三菱地所レジデンスが今秋末にも千代田区丸の内にコンパクトマンションの常設モデルルームをオープンする。

　同社は今年の5月、コンパクト系の間取り（ワンルームや1LDK）を中心としたマンションの1戸単位からの分譲事業で、マンションへの投資・運用や、自己居住またはセカンドハウス向けとして年間200戸～300戸程度を供給していくと発表した。

　同時に会員募集を開始するとともにセミナーを実施してきた。ほとんどが満席状態で、でこれまで約300組の集客があるという。分譲するのは千代田区、港区、渋谷区、品川区などの都心部。

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　大手デベロッパーでコンパクトマンションを継続して分譲してきたのは三井不動産レジデンシャルくらいで、同社の参入が注目されている。

　同社が予定している供給エリアは坪単価が最低でも300万円、高いところは400万円をはるかに突破してくる。千代田区などは500万円でも難しいのではないか。実需のニーズは高いが、10坪（33㎡）で5,000万円にもなる。単身者の取得限界を超えつつある。投資の場合でも、表面利回りはせいぜい５％、実質利回りは2～3％くらいだろう。

　高単価のコンパクトマンションでは、先にモリモトが分譲した坪単価440～450万円の「下北沢」は全32戸が即日完売した。同社のコンパクトはどのような商品企画なのだろう。

「ピアース下北沢」完成予想図

　モリモトの「ピアース下北沢」が好調な売れ行きを見せている。小田急線・京王線下北沢駅から徒歩5分の全37戸で、坪440～450万円の高単価ではあるが、若者を中心に人気が高い下北沢の駅近で、敷地南側が第一種低層住居専用地域の住環境の良さ、設備仕様の高さなどから先に供給したコンパクトの1Rと1LDKの第1期32戸が即日完売。残りの2LDKは10月中旬から11月上旬に分譲される。

　物件は、京王井の頭線・小田急線下北沢駅から徒歩5分（2019年度末に開設予定の駅出入り口から徒歩4分）、世田谷区代沢5丁目の第一種中高層住居専用地域に位置する5階建て全37戸。第1期2次の専有面積は50.28～75.04㎡、坪単価は440～450万円の予定。竣工予定は平成29年7月上旬。設計・監理 は庵都市建築設計事務所。デザイン監修はフレグライン建築設計。施工は冨士工。

　現地は、下北沢の商業エリアから外れた北下がりの第一種中高層住居専用地域に立地。敷地南側の道路を挟んだエリアは第一種低層住居専用地域。

　モデルルームは設置されておらず、同社の本社機能があった「代官山ギャラリー」に模型とサンプルコーナーがあるのみだが、人気の高い住宅地の駅近で、しかも1LDK中心のマンションの供給は過去20年にさかのぼっても供給がないこと、設備仕様レベルが高いことなどから25.20～39.95㎡のワンルーム・1LDKが即日完売した。

　残りの2LDK5戸のうち地階と1階のメゾネットタイプ4戸（67～75㎡）は価格を抑える模様で、億ションにはならないようだ。

　販売を担当する同社のプロジェクトマネージャー・小檜山晃氏は、「下北沢にはコンパクト系の供給がありそうでないことから、設計（ロット割）を変更して南側にも各39・38・39・39㎡のプランを盛り込んだのが評価された。南側に道路があるので1階でも日照が確保され、上層階は高台の住宅地が展望できる。設備仕様は『ディアナコート浜田山』がベースになっており、リビングドアは突板、床は挽き板。2LDKも売れそう」と話している。

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　この物件については、１カ月前に取材を申し込んだのだが、坪単価440～450万円でも売れると確信した。道路が狭く、蜘蛛の巣のような雑多な訳が分からない「下北沢」は好きではないが、若いころはよく酒を飲みにもいった。文化の香りのする街でもあり、若い人に人気なのはよく理解できる。

　マンションの供給も最近はほとんどないので、多少価格が高くても売れると読んだ。

　〝売れる〟と読んだもう一つの理由は設備仕様レベルの高さだ。「ディアナコート浜田山」の記事も読んでいただきたいが、同社の設備仕様の高さは追随を許さない。だからみんな人気になるのだ。

　コンパクトは、ファミリーと混在する場合、北向きとか下層階とか条件の悪いところに設けるが、今回は南側に４スパン設置したのも正解だ。

　他のコンパクトマンションの企画担当者に言いたい。〝本物〟を目指さないと、目の肥えたセレブにはまず通用しないということを。

これを見よ 比肩するマンションなし モリモト「浜田山」（2016/3/4）

常設モデルルーム

　フージャースホールディングスは9月28日、コンパクトマンションに特化した常設の銀座レジデンスギャラリーを公開するとともに、関係者向けにプロジェクト発表会を行った。

　マンションギャラリーは、中央区銀座2－6－4竹中銀座ビルディング3Fで、店舗面積は約120㎡、モデルルームは約40㎡。マンションブランドは「Duo Veel（デュオヴェール）」。年収500万円でも手が届く価格帯なのが特徴。

　同社は、単身者やDINKSをターゲットにしたコンパクトマンション事業を事業の柱の一つとして位置づけ、5年後には全体の売上高1,000億円のうち100億円を目指す。

　すでに数物件の仕入れが済んでおり、「デュオヴェール渋谷初台」（18戸、坪単価390万円）をはじめ、「飯田橋」（28戸）「田原町」（47戸）「学芸大学」（36戸）「秋葉原」（未定）などで分譲する。

　説明会で挨拶した同社企画開発部長・須藤幸弘氏は、「専有面積250坪程度、敷地60坪／容積400％が一つの目安で、借地権付きでもOK。ぜひとも当社に土地情報を提供してください」と、関係者に呼び掛けた。

ギャラリーエントランス

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　コンパクトマンションは、バブル崩壊後の平成7、8年ころからブームとなり、大手・中小が入り乱れて販売合戦を展開。同社も10数年前、「デュオ ヒルズ御殿山」（32戸）などを供給したことがある。

　その後、乱立状態からやや下火になり、リーマン・ショックで多くのプレーヤーが戦線を離脱したり、破たんしたりしたため一部のデベロッパーの独壇場となっていた。しかし、都心部での価格上昇が顕著になってきた現在、再び過熱状態になりつつある。

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　常設のレジデンスギャラリーは東京メトロ銀座線銀座駅の8番出口を降りてすぐ。中央通りに面しており、「ミュウ ミュウ」「ダンヒル」「ティファニー」「ブルガリ」「シャネル」「フェンディ」「ルイ・ブィトン」「洋服の青山」などのブランドが軒を連ねる一角だ。

　常設モデルルームはよくできている。約40㎡を確保、玄関収納はブーツが入るようにし、ウォークインクローゼットも広めで、ゆったりくつろげるソファベッドを設置。

　ギャラリーの賃料は丸の内の2倍くらいするそうだ。

ギャラリー内

「レフィール半蔵門」

　安田不動産が分譲中の「レフィール半蔵門」を見学した。供給が少ないエリアで、半蔵門駅、永田町駅、麹町駅などが利用できることなどから販売も順調に進んでいる。

　物件は、東京メトロ半蔵門線半蔵門駅から徒歩3分、有楽町線・半蔵門線・南北線永田町駅から徒歩6分、千代田区平河町１丁目に位置する12階建て全31戸。現在分譲中の住戸の価格は6,070万～19,900万円、専有面積は39.53㎡・66.40㎡・114.00㎡。完成予定は2017年2月下旬。販売代理は三菱地所レジデンス。施工は鍜治田工務店。

　現地は、道路を挟んだ対面に国立劇場や最高裁判所がある商業地。マンションは3年に1棟くらいしか供給されない希少立地。建物は東南角地に位置、1フロア3戸で、全戸南向き。道路に面した東側の壁面とエントランスには皇居の石垣と同様の切りはぎ乱積みを採用、基壇部には御影石を張り込んでいる。　

　今年3月から分譲開始しており、現在、残りは9戸。コンスタントに成約できている。64㎡のタイプが人気になっている。

　モデルルームは66㎡のタイプ。全体的に設備仕様レベルは高い。オプションで壁面にウッドパネル、廊下床タイルなどを提案しているが、それほどの費用負担もない。

　坪単価も500万円を割っており、ユーザーからもリーズナブルな値段として評価されているようだ。

エントランス

　明和地所の「クリオ横濱桜木町」（27戸）が分譲開始からほぼ1カ月で残り1戸と好調な売れ行きを見せている。

　物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン桜木町駅から徒歩1分、JR京浜東北線・根岸線桜木町駅から徒歩3分、横浜市中区花咲町２丁目に位置する10階建て全27戸。専有面積は63.46～80.40㎡、現在分譲中の住戸は9,445万円（80.40㎡）。設計はいしばし設計。施工は大勝。竣工は平成30年3月下旬。

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　先月上旬、同社の「クリオ杉並高井戸」を取材したとき、この「桜木町」を分譲すると聞き、そのうちに取材することに決めていたが、わずか1カ月で残り１戸になり、物件を紹介する機会がなくなった。

　横浜駅から数分のビル内にあるマンションギャラリーは、「クリオ横濱サザンマークス」（29戸）「クリオ横濱天王町」（41戸）など横浜周辺の５物件との共通モデルルームで、好みに合わせて設備仕様が選べる同社の新しいセレクトシステム「conomi（コノミ）」が採用されているのが特徴だ。メイプル、オーク、チェリーなど素材感のある建具・家具が用いられていた。販売担当者は、いずれも販売は順調に進んでいると話していた。

　同社は今年５月、2017年３月期を初年度とする3カ年の中期経営計画を策定した。コア事業であるマンション分譲事業を強化し、2019年３月期の売上高580億円（2016年３月期は451億円）、営業利益41億円（同30億円）を目指す。

「プレミスト大宮氷川参道」

　大和ハウス工業は9月27日、埼玉県初の住民主導により事業化した分譲マンション建て替えプロジェクト「プレミスト大宮氷川参道」（全100戸、うち分譲は62戸）が竣工したと発表した。

　これまで埼玉県での建て替えマンションは区画整理事業や道路の拡張工事に伴う事例しかなく、2009年に実施した第三者機関による建物診断・耐震診断の結果、建物の一部で耐震性能を満たしておらず、設備の劣化も見受けられたことから住民主導で建て替えることになったもの。

　従前建物は、JR大宮駅から徒歩8分のさいたま市大宮区高鼻1丁目に位置する7階建て全52戸の「大宮高鼻町ハイツ」。専有面積は51.70～93.86㎡で、竣工は1980年。建て替え後は専有面積53.98～109.82㎡、価格3,980万～7,890万円。施工は川口土木建築工業。販売期間は2016年3月～7月。竣工は2016年9月5日。

　同社は2011年10月に管理組合から事業協力者に選定され、2013年4月、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（円滑化法）に基づく建て替え決議（全員合意）がなされた。

　同社は現在、円滑化法を活用したマンション建て替え事業の第2弾として神戸市灘区の「プレミスト六甲道」（14階建て69戸、分譲42戸）の建て替え工事を進めており、2017年3月に竣工する予定。今年3月に販売を開始し、1カ月で完売となった。

　同社は今後もマンション建て替え事業を推進し、3年後には年間200戸、売上高100億円を目指す。

グランドアプローチ

　大和地所レジデンスが分譲中の「ヴェレーナシティ パレ・ド・シエル」を見学した。京急本線屏風浦駅からグランドアプローチ（敷地入口）まで徒歩8分、横浜市磯子区森6丁目に位置する第一種低層住居専用地域に位置する全240戸の大規模開発で、昨年12月の販売開始から140戸超が契約済みとなり、最終街区の「カルティエ4」（81戸）がこれから分譲される。

　物件は、京急本線屏風浦駅からグランドアプローチ（敷地入口）まで徒歩8分、横浜市磯子区森6丁目に位置する3階建て「カルティエ1」～「カルティエ3」まで3棟と4階建て「カルティエ4」の全240。最終分譲となる「カルティエ4」（81戸）会員エントリー制先着順住戸（45戸）の価格は3,498万～5,898万円。竣工予定は平成30年1月下旬。施工はNB建設。設計・監理はDAN総合設計。

　現地は敷地面積約1.9haのNTTの社宅跡地。従前は道路から比高差にして4層分くらいの坂を迂回しなければならなかったが、新たに敷地隣地を同社が買収して、入居者専用のエレベータを設置し、「徒歩8分」の表示を可能にした。

　植栽計画は日比谷花壇グループの日比谷アメニスが担当。建物は全体で全4棟。住戸商品企画は、雁行設計を一部採用して採光に配慮したほか、奥行き４ｍのオープンエアリビングバルコニー付き、奥行き３ｍのオープンエアスペース、ルーフバルコニー、スカイビューテラス付きなどが特徴。

　基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、天然御影石キッチン・洗面カウンター、食洗機、ソフトクローズ機能付き玄関収納など。

「ヴェレーナシティ パレ・ド・シエル」完成予想図

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　今年に入って第一種低層住居専用地域の大規模マンションは野村不動産「プラウドシティ阿佐ヶ谷」と東急不動産「ブランズシティ世田谷中町」を見学したが、今回の同社のマンションもなかなかいい物件だ。

　同社の〝十八番〟であるオープンエアリビング、オープンエアスペースなどは低層マンションで一層その良さが生かされる。

　商品企画にも相当力が入っている。敷地入り口に街のシンボルとなる時計塔と入居者専用のエレベータを設置し、入り口部分にキッズルーム、ラウンジ、パーティルーム、バーベキューコーナーなど共用施設を配置したのもそうだが、植栽計画には日比谷花壇グループを採用している。

　設備仕様レベルも高い。御影石はカウンタートップだけでなく袖壁も標準だ。玄関収納のソフトクローズ機能も標準だが、これは最近の建築費高で姿を消しつつあるものだし、スロップシンクも設置している。　

　坪単価200万円強という価格設定もリーズナブルだと思う。全体の質からして、同社が12年前に分譲して圧倒的な人気を呼んだ全戸100㎡超の「レイディアントシティ横濱」を思い出したほどだ。

　一つ残念なのは敷地全体ののり面をほとんどコンクリで覆っていることだ。植栽を施せば管理費は年間で数百万円規模に膨れ上がりそうなので止めたと思われるが、四季の草花を咲かせれば素晴らしい景観になるはずだが…。

「カルティエ3」バルコニー

　マンション管理業協会は9月21日、「管理組合として民泊を禁止または容認する場合の管理規約の例および考え方を作成・公表いただきたい」とする内容の要望書を石井国土交通大臣宛に提出した。

　要望書では、「分譲マンションは、そのほとんどが区分所有者が生活の本拠を置く実住型で、平穏に暮らすことを目的としており、不特定多数の者が出入りする民泊は、これを阻害するものとして、関係方面から多くの反対意見が表明されており、一方、リゾートマンションや繁華街等に位置する一部の投資型マンションでは、その利用形態から民泊制度を活用したいニーズもあるのが現状」とし、「国土交通省が作成・公表する現行の『マンション標準管理規約』では、民泊のような利用形態は想定されていないことから、これに準拠する各分譲マンションでは、管理規約上、民泊はそもそも認められていないと考えてよいか、また、今後、認める場合・認めない場合にどのように規定すればよいか混乱が生じています」としている。

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　この要望書に対して国交省がどのような回答をするかだが、法律に照らし合わせると、マンションでの民泊は不可と解されるのではないか。

　区分所有者の権利義務を定めた区分所有法第6条では、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と定めている。民泊利用が区分所有者の共同の利益に抵触する可能性が高いと理解されそうだ。

　また、マンションの規約の設定、変更などを定めた同法第31条では、前段で「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする」とあり、また後段では「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と規定されており、規約変更によって民泊利用を可能にするのは大きな壁がある。

　さらに、国土交通省が作成した「マンション標準管理規約」の専有部分の用途を定めた第12条には「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」としている。

　常識的に考えるなら、「専ら住宅」は他の用途を想定していない。ただ、「専ら」の文言は「主として」とも解されるので、住宅以外の用途を完全に排除したものではないとも受け取れる。

　なので、投資用マンションなどでは民泊を認める動きが出てくる可能性もありそうだ。

「イマジンテラス（ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ）完成予想図

　京阪電鉄不動産（事業比率55％）、総合地所（同44％）、長谷工コーポレーション（同1％）の3社共同マンション「イマジンテラス（ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ）」を見学した。南武線尻手駅から徒歩14分とやや距離はあるが、坪単価は173万円。圧倒的な価格の安さが人気で、第1期131戸に102戸の申し込みが入った。

　物件は、ＪＲ南武線尻手駅から徒歩14分（矢向駅から徒歩15分）、横浜市鶴見区江ヶ崎町に位置する7階建て全338戸。専有面積は68.70～85.50㎡、3LDK、70㎡台が3,500万円台中心で坪単価は173万円。竣工予定は平成30年2月上旬。施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地は、尻手駅からはやや距離があるが、敷地面積約1.3haの敷地に建物をロの字型に配し、その中央の3,000㎡超に中庭を設置。9つの企業とコラボして共用施設の充実を図り、入居者のコミュニティ支援を前面に打ち出したのが特徴。

　川崎駅へ1駅で、圧倒的な価格の安さから9月13日に抽選分譲した第1期131戸には102戸の申し込みが入った。プライベートガーデン（専用庭）を設けた1階住戸は7階住戸と価格がほとんど同じだったにも関わらず、抽選になる人気で完売となった。4月からの来場者は約400件。申込者のうち約15％が東京都大田区の居住者で、歩留まりが高いのが特徴。

　京阪電鉄不動産首都圏事業部東京営業部所長・高橋和寿氏は、「3LDKで3,500万円台中心という価格を何とか維持し、入居者がマンション全体を自然にシェアしながら自発的にコミュニティを形成していく仕掛けを施した。第1期が好調なスタートを切れたことで、〝郊外の販売不振〟の打開策に一つの答えを出せた」と語った。

アコースティックライブ

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　「第一次取得層の取得限界は3,500万円というのがわたしの信念」－同社・高橋氏が前回取材した「ファインシティ東松戸モール＆レジデンス」でこう語ったが、今回の「イマジンテラス」でもこの信念が貫かれている。

　この思いに記者も共感できる。ファミリー向けの3LDKで3,500万円台というマンションは、よほどの遠隔地マンションでないと供給できなくなってきた。ローン金利がただ同然になのは救いだが、一般所得層の実質賃金はバブル崩壊後低迷したままだ。その一方で、一挙にマンション価格が上昇してしまった。消費者の消費マインドも一向に上向く気配がない。

　このような状況下で、どこが需要を創造するかずっと注目してきたのだが、同社が敢然と「3LDKで3,500万円台」に挑戦。結果を出している。いま郊外マンションの第1期分譲で成約できるのはせいぜい数十戸だ。いかにこの物件が〝人気〟になっているかよくわかる。

　プロジェクションマッピングを活用した模型やモデルルームはよくできている。アウトドア用品ブランド「LOGOS」商品を盛り込んだ1階の専用庭付きモデルルームタイプが人気になったのも頷けるし、押入れクローゼットの提案もいい。

「LOGOS」の提案を盛り込んだ1階住戸（モデルルームタイプ）

押入れ収納

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　8月26日付の同社「ファインシティ東松戸モール＆レジデンス」の記事と同様、高橋氏は「面積を70㎡台に抑え、基本性能は守りながらオプション工事にできる設備仕様はオプションにしている」と話した。

　広告上の豪華さを競う一方、マンションの原価構成が一般消費者にはわかりづらいことが郊外の販売不振の原因にあるのではないか。「価格の上がる設備仕様のハードを競うより、コミュニティ支援によるソフトを充実させる」。記者は同社の正直な企業姿勢を支持するし、

きちんと説明責任を果たしていると思う。関西の狭い商圏でJRや他の私鉄と戦っている京阪電鉄（不動産）の強かな戦略がここにも見えてくる。〝三方よし〟など今のマンション市場ではありえない。

中庭

第一次取得層向けの郊外マンションは復活するのか（2016/8/30）

〝三方一両損〟で3,500万円の3LDKを死守 京阪電鉄不「東松戸」が大健闘（2016/8/26）

ン「RHYTHM Ekkamai（リズム エカマイ）」完成予想図

　三菱地所レジデンスは9月20日、タイ・バンコクのデベロッパーAP社と共同で分譲した第8号プロジェクトマンション「RHYTHM Ekkamai（リズム エカマイ）」（総戸数326戸）を9月3日から販売開始し、9月8日までわずか6日間で全戸完売したと発表した。タイの平均年収は140万円くらいだそうだ。

　都心からのアクセス・生活利便性に優れ、人気のあるスクンビットエリアに位置する地上32階建て。専有面積は30㎡～80㎡、価格は536万バーツから。日本人向けの現地販売ツアーを行い、総戸数の約1割である計30戸に申し込みが入った。

　バンコクは所得の上昇・人口の流入・核家族化の進行・公共交通機関の拡張等により、都心部での分譲マンションへのニーズが高まっており、同社グループは2014年からタイ・バンコクでの住宅事業に参画し、約2年間で計8物件、約6,500戸の販売を行ってきたが、約8割が分譲済み。同社は今後も事業を加速し、年間3～5物件、総売上200億バーツ規模での事業展開の継続を目指す。

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　海外のマンション市場は全く分からないが、〝すごい〟のひとことだ。1バーツ2.92円で換算すると、日本円にして価格は1,565万円から。坪単価で172万円だ。

　先週末、南武線尻手駅圏の京阪電鉄不動産「イマジンテラス（ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ）」を見学したが、坪単価は173万円だった。タイ・バンコクとほぼ同じだ。

　「イマジンテラス」は第1期131戸に対して102戸に申し込みが入り大健闘しているのだが、バンコクのマンションはその3倍の戸数がわずか6日間で完売するとは。年収倍率でいえば、日本もタイも同じくらいか。