三菱地所 タイで3プロジェクト約220億円の住宅開発
三菱地所は5月7日、同社のシンガポール現地法人・三菱地所アジア社と三菱地所レジデンスがタイのデベロッパーAP社とプロジェクト会社を設立し、3つの集合住宅、合計2,074戸の開発を行うと発表した。同社グループとしてはタイでの初の事業で、3プロジェクトの総売上高は約71億バーツ（約220億円）。
3つのプロジェクトは、都心へのアクセスを重視したコンパクトタイプが中心で、主な顧客ターゲットはバンコクのミドル需要層。一部物件では三菱地所設計がデザイン監修を行い、日本で蓄積した商品企画などのノウハウを活用する。
同社はタイをベトナム、シンガポールに続く東南アジアの新たな事業拠点として位置づけており、安定した経済成長、首都への人口流入、核家族化の進展、公共交通機関の拡張により、分譲住宅へのニーズが高まっているとしている。
共同事業を行うAP社は、タイ大手の財閥系のデベロッパーで、長期的なパートナーとして継続的に共同事業を展開していく。
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同社は、これまで中国では5つのプロジェクトで約6,330戸の住宅と約100店舗（第1期）の事業を行っているほか、台湾、ベトナム、シンガポールで住宅、オフィスの開発を行っている。
JETLO（ジェトロ）のデータによると、2012年の日本からタイへの直接投資（認可ベース）は761件，3,484億3,000万バーツで、金額でみた日本の投資シェアは全体の63.5％を占め，前年比約2倍と大幅に増加している。大規模投資ではブリヂストンの約205億バーツ、トヨタの約140億バーツ、日野自動車の63 億バーツなどがある。
住宅開発では、三井不動産が昨年8月、タイの有力な住宅デベロッパー「アナンダ社」と共同で1,875戸のマンション事業「（仮称）ラマ4」を展開すると発表している。積水化学は昨年3月、年間1000棟のユニット住宅の生産工場を竣工した。
住友不動産「グローブアベニュー国立」 高さ20ｍは自主規制の結果
住友不動産「グローブアベニュー国立」が建物の高さ20ｍで７階建てであることを昨日書いた。その理由は同社が自主規制して高さを抑えたためだ。
現地の用途地域は桜通りから20ｍまでは第一種住居地域（建ぺい率60%、容積率300％）、その他は第二種中高層住居専用地域（同60％、同200％）だ。斜線制限はあるが高さ制限はない。建てようと思えばもっと高いマンションも建築可能だ。
ところが、同市が平成13年に定めた「国立市都市景観形成条例にかかる取扱基準」では、用途地域が商業地域と近隣商業地域の建築物については高さが31ｍを超えるもの、その他の地域は高さが20ｍを超えるものについては、学識経験者などで構成される国立市都市景観審議会へ諮問しなければならないことになっている。条例は、「文教都市くにたち」にふさわしく美しい都市景観を守り、育て、つくることが目的だ。
つまり、高さ20ｍを超えてマンションを計画する場合は、景観審議会に諮問し、その答申が出る「半年から１年半ぐらい」（都市計画課）までは工事着手できないことになっている。同社は、この期間のリスクを避けるために自主的に高さを20ｍに抑えたわけだ。
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これまでことあるごとに建築物の絶対高さ制限はやめるべきと書いてきた。今回も同様だ。国立市が高さを商業エリアで31ｍ、その他の地域で20ｍにそれぞれ抑えるきっかけとなったのは明和地所の超高層マンション計画だった。
当時、市は「大学通りのイチョウ並木に調和するよう」指導は行っていたが、高さそのものについての規制はなかった。そこで記者は、当時の上原公子市長にインタビューした際、「市長、イチョウ並木と調和する建築物とはいったいどの程度の高さですか」と聞いた。市長は一瞬考えた末、「イチョウやサクラは20ｍくらいですからその程度じゃないですか」と答えた。その後、この20ｍが独り歩きし、条例にも盛り込まれることとなった。この答弁を引き出してしまったことは今でも忸怩たる思いがする。返ってくる答えが分からない質問はしてはならないという禁を記者は犯してしまったのだ。
いうまでもなく、美しい都市景観としての建物がイチョウやサクラ、ケヤキ、クスなどの街路樹と同じ高さでなければならない合理的な理由など一つもない。一方でスカイツリー、東京タワー、京都の五重塔を醜いという人はほとんどいないし、牛久や大船の大仏、あちこちにある山上の風力発電塔も異議を唱える人は少数派だ。いったいわれわれは何を根拠に美醜を分けるのか。ノミの夫婦はほほえましいのかそうでないのか。
高さ規制を緩和すればマンションの居住性は高まるはずだ。そうすれば公開空地を広く取ることができるし、市民に開放もできる。もし日影規制をいうのであれば、自己日影や複合日影についても考えるべきだ。
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「文教都市くにたち」は、住宅地としても人気が高い。記者も「大学通り」のイチョウ、サクラ並木は都内でも屈指の美しさだと思う。
久々にこの「大学通り」を歩いておやっと思ったことがある。並木に沿って植えられているサツキ、ツツジの剪定が十分でなく伸び放題になっており、際も不揃いだった。緑地帯も雑草がかなり生えていた。市民の誇りである美しい並木が泣いていた。
市にこのことを聞いたら、今年度から予算を計上して剪定していくとのことだった。いままで放置していたのは何だといいたい。国立市は多摩エリアでは武蔵野市に次いで1人当たりの市民税納税額が多い。樹木の剪定費など微々たるものではないのか。
市政に呼応しているのかしていないのか、これまたよくわからないのが一橋大学のキャンパスだ。外周は剪定などやったことがないような、誰がどう見てもお化け屋敷だ。荒れるに任せている。東大だって樹齢100年もありそうなケヤキをぶった切っているように、たいしたことはやっていないが、同大学は東大の向こうを張って〝あるがまま〟が美しいとでも思っているのだろうか。環境とか景観とかにはまったく関心がないようだ。しっかり刈り込んでいる国立高校や桐朋学園とは対照的だ。
ついでに調べたら、平成24年度の市税延滞金は平成15年と比べると約3倍の2,923万円に増加し、市税減免も1,071万円から2,770万円へ増えている。それでも市の担当者は「市税の収納率は多摩エリアトップ」と話した。〝ほっといてくれ〟－一部の富裕層とそれに同調する普通の住民のしわぶきが聞こえてくる不思議な街が国立だ。
住友不「国立」 気になる単価 野村不「立川」とも競合
「グローブアベニュー国立」完成予想図
住友不動産の「グローブアベニュー国立」を見学した。国立駅圏では5棟目の大規模マンションで、街並みが美しい「大学通り」からは徒歩２分。価格がいくらになるか注目の物件だ。
物件は、JR中央本線国立駅から徒歩18分、またはJR南武線谷保駅から徒歩8分、国立市富士見台二丁目に位置する７階建て全277戸の規模。専有面積 は54.92～87.04㎡、価格は未定。竣工予定は平成27年2月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売開始は6月中旬。
現地は、国立駅南口から真っ直ぐ伸びた大学通りを歩き、桜通りとの交差点を右に折れたところ。旧NTTの社宅跡地。
敷地は南北軸が長い長方形で、南側は桜通りに面している。用途地域は桜通りから20ｍまでは第一種住居地域（建ぺい率60%、容積率300％）、その他 は第二種中高層住居専用地域（同60％、同200％）。建物の高さは20ｍ、住棟はコの字型で、西向きが中心。敷地北側には高さ44ｍの明和地所「クリオ レミントン国立」が建っている。
大学通り
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なぜこのマンションの高さが20ｍなのかについては改めて書くことにして、ここでは価格予想に絞る。
記者は、販売担当者が話に乗ってこないのを承知で「坪200万円はどうですか」と鎌をかけた。案の定、全然相手にしてもらえなかった。記者だって坪200万円の安値になるとは全然思っていないが、担当者は口を堅く閉ざしたままだった。
よって、単価予想はあくまで記者の判断によるものだ。当たる確率は７割くらいだと思っていただきたい。
目安になるのは、北側にある明和のマンションだ。詳細は省くが、明和が東京海上から用地を取得した平成11年から国立市との事前協議－住民の反対運動－ 建築確認をめぐる争い－地区計画による高さ規制－裁判－結審までずっと取材してきた。当初、同社が予定していた販売単価は坪210～230万円だった。
当時と今とでは状況が異なるが、ユーザーの取得能力など総合的に判断して今回も坪230～240万円になると読んだ。
この単価予想にはもうひとつ指標がある。同社の販売担当者が「競合するのは野村さんの立川」と語ったように、野村不動産の立川駅前の再開発タワーマンションの単価がいくらになるかだ。双方の駆け引きが単価設定に大きな影響を与える。
「立川」が坪300万円を超えてくるようだと「国立」も高値追求できるだろうが、「立川」は坪300万円を超えないと記者は見ている。坪285～290万円ではないか。となると「国立」もアッパーで240万円くらいに落ち着くというのが記者の読みだ。
いま、デベロッパー各社は競合物件の価格に非常にナーバスになっている。相手に高値をつけてもらえば、自社のマンションも高く設定できるからだ。
エントランス
ポラス 1棟1棟にこだわりのデザイン「グレースヴィラ越谷レイクタウン」
「グレースヴィラ越谷レイクタウン」
ポラスグループのポラスタウン開発が分譲中の「グレースヴィラ越谷レイクタウン」を見学した。全戸150㎡以上の全31棟の環境共生プロジェクト」。
物件は、JR武蔵野線越谷レイクタウン駅から徒歩17分、越谷市川柳町6丁目に位置する土地区画整理事業地内に位置する全31区画の規模。敷地面積は153.07～153.59㎡、建物面積は93.88～111.8㎡、価格は4,313万円～4502万円。建物は木造2階建(在来工法)、完成済み。施工はポラテック。昨秋に分譲開始し、これまで24戸が契約済み。
パッシブデザイン手法を採用して国が定めた「認定低炭素住宅」を、「CASBEE」住まい（戸建て）では「Ａランク」をそれぞれ取得しているのが特徴で、各住戸の商品企画にも細かな配慮がなされている。区画割は隣り合う住戸が見合いしないよう棟割りとせず、窓の位置をずらしている。門柱はLED照明を採用。ガーデニングの水栓も門柱に隠れるように設置している。
そして何より大きな特徴は、同社ならではの1階天井高約2.7ｍの空間を生かすデザインとしていることだ。モデルハウスの一つ「木くばりの家」では構造材を現わし天井として採用。照明用の移動可能レールも設置している。もう一つのモデルハウス「ビルトインガレージ」では、リビングから愛車が眺められるようにし、その上部は多目的に利用できる空間を提案している。
これらのプランはどこかで見たような気がしたら、やはりポラスの注文住宅「ポウハウス」のデザイナー百瀬修氏が担当したとのことだった。侘び寂びを採用したデザインの住宅もよかった。
モデルハウス
ビルトインガレージ付きモデルハウス
門柱
2013年中古マンション「人気の駅ランキング」 野村アーバン調査
野村不動産アーバンネットは5月1日、2013年度中古マンション「人気の駅ランキング」を発表した。「広尾」が前年5位から1位に躍進し、2位が「品川」、3位は「恵比寿」。ベスト10は全て都内。都内以外でベスト20に入っているのは神奈川県「溝の口」の19位のみ。
調査は、2013年4月から2014年3月までに同社の不動産情報サイト「ノムコム」に掲載された中古マンションへの問い合わせ数を駅ごとに集計したもの。
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結果はなかなか興味深いものではある。「広尾」がとうして1位になったのかよく分からない。昨年は都心の一等地での億ションの供給が少なかったことと関係があるのかどうか。
ベスト10までは全て都心部。前年29位の渋谷が7位に、18位の「大崎」が10位に上昇しているのが注目される。「渋谷」は「ヒカリエ」効果か再開発期待か。「大崎」は大規模新規が供給されたためだろう。
「住みたい街」として毎年のようにトップとなる「吉祥寺」が17位に沈み、いつも上位にランクされる「吉祥寺」「自由が丘」「横浜」「武蔵小杉」などがベスト20にも入っていないのは解せない。「辰巳」が前年17位から14位に上昇したのは「湾岸人気」につられたものだろうが、これも不思議。
結局は「人気」というより、新規とのからみなどで上下しているということだろう。上位にランクされていないところで記者のお勧めはもちろんわが街「多摩センター」だが、都内では「小金井」「国分寺」「立川」「調布」「石神井公園」、神奈川県では「相模大野」「上大岡」「たまプラーザ」「青葉台」「橋本」、埼玉県では「志木」「ふじみ野」「川越」、千葉県では「流山おおたかの森」「柏の葉キャンパス」「柏」「千葉ニュータウン中央」か。
積水ハウス 女性や子どもも快適に利用できる仮設「おりひめトイレ」開発
「おりひめトイレ」
積水ハウスは5月1日、東日本大震災の教訓を生かし、女性や子どもも快適に利用できる仮設トイレ「おりひめトイレ」を仙台市と共同開発したと発表した。
防犯ベルやベビーチェア、荷物置き場を設置したほか、ドアを開けたときトイレの中が丸見えにならないような角度にしているのが特徴。開発に当たっては、同社の女性社員や仙台市の女性デザイナーも参加した。広さは約1.85㎡、重さは約500㎏で、トラックに積載して運べるという。
東日本大震災では、仮設トイレの利用を我慢したために健康被害が生じたことが報告されている。同社が社員やNPOと連携して独自に行ったアンケート調査では、仮設トイレは「汚い」「暗い」「怖い」「使いにくい」などの不満が多く寄せられたという。
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さすが「なでしこ銘柄」に選定された会社だ。ニュースリリースに添付されている平面図はとても仮設トイレとは思えぬ〝豪華〟なものだ。ドアにはコートフックがあり、防犯ベルがあり、便器は洋式トイレで流水擬音装置付き。
よくぞやったと拍手喝采を送りたい。というのも、記者も3.11のあと液状化被害を受けた千葉市美浜区を取材したとき、仮設トイレを利用はしなかったが体験しているからだ。
公園に数個が並んで設置されていたが、見るからに急ごしらえの仮設トイレ然としており、これでは若い女性などは利用しづらいだろうと思った。トイレの中をのぞいてさらにびっくりした。
便器は和式で、床面より膝頭くらいの高さに設置されていた。50ｃｍくらいか。ステップがあればともかく、これでは小さい子どもやお年寄りは手すりがないと這い上がれないと思った。汚いのはもちろんだ。用を足す考えは吹っ飛んだ。新浦安では、若い女性などは寒い中、10分も20分もかけて駅まで歩いたという話を聞いた。
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立派なトイレはもちろんいいのだが、トイレを我慢した結果、亡くなった人がいたと聞いて悲しくなった。生きるか死ぬかのときにトイレを我慢するなんて信じられない。我慢せずに人前だろうとなんだろうと堂々と用を足す勇気も必要だ。
記者の小さいころ、男は当然、女性、といってもおばあちゃんたちだが堂々と立ちションをする姿はごくありふれた光景、日常茶飯だった。
宮尾登美子さんは小説「櫂」でその様子を克明に描いている。朝日に小水が湯気を立て、キラキラと黄金色に光り、小さな弧を描いて大地を潤し、しぶきが着物の裾にかかる光景は美しいではないか。宮尾さんもきっと立ちションをしたのだろうと想像すると愉快だ。
最近はないが、昔、郊外の新興団地を取材したときなどは喫茶店などまったくないから、藪の中で用を足したのは一度や二度ではない。
ポラス 女性社員が企画した賃貸アパート「ラコント」満室稼働
立地と築年数でしか価値が計れない賃貸市場に一石投じる
「（仮称）ラコント七左町2丁目」
ポラスの女性社員が企画開発した初の賃貸アパート「ラコント七左町」を見学した。DINKSのニーズにマッチした企画がヒットし、相場より2割くらい高いにもかかわらず、竣工の時点でほぼ満室稼働になっている。立地と築年数でしか賃料が評価されない賃貸住宅市場に一石を投じる物件だ。
物件は、東武伊勢崎線新越谷駅から徒歩12分、越谷市七左町2丁目に位置する木造2階建て全6室。専用面積は47.13～54.65㎡。月額賃料は79,000～84,000円。敷金は1カ月。礼金はなし。共益費は4,000円。駐車料は6,000円。入居は3月下旬。
現地は、区画整理事業によって整備された街の一角にあり、新越谷駅圏でも住宅地として人気が高いエリアに立地。建物は、ポラスの分譲住宅に多くみられる南欧風の外観で、アンティークなフラワーボックスなどを配することで一戸建て感覚を演出しているのが特徴の一つ。
住戸プランは、1階が3室、2階が3室だが、各住戸の玄関を1階に集約し、共用廊下や階段がない重層長屋タイプ。住戸内はポラスの戸建ての商品と似ており、壁面ニッチ収納、カウンター収納、DENスペースなどを設けている。ヨガやストレッチスペースとして使えるようリビングを広めにしているものやバルコニーがないタイプもある。
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記者は賃貸アパートのことはよく分からないが、間口の狭い箱型住宅を積み重ね、外階段にバルコニー付きというのが通り相場だろう。この物件は全く違っていた。外階段がないのには驚いた。
住戸プランも、30㎡とか40㎡を想像していたが、分譲マンションのDINKS向けタイプとほぼ同じ50㎡前後あったのにも驚いた。いくらレンタブル比が高い賃貸だって90％くらいだろうが、ここは100％近いはずだ。
フラワーボックス
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商品企画を担当したポラスグランテック営業課企画営業係チームリーダー係長・飯村隆志氏から話を聞いた。
商品は相続税率アップ、基礎控除額の減額など相続対策として企画されたものだが、立地と築年数で賃料が決まる賃貸市場では他社と同じ商品は賃料値下げ圧力、空室リスク、修繕費負担など資産劣化を抱え込むことになり、競争に勝てないと判断。どこにもない〝ニッチ〟に的を絞ったのが特徴だという。
居住性を高め長く住めるように広めのプランにし、管理コストを抑えるためレンタブル比をほぼ100％にしたのもそのためだ。商品化にあたっては21営業所で約20,000戸の管理をしているグループ会社の中央ビル管理とも連携している。
飯村氏は、「この物件を含め戸田、蒲生とあわせ3棟が満室稼働。当面の目標は当社の事業エリアの各駅で3棟。オーナーの代替わりも進んでおり、2代目を巻き込んだ事業を展開していく。オーナークラブは300人を超えている。地域にねざした狩猟型ではない農耕型で、普通のアパートではないオンリーワンの商品を提案していく。秋には新しいこれまでにないタイプの新商品も発表する」と話した。
良質な賃貸アパートが増えることは大歓迎だ。賃貸が劣悪だから分譲マンションが売れるのだが、賃貸の質が低いからこそ分譲のレベルも抑えられる相関関係にある。本来は賃貸も分譲も同じ選択肢としてユーザーが考えられるような市場であるべきだ。その意味で、この物件はよくできたと感心する。
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見学はもともと予定に入っていなかった。他の業界紙の若い男性記者が見学するのに同行させてもらったのだ。その記者が決してお世辞ではない「僕も住みたい」と感嘆の声を上げたのには驚いた。
記者もいいプランだとは思った。６室のうち１室はポラスがモデルルームとして利用するために借りているが、他の部屋は１月から募集を始め３月までにはすべて満室になったというのも納得できた。
しかし、世間が何と言おうと断じて高齢者ではないと思っている自分が住みたい家ではない。リビングの天井には物干しポールが設置されていたのは理解できても、一見して女性が好みそうなピンクのソファやら家具が設えてあったデザインは私好みではない。
設計を担当したのはポラスグランテック設計監理課係長・岸野真奈美氏だ。商品企画にはポラスグループで賃貸管理業を展開する、中央ビル管理営業推進課の堀切広美氏も参画し、現場サイドの声を反映させているという。
プラン、インテリアは住宅選考で女性が主導権を握っていることを考慮したものであるのだが、この若い男性記者もまんまと岸野氏の計略にはまったようだ。家庭では奥さんの言いなりになっているのだろう。実際の入居者も、女性だけでなく男性からの反響も大きいという。
同社の新しい商品のヒントはここにある。記者には理解できないが、ターゲットは女のような男であり、男のような女だろう。違いますか？ 飯村さん、岸野さん、堀切さん。
バスルーム
創建 外断熱を前面に押し出す「ルナ越谷レイクタウン クルムのまち」
「ルナ越谷レイクタウンクルムのまち」
創建が分譲中の建売住宅・建築条件付き土地分譲「ルナ越谷レイクタウンクルムのまち」を見学した。競合物件が多い中、「外断熱」を前面に押し出し、コンスタントに成約している団地だ。
物件は、JR武蔵野線越谷レイクタウン駅から徒歩15分、越谷市越谷レイクタウン特定土地区画整理事業区域内に位置する全80区画。現在分譲中の建売住宅（３戸）の価格は3,580万〜4,450万円、土地面積は151.49〜165.42㎡、建物面積は114.12〜116.94㎡。建物は木造2階建て（外断熱工法）。建築条件付土地分譲（29区画）は、価格が1,680万〜2,280万円（最多価格帯2,100万円台）。
昨年10月から分譲開始しており、これまで21戸・区画が契約済み。営業部チーフの宮澤太一氏は、「外断熱を前面に押し出し、コミュニティを大事にしていることを訴求している。月3～4棟の契約ペース」と話した。
大手との競合は避けられないが、外断熱のよさをどこまでアピールできるかがカギだ。「外断熱」のよさは、実際に体験してみないと分からない。同社はモデルハウスの体験宿泊も行っている。
モデルハウス リビング
宅建主任者を宅建取引士に昇格させる意味が全く分からない
「士」の印籠を振りかざすのかイチジクの葉っぱか
宅地建物取引主任者（宅建主任者）を「宅地建物取引士（宅建取引士）」に〝昇格〟させる議員立法を自民党が作成中であることを業界紙が報じた。手元に法案に関する資料がないからよく分からないが、現行の試験制度はそのままにし、宅建取引士に公正かつ誠実に行う義務を課し、信用失墜行為の禁止などを求め、能力向上に努める規定を新たに設けるようだ。そのための宅地建物取引業（宅建業法）の一部を改正する法案を今国会に提出するという。
宅建主任者を宅建取引士に昇格させる話はずいぶん前からあったので驚きはしないが、どうして現行の宅建主任者を「士」にしなければならないのか、その理由が全く分からない。宅建主任者の資質を向上させるため、現在、約90万人いる宅建主任登録者の資格をはく奪・ご破算して再試験を行うというのなら意味はあるが、名称だけ変更し、新たな「士」に何を求めるのかが分からない。
名称を「士」に変えたところで、山積する問題の解決につながらない。むしろ「士」を隠れ蓑にした新たな儲け先を企図する陰謀ではないかと勘繰らざるを得ない。
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宅建業界の現状を概観するとこうだ。この数字を見るだけでもどうすればいいかの課題も見えてくる。
国交省のデータによると、平成25年3月末の全国の宅地建物取引業者（宅建業者）の数は約12万業者だ。平成4年の約14万業者から14.1％減少している。このうち約85％が5人未満の業者で、従事者は約52万人。
記者は、この宅建業者の数は極めて多いと思っている。街の商店などはどんどん姿を消しつつあるのに、宅建業者はしぶとく生き残っている。個人業者の平均年齢はずっと右肩上がりだ。24年度は63.9歳だから、あと1~2年には高齢者人口に仲間入りするのは間違いない。
総務省の平成18年度のデータによると、いわゆる街の不動産屋さんと呼ばれる「不動産賃貸・管理業」は約25.5万で、420の事業分類でトップに君臨している。「食堂・レストラン」の約23.5万、「医療業」の約23.3万、「教育・学習支援業」23.2万、「バー・キャバレー」の約15.2万などをしのぐ。
一方、宅地建物取引主任者（宅建主任者）の平成24年度末の登録者数は約90万人で、平成14年の約71万人と比べると27.0％増加している。
宅建主任者も多い。主任者登録者のうち仕事に従事している専任の取引主任者は約20万人で、1業者当たりの平均取引主任者数は1.6人だ。宅建主任者の資格者が90万人もいるのだから、資質はともかく人数に不足をきたすことはないはずだ。問題は質だ。この資格者を含め不動産業界で働く人がすべて社会から評価されるようにするのが先決だ。
また、平成23年度の宅地建物取引業法（宅建業法）違反は免許取り消し216件を含む358件で、そのほかに勧告・指導を行ったものが793件ある。違反、勧告の数値はこの10年間でほとんど横ばいだ。
この数が多いのか少ないのか。記者は判断できる材料がないが、以前と比べれば違反件数は激減したのではないか。バブル崩壊前は、都内などのミニ開発の建売住宅の大半は違反建築だった。違反を摘発するパトロールが行われたが、これなどは「違反に厳しく対処している」というアリバイづくりでしかなかった。
違反は減ってはいるが、詐欺師そのものの不動産投資の勧誘を行うあくどい業者が後を絶たない。資産などまったくない記者の自宅に電話してくるくらいだから、「振り込め詐欺」と同じ被害者がいなければいいがと心配している。
宅建主任者が取得しなければならない宅地建物取引主任者資格の試験（宅建試験）もなかなか理解しづらい制度だ。
受験資格に年齢制限がないため、過去の最年少合格者は小学6年生だし、最高齢者は90歳のおじいちゃんもいた。宅建主任者は、単に重要事項の文章を読んで聞かせるだけではない。相手に理解させるのが目的だ。小学生や高齢者でも合格できる制度が適当かどうか考えるべきだ。ペーパーテストのみで資質まで見抜こうとするからこうなる。記者は、20年くらい不合格になっても「俺がルールブックだ」と豪語した立派な営業マンを知っている。
合格点も一定していない。本来、資格試験は一定の資質を問うものだから、試験の難易度は一定であるべきだが、そうなっていない。毎年のように合格基準は変わる。平成2年は50点満点のうち26点で合格という国家資格の格を問われる失態をやらかした。逆に不動産不況で需要が減退したときは、36点でないと合格できなかった年もあった。一定の合格者を確保したい各都道府県関係者と、一定のレベルを確保したい試験機関が綱引きをするからこのような結果になる。試験が形骸化し、調整弁の役割しか果たしていない現実がここにある。
過去の試験問題が参考にならなければ、受験者も講習屋もパニックになる。とくに過去問題を必死で取り組んでいる受験者にとっては災難だ。
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記者は、そんな呼称の変更よりも現行の宅建業法を徹底させることが重要だと思う。
宅建業法の第１条では、「この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする」と高らかに宣言している。この目的の実践あるのみだ。
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「士」について参考になる、沖縄の泡盛を「全国区」にし、中小企業研究の第一人者として知られる明治大学名誉教授・百瀬恵夫氏の文章を紹介する。
百瀬氏は共著「『武士道』と体育会系 <もののふの心>が日本を動かす」（発行：第三企画出版）で「『武士道』とは、日本人が長い歴史をかけて磨き上げてきた『もののふの心』というべき精神性の基盤である。残念ながら、現在は『武士道』精神に代表される日本人の伝統ある美しいならわしが大きく損なわれてしまった。…それが、多くの社会問題の原因ともなっているのは疑いない」「先見性に富み、潔く、清々しい心を持つ日本人はどこへ行ってしまったのか。『もののふの心』をもう一度見直し、日本人がそこから広く新しい道を切り開いていくことが今、われわれに問われているのではないか」と記している。
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ある業界紙のコラム氏は、「『士』への名称変更は、不動産業界で働くすべての人たちが、顧客を決して裏切らないプロフェッショナルになることを誓うような証（あかし）のようなものであろう」と言い放った。
記者もコラム氏の言うように宅建主任者であろうと宅建取引士であろうと名前はともかく、真に「士」のように崇められるプロになってほしいと願う。しかし、今検討されている問題は、「士」の印籠を振りかざし、イチジクの葉っぱのように恥部・暗部を覆い隠し「身の証」を立てようという狙いが見え隠れする。「顧客」とはいったい誰のことかも書いてほしかった。
越谷レイクタウンで見た雑草すら生えない建売住宅の一群
積水、ダイワ、ポラスなどと対照的な驚愕の戸建て
本来あるべき戸建て分譲の街並み（左がハウスメーカーの停止条件付き戸建て、右がポラスの分譲戸建ての住宅は北道路だが、隣接する住宅が美しいことから、南道路の住宅より人気が高かったそうだ）
以下の記事は、先に書いた創建の「感謝のつどい」と、改めて書く越谷レイクタウンにある同社やポラスの記事と一緒に読んでいただきたい。
創建が「感謝のつどい」を開いた前日、2時間かけて越谷レイクタウンの戸建てを見学した。
越谷レイクタウンはUR都市機構が開発主体となり、平成22年に街開きした約225.6ｈａの区画整理団地だ。駅前には国内最大級のイオンレイクタウンやマンション、一戸建てなどが建設されており、まだまだ開発途上だ。
一戸建ては、駅前に大和ハウスが開発した見事な団地があり、積水ハウス、ミサワホーム、ポラスなどの戸建てもゆったりとした敷地にみどりをふんだんに配したのが特徴だ。創建は外断熱で大手に対抗していた。
これらの一戸建てと明らかに異なる対照的な街区があった。単調な建物が連たんし、庭・エントランスには樹木は1本も見当たらないばかりか、敷地は全てコンクリートで固められていた。雑草すら生えていなかった。
記者は数年前から、いわゆるパワービルダーの建売住宅は見ないことにしている。見る価値がないからだし、見ると劣悪な建物に腹が立つからだ。この日見た建物は想像を絶するものだった。まるで地面の下には観てはならないものが隠されているような風情だった。
住宅の質を左右するのはもちろん敷地の広さやデザインだが、樹木などみどりも大きな役割を果す。それが1本もないとはどういうことか。怒りがこみ上げた。どうしてこうなったか、どうすべきか書かざるを得ない。
まずUR都市機構に提言したい。土地をその建売り会社に卸したのはURだ。このエリアには地区計画の網が敷かれており、その街区は「良好な低層住宅の環境を保全する」地域に指定されている。1区画150㎡以上とか、建物の壁面後退、色彩、生け垣や柵の形状などがこと細かに定められている。どういうわけか、緑化率には規定がない。緑がまったくない一戸建ての街がどうして良好な低層住宅地を形成するのか、URは答えるべきだ。緑化率を40％とは言わない。せめて30％は確保するようデベロッパーに求めるべきだ。
越谷市には注文をつけたい。地域住民とともに地区計画を改正し、是非とも緑化率の規定を盛り込むべきだ。悪貨は良貨を駆逐する。たとえ少ない街区でも街全体の価値の低下を招き、固定資産税も減り、やがては空き家となり頭痛の種になる。
この建売り会社には苦情を申し立てる。大手と対抗するためには価格の安さを前面に打ち出さざるを得ないのは理解できる。しかし、良質住宅を供給して地域に貢献するのがデベロッパーの役割ではないか。地面の下では芽を出せない雑草が怒りで煮えくり返っているはずだ。もう一度、原点に戻って建売り会社とは何かを考えてほしい。
ユーザーには注意を喚起する。こんな建売りを買ってはいけない。買ったその日から価値は半減する。安もの買いの銭失いだ。売りに出したときは二束三文に買い叩かれる。自分の家だけが評価されるのではない。街としての価値が評価されることを肝に銘ずべきだ。資金が不足するのだったら10年間、飲まず食わずの辛抱をして頭金を蓄えることだ。1,000万円も貯めれば、大手の住宅が買えるはずだ。
越谷レイクタウンの空き地で摘んだ雑草（ポピー、タンポポ、ハナニラ、ハルジオン、アカツメグサ、シロツメグサ、ジシバリ、チガヤ）
