三井不動産は5月14日、2021年3月期決算を発表。売上高2兆75億円（前期比5.3％増）、営業利益2,037億円（同27.4％減）、経常利益1,688億円（同34.7％減）、純利益1,295億円（同29.6％減）と増収減益。売上高は過去最高を更新。新型コロナなどによる特別損失543億円を計上した一方、BSコントロールの一環として「新宿三井ビル」などの資産売却による特別利益772億円を計上した結果、純利益は543億円の減益となった。

　セグメント別では、賃貸は売上高6,230億円（同2.0％減）、営業利益1,207億円（同17.2％減）。首都圏オフィス空室率（単体）は3.1％（前四半期末比0.4pt減）。商業施設は315億円の減収。

　分譲事業は売上高7,147億円（同36.4％増）、営業利益1,182億円（同4.5％減）。国内住宅分譲は「ザ・タワー横浜北仲」などの引渡しの進捗により増収増益。国内のマンションの次期計上予定戸数3,800戸に対する契約達成率は99％となっている。投資家向け・海外住宅分譲等は、売上が過去最高となった一方で、前期に高利益率物件を売却した反動により増収減益。

　マネジメントは、売上高4,029億円（前期比4.4％減）、営業利益399億円（同28.2％減）。新型コロナの影響を受け、リパーク(貸し駐車場)、仲介・アセットマネジメントとも減収減益。三井不動産リアルティの仲介取扱件数は前期比10.1％減の38,507件（前期は42,818件)。

　その他は、売上高2,668億円（同17.7％減）、営業損失272億円（前期は22億円の利益）。ホテル・リゾート、新築請負が新型コロナの影響を受けた。

　期末の有形・無形固定資産残高は３兆7,968億円となり、前期末比436億円増加。「新宿三井ビルディング」の売却、販売用不動産への振替などにより5,216億円減少した一方、東京ドームの連結子会社化、三井不動産アメリカにおける「50ハドソンヤード」への新規投資などにより5,652億円増加した。

　次期業績予想は、売上高は売上高２兆1,500億円（前期比7.1％増）、営業利益2,300億円（同12.9％増）、経常利益2,050億円（同21.4％増）、純利益1,600億円（同23.5％増）としている。

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　分譲セグメントが極めて好調に推移した。マンションは売上高2,902億円（前期比23.0％増）、計上戸数3,775戸(同581戸増)、戸建ては売上高351億円（同7.6％増）、計上戸数515戸（同34戸増）で、合計売上高3,253億円（同21.1％増）、計上戸数4,290戸（同615戸増）。営業利益は400億円（同35.3％増）。

　完成在庫はマンション150戸、戸建て17戸の合計167戸（前期末は186戸）で、マンション次期計上3,800戸の期初契約済みは99％に達している。同業他社は、住友不動産は約80％、野村不動産は65.3％、東急不動産は54％、東京建物は約88％（2022年12月期1Q）。

　同じ分譲セグメントの投資家向け・海外住宅分譲も著しい伸びを見せた。売上高3,893億円（同52.4%増）、営業利益782億円（同16.9％減）。売上高は過去最高で、国内分譲住宅も上回った。減益となったのは前期に高収益物件の売却があったための反動減。投資家向けの内訳は公表していないが、売却物件は「新橋M-SQUARE Bright」「名古屋三井ビルディング（本館・新館）」「大崎ブライトタワー」「グラントウキョウサウスタワー」「MFLP堺」「MFLP茨木」「MFLP川口Ⅰ」「パークアクシス東陽町・親水公園」など。

三井不の分譲事業 海外・投資向けがマンション・戸建てを抜く可能性大（2021/2/5）

　エスリードは5月13日、2021年3月期決算を発表。売上高68,999百万円（前期比11.9％増）、営業利益7,018百万円（同11.7％減）、経常利益7,001百万円（同12.5％減）、純利益4,506百万円（同11.1％減）と減収減益。

　マンションの販売・引渡が好調に推移。2,292戸を引き渡し、５期連続で「完成在庫０」を達成した。一方で、ホテル・民泊物件の棚卸資産にかかる評価損の計上や従業員数増加に伴う人件費の増加により減益となった。

　次期業績は、売上高55,000百万円（同4.7％減）、営業利益6,000百万円（同26.7％増）、経常利益3,900百万円（同23.3％増）を見込む。売上高、経常利益は過去最高を目指す。

　フージャースホールディングスは5月13日、2021年3月期決算を発表。売上高80,222百万円（前期比5.9％減）、営業利益5,435百万円（同18.8％減）、経常利益4,616百万円（同16.3％減）、純利益2,878百万円（同939.3％増）となった。

　不動産開発事業は、マンション1,272戸、戸建住宅125戸の引き渡しを行い、売上高55,315百万円（同18.9％増）、営業利益4,671百万円（同111.1％増）を計上した。

　ＣＣＲＣ事業は、268戸の引き渡しにより売上高11,466百万円（同28.1％増）、営業利益351百万円（同35.3％増）。不動産投資事業は売上高7,409百万円（同66.1％減）、営業利益402百万円（同88.9％減）。

　次期業績予想は、売上高76,000百万円（同5.3％減）、営業利益5,700百万円（同4.9％増）、経常利益5,000百万円（同8.3％増）、純利益3,100百万円（同7.7％増）を計画。

　コスモスイニシアは5月13日、2021年3月期決算を発表。売上高107,257百万円（前期比3.0％減）、営業利益2,376百万円（同60.5％減）、経常利益2,207百万円（同58.0％減）、純利益2,007百万円（同41.2％減）と減収減益。

　主力のレジデンシャル事業は、新築マンション、新築一戸建の引渡戸数が増加した一方で、売上総利益率が低下したため売上高40,700百万円（前期比8.9％増）、営業利益1,321百万円（同14.5％減）となった。内訳はマンションが20,779百万円（455戸）、一戸建が7,920百万円（92戸）、リノベーションマンションなどが11,248百万円（232戸）。期末完成在庫はマンションが135戸（うち未契約105戸）、一戸建が10戸（同6戸）。

　アパートメントホテル「MIMARU」は、新型コロナの影響を受け売上高５93百万円（前期比95.3％減）、営業損失3,017百万円（前期は1,162百万円の利益）を計上した。

　次期業績予想は、売上高115,000百万円（前期比7.2％増）、営業利益3,000百万円（同26.3％増）、経常利益2,300百万円（同4.2％増）、純利益1,800百万円（同10.3％減）の見込み。

　住友不動産は5月13日、2021年3月期決算を発表。売上高9,174億円(前期比9.5％減)、営業利益2,192億円（同5.4％減）、経常利益2,099億円（同4.8％減）、純利益1,413億円（同0.3％増）となった。営業外損益の改善が進み、純利益は10期連続増益、8期連続最高益を達成した。

　セグメント別では、オフィス、ホテルなどの賃貸事業は、売上高3,982億円（同0.6％増）、営業利益1,552億円（同8.4％減）。ホテル、イベントホールなどは新型コロナの影響を大きく受けたが、オフィスは、空室率2.8％（前期末は1.4％）の低水準を維持するなど増収増益となった。

　不動産販売は、売上高2,633億円（同18.9％減）、営業利益539億円（16.0％増）。計上戸数は前期の5,431戸から4,164戸へ大幅に減少し、売上高も減少したが、広告費、販売費の減少、粗利益率の改善により営業利益は過去最高となった。マンションの期末完成在庫は1,184戸（前期末1,466戸）。次期計上予定戸数3,800戸の期首契約率は約80％（前期は約80％）まで進捗している。

　新築そっくりさん・注文住宅などの完成工事は、売上高1,887億円（同13.8％減）、営業利益155億円（同24.4％減）。計上棟数が9,940棟（同16.7％減）となったため減収減益。

　不動産流通事業は、売上高657億円（同7.6％減）、営業利益114億円（同21.3％減）。仲介件数は35,122件（同2,593件減少）。

　次期業績予想は、売上高9,200億円、営業利益2,280億円、経常利益2,210億円、純利益1,500億円の増収増益を目指す。不動産販売は減収減益を予想。

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　マンションが好調を維持している。同社は第八次中期経営計画（2020/3～2022/3）では「量を追わず利益重視で販売ペースをコントロールしていく」「競争激化の用地取得環境が続く中、『好球必打』で着実に確保する方針は継続する」と戦略転換し、マンション・戸建ての計上戸数は2019年3月期の5,948戸から2021年3月期は4,149戸へと約1,800戸も減らしながら、営業利益は過去最高となった。

　〝機を見るに敏〟の言葉がピッタリの値付けもさることながら、プロジェクトごとの販売事務所を設けず、総合マンションギャラリーを首都圏に7館、関西に2館、東海に1館に集約し、広告費、販売経費などを削減しているのも大きい。

　売上高を計上戸数で割った1戸当たり単価は2019年3月期の5,435万円から2021年3月期は6,083万円へ648万円も上昇しているのも「好球必打」を実践している証拠か。

　三菱地所は5月13日、2021年3月期決算を発表。売上高は1兆2,075億円（前期比7.3％減）、営業利益は2,243億円（同△6.8％減）、経常利益は2,109億円（同3.9％減）、純利益は1,356億円（同8.6減）と減収減益となった。

　新規オフィスビルの通期稼働や竣工、及び既存ビルの賃料増額改定等によりビル賃貸利益は増加し、マンション利益率も改善したが、新型コロナウイルスの影響を受けた商業施設、ホテル事業の利益の減少、海外事業の物件売却収入・利益が減少した。

　固定資産売却益、有価証券売却益など特別利益として1,660億円、固定資産除却関連損、子会社清算損、新型感染症対応など特別損失として263億円を計上した。コロナ影響額は、ホテル、商業施設とも約170億円など全体では400億円としている。

　セグメント別では、オフィス、商業施設、ホテルなどのコマーシャル不動産事業は売上高6,724億円（前期比7.1%減）、営業利益1,807億円（同3.8%減）。オフィスは、四谷タワーなどの通期稼働、みずほ丸の内タワー・丸の内テラス等の竣工、既存ビルの賃料増額改定などにより賃貸収入・賃貸利益が増加した。空室率は2.35％（前期末1.86％）と若干上昇した。商業施設やホテルは、新型コロナの影響を受け、収入、利益とも大幅に減少した。

　住宅事業は、売上高3,627億円（同5.9%減）、営業利益240億円（同1.0%減）。国内分譲マンションの売上計上戸数は増加したが、首都圏郊外や地方都市での売上計上物件が多く、平均戸当たり単価の低下により減収。一方、粗利益率の上昇により利益は増加した。海外は、アジアでの分譲マンション事業利益などが増加した一方で、前期に計上した英国での物件売却による収入・利益の反動減があった。

　2022年3月期業績予想は、新規ビル竣工やキャピタルゲイン増加などを見込み売上高1兆3,260億円（前期比9.8％増）、営業利益2,450億円（同9.2％増）、経常利益2,200億円（同4.3％増）、純利益1,420億円（同4.7％増）、と売上高・営業利益・経常利益とも過去最高を見込む。配当は33円を予想している。

　なお、純利益が前回予想を上回ったため年間配当を30円予想から31円に増配する予定。

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　記者の取材フィールドであるマンション事業がどう着地するか注目していた。前日の東急不動産ホールディングスが完成在庫を827戸（前期比82.6％増）も出したからだ。

　マンションの売上高2,035億円（前期比0.2％増）、計上戸数3,214（前期は3,476戸）、粗利益率18.7％（同17.8％）、完成在庫213戸（前期比160戸減）となり改善した。2022年3月期は2,030億円、計上戸数2,900戸、粗利益率20.0％を予定している。

　オンライン決算説明会で、同社取締役兼代表執行役執行役専務・片山浩氏は「当初はコロナの影響で在庫が増え、値引きも想定していたが、予想以上に好調に推移した。しっかりと良い物件・エリアを選んで、そのエリアにマッチングしたスペックの良いものを創っていけば、都心も郊外も好調は持続できる」と語った。

　記者は、同社のマンションをこの1年間1物件も見学していないのでよくわからないのだが、業界全体としては価格が上昇する一方で、その分だけ専有圧縮、設備仕様レベルダウンしていると思っている。質問したかったが、決算資料を読み込んでおらず、パソコンの操作の仕方もよくわかなかったのでやめた。同社のスペックは落ちていないと理解することにした。

　ナイスは5月12日、2021年3月期決算を発表。売上高は2,140億円(前期比14.9％減)、営業利益は44億円(同273.5％増)、経常利益は39億円(同1,004.2％増)、純利益は20億円（前期は純損失37億円）となった。売上高は減少したが、粗利益率の改善、販売用不動産の売却などを行った結果、大幅な増益となった。

　次期業績予想は、売上高2,050億円、営業利益32億円、経常利益26億円、純利益18億円を計画。

　また、同社は同日、前回2020年11月発表の期末15円復配に加え、創立70周年を記念して期末配当を30円に修正すると発表した。配当は3期ぶり。

　東急不動産ホールディングスは5月11日、2021年3月期決算を発表。売上高9,077億円（前期比5.8％減）、営業利益565億円（同28.7％減）、経常利益465億円（同31.0％減）、純利益216億円（同43.9％減）と減収減益となった。オフィスなどは堅調に推移したものの、新型コロナの影響を受けウェルネス、ハンズなどが営業損失となったのが響いた。コロナによる特別損失として66億円を計上した。

　オフィス・商業施設などの都市事業は売上高3,049億円（同4.2％増）、営業利益550億円（同4.7％増）と増収増益。オフィス空室率は1.3％（前期は0.6％）と低水準を維持した。

　マンションなどの住宅事業は、売上高1,463億円（同7.3％増）、営業利益は84億円（同1.2％減）となり、利益率が低下した。

　管理事業は売上高1,848億円（同3.1％減）、営業利益66億円（同4.2％減）、仲介事業は売上高1,284億円（同2.3％減）、営業利益123億円（同19.1％減）となった。ウェルネスは114億円、ハンズは44億円の営業損失を計上した。

　2022年3月期業績予想は、売上高10,400億円（同14.6％増）、営業利益800億円（同41.5％増）、経常利益665億円（同42.8％増）、純利益300億円（同38.4％増）。売上高は初の1兆円超を目指す。セグメントは従来の7事業から4事業に再編。人財と資源活用の観点から社会的役割の親和性が高い事業領域に区分する。

　また、同社は同日、2030年を目標年度とする長期ビジョン「GROUP VISION 2030」を発表。「WE  ARE GREEN」をスローガンに掲げ、コーポレートカラーであるグリーンを基調に、多様なグリーンの力を融合させ、魅力あふれる多彩なライフスタイルを創造するとしている。具体的数値ではROE10％以上、営業利益1,500億円以上を目指す。

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　ウェルネス事業やハンズ事業が新型コロナの影響を受け営業損失を出したのはやむを得ないが、住宅事業でマンションの完成在庫を827戸（前期比82.6％増）も出したのに驚いた。3Qの段階でも453戸あったので増えるとは思っていたが、これほどの在庫を出すのは信じられない。

　同社は在庫増について、コロナの影響を受け販売を先送りしたことや期末に竣工が集中したためとしているが、これは同業他社と同じはずだ。

　他社はどうか。三井不動産は3Qの段階でマンション計上戸数2,969戸に対して完成在庫は151戸だ。先に決算を発表した野村不動産ホールディングスは計上戸数3,669戸（戸建て含む）に対して完成在庫は販売中が239戸で、未販売182戸と合わせ421戸だ。

　先日も書いたが、大和地所レジデンスは2020年3月期の870戸に続き、2021年3月期の完成戸数898戸を3月の時点で完売したと発表した。同水準のモリモトも完成在庫は少ないはずだ。

　これらと比較して同社の在庫の多さは異常だ。827戸といえば、三井不動産がリーマンショック後の2010年3月期で計上戸数4,651戸に対して、872戸の完成在庫を出したのと同水準だが、その時は最悪期だったし計上戸数がまったく異なる。

　コロナ禍でもマンションや分譲戸建ては堅調な動きを見せており、同社も今期売上予想に対する期初の契約済みは54％（前期比4ポイント+）としているので在庫を圧縮できるかもしれないが、完成後1年経過すれば「中古」とみなされ、売れ残りというイメージが広がる。販売経費もかさむ。営業マンだって疲弊する。

　同社のマンションはこの2年間一つも見学していないが、同業他社と比べて見劣りするのか。商品企画、ブランディングを考える必要があるのではないか。

　余計なお世話だし、同社に限ったことではないが、住宅評論家や専門家を起用し（ただではないはず）、狙い目だとか住みたい街だとか語らせるのはいかがなものか。逆効果だってある。タレントはお金がかかるかもしれないが、集客力は桁違いのはずだ。東京建物は「ブリリア」を打ち出したとき、これで成功した。大成有楽不動産は昔、オードリー・ヘプバーンを起用した。故人のため著作権料はものすごく安かったと聞いた。

　もう一つ。分譲戸建ても計上戸数はゼロだ。〝街づくりの東急〟はどこへ行ったのか。

　ついでにもう一つ。記者は〝マンションはハ行〟と書いたことがある。三井不動産「パークホームズ」、三菱地所「（ザ・）パークハウス」、野村不動産「プラウド」、東京建物「ブリリア」、大和ハウス工業「プレミスト」だし、住友不動産も「（シティ）ハウス」だ。「ブランズ」が負けるはずないではないか。

　エフジェーネクストは5月10日、2021年3月期決算を発表。売上高72,988百万円（前期比14.0％減）、営業利益7,351百万円（同29.4％減）、経常利益7,334百万円（同29.0％減）、純利益4,983百万円（同26.0％減）と減収減益となった。

　主力の新築マンション売上高は33,819百万円（前期比6.2％増）、売上戸数1,142戸（同8.3％増）。内訳は資産運用型ワンルーム「ガーラマンション」が売上高26,006百万円（同13.9％増）、売上戸数969（同14.4％増）、ファミリー向け「ガーラ・レジデンス」が売上高7,812百万円（同13.3％減）、売上戸数173戸（同16.4％減）。中古マンション売上高は21,484百万円（同41.1％減）、売上戸数871戸（同42.0％減）。

　2022年３月期の業績予想は、売上高810億円（前期比11.0％増）、営業利益80億円（同8.8％増）、経常利益80億円（同9.1％増）、純利益55億円（同10.4％増）を計画している。

　明和地所は5月10日、2021年3月期決算を発表。売上高50,109百万円（前期比23.6％増）、営業利益3,626百万円（同121.3％増）、経常利益3,007百万円（同184.0％増）、純利益2,721百万円（同448.3％増）と大幅増収増益となった。

　主力の不動産販売事業は、新型コロナ対策としてマンションの引渡しを前期から当期に変更した住戸があったため830戸（前期比86戸増）、中古マンション69戸（前期比16戸増）の引渡しを行ったことなどから売上高は43,666百万円（前期比27.5％増）、セグメント利益は3,621百万円（同126.7％増）となった。

　2022年3月期業績予想は売上高52,100百万円、営業利益3,900百万円、経常利益3,100百万円、純利益2,600百万円を予想。2022年３月期の期首より「収益認識に関する会計基準」を適用するため、対前期増減率は記載していない。