「レーベン府中西府」完成予想図

　タカラレーベンが分譲中の「レーベン府中西府」を見学した。JR南武線西府駅から徒歩1分の全48戸で、坪単価は230万円。4月から販売しており、8月26日時点で28戸が成約済み。コンスタントに売れている。

　物件は、JR南武線西府駅から徒歩1分、府中市西府町1丁目に位置する7階建て全47戸。専有面積は43.49～87.98㎡、坪単価は230万円。竣工予定は平成29年1月下旬。施工は埼玉建興。設計・監理はトータルブレイン。売主は同社のほか三信住建。

　現地は、2009年に開業した西府駅のすぐ前。道路を挟んだ対面にはスーパーがあり、保育園へは徒歩1分、小学校は徒歩2分の立地。

　住戸は南東向きと南西向き。二重床・二重天井、食洗機、超微細な気泡により洗浄力が高く温浴効果もある「たからのバブルマイクロトルネード」が標準装備。

　4月から販売開始されており、これまでに地元住民中心に28戸が販売済み。

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　西府駅圏のマンション取材は約3年前、三信住建が分譲して早期完売した「プレミアムレジデンス府中西府駅前」45戸以来だが、今回はその隣接地。当時、まだ空き地だった対面にはスーパーもあった。

　坪単価230万円は当時の200万円強から高くはなっているが、これも地価・建築費の上昇を考えるとやむを得ないのかもしれない。

　モデルルームは、同社の他のマンション同様かなり派手だが、一つの提案としては面白い。

　ここ最近ずっと考えているのは、どうしたら郊外マンションが売れるかということだ。念頭にあるのは一般的な夫婦と子どもが1～2人の家族が無理なく取得できる「3,500万円以下のファミリーマンション」だ。居住面積を70㎡とすると、坪単価165万円以下だ。

　この坪165万円以下というマンションはこのところの地価・建築費の上昇でほとんど絶望的になってきている。これが記者を悩ませている。

●マクロデータ

　マクロデータでみてみよう。

　まず、首都圏マンション市場の概観から。不動産経済研究所（不動研）の調査によると、2016年上半期（1～6月）の首都圏マンション市場動向は、①供給量が前年同期比19.8％減の14,454戸となり、微増となった埼玉県以外の都県は二ケタ以上の大幅減②初月契約率は平均68.4％で、前年同期の76.1％より7.7ポイントダウン。上半期としては7年ぶりの70％割れ③1戸当たり価格は5,686万円で、430万円（8.2％）の上昇④3.3㎡（1坪）当たり単価は270万円で、前年同期より22.8万円（9.2％）上昇――などとなっている。

　郊外マンションの価格動向については、2015年の平均分譲価格（坪単価）は神奈川県が5,080万円（238万円）埼玉県が4,295万円（196万円）、千葉県が4,050万円（180万円）となっており、2016年上半期も上昇傾向が続いている。

　供給量も激減している。これまでもっとも供給量が多かった2000年（全体で9万5,635戸）には神奈川県の供給量は約25,000戸で、埼玉、千葉県は約10,000戸だったのが、2015年には神奈川県が約8,000戸で、埼玉県も千葉県は4,000戸を割り込んだ。

　こうした結果、2000年は全供給戸数のうち34.2％に当たる3万2,754戸が66㎡以上で3,500万円以下のファミリー向けマンションだったのが、最近では戸数も比率も減少し、その比率は20％を割り込んでいると思われる。

　これほど市場が縮小しているのは需要がないからではない。国土交通省の調査によると、全国の住宅不満は平成5年の35.4％から平成25年には22.1％へ13.3ポイントも改善はしているが、マンションの主な需要層である賃貸居住者の住宅不満は50％を超えるはずだ。賃貸の質が劣っているからマンションへの移住を考える〝賃貸脱出派〟が分譲市場を支える構造に変化はない。

　それでも需要が潜在化したのは、供給サイドが需要に見合う商品を供給できないからだ。住宅ローン金利が2.95％（固定金利選択型10年）と史上最低水準にあり、それだけ買いやすさは増しているものの、借金をすることに変わりはなく、将来の経済・雇用不安などの理由から需要が顕在化してこないというのが現状だ。

●プレーヤー

　次にマンション市場のプレーヤーの動向について考えてみる。

　長谷工コーポレーションの「CRI」の調査によると、大手デベロッパー7社の今年上半期の供給量は7,678戸で、前年同期比5.1％減だ。

　大手のメインターゲットは富裕層・アッパーミドルだ。大手が後半供給を伸ばすかどうかわからないが、昨年の1万6,961戸（全体に占める供給比率41.9％）を下回ると見ている。タワーマンションの供給が増えそうになく、中堅所得層向けの一部の物件で売れ行きが芳しくないからで、年間では1万6,000戸を下回るのではないかと見ている。

　一方で、中堅のメインターゲットは第一次取得層だ。後半戦のカギを握るのは、この第一次取得層向けのマンションが売れるかどうかにかかっているのだが、これは悲観的に見ざるを得ない。中堅の供給シェアはリーマン・ショック前の2007年は73.4％だったのが昨年は58.1％にまで低下している。大手の寡占化が進行し、全体として大手の動向に左右されるのが中堅だ。

　どちらかと言えば、大手は大量宣伝・大量集客によって需要を喚起し、地引網のように顧客を獲得する戦法を得意とする。中堅はこの戦法が取れない。徹底した差別化を図り、きめ細かな対応で大手と互角に戦ってほしいと願うほかない。

●社会・経済状況の変化

　需要が顕在化しない理由を、社会・経済状況からアプローチした。

　最近の労働力調査では就業者、就業率、失業率などの数値は改善が見られるが、正規・非正規の雇用形態に変化はそれほどみられない。

　総務省の調査によると、1990年に881万人だった非正規雇用者数は、2015年に1980万人と2倍以上になっており、正規・非正規雇用者の合計に占める割合は1990年の20.2％から2015年には37.5％へと2倍近く上昇している。正規は1990年代の半ば以降ほぼ一貫して減り続けている。

　一般労働者（正社員・正職員）の平均賃金1,958円／１時間であるのに対して、正社員・正職員以外の平均賃金は1,258円／１時間とかなりの差がある。非正規雇用の増加は高齢者だけでなく、全階層でも増加しているのが特徴だ。

　世帯構成も激変している。1980年（昭和55年）には専業主婦世帯1,114万世帯に対し共働き世帯は614万世帯だったのが、2015年（平成27年）では共働き世帯が1,114万世帯なのに対し専業主婦世帯は687万世帯となっており、ほぼ正反対の関係になっている。

　少子化が進んでいるのに待機児童・学童保育問題が大きな課題になっているのは、このようにバブル経済の崩壊による経済・社会構造が一変したからだ。

　これら就業のあり方も含めた雇用の問題、待機児童・学童保育の問題を解決しないと、第一次取得層向けマンション市場の本格回復は難しいと言わざるを得ない。

●若年層の意識

　若年層の意識はどうか。厚労省の2013年時点で若年層（15～39歳）の意識調査では、現在の生活に「満足している」「どちらかといえば満足している」人の割合は約6割にのぼる。その理由は、経済的な豊かさ（5.7％）より精神的な充実（82.6％）を挙げる人が圧倒的に多い。

　一方で、日本の未来は明るいかという問いでは、「（どちらかといえば）そう思わない」と回答した人が45.1％と半数近くを占め、「（どちらかといえば）そう思う」と回答した人（19.2％）の倍近くある。

　不安の理由は、財政悪化や社会保障制度に対する不安を挙げる人が72.9％にのぼり、経済不安（60.9％）、雇用不安（49.2％）などとなっている。

　経済的な豊かさより精神的な充実に重きを置き、いまの生活には満足している一方で、社会保障制度、経済不安、雇用不安などから明るい展望を持てない若年層の姿が浮かび上がる。

　さらに、若年層の意識を探るのに何か手がかりがつかめるかもと思い、第155回芥川賞を受賞した36歳の村田沙耶香氏の「コンビニ人間」を読んだ。村田氏の体験をもとに描かれた小説で、主人公は、コンビニで働いているときだけ存在感が感じられる36歳の恋愛経験のない独身女性だ。

　読んでみてさっぱり理解できなかった。選考委員の山田詠美氏が「十数年選考委員をやってきたが、候補作を読んで笑ったのは初めて。そして、その笑いは何とも味わい深いアイロニーを含む」と語っているが、記者はどうしてこのような作品が選ばれるのかということも含めて「訳が分からない」というのが正直な感想だ。奥泉光氏の「主人公の孤立ぶりには慄然とさせられる」や、村上龍氏の「（主人公は）実はどこにでもいる」という選評に近い。

　芸術作品も時代を反映するとすれば、「コンビニ」の内も外も狂っているのがいまの社会なのか。

「ジ・オーシャンテラス豊崎」完成予想図

　大和ハウス工業（事業比率50%）・大京（同40％）・コスモスイニシア（同10％）は8月26日、沖縄県豊見城市のマンション「ジ・オーシャンテラス豊崎 シーサイドテラス」を8月27日から販売開始するのに伴い、東京サテライトオフィス「東京インフォメーションサロン」でVR（仮想現実）を用いて沖縄での暮らしを疑似体験できるプレゼンテーションシステムを導入すると発表した。

　同システムを導入するのは、昨年12月から分譲を開始し、早期完売した「ジ・オーシャンテラス豊崎 サンセットテラス」（102戸）でも首都圏から沖縄への移住・セカンドハウス需要があると見込み、「東京インフォメーションサロン」で営業活動を行った結果、契約者の約7割が県外居住者（うち約5割が首都圏居住者）だったことによるもの。

　VRは、那覇空港に到着後、夫婦二人で「美らSUNビーチ」を散歩したり、海の家での食事、子世帯とのバーベキューなど楽しんだりするシーンが約3分間にまとめられている。

　「ジ・オーシャンテラス豊崎」は、沖縄県豊見城市字豊崎に位置する14階建て全102戸。専有面積は63.21～113.68㎡、予定価格は2,600万円台～8,900万円台、坪単価は185万円の予定。設計・施工・監理は大林組。竣工予定は2017年9月下旬。

　「東京インフォメーションサロン」は都営大江戸線大門駅から徒歩1分、港区浜松町2丁目の浜二ビル２階。

「東京インフォメーションサロン」

使用イメージ

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　ニュース・リリースの多さでは他のハスウメーカーやデベロッパーを圧倒する大和ハウスだが、マンションのモデルルーム見学会はほとんど皆無だ。今回もモデルルームはなし。VR体験サロンの開設を告知する発表会だったが、それでも多くのメディア関係者が駆けつけていた－デベロッパーはまずこれほど集まらない－さすが大和ハウスというべきか。記者自身は、これまでもVRに似たようなものを体験しているので、それよりも沖縄のマンション市場の実態を聞くのが主な目的だった。

　その成果は十分得られた。驚いたのは売れ行きと県外購入者比率の高さだった。昨年末から分譲開始した「ジ・オーシャンテラス豊崎 サンセットテラス」（102戸）は坪単価160万円で半年もたたずに完売。現地を見ないで購入した人も17人いたという。

　購入者の居住地は県外が65.4％を占めた。購入目的はセカンドハウスが50％を占め、資産運用が15％、居住用が35％だ。セカンドハウス用に購入した人は、50～60歳代が中心で、リタイア後の移住を考えている人も多いというのが特徴のようだ。これは明らかに首都圏近郊のリゾートマンション市場と異なる。

　そして今回の「シーサイドテラス」。単価は明らかにされていないが、「サンセット」より15万円高い185万円くらいに設定される模様だ。これまたすごい。同社は数年前、オリックス不動産、大京の3社同社の30階建て「RYU：X TOWER（リュークスタワー）」全676戸を坪170万円で早期完売した実績があり、マーケットを熟知しているからこその今回の単価設定になったのだろう。

　発表会で同社マンション事業推進部販売推進部部長・土井徹氏は、沖縄県での事業展開について「今後も年間200戸くらいを供給していきたい」と話した。沖縄での絶対的なシェアを占めようという戦略だと理解した。同県での実績が豊富な大京と組むのもそのためだろうと読んだ。

　VRそのものについては、とてもよくできている。以下、VRの画像。同社には各階からの眺望が疑似体験できるものも開発してほしい。

　　
那覇空港に到着（左）と「美らsunビーチ」を散策

　　
アウトレットモール（左）とオーシャンアクティビティ

「ファインシティ東松戸モール＆レジデンス」完成予想図

　極めて売れ行きがいい郊外大規模複合マンション「ファインシティ東松戸モール＆レジデンス」を紹介する。売主は京阪電鉄不動産（事業比率55％）、相鉄不動産（同40％）、長谷工コーポレーション（同5％）で、ＪＲ武蔵野線、北総線・成田スカイアクセス線東松戸駅から徒歩2分の全382戸。今年４月から販売されており、これまでに160戸が供給されており、140戸が契約済みだ。来場者は約550件で、歩留まりが実に25％にも達する。人気の要因は都心の東京、大手町へ30分圏内という利便性と、坪単価170万円、グロスにして3,500万円台という買いやすさにある。

　物件は、千葉県松戸市東松戸二丁目に位置する19階建て全382戸。9月中旬分譲予定の第2期2次（戸数未定〉の専有面積は57.53～83.57㎡、予定価格は2,400万円台～4,500万円台（最多価格帯3,400万円台）、坪単価170万円。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2018年1月。販売代理は相鉄不動産販売、長谷工アーベスト、フージャースコーポレーション。

　敷地の縁から建物を1～3ｍセットバックさせて、ケヤキやサクラなどの並木道を整備し、モール棟にはスーパー、ドラッグストア、クリニック、カルチャースクールなどを誘致する商・住・医一体の大規模複合開発であるのが最大の特徴。

　東京駅や大手町駅へ30分圏というアクセスのよさと、駅から徒歩2分の立地の良さが人気になっており、今年4月からこれまでに140戸が契約済みだ。来場者は約550件で、歩留まりは25％にも達する。集客は地元松戸市が45％、市川市が10％、船橋市7％など。

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　東松戸駅のマンションを見学するのは実に10数年ぶりだ。藤和不動産（現三菱地所レジデンス）の駅前のマンション以来だ。「寅さん」の舞台になった新柴又、伊藤佐千夫の「野菊の墓」に描かれている「矢切」を通りながら、いつものように坪単価を考えた。

　藤和のマンションは140万円くらいだったか。数年前までならせいぜい150万円のエリアだ。しかし、このところの用地・建築費上昇を考えると170万円以上で、180万円くらいではないかと予想を立てた。

　現地で対応してもらった京阪電鉄不動産首都圏事業部東京営業部所長・高橋和寿氏から「いくらだと思いますか」と逆取材されたので、その通りに答えたら「170万円です」と返ってきた。予想した最低ラインだった。

　この単価を聞いて小躍りするくらいうれしくなった。同社の販売姿勢をほとんど一瞬にして理解できたからだ。高橋氏の言葉を紹介する。

　「第一次取得層の取得限界は3,500万円というのがわたしの信念のようなものですが、このエリアは坪単価140～150万円で、居住面積は80㎡というのが主流でした。まずまずの売れ行きを見せてきました。ところが、このところの価格上昇で、土地代がただでも150万円は難しい。そこで、購入者の方には申し訳ないが、面積を70㎡に抑え、基本性能は守りながら設備仕様も落としました。長谷工さんにも工事代を抑えていただき、私どもも利幅を抑えました。つまり三方一両損なんです」

　確かに高橋氏が言うように設備仕様は高いとは言えない。ディスポーザは標準装備だが、食洗機はオプションだしスパンは6ｍが中心だ。

　しかし、三方一両損を選択して〝3LDKで3,500万円〟を死守する姿勢がうれしいではないか。この姿勢がユーザーに支持されたことは歩留まりが25％という数字に表れている。

　京阪電鉄不動産はこの「東松戸」のほか、「ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト」（319戸）でも坪単価160万円に抑え、これまでに120戸を成約し、この秋には南武線尻手でも3,500万円台の338戸を供給する。

　高橋氏は「この3物件だけで今年は1,000戸を超える。首都圏では初めて。3,500万円のコンセプトを守り、+αをつけて業界を元気づけたい」と話した。

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　社内の若いスタッフに「矢切の渡しって知ってる？　」と聞いたら「山口百恵」と返ってきた。ネットで調べたら確かに山口百恵さんの歌にあった。我々の世代はみんな「野菊の墓」を読んだ。若い方に是非読んでいただきたい。文庫本で数百円だろうし青空文庫でも読める。青空文庫より一節を紹介する。

　「船で河から市川へ出るつもりだから、十七日の朝、小雨の降るのに、一切の持物をカバン一個につめ込み民子とお増に送られて矢切の渡へ降りた。村の者の荷船に便乗する訣でもう船は来て居る。僕は民さんそれじゃ……と言うつもりでも咽がつまって声が出ない。民子は僕に包を渡してからは、自分の手のやりばに困って胸を撫でたり襟を撫でたりして、下ばかり向いている。眼にもつ涙をお増に見られまいとして、体を脇へそらしている、民子があわれな姿を見ては僕も涙が抑え切れなかった。民子は今日を別れと思ってか、髪はさっぱりとした銀杏返しに薄く化粧をしている。煤色と紺の細かい弁慶縞で、羽織も長着も同じい米沢紬に、品のよい友禅縮緬の帯をしめていた。襷を掛けた民子もよかったけれど今日の民子はまた一層引立って見えた」（青空文庫より）

「（仮称）ブランズタワー梅田北プロジェクト」完成予想図

　東急不動産・住友商事・住友不動産の3社は8月24日、大阪市営地下鉄御堂筋線中津駅直結、阪急電鉄梅田駅徒歩７分の50階建て全653戸の超高層タワーマンション「（仮称）ブランズタワー梅田北プロジェクト」を着工したと発表した。

　プロジェクトは2002年に「特定都市再生緊急整備地域」に指定された「大阪駅北地区」に位置。「ロイヤルホテル（現リーガロイヤルホテル）」「プラザホテル」とともに、かつて大阪の高級ホテル御三家に数えられた「東洋ホテル（ラマダホテル）」の跡地。

　中津駅周辺は2015年に竣工した住友商事他「ザ・セントラルマークタワー」（35階建て415戸）と開発中の「ザ・ファインタワー梅田豊崎」（45階建て312戸）がある。

　開発に当たっては、大林組独自の制震テクノロジーである南面比率の高い日照重視型の「ＤＦＳ®」システムを採用する。竣工は2020年２月下旬の予定。

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　いくらで分譲されるかがかもっとも注目されるが、大阪のマンション市場については全く分からない。東京でいえば「東京駅」なのだろうか、それとも「豊洲」「晴海」「西新宿」「渋谷」のようなエリアなのだろうか。

　関係者によると大阪圏で坪300万円超えはあまりないようだが、大阪の一等地のホテル跡地なら、東京の3分の1として坪単価500万円はどうだろうか。最高の商品企画にして高値に挑戦してほしい。坪300万円の声もあるようだが、足立区北千住だって坪300万円以上する。

「プラウドシティ阿佐ヶ谷」

　野村不動産は8月23日、杉並区の昭和33年に建設された阿佐ヶ谷住宅（350戸）の建て替えマンション「プラウドシティ阿佐ヶ谷」（575戸）の竣工見学会を行った。敷地面積が約4.3haの第一種低層住居専用地域（建蔽率40％、容積率平均111.4％）に位置する低中層大規模マンションで、ランドスケープデザインが素晴らしい。

　物件は、丸ノ内線南阿佐ヶ谷駅から徒歩5分、又は中央線阿佐ヶ谷駅から徒歩13分、杉並区成田東４丁目に位置する3～6階建て17棟全575戸（権利者住戸188戸含む）の規模。第3期の専有面積は58.99～102.79㎡、価格は未定、坪単価は380万円。竣工は平成28年8月。施工は安藤・間、西武建設、前田建設工業。設計・コンサルタントはINA新建築研究所。売主は同社（事業比率81％）、安藤・間（同19）。　

　昭和33年に日本住宅公団（現UR都市機構）によって建設された中層棟118戸、テラスハウス232戸の計350戸の分譲マンション。平成7年に再開発委員会が発足し建て替えの検討が進められ、同17年に同社が事業参画。紆余曲折の末、平成21年に「成田東4丁目地区」地区計画の都市計画決定がされ、同25年に全権利者との契約が完了、同26年に着工した。

　竣工当時は区分所有法制定前であり、土地の権利形態が明確に整理されておらず、複雑に入り組んでいたため、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の適用が難しく、権利者全員の合意による等価交換方式が採用されている。

　建て替え検討開始から21年を要して竣工となったが、これほど長期にわたったのは権利関係が複雑なうえ、近隣住民の反対、厳しい用途・高さ制限・容積制限が課せられていたためで、地区計画で建物の絶対高さが最高20ｍに緩和され、容積率も平均で111.4％と定められ実現したもの。

　見学会に臨んだ同社住宅事業本部マンション建替推進部長・岩田晋氏は、「事業参画してからリーマンショックや東日本大震災を経験し、地元、権利者などとの調整に時間がかかったが、極めて恵まれた条件のマンションになった。当社のマンションは竣工までに売れるのが普通だが、この物件はこれまで約半分しか供給していない。現地を見ていただいて買っていただこうと考えている」と話した。

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　これまでも再三再四書いてきたことだが、敷地規模が4.3haもあるのにどうして6階建てしか建たないのか、容積率が111％にしかならないのか不思議でならない。〝低ければ低いほど良好〟と考える現行の高さ規制はどんどん街をつまらなくさせる。

　第一種低層住居専用地域に中層マンションが建設された例では、住友商事が昭和50年代に建設した12階建て「成城ハイム」がある。

　とはいえ、規制が厳しいからこそランドスケープは素晴らしいものになった。駐車スペースを地下（一部除く）に配する徹底ぶりだ。〝管理するのが大変だろう〟と心配するほどだ。

「グレーシアタワー二俣川」完成予想図

　相鉄不動産（事業比率50％）・三井不動産レジデンシャル（同30％）・野村不動産（同20％）の３社JVマンション「グレーシアタワー二俣川」が圧倒的な人気を集めている。横浜駅から約11分の二俣川駅と通路で直結している29階建て全421戸の免震タワーマンションで、将来には相鉄線とJRや東急線が相互乗り入れされ、新宿や渋谷などへの利便性が高まること、価格がリーズナブルであることなどから早期完売は必至。第１期供給戸数も380戸が予定されており、バブル崩壊後の一挙供給戸数でも記録的な多さになりそうだ。

　物件は、相鉄本線二俣川駅から徒歩2分、横浜市旭区二俣川二丁目に位置する「二俣川駅南口地区第一種市街地再開発事業」区域内の29階建て全421戸（事業協力者住戸21戸含む）。専有面積は38.00～87.87㎡、第1期（380戸）の価格は3,498万～1億2,498万円（最多価格帯4,900万円台）、坪単価は280万円。竣工予定は2018年3月。施工は大成建設。設計・監理はアール・アイ・エー。販売代理は相鉄不動産販売、三井不動産レジデンシャル、野村不動産アーバンネット。8月27日から登録申し込みを受け付け、9月3日に抽選分譲する。

　現地は、相鉄などの事務所・商業施設があったところで再開発の施行面積は約1.9ha。マンション棟のほか、商業・オフィス棟、駅舎増築、駅前広場などが整備される。

　住宅棟はロの字型で免震、内廊下方式を採用。住戸は一部コンパクトも含まれるが多くは60～80㎡台のファミリー向け。住戸はワイドスパンが中心で、フィオレストーンのキッチン天板、ユーティリティシンク、グローエ製水栓、食洗機、ディスポーザ、ミストサウナ、相鉄の「良水工房」などが標準装備。

　駅に直結した再開発の免震タワーマンションであることに加え、将来的にはJRと東急線への相互乗り入れにより大幅に利便性が高まることなどから7月からのモデルルーム来場者は1,500件を突破している。

　販売担当者によると、来場者の多くは横浜市内の地元旭区が中心で、同社などが開発した緑園都市、万騎が原などのマンション・戸建てからの買い替え希望が5割を突破しているという。このため、相鉄グループでは現住居の買い取り希望者に対しては仮住まいをすることなく自宅にそのまま住み続けることができる「住んだまま買取り」サービスで対応するという。

モデルルーム

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　以下は、バブル崩壊後に分譲された主なマンションの一挙販売戸数をまとめたものだ。記者の記憶をたよりに列挙したもので、このほかにも大量供給したマンションはあるかもしれないが、今回の「二俣川」の第１期380戸は神奈川県では「よこすか四季の街 パークヒルズ」に次ぐ量だと思われる。この数字からも、人気のすごさを知ることができそうだ。

バブル崩壊後の主なマンションの第１期供給戸数（　）内は完成年

①総合地所他「ルネアクシアム」721戸（平成13年）
②野村不動産他「プラウド船橋」573戸（平成25年）
③東京建物他「Brilliaタワーズ目黒」495戸（平成29年）
④三井不動産レジ他「SKYZ TOWER＆GARDEN」470戸（平成26年）
⑤三菱地所他「Wコンフォートタワーズ」450戸（平成14年）
⑤三菱地所他「よこすか四季の街 パークヒルズ」約450戸（平成７年）
⑦野村不動産「プラウドシティ池袋本町」325戸（平成13年）
⑧三井不レジ・野村不動産「キャピタルゲートプレイス」322戸（平成25年）
⑨野村不動産他「プラウドタワー武蔵小杉」310戸（平成26年）
⑩三菱地所他「M.M.TOWERS」270戸（平成15年）

　なぜこれほど人気になるのか。前段でも書いたので省略するが、周辺エリアのマンションや戸建てからの買い替え希望が50％を超えるというのはいささか驚いたが、納得もする。

　相鉄を中心とする沿線の開発は40年、50年が経過する。初期のころの居住者は70歳、80歳代だろうし、住宅ローンの残債もない。そのような層が駅近のタワーマンションに移り住みたいというのはよく理解できる。問題は、査定価格と売却希望価格がマッチするかどうかだろうし、若年層に郊外居住の良さをアピールできるかどうかだ。

　価格・プランについても一言。坪単価は第一次取得層にとって決して安いとは言えない。しかし、専有面積を圧縮してグロスを抑え、他方でワイドスパンにして居住性を高める工夫が支持されていると思う。「マルチパーパス」の視点から提案したモデルルームもよくできている。

マルチパーパスの視点から提案したモデルルーム「SOHO」
 

久光氏

　毎日2～3社、月間にして40数社のデベロッパートップとの情報交換を欠かさない業界のご意見番・トータルブレインの久光龍彦社長（76）が最近のマンション市場について「郊外が売れないのは、社会が共働き時代に入っているにも関わらず郊外の子育て環境などが整っていないから。城西、城南は価格が上がり過ぎ。これからは東京などにダイレクトで通勤できる、価格が手に届く城北、城東エリアに注目すべき」などと語った。

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　不動産経済研究所の調査によると、2016年上半期（1～6月）の首都圏マンション市場動向は、①供給量が前年同期比19.8％減の14,454戸となり、微増となった埼玉県以外の都県は二ケタ以上の大幅減②初月契約率は平均68.4％で、前年同期の76.1％より7.7ポイントダウン。上半期としては7年ぶりの70％割れ③1戸当たり価格は5,686万円で、430万円（8.2％）の上昇④3.3㎡（1坪）当たり単価は270万円で、前年同期より22.8万円（9.2５）上昇⑤完成在庫は6,130戸で、前年同期より1,194戸増加――となり、下半期は供給減少に歯止めがかかるものの、年間供給は3万7,000戸前後になり、2009年以来の3万戸台に減少すると予測している。

　久光氏の以下の見解は、このような最近のマンション市場を念頭に置いて読んでいただきたい。

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　わたしが一番言いたいのは、郊外が全く売れなくなってきた原因は値段ではないということです。最近つくづく感じるんですが、社会構造の変化なんですね。アベノミクスの核心は、共働きを強烈に推進すること、女性の社会進出を促すこと、退職年齢を引き上げて年寄りにも働いてもらうという政策で生産労働人口を増やすことに尽きます。

　ところが、郊外は共働きのための仕事がないし、都心に通勤するには時間がかかるし、子どもを預ける保育所が不足しています。

　さらに、郊外は移動に車が欠かせません。市役所に行くのも買い物をするにも子どもの習いごとの送迎もみんな車が必要です。ところが、車を所有するコストは年間で100万円くらいかかります。

　この100万円を住宅ローンに換算すると、0.45の変動制だと3,200万円から3,300万円の住宅ローンが借りることができる、マンションの坪単価に置き換えると坪160万円アップしても買える計算になります。

　となると、車をやめて、都心の職場に近いマンションを買う動きに拍車がかかってくることになります。郊外なら、通勤の便利さを考えて急行停車駅という選択肢になってきます。このように大きく最近のマンション市場が変わってきました。

　2つ目ですが、このような社会構造の変化によって需要層も変わってきたということです。我々の世代は70～75％は専業主婦のいる世帯でしたが、いまは逆です。共働き世代や単身、DINKSが75％です。50歳代、60歳代の買い替え・買い増しも増加しています。

　3つ目はシングル層の増加です。わが国の50歳までの未婚率は男性が35％、女性が27％です。一方で離婚率も３組に１組くらいに増加しています。東京圏もあと3年くらいで人口が減少するといわれていますが、独身だけは増える。銀行も3年前くらいから単身向けのローンに力を入れるようになってきました。

　このようにマンション市場は働く人が中心になり、働く人は職住近接を最重要視するように激変しました。

　では、職住近接の「職」をどこに求めるかということですが、以前は新宿、渋谷、池袋などのターミナルから電車で30分、最寄駅から徒歩で5～8分くらいが主流でしたが、今は東京、大手町、新橋、銀座、日本橋などへダイレクトに通勤できるように志向が西から東へ変わってきています。

　新宿も渋谷も池袋も通過点になってしまっています。しかもこのターミナルは混むし、乗り換えに時間がかかる。京王線も小田急新宿線も田園都市線がいい例です。私鉄は沿線開発ばかり考えているから輸送力のキャパシティを超えています。その点、JRも東京メトロも輸送力だけ考えればいい。

　それでは、東京などへダイレクトにつながっているのはどこかといえば、実は、城東、城北なんですね。いま、このエリアのマンション、とくに1LDKや2LDKがものすごく売れています。

　なぜ人気なのか。それは価格が安いうえに、便利だということです。価格的には、これらのエリアの現在の相場は坪単価220～250万円。仕入れ値が安いから、伸びしろがあるんです。大手もこのエリアへシフトしつつあります。

　利便性では、地下鉄が縦横無尽に走っています。東京メトロと都営線を合わせると13本あるんですが、城東、城北を走っていないのは2～3本。意外と近くて便利ということが見直されています。

　他方で、城南、城西は価格が上がりすぎです。軒並み坪300万円を突破してきましたし、地位の高い世田谷、杉並などは意外と利便性が悪いんです。

　ただ、都心の千代田、港、中央、渋谷の4区は別格です。アッパーミドル・富裕層の実需に加え、約1,7000兆円ある個人資産の運用も期待できます。このエリアは値段があってないようなものです。都心部は堅調に売れるだろうと読んでいます。

　物件の特性についていえば、共働き世代は親の援助も受けていますから、親の意向も反映されるのが今の市場です。駅から遠いのと坂道は敬遠したいのは、わたしの下の娘も共働きで、孫が病気になると、わたしの妻が駆けつけざるを得ませんので、親の立場はよくわかります。

　わたし自身も真夏の朝、駅まで5分くらいだと汗をかかない、7分くらいだと汗をかくんです。10分を超えると下着を変えたくなるほど汗だくになります。坂道もダメですね。赤坂見附から事務所まで数分ですが、（なだらかな）この坂でも息が切れます。（これは冗談。76歳でも月に40数社を回り、昨年末には趣味のスキューバダイビングで1,000本を達成した久光氏の体力は相当なもの）

　共働き世代をサポートする政策が必要だとつくづく感じています。　　　　　

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　久光氏から京王、小田急、西武新宿、田園都市線などの沿線が売れなくなってきたと指摘されると、京王線に長く住み、ライオンズファンでもある記者は反論の一つや二つしたくなるのだが、何しろ久光氏は業界の水戸黄門か大久保彦左衛門のような存在だし、いろいろお世話にもなったので、ここは〝長いものには巻かれろ〟だ。

　城東の台東、墨田、江東、江戸川、葛飾、城北の練馬、板橋、北、足立、荒川の10区のマンションに注目するのもいいのかもしれない。

情報の十字路に立つ トータルブレイン・久光龍彦社長のアドバイス（2015/11/30）

「世田谷中町プロジェクト」

　東急不動産、東急イーライフデザイン、東急不動産次世代技術センターの東急不動産ホールディングスグループは8月9日、東京都市大学と産学連携により、世田谷区中町５丁目の「世田谷中町プロジェクト」でコミュニティサロンの空間設計・プログラム企画を行っていると発表した。

　併設される３階建ての大規模共用施設「コミュニティプラザ」内に「コミュニティサロン」を設置。多世代の交流を促す様々な仕掛けを用意し、「世代循環型」の街づくりを目指す。

　「世田谷中町プロジェクト」は、東急田園都市線桜新町駅・用賀駅から徒歩15分、世田谷区中町五丁目に位置する分譲マンション「ブランズシティ世田谷中町」（252戸）とシニア住宅「グランクレール世田谷中町」（251戸）のほか、共用棟「コミュニティプラザ」が併設される大規模複合開発。東京都の「一般住宅を併設したサービス付き高齢者向け住宅整備事業」第一号案件でもある。

「オーベルグランディオ三郷中央」完成予想図

　大成有楽不動産が８月末に分譲する「オーベルグランディオ三郷中央」のモデルルームを見学した。小学館の人気女性誌3誌「AneCan」「Oggi」「美的」が商品企画段階からプロデュースに参画した物件で、マンションギャラリーはよくできていた。

　物件は、つくばエクスプレス三郷中央駅から徒歩10分、三郷市中央5丁目に位置する11階建て全252戸。専有面積は66.84～86.72㎡、予定価格は2,700万円台〜5,500万円台（最多価格帯3,500万円台）。竣工予定は平成30年2月上旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

　「きれいにくらす」がメインコンセプトで、小学館人気女性誌3誌「AneCan」「Oggi」「美的」が商品企画段階からプロデュースに参画し、女性消費者目線に立ったきめ細やかな提案を盛り込んでいるのが特徴だ。

　同社のオリジナル商品「オレンジ収納」「オレンジキッチン」「オレンジドレッサー」も標準装備されている。

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　人気女性誌のことはさっぱりわからないので、そのコラボが成功するのかどうかもよくわからないが、モデルルームの出来はいい。

　「オレンジ収納」「オレンジキッチン」「オレンジドレッサー」はユーザーの支持を得るはずだし、引き戸の多用、こもれるスペースを提案した子ども部屋、リビング・ダイニングのサイドに設置した「ビューティラボ」はいかにも女性が提案しそうなものだ。パウダールームもよくできている。

　マンションギャラリーのカフェライブラリー、イベントスペース、フリードリンクコーナーなどゆったりレイアウトされており、好感が持てた。

　ただ、課題も多い。記者は、三郷・サンケイグラウンドで行われるRBA野球大会の取材をずっと行っており、最寄駅の三郷中央駅は年間にして10回くらい降りる。分譲された主なマンションは全て取材も行っている。

　いい街ではあるが、難点は駅周辺の商業施設の集積が進んでいないことだ。同じ沿線では「柏の葉キャンパス」「流山おおたかの森」に大きく後れを取っている。

　マンションの分譲価格にもそれは反映されている。「柏の葉」や「おおたかの森」は駅近で坪200万円をはるかに突破しているのに、より都心に近い「三郷中央」は近く分譲されるマンションも含めて200万円以下だ。

　だから、それだけ買いやすいマンションが多いということにもなり、デベロッパーもここに狙いを定めている。

　同社のマンション以外にも、いま分譲中の名鉄不動産「メイツガーデン三郷中央」（169戸）、京阪電鉄不動産「ファインプラス三郷中央」（75戸）があり、これから分譲される物件も三交不動産「プレイス三郷中央」（104戸）、住友不動産「シティハウス三郷中央」（72戸）、さらに名鉄不動産が予定しているもう２棟327戸を合わせると全部で999戸にもなる。

　これだけ一挙に分譲されて果たして大丈夫かという不安もあるが、デベロッパーは創意工夫して売るしかない。巷間に流れている〝郊外が売れない〟を覆してほしい。

　
「AneCan」がプロデュースしたオープンブックラウンジ（左）とキッズルーム

「Oggi」がプロデュースしたゲストルーム