「プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺」完成予想図

　三信住建が分譲中の「プレミアムレジデンス横濱妙蓮寺」を見学した。妙蓮寺駅から徒歩2分で戸数39戸、坪単価は294万円。驚くような単価だが、9月から分譲開始し、すでに22戸が契約済みだからよく売れている。

　物件は、東急東横線妙蓮寺駅から徒歩2分、横浜市港北区仲手原二丁目に位置する6階建て全39戸。専有面積は64.98～85.48㎡。現在分譲中の住戸（4戸）の価格は5,878万～6,988万円（70.05～80.16㎡）。平均坪単価は294万円。竣工予定は平成28年6月上旬。売主は同社のほかセコムホームライフ（事業比率は50:50）。設計・監理はIAO竹田設計。施工は三信住建。販売代理は双日新都市開発。

　現地は、道路に面しているところは商業地域で、その奥は第一種低層住居専用地域。建物は東向きと南向き。2重床・2重天井、食洗機、ミストサウナが標準装備。

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　この単価を聞いたときは正直驚いたが、もともと単価水準の高い東急東横線。武蔵小杉を筆頭に駅近物件は軒並み坪300万円を突破しつつある。だから、駅2分で294万円も妥当かなと思えてくる。何よりも22戸が売れていることが証明されている。

　読者の方はご存じないかもしれないが、バブルが終息するころ、佐藤工業「ザ･ヴィスタ妙蓮寺」が分譲された。確か坪単価は330万円くらいで、全61戸ほとんどか億ションだった。

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　それにしても同社の伸びがすさまじい。同社はマンション用地の取得・卸しで急伸している会社だが、会社設立の2006年度は開発・取扱い件数が18件1,409戸、売上高20億円だったのが、2014年度は開発・取扱い件数が45件2,269戸、売上高294億円だ。10年足らずで売上高は10倍に伸びた。

　同社社長・信田博幸氏は長谷工コーポレーション出身。2005年に取締役兼専務執行役員に就任。2006年に退社し、同社を立ち上げた。

　ブランド名「プレミアムレジデンス」は、自社で分譲する物件に冠するもので、今回が3物件目。記者は2年前、第一号の「プレミアムレジデンス府中西府駅前」を見学し、記事にしている。なかなかいい物件だった。この記事は、いま問題になっている横浜市の傾いたマンション問題を考える意味でも参考になるはずだ。

左手にタコ、一筆書きのようにマンション検査徹底　新三平建設・高谷氏（2013/11/19）

「クリオ駒沢公園」完成予想図

　明和地所が11月下旬に分譲する「クリオ駒沢公園」を見学した。駒沢オリンピック公園に徒歩4分、国立東京医療センターに隣接する全53戸の中層マンションで、同社久々の100㎡、億ションも含まれる。

　物件は、東急田園都市線駒沢大学駅から徒歩16分（JR恵比寿駅からバスで約20分圏）、目黒区東が丘1丁目に位置する6階建て全53戸。専有面積は55.69～124.32㎡、価格は未定だが坪単価は370～380万円台になる模様。竣工予定は平成28年11月下旬。設計は三輪設計。施工は多田建設。

　現地は、敷地南側が駒沢通りに面しており、西側は国立東京医療センターの森に隣接。

　建物は、南向き中心に東向きと西向き。88㎡以上の10戸がプレミアム仕様として億ションになる模様。

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　なかなか意欲的なマンションだ。モデルルームに当てられているのは120㎡の「X type」。インテリアデザインを担当するのはカン・デザイニングオフィスの鈴木ふじゑ氏。玄関は横入りタイプで、廊下幅は1200ミリ以上。床、壁などに大理石やチェリー材など天然材をふんだんに用いており、リビング壁は「セルベジャンテ」と呼ばれる大理石張り。カラーリングは鈴木氏が名付けた〝グレージェ〟。グレーとベージュを掛け合わせた微妙な色を表現している。

　設備仕様からして10戸は間違いなく億ションになる。同社の億ションと言えば、10数年前に分譲された「クリオレミントンハウス文京播磨坂」を思い出す。高額だったが、瞬く間に売れた。

　100㎡住宅も久しぶりだ。「レミントンハウス」もそうだが、もともと100㎡は同社が積極的に手掛けてきたプランだ。元気な明和が戻ってきた。

モデルルーム　

建築現場で行われた地震体験車（わが国に４台しかないという）

　ナイスは10月30日、今後同社が分譲するすべてのマンションを免震構造にすると発表。日建設計、および日建ハウジングシステムと共同でワークショップを実施し、これまで８階建て以上を免震としていたものを７階建て以下の中層でも採用が可能とみて踏み切ったもの。免震の新ブランド「Noblesse（ノブレス）」を立ち上げ、その第一弾「ノブレス西馬込」（６階建て41戸）の建築現場見学会を行い関係者に公開した。

　同社は1997年に竣工した「ナイスアーバン砧公園」を皮切りに免震構造を積極的に採用しており、2005年以降は仙台市では100％、それ以外のエリアでは８階建て以上に採用している。これまで計画中を含め70棟7,120戸に採用。首都圏での免震マンション供給棟数はナンバーワンとなっている。従来、一般の耐震構造と比較した場合、免震は15～20％程度建築コストが高くなることからタワーマンション、高級マンション以外の中層マンションではほとんど採用されていない。

　同社と日建は、これらの課題について①平面・立面形状の最適化②建物の軽量化③動線・セキュリティ・設備系統④免震部材の組み合わせ⑤基礎形状－などの検討を重ねて実施することにした。

「ノブレス西馬込」は、都営浅草線西馬込駅から徒歩10分、大田区中馬込3丁目に位置する6階建て41戸。専有面積は58.60～73.56㎡、坪単価は270万円。竣工予定は平成28年4月中旬。

地下の免震装置（マンション全体で16個が設置されている）

「クレヴィア文京小石川」完成予想図

　伊藤忠都市開発が先に第1期22戸が即日完売したと発表した「クレヴィア文京小石川」を見学した。モデルルームタイプ（89.40㎡）は1億2,000万円からで、総額で1,000万円はしそうなオプション仕様だったが、確かにすばらしい。即日完売も納得だ。

　物件は、都営地下鉄三田線・大江戸線春日駅から徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線・南北線後楽園駅から徒歩6分、文京区小石川3丁目に位置する5階建て全38戸。専有面積は53.98～89.40㎡、坪単価は423万円。竣工予定は2016年9月中旬。販売代理は伊藤忠ハウジング。設計・監理はレーモンド設計事務所。施工は佐藤工業。

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　同社はマンションの供給量は少なくないが、都心物件は意外と少なく、坪単価423万円というのは、今年分譲した「池田山」の400万円を超えるバブル崩壊後では最高単価マンションではないか。

　モデルルームのデザインを担当しているのは三井デザインテックの遠藤瑠衣氏。はほとんどオプション仕様だったが、なるほどと思わせるグレードだった。床は玄関からホール－廊下－リビングの一部まで石張り。エントランス、キッチン、リビングの天井は折り上げ、壁面はアクセントクロス、壁面塗装…ざっと計算したが、オプションの総額は1,000万円を下らないとみた。高額マンションは、このように豪華にするのは賛成だ。

　設計は、1919年（大正8年）旧帝国ホテル設計監理のため、フランク・ロイド・ライトと共に来日したアントニン・レーモンドが1921年（大正10年）に開設したレーモンド設計事務所だった。

　先日のジョサイア・コンドル（綱町三井倶楽部）、フランク・ロイド・ライト（大京の日進の戸建て）に続き、今回がアントニン・レーモンド。この1週間で歴史的な3人の建築家の名に接することができた。東京ミッドタウンの隈研吾氏の「つみきのひろぱ」を入れると4回だ。なんという僥倖か。

モデルルーム

「イニシア練馬豊玉」モデルルーム

　コスモスイニシアは10月22日、本格的なDIYによる住まいづくりをテーマにしたマンション「イニシア練馬豊玉」を販売すると発表した。日本初の体験型DIYショップ「DIY FACTORY」を運営する大都とのコラボレーションによるもので、"Design It Your Sense"がコンセプトテーマ。

　セルフデコアドバイザーによる無償の「セルフデコレーションサービス」を実施し、DIYサポートをはじめマンション内の1住戸を「セルフデコファクトリー（DIY工房）」として入居開始後約4カ月間開放。DIYイベントやワークショップを実施する。

　「イニシア練馬豊玉」は、西武池袋線・都営大江戸線練馬駅から徒歩13分の7階建て38戸。11月上旬に分譲する第1期1次（6戸）の価格は4,300万円台～5,500万円台（専有面積67.10～72.02㎡）。

「目黒本町レジデンス」完成予想図

　トヨタホームが三菱地所レジデンスと共同で分譲中の「目黒本町レジデンス」を見学した。東急目黒線西小山駅から徒歩9分の全46戸で、坪単価が341万円と割安であることもあり、第1期（34戸）のうち23戸が契約済み。好調なスタートを切った。

　物件は、東急目黒線西小山駅から徒歩9分、目黒区目黒本町６丁目に位置する5階建て46戸。専有面積は39.29～72.27㎡、現在分譲中の住戸12戸（49.45～72.27㎡）の価格は4,650万～7,990万円。坪単価は341万円。竣工予定は2016年1月下旬。施工は不二建設。

　現地は、西小山の商店街を抜けたあたりから続く立会川緑道を通って少し入った商・住が混在する地域の一角。

　建物は高さ規制（17ｍ）があり、そのたの斜線制限などのため5階建て（15ｍ）。住戸プランは70㎡台の3LDKが中心で、キッチンカウンターはクォーツストーン、食洗機、ミストサウナ、同社とLIXILなどが7年をかけて共同開発した高通風網戸「クリアミド」が標準装備。引き戸は開閉ともソフトクローズ機能付き。バルコニー床はウッド調のシート貼り。

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　同社が2002年に野村不動産と組んで分譲した「セルシオヒルズすずかけ台」が首都圏で初の物件だった。記者は車のことはちんぷんかんぷんだが、物件名に〝セルシオ〟が付いており、カギをかざすだけで玄関ドアが開いたのにはびっくりした。

　あれから10余年。その間、環境に恵まれた「国分寺ゼルクハウス」「テラス大井町」「プラウド駒場」などいくつかの物件を見学してきたが、三菱地所レジデンスとの共同物件（5件目）は初めて見学する。

　「すずかけ台」の〝セルシオキー〟を見たとき〝かざすのも面倒。開けごまのカギをどこか開発しないだろうか〟と思ったが、いまは近づくだけで車のドアが開くスマートキーが開発されているそうだ。

　設備仕様は坪300万円を突破してくるのだから、一定の水準にあるのは当然のことだとだが、341万円というのはリーズナブルな単価だと思う。周辺の物件は軒並み350万円を突破してきているはずだ。

　記者も道すがら考えた。数年前なら320～330万円がアッパーだが、350万円を超えてくるのだろうか、しかし、いくらなんでも400万円はないだろうと…その350万円を切ったというのはさすが世界の〝トヨタ〟と評価したい。（正直に言えば、これが相場。他が高すぎるのだ）

　同社はハウスメーカー、デベロッパーとしては業界の中位かもしれないが、ユーザーからすれば世界的企業が分譲するマンションと受け止める。都心部はいざ知らず、準都心・郊外では高値追求などしないほうがいい。

　ただし、今回の物件には〝開けごま〟のスマートキーはコスト面などで採用していない。外観や建具・面材のデザインがよく、「クリアミド」は薄絹のようでクリアに見える。プランがいいと思ったコンパクトタイプは１戸を残すのみだ。

　首都圏では今回の物件が13件目だということだが、すべてが大手との共同分譲。今後は単独でできればやり、車の技術を応用したものも取り込みたいという。

キッチン（木目調のデザインがいい）

　三井不動産レジデンシャルは10月19日、横浜市のマンションの施工不具合について、次の通りリリースを発表した。そのままを紹介する。

当社分譲済の横浜市所在マンションにおける一部杭の不具合対応について

　当社が分譲した横浜市所在のマンションにおきまして、基礎部分となる杭の一部に不具合（以下「本不具合」という。）があることが、先般、判明いたしました。

　区分所有者、ご入居者（以下「ご入居者」という。）の皆様には多大なるご心配、ご迷惑をおかけしておりますこと、心よりお詫び申しあげます。

　また、お客様、ご関係者の皆様にご心配をおかけしておりますこと、重ねてお詫び申しあげます。

　当社といたしましては、今後とも、お客様の安全・安心を最優先に、誠心誠意対応し、信頼回復に努めて参ります。

　なお、これまでの経緯、対応基本方針については、以下のとおりです。

＜経緯＞

　昨年11月以降、実施して参りましたこれまでの建物施工状況調査や地盤調査の過程において、今年9月に本不具合が判明いたしました。

　また、杭の施工会社により杭の一部の施工記録データの転用・加筆等が行われたことも判明いたしました。

＜対応基本方針＞

　杭の施工状況の確認のため、引き続き、地盤調査を実施いたします。

　ご入居者の皆様への対応につきましては、よりご安心いただくため、建替え（全棟・全住戸）を基本的な枠組みとし、今後検討、協議して参る所存です。また、本不具合に伴い、ご入居者の皆様に発生する損害等への補償につきましても対応して参ります。

　これらを着実かつ迅速に対応するため、人員増強など、体制強化を図って参ります。

　当社といたしましては、このようなことが二度と発生しないよう、当社内ならびに施工会社への安全・安心への意識啓蒙の強化・再徹底を図って参ります。

以上

　長谷工コーポレーションは11月1日（日）、管理組合の方を対象としたマンションの改修・建て替えに関する「第8回 マンション再生セミナー」を開催する。

　同社は1980年に専門部署である「建替え相談室」を設立して以来32件の建替え事業を推進（竣工済28件、施工中3件、準備中1件）しており、昨年4月には高経年マンションの相談窓口としてマンション再生事業部を新設している。

　セミナー終了後には参加者からの要望や質問にも個別で対応する（予約制）。

　会場は「建築会館ホール」（東京都港区芝5-26-20）。時間は13：50～16：50。定員は100名（定員になり次第締め切り）。参加費は無料。

　セミナー申し込みは専用フォームhttp://www.haseko.co.jp/saisei/seminar/

　またはフリーダイアル　同社マンション再生事業部0120－095－356（受付8：30～17：00、土・日・祭日除く）へ。

「クレヴィア文京小石川」完成予想図

　伊藤忠都市開発は10月19日、「クレヴィア文京小石川」（総戸数38戸）の第１期22戸を10月3日に販売し、即日完売したと発表した。

　物件は、東京メトロ丸の内線・南北線後楽園駅から徒歩6分の地上5階建て。価格は6,690万～12,980万円（53.98㎡～89.40㎡）。今年3月のホームページ公開以降、1,800件超の反響があった。

　「パークシティLaLa横浜」が傾いた問題で、三井不動産レジデンシャルがマンション全体の建て替えを住民側に提案したというニュースが流れた。

　問題の住棟だけでなく他の住棟にも不具合が判明したための決断だと思われるが、記者も賛成だ。専門的なことは分からないが、改修には建物をジャッキで持ち上げてコンクリを流して済むとは思えない。

　早く決断したほうがいい。とりあえず問題となっている住棟を建て替えるため区分所有法69条により、その棟の５分の４の同意で決議し、団地全体の４分の３の承認決議を得られれば建て替えることができる。

　その際の借り移転、買い取り希望者の買い取りなどの問題も、三井不動産レジデンシャルが適切に対応するのではないか。

　もちろん同法70条の一括建て替えも視野に入れていい。これには区分所有者全体の５分の４の議決と、各棟の３分の２の決議が必要だ。

　これまでたくさんのマンション建て替えを取材してきた。「時は金なり」を実感した。合意形成には大きな負担（エネルギー）がかかるが、とにかく急いだほうがいい。いま決断すれば全体建て替えに５年はかからないのではないか。

　10年前は坪160万円くらいだった。いまなら200万円は微妙だが、少なくとも坪180万円の価値はある。当時と比べ設備仕様もはるかによくなるはずだ。

　「災い転じて福となす」－入居者の方々にはお気の毒としかいいようがないが、三井不動産レジデンシャルも三井住友建設も旭化成も信頼を回復するために力を尽くすはずだ。建て替えの成功事例もたくさんある。知恵を絞れば妙案も生まれる。

同業も必見　三井不動産「パークシティＬａＬａ横浜」（2006/5/9）