスは７月29日、同社のリノベーションマンション購入者を対象に行った「第1回ROOM PHOTOコンテスト」の入選作品を発表した。
テーマは｢我が家のリビング･こだわりインテリア｣で、同社は「それぞれの作品には、素敵なセンスのディスプレイや心地よい空間づくりなど、暮らしを楽しんでいる様子が浮かびあがっています。リノベーションマンションが購入者の方々の趣味や個性を彩るキャンバスとなっている」と評している。
最優秀賞に府中市の山田秀和さんの「ナチュラルな生活」が、３作品が優秀作にそれぞれ選ばれた。
2020東京オリンピック・パラリンピックの特定建築予定者に三井不レジなど11社
特定建築予定者から提示されたイメージ
東京都は7月28日、東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会の選手村の整備と大会後のレガシーとなるまちづくり「晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業」の特定建築予定者に三井不動産レジデンシャルを代表とする11社を選定したと発表した。９月に正式決定される。
11社は三井不動産レジデンシャル、エヌ・ティ・ティ都市開発、新日鉄興和不動産、住友商事、住友不動産、大和ハウス工業、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産、三菱地所レジデンス。
選考委員会の総合評価は100点満点のうち83.20点。主な評価ポイントは、建築計画では①多世代居住が実現する持続可能なまちづくりを目指し、幅広い住戸バリエーションを設けるとともに、高齢者住宅やシェアハウスの具体的な運営計画が提案されている②水辺や緑地空間の魅力を最大限に生かして、水辺空間への視線の抜けや動線を意識した計画が提案されている③アクセシビリティに配慮した建築計画とするとともに、住戸内の通路幅についても十分な幅員を確保するなど、東京2020大会後のレガシーとなるユニバーサルな住空間が提案されている④エリアマネジメントの運営方法については、より実行性のある取組とすることが望まれる－など。
総敷地面積は約13.4ヘクタール、棟数は50階建てタワー棟2棟を含む24棟で、戸数は約5,650戸の計画（うち賃貸は約1,490戸）。敷地処分価格は12,960百万円。容積率は３００～500％。
平成29年1月に着工し、平成32年7月からの大会終了後に改修工事を行い、平成36年度に事業完了を目指す。
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昨年3月に選定された「事業協力者」には今回の11社のほか三井物産と三菱地所も加わっていたが、両社が降りたようだ。
2020東京オリンピック選手村 24棟5,650戸の民間事業者募集（2016/5/18）
今年のデザイントレンド キーワードは〝Hybrid Chic〟 三井デザインテック
Paora Lenti（左）とB＆BItalia
三井デザインテックが7月28日、今年4月に開催されたミラノサローネ国際家具見本市の分析と家具や空間デザインの最新トレンドをまとめた「Design Trend Report 2016」を発表した。同社デザインラボラトリー所長・見月伸一氏が次のようにレポートしている。
今年のミラノサローネは、昨年からの落ち着いた色調は継続しつつ、プラムパープルやディープグリーンなどエレガントでクラシカルな深みのあるアクセントカラーや、くすんだパステルカラーなどが登場し、全体的に色の存在感が増した印象です。また、反対色の組み合わせやブラックとメタリックゴールドの組み合わせなど、色の極端な対比が特徴的なバイカラー表現も出現し、遊び心のある提案が目立ってきています。
形状としては、華奢なフレームデザインのフォルムや、緩さを感じさせるエッジレスで自然な表現で“軽量感・抜け感”を与えるデザインが多く見られました。ライフスタイルの多様化に対応したアンバランスな形状のソファなど、ゆるさを感じリラックスできるアイテムが増えてきています。
また素材に関しては、最新の技術と伝統的な技法の２方向からのアプローチによる加工が目立ち、オーガニックなウッドと人工的な素材の掛け合わせなど異素材のバイブリッドな表現が増加しています。
スタイリングは、落ち着きのある色合いでエレガントかつクラシカルなテイストと今の時代感が共存する「ニュークラシカルスタイル」に注目が集まっています。
なお、世界的に都市化や核家族化が進み、ライフスタイル空間が狭くなっている傾向にあり、リビング、ベッドルーム、ダイニングスペース等を小さなひとつながりのワンルームで構成した空間提案が登場。限られた空間でラグジュアリーに暮らすインテリアデザインが求められてくる傾向は今後も続く見込みです。
ミラノサローネ全体から見える様々なトレンドを分析した結果、新しいデザインの潮流は、「ハイブリッド感」をキーワードに語ることができます。
情報過多なデジタル環境、世界的なテロの脅威に自然災害の危機感など、ストレスで溢れた現代社会だからこそ“自分の身の回りには癒しやリラックスしたライフスタイルを”と考える動きが高まっています。その中でも、近年ファッションで語られる事の多い、エフォートレススタイルの様な、気張らないけどラフになり過ぎない「きちんと感」と「抜け感」を両立したスタイルがインテリアデザインにおいてもトレンドとなっています。
また、バイカラー表現や異素材のミックス、ニュークラシカルな空間スタイルといった特徴も、それぞれ「対比表現でありながら洗練されている」デザインとして際立っています。
上記のような傾向から読み取れる2016年のインテリアトレンドにおけるキーワードは、「Hybrid Chic～対比的なアプローチによる新たな調和表現～」であり、異なる要素の高次元でのバランスや調和をテーマとしたインテリアが多く登場してくると思われます。
ポラスグループ 埼玉高速沿線でマンション強化 200戸の「川口戸塚」分譲開始
「ルピアコート川口戸塚」完成予想図
ポラスグループの中央住宅が7月30日、同社の最大規模マンション「ルピアコート川口戸塚」の分譲を開始した。埼玉高速鉄道戸塚安行駅から徒歩2分の全200戸で、キッチンとダイニングカウンターを一体にした「ピアキッチン」を約4割の住戸に標準装備しており、坪単価158万円も割安感があるマンションだ。
物件は、埼玉高速鉄道戸塚安行駅から徒歩２分、埼玉県川口市石神西立野土地区画整理事業地内に位置する8階建て全200戸。第1期（70戸）の専有面積は61.21～89.64㎡、価格は2,590万～4,690万円（最多価格帯3,400万円台）、坪単価は158万円。竣工予定は平成29年1月下旬。施工は川村工営。販売代理は東京中央建物。
現地は、区画整理事業が進行中のエリアの一角にあり、4方道路に囲まれ、敷地東側に公園が整備される予定。
建物はコの字型で、南側の住棟は3つに分節されており、共用施設としてパーティルーム、ゲストルーム、キッズルーム、スタディルームなどが設置される。
住戸の商品企画では、二重床・二重天井、キッチンとダイニングカウンターが一体となった「ピアキッチン」が全住戸の4割を占め、リビングと続き間を窓で結んだ「見えroom」、壁を傷つけずに何でも飾れる「かざるウォール」の提案を行っている。食洗機、バックカウンター、吊戸棚も標準装備。ワイドスパンタイプも多い。
29日に行われたメディア向け見学会に臨んだ同社取締役事業部長・金児正治氏は、「この沿線はまだまだ伸びしろがある。今春、浦和美園で分譲開始した一戸建て91戸はすでに65戸が制約済みで急ピッチで売れている。都心に乗り入れている割には、戸建てもマンションも価格は手に届くエリア。マンションは、戸建てメーカーとして他のデベロッパーとは一線を画す、戸建ての木質感などを具現化した商品企画が評価されている。来年度には売上100億円に届くはずだ。戸建ての開発も積極的に行っていく」と語った。
第1期70戸のうちすでに52件が成約見込みであることも明らかにした。
◇ ◆ ◇
〝価格に見合う商品企画〟マンションだと思う。「ピアキッチン」の詳細は省くが、これは文句なしにいい。収納力があるバックカウンター・吊戸棚も標準装備だ。
60～70㎡台の住戸は6.0～6.1ｍのショートスパン住戸がないわけではないが、70㎡台後半以降の住戸は6.4ｍ以上のワイドスパンとなっており、間取りも出窓付きなど24タイプと豊富だ。
問題は競合物件が少なくないことだ。同社は同じ沿線の「ルピアコート鳩ケ谷本町」（146戸）も分譲しており、浦和美園には全697戸の大規模物件も継続して分譲されている。これだけで1,000戸以上だ。勝敗のカギは、駅近でピアキッチンなどの商品企画、単価の割安感をどうアピールできるかだ。
ピアキッチン
◇ ◆ ◇
建築物の絶対高さ規制についてこれまで再三批判してきたが、このマンションでも訳が分からない規制がかかっているので少し触れたい。
現地は建築物の高さ規制が23ｍに定められており、同社は8階建てとするために約75㎝建物を地下化している。1フロアを3ｍとすると7階建てしか建てられないからだ。当然、その分は価格に転嫁されることになる。
川口市の景観計画では「現在の良好な景観や市街地環境の維持、保全と好ましくない景観整序のため、市全域を対象に、建築物の建築等の行為制限を定める景観形成基準等の運用・啓発を行います」とある。
しかし、「良好な景観」とは「好ましくない景観」とは何かについては具体的に示されていない。探すとすれば、「無秩序な広告物や路上の放置自転車などまち並みに調和しない景観や、地域の特性にそぐわない景観」くらいだ（放置自転車がどうして景観なのかはよくわからない。ほとんどなくなったキューポラは良好なのか好ましくないのか）。
ところが、景観形成基準では突如として建築物の絶対高さ規制や外壁のカラーが明示されている。高さ規制では、用途地域に応じて10ｍ、16ｍ、22ｍ、38ｍ、45ｍなどだ（例外として100ｍもある）。
この具体的な数値に対する合理的な説明は何も示されていない。一般的な建築物の1フロアを3ｍと仮定して、その倍数ならまだ少しは理解できるのだが、市の数値は10ｍを基準とすると+6ｍ、+12ｍ、+18ｍまでは3、または6の倍数となっており、45ｍは3×15（階）とも取れるようになっている。
そして、今回のマンションのエリアの高さ規制は23ｍ（どうしてこの数値かはわからない）だそうだ。
こうなるともう支離滅裂だ。「周辺景観との調和」という大義名分さえあればどのような数値でもいいということになる。居住性能をどう引き上げるかの視点がまったくない。「居住環境」を犠牲にした「良好な景観」があってはならない。23ｍを24ｍに引き上げればどれほどの景観の悪化をもたらすか、行政は説明すべきだ。
記者は、建蔽率・容積率のほかに道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制があるのだから、建築物の絶対高さ規制は必要ないと思うし、むしろ公開空地を確保しているものや、居住性を高めるために1層の高さを高くしたマンションなどはその分だけ容積率の緩和を行うべきだと思う。そのほうが「良好な住環境」が確保される。建築物が低ければ景観がよくなるわけでは絶対ない。高さが同じであれば調和がとれているわけでもない。
モデルルーム
有孔ボード
