公開空地整備で容積40％緩和 旭化成不レジ・不燃建築公社「アトラス品川中延」
「アトラス品川中延」完成予想図
旭化成不動産レジデンス（事業比率75％）と首都圏不燃建築公社（同25%）のマンション「アトラス品川中延」を見学した。特定防災街区整備地区（中延二丁目旧同潤会地区）指定によって建築が進められているもので、既報のように第１期72戸の販売が完了するなど、好調な売れ行きを見せている。
物件は、東急池上線荏原中延駅から徒歩4分、品川区中延二丁目に位置する13階建て全195戸（非分譲住戸72戸含む）。専有面積は33.45～87.05㎡、坪単価は352万円。竣工予定は2019年2月下旬。設計・監理は日建ハウジングシステム。施工は長谷工コーポレーション。
モデルルームは72㎡の3LDK。二重床・二重天井、御影石のキッチン・洗面カウンタートップ、ペニンシュラキッチン、食洗機、物干しポール付きなどが特徴。
防災街区整備事業とは、「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」に基づく事業で、木造家屋が密集し防災上の不安を抱えた地区を対象とし、密集市街地の防災機能の確保と土地の合理的かつ健全な利用を図ることが目的で、東京都の防災街区整備方針によると、平成26年12月現在、都内82地区、5,135haが防災再開発促進地区に指定されている。
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防災再開発促進地区指定の威力を現地で確認することができた。
一つは事業スピードだ。平成22年の検討会発足から今年６月の着工までわずか7年しか経過していない。周辺の建物はほとんど2階建て、3階建てのビルや住宅ばかりで、道路幅も4ｍあればいいほうで、狭隘で2ｍ幅もなさそうなところもあった。マンションが建つエリアは権利関係者が140名にも上っている。両者がコーディネーター・参加組合員としてよく権利調整を行ったということだろう。
もう一つは、容積率緩和だ。現地の用途地域は第1種住居で、建ぺい率50％、容積率200％だが、建基法52条第８項の規定により公開空地などを設けることで容積率は40％の緩和措置を受けている。もともとなかった敷地南側に新たに軒先空地（壁面後退6ｍ）を設けるなどして建物周辺に約500㎡の空地を確保、敷地北側には提供公園・地域交流広場や防災備蓄倉庫を設置している。
坪単価はやや高いという印象も受けるが、周辺エリアの価格がどんどん上昇していることを考慮すれば相場並みか。第１期72戸の販売が完了したのには驚いたが…。
旭化成不動産レジ・不燃建築公社「アトラス品川中延」 第1期72戸の販売完了（2017/12/11）
旭化成不動産レジデンス 品川区中延で密集法に基づくマンション195戸建設へ（2016/12/13）
住友建物サービス亀谷氏が最優秀賞 管理協「いい話コンテスト2017（管理会社編）」
左から岡本理事長、最優秀賞を受賞した亀谷氏（すまい・るホールで）
マンション管理業協会は12月14日、「マンションいい話コンテスト2017（管理会社編）」の公開最終審査・表彰式行い、1～3次審査を通過した6作品の中から最優秀賞に住友不動産建物サービス・亀谷和弘氏の「コミュニケーション、それが全てです。」を選んだ。管理会社編が設けられたのは今回が初めて。応募は全126作品だった。
亀谷氏の作品は、「『転職したばかりでフロントとはなんぞやという事も理解していないペーペーだった』」僕が、いきなり『担当フロントを変えろ！はっきり言って力不足だ！』と100人近くいるマンション管理組合の定期総会で罵倒される場面から始まり、最後は「冒頭激しく責め立て（られた）方とは1年間みっちり向き合ってコミュニケーションをとったところ、一年後の総会の後に本人から『去年の総会はごめんね』と照れくさそうに言われました」と括っている。タイトル通り、コミュニケーションの大切さをストレートに綴った内容だ。
最優秀賞を受賞した亀谷氏は「関さん（表彰式の前に野村不動産パートナーズ会長・関敏昭氏が講演した話を受け）もコミュニケーションが大事と話された。最後は人。わたしの考えは間違っていなかった。（管理業の）未来は明るい」と喜びを爆発させた。賞金として10万円相当の商品券が贈られた。
コンテストではこのほか、優秀賞1点（商品券3万円分）、特別賞4点（5千円相当の賞品）、佳作6点（3千円相当の賞品）か選ばれた。
管理協関係者、選考委員らと記念写真
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表彰式の前に6作品のプレゼンテーションが行われたので、記者も採点することにした。作品は報道陣に配布されたが、プレゼン時間は1作品当たり5分くらい。作品を読む時間はほとんどなかったので、プレゼン力で評価した。
ワンフレーズ、ワンイッシューで他を圧していた亀谷氏が最優秀賞を獲得すると思った。その通りの結果となった。
同管理協理事長・岡本潮氏（東急コミュニティー会長）が「どの作品も皆さんの日頃の苦労がよく伝わってきた。差はほとんどなかった」と講評の中で話したように、限られた時間内で自分の言いたいことを簡潔に伝えたのが評価されたと思う。
惜しかったのは、穴吹ハウジングサービス・杉町竜童氏の「退去したお子様からの手紙」。文章の半分近くを費やし、小学生の子どもが管理人に送った手紙を原文のまま紹介した。この子どもの作文がとてもよかった。（この作品が受賞したら、賞金・商品の半分は子どもが受け取る権利があると思った。杉町氏は特別賞を受賞。このお子さんと喜びを分かち合っていただきたい）
岡本理事長、賞金・商品は少なくありませんか。まあしかし、この日のイベントは参加した人に最高の年末プレゼントになったはず。
大京アステージ 日赤と連携 「地域包括ケアシステム」の推進に貢献
「健康生活支援講習支援員養成講習」受講風景（日本赤十字社東京都支部で）
大京グループのマンション管理事業を手掛ける大京アステージは12月13日、日本赤十字社が実施している「健康生活支援講習支援員養成講習」を活用し、「地域包括ケアシステム」の推進へ向けて協力していくことで合意に達したことを受けて、報道陣に講習の一部を公開した。
同社社員が「健康生活支援講習」を受講、認定を受け、日赤と協力しながら、全国で42万戸を超える同社の管理受託物件を中心に自助・互助の輪を広げ、「地域包括ケアシステム」の推進に貢献する。また、習得した健康生活や介護に関する知識を生かしてマンション居住者の日常生活をサポートすることに加え、サービス品質の向上、新商品・新サービスの開発・提供を目指す。
日赤の「健康生活支援講習」には一般の人中心に毎年約4,000名が受講し、約3,500名が「健康生活支援講習支援員」として認定を受けている。マンション管理会社がこのような取り組みを行うのは初めて。
同社は当面、同社ライフサービス事業部のCA（カスタマーアドバイザー）推進室に所属する女性など34名が受講する。受講時間は12時間。講習終了後に試験を受け合格すると「健康生活支援講習支援員」の認証が交付される。支援員は日赤の指導員になる受験要件を付与される。
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同社ライフサービス事業部長・中村忍氏、同部次長・似田稔氏が講習を受けるに至った経緯、取り組み内容などを記者発表会で説明した。
同社が2015年、居住者宅を訪問し、住まいに関する〝お困りごと〟を解決する女性中心の「お客さま係」を設置したことはニュースリリースで知っていたが、担当者の数が32名に達しているのにはびっくりした。将来目標として「60名を目指す」とは聞いていたが、まさか2年でこれだけの人数に育てるとは。
そして、さらに驚いたのが日赤事業局副局長兼救援・福祉部長 山澤將人氏と事業局救援・福祉部参事 大西浩子氏がそれぞれ日赤の「人間のいのち・健康・尊厳を守る」使命（理念）を話したことだ。「いのち」も「健康」ももちろん重要だが、日赤が「尊厳を守る」ことを理念に掲げていることを知らなかった。敬服するほかない。
今回の両者の連携が、講習の目的・内容でもある〝自分のために、地域のために、家族のために〟力を発揮することを期待したい。それと、同社には性急な要求かもしれないが、適正なフィーを得られるビジネスに「お客さま係」を育ててほしい。30名ものスタッフが日々収集する情報は利益を産む源泉ではないか。
大輪が咲くはず 大京アステージ 「お客さま係」新設 将来60名体制（2015/3/17）
江古田の杜 コミュニティ施設に「Casita（カシータ）」のサニーテーブル
左から宮島氏、高橋氏、小山氏
都市再生機構、積水ハウス、医療法人財団健貢会 総合東京病院の3者で構成される江古田三丁目地区まちづくり協議会は12月12日、江古田の杜プロジェクト「リブインラボ（コミュニティ施設）」内施設の食堂・レストラン運営に東京・青山のレストラン「Casita（カシータ）」グループを運営するサニーテーブルの参画が決定いたことを受けてプレス向け説明会・試食会を行った。
説明会・試食会に出席したサニーテーブル代表取締役会長・高橋滋氏（65）は「いまのレストラン業を始めて16年になるが、その前の20年間は貿易の仕事をしていた。仕事で世界中を飛び回り、あらゆるエアサービス、ホテル・レストランサービスなどを受けていたが、1994年、うわさの『アマンプロ』を初めて利用したとき、総支配人がわたしの名前を呼んでエントランスで迎えてくれたのに衝撃を受けた。これがヒントになった。〝サービス〟を切り口にするレストラン業は成功するのではないかと。
『カシータ』も100％ではないが、お客さまの名前をお呼びして迎えることにした。お蔭さまで予約が取れないレストランになった。リブインラボは500円、1,000円のメニューかもしれないが、システムと情熱をかければ高いサービスを提供できる」と語った。
積水ハウス 開発事業部 東日本設計統括部長・宮島一仁氏は、子どもを核に多世代の交流によって生まれるコミュニティ、地域の緑・環境の活用、防災拠点、充実した医療施設との連携などにより、街づくりのコンセプトである「コドモイドコロ」について説明した。
積和不動産取締役・小山健氏は、これまでの同社の縦代交流施設事業について説明。「江古田の杜」プロジェクトは、これまでに例がない学生向け・就業者向け住宅を併設することで日本版都市型CCRC（Continuing Care Retirement Community）のモデルにしたいと話した。
リブインラボ全体の運営・管理事業者には積水ハウスグループの積和不動産が決定しており、子どもから高齢者まで多世代で育む持続可能なコミュニティづくりを進める。
「江古田の杜プロジェクト」は、「多世代により育まれる持続可能な地域をつくる」をコンセプトにUR都市機構、積水ハウス、総合東京病院が協働して進めている住宅、医療、保育施設などの複合プロジェクト。
国家公務員宿舎跡地（約4.4㏊）に、積水ハウスが分譲マンション「グランドメゾン江古田の杜」531戸、子育て世帯向け賃貸マンション263戸、サービス付き高齢者向け住宅121戸、学生向けマンション85戸、医療従事者向けマンション56戸、介護付き有料老人ホーム94室を建設するほか、総合東京病院の病院棟、コンビニエンスストア、認可保育所、学童クラブなどが併設される。
「リブインラボ（コミュニティ施設）」
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高橋氏が受けた驚愕のサービスを記者も10年前、開業当日の「ザ・リッツ・カールトン東京」で経験しているので紹介する。
「（宿泊の翌日）タバコを吸いたくなったので､ロビーで『タバコを吸う場所は外しかありませんか』と聞いたところ、『バーなら結構ですので、よろしかったらどうぞ』とスタッフが応えた。内心、真っ昼間から１杯2000円以上もするワインを飲まなきゃならないのかと思ったが､飲み物はオーダーしなくてもいいと言われた。こんなサービスをするホテル・旅館は日本中のどこを捜してもないだろうと思った」
（皆さん、ロビーからピアノ演奏の美しい音楽が流れてくるリッツのバーで一人タバコを吸う光景を思い浮かべていただきたい。お金持ちだったら絶対、ビールかワインかウイスキーを注文するはずだ。あのときロビーにいたスタッフは記者が貧乏人であるのを見抜けなかったのか、それともこの〝もてなし〟について誰かにしゃべるその効果を読んでいたのか…今でも謎だ）
試食会で供された食事（同社が運営する「青山食堂」とほぼ同じメニューだそうだ。ハンバーグとから揚げがメイン。記者はご飯の量を減らしてもらったが、それでもから揚げは1個残した。カロリーは1200キロカロリーくらいか）
三菱地所 「青山ベルコモンズ」建て替え着工 42室のホテルも併設
「（仮称）北青山二丁目計画」
三菱地所は12月11日、港区北青山二丁目の「青山ベルコモンズ」の建て替え計画「（仮称）北青山二丁目計画」の着工を行ったと発表した。竣工は2020年4月末の予定。
地域のシンボルであった「青山ベルコモンズ」の歴史性を踏まえ、多種多様な人々が交流する空間を創出することを目指し、地上20階、延床面積約23,000㎡のオフィス・ホテル・商業ゾーンからなる複合ビルへ建て替える。
外装デザインはガラスファサードによるデザインとし、低層部のデザインは緑豊かで開放的な空間を演出することで圧迫感を抑え、周囲の街並みや景観との調和を目指す。
ホテルゾーン（17～19階）はPlan・Do・Seeが運営する。客室は42室。客室サイズは約30～60㎡。
物件は、東京メトロ銀座線外苑前駅から徒歩3分、港区北青山二丁目に位置する敷地面積2,264.27㎡、地下2階地上20階建て延床面積22,910.61㎡。建築主は第6メック都市開発特定目的会社（三菱地所の100％出資子会社）。開発業務受託者は三菱地所。設計は三菱地所設計。施工は銭高組。
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建築家・黒川紀章の設計で知られる「青山ベルコモンズ」は、記者がマンションの取材を始めた昭和60年代の初め、当時のビルの所有者で次々ヒット作を供給していたアサヒ都市開発の担当者と美味しい酒を飲みかわし歓談したのを思い出す。
建て替えといえば、表参道駅前の「南青山第一マンションズ」の建て替えも来年あたりにはアウトラインが見えてくるはずだ。いったい坪単価はいくらになるか。1,000万円をはるかに突破するとみているが…。
大和地所レジ「ヴェレーナグラン大宮大門町 瑞景」全45戸 1カ月半で完売
大和地所レジデンスは12月11日、さいたま市大宮区のマンション「ヴェレーナグラン大宮大門町 瑞景」全45戸が販売開始から約1カ月半で早期完売したと発表した。
物件は、JR大宮駅から徒歩5分、さいたま市大宮区大門町三丁目に位置する13階建て。専有面積は・60㎡台～83㎡台、価格は4,400万円台～8,100万円台。入居予定は2019年5月下旬。施工は大木建設。
大宮駅から徒歩5分の立地に加え、再開発エリアに近接、ガラスコーナーサッシなど開放感を高めたプランなどが評価された要因。
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ご同慶の至りだ。10月に取材したとき、坪単価300万円の大台に乗ったらわからないが、280～290万円だったら間違いなく早期完売すると読んだ。実際はもっと安かったようだ。お客さんの考えと記者の読みにそれほど差がなかったことがなにより嬉しい。
そこで、同社も含め中堅デベロッパー（このような呼び方は失礼だと思うが、記者は便宜的に数社の大手以外をひとくくりでこう呼んでいる）に注文。マンションの分譲に関するメディア向けニュースリリースを発信するのはいいのだが、同時に記者見学会をもっと積極的に行っていただきたい。仮に大手と同じ商品企画でもブランド力では圧倒的に負ける。それを補うために、専門紙誌の記者にアピールするのは有効な手段だと思う。
しかし、積極的に記者見学会を行っている中堅デベロッパーは総合地所くらいで、皆無に近い。これでは〝駅近〟〝大規模〟〝再開発〟〝タワーマンション〟などで一網打尽に需要を取り込もうとする大手に勝てない。埋没する一方だろうし、現場の営業にそれだけ負担がかかる。ニッチに徹するのも生き残る方法だろうが…。
見学会を行っても記者は集まらず、徒労に終わることもある。それでも繰り返し、一つひとつ説明すればいずれは理解されるようになる。広報活動は大手の2～3倍努力しないと勝負にならない。
ローマは一日にしてならず。いま中堅でユーザーから圧倒的な支持を得ているモリモトは、バブル崩壊後の平成4～5年から〝デザイナーズマンション〟を前面に掲げ、大手に対抗してきた。
大和地所レジ 人気になった「大宮大門町」に隣接 坪300万円はないと見たが… （2017/10/12）
東急不動産 マルチテナント型商業ビル「（仮称）銀座七丁目計画」を着工
「（仮称）銀座七丁目計画」
東急不動産は12月11日、マルチテナント型商業ビル「（仮称）銀座七丁目計画」を着工し、リーシングを推進すると発表した。
同社の商業ビルとしては、銀座エリアでは2016年３月に開業した「東急プラザ 銀座」に続き2件目。過去、銀座街並みを形成していたレンガ街風景を再解釈し、レンガというモチーフをシャープに表現するデザインにする。
物件は、東京メトロ銀座線銀座駅から徒歩４分、JR山手線新橋駅から徒歩６分、中央区銀座七丁目に位置する敷地面積207.64㎡、地下１階地上10階建て延べ床面積1,488.17㎡。店舗数9店舗。基本設計・監修は東急設計コンサルタント、実施設計・施工は大本組。商環境デザインはサポーズデザインオフィス。開業予定は2019年春。
旭化成不動産レジ 町田の商業ビル建て替え 床の一部を自社で所有し賃貸運用
建て替え後のイメージ図
旭化成不動産レジデンスは12月11日、町田駅前の商業ビルとして運営されていた区分所有建物を等価交換方式で建て替え、再生後の区分所有建物の床の一部を自社で保有し賃貸運用すると発表した。
事業物件は、小田急線・JR横浜線町田駅から徒歩２分、東京都町田市原町6丁目に位置する敷地面積約799㎡、築36年の４階建て延べ床面積約2,960㎡。建て替え後は8階建て延べ床面積約5,200㎡となる。2017年10月27日に本体工事に着手しており、2019年7月のテナントオープンを予定している。
旭化成不動産レジ・不燃建築公社「アトラス品川中延」 第1期72戸の販売完了
「アトラス品川中延」完成予想図
旭化成不動産レジデンスと一般財団法人首都圏不燃建築公社は12月11日、品川区の「アトラス品川中延」の第1期73戸の販売が完了したと発表した。
物件は、東急池上線荏原中延駅から徒歩4分、品川区中延2丁目に位置する13階建て全195戸（非分譲72戸含む）。専有面積は33.45～87.05㎡、第1期の価格は4,568万～10,588万円。坪単価は352万円。設計・監理は日建ハウジングシステム、施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2019年2月下旬。
12月10日までに分譲された第1期販売では、購入者から「都心部にありながら、非幹線道路沿いの住宅地に建つ閑静な大規模レジデンス」という点が高く評価され、品川区を中心に中広域からも多くの申込登録があったという。年明け1月にも第2期の販売を開始する予定。
物件の建設地は、関東大震災後の復興のために同潤会が建設した木造低層住宅地のうち戦争で焼け残った歴史ある地区で、東京都の「木密地域不燃化10年プロジェクト」の不燃化特区「東中延一・二丁目、中延二・三丁目地区」のコア事業として位置づけられている。
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見学するのを忘れていた。近く見学してレポートしたい。坪単価352万円と聞いたとき「えっ」とも思った。いつも同社のマンションの価格設定は低めだからだ。しかし、一昨年あたりで320～330万円で人気になっていたことを考えると〝相場並み〟か。設計が日建ハウジングシステムだから、割高感はない。
三井不動産 都内で10番目の三井ガーデンホテル「（仮称）銀座五丁目」着工
三井不動産は12月11日、東京都中央区銀座五丁目の「（仮称）銀座五丁目ホテル計画」を12月8日付で着工したと発表した。三井不動産が所有する土地にホテルを建築し、竣工後、三井不動産ホテルマネジメントが三井ガーデンホテルとして運営を行う。開業は2019年（平成31年）秋を予定している。
物件は、東京メトロ日比谷線・都営浅草線東銀座駅から徒歩1分、東京メトロ日比谷線・銀座線銀座駅から徒歩4分、中央区銀座五丁目に位置する敷地面積1,079.85㎡、延床面積13,441.25㎡、15階建て客室数338室（予定）。設計は東急建設・久米設計。施工は東急建設。
三井ガーデンホテルズは現在、全国で20施設5,337室を運営しており、都内のホテルは2018年開業予定の「三井ガーデンホテル大手町」、「三井ガーデンホテル五反田」、「（仮称）三井ガーデンホテル日本橋プレミア」に続き10番目となる。
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ついこの前、「マンションvsホテル 『銀座』の〝適（敵）地〟争奪戦 序の口の段階か」という見出しの記事を書いたばかりだ。ちょっとやそっとでは驚かない。「赤坂」のモリモトのマンション見学の際も2つの建築中のホテル現場を見た。
