住友不動産 三鷹台団地の建て替え・再生の最終章「吉祥寺南」
「シティテラス吉祥寺南」完成予想図
住友不動産は10月10日、三鷹台団地の建て替え・再生プロジェクトの最終章マンション「シティテラス吉祥寺南」のマンションギャラリーを11月1日にグランドオープンすると発表した。価格は未定だが、坪単価は260万円台に収まる模様だ。
物件は、京王井の頭線三鷹台駅から徒歩12分、三鷹市牟礼三丁目に位置する6階建て5棟全268戸の規模。専有面積は67.11～85.68㎡、価格は未定だが70㎡で南西向きが5,000万円台の後半、東向きが5,000万円台前後、坪単価は260万円台になる模様。竣工予定は平成27年10月中旬。施工は三井住友建設。
現地は、昭和30年代に建設された旧住宅公団の「三鷹台団地」の一角。平成9年から建て替え・再生が行われており、同社は平成23年に用地をUR都市機構から取得した。敷地面積は約16,000㎡、容積率は120％で、地区計画で高さ規制も20ｍに抑えられている。敷地南側は第一種低層住居専用地域。
空地率は45％、緑地面積は約3,600㎡の緑豊かなランドスケープが特徴で、既存樹のケヤキ4本をシンボルツリーとして残し、新たに約2万本の樹木を植樹する。
外観は、落ち着いた色調のタイルとコンクリート打ち放しの対比を演出し、バルコニーはガラス手すりを採用。一部の住棟には直線的なラインのパーゴラを設け、重厚感を醸し出す。
住戸プランは70㎡台が中心で、全住戸とも玄関は横入りタイプ。カスタムオーダーメイドも一部対応する。
外観
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このマンションが建つ敷地は2年前、大京「ライオンズ三鷹台」を取材したとき見ており、何が建つのだろうと思っていた土地だ。大京のマンションは坪単価220万円くらいだったので、今回はいくらになるかが最大の関心事だった。同社は単価を明らかにしなかったが、坪260万円台になる模様で想定内に収まりそうだ。三鷹駅圏ではべらぼうな単価になると聞いているので、この程度では全然驚かない。
一般サラリーマンの取得限界にきているが、専有面積も70㎡台が中心だから5,000～6,000万円台中心になるはずだ。
驚いたのは全住戸の玄関が横入りだったことだ。昨日書いたコスモスイニシア「イニシア武蔵新城ハウス」（124戸）も全戸が横入りだったので、これはデベロッパーもゼネコンも今後はこのようなプランを多く採用するのだろうと思った。いいことは真似たほうがいい。
高さ規制は納得がいかない。今日も国立マンション裁判の記事で書いたし、大京の「三鷹台」の記事でも書いているので省略するが、高さ規制をあと1ｍ高くして21ｍにしたら7階建てが可能になり、価格が下げられるし広さも天井高も確保できる（土地代がそれだけ高くなることもあるが）。せめて質の高い建築物は規制を緩和すべきだ。
ものはついでだ。この際、言っておく。明和地所の国立問題が起きたとき、記者は業界をあげて高さ規制を阻止すべきだと思った。業界団体に「これは国立対明和の問題ではない。業界全体の問題だ。対岸の火事視すべきでない」と詰め寄ったが、相手にされなかった。その結果は皆さんご存知の通りだ。
エントランス
ブルースタジオ 銀座の狭小敷地ビルを改修
「田丸屋ビル」
ブルースタジオは10月9日、先に改修工事か完了した築44年の賃貸ビル「田丸屋ビル」の竣工内覧会を行った。
建物は、銀座駅から徒歩6分、中央区銀座7丁目に位置する狭小敷地の5階建て延べ床面積約200㎡。エレベータがついておらず建物の老朽化が進み、賃料を1.2万円／坪に下げても入居者が決まらなかったことから、同社に相談が持ち込まれたもの。
階段室のステップに木を貼り、オフィスの内部にはオーク材を敷き詰めた。賃貸の対象は２、３階の広さ約53~54㎡。賃料は1.7万円／坪。１階と４階は入居済み。５階は田丸屋が利用する。
オフィス内部
国立市の求償権裁判 一審判決を不服とし市が控訴
国立マンション問題で、国立市が上原公子元市長に損害賠償金の「求償」を求めた訴訟で、市は9日、請求を棄却した東京地裁判決を不服として控訴した。
朝日新聞の報道によると、市は「今回の判決は住民訴訟判決の判断と乖離があり、訴訟審の判断を仰ぐ必要があると考えた」ためで、これに対して上原氏は支持者の集会で「地方自治のあり方が論じられた一審判決だった。裁判を続けることは国立市民の不幸であり、税金の無駄遣いだ」と訴えたとある。
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この問題については先に書いた記事を参照していただきたい。市の控訴は当然だ。記者は市が勝訴すると思っている。
上原氏が「税金の無駄遣い」と批判したようだが、そのままこの言葉を上原氏に返したい。税金の無駄遣いをしたのは当時の市であり、上原氏はその責任者でもあり、自らが旗振り役を買って出たではないか。法人市民、つまりはマンション購入者の財産を大きく毀損したその罪は大きい。
さらに言えば、あの裁判をきっかけに建物の絶対高さを制限する動きが全国に広まった。街のスカイラインを統一することも美しい場合があることを記者も理解するが、規制をなくしたほうが公開空地を確保でき防災にも役立つし、良好な住宅が建設できる側面もあることを忘れてはならない。
高さ規制があるために最近のマンションは窮屈なものが増えていることにもっと関心を払うべきだ。
「求償権の放棄」は問題 国立市は上原元市長に賠償請求すべき（2014/10/1）
コスモスイニシア 創業40周年の「武蔵新城」30年前の「シカク」蘇る
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「イニシア武蔵新城ハウス」
コスモスイニシアが11月に分譲する「イニシア武蔵新城ハウス」を見学した。同社の創業40周年を記念するフラッグシッププロジェクトで、その冠にたがわぬ好物件だ。
物件は、JR南武線武蔵新城駅から徒歩8分、川崎市中原区下新城3丁目に位置する5階建て全124戸。専有面積は70.08～85.79㎡、価格は未定だが、坪単価は231万円の予定。竣工予定は平成27年7月下旬。設計・監理はコスモスイニシア一級建築士事務所／コスモスデザイン。施工はライト工業。
テーマは「やさしいシカク」－パンフレットなどには、その意味として「住む人にとってやさしい住まいって、どんなカタチ？ それは空間から柱や梁の凸凹をなくした、フラットで、伸びやかな自由空間」とある。
この言葉通り、リビング、居室、コーナー、天井、壁などの面に一切柱型や梁型が出ていない。カーテンボックスも埋め込み型にしてすっきりさせ、廊下と居室ドアの引き戸の高さも2400ミリにし、収納なども天井まですっきり収まるように工夫している。
特徴はこれだけではない。玄関は全て横入り型とし、下足入れ下部には業界初と思われる内倒し窓を設置。専有面積は70㎡台が中心だが、居室はほぼ正方形の5畳大とし、それぞれがフレキシブルに使えたり、シェアしたり可変性を持たせたりして住まい方の提案を行っている。外廊下側の窓は壁面より1ｍセットバックさせ、その上部は花台、下部は室外機置場としている。外廊下とバルコニーの床は新製品という木目調シート張り。
二重床二重天井で、フローリングの遮音性能はLL－40。床は有償だがチェリー、メイプル、オークに変更も可能。キッチンカウンターは最近珍しいステンレス製。食洗機も標準装備で、水栓はグローエ。カラーリングは白が基調。
建物のエントランス左官職人・久住有生氏による「土の壁」を採用。壁は左官コテ仕上げも多用している。
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すっきりした住空間
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今回の物件が創業40周年の記念マンションだということはモデルルームを見学するまで知らなかったが、同社野球部の選手から「ぜひ武蔵新城をみてほしい」と言われていた物件だ。
同社の40年のマンションの歴史で、真っ先に思い出すのは「コスモ蕨」だ。昭和60年に完成した12階建て150戸のマンションで、当時の社名はリクルートコスモス。最大の特徴は住戸プランが7900×7650＝60㎡、つまりほとんど正方形の間取りで、南面に3室を確保し、廊下スペースをほとんどなくすことで60㎡でありながら居住性を高めていたことにある。
記者はこれに驚愕した。高層マンションにこのような商品企画を持ち込んだのは同社が初めてだった。リクルート系のデベロッパーとして末恐ろしさを感じた。
あれから30年余。同社には紆余曲折があったので、当時の社員が残っているかどうかわからないが、記者はあのキュービックプランと今回の「シカク」が1本の線としてつながった。面白いことに、今回のマンションの5畳大の居室もほとんど四角だ。「シカク」とは「四角」ではないか、それとも「死角」、つまり盲点となっていたものをあぶりだすという狙いか。
先につらつらと書いたように商品企画が秀逸だ。下足入れの窓は換気と脱臭に効果があるはずだ。ステンレスのキッチンカウンターは美しい。洗面所のデザインもいい。とにかく美しいマンションだ。
おまけに坪単価について。販売事務所で真っ先に環境開発やらリクルートの上場の話しやらをした後、いつものように単刀直入に「坪単価230万円でどうですか」と聞いた。答えは「231万円」だった。読者のみなさんは嘘だろうと思うかもしれないが、聞いたとき広報担当者と販売担当の3人の方がいた。まさかズバリ的中するとは思わなかったが、これが記者の相場観だ。
それからプランを見たのだが、単価と商品企画を総合的に評価すれば、これは間違いなく売れる。駅の反対側には野村不動産の「プラウド」もある。こちらは見ることができなかったので何とも言えないが、コスモスイニシアが勝っても驚かない。
川崎市には注文をつけたい。ここの用途地域は第一種中高層住居専用地域（建蔽率60％、容積率200％）だが、高さ規制も15ｍと定められている。公開空地を確保することなどを条件に高さ規制を緩和すれば、もっと素晴らしいプランのマンションになるし、街づくりにも貢献する。高さ規制の是非をもういちど官民が考えるべきだ。
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キッチン
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洗面
大和ハウス 平成26年度「東京大学稷門（しょくもん）賞」受賞
「東京大学稷門（しょくもん）賞」受賞式
大和ハウス工業が今年４月、東京大学に寄贈した「ダイワユビキタス学術研究館」が今後の同大学の教育研究分野への貢献が期待されるとして、個人、法人または団体に贈られる「東京大学稷門（しょくもん）賞」を受賞した。
「ダイワユビキタス学術研究館」は、同大学院情報学環の坂村健教授が監修。世界最先端のICT技術を活用し、温度・湿度などを自動検知する「環境モニタリングシステム」、自分の場所を自動認識する「ユビキタス場所情報インフラ」が導入されている。
意匠・設備設計は同大学院工学系研究科の隈研吾教授が担当。杉板や土など自然素材を多用しているのが特徴。
「ダイワユビキタス学術研究館」
表も裏も美しい 東大「ダイワユビキタス学術研究館」完成（2014/5/14）
三井不動産 「飯田橋サクラテラス」が10日オープン
「飯田橋サクラテラス」
三井不動産などが今年６月に竣工させた30 階建てのオフィス・商業施設「飯田橋グラン・ブルーム」の１～３ 階部分の商業ゾーン「飯田橋サクラテラス」が10月10日(金)にグランドオープンする。８日、開業に先駆け報道陣に公開された。
１ 階にはベーカリー、スーパー、フィットネスクラブ、２階にはカフェ・バー・ダイニング、牡蠣系魚介ビストロ、３階には魚系居酒屋、中華料理、焼肉、ラーメン、医療機関など新業態７店舗を含む25店舗が出店する。
壁にモザイク状の木片が張りめぐらされている
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６月の竣工見学会の記事でも書いたが、商業ゾーンはいたるところに本物の木の素材が用いられているのが特徴だ。「室町」も自然素材をふんだんに採用しているが、やはり木はいい。店舗関係者にも好評だった。
もう一つ改めて感心したのは、街全体の緑化だ。〝サクラテラス〟と名づけられている通り様々なサクラが植えられているのだが、他の高木もテラス部分も含めてたくさん植えられている。街びらきの段階で高木がしっかり植えられているのが嬉しい。
先週末、吉川美南駅の貧弱な街路樹を見せられただけに、その差を考えてしまった。樹齢差はおそらく20年、30年はあるはずだ。予算をかけたくないからだろうが、幼木しか植えず、成木したらしたでお金を掛けて電柱のようにぶった切る。自治体の街づくりがまったく理解できない。少しぐらい民間を見習ったらどうか。
2階テラス（左）と敷地内の高木
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店舗で気に入ったのは「牡蠣ビストロ 貝殻荘」だ。記者は牡蠣が大好きで、「牡蠣」を見たり聞いたりするとまるでパブロフの犬のように反応してしまう。
ミントの香りをしみこませたウオッカに火をつけて蒸し牡蠣を出す演出が特徴。他の店舗が全て禁煙なのに、こちらは喫煙できるのもいい。この日は無料で飲み放題の計らいを断るのも失礼かと考え、美味しいワインも２杯頂いた。最近はあちこちに牡蠣料理店ができている。結構なことだ。三重県の世界ブランド「的矢の牡蠣」が少ないのは残念だが、あっても高くて食べられないか。
２階中庭に面したイタリア料理とワインの「Luccollina 」もいい。イタリアの食材、ワインの輸入卸業を展開する会社の初の直営店。ワインは50種以上、割安で飲めるという。
「牡蠣ビストロ 貝殻荘」（左）と「Luccollina 」
野村アーバン またまた刺激的CM 富裕層取り込む狙いか
今回の新CM
野村不動産アーバンネットは10月7日、「近居」をテーマにした新テレビCMの放映を開始した。
新CMは、一人で実家暮らしをする高齢の母親を心配し、同居を提案する息子夫婦に対し、迷惑をかけたくないとの思いから、広すぎる自宅を手放してケア付きマンションへの入居を希望する母の設定で、相談を受けた「野村の仲介+」担当者が提案した内容は…というもの。
「野村の仲介+」担当者役には、前回CMに引き続き、仙城碤さんを起用している。
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またまた同社が刺激的なCMを展開する。新CMのメイン画像には「ただ住まいを探すだけなら、不動産仲介なんていらないと思う。」が大きな文字で映し出されている。まるで自己否定しているようなセリフだが、不動産流通業に詳しいある記者は「サービス業の本質に切り込んだコピー」と評価した。
昨年10月1日からスタートした第一弾のCMのコピーは「家を買う 家を売る。その不安のひとつに、仲介業者はなっていないだろうか。」だった。
前回も今回も業界４位という位置だからこそできるCMであるのは事実だ。不動産流通業界は、全国展開する業界トップの三井不動産リアルティと、激しく追うがその差はなかなか埋まらない住友不動産販売が〝２強〟。この２強からやや離されている東急リバブルが３強で、野村アーバンはさらに遅れて４位という図式だ。
この業界地図は当分変わらないというのが業界関係者の見方だが、リバブルは先に都内に４店舗を一挙に開設した。首都圏でのシェア争いで２強を追撃しようという戦略だ。
一方の野村アーバンは、かつて〝その他〟グループでしかなかったマンションブランドを〝プラウド〟に変更して一挙にトップグループに躍り出たように、仲介分野でも独自性を発揮して〝プラウド〟の軌跡をたどるように首都圏や関西圏でのシェア争いに加わろうという狙いだ。
従来の発想では考えられない今回の「近居」は、相続・贈与税の改正をにらみ、〝プラウド〟はもちろん野村証券グループとしての強みも取り込み、富裕層ビジネスで他社をリードしようという深謀遠慮もうかがえる。
昨年のCM
大和ハウス・住友不動産「グランセンス吉川美南」10カ月で280戸販売
「グランセンス吉川美南 ステーションコート」完成予想図
すさまじい売れ行き 周辺物件含め2年間で1,154戸が契約済み
大和ハウス工業（事業比率60％）と住友不動産（同40％）の共同事業マンション「グランセンス吉川美南 ステーションコート」が好調な売れ行きを見せている。吉川美南駅から徒歩1分の全429戸の規模で、昨年12月から販売開始しており、現在まで280戸が契約済み。信じられないような売れ行きだ。
物件は、JR武蔵野線吉川美南駅から徒歩1分、埼玉県吉川市美南2丁目に位置する15階建て全429戸（計画は全984戸で、残り555戸は計画戸数）。専有面積は55.91～90.17㎡。現在分譲中（10戸）の価格は2,930万～2,980万円（70㎡台、最多価格帯2900万円台）。坪単価は140万円。完成予定は平成26年11月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。
JR武蔵野線沿線ではこの1～2年間で吉川美南駅、越谷レイクタウン駅、新三郷駅の3駅圏で合計1,348戸のマンションが供給されている。いずれも坪単価は130～150万円だ。
越谷レイクタウン駅では、大京と住友不動産の共同事業マンション「グランアルト越谷レイクタウン」（381戸）が一昨年末から分譲開始され、「駅近」で単価が130万円と割安感があったため瞬く間に完売。引き続いて分譲された第2弾「ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン」（435戸）もこれまで264戸供給されたうち243戸が契約済み。
競合物件の中では坪単価150万円とやや高かった免震の三井不動産レジデンシャル「パークホームズLaLa新三郷」（250戸）も最近完売した。3駅で合計1,154戸が契約済みだ。
このところの価格高騰で割安感が出ているのと「駅近」が好調の要因だが、すさまじい売れ行きというしかない。2～3年前なら3駅合わせ年間300戸売れればいいというのが市場だった。
今回の「グランセンス吉川美南」もこのまま推移すればあと半年もすれば完売しそうだ。残りの555戸は未定だが、この価格よりどれだけ高くなるのか。150万円を突破すると見ているのだが…どうか。
スウェーデンハウス 10kwの大容量太陽光発電システム搭載可能
「SOL HUS 10(ソルヒューステン)」
スウェーデンハウスは10月3日から10kwの大容量の太陽光発電システムを搭載可能にした「SOL HUS 10(ソルヒューステン)」の販売を開始した。
両片（りょうかた)流れの屋根形状を採用し、バルコニーまで屋根をかけることで従来の2.3倍の太陽光発電システムを搭載することを可能にした。夏冬の日差しや春秋の自然の風を考慮し、自然環境をありのままに受け容れる工夫もしている。
116.37㎡(35.20坪)の建物に10.24kWの太陽光発電システムを搭載すると、年間発電量は同社のオール電化住宅の年間使用電力量を大幅に上回る。発電した電力を全て売電できる「全量買取方式」を選択することも可能で、20年間にわたり固定価格で売電ができる。
「SOL HUS 10」の年間発電量は灯油1,082リットル分、一日の発電量はEV車が東京から名古屋へ走行できる電力量に匹敵する。年間販売棟数は50棟。
「自然・社会・人」を科学するエネルギーシステム学 旭化成ホームズ第13回フォーラム
手塚教授
旭化成ホームズのくらしノベーション研究所は10月3日、第13回「くらしノベーションフォーラム」を開き、「エネルギーシステム学」という新たな研究分野の確立を目指している京都大学大学院教授・手塚哲央氏が「自律生活のすすめ」と題する講演を行った。
講演で手塚氏は、だまし絵を紹介しながら「人間は知っているものをなぞらえて考える習性がある。見方によって全く逆のように見えるもの。人間の幸せが社会の目的ではあるか、いつも合理的な行動をとるとは限らない。それほど人間は難しい存在」と前置きしたうえ、エネルギーシステム学とは何ぞや、省エネルギーとはそのものが目的ではなく派生需要であること、経済性だけが価値指標ではないこと、多様な価値観を尊重する社会を築くことなどについて語り、国や市町村、地域、企業、個人がすべてのレベルで自律的に意思決定する社会の構築が必要と話した。
手塚氏の講義を受けて同研究所主幹研究員・下川美代子氏は、同研究所が10年前から取り組んでいる環境に優しい住まい方を提案するウェブサイト「EcoゾウさんClub」の活動成果について報告。ウェブ会員約4,200人の消費・環境行動が年々変わってきていることを明らかにした。下川氏は手塚教授に「エネルギーシステム学」を学んだ縁で今回講義してもらったそうだ。
詳細は「EcoゾウさんClub」http://www.ecofootprint.jp/へ。
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今回のテーマは「自律生活のすすめ」で、「エネルギーシステム学から家庭のエネルギー利用を考える」というサブタイトルがついていた。学者先生にありがちな難しい理論を用いた衒学的な説教ではないかと考えていたが、内容はまったく違っていた。
その反対で、心が震えるほどの感動を覚えた。記者はこのフォーラムにほとんど参加しているが、〝いかに生きるか、何を学ぶか〟を考えさせられたという意味では今回が最高のセミナーだった。
感動したのは記者だけではない。74歳の業界紙の大御所とも言える住宅産業新聞社・池上博史社長は「これほど感動的な話を聞いたのは20年ぶりくらい」と話したし、主催した同社設計本部設計企画部長・牧野貞幸氏も｢今回で13回目を迎えるセミナーだが、先生のお話に胸を打たれた。心の問題はわれわれがずっと考えてきたこと。一人ひとりがいい環境をどう残していくか、自律的生活を一人でも増えるよう研究していきたい｣と興奮を抑えきれない面持ちで挨拶した。
前置きが長くなったが、何に感動したのか。それはエネルギーシステム学が、従来の学問とは全然違うからだ。手塚氏は1時間くらいの講義の中で「幸せ」「心」という言葉を10回以上話した。従来の学問は自然科学にしろ社会科学にしろ深く掘り下げて研究はされてきたが、人の価値観や文化、教育、ライフスタイル、行動など心の問題まで踏み込み、それらを総合的に科学するものはそうないはずだ。人間の心から様々な事象の謎を解きほぐすのは考えてみればものすごく分かりやすい。「解」はないものもあるかもしれないが、だからこそ面白いのではないか。
ただ気になったこともある。手塚氏は講義の最後に「この学問はこれから立ち上がろうとするものだが、いまの大学は価値観の多様性に応えていない。今日のような話をすると嫌な顔をされる」と語った。
先生が仰るようにいまの世の中は「右向け右」に突っ走ろうとしているとしか思えない。
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同社の広告では「妻の家事ハラ」が大炎上したが、今回は倍返しの意義あるものとなったはずだ。
ついでながら「家事ハラ」について。この言葉は、和光大学教授・竹信三恵子氏の著書「家事労働ハラスメント――生きづらさの根にあるもの」（岩波新書）で用いられているもので、竹信氏は「家事労働を担う人びとを蔑視・無視・排除していく社会システムによる嫌がらせ（ハラスメント）のことを家事ハラ」としている。同社のセミナーではその定義があいまいだったためにクレームとなったのだが、夫婦間の家事ハラは日常茶飯に起きていることだ。これは愛情の別表現でもあるとおもう。
竹信氏のこの著書は、今年初め本屋で手に取り、上野千鶴子氏の近著「女たちのサバイバル作戦」（文春新書）とどちらを選ぼうかと迷い、上野氏の著作を買ったため読んでいない。
いまどきの30代夫、完璧に家事こなすのは3割 旭化成ホームズが調査（2014/7/12）
