日本ホームステージング協会 今秋に世界規模のイベント開催
「第1回ホームステージャー交流会」（参院会館で）
日本ホームステージング協会（代表理事：杉之原冨士子氏）は2月24日、「第1回ホームステージャー交流会」を参議院議員会館内で行い、これまでの活動報告、活用事例報告のほか、空き家問題に関する国交省によるレクチャーを受けた。定員50名を超える参加者が集まった。
「ホームステージング」とは、同協会のホームページによると、「売却予定の自宅の資産価値を高め、より早くより高く売却するために専門のコーディネーターが家具や小物を含めたトータルコーディネートでインテリアを魅力的に演出し、不動産売買のお手伝いするサービス」のことで、「米国では、30年以上前から当たり前のように行われており、職業として社会的に定着しているという。
同協会は2013年8月に設立され、1日の受講と認定試験に合格した「2級」と、より専門的な知識と実践的な提案力を養う2日間の講座と認定試験に合格した「1級」の「ホームステージャー」がこれまで191名誕生している。
会では冒頭、杉之原氏が活動報告を行い、今後講習会を大阪、名古屋、川崎などで開催し、9月には世界規模のイベントを東京で行うことなどを発表。「アメリカと同じように活躍できる環境を整えていきたい」などと語った。
活用事例では、有限会社アルテシテ代表取締役・小塚陽子氏とポラスグループ中央住宅マインドスクェア事業部主任・前田大樹氏がそれぞれ報告。小塚氏は横浜中華街の街づくりにかかわったことや、わが国でもっとも人口の少ない「町」の山梨県早川町の町おこしなどについて報告。前田氏は、同社の戸建て住宅のモデルハウスのコーディネートを担当し、ことごとく早期完売に結び付けたことなどを語った。
杉之原氏
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交流会では、企業会員としてホームステージャーの育成に力を入れているLIXIL住生活ソリューションの住まいと暮らしサービス部課長代理・岡秀昭氏や三井不動産リフォーム執行役員・池田冬彦氏など不動産流通会社関係者が参加。参院議員で公認会計士・税理士・行政書士の資格を持つ竹谷とし子氏（公明党）も2級ホームステージャーとして参加していた。以下、各氏のコメント。
岡氏 これからソフトサービスを重視していく。講習会は3月の１回だけを予定していたが、全国から開催してほしいという要望が多く、地方でも開催していく。すべてが定員満席
池田氏 野村さん（野村不動産アーバンネット）がすでに始めており、当社もリフォームを含めた中古住宅流通の促進に力を入れていく
小塚氏 街づくりや住宅の仕事は多岐にわたっている。「ホームステージャー」は一言でその仕事の内容が言い表せるのがいい
前田氏 （記者が「販促の達人」とほめたことに対して）とてもうれしい。私の出身地は空家等対策計画を策定する予定になっている東京都新島村。以前は3,500人くらいいた人口は3,000人くらいに減り、人口流出が止まらない。村とも連絡を取り何とかしたい
竹谷氏 社会の課題を解決するため現場を知ろうと2級を取得した。空き家問題など課題をチャンスに変えていきたい
前田氏
1級ホームステージャーとして認定を受けた9名のうちの7名の方たち（前列左が小塚氏）
竹谷氏
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交流会後、会場を移した懇親会では、たくさんの料理のほかお茶、ジュース、コーラなどかテーブルに置かれていた。酒はなかった。女性参加者が多いのでそうしたのかと思ったが、そうではなく、会館の会議室は全て禁酒となっているからだった。交流会に参加していた竹谷議員にその理由を聞いたら、「前例がないから」ということだった。
参院会館事務局にも確認した。「利用案内」パンフレットには、館内の飲食店・売店から持ち込んでいいのは「酒類を除くもの」と明記されている。
もちろん会議中に酒を飲むのは問題だが、会議後の懇親会・交流会などでは酒くらい飲んでいいのではないか。酒がダメというのであれば、コーラだってジュースだって、ケーキ類、その他添加物だらけの食べ物だって体にいいはずがない。酒を飲むことで会をぶち壊すような人は参加する資格がないし、国民の代表たる国会議員の先生が集まる会館の会議室での禁酒を明記しなければならないのは情けない。出すか出さないかは会を主催する先生や団体の判断に任せるべきではないか。なんだか20歳未満の子ども扱いをされているようで気分が悪かった。
酒によって（酔って）問題を起こしたくないという先生や官僚のことなかれ主義がそうさせているのだろうが、そんなことをやっているからどんどん政治から国民が離れていくのではないか。禁酒と言えば、マンション管理組合のコミュニティ活動の苦労さん会などに酒を出すなと主張した学者先生がいた。
日本ホームステージング協会 「ホームステージャー1級」第1期生6名誕生（2015/8/26）
三井不動産 〝ワクワクする〟発表会 ベンチャー共創に50億円投資
左から百合本氏、北原氏、三井不動産ベンチャー共創事業部長・菅原晶氏
三井不動産は2月23日、本業強化・事業領域拡大に向け新産業を創造するため、総額50億円のコーポレートベンチャーキャピタルファンド（事業会社が自己資金によってベンチャー企業に対して投資活動を行う機能を有するファンド）「31VENTURES Global Innovation Fund 1号」を独立系ベンチャーキャピタル最大手のグローバル・ブレインと共同で設立したと発表した。
また、これまでのベンチャー企業向けオフィスの運営やビジネス支援を統合・強化し、「資金」「コミュニティ」「支援」の3つの柱でベンチャー企業との共創を目指す。
「31VENTURES Global Innovation Fund 1号」の運用期間は10年。対象地域は日本を中心とする北米、欧州、イスラエル、アジア諸国。
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同社はもう20年以上も前から様々なベンチャーオフィスを運営しており、昨年4月、「ベンチャー共創事業部」を立ち上げた時点で、このような展開になるのは予想されたが、総額50億円の投資額の多さに驚いた。額については、記者発表会で同社取締役専務執行役員・北原義一氏は「本気度を示した額」と述べた。
それ以上に驚いたのは、北原氏の挨拶だった。ベンチャー共創事業に賭ける意気込み、ビジョンを熱く語った。歯切れがよく、魅力的な語彙が飛び交った。何事もビジョン、哲学がないと成功しない。久々に感動的な挨拶を聞いた。以下に紹介する。
「当社の事業の柱であるオフィス、商業施設、分譲住宅を野球に例えるなら3番、4番、5番のクリーンアップ。しかし、これが20年先、30年先、永遠に続くわけではない」と切り出し、「ダーウィンは『変化に順応できるものが生き残る』といったが、それだけでは十分でない。変化の後追いだけでは進歩はない。そのためには、異端、異能を重視し、柔軟性のある社会に変えないといけない」
「社会を切り開くのは既存のベンチャーの専売特許でもない。当社のオフィス・商業施設のネットワークは約5,500社の50万人、60万人にのぼる。こうしたオフィスワーカーのベンチャースピリットを覚醒させ、化学反応、爆発を誘引したい。そこから新しい産業が生まれるかもしれない。わたしはワクワクしている」
「もう一つ重要なのは、短期的利益を求めず、中長期的視点で育てていくということだ。いまの（原油価格が下落し、株価が乱高下を続けている）経済状況は投機マネーによるものだ。金融によるマネーゲームは付加価値を生まない。格差を生むだけだ」
「われわれは歯を食いしばって中小企業を育てていく。並大抵の努力で報われる社会でもない。『魔の川、死の谷、ダーウィンの海』が待ち受ける。この困難を乗り切るために、わたしたちは経営資源を生かしベンチャーをサポートしていく。一緒に挑んでいく。日本の発展に寄与したい。さらには未来の子どもたちの笑顔のためにも取り組んでいく。真に豊かな社会を実現する、これこそがベンチャースピリットそのもの」
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「ワクワクしている」という言葉は北原氏から3度、パートナーのグローバル・ブレイン百合本安彦社長から1度、都合4度発せられた。記者もワクワクして聞いていた。
北原氏も百合本氏もワクワクしたのは、この事業が無限の可能性を秘めており、三井不動産の膨大なネットワークを駆使すれば、夢が夢でなくなる現実味を帯びているからだろう。
北原氏が記者団に「御社の強みは何か」と問われ、「国内最大級のネットワークだ」と答えた。挨拶でも述べたようにオフィス、商業施設の「B to B」のネットワークは5,500社50万人にも及ぶ。
これに対して、「B to C」の分譲事業はマンション・戸建てで年間6,000戸くらいを供給しており、毎年積みあがっていく。潜在的な顧客はその数倍だ。さらに三井不動産リアルティの仲介事業、三井不動産レジデンシャルサービスの管理事業、三井ホームの注文住宅事業などが加わる。これらも潜在的な顧客を加えると年間数十万人に達するはずだ。
ここで重要なのは、これらのネットワークはネットなどで構築したものではなく「フェース ツー フェース」がベースになっているということだ。これこそ他社（他業界）が真似のできない最大の強みだ。
同社の「ベンチャー共創事業」が他のデベロッパーを刺激し、それこそ「一億総活躍」社会を実現していく原動力になることを願いたい。
大和ハウス 軽量で組み立て自在 「Transight（トランサイト）」発表
大和ハウスグループのデザインアークは2月22日、2013年から開発を進めてきた新規事業プロジェクト「Transight（トランサイト）」のコンセプトモデルを発表。報道陣と関係者に公開した。
同社の事業領域である建材、インテリア、レンタル＆オフィス事業だけでなく、あらゆる産業・商品がスマート化、IoT（自動認識、自動制御、遠隔計測など）化していく環境下で、新しいビジネスモデルを構築することで産業界のリデザインを牽引しようという狙いだ。
「Transight」のコンセプトモデルは、縦37cm、横71cm、奥行き45cmのアルミ製のフレーム一つのモジュールとして、用途によって組み合わせることができるもの。各モジュールは通電されており、家電や電子機器を組み合わせることができる。重さは1つのモジュールで5キロもないと思われる。特許を申請中。
同社は、これから検証を重ね、異業種との共同企画、共同開発を行なっていく。販売時期、価格などは未定。
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熱い発表会だった。会場の「ヒカリエ」会議室は約40名の報道陣に関係者らで優に100人を超えていた。
何が発表されるのだろうと固唾を呑んだ。早速、同社・島正登社長が「われわれは大和ハウスグループとして『新しい価値創造の架け橋』になるのが使命。新規プロジェクトはわたしも答えを持っていない。社員への問題提起でもあり、皆さんと一緒に最適の答えを出したい」と投げかけた。
続いて登壇した同社・嶋田二郎取締役営業本部長は「目指すのは現在の売上高（519億円を2020年までに倍増すること。産業構造のリデザインが急速に進んでおり、既存のルール、考え方では達成できない。新規事業は既存事業に影響を与えない新たなビジネスモデルを構築するために3年構想で立ち上げた」などと話した。まさに第4の柱に育てたいような口ぶりだった。
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島氏や嶋田氏の話を聞きながら、画期的な大発見、大発明かもと思ったが、冷静に考えた。同じような商品は、身近なものでは子どものレゴ、家庭向けではユニット家具・戸棚・本箱など近いものがある。
同社のプロジェクトの特徴は、ネジなどを使わず簡単に組み立てたりばらしたりすることができ、通電されていることなどだ。
この商品が、島社長も話したようにどのような答えを導くのか不明だが、「オープンプラットホーム」にするのは大賛成。使い勝手のいいものにすれば、オフィス・商業ビルなどのディスプレイなどに広く採用されるのではないか。軽量化（1ユニット5キロくらいか）を図れば緊急避難用のテント・小屋などにも使えそうだ。
総合地所 横須賀市で唯一人口が増えている「追浜」で最終街区分譲
「ザ・ヒルトップヴィラ ルネ追浜」完成予想図
総合地所は2月18日、横須賀市追浜の大規模マンション「ルネ追浜」（総戸数420戸）の最終街区「ザ・ヒルトップヴィラ ルネ追浜」（全107戸）を3月中旬に販売開始すると発表した。このマンションと近接する三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス追浜」（総戸数709戸）と合わせ1,129戸にもなる。人口減少が続く横須賀市では唯一追浜エリアだけが人口が増加しており、双方のマンションは地域の人口増・活性化にも貢献している。
物件は、京浜急行線追浜駅から徒歩11分、横須賀市追浜東町１丁目に位置する全420戸の規模。今回分譲される最終街区は7階建て107戸。専有面積は67.88～90.52㎡、予定価格は2,500万円台～4,200万円台、坪単価は143万円。設計・施工は長谷工コーポレーション。
現地は、追浜の海が一望できる高台立地で、26ｍのスカイエレベータでフラットアプローチを実現。建物は3棟だが、一団地認定を受けているため管理組合は1つで、共用施設などは全住戸で共有する。
モデルルームは90㎡のタイプで、玄関を入ってすぐに多目的に使用できる約5.4畳大のガレージ、リビング・ダイニングと連続して家族のコミュニティを育む約4.7畳大のスタジオを設置しているのが特徴。カラーリングでは建具・面材・キッチンカウンター・外廊下（一部）などに木目調のシート貼を多用している。
全景（右側が今回の分譲街区、他は分譲済み）
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いったい坪単価がいくらになるか注目したのだが、分譲当初の120～130万円よりは上昇しているが、よくぞ143万円でとどまったものだ。土地の取得が古く、施工も最初から決まっていたためこれだけの単価設定ができたようだ。
モデルルームも思い切った提案がされている。90㎡だからできた提案だが、郊外立地で30坪近い郊外マンションが4,000万円台の前半で取得できるというのはいい。金沢八景の駅近マンションは坪200万円を突破する。価格の安さと環境の良さが大きな武器になるはずだ。
それにしても、よくぞここまでたどり着けたものだ。この物件と三菱地所レジのマンションを合わせると1,129戸もある。計画が発表されたとき、記者は完売まで10年くらいかかるのではと思ったが、6年くらいで済みそうだ。
これはすごい。横須賀市はバブルが崩壊してこの20数年間、ずっと人口が減少している。追浜も例外ではなかったはずだ。深刻な状態になっている。人口減に歯止めがかからないエリアで果たして大丈夫かとも危惧した。
人口の推移を見てみよう。市の平成28年2月1日付の人口は約40.3万人。前年同月比約3,300人減少。平成2年のピーク時の約43.3万人から3万人も減少している。一つの小さな市が消える規模だ。
しかし、追浜地区は同社と三菱地所レジデンスのマンションが供給されたことで唯一地区別で人口が増えている。平成28年2月1日現在は約3.1万人で、前年同月比で306人増加。同地区のピーク時の昭和60年は約3.4万人だったので、あと3,000人に迫った。自然減もあるので人口減少に歯止めをかけるのは難しいかもしれないが、そのスピードを鈍らせることはできる。
マンション居住者が地域と一体となって活性化に取り組んでほしい。購入者の30～40％は市内からの転入だろうから、これからは横浜市からどれだけ呼び寄せることができるかが早期完売のカギだろう。来月は「金沢シーサイドタウン」を見学し、活性化の取り組みを取材することにしている。それもレポートしたい。
洗面台とキッチン（右側の鏡が前面に出ているのは二人一緒に使え、化粧がしやすいようにしているため。かみさんが化けるのそばで眺めるのはいい気がしないはずだが…）
植栽計画が見事 三菱地所レジデンス「追浜」全棟が完成（2014/12/10）
東京建物 「Bloomoi（ブルーモワ）」が「理想のリビング空間」公開
アイランドキッチン
東京建物は2月17日、“働く女性がもっと幸せになる住まい”をテーマに約1年間にわたって研究を進めてきた成果「理想のリビング空間」の実物大を新宿・ACTUS新宿店に展示、報道陣に公開した。
同社が平成24年10月に立ち上げた、10名の女性社員からなるプロジェクト「Bloomoi（ブルーモワ）」と、一般公募による女性参加者10名で構成される「Bloomoi Mates（ブルーモワ メイツ）」が共同で研究を進めてきたもの。
「理想のリビング空間」は、作り手の思いこみやライフステージにとらわれず、実現性の高い理想の空間を提案しているのが特徴で、「アランドキッチン」「ブルーモワアライブラリー」「ブルーモワポケット」「壁面収納」など6つの提案が約20畳大の空間に展示されている。
ブルーモワのリーダーである住宅商品管理部商品企画グループ課長代理・野口真利子氏は「夢のようなものでなく、現実的な夢の空間を提案した。トータルでも部分的でもマンションの商品企画に生かしていきたい」と話した。
「理想のリビング空間」は2月19日（金）～2月28日（日）、ACTUS新宿店（新宿区新宿2-19-1 BYGSビル、都営新宿線・丸の内線新宿三丁目駅C－8出口徒歩1分）2階特設スペースで展示される。
ブルーモワポケット
ブルーモワライブラリー
壁面収納
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ブルーモワは発足当初から注目し期待もしている。リーダーの野口氏には発足時に取材しており、その後、マンションの販売事務所でもお会いしている。スタッフの一人、住宅営業戦略部マーケティンググループ課長代理・田所照代氏には10年くらい前インタビューし、じっくり話を聞いている。二人ともしっかりしたビジョンを持っておられた。彼女たちが東建を背負っていくのだろうと確信した。
ブルーモワが存在感を示したのは「Brillia日本橋三越前」だ。男性が企画したら絶対思いつかないような意表をつく提案が随所に盛り込まれていたのに驚嘆した。不特定多数のお客さんに販売するのにはやりすぎではないかと不安も覚えたが、ものの見事に早期完売した。
そして今回だ。一つひとつは書かないが、カウンタースペースも含め3ｍ×1.2ｍのアイランドキッチンがいい。来客時には隠せる開き戸付きの「ブルーモワライブラリー」、いつも使うものを収める「ブルーモワポケット」も〝あったらいいな〟と思わせるものだし、お洒落な「壁面収納」はみんなを納得させるものだろう。
説明会で配布された資料の中には、ブルーモワが企画したアイデアが20点近くA4の紙にびっしり掲載されていた。なるほどというものばかりだ。
ブルーモワのメンバー（2人は産休中とか）
ブルーモワ メイツのメンバー
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これはすべてのデベロッパー社長に対してもだが、同社の佐久間一氏にはお願いがある。佐久間氏が社長に就任した頃だから4年前だ。「女性登用」について質問したことがある。佐久間社長は「中間管理職次第だろう」と応えた。
正直に言えば、数的に圧倒的優位にある男性の側から女性登用を進言する勇気ある幹部がいるのだろうかと思った。ダイバーシティを積極的に推し進め、業績でも結果を残している企業はほとんど例外なくトップの決断によるものだ。
人材の育成、女性登用は首相の解散権行使と一緒だ。トップの専権事項だ。佐久間社長にはぜひとも「女性活躍」を推進していただきたい。ブルーモワは女性の力をまざまざと内外に示して見せた。同社には綺羅星のごとく輝く女性がいるに違いない。同社こそ「女性活躍」のトップランナーにふさわしい。
双方によるミーティング
“プラウド”に挑戦状 ほぼ同じ単価で「Brillia日本橋三越前」（2015/2/27）
旭化成不レジ わが国初の分譲マンション建て替えは「ヒカリエ」に隣接
建て替え後の完成予想図
旭化成不動産レジデンスは2月17日、築63年のわが国初の分譲マンション「宮益坂ビルディング」の建て替え説明会・見学会を行った。分譲当時は10坪で約100万円で、今の価値にすると億ションだったそうだが、いったいいくらになるのか、ワクワクするマンションだ。建て替え後は商業・事務所とマンションの複合になる。
物件は、渋谷駅から徒歩1～2分、渋谷区渋谷2丁目の「ヒカリエ」に隣接した敷地面積約1,311㎡、地下1階地上11階建て（高さ規制はいわゆる「百尺規制」により31ｍまで）延べ床面積約7,872㎡。1階から4階が事務所・店舗で44区画、住居部分は5階以上70戸。建て替え計画では地下2階建て地上15階建て（地区計画の絶対高さ規制は60ｍ）、延べ床面積約14,553㎡。住宅は約30～78㎡、事務所・店舗は37区画。竣工予定は2019年。還元率は75～80％程度になる模様。
同社開発営業本部長・中園明弘氏は、「わが国初の分譲マンション建て替えに参画できたことは非常に光栄。今回の建て替えが25棟目の着工になる予定。建て替えは当社のコア事業で、トップランナーとして今後、年間10棟の着工を目指し態勢を整えていく」と挨拶した。
同社開発営業本部・マンション建替え研究所長・向田慎二氏は、複合建て替えで渋谷の立地条件などから「マンションはSOHO利用やベンチャーの入居を想定した商品企画にしたい」などと語った。
また、マンション管理組合理事長・ウレマン フレッド氏は「30数年前、事務所を構えた。それぞれ自分のわがままを通すのでなく、合意形成を図ることに力を注ぐべきことを学んだ」と振り返った。
区分所有者の一人、満田照世氏は「昨年亡くなるまで母が住んでいた。私は15年前から理事を務めているが、『面倒くさいからこのままでいいのよ』といつも言っていた無精者の母のお陰で、63年前当時のままの部屋が残った。昨日、ビルの中で最後の会議を行った。和気あいあい、とてもいい雰囲気で最後の会議を締めることができた。この地で続いていたことがまた次代に引き継がれることになって非常にうれしい」と話した。
現在の外観
昭和30年の現地周辺（写真はすべて満田氏のお宅）
ピクチャーレール付きの床の間（左）と通気口
当時のままの襖（左）とトイレ
当時のままの食器棚（左）、下足入れ（中）、玄関収納（右、下部は炭入れ）
◇ ◆ ◇
多くの建て替えマンションを取材しているが、こんなにワクワクして話を聞いていたことはない。「ヒカリエ」に隣接したわが国初の分譲マンションがどのようなものに生まれ変わるのか、想像するだけで楽しくなってくる。もちろん、最大の関心事は価格がいくらになるかだ。以下、当時の状況を紹介しながら思いつくままに書く。
専有面積（当時はそのような概念はなかったが）34.01㎡で価格は1022,000円だった。支払い条件は3割・7割の2回払い。
主な設備仕様などは、電気・水道は個別契約でなくビル全体で契約、電話交換手が内線で接続（管理人室横に電話交換手）。ダストシュート、メールシュート付き、エレベータにはブルーの制服のエレベータガール、ガス風呂・水洗トイレ付き、和室に床の間付き、スチール窓サッシの内側には木製枠付き、居室のサッシは上吊型でレールなし、居室に通気口付き、玄関に下足入れと別の収納・炭入れスペース付き、キッチンカウンターは人造大理石張り、外廊下はサッシ付き、ビル内に医院・歯科医院が併設など。
配布された資料によると、竣工当時の新聞は「天国の100万円アパート」「お金持ちアパート」「ここは停電も断水もない天国の家」「この文化アパートは区の文化水準を示すものとして誇りに思う」（渋谷区助役談）「住宅70室に対して会社重役が47人申し込み」などと報じたそうだ。
昭和28年は、朝鮮戦争の休戦協定が結ばれた年で、わが国は戦争特需の恩恵によってその後の経済発展のスタートを切った年と言われる。NHKがテレビ放送を開始し、伊東絹子さんの「八頭身」が流行語になったのもこの年だ（彼女の水着姿はよく覚えている）。しかし、スターリン死去後の米ソ冷戦時代は激化の一途で、吉田首相の「バカヤロー解散」など世情は混とんとしていた時代だった。
当時はもちろん〝億ション〟という言葉はなかったが、今の価値で測ると「億ションだった」（管理組合理事長・ウレマン フレッド氏）ようだ。
記者も昭和28年当時のことは全然思い出せないが、森永キャラメルが8個入りで10円だった時代だ。1円、2円でお菓子が買えた。当時の100万円は設備仕様の豪華さも考慮に入れると、今の1億円以上の価値が確かにあると思う。つまり坪1,000万円以上ということだ。
さて、それではいったいいくらで分譲されるのか。竣工はオリンピックの1年前の2019年。分譲はそれより前の来年か再来年だ。その頃のマンション市場がどうなっているか読めないが、渋谷の再開発の未来像がより具体的になるはずだ。
しかし、高さ規制60ｍのため15階建てにしかならず、敷地南側には「ヒカリエ」がそびえ、日照はほとんど期待できず、宮益坂に面した北向き住戸となる。これは大きな難点だ。スカイデッキで銀座線と接続されるメリットを考慮しても、坪1,000万円で分譲するのは難しいと思う。市場が沸騰すれば坪800万円はあるかもしれないし、利回り3％とすると坪800万円は妥当な価格にも思えるが、果たしてどうなるか。記者なら自然光採光システムを採用して、全ての居室に光を取り込む工夫をする。これは相当の価値があるはずだ。
ウレマン氏（左）と満田氏
廊下
真鍮の手すりとらせん階段（手すりは人造大理石）
屋上のボイラー煙突（左、背後の建物は「ヒカリエ」）とエントランス照明
ダストシュート
旭化成不動産レジ、わが国初の分譲マンション「宮益坂」建て替えへ（2015/2/9）
さらに進化した商品企画 玄関に勝手口 中央住宅「ルピアコート新小岩フレール」
「ルピアコート新小岩フレール」完成予想図
ポラスグループの中央住宅が分譲中のマンション「ルピアコート新小岩フレール」を見学した。駅から徒歩14分とややあるが、間口を最低でも約8ｍ確保し、玄関とキッチンを引き戸でつなげたり、コンセント付きの出窓を設けたり、実用新案申請中の分別ダストボックスを設置したりと、隣接する同社の「ルピアコート新小岩」からさらに進化したマンションだ。
物件は、JR総武本線新小岩駅から徒歩14分、葛飾区東新小岩２丁目に位置する13階建て全36戸。専有面積は59.08～76.76㎡、現在分譲中の第1期2次（4戸）の価格は3,250万～4,740万円。坪単価は200～210万円。入居予定は平成28年10月下旬。施工は川村工営。販売代理は東京中央建物。設計は複葉アーキテクツ一級建築士事務所。
現地は、同社が2年前に分譲した「ルピアコート新小岩」の隣接地。建物は逆梁工法を採用した南西向きで、1フロア3住戸。ワイドスパンが大きな特徴で、59㎡と64㎡のプランで間口は約8.1～8.4ｍ、76㎡は約9.3ｍ。二重床・二重天井、食洗機、バックカウンター・吊戸棚、5種類の分別が可能な実用新案申請中の隠せるダストボックスなどが標準装備。
玄関（左奥がキッチン。ソフトクローズ機能付きの引き戸でつながっている）
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この物件については、一昨年に書いた「ルピアコート新小岩」の記事と一緒に読んでいただきたい。「ルピアコート新小岩」のときは「進化するピアキッチン」という見出しを付けたのだが、今回は細かいところに手が届く工夫を含めて商品企画全体がさらに進化している印象を強く受けた。
素敵なのはモデルルーム（76㎡）だ。玄関とキッチンを引き戸でつなげたプランを提案している。玄関とは別の勝手口付きマンションは一時期流行したが、最近はほとんど見なくなった。経済設計を優先すると、勝手口などは無駄になるからだ。しかし、大きな買い物袋などがすぐキッチンに運び入れることができ、生ごみなども廊下を通らず出せる勝手口がどんなにいいか、家事労働をしている人ならよくわかる。このマンションはそれに近い機能を持つ玄関を実現している。
また、5種の分別が可能な隠せるキャスター付きのダストボックスの提案がいい。これも家事労働をしなければその良さはわからない。盲点をついているのが、小さな子どものドラム式洗濯機や浴槽への落下、洗剤の誤飲を防ぐために洗面室の鍵は子どもの手が届かないところに設置した提案だ。鍵の位置など気が付かなかったが、他社はどうしているのだろうか。浴槽で溺死する子どもの事故は結構ある。
このほか、廊下（幅約950ミリ）の天井照明を片側に寄せるだけで壁にかけた絵などに陰影ができるようにした「マイギャラリー」、小上がり約26センチの3畳大の「和コーナー」、タッチレス水栓、コンセント付き出窓、スマートフォンなどが置ける「小物置場付きペーパーホルダー」など、細かなことだが生活者目線の商品企画が手に取るように伝わってくる。
これらの特徴を「ポラスのしあわせメソッド」として小冊子にまとめているのも読みやすくてなかなか説得力がある。
同社のマンション事業部門は年間に2～3棟くらいしか供給せず、同社のモデルルームなど見たこともない業界関係者も多いだろうが、商品企画だけなら間違いなく大手と互角に戦える。
リビングダイニング（手前がピアキッチン）
進化するピアキッチン ポラス中央住宅「ルピアコート新小岩」（2014/11/17）
野村不動産 着実に伸びるPMO 2019年までに倍増32棟に
「PMO平河町」
野村不動産は2月17日（水）～19日（金）、オフィスビル事業「プレミアム・ミッドサイズ・オフィス（Premium Midsize Office）」シリーズの18棟目「PMO平河町」が竣工したのに伴うオープニングイベント「PMO FORUM 2016」を一般企業向けに開催する。各分野のビジネス情報に精通した専門家によるセミナーのほか、PMOの建物を体験したり、多機能性のオフィス家具を展示したりして、課題解決のヒントにつながるよう工夫を凝らす。
PMO事業は、都心3区に立地を絞り、中規模オフィスながら大規模オフィスに劣らない設備機能や高水準のセキュリティ、デザイン、サービスを提供することをコンセプトに2008年に立ち上げたもの。
ベンチャー企業、外資系企業向け、老舗企業に評価されたほか、大企業のサテライトオフィス需要も取り込みながら着実に実績を積み上げ、これまで供給した17棟はすべて満床となっている。
事業が軌道に乗ってきたことから、2016年から2019年までに新規15棟を計画し、供給済みを含めてシリーズ累計で32棟、総貸床面積約28,000坪に拡大する。供給エリアも都心3区から都心5区へ広げる。
一般企業向けイベントに先立つ15日、報道陣向けのオープニングイベントに出席した同社都市開発事業本部執行役員・中村治彦氏は、「われわれの事業は多岐にわたっているが、お客さまのニーズを捉え、ものづくりにこだわる当社のDNAは変わらず根底にある。PMOもお客さまのニーズを捉えることを出発点にしており、昨年までに100社超の企業と契約でき、竣工した17棟は満床となっている。これからもユニークで元気な中小企業向けのサポート、ソフトサービスに磨きをかけていく」と話した。
オープンパントリーの提案
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同社の都市開発事業本部 ビルディング営業部 部長代理 営業四課長・福岡雄一郎氏が約20分間、PMO事業についてパワーポイントを使用しながら説明した。20分間はやや長いような気もしたが、福岡氏は過不足なく要領よく話した。「あー」「えー」などの機能語や言い間違いもほとんどせず、「事業を立ち上げた2008年はちょうどリーマン・ショックの時で、その後の数年間は思い出したくないほど苦労したが、現在は拡大期、巡航速度に入っている。約10年でここまで到達することができた。ハイエンド型の需要は今後も増大する」などと語った。
2019年までの総貸床面積約28,000坪がどのような規模であるかを説明するため、「丸ビル」が約22,000坪であることを引き合いに出した。一言でPMOの事業の大きさを言い表した。
竣工した「PMO平河町」は最高の立地。平河町駅から徒歩1分の9階建て延べ面積約566坪。ビルのほぼ正面に自民党本部や議員会館が（国会議事堂は確認できなかった）、議長公邸は眼下に見える。最近は国会議員の口利きやら失語、失言、挙句の果ては不倫から議員辞職に追い込まれる不祥事にうんざりしているのだが、福岡氏のほぼ完ぺきな話に溜飲が下がる思いをした。大手デベロッパーのレベルの違いを見せつけた。
質疑応答では、ビルディング開発部長・廣瀬政男氏の〝答弁〟も冴えた。ここまで事業を伸ばせた要因などについて、同社の優位性を上げ、「他社がほとんどやっておらず、競合するのは賃貸マンションや小規模のホテルくらい。当社の事業は有効率も高く、プレミア付きの賃料が提案できているし、稼働率も高い。こうした優位性がキープできている」「マンションと同様、PMOファン、ストックが蓄積できている」などと語った。
同社が当日に発表したニュースリリースもA4判1ページに要領よく内容がまとめられていた。ニュースリリースもこれくらいがちょうどいい。
イベントに出席した左から中村氏、廣瀬氏、ビルディング営業部長・井上一馬氏、同事業部長・生田誠氏、福岡氏
住友不動産 東京・名古屋・大阪のモデルハウスで「Pepper」導入
ヒト型ロボット「Pepper」
住友不動産は2月12日、東京・名古屋・大阪の3大都市にある注文住宅のモデルハウスに今年からソフトバンクロボティクスが開発・提供するヒト型ロボット「Pepper」を導入、大阪は大阪弁、名古屋は名古屋弁でそれぞれ顧客対応を開始したと発表した。
「Pepper」は、お客さまを出迎え、会社紹介やキャンペーン情報などの案内、商談中の顧客の子どもと遊んだりして、おもてなしと楽しさを提供する。
例えば、大阪の千里第一モデルハウスでは、「大阪弁で住友不動産を紹介するで～。覚えたてやから、ツッコミは堪忍な～」、名古屋の名古屋港モデルハウスでは「名古屋弁で住友不動産を紹介するでね。覚えたてだで、変でも許してちょ～」などとなる。
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マンションでは先日見学した伊藤忠都市開発「クレヴィア豊洲」の販売事務所でロボットくんが記者に反応した。記者よりずっと頭がよさそうに見えた。見つめられると、性格や心まで見透かされているのではと不安を覚えた。
しかし、これは記者がへそ曲がりだからこそそう感じたのだろう。ロボット導入は面白い。ただ、首都圏のお客さんに大阪弁やら名古屋弁で対応したら却ってマイナス、まとまるものも壊れるのではと心配したので、同社広報に問い合わせた。東京では標準語で対応するとのことだった。
まずは安心したのだが、乱れきっている日本語に標準語はあるのかとも思う。ならば、記者は伊勢志摩サミットで全国区になった伊勢の「な言葉」がお勧めだ。語尾に「そやなぁ」「あのなぁ」と「あ」を付けるのが特徴だ。優しく聞こえるので、間違いなく商談に役立つ。全国どこでも通用すると思うがどうだろう。
もう一つついでに設問。慶大の入学試験に出た問題。「尊敬」と同じ標準発音アクセントは次のうちどれか。（1）国民 （2）真実 （3)後世 （4）生命 （5）帝王 （丸谷才一「完本 日本語のために」より） 「Pepper」くんが正解すれば、わたしは土下座する。
隅田川沿いの商・住一体開発 プラン秀逸 三井レジ「パークシティ中央湊」
「パークシティ中央湊」完成予想図
三井不動産レジデンシャルが分譲中の「パークシティ中央湊」を見学した。八丁堀駅から徒歩6分、東京駅からでも徒歩20分の36階建て住・商一体免震タワーマンションで、昨年12月から分譲が始まっており、分譲268戸に対してすでに160戸が契約・申し込み済みだ。
物件は、東京メトロ日比谷線八丁堀駅から徒歩6分、中央区湊２丁目に位置する地下1階地上36階建て全416戸（権利者住戸148戸含む）。専有面積は41.13～116.512㎡、第1期3次（戸数未定）の予定価格は4,500万台～２億3,900万円台（最多価格帯8,900万円台）。坪単価は440万円。入居予定は平成30年2月下旬。施工は大成建設。
現地は、隅田川がすぐそば、面積約1.8haの土地区画整理事業と再開発事業とが一体となって進められている区域内の一角。敷地の東側のC1街区には10階建てマンション（高さ31ｍ）、西側のA街区には高さ71ｍの建築物（用途未定）が建設される予定で、南側のD1～D4街区も整備されるが、敷地は細分化されているので高層建築物が建つ可能性は低いとみられる。敷地南東側には隅田川につなぐ広場も整備される。
建物の3階までは店舗（スーパー）と共用施設などで住戸部分は４階以上。住戸プランはすべてがワイドスパンで、40㎡のコンパクトタイプでも間口は約5.1ｍあり、ほとんどが7～10ｍかそれ以上。
外観デザイン監修は光井純＆アソシエーツ建築設計事務所、共用部分のデザインは鬼倉めぐみ氏とテキスタイル（布）デザイナーの須藤玲子氏。
12月から分譲が開始されており、これまでに問い合わせは約4,000件、契約・申し込み済みは約160件。隅田川とその先のリバーシティが望める東向きが特に人気で、南向きは聖路加ガーデン（徒歩約7分）が正面に見える。
東京建物「Brillia THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE（ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニュー）」とは販売時期が重ならなかったためか、それほど競合していないという。
ラウンジ
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昨年末に隈研吾氏がデザイン監修した同社の「パークコート赤坂檜町」を見学したばかりなので、どうしても比較してしまうのだが、今回の「中央湊」も素晴らしい。
モデルルームの73㎡タイプでは、オプションだが江戸切子をモチーフにしたリビング壁が素晴らしく、リビングに隣接した寛げる空間提案（DEN）がいい。キッチンバックカウンター・吊戸棚も標準装備。ドア把手は鏡面材（磨き材）にスチール、ガラスビーズ、砂などを打ち付けて梨地肌にするブラスト仕上げ。92㎡のプレミアムタイプではキッチンカウンター横に割石が採用されていた。
そして、間取りプランだ。タワーマンションではワイドスパンのマンションは少なくはないが、40㎡の住戸でも5ｍ以上、ほとんどが7～10ｍという物件はそうないはずだ。少なくとも記者の記憶にはない。
見学したこの日（2月12日）は株価下落がとまらず、日経平均株価は1年4カ月ぶりに1万5,000円（安値は14,865円）を割り込んだ。昨年6月24日に付けた年初来高値の20,952円から実に約3割も下げた。販売担当者に株価下落の影響はないかと聞いたが、「現段階では影響が出ているとは感じられない」ということだった。
ちなみに1月下旬に抽選分譲された「パークコート赤坂檜町」最終期3戸（1億5,220万～5億8,000万円）には15件の申し込みが入り、完売となった。3戸の販売総額は約9億円だった。3戸それぞれに5件の申し込みがあったと仮定すると、9億円×5倍＝45億円分の申し込みがあったことになる。これは、4,000万円クラスの郊外マンション113戸が即日完売するのと同じということもできる。いま、1戸4,000万円の113戸のマンションを販売するとなると、場所によっては完売まで1年、2年かかるのではないか。
リバーガーデン
