「目黒駅前地区第一市街地再開発事業」完成イメージ

　東京建物が参加組合員としてマンションを分譲することになっている「目黒駅前地区第一市街地再開発事業」の着工式が８月21日行われた。目黒駅から徒歩１分の都バス営業所跡地などを再開発するもので、敷地面積は約2.3ha。１棟のオフィスビルと２棟のタワーマンション945戸（うち分譲は661戸）が建設される。竣工予定は2017年11月。マンションの分譲は来春。

　同事業は平成15年、「東京都先行街づくりプロジェクト」の指定を受け、良好な住宅供給とにぎわい創出、公共・公益施設の整備を目指すもの。

　全体敷地約2.3haのうち駅に近いＡソーンには40階建ての商業・業務・住宅棟が建設される。住宅は528戸（うち分譲は320戸）。敷地南側のＢゾーンには38階建て417戸（うち分譲341戸）が建設される。施工は大成建設・竹中工務店。総事業費は約800億円。竣工予定は2017年11月。

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　注目のプロジェクトがいよいよ始動した。山手線沿線のしかも駅前でこれほどまとまった規模の再開発マンションは2007年の旭化成ホームズなどが事業参画した日暮里駅前以来か。旭化成ホームズの分譲マンションは坪260万円だった。極めて割安感があり、記者は知り合いに「黙って買え」とみんなに勧めた。

　今回も間違いなくいいどころか、住環境は比較にならないほど良好だ。これほど立地条件に恵まれた物件はまず今後供給されない。しかし、起工式後の囲み取材で東京建物住宅プロジェクト開発部長・田代雅実氏は「30㎡台から150㎡台まで豊富な間取りで多様なニーズに応えたい」と語ったのみで、坪単価については一切話に乗ってくれなかった。

　だから、以下の単価予想はあくまでも記者の予想であって、的中しないからと言って責任を問わないでいただきたい。自信のほどは50％くらい。

　比較になる物件はほとんどないが、敢えて探すとすれば三井不動産レジデンシャル「パークコート千代田富士見ザタワー」だ。一昨年分譲で、坪単価は476万円。ご存知のように最多価格帯が9,000万円台の高額だったにもかかわらず圧倒的な人気を呼んだ。

　「恵比寿ガーデンプレイス」が分譲されたのは約20年前だ。バブル崩壊後の厳しいときだったが、瞬く間に売れた。分譲単価は500万円強だったはずだ。

　目黒駅前のマンションでは８年前、三井不動産レジデンシャルが「パークタワー目黒」を分譲した。これもよく売れた。坪単価は400万円だった。

　さて、これらの物件と比較し、さらにもっとも大事な市況がどうなっているかなどを総合的に考慮して、記者がはじき出した坪単価は最低でも500万円だ。550万円と聞いても驚かない。さすがに600万円はないと判断した。

　根拠はないが、「立川駅前」の再開発マンションが340万円の時代だ。三井不動産レジデンシャルの「三田綱町」は坪単価725万円でほぼ完売した。今秋分譲されるアパの「代官山」は650万円くらいになる。今後、都心の一等地マンションは800万円台に突入するはずだ。

　ならば、アドレスは「品川区」だが目黒駅前の再開発マンションが500万円を突破するのは間違いないと思う。東京建物には商品企画を練り、設備仕様を上げて高値挑戦してほしい。

完成予想図

江戸の「粋」と「エスプリ」を融合　「パークコート千代田富士見ザ タワー」

    旭化成不動産レジデンスが先ごろ、密集市街地の防災機能の確保を目的とした「中延二丁目旧同潤会地区防災街区整備事業」の準備組合結成の届けが完了したと発表した。東京都の「防災街区整備事業」はこれまで３事業が完了、２事業が告示されており、正式に認可されれば６例目になる見込み。

　同事業は、東京都の「木密地域不燃化10年プロジェクト」の不燃化特区先行実施地区である東中延1・2丁目、中延2・3丁目エリア内のコア事業として位置づけられている。

　同社は、2013年10月に品川区から旧同潤会地区共同化推進支援業務委託を受け、2014年3月15日に事業協力者として選定されている。コーディネーターの首都圏不燃建築公社、施設計画コンサルタントの日建ハウジングシステムなどと今後本組合結成に向けた取り組みを行っていく。

　防災街区整備事業とは、「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」に基づく事業で、木造家屋が密集し防災上の不安を抱えた地区を対象とし、密集市街地の防災機能の確保と土地の合理的かつ健全な利用を図ることを目的としている。

  東京都の防災街区整備方針（2008年）では都内64地区、約3,770haが防災再開発促進地区に定められているが、これまで事業完了したのは板橋区の「板橋三丁目地区」、足立区の「関原一丁目中央地区」、「墨田区京島三丁目地区」の三地区のみで、告示済は品川区の「荏原町駅前地区」と目黒区の「目黒本町五丁目地区」の2カ所がある。

受賞したみなさん

 ポラスグループが8月5日、「第1回POLUS－ポラス－学生・建築デザインコンペティション」の公開審査会を行ない、応募458作品の中で最終審査に残った入選５作品のうち、入居者と街の人々がコミュニケーションできるシェアハウスを提案した東京芸大大学院・杉山由香氏と東京電機大大学院・藤井健太氏の「じじばばシェアハウス」を最優秀賞に選んだ。

　コンペは創業45周年を記念したもので、木造による1棟～最大10棟の「自立型の共生を表現した住宅」が応募条件で、応募作品は458件。入賞5作品について各入賞者のプレゼン、質疑応答などが関係者や報道陣に公開された。

　審査委員長の青木淳建築計画事務所・青木淳氏は、「社会的なテーマであり、それを木造で建築するという具体的な面もあり、アイデアを盛り込むという全領域をカバーしたコンペ。5作品ともそれぞれ方向が異なりバランスがよかった。これからの木造住宅の環境づくりのきっかけになる」と講評した。

　主催者のポラスグループ・中内晃次郎代表は、「木造住宅にかかわる就業者は少なくないのに、学生さんの関心はRCやS造に向きがちなので、45周年を機会にこのようなコンペを行なった。予想をはるかに越える応募があったことに感謝したい。作品のレベルも高く、夢のある提案をたくさん行なっていただいた。作品の実用化を検討しており、現在２つの作品で具体化を進めている」と挨拶した。

　受賞した杉山氏は「私なりのメッセージを伝えられて非常に嬉しい。これからも考えを深めブラッシュアップしていきたい」と、藤井氏は「質疑応答に上手に答えられない点もあったが、さらに精進していく」とそれぞれ喜びを語った。

最優秀賞の杉山氏（左）と藤井氏

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　住宅に関するコンペはたくさん行なわれているが、プレゼン、質疑応答、審査投票が公開されるのはほとんど前例がないはずだ。記者もワクワクしながら一部始終を見守った。

　５作品の中で一番いいと思ったのは、25票満点（審査員５人で一人５票）のうち８票を獲得した最優秀賞に次ぐ６票を得た芝浦工大大学院・吉澤芙美香氏と同・青柳野衣氏の｢屋根裏の知恵｣だった。

　古書店が古書の交換会を行なって循環させているのにヒントを得て、有効に使われていない戸建ての屋根裏をつなぎあわせ、住民同士が自由に出入りできるようにすれば街の図書館になるという提案だった。戸建ての居住部分と屋根裏の間には多目的に利用できる緩衝スペースを設けることも盛り込まれていた。

　これには驚いた。権利関係や容積率、高さ制限などの問題があると思ったが、「屋根裏」はヨーロッパの小説にはしばしば登場するし、本来、絶対的所有権を主張する戸建てに共同利用できる空間を提案するという発想がとても面白いと思った。

　審査員からは技術的な問題が指摘されたが、「大丈夫だと思います」の「思います」は余分だった。「大丈夫です」と答えていたら最優秀賞に輝いたのではないか。

　他では、森林・林業の再生をテーマにした東京電機大大学院・坂本裕太氏の「式年遷住」もよかったが、テーマの割りには提案が平凡だったのが残念だった。街全体を活性化させるようなダイナミックなアイデアを盛り込んでほしかった。それでも、他の審査委員が１作品に２票というのが最多だったのに対し、３票を投じた青木審査委員長が懇親会で「君のが一番よかった」と坂本氏声をかけられたのは、記者も嬉しかった。

　
青木氏（左）と中内氏

左から審査委員のUID一級建築士事務所・前田圭介氏、法政大学准教授・赤松佳珠子氏、青柳氏、青木審査委員長氏、吉澤氏、審査委員の東大生産技術研究所教授・今井公太郎氏、ポラス暮し科学研究所所長・菅原庸光氏

審査会場（ポラテック本社）

木造のポラテック本社ビル1階

　三井不動産レジデンシャルが7月末に登録を締め切った「パークマンション三田綱町ザ フォレスト」」第1期80戸がほぼ完売した。

　詳細は別掲の記事を参照していただきたい。全97戸が億ションで、登録数は110件にのぼり、現在契約手続き中だが全戸が完売する見込みだという。坪単価は725万円。

「麻布霞町」を超えるか　「パークマンション三田綱町（2014/7/4）