「リノマークス目黒本町」

　コスモスイニシアは6月6日、1棟リノベーションマンション「リノマークス目黒本町」の記者見学会を行い、販売を開始したと発表した。駅近でありながら比較的静かな住環境、平均80㎡の居住性、坪単価270万円という割安感、好みで選べるインテリアなどが人気で、全21戸のうちすでに10戸が契約済みだ。

　物件は、東急目黒線西小山駅から徒歩2分、目黒区目黒本町五丁目に位置する5階建て全24戸（うち非分譲住戸3戸含む、販売対象住戸10戸）。価格は50㎡台が4,298万円～90㎡台が8,998万円。坪単価は270万円。既存建物の竣工は平成8年2月。既存建物の施工はピーエス三菱。改修工事完了は平成26年8月下旬。

　現地は、信号がない道路を渡って駅から徒歩2分。前面道路は約15ｍで車の通りは多くないエリア。

　建物は個人オーナーだった賃貸用マンション。１戸当たり約700万円をかけて改修。地下には会議や懇親会ができる多目的ルームも新たに設置した。

　躯体と水回りを除きフルリノベーションが可能で、間取りの変更から設備仕様、カラーリングなども好みによって選べるようにしているのが特徴。

廊下幅を1ｍ取り、カリンの突き板を敷き詰め、書棚を提案したモデルルーム

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　話が散漫になるのを許していただきたい。思いつくままに書いた。梅雨空と一緒、考えも右往左往、まとまらなかった。

　出掛けがいけなかった。雨に濡れるとは〝梅雨〟ほども思わなかった。駅に降りたら結構降っていた。傘を持っていなかったので同業の記者の傘に入れてもらい駆け付けた。建物はろくに見なかった。これが判断を誤らせた。

　同社マンジョン事業部販売2部販売2課チーフ・辻井氏は「周辺の新築マンションの相場は330万円。当社は270万円。新築の相場や中古マンションと比較したら1戸当たり465万円は安いはず」と説明した。なるほどと納得した。

　アンティークな家具を配置したものや、床に花梨の突板フローリングを敷き詰め、長さは7ｍ以上と思われる廊下の幅を1ｍ確保し、書棚を設けたモデルルームを見るうちに、これは安いと思うようになった。アンティークな家具は、昨年、三井不動産レジデンシャルが「山下町」で提案して圧倒的な人気になったので、記者は理解できないが、いい提案だと思った。

　これまでの同社が分譲したリノベーションの「武蔵小杉」「津田沼」「横浜仲町台」はともに従前は社宅だった。記者は「津田沼」を見学しており、そのレベルの高さに驚いた。

　今回は築18年の賃貸マンションだ。外観のデザインはやや古く、天井高は2400しかないのが難点と言えば難点だが、アールのバルコニー、最大100㎡超で平均80㎡の居住性など、とても賃貸とは思えないグレードにびっくりした。1棟リノベーションマンションと言えば、従前は社宅というのが通り相場だろうが、質の高い賃貸も視野に入ってくるのだろうか。物件を取得したのは1年前だというが、４社競合の末に落札した同社の目利き力これほどの提案をした商品企画力はさすがというべきか。

　物件の評価を上方修正したのは帰りだった。同社にビニール傘をもらった。せっかくだからと外観などをしっかり見た。高さ規制があるためだろうが、同じレベルのスカイライン（高さ規制に記者は反対だが）が整っており、前面の道路が広く、舗道には植栽ますがあり草花が植えられていた。車の通りも少ない。そこで、新築なら坪単価は最低で350万円と弾いた。

　伊藤忠都市開発やモリモトの近隣物件もいい物件だが、これだけ差があれば売れるのは当然だ。ただ、単価は安いが、みんな広いのでグロスが結構張るのがどうか。

　３戸だけ非分譲というのは、賃貸入居者が入居したままで同社が物件を取得したため。賃貸借契約が終了したら、リノベーションして分譲する方針。

モデルルーム

「ザ・パークハウス 多摩センター」完成予想図

　三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス 多摩センター」を見学した。駅からペディストリアンデッキを通り徒歩4分の、多摩センター駅圏初の免震19階建て。予想平均坪単価は200～210万円程度。敷地の南側と西側には駐車場ビルがあるが、同駅圏の「駅近の免震」では最初にして最後のマンションになりそうだ。

　物件は、京王電鉄相模原線京王多摩センター駅・小田急電鉄多摩線小田急多摩センター駅から徒歩4分、多摩市落合１丁目に位置する19階建て全175戸の規模。専有面積は72.41～86.50㎡、価格は3,900万円台～6,200万円台、坪単価は200～210万円程度と思われる。竣工予定は平成27年10月下旬。施工はフジタ。販売は平成26年7月下旬。

　最大の特徴は、多摩センター駅圏初の免震マンションで、駅の南側立地としてはもっとも駅に近い最初にして最後のマンションになりそうなことだ。敷地の南側と西側には駐車場ビルが建っているのが難点と言えば難点だが、敷地との距離は22～31ｍもある。敷地の北東側は都の埋蔵文化財センターの公園が隣接。

　駐車場は全戸分設置（うち地下が76台分）。建物は白のマリオンとグラデーションがかかったガラスバルコニーが美しいデザイン。上層階のバルコニーには東京ガスの太陽熱集熱パネルが設置されている。設備仕様では、キッチンカウンターは御影石、食洗機、ミストサウナが標準装備。

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　わが街、多摩センター駅圏では大成有楽不動産「オーベルグランディオ多摩中央公園」（358戸）と大京「ライオンズ多摩センター ステーションブライト」（45戸）以来3年ぶりのマンション分譲だ。

　同駅圏で分譲されたマンションの坪単価の最高値は約200万円。この最高値をどれくらい上回るかが記者の最大の関心事だった。記者は内心230万円くらいつけてほしいと願っていた。残念ながら（ユーザーにとっては朗報だが）、そこまではいかないようだ。

　当欄で何度も書いたが、富裕層・アッパーミドル向けは高値追いをどんどん行っていいが、第一次取得層向けは極力価格を抑えるべきだと思っている。しかし、ものにはバランスも必要だ。多摩センターのマンションも第一次取得層向けが中心ではあるが、坪単価についていえば〝不当〟に価格が抑制され、株の世界でいう割負けがはなはだしい。これは解消されなければならない。

　割り負けは、人が不幸になることを心のどこかで願っているリテラシーに欠ける無責任なマスコミが〝オールドタウン〟などと書きまくり、それを真に受けたユーザーがそっぽを向いたのが最大の要因だ。記者はささやかな抵抗を示したが、誰も聞く耳を持ってくれなかった。反撃しなかったURや行政の責任も大きい。

　どれほど安いか。例えば、小田急線の新百合ヶ丘。ここで三菱地所レジデンスのマンションと同じ立地、レベルの物件が供給されたら、坪単価は250万円どころか280万円くらいするはずだ。中央線立川駅前の野村不動産の物件の単価はここでは書けないが、聞いたら仰天するだろう。先日取材した柏駅前の大京の再開発マンションは坪230万円だ。同じ京王線の調布駅前の住友不動産の物件より坪で100万円も安い。このままでは、リニアが停まる「橋本」に一気に抜かれるのは必至だ。

　坪単価200万円のマンションといえば、都内では多摩エリアの遠隔地か、埼玉なら所沢、大宮、志木以遠、千葉県なら千葉、松戸以遠、神奈川県なら戸塚、上大岡、長津田以遠しか供給できないだろう。いかに安いか。次の記者の独断と偏見に満ちてはいるが、核心をついた記事を読んでいただければ分かるはずだ。

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　多摩センターの魅力を書けば原稿用紙にして10枚くらいは一挙に書けそうだが、先輩記者に「書きすぎ」と怒られるのでここは最小限にとどめる。

　まず、特筆すべきなのは「パルテノン大通り」だ。多摩センター駅からまっすぐ正面の丘の上にあるパルテノン宮殿に似ていることから名づけられた多目的ホール「パルテノン多摩」までのレンガ敷きの遊歩道のことを言うが、距離は約400ｍ、幅は約50ｍだ。これほどの歩道空間がある街は日本全国どこを探してもないはずだ。

　この空間の価値をさらに高めているのが街路樹のクスの大木だ。数えたことはないが40本くらいはある。クスノキの足元にはアダプト制度により植えた四季折々の草花が美しい街並みに彩りを添えている。クリスマスの時期になると、街全体が幻想的なイルミネーションで満たされる。

　文化の香りも他の街に勝るとも劣らない。大通りに面した三越の上層階にある「ココリア多摩センター」内の「丸善」は売り場面積約3,700㎡。カフェコーナーはないが、広さは本店に次ぐ。これも多摩センターが誇れるものだ。

　前出のパルテノン多摩では、かつては世界の小澤征爾の定期コンサートが行われていた。京王プラザホテルの和食は安くておいしい。多摩市限定の日本酒「原峰の泉」も絶品だ。

　これだけではない。多摩センターの素晴らしいのは住環境と自然環境だ。歩車分離が徹底されている多摩センターは、駅から徒歩30分圏どころか、車道とは立体交差になっているので徒歩や自転車で隣の永山や唐木田まで行ける。車の排気ガスにさらされなくても済む。信号もない。通学中に車が突っ込んでくることなどまったくない。子どもの交通事故の心配がない、親にとってこれほど安心なことは他にあるだろうか。

　緑の豊かさについては言うまでもないことだが、ただ緑が多いというだけではない。駅から10分も歩けば、季節になると絶滅危惧種のキンラン、ギンランが咲く。ホタルブクロ、曼珠沙華が群生するところもある。車の排気ガスにまみれていないヨモギやツクシも採り放題だ。どうしてそのようなかわいそうな名前が付けられたのかしらないが、ハーブと同じ解毒作用や鎮静作用があるドクダミは今が旬だ。ドクダミ茶を作ろうと思えば、1時間くらいで抱えきれないほど採取できるはずだ。

　街路樹のケヤキ、クスノキ、ユリノキなどは道路が広いから電信柱のように剪定する必要がないので伸び伸びと育ち、なおも成長し続けている。胴回りや高さは他の街の2倍くらいあるものも珍しくない。手を伸ばせば香しいクスの香りをかぐこともできるし、少し足を伸ばせば「一本杉公園」のように昔の「里山」に近い雰囲気のある雑木林や森もある。「一本杉公園」ではプロ野球の2軍戦や高校野球の都の予選が行われる。「炭やき名人」にも出会える。

　多摩センターの魅力はまたまだある。これは異論が出るかもしれないが、市の職員の給与が日本一と報じられたことがある。記者の団地仲間の退役サラリーマンは「給与に見合う仕事をしてくれたら異存はない」と言い放った。同感だ。職員が委縮し、市民に背を向けるほうが怖い。

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　さて、ここまで辛抱強くつたない記事を読んでくださった読者のみなさんは、多摩センターの価値をどう判断されるか。やや我田引水的な部分もあるかもしれないが、間違ったことを書いたとは全然思わない。この魅力、価値を正当に評価すればおのずと答えは導き出される。三菱地所レジデンスのあとに控える清水総合開発はどんな値付けをするか、これも注目だ。

　先日は、同じ京王線の若葉台駅に近い大成有楽不動産「オーベル若葉台ヒルズ」の記事も書いたので、こちらも読んでいただきたい。子育て世代はどちらを選択するか、悩ましい問題だ。

エントランス部分は表からだと4層分ある

大成有楽不動産「オーベル若葉台ヒルズ」平均90㎡ 随所に新提案（2014/6/3)

多摩市一本杉公園の「炭焼き窯」　文化伝承する「一本杉炭やき倶楽部」（2013/2/25)

　
「柏の葉第2グリーンルーム」

　みらいと三井不動産は6月5日、1日1万株の野菜を生産する国内最大級の植物工場「柏の葉第2グリーンルーム」見学会を行った。

　植物工場は、「柏の葉スマートシティ」の取り組みの一つである「ベンチャーを地域で支援する」一環として事業化したもので、三井不動産が工場事業主となり、みらいが工場を運営する。生産された野菜は、JAグループをはじめとする系列団体が国と連携して設立した6次産業ファンドからの出資を受けたみらいトレーディングがパッキングして出荷する。

　工場は、三井ホームが2×4工法で建設したもので、同社の過去最大の約150坪の無柱大空間を実現した。

　野菜は、外気を遮断し、無菌状態に保つ環境で栽培するために農薬は必要なく、また、天候や環境の変化を受けないので安定的効率的に供給することができる。清潔で苦みが少なく栄養価の高いものが生産できるのも特徴。

　発表会に臨んだみらい・嶋村茂治社長は、「おいしさにはものすごくこだわった。自負がある。絶対自信がある」と強調した。

嶋村社長

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　嶋村社長が「味には絶対の自信がある」と断言した。〝疑ってかかる〟のが記者の習性だ。ならば自分の味覚で試してみようと思った。見学会には試食用として4種のレタスが用意されたので、それぞれ2枚（レタスの葉っぱは1枚、2枚と数えるのかどうか）以上だから10枚は食べた。

　しかし、トマトなら味が分かるが、レタスのおいしい不味いは即断できなかった。ならば、自宅のレタスと食べ比べようと考えた。駅前のららぽーとに出店している東急ストアで売っていると聞き、買いに行った。1人でレタスを買うのは10年ぶりくらいだ。

　ついでだが、先週の金曜日は、みらい平のスーパーで地元の農家が生産したトマト1パックを240円で買った。夕方予定されていた大京の広報や記者の方たちとの飲み会で食べるためだった。これは抜群においしかった。月曜日は、郊外の100円回転すし屋に入った。注文の仕方が分からず、となりのおばあちゃんから頭上のボタンの押し方、ワサビや醤油の使い方、お茶の入れ方を懇切丁寧に教えてもらい、イワシとイカを頼んだ。ややあって寿司が飛んできた。あまりにも不味く店を飛び出した。216円だった。あのイワシは間違いなく家畜に食べさせるアンチョビだ。職もそうだが、わが国の食はどうなっている！

　話しをもとに戻す。驚いた。記者の前にいたいかにもサラリーマン風の中年の人が買い物籠も持たず何と5袋も鷲づかみにして買ったではないか。送迎のバスを降りて真っ先にスーパーに入ったのは記者だけだった。レタスを買った人は絶対に同業ではない。まさか。記者が買いに行くのを知ったみらいが、売れていることを思い込ませようと送り込んだ回し者、サクラでもないはずだ。

　記者も負けずに5袋買おうと一瞬考えたが、思いとどまった。家に帰って怒られるのが落ちだ。結局、3種くらいあったうちの1種1袋を買った。消費税込で204円だった。サラリーマン風の人は1000円分のレタスを買ったことになる。

　夜、酒と一緒に自宅のレタスと混ぜて食べ比べた。「あなたね、これ高いわよ。うちは１個150円。値段？　野菜は価格があってないようなもの。この前までこのレタスは１個300円」と言われながら食べ比べたが、結局、味は同じだった。嶋村社長に軍配を上げるわけにはいかないが、洗わなくても食べられるのはいい。しかし、やはりやや高いか。スーパーで買った人はベジタリアンにしては太っていたし、富裕層が勤務中にレタスを買うはずがない。いまだに謎だ。

　こんなことを書くから「お前ねぇ、書きすぎだよ」と先輩記者にいつも怒られるのだが、自分の目や足、時には味覚まで動員して記事を書くから読まれるのだと思う。それにしてもやはり書きすぎか。これだけで900字近く。１行15字の新聞が発行されているときだったら60行。即刻クビだろう。当時、この先輩記者からは１本の記事は50行にとどめるよういつも指導されていた。先輩は「…の時代だ」などと預言者のような記事をいつも書いていた。

記者が買ったのは左のほう（右のほうはよりシャキッとしたものだったか）

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　だらだらとつまらない記事を書いてしまい申し訳ないが、もう少し辛抱して読んでいただきたい。嶋村社長は、この植物工場を南極昭和基地でも稼働させ、同様の工場を何とモンゴルに輸出したと話した。

　記者は零下20～30℃の極寒のモンゴルに３回くらい行っている。モンゴルでは野菜は全て輸入。水と同様、貴重だ。工場とはいえ野菜が作れるはずがないと思った。プレハブのような工場で暖房施設がなければ水は一瞬にして凍るし、できた野菜は冷凍で出荷するのならともかく、暖房費用を考えれば中国、ロシア、カザフスタンなどの輸入品に勝てるわけがないと考えた。

　そこで、嶋村社長に「暖房をかけまくってCO2をまき散らす気か」と食い下がった。嶋村社長は平然と答えた。「冬でも工場内は暖房はいらない。冷房をかけているくらい。野菜に照射する電気の温度だけで大丈夫」と。後で聞いたら、工場の断熱材は15センチほどのサンドイッチパネルを使用しているとのことだった。三井ホームが建設した今回の工場では厚さ18.4センチの壁が用いられている。三井ホームの技術者によると「断熱性能の高いものならモンゴルでも可能」と話した。

　発表会に同席した千葉大学名誉教授・古在豊樹氏（哲学者・故古在由重の長男）は、「工場で使用する水は90％再利用できる。データはないが、中国などから貨物で輸入する植物の輸送コストを比較したらそんなに高くないはずだ。10年以内にコストは半分になる」と、価格競争でも十分勝算があると語った。

　もう一つ、疑問に思っていることがある。今回の施設は「工場」だ。〝農のある街〟が植物工場の目指すものだそうだが、街中に工場を作って農地並み課税なら理解できるが、宅地並み課税されて、果たして農地で作られる野菜と競争できるのか。また、農地や調整区域に「工場」を建てるのは許可が必要で容易でないはずだ。

　この点について、三井不動産ビルディング事業企画部長・小野雄吾氏は「工場のあるところは準工地域。投資額は６億円。宅地並み課税だが、収支はあう」と自信をのぞかせた。

工事中の植物工場（どうしてこれほど美しい木組を他の工場と同じサイディングボードで覆わなければならないのか。記者は全く理解できない）

山根理事長

　マンション管理業協会は6月3日、総会後の懇親会を開き、山根弘美・理事長（ダイワサービス会長）は、①管理業に関する中長期を見据えた調査・研究②防災・減害の取り組み強化③管理組合に対するコミュニティ支援④法令遵守の徹底⑤対外研修の実施－など平成26年度の方針について挨拶した。

　山根理事長は、26年度の活動方針について5点を指摘。「一つは、建物と組合員の高齢化に対応する調査・研究の強化で、『マンション長寿命化協議会』を『2025ビジョン懇話会』に改組して、激増する高齢者人口と駐車場の収入減など未知の世界に突入する2025年を見据えたハード･ソフトの取り組みを強化する」と語った。

　二つ目として、防災・減災に関連して、多数決でマンションの敷地の売却が可能となる「マンション建替え円滑化法改正」について触れ、「建て替えの選択肢が増える意味で評価したい」と述べた。

　3点目の管理組合のコミュニティ活動支援については、「様々な組合の活動を紹介する仕組みをつくる」と話した。

　4点目で取り上げた法令遵守については、「法令違反は少なくなってきてはいるが、満足できるものではない。金銭の毀損をなくすよう業界のプライドとして結果を出す」と強調した。

　5点目の対外研修では「若手を対象とした台湾への派遣を考えている」と語った。

　消費増税については、「8％については概ね適正に転化されているが、10％は手ごわい。単年度で赤字になる組合も出てきそうだ。マンションの共用部分は社会的資産。緩和策が必要ではないか」と、緩和を要望していくことを示唆した。

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　来賓として登壇した自民党マンション対策議員連盟会長・山本有二氏が絶妙のリップサービスで会場を沸かせた。まず俎上に上げたのが山根理事長。「今朝も家内に言われてゴミを出した。管理人の方とは顔見知り。山根理事長は管理人をやっていたというから、そのプロセスをゆっくり聞いてみたい。大変な人物。ヘブライ語が話せる、とんでもない博識の持ち主。オール・オーバー・ザ・ワールドです（世界をまたにかける男という意味か）」と持ち上げた。

　山口那津男・公明党代表、井上義久・同党幹事長（公明党マンション問題議員懇話会会長）らたくさん参加していた同党への牽制球も投げた。「井上さんたちがいたからマンション円滑化法ができた。公明党とわれわれはぶれない。集団的自衛権も円滑化法と一緒になってやれるはずだ」と、きわどいボールを投げた。

　このあと登壇した井上氏も山口氏も集団的自衛権についてはまったく触れず、牽制をかわした。

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　山根理事長は、ヘブライ語が話せる理由として「ヘブライ語もギリシャ語も、僕は元牧師だから常識、必須ですよ」と、すらすらと自分の名前を記者のノートに書いた。

総会後の懇親会（泰一ホテル東京）

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