協定書を交わす徳田社長（左）と頼高市長

　総合地所は8月22日、蕨市の将来ビジョン「コンパクトシティ蕨」の推進に寄与する防犯・防災、子育て支援、地域コミュニティ活性化などの取り組みを近く分譲するマンション「ルネ蕨ガーデンシティ」盛り込むことで蕨市と合意し、協定書を蕨市と交わした。

　蕨市は市域面積約5.1ｋ㎡の日本最少の市で人口は約7.2万人。市域面積が小さいことは将来の街づくりの強みになると判断して、今後10年間に目指すべき将来像を「コンパクトシティ蕨」として今年度に策定。重点プロジェクトとして安全・安心のまちづくり、駅前の再開発を中心とする賑わいの創出、地域コミュニティの活性化などを掲げている。

　一方の総合地所は、「街と暮らしと未来のために」を企業スローガンとして掲げており、これまでも分譲マンションの敷地の緑化やコミュニティ支援活動に取り組んできた。市が目指す方向と同社の企業理念が一致していることから、同社が市に呼びかけたことから今回の協定が実現した。

　協定調印式に出席した頼高英雄・蕨市長は、「市の歴史・文化を継承し、利便性の高い立地条件をアピールして日本一のコンパクトシティを目指していく。町内会への加入を呼び掛けていただくのもコミュニティ形成に貢献してもらえる。官民連携の第一号として歓迎したい」と語った。

　これに対して徳田賀昭・総合地所社長は、「当社はカスタマーズ・ファーストを掲げているが、市の目指すコンパクトシティは当社の企業理念と一致する。安心と安全、賑わい創出、コミュニティ活性化などに共鳴した。責任を持って事業を推進していく」と応えた。

　マンションは蕨駅から徒歩12分の12階建て全164戸。専有面積は68.20～84.94㎡。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は平成27年9月上旬。

　企業の社宅跡地で四方道路に囲まれており、敷地北側には市のコミュニティセンターが隣接。敷地内に市民も利用できる防災設備を設けるほか、定員40人の認定保育所を誘致し、蕨市初の「埼玉県子育て応援マンション」の認定を受ける予定。敷地の外周を取り囲む約3ｍ幅の歩道空間も整備する。

「ルネ蕨ガーデンシティ」完成予想図

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　マンション管理組合が町内会費を代理徴収するのは違憲との判例が出ているが、これは難しい問題だ。財産管理を主たる目的とする管理組合と、入居者同士や地域のコミュニティ形成に自治活動は欠かせない。車の両輪のようなものだ。

　マンションデベロッパーは、強制力はないだろうが購入者に町内会に加入することを勧めてほしい。蕨市の町内会加入率は68.9％で、待機乳幼児の数は47人だそうだ。

庭園（完成予想図）

「明澄幼稚園」内観

　三井ホームは8月21日、2×4工法による千葉県初の林野庁補助事業で、千葉県産材を使用した「学校法人富津学園　明澄幼稚園」の完成見学会を行った。

　平成25年度の林野庁の森林整備加速化・林業再生基金事業に採択されたもので、使用した枠組材は、千葉県森林組合の協力による原木搬出や、枠組壁工法の構造用製材のＪＡＳ工場による格付け、枠組材やトラスの強度確認試験を経て実現したもの。

　室内は、地域材の活用拡大と木材の効果・効用による児童の健康維持増進を考え、天井を勾配天井とし、平屋建てでも最大5ｍの天井を実現。最適な光環境と温熱環境を確保するため緩衝ゾーンである「ペリメーターゾーン」を設置し、教室の床にはヒノキの縁甲板、壁や天井には杉羽目板を貼っているのが特徴。

　建物は平屋建て延べ床面積約738㎡。工期は平成25年11月～26年8月。設計監修は昭和女子大・木村信之教授。設計監理はアトリエソン一級建築士事務所・村越正明氏。施工は三井ホーム。建築費約1億7,400万円のうち半額の約8,600万円が補助されている。従前建物も木造による園舎。

玄関

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　木造建築物の素晴らしさはいまさら言うまでもない。写真を見ていただきたい。

　記者が驚いたのは、南側の園庭に面して内廊下が設けられ、一部は楽器演奏スペースとなるペリメーターゾーンが設置されていることだった。廊下幅は１間近くあり、総延長は約50ｍ。直接日射が教室内に入り込まない配慮だ。

　もう一つ、なるほどと思ったのは、教室の北側にもペリメーターゾーン（ラウンジ）を設け、そこにトイレや職員の作業スペースにしていることだ。北側隣地の冷風を教室内に取り込む仕掛けも施されており、冷暖房施設はないが、極力夏涼しく冬暖かい環境をつくろうとする配慮が感じられた。

教室

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　しかし、いかがなものかと思ったこともある。補助を受けるための要件だ。工事費の半額というのは分かるのだが、補助金の交付条件に費用対効果を測る算式があり、その効果が1.0以上確保することを求めている。

　詳細は省くが、興味がある方は「森林整備加速化・林業再生基金事業の事業評価実施要領」を読んでいただきたい。全部で26ページもある。費用対効果を測る項目の一つに保護者やその他一般の人が利用する場合の来園に要する時間や滞在時間を賃金換算することが盛り込まれている。

　国費を投入するのだから条件を明確にするのは当然だ。しかし、そもそも木造住宅にするのは環境に優しく人に優しいからだ。子どもの情操教育にとってもRCやコンクリート造より望ましいという研究結果もたくさん報告されているではないか。

　なのにどうしてわざわざ保護者や来園者の数、その他難しい算式による効果を求める必要があるのか。そこまで細かな計算をするのであれば、環境に優しい人に優しい木造建築物の効果を定量化すべきだろう。そのほうがはるかに説得力があると思うがどうだろう。木造の園舎になったら子どもが風邪をひかなくなった、アトピーがなくなったことなどを数値化したらどうなるのか。計算不能、因果関係が不明とでもいうのか。

　平屋建ての木造として認められる延べ床面積700㎡以下という基準も理由がよく分からない。分棟すればそれ以上でもいいのかもしれないが、おかしな規定だ。

　
教室の北側に設置されているラウンジ（左）と教室内ロッカーの下部に設けられた通気口

幼稚園全景

　国土交通省は8月22日、先導的な設計・施工技術を導入する大規模木造建築物の建設に対しその費用の一部を補助する「木造建築技術先導事業」について、「（仮称）特別養護老人ホーム　第二足立新生苑」（東京都足立区）、「混構造（ＲＣ造+木質系組立構造）による５階建て共同住宅プロジェクト」（山梨県北杜市）、「京都の地域産木材による京都木材会館プロジェクト」（京都府京都市）の3件を採択した。

　「第二足立新生苑」の提案者は社会福祉法人聖風会で、国内初の2×4工法（１階はRC）による耐火5階建て特養施設となる。延べ床面積は約9,000㎡。施工は未定。「混構造（ＲＣ造+木質系組立構造）による５階建て共同住宅」の提案者は山梨住宅工業(株)で、木質パネル構造としては国内初の5階建て混構造となる。施工はミサワホーム甲信。「京都木造会館」の提案者は京都木造協同組合で、店舗、共同住宅からなる4階建て純木造となる。施工は未定だが、地場の設計事務所・工務店により建築する予定。

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　2×4工法による初の5階建て建築物は、昨年11月、三井ホームが銀座に完成させたが、店舗併用住宅だった。延べ床面積も212㎡しかなかった。今回の「第二足立新生苑」も三井ホームの建物と同様1階がRC増で、2階以上が2×4工法となるのは同じだが、老人ホームの木造5階建てとしてはわが国初となる。延べ床面積は比較にならないほど大きいのも特徴の一つ。施工会社はコンペによって選定する模様で、着工は来年2月の予定。

「目黒駅前地区第一市街地再開発事業」完成イメージ

　東京建物が参加組合員としてマンションを分譲することになっている「目黒駅前地区第一市街地再開発事業」の着工式が８月21日行われた。目黒駅から徒歩１分の都バス営業所跡地などを再開発するもので、敷地面積は約2.3ha。１棟のオフィスビルと２棟のタワーマンション945戸（うち分譲は661戸）が建設される。竣工予定は2017年11月。マンションの分譲は来春。

　同事業は平成15年、「東京都先行街づくりプロジェクト」の指定を受け、良好な住宅供給とにぎわい創出、公共・公益施設の整備を目指すもの。

　全体敷地約2.3haのうち駅に近いＡソーンには40階建ての商業・業務・住宅棟が建設される。住宅は528戸（うち分譲は320戸）。敷地南側のＢゾーンには38階建て417戸（うち分譲341戸）が建設される。施工は大成建設・竹中工務店。総事業費は約800億円。竣工予定は2017年11月。

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　注目のプロジェクトがいよいよ始動した。山手線沿線のしかも駅前でこれほどまとまった規模の再開発マンションは2007年の旭化成ホームズなどが事業参画した日暮里駅前以来か。旭化成ホームズの分譲マンションは坪260万円だった。極めて割安感があり、記者は知り合いに「黙って買え」とみんなに勧めた。

　今回も間違いなくいいどころか、住環境は比較にならないほど良好だ。これほど立地条件に恵まれた物件はまず今後供給されない。しかし、起工式後の囲み取材で東京建物住宅プロジェクト開発部長・田代雅実氏は「30㎡台から150㎡台まで豊富な間取りで多様なニーズに応えたい」と語ったのみで、坪単価については一切話に乗ってくれなかった。

　だから、以下の単価予想はあくまでも記者の予想であって、的中しないからと言って責任を問わないでいただきたい。自信のほどは50％くらい。

　比較になる物件はほとんどないが、敢えて探すとすれば三井不動産レジデンシャル「パークコート千代田富士見ザタワー」だ。一昨年分譲で、坪単価は476万円。ご存知のように最多価格帯が9,000万円台の高額だったにもかかわらず圧倒的な人気を呼んだ。

　「恵比寿ガーデンプレイス」が分譲されたのは約20年前だ。バブル崩壊後の厳しいときだったが、瞬く間に売れた。分譲単価は500万円強だったはずだ。

　目黒駅前のマンションでは８年前、三井不動産レジデンシャルが「パークタワー目黒」を分譲した。これもよく売れた。坪単価は400万円だった。

　さて、これらの物件と比較し、さらにもっとも大事な市況がどうなっているかなどを総合的に考慮して、記者がはじき出した坪単価は最低でも500万円だ。550万円と聞いても驚かない。さすがに600万円はないと判断した。

　根拠はないが、「立川駅前」の再開発マンションが340万円の時代だ。三井不動産レジデンシャルの「三田綱町」は坪単価725万円でほぼ完売した。今秋分譲されるアパの「代官山」は650万円くらいになる。今後、都心の一等地マンションは800万円台に突入するはずだ。

　ならば、アドレスは「品川区」だが目黒駅前の再開発マンションが500万円を突破するのは間違いないと思う。東京建物には商品企画を練り、設備仕様を上げて高値挑戦してほしい。

完成予想図

江戸の「粋」と「エスプリ」を融合　「パークコート千代田富士見ザ タワー」